ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

ENTRE         Syndicat de la copropriété Croissant Rochelle 2706138, bénéficiaire demandeur, (ci après le Syndicat)

ET                   La Garantie des maisons neuves de l'APCHQ, administrateur de la garantie, défenderesse, (ci-après La Garantie APCHQ)

Le groupe Trigone construction inc., entrepreneur mise en cause. (ci-après l'Entrepreneur)

COMPARAISSENT

pour le demandeur :

Mireille Routhier, présidente du Syndicat

Raynald Proulx, propriétaire de l'appartement 9894 Croissant Rochelle, Brossard,

pour la défenderesse:

Robert Prud'homme, inspecteur-conciliateur

Me Stéphane Paquette, procureur

pour la mise en cause :

Daniel Fortier, représentant de l'Entrepreneur

ARBITRE                                                                    Henri P. Labelle

DATE DE L'AUDIENCE                                           15 mai 2006

DATE DE LA SENTENCE ARBITRALE                25 mai 2006

INTRODUCTION

1.        Les parties sont convenues de soumettre leur différend à l'arbitrage en vertu du règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elles se sont entendues au sujet de ma nomination en qualité d'arbitre et de ma compétence à entendre et à trancher le différend.

2.        Avant le début de l'audience, toutes les personnes qui ont assisté à l'audience ont examiné l'endroit où une infiltration d'eau s'est produite au premier étage de l'appartement de Raynald Proulx, dans la petite chambre à coucher, au dessus de la porte patio menant au balcon situé à l'arrière de l'appartement. Nous avons pu constater une tache au plafond (ligne plus foncée que l'ensemble du plafond) et aussi, à l'endroit de la porte patio, des joints au plancher en bois un peu plus larges qu'ailleurs dans la chambre.

3.        À ma demande, les quatre personnes présentes à l'audience, outre le procureur de la défenderesse et moi-même, ont soit prêté serment, soit affirmé solennellement de dire la vérité, toute la vérité et seulement la vérité au cours de l'audience, soit: Mireille Routhier, Raynald Proulx, Daniel Fortier et Robert Prud'homme.

POSITION DES PARTIES

4.        Mireille Routhier déclare qu'elle a fait part à La Garantie d'une Infiltration d'eau dans l'appartement de Raynald Proulx bien avant l'expiration du délai de six mois prévu dans le contrat de garantie à compter de la découverte de ce problème par Raynald Proulx et dit ne pas comprendre comment La Garantie petit arriver à la conclusion que le problème n'était pas couvert par le contrat de garantie parce qu'il aurait été dénoncé en retard.

5.        Robert Prud'homme déclare que lorsqu'il a fait l'inspection de l'appartement de Raynald Proulx le 14 novembre 2005, en compagnie de Daniel Fortier et de Raynald Proulx, ce dernier aurait déclaré : "ça coule depuis trois ans" Robert Prud'homme dit avoir conclu que le délai de six mois, imposé par le contrat de garantie pour faire la dénonciation d'un problème à compter de sa découverte, n'avait pas été respecté.

DÉCLARATIONS, TÉMOIGNAGES ET COMMENTAIRES

6.        Raynald Proulx souligne que dans la brochure "Le Tour du Propriétaire" émise par La Garantie on ne parle pas du délai de six mois après la découverte d'un problème pour en faire la dénonciation. "J'ai dénoncé le problème aussitôt que je m'en suis aperçu; pourquoi j'aurais attendu?" route-t-il. "Pourquoi j'aurais caché cela? Dans la brochure on parle d’un délai de trois ans pour un vice caché. Je ne pouvais pas affirmer quand l'infiltration d'eau avait commencé. J'ai simplement supposé qu'elle aurait pu avoir commencée aussi longtemps que trois ans plus tôt et que je m'en sois rendu compte seulement beaucoup plus tard. Je l'ai rapportée à la présidente dès que je l'ai constatée."

7.    Lors de l'inspection de l'appartement de Raynald Proulx, Robert Prud'homme dit avoir vu la tache au plafond ainsi que des taches sur le cadre de la porte patio. Il a émis sa Décision le 1er décembre 2005, par laquelle il statue que l'infiltration d'eau n'était pas couverte par le contrat de garantie parce quelle n'avait pas été dénoncée à l'APCHQ à temps.

8.        Robert Prud'homme souligne qu'il y avait eu une réception des parties communes faite le 15 septembre 2002, laquelle a été remplacée par une autre réception des parties communes faite le 13 janvier 2004.

9.        Me Paquette souligne que dans la décision de Robert Prud'homme il est indiqué que la dénonciation à l'APCHQ a été faites plus de trois ans après la réception des parties communes, qui est le délai imposé par le contrat de garantie en ce qui a trait aux vices cachés. Or, en se basant sur ta date de réception du 13 janvier 2004 et la dénonciation écrite de Mireille Routhier du 4 octobre 2005 (reçue par l'APCHQ le 1 l octobre 2005), il s'est écoulé moins que trois ans. Quant au délai de six mois entre la découverte du problème et sa dénonciation, il été dépassé.

10.    Robert Prud'homme précise qu'il ne s'est pas prononcé en se basant sur le délai de trois ans qui s'appliquerait dans le cas d'un vice caché mais qu'il maintient sa décision de considérer que la dénonciation du problème a été faite plus de six mois après sa découverte, donc en retard.

11.  Robert Prud'homme rappelle qu'il y a eu des travaux d'étanchéité qui ont été faits par l'APCHQ au cours de l'année 2004, au 2e  étage de l'appartement de Raynald Proulx, sur la terrasse . (Mireille Routhier précise que c'était entre les mois de juin et août 2004.) Robert Prud'homme ajoute qu'il y a aussi eu des travaux d'étanchéité qui ont été faits à la porte patio menant à cette terrasse vers la fin de l'année 2005, soit au mois d'octobre ou de novembre, qui ont été suivis d'un test d'eau qui a démontré que tout était correct.

12. Raynald Proulx déclare qu'il n'y a pas eu d'infiltration d'eau à la suite des travaux d'étanchéité effectués au toit terrasse ni à la suite des travaux d'étanchéité effectués à la porte patio du 2e  étage.

13.    Robert Prud'homme fait part qu'il ne fait aucun lien entre les deux infiltrations qui ont été corrigées au toit terrasse et celle qui fait l'objet du présent arbitrage, car les portes patio au 1er et au 2e étage ne son pas superposées, étant à une distance horizontale d'une douzaine de pieds l'une de l'autre.

14.    Mireille Routhier souligne que les travaux d'infiltration d'eau à la porte patio du deuxième étage ont été dénoncés à I'APCHQ le 25 février 2005

15.    Mireille Routhier déclare qu'au cours d'une conversation téléphonique qu'elle a eue avec Robert Prud'homme le 14 décembre 2005, peu de temps après l'émission de sa Décision datée du 1 décembre 2005, elle lui a dit qu'il y avait eu infiltration d'eau auparavant.

16.    Robert Prud'homme explique qu'il a fait des recherches dans les documents dont disposait La Garantie qui auraient pu démontrer qu'une dénonciation de l'infiltration d'eau aurait été faite dans un délai de six mois de sa découverte et, n'ayant rien trouvé à cet effet, il n'a pas changé sa Décision.

CONCLUSION DE L'ARBITRE

17.    En me basant sur :

•   le témoignage de Raynald Proulx au cours duquel il a dit à qu'il avait avisé la présidente Mireille Routhier de l'infiltration d'eau à la porte patio du 1 étage de son appartement dès qu'il s’en est rendu compte,

§      l'explication de Raynald Proulx que lorsqu'il a utilisé l'expression "3 ans" dans une conversation qu'il a eue avec Robert Prud'home le 14 novembre 2005, ceci ne voulait pas dire qu'il avait constaté que l'infiltration avait débuté trois ans auparavant mais bien qu'il était seulement possible qu'elle ait débutée longtemps avant qu'il la constate et il n'avait donc aucune idée quand elle avait réellement commencé,

§      le témoignage de Mireille Routhier au cours duquel elle a dit que sa lettre de dénonciation de l'infiltration d'eau datée du 4 octobre 2005 (et reçue par l'APCHQ le 11 octobre 2005) réfère à l'infiltration d'eau dont lui a fait part Raynald Proulx et qui s'est produite au mois de septembre 2005. Les expressions employées dans cette lettre, soit "une autre plainte s'ajoute au dossier" et "infiltration d'eau dans sa deuxième chambre" démontrent clairement qu'il s'agit bien de l'infiltration qui fait l'objet du présent arbitrage et non d'une infiltration qui s'était produite longtemps auparavant,

je conclus que la dénonciation du problème d'infiltration d'eau à la porte patio situé au 1er étage de l'appartement de Raynald Proux a été faite avant l'expiration du délai de six mois prescrit dans le contrat de garantie.

18.    De plus, je considère que cette infiltration d'eau est un vice caché, assujetti à l'article 3.4 du contrat de garantie, qui prévoit que ce vice caché est couvert par la garantie s'il survient dans un délai de trois ans de la date de la réception.

SENTENCE

19.    Je retiens la réclamation du bénéficiaire et ordonne à La Garantie de corriger le problème d'infiltration d'eau à la porte patio située au 1er étage de l'appartement de Raynald Proulx.

20.    J'ordonne à La Garantie d'acquitter les frais de l'arbitrage.

Henri R Labelle, architecte

arbitre