ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
Dossier no :
GAMM		2015-15-005
ABRITAT		15-090P
Date :	18 mai 2016
______________________________________________________________________
DEVANT L’ARBITRE :			JEAN MORISSETTE
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ROBERT FROT
Bénéficiaire
c.
CONSTRUCTION COURTHEL INC.
Entrepreneur
Et
LA GARANTIE ABRITAT INC.
Administrateur
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SENTENCE ARBITRALE
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[1]       Il s’agit d’une demande d’arbitrage du 12 avril 2015 concernant la décision rendue par l’Administrateur du 16 mars 2015 du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Cette décision porte sur le rejet des 60 plaintes du consommateur ;

PRÉLIMINAIRES

[2]       Il a été reconnu que ma nomination était faite légalement et que j’avais juridiction pour entendre et décider de l’arbitrage formé en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q., c. B-1,1-a. 185, paragraphes 19.3 à 19.6, 38 et 192), ci-après le Règlement ;

[3]       Les parties ont accepté que ma décision soit rendue plus de 30 jours suivant l’audition si cela s’avérait le cas ;

[4]       Aucune requête préliminaire n’a été présentée par l’une ou l’autre des parties ;

[5]       Le cahier de pièces émis par l’Administrateur est déposé de consentement pour faire preuve de son contenu, pièces A-1 à A-29, sujet de la preuve contraire;

[6]       Tous les témoins ont été assermentés avant d’être entendus ;

[7]       Au début de l’audition, il est mentionné que les points suivants ont été retirés de la demande d’arbitrage et j’en donnerai acte dans les conclusions :

[a]       Point 4 :     Tiges de coffrage apparentes ;

[b]       Point 5 :     Absence de crépi à la fondation ;

[c]        Point 6 :     Salles de bains du rez-de-chaussée dont les joints ne sont pas scellés ;

[d]       Point 10 :  Porte entre la maison et le garage mal ajustée ;

[e]       Point 11 :  Absence de regard de nettoyage à la plomberie de la cuve de lavage du garage ;

[f]         Point 12 :  Conduite d’alimentation du chauffe-eau non conforme ;

[g]       Point 13 :  Panneau électrique situé trop près d’une source d’eau ;

[h]        Point 14 :  Joints du robinet de la douche de la salle de bain du sous-sol qui ne sont pas scellés et robinet d’eau froide déficient ;

[i]         Point 16 :  Conduit de la hotte qui n’est pas isolé ;

[j]         Point 23 :  Clouage déficient du revêtement de bois du salon ;

[k]        Point 57 :  Foyer au gaz dont l’installation est déficiente ;

 

[8]       L’arbitrage portera sur les aspects suivants de la décision de l’Administrateur rendue par madame Anne Delage, inspecteur-conciliateur;

[a]       Point 2 :     Scellement déficient au pourtour des ouvertures et percements ;

[b]       Point 3 :     Joints de revêtement extérieur qui ne sont pas scellés ;

[c]        Point 7 :     Soffites et fascias qui se détachent ;

[d]       Point 8 :     Absence d’isolation au pourtour des portes et fenêtres ;

[e]       Point 9 :     Réparation non esthétique sous le toit de la chambre des maîtres et mal scellée ;

[f]         Point 15 :  Appliqués muraux dont l’installation est déficiente ;

[g]       Point 18 : Planches de façade de la galerie détériorées ;

[h]        Point 19 : Présence de givre sous le support de plancher de la galerie arrière ;

[i]         Point 20 : Revêtement extérieur d’ardoise dont l’installation n’est pas conforme ;

[j]         Point 21 :  Intégrité structurable du support du mur extérieur ;

[k]        Point 22 :  Clouage des éléments de finition extérieurs déficient ;

[l]         Point 24 :  Support intermédiaire de la cheminée déficient ;

[m]      Point 25 :  Solin de toiture mal installé ;

[n]        Point 29 :  Conduite du foyer écrasée à corriger ;

[o]       Point 37 :  Eau qui stagne sur le balcon et signes de détérioration ;

[p]       Point 44 :  Pierres de la cheminée qui se sont détachées ;

 

 

 

PRÉALABLE

[9]       L’examen de la pièce A-4, le formulaire d’inspection préréception ÉTAPE 5, montre que le bâtiment sous examen a été reçu le 1^er juin 2011. Cette date de réception a fait l’objet d’une preuve contraire ;

[10]    Les plaintes et réclamations écrites du Bénéficiaire qui ont été dénoncées à l’Entrepreneur, transmises et reçues par l’Administrateur les 13 mai, 20 août et 3 décembre 2014 ;

[11]    La décision de l’Administrateur qualifie les items de la plainte du 15 février 2014, pièce A-12, en vertu des règles de la présence d’un vice caché (art. 10 (4°) du Règlement) alors que les items de la réclamation du 20 août 2014 (pièce A-17) sont examinés afin d’entrer dans la définition de vice de conception, de construction ou de réalisation et des vices de sol, au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec (art. 10 (5°) du Règlement);

 

PIÈCES

[12]    Le Bénéficiaire a produit au cours de l’audition les documents suivants :

·        B-1 : Photographie pendant le chantier montrant les tuyaux d’entrée et de distribution d’air ;

·        B-2 : Avenant au rapport d’expertise du 27 novembre 2014 de Hamelin Inspection (pièce A-19) ;

·        B-3 : Courriel du Bénéficiaire à Mme Delage du 22 janvier 2015 ;

·        B-4, en liasse : divers courriels entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur ;

·        B-5 : 74 photographies de la tuyauterie pour la gestion des eaux provenant des toitures, cour arrière ;

·        B-6 : Étude de caractérisation de sol de GÉOSTAR INC du 19 octobre 2015 ;

·        B-7 : Lettre du président de Les Maisons Bondu du 11 août 2015 concernant l’étanchéisation des portes et fenêtres ;

·        B-8, en liasse : 6 photographies des réparations aux galeries au printemps 2012 ;

·        B-9 : 2 photographies pendant le chantier montrant le rechaussement au pourtour arrière de la maison ;

·        B-10 : 2 photographies pendant le chantier montrant le pourtour de la maison et la qualité des sols du remblai ;

·        B-11 : 2 photographies montant le remblai pendant le chantier ;

·        B-12 : Directives de l’Association canadienne de terrazzo, tuile et marbre-09 30 00-2009/2010 ;

·        B-13 : Fiche technique APCHQ/ SOLIN-PERRON DE BÉTON AVEC CHAMBRE FROIDE, montrant qu’un balcon doit avoir une pente minimale de 1% ;

·        B-14 : Guide de Construction-PANNEAU DE BÉTON expliquant les méthodes d’assemblage et prescriptions d’utilisation pour mur ;

·        B-15 : 7 photographies montrant l’assemblage des solins de finition de toiture

[13]    L’Entrepreneur a produit les pièces suivantes :

·        E-1 : 2 photographies montrant le pourtour du bâtiment après la prise de possession du Bénéficiaire ;

·        E-2 : 2 photographies montrant le pourtour du bâtiment après la prise de possession du Bénéficiaire ;

·        E-3 : 2 photographies pendant le chantier montrant la technique de construction utilisée pour l’enfouissement au pourtour du solage à partir de la semelle ;

·        E-4 : 4 photographie montrant le niveau du sol montrant l’absence d’espace au bas du revêtement ;

·        E-5 : Facture du 25 février 2011 à l’Entrepreneur du poseur de céramique d’un montant de 4 557$;

·        E-6 : Facture de Céramique Ital-Nord Ltée au Bénéficiaire du 16 février 2011, achat de tuiles « Ledgestone desert », tuiles d’apparat du foyer ;

·        E-7 : Facture de Céramique Ital-Nord Ltée à l’Entrepreneur du 28 avril 2011, achat d’apprêt et nivelant (sic) flexible pour le sauna ;

·        E-8 : facture du 26 mars 2011 au Bénéficiaire pour la pose de la tuile d’apparat du foyer ;

·        E-9 : Liste des 16 sous-traitants qui ont ou auraient fait affaire avec le Bénéficiaire directement ;

·        E-10 : Détails de la soumission # 2010-1567R1 de la maison préfabriquée BONDU du 3 juin 2010 ;

·        E-11 : Contrat du 3 juin 2010 de la maison préfabriquée BONDU à l’Entrepreneur ;

·        E-12 et E-13 ; Reçu billet d’avion pour la période du 29 janvier 2011 au 3 avril 2011 au nom de M. Antoine Courtemanche, Mtl-Inde ;

·        E-14 : 4 photographies montrant deux (2) mesures et la pente du balcon arrière à cet endroit ;

·        E-15 : 3 photographies montrant le remblai sous la terrasse arrière ;

·        E-16 : esquisse expliquant les mesures apparaissant aux photos E-14 et concluant à une levée par le gel de ¾ de pouce ;

·        E-17 : Rapport d’expertise du 23 septembre 2015 de PB Consultant, expert-conseil ;

·        E-18 : article 9.23.9.4 du Code national du bâtiment-1995/assemblage solives boiteuses et chevêtres ;

·        E-19 : Article 3.5.1 Exigence relatives aux solives/ossature de plancher ;

·        E-20 : Technique de construction-charpente de plancher SCHL, Canada;

 

LES TÉMOIGNAGES

MICHEL MERCIER, [...], Saint-Donat, propriétaire La Maison Multi-foyers

[14]    Sa firme La Maison Multi-foyers a été mandatée par le Bénéficiaire pour procéder à l’installation du foyer.  Cette installation est faite en laissant des instructions aux ouvriers sur place afin que la tuyauterie soit placée aux endroits adéquats ;

[15]    Il n’a reçu aucun appel pour finir les travaux et aucune instruction ne lui a été donnée sur l’isolant qui serait posé. Le moteur doit être libre de tous matériaux et il ne devrait pas y avoir de laine isolante qui enveloppe ce moteur. Le moteur qui pousse l’air chaud provenant du foyer aurait dû être mis à l’abri dans un boîtier pour le libérer de toute surchauffe potentielle ;

[16]    Il y a effectivement eu une surchauffe de moteur et changement du moteur aux frais de l’Entrepreneur.  La laine qui enveloppait le moteur a alors été retirée ;

[17]    Lors de sa visite du 22 janvier 2015, il a constaté que le ventilateur « avait été entouré de laine soufflé (sic) ce qui pourrait causer un incendie », pièce A-23 :

ANDRÉ HAMELIN, Expert technologue en bâtiment

[18]    Il est technologue, inspecteur en bâtiment, avec une formation de base en génie, AEC, (attestation membre APCHQ et a suivi plusieurs formations de cette association). Il fait des inspections préachat depuis 30 ans et il s’agit de sa première expérience comme témoin expert devant un tribunal. De consentement, il est reconnu à titre d’expert technologue en bâtiment ;

[19]    Son mandat était d’aider le Bénéficiaire à comprendre sa situation et donner des explications et correctifs aux divers problèmes qu’il constatait dans ce bâtiment résidentiel neuf ;

[20]    Son rapport A-19 du 27 novembre 2014 exprime qu’il y « révèle un lot de déficiences considérées comme importantes suivies de ses recommandations. »

[21]    Ses commentaires sur chacun des points en arbitrage sont construits par une description de son constat, la conséquence observée et une recommandation. À titre d’exemple on lit à la page 35 de A-19 en ce qui concerne le point 2 de la décision sous examen :

‘’Constat #16 Fenêtres - scellement des cadrages extérieurs

La configuration du revêtement extérieur en bois fait en sorte que de multiples espaces de ¾ et 1 ½ po ne sont pas scellées au contour des cadrages des fenêtres.   Conséquemment, des moustiques indésirables y logent puis se frayent un chemin pour accéder dans l’enveloppe des murs.  Des guêpes et des coccinelles ont été vues à maintes reprises à l’intérieur de la maison.

Nous recommandons que des pièces de bois soient installées à toutes les ouvertures extérieures présentes entre les cadrages et le mur.’'

Cette description est accompagnée de photographies qui appuient le texte.

[22]    La présence d’insectes et particulièrement de guêpes à l’intérieur de la maison consiste, selon lui, à démontrer la gravité de ce vice de construction.  Ce manque de scellement autour des cadrages par l’extérieur est une malfaçon puisque contraire aux règles de l’art ;

[23]    Au point 3, il mentionne que les fentes dans les pièces de bois massif extérieures sont considérées comme normales et que les joints de revêtement extérieur qui ne sont pas scellés ne sont pas un problème potentiel ;

[24]    Sur le point 7, il dira que les soffites et fascias qui se détachent sont des questions d’esthétique car il n’y a pas de vice majeur ou perte d’ouvrage. Vu la qualité de la construction et son coût, ce travail de finition aurait dû être de meilleure qualité ;

[25]    Au point 8, il mentionne qu’il y a des problèmes de calfeutrage autour des ouvertures et ajoute avoir trouvé un problème d’isolation aux fenêtres du balcon arrière ;

[26]    La question de la réparation sous le toit près de la chambre des maitres, point 9, est esthétique et ne comporte pas de gravité qui lui permettrait de conclure à une perte d’usage ;

[27]    Les appliqués muraux posés sur le mur du foyer dont il est question au point 15 de la décision de l’administrateur, même si elle est véridique, est une déficience apparente ;

[28]    La présence d’eau en façade et à l’arrière des planches des fascias des balcons arrière est problématique, c’est un vice de construction qui doit être corrigé puisque la vie utile du balcon est en jeu.  Selon lui, les balcons ne laissent pas passer l’eau et les pentes sont trop faibles ou inexistantes.  De plus, les larmiers ne sont pas suffisamment dégagés à leur base et ne protègent pas le planches de façade. L’absence de pente favorisera la rétention d’eau qui amènera une perte de l’ouvrage ;

[29]    L’expert confirmera que la présence de gouttières peut aider à diminuer la quantité d’eau sur les balcons.  Selon lui, la pente minimale requise est de 1% (3/16^ième de pouce au pied) ce que ses constats ne trouvent pas à plusieurs endroits (croquis aux pages 22.1 et 22.2 de son rapport) pièce A-19 ;

[30]    Interrogé sur la possibilité d’un soulèvement par adhérence, il réfute cette possibilité avec l’analyse de la qualité du sol de la firme Géostar qu’il a commandée, pièce B-6. Selon les tranchées d’exploration, le sol sous-jacent a une « bonne capacité de drainage » ;

 

[31]    Il appuie aussi son opinion sur l’absence de marque sur la maison et les balcons qui laisserait penser d’un mouvement de soulèvement des assises.  Selon lui, pour qu’un sol s’agrippe sur un pieu et le soulève, le sol cohésif avec une plasticité élevée doit être de plus de 20%.  Ce pourcentage trouvé n’est pas suffisant pour retenir une quantité d’eau suffisante pour agir par adhérence en cas de gel et soulever les balcons et annuler les pentes existantes.  Selon lui, les balcons ont été construits sans une pente suffisante ;

[32]    Monsieur Hamelin reconnait que sa conclusion quant au point 19 doit être corrigée.  La couleur à l’endos de la feuille de contreplaqué photographiée dans son rapport n’est pas signe de givre, il s’agit plutôt de la marque laissée par du ciment.  Cette pièce de contreplaqué a surement servi à un autre usage avant son utilisation comme fond de la galerie ;

[33]    Le point 19 ne concerne pas seulement la présence de givre.  Le problème trouvé consiste aussi à une carence d’ancrage ou étrier de la structure des balcons à la maison.  L’examen des plans de construction spécifie l’usage d’étrier, de tire-fond et solin alors qu’il n’en a pas trouvé. Il n’y a par contre aucun dommage apparent.  L’absence de ces matériaux prévus aux plans diminuera la vie utile de la structure des balcons ;

[34]    Le revêtement d’ardoise extérieur, au point 20 de la décision. n’est pas installé selon les prescriptions du manufacturier, pièce B-14 et les règles de l’art, pièce B-12. Les panneaux de béton ne sont pas étanches à l’eau ce qui requiert une protection par l’introduction d’un jeu d’air, pare-air et un panneau intermédiaire ce qui n’est pas le cas observé en l’espèce ;

[35]    Cette malfaçon entrainera une rétention d’eau qui affectera la durée de vie de la solive sur lesquels s’appuie le parement.  Les paroles de l’expert Hamelin sont à l’effet que « tout est en sandwich, il n’y a aucun plan de drainage et rien qui permet l’assèchement du revêtement ».  Même le Code de construction du Québec aux articles 9.27.2 et suivants mentionnent l’obligation d’une protection contre l’humidité et son assèchement ; 

[36]    Le point 21 concerne la mise en doute de la capacité portante du mur d’assises et sur lequel repose les murs extérieurs.  Cette mise en doute n’est appuyée d’aucun fait que ce soit.  Sur la base d’une image prise lors du chantier, l’expert Hamelin demande de vérifier la capacité portante des fondations et de la technique de construction ;

[37]    Le point 22 est appuyé de quelques photographies mais aucune explication n’est donnée pour me permettre de conclure à la présence d’une situation donnant lieu à la perte d’usage du bâtiment ;

[38]    La carence dans le support de la cheminée dans le vide sous-toit est expliquée à l’aide de photographies, (page 40 du rapport A-19).  Selon monsieur Hamel, des supports doivent être ajoutés pour la sécurité des occupants puisque les pièces de bois utilisées sont trop longues pour porter le poids de cette cheminée.  Il témoigne d’un fléchissement apparent ;

[39]    L’expert du Bénéficiaire soulève des carences apparentes dans l’installation des solins de toiture, (page 20 de l’avenant, pièce B-2).  Selon lui, les vis utilisées percent les solins et font perdre la qualité première d’un solin, son étanchéité.  Il suggère de changer les vis pour d’autres munies de rondelle de caoutchouc et d’appliquer un calfeutrant d’uréthane sur chacune.  Il mentionne aussi ne pas avoir été en mesure de vérifier de la hauteur des solins sous le revêtement et s’inquiète d’une hauteur insuffisante (page 41 de son rapport A-19) ;

[40]    Le point 29, l’écrasement du tuyau de sortie d’air du foyer doit être corrigé afin de permettre la libre circulation de l’air chaud ;

[41]    Au point 37, la stagnation de l’eau sur les balcons est causée selon lui par une construction déficiente des balcons et non par un mouvement de la structure des balcons. Une vérification additionnelle a été faite le 5 juin 2015 et l’excavation aux mêmes points des relevés antérieurs lui permet de conclure qu’il n’y a pas eu de mouvement des balcons ;

[42]    Le revêtement du foyer dans le salon est dangereux puisque les tuiles Ridgestone se décollent et peuvent blesser les occupants. En sondant à l’aide d’un maillet caoutchouc, il établit à près de 30% de la tuile qui doit être enlevée et remise en place.  De plus, il constate que le substrat n’est pas adéquat.  On a utilisé un contre-plaqué de 3/8^ième de pouce plutôt qu’un de ½ pouce.  Au surplus, les contre-plaqués utilisés ne sont pas imperméables.  La colle utilisée est modifiée par l’absorption de l’humidité qu’elle contient par le contre-plaqué, ce qui n’aurait pas été le cas si on avait utilisé des panneaux de béton prévus aux prescriptions expliquées à la pièce B-12 : Directives de l’Association canadienne de terrazzo, tuile et marbre-09 30 00-2009/2010 ;

[43]    Le contre interrogatoire ajoutera aux témoignages que :

·        Au moment de ses visites il n’y avait pas de coccinelle, abeille ou moustique dans la maison et que ses assertions concernant la présence d’insectes proviennent de discussions tenues avec les occupants des lieux ;

·        Les gouttières ne sont pas essentielles. Par contre, sans gouttière, un entretien plus régulier devra être fait car la pente des balcons apporte l’eau provenant des toitures à s’écouler sur les planches des fascias qui se tacheront ;

·        L’absence d’étrier et des ancrages des balcons a comme conséquence de rendre cette partie de la construction moins solide.  Il y a certainement un affaiblissement lorsque l’on fait la comparaison avec les plans qui peut amener un affaissement par détachement.  Il ne peut établir dans le temps le moment de ce possible détachement ;

·        Revêtement d’ardoise extérieur qui comporte une malfaçon ne lui permet pas de constater un dommage.  Il s’agit d’une malfaçon qui selon lui doit être qualifiée de vice caché ;

·        Le sable de silt peut être favorable à la rétention d’eau ;

·        Les carences au revêtement de pierres du foyer n’affectent pas l’usage ou structure de la cheminée.  Il y a là, plutôt, un problème de nature esthétique ;

[44]    L’Entrepreneur obtiendra les informations suivantes :

·        À la page 12 de la pièce B-2, lors des fouilles à un pieu de soutien des galeries, il n’a pas constaté de détachement ou fissure et la présence d’armature dans ces assises qui lient les piliers ;

·        Que la perte des pentes des galeries ne puisse s’expliquer que par un mouvement des assises, si pente il y avait ;

·        Cette absence de pente des galeries apporte une perte de vie utile ;

·        7 des 11 photographies B-5 montrent que les drains posés pour recevoir les gouttières sont bloqués ;

·        Il y a apport d’un flux d’eau dans les drains non gainés des gouttières, cette eau provenant d’une autre source puisque ces drains sont bloqués;

 

ROBERT FROT, Bénéficiaire

[45]    Pendant le chantier il est mis devant le fait que monsieur Courtemanche, la personne qui gère la construction de sa maison et en a fait la pré-vente, part en Inde et est remplacé par M. Stéphane Thellen, son associé ;

[46]    Le délai de livraison a été dépassé de plus de 23 semaines et il a visité le chantier à chaque jour.  De l’Inde, Monsieur Courtemanche lui disait de s’organiser et il a pris sur lui de faire exécuter des travaux ;

[47]    Pourtant, il ne connait rien en construction et souhaitait une maison impeccable;

[48]    Pendant au moins quatre (4) mois, il y a eu des travaux pendant qu’il habitait les lieux.  Il a été victime d’un pauvre suivi et a vécu des inconvénients importants et doute maintenant de son investissement ;

[49]    Le consommateur nous fait part d’une liste des réparations qui ont été effectuées depuis qu’il habite au [...]  :

(a)      Ventilation ;

(b)      Système de chauffage (thermopompe) et addition de plinthes    électriques ;

(c)      Reprise de travaux de finition ;

(d)      Reprise de travaux électriques (surchauffe de quelques radiateurs électriques et du moteur de ventilateur, reprises de quelques commutateurs, boîte électrique non terminée, deux (2) reprises de la mise à la terre ;

(e)      Plusieurs réparations aux tuyaux de plomberie ;

(f)        Réparations aux planchers chauffants ;

[50]    Depuis 4 ans, il y a eu plusieurs réparations à diverses composantes de la maison et voilà pourquoi il exige des photographies des réparations dans ses correspondances, car il ne sait pas si cela était fait ou bien fait ;

[51]    Il a reçu un morceau d’ardoise qui sert de revêtement du foyer qui était à 18 pieds de hauteur sur lui.  Il aurait pu subir une blessure importante et les usagers des lieux se tiennent loin des abords du foyer. 

[52]    Le moteur du ventilateur a tellement surchauffé qu’un incendie n’a été évité que de justesse ;

[53]    Cette mauvaise gestion de la construction et les carences soulevées par son expert lui causent de la peine, il vit une dépression et un important déséquilibre de son être ;

[54]    Le formulaire de garantie, pièce A-4, a été signé en compagnie de monsieur Courtemanche en octobre 2011 contrairement à la date inscrite le 1^er juin 2011 ;

[55]    C’est à ce moment, en octobre, qu’il a reçu une copie du livret explicatif de la garantie Abritat. Avant d’obtenir ce livret il ne savait pas qu’il avait droit à une indemnité pour retard de livraison ;

[56]    Monsieur Frot savait que l’Entrepreneur construisait une maison Bondu puisqu’il a participé au choix de la maison ;

[57]    Il confirme que l’Entrepreneur est aussi intervenu pour réparer les balcons après la réception de la maison alors que ce problème a été soulevé dans le rapport Amerispec du 3 juillet 2014, pièce A-16 ;

[58]    Il estime que la construction a été faite sur une période d’une année alors que le délai convenu était de 5 mois, comme il appert du contrat A-3 ;

 

AMEL BOUAD, conjointe du Bénéficiaire et usager des lieux

[59]    Il y a erreur chronologique de la part de madame Delage, dans la décision du 16 mars 2015;

[60]    Le remplacement du moteur de ventilation du foyer s’est fait en janvier 2014.  Cette réparation a été dénoncée comme mal exécutée par le courrier du 15 février 2014, pièce A-12.  Son conjoint a ouvert la grille de ventilation au plafond et a découvert le tuyau écrasé.  Cette dénonciation a été reçue par l’Administrateur le 13 mai 2014, comme il appert du cachet sur la pièce A-12 ;

[61]    Les réparations aux balcons se sont déroulées au printemps 2012.  Les premières dénonciations se sont faites par l’envoi de la pièce A-10 à l’Entrepreneur, document qui a été reçu par l’Administrateur le 11 avril 2012 ;

[62]    C’est dans son rapport A-19 du 27 novembre 2014 que monsieur Hamelin soulève que les réparations ne sont pas adéquates, que les pentes sont nulles ou insuffisantes.  L’Avis sur ce sujet a été dénoncé à l’Administrateur le 20 août 2014, pièce A-16 :

‘’ EXTÉRIEUR

6-c) Balcon: L’eau reste stagnante sur le balcon près du mur de la maison. (…)’’

[63]    Madame Bouad fait état qu’il y a eu une invasion de guêpes dans la maison qui ne peut s’expliquer que par l’absence de calfeutrage adéquat des ouvertures.  Cette invasion est survenue dans l’une des chambres au-dessus du garage ;

[64]    L’Entrepreneur est intervenu en été 2012 et malgré cette réparation il y a eu une autre invasion de guêpes, Il y a aussi eu des centaines de bestioles sur les fenêtres ;

[65]    Ils n’ont pas fait appel à un service d’exterminateur.  Le soir, régulièrement elle utilise l’aspirateur sur les fenêtres et y aspire les guêpes.  Elle se protège alors avec un chapeau couvert d’un filet et toile ;

[66]    La première fois que la pierre se détache de la façade du foyer est en novembre ou décembre 2012.  Monsieur Courtemanche constate le décollement et demande au carreleur de procéder à la réparation.  Il nous explique que «la colle s’est asséchée et que l’on chauffe trop fort le foyer ». Lors de la réparation, le carreleur n’a pas gratté les ardoises ou le substrat.  Il a simplement recollé les tuiles tombées ;

[67]    En novembre 2014, j’en parle à monsieur André Hamelin qui trouve alors ce vice majeur ;

[68]    Madame Bouab ne sait pas combien de couche de teinture Silkens ont été appliquées sur le revêtement extérieur ;

 

ÉRIC COURTEMANCHE, dirigeant pour l’Entrepreneur

[69]     M. Courtemanche est l’un des dirigeant de l’Entrepreneur.  Il nous informe qu’en ce qui concerne les points 2 et 3 de la décision sous examen que le scellement au pourtour des ouvertures s’est effectué à l’aide d’uréthane giclé.  Cette technique utilise un matériau qui grandit (« s’expanse ») à la pose et scelle tous les espaces. Il n’y a pas d’ouverture qui laisse passer les insectes ;

[70]    Au point 7, il témoigne sur l’usage de la technique de construction montrée aux plans BONDU et la pose d’un larmier.  Il souligne l’absence de gouttières qui explique une apparente détérioration montrée aux photographies de l’expert du Bénéficiaire ;

[71]    Il confirme avoir procédé au changement du ventilateur d’air chaud du foyer.  Ils ont placé le moteur dans une boîte comme l’expliquait monsieur Mercier de La Maison Multi-foyers.  Ce nouveau moteur fonctionne toujours.  La conduite d’air est écrasée, par contre, la gaine ignifuge a été enlevée par monsieur Frot ce qui a fait fondre une partie du fil électrique ;

[72]    En ce qui concerne les pentes des balcons (point 37), il souligne à l’aide des photos E-1 et E-2 que le niveau actuel du terrain est différent que lors de la livraison de la maison.  La réparation effectuée sur les balcons était due au percement de la membrane sous-jacente par l’usage de vis inadéquate. Cette réparation ne concernait pas les pentes de ces balcons.  Les pentes trouvées au rapport Hamelin A-19 en vert sur les croquis étaient celles existantes. Il suspectait un mouvement par le gel et a mandaté un expert pour en faire la vérification ;

[73]    Les pierres de revêtement du foyer ne sont pas de la responsabilité de l’Entrepreneur car le Bénéficiaire a donné le mandat directement au sous-entrepreneur.  Ce travail faisait partie du contrat initial.  Le chantier a été suspendu pour des raisons personnelles (il était en Inde et le décès du père de son partenaire).  Pendant cette période, le Bénéficiaire a communiqué avec le sous-entrepreneur maçon, Luc Charron qui était déjà sur le chantier et lui a donné le mandat et a payé pour ce travail.  Il dit avoir crédité ces travaux et que ce crédit apparait à la facturation A-21 et A-2, page 5 ;

[74]    Ils ont accepté que le Bénéficiaire procède lui-même a l’achat d’équipement comme le foyer et sa pose.  Cela rendait parfois difficile la gestion du calendrier du chantier.  Selon lui, il ne peut être tenu responsable des travaux de ces sous-entrepreneurs qu’il n’a pas mandatés ;

[75]    Trois (3) couches de Sétol ont été posées au fusil pulvérisateur sur le revêtement de la maison ;

[76]    À son souvenir, la terrasse et le patio au sol derrière la maison, ont été construits à l’été 2014 par le Bénéficiaire ;

[77]    Il admet que des fils électriques étaient placés sur le tuyau de ventilation du foyer, l’écrasaient et faisaient entraves à la libre circulation de l’air ;

[78]    Les tuyaux de drainage pour recevoir les gouttières à l’arrière étaient en bonne condition lors de leur enfouissement.  S’ils sont maintenant écrasés, cela s’est sûrement déroulé dans la période de l’aménagement de la cour, du transport de matériel par camion lourd et de l’usage d’un tracteur par le Bénéficiaire ;

[79]    Au moment des travaux du foyer, il se trouvait en Inde ;

[80]     L’entente avec le Bénéficiaire était qu’il pouvait faire des choix pendant le chantier.  S’il choisissait de faire lui-même ses achats, nous donnions alors un crédit. 

[81]    Il a suggéré de procéder à l’installation de gouttières qui ne faisaient pas partie du contrat. Ces gouttières éviteraient que l’eau des toitures se retrouve sur les balcons et s’écoule sur les fascias.  Malgré ces suggestions faites au Bénéficiaire qui éviteraient les taches noirâtres, cela n’est pas encore fait.  Monsieur Robert Frot a plutôt répondu que les experts vont décider ;

[82]    Il finira son témoignage en mentionnant que le modèle BONDU-Ridgestone lui était connu avant ce projet ;

 

PIERRE BONNEVILLE, technologue professionnel

[83]    De consentement, monsieur Bonneville est reconnu expert technologue en bâtiment.  Il a été mandaté par l’Entrepreneur pour « statuer sur une série de points de la décision de l’Administrateur ‘‘ABRITAT‘‘ dossier 514587-1 du 16 mars 2015… » et « apporté ses commentaires selon les points du rapport d’expertise de ‘Hamelin Inspection‘‘ du 27 novembre 2014 et de l’avenant du 31 août 2015 ».  Son rapport est produit sous la cote E-17 ;

[84]    Il confirme l’absence de scellement au pourtour des ouvertures autrement qu’à l’aide d’uréthane.  Ce matériau rend étanche et malgré qu’il n’ait pas vérifié toutes les fenêtres, il est d’opinion qu’il n’y a pas de vice ;

[85]    L’absence de gouttières est la raison des taches noirâtres sur les soffites et fascias. Le surplus d’eau s’écoule sur ces composantes et un entretien plus fréquent doit alors s’effectuer ce qui ne semble pas le cas. Il n’y a là aucun vice caché ou vice majeur au sens du contrat de garantie ;

[86]    Le point concernant l’absence d’isolant au pourtour des fenêtres est couvert par l’usage d’uréthane giclé ;

[87]    Le point concernant la réparation non esthétique sous le toit près de la chambre des maîtres n’est pas un vice majeur ou caché puisque apparent ;

[88]    Il qualifie de conforme et standard la pose du revêtement du foyer et mentionne que ce travail a été fait sous la charge du Bénéficiaire et ainsi exclus du contrat de garantie ;

[89]    Il explique que la couleur grise sous une feuille de contreplaqué prise à une température de 20° montre bien qu’il s’agit d’un résidu de ciment et non d’apparence de givre contrairement à ce qui est inscrit dans le rapport Hamelin;

[90]    En ce qui concerne l’absence d’étrier et tire-fond pour relier la structure des balcons à la maison, comme mentionné aux plans de construction, il reste d’opinion que la méthode de construction utilisée par l’Entrepreneur est tout de même conforme aux règles de l’art vu la présence de colonne de support.  Il ajoute que le clouage utilisé n’est pas interdit par le Code National du bâtiment ;

[91]    Au point 20, il n’y a pas constaté d’indice d’humidité sur la rive de plancher au niveau où est placé le revêtement extérieur d’ardoise.  Ceci lui permet de dire qu’il n’y a pas de pont thermique et que les règles du Code national du bâtiment sont respectées ;

[92]    La question soulevée concernant l’intégrité structurale des murs décrite au rapport Hamel est alarmiste selon lui.  La conception de cette maison BONDU est faite selon les plans qui ont été éprouvés et sous des attestations d’architectes et ingénieurs.  Monsieur Hamelin n’a pas la compétence pour soulever un défaut de conception et aucun indice ne laisse croire qu’il y a ou qu’une   déficience apparaitra.  La photo du rapport Hamelin montre clairement que le mur photographié est construit selon les plans et prescription du fabricant ;

[93]    Au point 22, il est d’avis que les éléments de bois extérieur fixés par clouage ont bougé par l’effet naturel du matériel utilisé.  Des éléments de bois placés aux intempéries sont sujets à se détacher et il y a lieu d’en faire un entretien.  Il n’y a pas de malfaçon ou de vice ;

[94]    En ce qui concerne les solins de toiture au point 25 de la décision il n’y a selon lui aucune marque qui permet de conclure à la présence d’un dommage, aucune malfaçon Les solins sont placés par-dessus la membrane, il n’y a aucune marque d’infiltration et les items soulevés dans le rapport Hamelin ne demandent aucunement de reprendre le travail dans son entièreté.  Il est d’opinion que la pose des solins est bien faite ;

[95]     Son examen des tuyaux de la ventilation du foyer au point 29, lui permet de mentionner qu’il n’y a pas de laine autour du moteur, que ce moteur fonctionne et qu’une gaine protectrice autour du tuyau de sortie d’air chaud a été enlevée ;

[96]     Ses explications concernant les pentes des balcons du point 37 de la décision sous examen se résument comme ceci :

·            Sur les plans de construction, il y a 19 poteaux de soutien total ;

·            Ces poteaux sont sur des assises de ciment dont les semelles   sont à l’épreuve du gel ;

·            Les mesures prises par monsieur Hamel démontrent des pentes suffisantes pour une partie de la galerie ;

[97]     Il est d’opinion qu’il y a eu un mouvement de la galerie arrière par un mouvement des colonnes vers le haut.  Ce mouvement serait causé par le gel du sol qui adhère aux colonnes de béton servant d’assise et soulève alors la construction qui s’y pose ;

[98]    À l’aide des photographies des lieux, il nous explique que le niveau de la cour arrière a été haussé par le Bénéficiaire.  Lors de la prise de possession, la cour arrière était libre.  Aujourd’hui, il y a une très grande terrasse dont les solives de plancher sont fixées directement aux colonnes de béton à une extrémité et reposent en partie directement sur le sol.  L’aménagement du sol sous la terrasse favorise la rétention des eaux de surface provenant des toitures.  Il a trouvé que les sols à l’extrémité la plus éloignée est 13 pouces plus élevé qu’aux abords de la maison près des colonnes de soutien de la galerie ;

[99]    L’aménagement des lieus créé par le Bénéficiaire empêche l’écoulement naturel du terrain qui se dirige vers le ruisseau naturel ;

[100] Il est d’opinion que l’absence de gouttières (éléments hors contrat de construction) qui devraient être canalisées dans les conduites pluviales enfouies par l’entrepreneur lors du remblaiement du solage, apporte un surplus d’eau qui doit être éliminée du bassin de rétention d’eau de la cour arrière ;

[101]  Il soulève que la construction de boîte en bois au pied des colonnes qui servent à un aménagement esthétique de la terrasse arrière, est aussi un élément qui maintient l’humidité et favorise la détérioration des extrémités des colonnes au sol ;

[102] Le revêtement de pierre du foyer repose sur un substrat de béton DUROC à l’avant et un contreplaqué de ½ pouce pour le reste. Seul un petit endroit comporte un contreplaqué de 3/8 de pouce.  Son opinion est que le décollement du revêtement n’est pas de la responsabilité de l’Entrepreneur puisque ce travail a été donné par le Bénéficiaire directement au sous- contracteur.  Il y a peut-être un vice dans la façon de coller les tuiles de pierre, mais le Bénéficiaire a pris sur lui de donner l’ouvrage à son propre sous- entrepreneur ce qui est spécifiquement exclus de la garantie.  Il est d’opinion que le sous-entrepreneur choisi par le Bénéficiaire a accepté le substrat et qu’il est responsable du défaut d’adhésion du revêtement ;

 

Stéphane Thellen, dirigeant pour l’entrepreneur

[103] Monsieur Thellen détient ses cartes de compétences et a géré, en partie, le chantier de la construction de la maison.  Il nous informe que la société, l’Entrepreneur, n’exerce plus d’activité depuis le 31 décembre 2011 ;

[104] À l’aide des photographies, pièce E-3, il nous fait part de la technique de construction suivi pendant le chantier pour le remblaiement du solage ;

[105] Il nous fait une démonstration à l’aide des pièces E-14 et E-16 des distances entre le plafond et plancher des balcons près des murs de la maison et aux colonnes.  Sur une distance de 7 pieds, la largeur du plancher de la galerie, il mesure 105 pouces et ¾ près du mur et 106 pouces 7/8^ième de pouce à la colonne. Ces mesures prises en surface du plancher montrent une différence de 1 pouce 1/8^ième sur 7 pieds de longueur soit 1,3% de pente. Pourtant, lorsqu’il prend la pente sous la galerie sur la structure, il trouve une pente de 3/8^ième à ½ pouce. Il montre ainsi un mouvement de la galerie vers le haut puisque les mesures sur le plancher permettent de constater l’absence de pente ;  

[106] Il s’est déplacé sur les lieux le 25 octobre 2012 ou 2013 lorsqu’il reçoit un nouvel avis du Bénéficiaire.  Il a fait un examen du drain se trouvant au coin arrière de la chambre des maîtres et a trouvé un blocage à 42 pouces de son ouverture.  Ces drains de 4 pouces de diamètre de plastique noir rigide, non perforés sont enfouis dans de la pierre ¾ net.  Sur la pierre au-dessus du tuyau, lors de l’enfouissement, il a placé une toile géotextile et y a ajouté du sable sur cette toile.  Les photographies E-15 prises sous le plancher de la terrasse arrière montrent un remblai d’une toute autre qualité que celui qui apparait sur les photos B-10 et B-11 ;

[107] À l’aide des photos E-1 et E-2, il nous montre que lors de la livraison, le sol à l’arrière de la maison se situait à plus ou moins 5 pouces au-dessous des pieds des colonnes de balcon.  Il a trouvé 18 pouces sous la terrasse et soutient que le Bénéficiaire a enlevé du matériel là où se trouve la terrasse.  Cette façon de faire crée comme un réservoir de rétention d’eau comme montré sur la photo 46 de la pièce A-17, le plancher du patio est plus bas que le pilastre.

[108] La construction des balcons s’est faite avec une pente pour l’écoulement de l’eau.  La gestion du chantier a été difficile car monsieur Frot engageait des sous-entrepreneurs et faisait l’achat d’équipements (foyer, système d’alarme, aspirateur central). Souvent la cédule des travaux était perturbée et parfois rendait les relations laborieuses.

[109] Il a dû quitter le chantier au moment de la mort de son père.  La boîte du foyer n’est pas terminée à ce moment.  Deux semaines après, il revient et constate que la tuile d’ardoise sur le foyer est installée.  Le substrat de 3/8^ième de pouce n’a pas été posé par nous et il ne sait pas qui l’a fait.  L’arrangement pour cette partie du contrat a été crédité à monsieur Frot.  Cette fermeture de deux (2) semaines lui a été nécessaire pour vivre le deuil de la perte de son père ;

 

[110] Monsieur Courtemanche était en Inde lors du décès du père de monsieur Thellen. Il gérait de 2 à 6 employés sur le chantier selon la période de la construction. Il mentionne avoir construit les balcons au sol pour ensuite les placer sur la structure qu’il avait préalablement montée. Les mesures trouvées aux photos E-14 et à son croquis E-16 sont celles existantes au moment de la construction et celles trouvées dernièrement. Cette partie de la maison n’a pas changé.

[111]  La date inscrite dans le plancher de ciment de l’abri, situé à trente (30) pieds à l’arrière de la maison est 07-2013.  Cet abri protège la génératrice, la thermopompe et la bonbonne de propane qui se situaient près de la maison lors de la prise de possession du Bénéficiaire. Ceci confirme plusieurs changements effectués par le Bénéficiaire lui-même et que la terrasse arrière a été construite avant juillet 2013;

[112] Il a refait les planchers des balcons car ils avaient perforé la membrane sous le plancher dû à un usage de vis trop longue.  Les coulisses étaient produites par l’eau qui s’infiltrat sous le plancher des balcons et coulait le long des murs de la maison.  L’endroit principal de coulisses était situé le long des murs de la chambre des maîtres ;

[113] Selon monsieur Thellen, les drains enfouis pour recevoir les gouttières étaient en bon état.  Il ne connait pas l’identité de la personne qui a préparé le terrain pour recevoir le SPA ;

 

ANNE DELAGE, signataire de la décision sous examen

[114] Madame Delage est conciliatrice depuis 2011, détient un diplôme en technique en architecture et a rendu plus de 300 décisions par année depuis son embauche ;

[115] Elle a visité les lieux à deux (2) reprises suite aux plaintes du Bénéficiaire des 13 mai et 20 août 2014.  Les parties étaient présentes lors de ses inspections et à une occasion, elle a rencontré monsieur Michel Mercier de La Maison Multi-foyers.  Ses visites ont eu lieu les 3 décembre 2014 et 22 janvier 2015. Sa décision a été rédigée avec, en main, le rapport de monsieur Hamelin, pièce A-19 ;

[116] Au formulaire A-4 est inscrite le 1^er juin 2011 comme date de la réception du bâtiment.  Les plaintes du Bénéficiaire reçues chez l’Administrateur les 13 mai, 20 août et 28 novembre 2014 placent l’analyse des points examinés comme devant être des vices cachés ou des vices majeurs au sens du contrat de garantie ;

[117] Son témoignage me permettra de comprendre que la preuve qu’elle a eu toute l’opportunité d’entendre depuis le début de l’audition, confirme chacun des points de sa décision et ses conclusions ;

[118] Elle souligne, par ailleurs, avoir entendu pour la première fois que la date de prise de possession de la maison était en octobre 2011 lors de l’audition.  Monsieur Frot a mentionné pendant les rencontres d’inspection qu’il habitait sa maison depuis juin 2011.  Ses représentations à l’effet que le mois d’août est la prise de possession, faites lors des inspections, n’ont pas été retenues puisqu’il confirme avoir habité la maison avant cette date.  Elle consulte ses notes d’entrevue et nous confirme les paroles de monsieur Frot sur ce sujet ;

[119] En contre-preuve, l’expert du Bénéficiaire ajoutera qu’il n’est pas d’accord sur le fait que l’aménagement fait dans la cour arrière par le Bénéficiaire, crée une «piscine» qui emprisonne l’eau de surface et serait la cause des mouvements par le gel des pilastres de la galerie. Il appuie son opinion sur la comparaison des mesures prises en octobre 2014 et le 5 juin 2015 et sur l’absence de marque de soulèvement au toit de tôle des galeries.  Les mesures étant similaires, le mouvement par le gel, se serait produit avant l’apport de matériaux par le propriétaire pour y poser la terrasse ou une mauvaise construction de la galerie ;

[120] Il contredit l’opinion de monsieur Bonneville à l’aide de la fiche de l’Association Canadienne de terrazzo, tuile et marbre, pièce B-12 et le guide de construction des panneaux de béton Permabase, pièce B-14 sur l’imperméabilité d’un tel panneau de revêtement extérieur.  Une protection et un jeu d’air doivent être partie intégrante du mur extérieur ;

[121] D’autres photographies seront produites, pièce B-15, pour appuyer que la plainte concernant les solins de toiture contrairement aux photographies du rapport Bonneville, pièce E-17, photos 38 à 41 sont posés conformément aux règles de l’art ;

[122] Monsieur Bonneville produit des règles du Code national du bâtiment qui confirment la méthode d’assemblage et la solidité de la structure des balcons par clouage plutôt qu’à l’aide d’écrou et étriers (art. 9.23.9.8, pièces E-18, E-19 et E-20).  Il répétera que l’absence de gouttière apporte au sol à l’arrière de la maison, qui ne comporte pas de pente éloignant les eaux de la maison, un surplus d’eau qui y reste emprisonné et favorise un mouvement des pilastres de la galerie par adhérence;

[123] Monsieur Courtemanche ajoutera que beaucoup de matériel de remplissage a été transporté sur le terrain et utilisé par monsieur Frot. Les photos 3 et 4 de la pièce B-8 montrent le gravier sur le chemin que monsieur Frot s’est construit pour accéder à l’arrière de la maison, ce qui n’existait pas au moment de la livraison de la maison.  Sur ce matériel, monsieur Frot dira que le matériel a servi à l’aménagement arrière de la cour à plus ou moins dix (10) mètres de la maison ;

 

 

 

ANALYSE

Date de prise d’effet de la garantie

[124] La première question à déterminer est de décider de la date de prise de possession du bâtiment résidentiel neuf.  Cette date détermine le début de la période de garantie pour sa mise en œuvre et la qualité du problème devant être trouvée.  Sur la qualité dont doivent être affectées les anomalies dénoncées dans les plaintes du Bénéficiaire, j’ai été très surpris des questions qu’il souleva lors des dernières heures de l’arbitrage sur la distinction entre un vice caché au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec et un vice de construction au sens de l’article 2118 du même Code.  Jusqu’à ce moment je me doutais d’un manque de compréhension sur les aspects de la garantie et sa couverture.  Ce questionnement m’a confirmé de la croyance du Bénéficiaire que la simple présence d’une malfaçon donnerait lieu à un jugement favorable ce qui n’est pas le cas comme ci-après exprimé ;

[125] Le témoignage de madame Delage qui doit connaître cette date pour qualifier ou non la mise en application de la garantie est sans équivoque.  Jamais avant l’audition, le Bénéficiaire n’avait mentionné n’avoir pris possession des lieux en octobre 2011.  Ses notes, prises lors de ses visites, qu’elle a consultées à la demande du Bénéficiaire, lui ont permis d’être convaincue de ses propos.  De plus, le Bénéficiaire n’a pas contredit l’information qu’il habitait les lieux depuis juin 2011 ;

[126] L’examen de la preuve documentaire m’apprend aussi que le Bénéficiaire n’a pas mentionné une prise de possession en octobre 2011 mais « …à l’été 2011» à la pièce A-11 et le 16 juin 2011 à la ligne « date de réception du bâtiment » sur le formulaire de DEMANDE DE RÉCLAMATION, pièce A-14 qu’il signe le 9 juin 2014 ;

[127] J’en conclus que la preuve prépondérante fixe la réception du bâtiment résidentiel neuf construit par l’Entrepreneur le 1^er juin 2011, tel qu’il est inscrit au FORMULAIRE D’INSPECTION PRÉRÉCEPTION, pièce A-4 et signé par monsieur Frot qui a reconnu sa signature ;

La qualité des déficiences

[128] Les plaintes écrites du Bénéficiaire ont été faites par des avis des 5 février, 9 avril, 20 août, 28 novembre 2014 et par la remise du rapport Hamelin du 27 novembre 2014, pièce A-19 ;

[129] La connaissance de la déficience viendra aussi déterminer si la dénonciation a été faite auprès de l’Administrateur dans un délai raisonnable.  Ce délai raisonnable a été à plusieurs reprises examiné.  Le respect de ce délai est une condition du contrat de garantie et est édicté par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. chapitre B-1.1, r-8), ci-après appelé ‘’Le Règlement’’.  Il est mis en place pour permettre à l’Administrateur d’agir au moment le plus rapproché de la découverte d’une possible défectuosité et d’en minimiser l’impact ;

[130] Voici le texte des articles du Règlement définissant le manquement couvert par le contrat de garantie convenu entre les parties, pièce A-3.  Je souligne que ce contrat de garantie est sujet et doit respecter chacune des directives législatives apparaissant au Règlement :

 

‘’ Art.10.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir :

 

  1°    le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le Bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception. Pour la mise en œuvre de la garantie de parachèvement des travaux du bâtiment, le Bénéficiaire transmet par écrit sa réclamation à l'entrepreneur et en transmet copie à l'administrateur dans un délai raisonnable suivant la date de fin des travaux convenue lors de l'inspection pré réception ;

 

  2°    la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le Bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception. Pour la mise en œuvre de la garantie de réparation des vices et malfaçons apparents du bâtiment, le Bénéficiaire transmet par écrit sa réclamation à l'entrepreneur et en transmet copie à l'administrateur dans un délai raisonnable suivant la date de fin des travaux convenue lors de l'inspection pré réception ;

 

  3°    la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable de la découverte des malfaçons ;

 

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil ;

 

  5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation significative ;

 

  6°    le relogement, le déménagement et l'entreposage des biens du Bénéficiaire, lorsque, lors de travaux correctifs, le bâtiment n'est plus habitable ;

 

  7°    la remise en état du bâtiment et la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs.’’

 

Les soulignés du soussigné.

 

[131] Ainsi selon la période de garantie, la déficience devra être de nature d’un vice caché au sens de l’article 1726 ou 2103 du Code civil du Québec (3 ans de la réception du bâtiment) ou un vice au sens de l’article 2118 du Code civil du Québec.  Le vice caché doit être suffisamment grave pour affecter l’usage du bâtiment tandis que l’anomalie trouvée dans les cinq (5) année de la fin des travaux doit entrainer la perte ou la ruine du bâtiment ; 

[132] Le lecteur devrait savoir qu’il ne s’agit pas d’une garantie de cinq (5) année sur toutes les malfaçons que l’on peut trouver après un an, l’anomalie, le défaut doivent avoir une gravité, un impact sur l’usage que l’on fait de la maison ou de sa durée utile.  Je ne peux me satisfaire d’une simple preuve d’une anomalie.  Je dois aussi être convaincu qu’il est plus probable que la faute de l’Entrepreneur entraine pour le Bénéficiaire une conséquence répondant aux critères énoncés dans le contrat de garantie ;

[133] Quelques décisions et textes de doctrine m’ont été remis par l’avocate de l’Administrateur. Certains passages pertinents de cette documentation à la présente affaire sont utiles à reproduire, sur le délai raisonnable :

‘LA GARANTIE DE QUALITÉ DU VENDEUR EN DROIT QUÉBÉCOIS

 

À la page 233 :

« […]

b) Les biens durables exigent un délai de base normalisé

 

[…]

 

Aux pages 234 et 235 :

[…]

485 - L’autre type de bien durable, l’immeuble, a plutôt été caractérisé par un délai de base extrêmement stable. Déjà, suivant l’ancien droit français, plusieurs coutumes observèrent en la matière un délai de six mois. Après le Code civil de 1804, la jurisprudence française a repris le même délai. Puis les tribunaux québécois se sont inspirés de l’expérience française pour appliquer la même règle ici. Malgré les énormes changements sociaux, et technologiques intervenus depuis, la jurisprudence québécoise n’a jamais dévié de cette durée. Cette constante ne témoigne toutefois pas d’un manque de sévérité ni d’une flexibilité de la part des tribunaux. Ceux-ci ont toujours qualifié de tardif le délai de base dépassant six mois. […]

 […] »[1]

                   LE RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS COMMENTÉ

À la page 47 :

 « […] 

Délai raisonnable

 

Lorsque le Bénéficiaire découvre une malfaçon sur son bâtiment, il doit alors respecter deux conditions imposées par le paragraphe 3 pour conserver son droit à la garantie. Il doit d’abord dénoncer la malfaçon par écrit tant à l’entrepreneur qu’à l’administrateur du plan. En outre, cette dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte de la malfaçon.

 

[…]

 

À la page 48 :

 

[…]

 

La quiddité du délai raisonnable a été énoncée comme suit dans l’arrêt Paris de la Cour supérieure :

 

Cette exigence imposée à un acheteur vise principalement à assurer la conservation des preuves, à permettre au vendeur d’en être informé rapidement et pouvoir constater, s’il y a lieu, la nature et l’importance des vices affectant la ‘’chose vendue’’. Elle vise aussi à éviter que par le simple écoulement du temps, ils ne s’aggravent et à permettre au vendeur, le cas échéant, d’y remédier en temps utile.

[…] »[2]

Sur la notion de perte :

PRÉCIS DU DROIT DE LA CONSTRUCTION

À la page 59 :

 

« […]  

 

B. La notion de perte

 

89. Perte - Le nouveau droit, comme le droit antérieur, impose comme condition à la responsabilité quinquennale l’existence ‘’d’une perte’’. […]

 

[…]

Aux pages 63 et 64 :

[…]  

96. Les vices affectant la solidité de l’ouvrage -  Le critère de ‘’solidité’’ provient de l’interprétation libérale apportée sous le Code civil du Bas Canada à l’énoncé ‘’périt en tout ou en partie’’ de l’article 1688 C.c.B.C. Il découle également de l’interprétation libérale de la notion de ruine. Dans l’état actuel du droit, on étend la garantie à tous les vices compromettant la solidité de l’édifice et à toutes les défectuosités graves qui entraînent des inconvénients sérieux. Comme le rappelle l’auteure Rousseau-Houle, le champ d’application de la garantie quinquennale n’est pas restreint aux désordres entraînant la ruine effective des ouvrages.

Suite aux modifications apportées par la Refonte, pouvons-nous prétendre que le critère de solidité demeure au Code civil du Québec ? Pour notre part, la réponse est affirmative, le législateur n’ayant pas écarté l’idée d’une perte. Suivant la même logique, il faut un vice grave pour provoquer éventuellement une ruine de l’ouvrage. Devant cette constatation, on doit conclure à la reconnaissance du critère de gravité du vice qui se traduit par un manque de solidité de l’ouvrage.

[…]  » [3]

 

CONTRATS D’ENTREPRISE (OUVRAGES MOBILIERS ET IMMOBILIERS : CONSTRUCTION ET RÉNOVATION) CONTRAT DE PRESTATION DE SERVICES ET L’HYPOTHÈQUE LÉGALE

À la page 453 :

 

« […]

 

1082. Une simple malfaçon, même si elle affecte la conservation de l’immeuble ou cause des inconvénient sérieux, n’entraînera pas la responsabilité légale des intervenants en construction, si le défaut ne porte pas atteinte à la solidité de l’ouvrage. […]

 

À la page 454 :

 

1083. La notion de ‘’perte de l’ouvrage’’ oblige donc à faire la preuve de l’existence des vices de construction pouvant causer la perte de l’immeuble et non de malfaçon reflétant possiblement un manquement aux normes et aux règles de l’art. […]

 

 […] » [4]

 

LA CONSTRUCTION AU QUÉBEC : PERSPECTIVES JURIDIQUES

À la page 434 :

« […]

La notion de ’’perte’’ au sens de l’article 2118 C.c.Q. doit donc, tout comme la notion analogue de ce terme au sens de l’article 1688 C.c.B.C., recevoir une interprétation large, et s’étendre notamment à tout dommage sérieux subi par l’ouvrage immobilier.

 

[…]

 

À la page 435 :

En revanche, il est important de ne pas perdre de vue que le dommage subi, qu’il soit actuel, ou à venir, doit être majeur afin d’être qualifié de perte. En particulier, la responsabilité prévue à l’article 2118 C.c.Q. ne trouve pas application à l’égard de simples malfaçons ou de vices de faible importance qui ne nuisent pas à la solidité ou à l’intégrité de l’ouvrage.

[…] »[5]

 

     Sur le fardeau de la preuve :

DANS LA DÉCISION ARBITRALE DU 10 DÉCEMBRE 2010 NO : S10-020901-NP

 À la page 13 :

« […]

[77] […] Cependant, puisque l’Entrepreneur conteste le bien fondé de la décision de l’Administrateur, le fardeau de la preuve repose sur l’Entrepreneur […].

[…] »[6]

DANS LA SENTENCE ARBITRALE DU 30 AOÛT 2006, NO CCAC : S05-1103-NP

À la page 9 :

« […]

[57] À l’onglet 5 du Cahier d’autorités (Dossier 060224001 A et B), le procureur réfère aux paragraphes [24], [30], [47],  [48],  [55], et [107] où l’arbitre indique :

‘’ [24] Je rappelle que les Bénéficiaires ici sont en demande et pour cause, ont le fardeau de la preuve, et qu’à défaut d’éléments et/ou d’indices à l’effet contraire, puisqu’on ne m’a pas démontré de malfaçon et/ou vice, je ne peux donner droit à ce poste de réclamation.

 
 [30] Je répète qu’ici, les Bénéficiaires sont en demande, qu’à cet effet, ils ont le fardeau de la preuve et doivent me démontrer vice et/ou malfaçon. Je n’ai eu aucune démonstration et, pour cette raison, je ne peux donner droit à ce poste de réclamation.

[47] Je rappelle à nouveau que ce sont les Bénéficiaires qui sont en demande, qu’ils ont le fardeau de la preuve et qu’ils n’ont pas su me démontrer que ce modèle comporte un boîtier particulier.

[48] Je suis d’opinion que les Bénéficiaires ne sont pas déchargés de leur fardeau de preuve pour ce volet et pour cette raison, je maintiens la décision de l’Administrateur.

 

[…]

 

À la page 10 :

 

[58] À l’onglet 6 du Cahier d’autorités (Dossier 060301002), le procureur réfère au paragraphe [11] où l’arbitre indique :

 

[11] Je rappelle que dans le présent dossier, les Bénéficiaires sont demandeurs et qu’à cet effet ces derniers ont le fardeau de la preuve.’’

 

[…]

 

[66] Il est important de souligner que, les Bénéficiaires étant les demandeurs, le fardeau de la preuve des malfaçons alléguées leur incombe.

[…] »[7]

 

Sur la distinction entre une anomalie qui demande d’être réparée et un vice caché :

VENTE, LOUAGE, CONTRAT D’ENTREPRISE OU DE SERVICE

À la page 5 :

« […]

2496. La notion de perte est d’interprétation large et s’étend à tout dommage sérieux subi par l’ouvrage immobilier. Il doit s’agir de dégradations graves, de nature à affecter la solidité de l’immeuble et à entraîner sa perte totale ou partielle, ce qui signifie sa ruine ou des dégradations devenues telles à la suite de la négligence ou de l’impossibilité du constructeur d’y remédier dès qu’elles ont été portées à sa connaissance. […] Dans chaque cas, il faut distinguer entre une dégradation entraînant une simple réparation ordinaire et un vice de construction entraînant une dégradation majeure, la perte éventuelle d’usage ou encore une réparation majeure aux composantes essentielles du bâtiment.

[…]

 

2497 […] Il y a perte de l’ouvrage lorsque ce dernier doit être repris au complet.

 

À la page 6 :

 

[…]

 

2499. Rappelons pour terminer que de simples malfaçons qui sont des défauts mineurs, résultant d’une exécution non conforme aux règles de l’art ou aux plans et devis, qui diminuent l’usage ou l’agrément de l’immeuble sans en affecter la solidité, ne sont pas visées par les dispositions de l’article 2118 C.c.Q. […]

 

[…] »[8]

 

Sur la définition de «perte de l’ouvrage» de l’article 2118 du Code civil du Québec :

 

DANS LE JUGEMENT DU 5 NOVEMBRE 2008 NO CSM : 500-17-018490-030

À la page 9 :

 

« […]

 

 [52] […]

 

‘’2118. À moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur, qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage ou encore, d’un vice de sol.’’

 

[…]

 

À la page 23 :

 

[…]

 

[149] Dans son traité sur Les contrats de construction en droit public & privé, l’Honorable Thérèse Rousseau-Houle a analysé la responsabilité quinquennale des architectes et des ingénieurs édictés par l’article 1688 C.c.B.C. et le sens qu’il fallait donner à l’expression ‘’perte de l’ouvrage.’’ Ses propos sont toujours d’actualité puisque l’article 2118 C.c.Q. fait toujours référence à ce concept.

 

[150] Elle mentionne qu’une défectuosité grave et susceptible d’affecter la stabilité ou la solidité d’un immeuble ou le rendre impropre à sa destination peut être assimilée à la perte partielle d’un ouvrage :

 

‘’ Il ressort, de cette revue jurisprudentielle, que les travaux donnant lieu à la responsabilité quinquennale des constructeurs sont les travaux immobiliers importants dont dépend la solidité et la vitalité d’une construction. Ce sont en somme les travaux portant sur les éléments majeurs de la construction et sur les éléments d’équipement lorsqu’ils font corps de façon indissociable avec les éléments de construction.

 

Pour donner lieu à la responsabilité quinquennale, il faut en outre que les défauts constatés soient des vices de construction ou de sol entraînant la perte partielle ou totale de l’ouvrage.

 

[…]

 

À la page 24 :

 

Deux conditions sont explicitement posées à l’article 1688 pour qu’entre en jeu la responsabilité qui y est édictée : il doit s’agir de vice de construction ou de sol et ce vice doit entrainer la perte totale ou partielle de l’ouvrage.

 

[…]

 

[…] Il suffit pour engager la responsabilité quinquennale des constructeurs que le danger de ruine soit imminent, voire latent. […] De même, une ruine simplement partielle est suffisante lorsque par suite des vices affectant les parties maîtresses de l’ouvrage, il y a menace d’effondrement ou fléchissement de certaines parties de l’immeuble ou simplement des fissures importantes pouvant causer la perte de composante essentielles du bâtiment.

 

[…]

 

‘’Celle-ci s’étend à toutes défectuosités graves, à tous désordres qui, concernant la structure même de l’ouvrage ou ses parties maîtresse, sont de nature à compromettre la solidité. Si la jurisprudence a reconnu à maintes occasions que le terme ‘’périr’’ de l’article 1688 n’est pas limitatif, elle a néanmoins réduit la portée aux vices graves causant des dommages sérieux aux gros ouvrages. Il doit s’agir de déficiences qui peuvent mettre en péril la solidité ou la stabilité de l’édifice ou de ses composantes essentielles.’’

 

À la page 25 :

 

 [151] Ainsi, pour que des déficiences soient qualifiées de ‘’graves’’ ou ‘’sérieuses’’ selon l’article 2118 C.c.Q. par opposition à des déficiences qui seraient qualifiées de ‘’mineures’’ au sens de l’article 2120 C.c.Q., elles doivent avoir une certaine gravité et être susceptibles de mettre en péril la solidité ou la stabilité de l’immeuble :

 

 […]

 

 Une simple perte partielle est suffisante lorsqu’il y a menace d’effondrement ou de fléchissement de certaines parties de l’ouvrage ou encore de ses composantes essentielles.

 

En revanche, il est important de ne pas perdre de vue que le dommage subi, qu’il soit actuel ou à venir, doit être majeur afin d’être qualifié de perte. En particulier, la responsabilité prévue à l’article 2118 C.c.Q. ne trouve pas application à l’égard de simples malfaçons ou de vices de faible importance qui ne nuisent pas à la solidité ou à l’intégrité de l’ouvrage. […] ’’

 

[152] Dans la présente cause, la preuve a révélé que des vices de construction et malfaçons ont entraîné le fléchissement de certains éléments de la charpente de bois qui forment la structure de l’immeuble. […]

 

[…] »[9]

 

DANS LE JUGEMENT DU 2 MAI 2014 NO CQG : 115-22-000048-116

 

 Aux pages 6, 7, 8 et 9 :

 

« […]

 

LE RÉGIME DE RESPONSABILITÉ PRÉVU À L’ARTICLE 2118 C.C.Q.

 

[41] Le demandeur réclame l’application de la garantie contre la perte de l’ouvrage prévue à l’article 2118 C.C.Q., qu’il convient de produire :

 

‘’À moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient, dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore, d’un vice du sol.’’

 

 […]

 

 [46] Les auteurs Baudoin et Deslauriers résument le concept de perte de l’ouvrage de la façon suivante :

 

Art. 1677 - Vice - La notion de perte est intimement liée à celle de vice, en ce que le défaut reproché doit être un défaut sérieux qui compromette la solidité de l’ouvrage et entraîne le risque de le voir s’écrouler, s’affaisser, s’enfoncer ou tomber en tout ou en partie. Il n’est pas nécessaire que l’immeuble se soit effectivement complètement écroulé. Est suffisante une menace sérieuse et réelle d’effondrement, par exemple, lorsqu’il y a apparition de fissures ou de lézardes importantes, d’infiltration d’eau, etc. Les tribunaux ont d’ailleurs parfois du mal à séparer ce type de vice, de celui, moins grave, indicateur de simples malfaçons, même si celles-ci peuvent entraîner un trouble de jouissance très sérieux pour le propriétaire.

 

[…]

 

Art. 1679 - Perte partielle -  En cas de perte partielle, la jurisprudence, en pratique, se montre relativement sévère. Elle exige que celle-ci soit grave et sérieuse et refuse de considérer comme rentrant dans cette catégorie de simples dégradations mineures qui ne compromettent ni la solidité globale de l’ouvrage, ni la solidité d’une partie importante de celui-ci, ni son utilisation normale ou sa désignation. Ainsi, une toiture qui coule et endommage sérieusement l’immeuble a été considérée comme provoquant une perte partielle. La charge de la preuve à laquelle le propriétaire doit faire face est donc plus importante.

 

 […]

 

 [48] Madame Chevrier relate qu’à chaque fois qu’il pleut, l’es s’infiltre par les fenêtres jusqu’à l’intérieur de la résidence. Les infiltrations sont plus importantes lorsque la pluie est abondante ou lorsque le vent se met de la partie. L’eau entre par toutes les fenêtres, mais davantage par celles de la façade avant.

 

[49] Madame Chevrier se rappelle un évènement où, lors de très fortes pluies, elle a rapidement empli deux seaux d’eau.

 

[…]

 

[51] L’ingénieur James Goodwin, pour sa part, est entendu à titre de témoin expert. Questionné sur les risques de perte de l’ouvrage, monsieur Goodwin répond que, si l’eau continue à entrer, l’immeuble va pourrir. Il n’est pas question dans son témoignage d’éventuels risques d’incendie.

 

[52] La preuve est prépondérante à l’effet que les propriétaires de la résidence subissent des inconvénients sérieux liés aux infiltrations d’eau. Madame Chevrier doit toujours demeurer vigilante, afin d’essuyer rapidement l’eau, qui s’infiltre sur une base régulière.

 

[53] Malgré les craintes de madame Chevrier et du demandeur en lien avec la proximité du panneau électrique, le Tribunal ne peut toutefois conclure qu’il y a une menace sérieuse et réelle d’effondrement de l’immeuble. Malgré le sérieux de la situation, l’immeuble n’est pas impropre à sa destination et il n’y a pas lieu de croire qu’il le deviendra.

 

[54] La preuve ne démontre pas, par prépondérance de probabilité, qu’il s’agit d’une situation où il y a perte partielle au potentielle de l’ouvrage. La garantie prévue à l’article 2118 C.C.Q. ne trouve donc pas application en l’espèce.

 

[…] » [10]

 

[134] L’application de ces critères aux divers points soumis à l’arbitrage par le Bénéficiaire m’amène à conclure de la façon suivante sur la demande d’arbitrage :

[135] Les points 2 (scellement déficient au pourtour des ouvertures et percements), 3 (Joints de revêtement extérieurs qui ne sont pas scellés), et 8 (Absence d’isolation au pourtour des portes et fenêtres) ne comportent pas la gravité requise pour entrer dans la catégorie de vice caché.  Je constate que la preuve soumise par le Bénéficiaire qui consiste au rapport d’expertise et témoignage de monsieur Hamelin pour renverser la décision sous étude est déterminante.  Son mandat est de faire des vérifications à la demande du Bénéficiaire qui « …remet en cause plusieurs déficiences suite à la construction… ».  Aucune indication ne me permet de savoir que l’expertise est faite de manière à s’assurer ou faire la preuve que la déficience examinée peut être qualifiée comme vice qui affecte l’usage du bâtiment ou qui en apportera ou causera sa ruine.  En fait, l’effort technique de l’expert sera de faire la preuve qu’il y a malfaçon en vertu des règles de l’art ou que les plans de construction n’ont pas été suivis ;

[136] Il serait peut-être préférable que l’isolant giclé autour des ouvertures comble totalement l’espace afin d’éviter que des insectes s’y trouvent mais en quoi leur présence affecte l’usage ou la solidité de cette construction.  La région des Laurentides est bien connue pour la présence de mouches, moustiques, abeilles, guêpes et autres.  La présence de nid de guêpes n’est pas, en soi, un vice.  Leur présence à une ou deux occasions dans la maison ne constitue pas une preuve suffisante pour conclure à un déficit d’usage suffisamment grave pour qualifier cette possible déficience comme vice caché;

[137]   Je dis bien « possible déficience » puisque je ne suis pas convaincu que les règles de l’art demandent effectivement de combler tout l’espace autour des ouvertures.  Effectivement, le rapport BONDU, pièce B-7, mentionne de «…L’étanchéisation des contours de portes et fenêtres… et…différentes façons de rendre le tout étanche… dont…mettre de l’uréthane giclée et/ou un joint de silicone…» Tout comme l’expert Bonneville le mentionne dans son rapport, pièce E-17, il est possible que seul l’uréthane soit alors utilisé.  Cette matière, en prenant son volume par expansion, vient sceller le contour des ouvertures et suffit alors à l’étanchéisation.  Il est surement possible que quelques petites ouvertures existent.  La présence d’une ou deux ouvertures qui ne sont pas étanches n’est pas suffisante pour faire la preuve d’un vice couvert par la garantie;

[138] Les déficiences concernant les soffites et fascias qui se détachent des points 7 et 18 (planches de façade de la galerie détériorées) de la décision sont relatives à une question d’entretien car autant le Bénéficiaire que l’Entrepreneur ne font qu’une preuve de la décoloration de ces pièces de bois.  On le sait, le bois est un matériel qui demande un entretien régulier.  Rien dans la preuve soumise ne me permet de dire qu’il y a perte d’usage, même partiel.  De plus, cette coloration du bois est causée par l’eau qui s’écoule sur la surface de ces composantes de la maison.  Il est certain que la présence de gouttières diminuerait l’eau sur les fascias, soffites et planches de façade de galeries.  Cette pose des gouttières n’est pas partie du contrat de construction et relève de la responsabilité du Bénéficiaire ;

[139] La réparation non esthétique sous le toit de la chambre des maîtres et mal scellée n’est qu’une question d’apparence.  Aucune autre preuve ne m’a été faite d’une perte d’usage sur ce sujet.  Le point 9 de la décision de l’Administrateur sera maintenu ;

[140] La plainte concernant les appliqués muraux dont l’installation est déficiente du point 15 est une anomalie qui est apparente, ma visite des lieux m’ayant confirmé la décision de l’Administrateur sur ce point ;

[141] Il a été admis que ce qui a été qualifié de givre par l’expert du Bénéficiaire n’est autre qu’une coloration du contreplaqué par un usage préalable.  La méthode d’assujettissement du balcon arrière même si non faite comme au plan de construction, l’absence d’étrier et tirefonds, n’est pas problématique puisque je n’ai pas de preuve de détachement, affaissement ou affaiblissement.  Il n’y a pas de preuve de perte de l’ouvrage.  La décision de l’Administrateur sur ce point 19 sera maintenue.  L’opinion de l’expert Bonneville m’a, par ailleurs, convaincu que l’usage de clouage est une autre technique adéquate;

[142]  Le revêtement extérieur dont l’installation n’est pas conforme du point 20 de la décision n’a pas de protection contre les intempéries selon l’expert du Bénéficiaire.  L’expert de l’Entrepreneur est plutôt d’opinion que le panneau de béton DUROCK et la méthode de construction utilisés permettent de réduire au minimum les infiltrations.  L’absence d’un jeu d’air dans la composition d’un mur extérieur qui repose sur la rive du plancher du rez-de-chaussée est une malfaçon (voir les pièces B-12 et B-14).  L’assemblage de ces murets recouvert d’ardoise, dont les joints sont aussi perméables, expose effectivement la charpente à l’humidité ce qui entrainera fort probablement une perte de vie utile.   Il y a ici perte potentielle importante de l’ouvrage et je conclus à un vice de réalisation qui répond aux critères de l’article 2118 du Code civil du Québec et garantie en vertu de l’article 10 (5°) du Règlement ;

[143] L’intégrité structurale du support du mur extérieur est malheureusement soulevée par l’expert Hamelin sans aucun signe, marque de faiblesse ou calcul que ce soit.  À l’aide d’une photographie prise pendant le chantier, il exprime qu’un calcul de charge et des vérifications doivent être effectués, sans autre explication.  Le rôle de l’expert n’est pas de soulever une problématique s’il n’y en pas ou s’il n’est pas en mesure d’expliquer son opinion.  Les plans BONDU, qui ont servi à la construction, ont été suivis sur cet aspect de la construction.  Il n’existe aucune déformation qui laisserait penser d’une faiblesse dans les murs ou ses supports.  Seule l’absence de connaissance du plan de garantie explique que le Bénéficiaire et son expert ont maintenu leurs prétentions.  La garantie existe s’il y a défaut dans le contrat de construction et tel défaut doit exister. Ce point 21 de la décision du 16 mars 2015 de l’Administrateur sera maintenu ;

[144] Le clouage des éléments de finition extérieurs déficients du point 22 de la décision de l’Administrateur ne sont en fait que des éléments de finition, petites pièces de bois, qui au fil du temps, des intempéries et de l’effet des variations de température se disloquent par la réaction naturelle du bois aux éléments.  Il y a eu effectivement à certains endroits un usage de clous de grosseur inadéquate.  Les quelques détachements observés ne suffisent pas à conclure à « une reprise complète du clouage des éléments de finition à l’extérieur » demandée par l’expert du Bénéficiaire, page 37 de son rapport pièce A-19.  Puisque les pièces à reclouer peuvent de nouveau servir, il y a absence de preuve qu’il y a ruine du bâtiment ou perte de l’ouvrage. 

[145] Je souligne que le remède demandé n’est pas raisonnable et fait perdre le caractère objectif qui est un principe du rôle de l’expert.  Son client doit être guidé par son opinion et repose sur ses connaissances du monde de la construction. La demande d’un nouveau clouage complet n’a pas le caractère raisonnable requis d’une personne objective ;

[146] Il en va de même pour le point du support intermédiaire de la cheminée qui serait déficient selon monsieur Hamel.  Ce point 24 de la décision de l’Administrateur sera maintenu puisqu’il n’y a aucun signe que ce support n’est pas suffisant pour maintenir le poids de la cheminée. Oui, il est possible de solidifier le support, comme il est possible de solidifier la structure qui reçoit les murs extérieurs. Ces possibilités n’entrainent pas la preuve d’un vice, d’une anomalie qui cause la perte de l’ouvrage nécessaire à la mise en œuvre de la garantie dans sa quatrième année ;

[147]  La même analyse est à faire pour le point 25 : Solin de toiture mal installé. Les quelques solins qui seraient mal posés n’ont été que pointés sans aucune démonstration que cette malfaçon entrainerait un dommage qui me permettrait de conclure à une perte de l’ouvrage.  Une toiture est constituée de plusieurs protection contre les infiltrations d’eau. Les solins en sont l’une des composantes.  Il n’y a pas eu d’infiltration par le toit.  Les recommandations de l’expert Hamelin inscrites dans son rapport ne sont que des instructions pour assurer une étanchéité et ne pas avoir à resserrer les vis des solins.  Cela ne constitue pas une preuve de vice caché ou de vice causant une perte de l’ouvrage ;

[148] La conduite du foyer à corriger du point 29 demande une analyse de la preuve testimoniale entendue.  Le Bénéficiaire a engagé le sous-entrepreneur pour la pose du foyer.  La boîte construite par l’Entrepreneur pour protéger le moteur lors de son remplacement a été libérée de tout isolant qui s’y trouvait lors d’une réparation effectuée par l’Entrepreneur.  Cette première réparation a été faite à la suite d’un problème de surchauffe du moteur qui aurait pu incendier la maison. Le Bénéficiaire a fait par la suite des travaux sur le grillage de ventilation.  L’expert Bonneville mentionne que la garantie ne s’applique pas, ce sont des travaux sous la responsabilité du Bénéficiaire (exclusion selon l’article 12 (1°) du Règlement).  L’administrateur a refusé de couvrir ces travaux puisque l’anomalie existerait depuis décembre 2011 et le délai de dénonciation de ce vice de conception n’a pas été dénoncé dans un délai raisonnable, la dénonciation sur ce point étant du 5 février 2014 soit 25 mois plus tard ;

[149] Autant l’expert de l’Entrepreneur que l’expert du Bénéficiaire mentionnent que l’installation demande un certain ajustement.  Je considère que l’écrasement du tuyau de sortie de ventilation d’air chaud du foyer est autre que le trouble de surchauffe du moteur qui était « habillé » dans la laine minérale d’isolation. Le problème de la sortie d’air chaud du foyer a été découvert à la suite de ces travaux.  Cet écrasement ne peut avoir été causé par le sous-entrepreneur qui a installé le foyer et n’a pas exécuté de travaux par la suite. Cet écrasement provient fort probablement des travaux subséquents et l’Entrepreneur qui avait la gestion du chantier en est responsable.  La preuve non contredite de la découverte de l’écrasement du tuyau est celle de la conjointe du Bénéficiaire, madame Bouad, à l’aide de la pièce A-12 et place le remplacement du moteur avant le 15 février 2014.  Son conjoint a ouvert la grille de ventilation au plafond et a découvert le tuyau écrasé.  Cette dénonciation du 15 février a été reçue par l’Administrateur le 13 mai 2014 comme il appert du cachet sur cette pièce A-12.  Le délai de dénonciation est raisonnable et l’écrasement du tuyau est un vice qui empêche l’usage normal du foyer. Ce point sera accueilli ;

[150] L’eau qui stagne sur le balcon et signes de détérioration du point 37 de la décision comporte plusieurs éléments :

                                    Les mesures trouvées par monsieur Thellen, pièce E-14 et son croquis, pièce E-16 me convainc qu’au moment de la construction il y avait une pente à ces balcons. Par contre, il n’y a pas de marque dans la couverture de tôle au-dessus de la galerie arrière qui m’indique d’une levée.

[a]       Il y a eu un apport de sol par le Bénéficiaire sur le terrain après la réception du bâtiment du 1er juin 2011. Sur ce remblai additionnel a été construite une terrasse et les pentes qui permettaient d’éloigner les eaux de surface ont été modifiées.  L’absence de gouttières apporte nécessairement un apport d’eau additionnel aux abords de la maison.  Les tuyaux enfouis pour recevoir les colonnes de gouttières pour éloigner l’eau des toitures sont écrasés ou bloqués et la preuve n’est pas suffisamment probante pour faire porter ces obstructions sur la responsabilité de l’Entrepreneur.  Au contraire, l’écrasement de ces tuyaux provient sans doute des travaux de remblayage et d’aménagement fait par le Bénéficiaire ;

[b]       Les photographies E-1 et E-2 montrent que le niveau de surface du sol se trouvait à environ 5 pouces de l’extrémité de la colonne de bois de la galerie qui est assise sur la colonne de béton dans le sol.  Les photographies examinées montrent aussi que par endroit le Bénéficiaire a enlevé du sol et à d’autre, en a ajouté pour y aménager une terrasse ;

[c]        Les puits exploratoires effectués par l’expert Hamelin et ses constats m’indiquent que les assises de béton des balcons dans le sol sont à l’abri du gel.  S’il y a soulèvement, il y a adhérence par le gel sur ces colonnes de béton servant d’appui aux galeries comme les experts le mentionnent. Pourtant l’analyse granulométrique présentée à la demande du Bénéficiaire établit que le sol sous-jacent au tranchées 1 et 2 a une bonne capacité de drainage et c’est à ce niveau que sont situées les assises de la galerie, Pièce B-6.  À cette même pièce signée du géologue Gabriel Laflamme, en conclusion, il est mentionné « Le sol qui a été ajouté comme remblai de 0,00m à 0,50m à la tranchée 1 ne se draine pas bien, ce qui cause des accumulations d’eau de surface ». Les pentes des balcons sont correctes en partie et insuffisantes à d’autres endroits.  Les mesures de ces pentes inscrites au dessin de l’expert Hamelin à la page 22.1 de son rapport A-19 démontrent qu’à l’endroit de la tranchée 1, la pente est négative alors que dirigeant l’eau vers l’extérieur aux autres endroits.  J’en conclus que par adhérence, il y a eu mouvement causé par le matériel de surface remblai qui emprisonne l’eau de surface.  L’aménagement de la cour arrière ayant été effectué par le Bénéficiaire suite à la réception du bâtiment, l’Entrepreneur n’en est pas responsable. 

[151] Au point 44 de la décision, les pierres de cheminée qui se sont détachées est une anomalie qui comporte une gravité suffisante et leur détachement, la preuve d’une perte partielle et potentielle importante de l’ouvrage.  Les décollements dont fait état monsieur Hamelin ne sont pas que sur le revêtement du foyer, cette carence d’adhésion de la colle a aussi été trouvée sur les murs du salon et de la chambre principale comme j’ai pu le constater lors de la visite des lieux.  L’expert de l’Entrepreneur mentionne dans son rapport, pièce E-17, d’une installation standard et ajoute que les travaux relèvent de la responsabilité du Bénéficiaire ce qui exclut la problématique de la garantie en vertu de l’article 12 (1°) du Règlement.  Si un substrat DUROCK a été utilisé sur le plan frontal du foyer et que le revêtement s’en détache, le substrat de contreplaqué utilisé ailleurs sur lequel la pierre se détache aussi n’est pas en cause.  Il est plus probable que la méthode d’application de la colle ou les conditions existantes lors de son usage, sa quantité ou qualité sont ici en cause.

[152] Il est établi que le poseur a été requis sur le chantier par l’Entrepreneur.  S’il a fait le travail de pose sur le foyer, c’est à la demande du Bénéficiaire qui s’est vu dans l’obligation de lui en faire la demande puisque que le chantier a été suspendu à cause du décès du père du gestionnaire du chantier, monsieur Thellen.   La pose de ce revêtement d’ardoise fait partie du contrat de construction initial, les crédits convenus le démontrent.  Il n’est surement pas dans l’esprit du Règlement d’annuler une garantie par la suspension d’un chantier par cas fortuit. Le consommateur Bénéficiaire se verrait à ce moment laisser sans protection.  Je souligne que l’anomalie n’est pas que sur le foyer et que je ne peux de manière équitable (article 116 du Règlement) décider que le vice de pose du revêtement est présent sur les murs et pas aussi sur le foyer. L’arbitrage sera accueilli sur ce point ;

[153] Sur le délai de dénonciation, je considère que le détachement de la pierre qui a heurté monsieur Frot en décembre 2012 n’était pas une indication suffisante d’un vice qui affecterait toute la pose du revêtement d’ardoise.  Ce n’est qu’au moment des vérifications faites par l’expert Hamelin qu’a été découvert qu’approximativement 30% du revêtement est disloqué ou sur le point de l’être ;

 

Les Frais des experts

[154] Les factures des experts ont été produites pour détailler les divers services exécutés dans leur mandat.  En vertu du Règlement, les parties me demandent de statuer quant au quantum de ces frais.  L’article pertinent se lit ainsi :

               ‘’ 124.  L'arbitre doit statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.

 

Il doit aussi statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur et l'entrepreneur solidairement doivent rembourser au Bénéficiaire même lorsque ce dernier n'est pas le demandeur.

 

Le présent article ne s'applique pas à un différend portant sur l'adhésion d'un entrepreneur. ‘’

 

[155] Puisque les témoignages des experts étaient pertinents et ont servi à rendre ma décision, je dois examiner si les notes d’honoraires des experts sont raisonnables.  Comme information, j’ai d’abord le coût chargé par monsieur Bonneville, l’expert de l’Entrepreneur, pour ses visites, l’analyse du rapport Hamelin et l’audition qui totalisent la somme de 5 975,25$, taxes incluses.  Le taux horaire utilisé par monsieur Bonneville est de 100,00$;

[156] Le détail de la facturation de l’expert Hamelin, au taux horaire de 125,00$, m’apprend qu’il a rendu des services pendant 171 heures dont 11 n’ont pas été chargées.  En soustrayant les 21 heures inscrites pour sa présence pendant l’audition, il a consacré 150 heures au mandat d’expertise.

[157] Même si je sais que le rapport initial d’un expert est habituellement plus onéreux, j’estime que près de 4 semaines de travail n’est pas le temps qu’un expert ayant plus d’expérience aurait consacré à cette affaire. De même, quelques-unes des questions soulevées dans le rapport ne servaient pas la cause du Bénéficiaire dans le sens que l’anomalie se devait de comporter une gravité suffisante pour entrer dans la définition d’un vice caché ou d’un vice grave.  Comme j’ai pu le constater pendant l’audition, tout comme le Bénéficiaire, son expert n’a pas fait une étude du contrat de garantie et de la décision qui était sous étude.  Pourtant, madame Delage a bien cerné et spécifiquement mentionné dans sa décision que les anomalies soulevées ne répondaient pas aux critères de gravité suffisants pour la mise en œuvre de la garantie ;

[158]  Je détermine que le taux horaire raisonnable de monsieur Hamelin qui en est à sa première expérience, sera calculé à 75,00$. J’estime aussi que le tiers des heures, hormis les heures d’audition, doivent être soustraits au nombre d’heure total.  Je réduis ainsi de 50 heures pour un total de 121 heures, incluant la présence de l’expert pendant l’audition, étant entendu que l’expert de l’Entrepreneur a aussi assisté à l’audition. Ainsi, un montant de 9 075$ plus les taxes, soit la somme de 10 433,98$, représente un coût raisonnable d’expertise;  

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

 

PREND ACTE du désistement du Bénéficiaire de porter en arbitrage les points 4, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 23 et 57 de la décision de l’Administrateur du 16 mars 2015 ;

ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage du Bénéficiaire aux points 20, 29 et 44 de la décision de l’Administrateur du 16 mars 2016 ;

REJETTE la demande d’arbitrage du Bénéficiaire concernant les points 2, 3, 7, 8, 9, 15, 18, 19, 21, 22, 24, 25 et 37 de la décision de l’Administrateur du 16 mars 2016 ;

Conformément à l’article 124 du Règlement, CONDAMNE l’administrateur à payer au Bénéficiaire la somme de 10 433.98$ à titre de remboursement de frais d’expert ;

 

 

Tous les frais de l’arbitrage étant à la charge de l’Administrateur conformément à l’article 123 du Règlement ;

 

 

 

Robert Frot
Bénéficiaire
M. Éric Courtemanche
Pour l’Entrepreneur
Me Julie Parenteau
Procureur de l’administrateur
Date(s) d’audience :	21, 22 octobre et 17 décembre 2015
Date(s) de délibéré :

 

 

Robert Frot [...] St-Sauveur  (Québec) [...]              Bénéficiaire Et
Éric Courtemanche pour
CONSTRUCTION COURTHEL INC.
[...]
St-Sauveur (Québec) [...]
L’Entrepreneur
Et
Me Julie Parenteau pour
LA GARANTIE ABRITAT INC.
5930, rue Louis-H. Lafontaine,
Anjou (Québec) H1M 1S7
Pour L’Administrateur