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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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9122-9385 Québec inc. (Les Habitations Signature inc.) |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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André Hébert - Syndicat de copropriété |
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(ci-après le « bénéficiaire »)
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ET : |
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La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier de La Garantie des maisons neuves de l'APCHQ : 036373
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis, ing. |
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Pour l'entrepreneur : |
M. Normand Lamoureux |
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Pour le bénéficiaire : |
M. André Hébert |
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Pour l'administrateur : |
Me Luc Séguin |
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Date d’audience : |
2 décembre 2004 |
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Lieu d'audience : |
Brossard |
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Date de la sentence : |
13 janvier 2005 |
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[1] À la suite d'une demande de réclamation du bénéficiaire, l'administrateur, en date du 17 février 2004, a déposé son rapport d'inspection comportant 26 points relativement aux parties communes de l'immeuble en copropriété situé au 8150, rue Ouimet, à Brossard.
[2] Dans une lettre datée du 13 avril 2004, l'entrepreneur, insatisfait de la décision de l'administrateur, demandait que le litige soit soumis à l'arbitrage.
[3] Dès l'ouverture de l'enquête, l'entrepreneur a informé le tribunal que les points contestés étaient les suivants :
· Point 5 : Fissure à une poutre en béton du sous-sol
· Point 7 : Portes de la salle électrique et de la salle des chauffe-eau
[4] Avant la tenue de l'audience, il y eut visite des lieux.
[5] En cours d'enquête, les personnes suivantes ont témoigné : M. Pierre Rocheleau, conciliateur, et M. Patrick Gautreau, technologue en architecture.
[6] La visite des lieux a permis de constater la fissuration de deux poutres au sous - sol.
[7] L'une des poutres présente de légères fissures qui peuvent être considérées comme une résultante du comportement normal du béton.
[8] L'autre poutre comporte toutefois des fissures plus importantes qui ne m'apparaissent pas résulter du comportement normal du béton; il faudrait y apporter les correctifs nécessaires afin d'éviter d'éventuels problèmes structuraux.
[9] Ainsi que l'a à juste titre souligné l'administrateur, ces fissures (supérieures à 1/16 po) sont légèrement plus importantes qu'une fissure capillaire, et il n'est pas impossible que cette situation provoque un problème structural.
[10] L'ajout d'une cornière métallique, tel que suggéré par l'administrateur, pourrait être considéré.
[11] Pour ces motifs, l'arbitre MAINTIENT la décision de l'administrateur à cet égard et ORDONNE à l'entrepreneur d'apporter les correctifs nécessaires à cette poutre dans les 30 jours de la présente (ou tout autre délai convenu entre les parties).
[12] La visite des lieux a démontré que les portes de la salle électrique et de la salle des chauffe-eau situées au sous-sol sont des portes régulières et non pas des portes coupe-feu comme le réclame le bénéficiaire.
[13] L'administrateur, s'appuyant sur l'article 9.10.10.3 1) du Code national du bâtiment, ci-après reproduit, a accepté la réclamation du bénéficiaire et a exigé la pose par l'entrepreneur de deux portes coupe-feu :
9.10.10.3. Séparation
1) Sous réserve du paragraphe 2) et des articles 9.10.10.5 et 9.10.10.6, un local technique doit être isolé du reste du bâtiment par une séparation coupe-feu ayant un degré de résistance au feu d'au moins 1 h lorsque l'aire de plancher où se trouve ce local technique n'est pas protégée.
[14] La définition de « local technique » nous est procurée à l'article A-1.1.3.2 du même Code :
A-1.1.3.2. Local technique. Comme exemples de locaux techniques, il y a les chaufferies, les locaux d'incinérateurs, les locaux de réception des ordures, les locaux d'appareils de chauffage ou de conditionnement d'air, les salles de pompes, les salles de compresseurs et les locaux d'équipement électrique. Les locaux abritant de la machinerie d'ascenseur et les buanderies communes ne sont pas considérés comme des locaux techniques.
[15] Après visite des lieux, les deux locaux concernés, soit la salle électrique et la salle des chauffe-eau, ne m'apparaissent pas répondre parfaitement à la définition de « local technique » du Code.
[16] Dans ces locaux, il n'y a ni appareils de chauffage, ni pompes, ni compresseurs.
[17] On ne peut qualifier des chauffe-eau ou des compteurs (appareils statiques) d'équipements électriques au même titre que des moteurs, des compresseurs, etc. (appareils dynamiques).
[18] Le soussigné est d'accord avec l'entrepreneur sur le fait qu'une entrée de 400 ampères est maintenant monnaie courante dans les maisons résidentielles cossues.
[19] D'ailleurs, le bénéficiaire n'a pas reçu d'avis d'infraction de la Ville de Brossard à cet effet, alors qu'une inspection a été effectuée par cette dernière en août 2003.
[20] Le bénéficiaire soumet que les exigences de la ville sont les mêmes que celles du Code national du bâtiment à cet égard et que les corridors communs se doivent d'être protégés en cas d'incendie.
[21] Comme l'a à juste titre souligné l'entrepreneur, il ne s'agit pas ici de corridors d'issue ou d'évacuation; les locaux concernés sont au sous-sol où il n'y a aucun appartement et ils sont normalement inoccupés.
[22] Pour ces motifs, la réclamation de l'entrepreneur ayant trait à ce point est favorablement ACCUEILLIE.
[23] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal :
REJETTE la réclamation de l'entrepreneur relativement aux fissures à une poutre en béton du sous-sol; et
ACCUEILLE favorablement la réclamation de l'entrepreneur en ce qui concerne les portes de la salle électrique et de la salle des chauffe-eau.
[24] Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et l'entrepreneur.
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BELOEIL, le 13 janvier 2005.
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__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre [CaQ] |