ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : SORECONI
ENTRE : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE DE LA FALAISE 556
(ci-après « le Bénéficiaire »)
MEMORA CONSTRUCTION INC.
(ci-après « l’Entrepreneur »)
ET : LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier SORECONI : 070309002, 080918002, 090505001, 090527001 et 090924001
No. de Bâtiment:
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Pour les Bénéficiaires : Me Jean-Charles Phillips (Mantha Phillips)
Monsieur Jean-Guy Roy
Monsieur Pierre Girard
Les Entreprises Unitech Enr.
Représenté par Monsieur Raymond Guénette
Pour l’Entrepreneur : Me Jean Faullem
Me Jean-François Renaud (Noel & Associés)
Mémora Construction
Monsieur Marc Dorval
Pour l’Administrateur : Me François Laplante (Savoie Fournier)
Monsieur Luc Bondaz T.P.
Monsieur Jean-Pierre Bigras T.P.
Les Consultants Gencat
Monsieur Sylvain Lapointe T.P.
1ère Date d’audience : 29 septembre 2009
2ième audience: 6 avril 2010
Lieu d’audience : Palais de justice de Hull
Date de la première sentence : 5 octobre 2009
Date de la sentence: 27 juillet 2010
Identification complète des parties
Bénéficiaire : Monsieur Jean-Guy Roy
Syndicat de copropriété
556, boulevard de l’Hôpital
Condo 306
Gatineau, Québec J8V 4C3
Entrepreneur: Memora Construction
a/s : Marc Dorval
540, boulevard de l’Hôpital
Bureau 200
Gatienau Québec J8V 3T2
Administrateur : La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ
5930, boul. Louis-H. Lafontaine
Anjou (Québec) H1M 1S7
Et son procureur :
Me François Laplante
Savoie Fournier
Décision
L’arbitre a reçu son premier mandat de SORECONI le 17 avril 2007.
9 mars 2007 : Réception d’une demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
11 avril 2007 : Réception du cahier de pièces de l’Administrateur;
17 avril 2007 : Nomination de l’arbitre;
18 avril 2007 : Correspondance de l’arbitre aux parties quant aux disponibilités de chacun pour fixer une date d’audience;
23 avril 2007 : Correspondance des procureurs de l’Administrateur à l’arbitre relativement à la suspension du dossier;
30 mai 2007 : Correspondance aux parties afin de fixer une date pro forma d’audition;
11 juin 2007 : Correspondance de l’arbitre aux parties relativement à la conférence téléphonique prévue pour le 22 juin 2007;
22 juin 2007 : Correspondance de l’arbitre aux parties relativement au report de l’audition;
9 avril 2008 : Correspondance de l’arbitre aux parties pour s’enquérir des développements dans ce dossier;
29 avril 2008 : Correspondance de l’arbitre aux parties pour faire suite à celle du 9 avril 2008;
2 mai 2008 : Réception d’une demande de remise des Bénéficiaires jusqu’au 1er août 2008;
13 mai 2008 : Correspondance de l’adjointe de l’arbitre aux parties accordant la demande de remise des Bénéficiaires du 2 mai 2008;
4 août 2008 : Correspondance de l’adjointe de l’arbitre aux parties accordant à celles-ci jusqu’au 8 août 2008 pour faire parvenir une réponse;
6 août 2008 : Réception d’une correspondance des Bénéficiaires demande la suspension du dossier jusqu’au 1er octobre 2008;
7 août 2008 : Correspondance de l’adjointe de l’arbitre aux parties informant celles-ci que sur réception de l’accord de l’Administrateur le dossier sera suspendu jusqu’au 1er octobre 2008;
1er octobre 2008 : Correspondance de l’adjointe de l’arbitre aux parties relativement aux intentions de celles-ci dans le dossier;
3 octobre 2008 : Réception d’une correspondance des Bénéficiaires demandant de suspendre à nouveau jusqu’au 1er janvier 2009;
3 octobre 2008 : Correspondance de l’adjointe de l’arbitre aux parties accordant la suspension jusqu’au 1er janvier 2009;
18 septembre 2008 : Réception d’une deuxième demande d’arbitrage quant à la Décision de l’administrateur du 20 août 2008 et nomination de l’arbitre;
7 octobre 2008 : Lettre aux parties relativement à leur disponibilité pour fixer une date d’audience dans le 2ième dossier;
23 octobre 2008 : Réception du cahier de pièces de l’Administrateur dans le deuxième dossier;
12 novembre 2008 : Correspondance de l’arbitre relativement à l’intention des parties dans le deuxième dossier vu que le premier est suspendu;
21 novembre 2008 : Confirmation des bénéficiaires de leur disponibilité pour l’audition du 2ième dossier le 6 janvier 2009;
26 novembre 2008 : Correspondance de l’arbitre relativement à la date d’audience fixée pour le 6 janvier 2009 dans le deuxième dossier;
3 février 2009 : Report de l’audition des deux dossiers pour les 11 et 12 juin 2009 :
5 mai 2009 : Réception d’une demande d’arbitrage de l’Entrepreneur pour un troisième dossier;
7 mai 2009 : Réception d’une correspondance des procureurs des Bénéficiaires;
11 mai 2009 : Réception d’une correspondance des procureurs de l’Administrateur;
15 mai 2009 : Nomination de l’arbitre;
15 mai 2009 : Correspondance de l’arbitre aux procureurs des parties afin savoir s’il est de leur intention de procéder à l’audience du troisième dossier les 11 et 12 juin 2009;
22 mai 2009 : Correspondance des procureurs des Bénéficiaires relativement à la tenus d’une conférence téléphonique;
27 mai 2009 : Réception d’une quatrième demande d’arbitrage (2ième de l’entrepreneur);
29 mai 2009 : Correspondance de l’arbitre relativement au report de l’audition du 11 et 12 juin et pour fixer une conférence téléphonique le 10 juin 2009;
2 juin 2009 : Réception des procureurs de l’Administrateur du cahier de pièces pour le troisième dossier;
8 juin 2009 : Réception d’une correspondance des procureurs de l’Administrateur;
8 juin 2009 : Correspondance des procureurs de l’Administrateur demandant le report de la conférence téléphonique;
9 juin 2009 : Correspondance de l’arbitre aux parties annulant la conférence téléphonique prévue pour le 10 juin 2009;
18 juin 2009 : Réception d’une correspondance des procureurs des Bénéficiaires;
18 juin 2009 : Réception d’une correspondance des procureurs de l’Administrateur relativement à leur disponibilité pour la conférence téléphonique;
19 juin 2009 : Réception d’une correspondance des procureurs de l’Entrepreneur quant à ses disponibilités pour la tenue de la conférence téléphonique;
19 juin 2009 : Réception d’une correspondance des procureurs des Bénéficiaires quant à leur disponibilité pour la tenue de la conférence téléphonique préparatoire;
19 juin 2009 : Correspondance de l’arbitre aux procureurs des parties afin de fixer la conférence téléphonique préparatoire au 23 juin 2009;
23 juin 2009 : Conférence téléphonique entre l’arbitre et les procureurs des parties afin de fixer une date d’audience;
8 juillet 2009 : Lettre de l’adjointe de l’arbitre aux procureurs des parties pour confirmer les dates d’audience prévues pour les 29, 30 septembre et 1er octobre 2009 au Palais de justice de Gatineau;
11 septembre 2009 : Correspondance des procureurs de l’Administrateur relativement à la liste des points en litige dans les dossiers;
21 septembre 2009 : Réception d’une cinquième de mande d’arbitrage;
24 septembre 2009 : Nomination de l’arbitre;
25 septembre 2009 : Réception par télécopieur du rapport des Consultants Gencat;
29 septembre 2009 : 1iere Audience;
5 octobre 2009: 1ière décision
6 avril 2010: 2ième audience
28mai 2010: Réception d'une correspondance de Me Girard re: Régis du bâtiment;
27 juillet 2010: Décision
Après avoir pris connaissance des procédures, et Des arguments des parties, le tribunal d’arbitrage SUR DEMANDE rend la décision suivante :
Les faits:
[1] Le Plan de garantie et subsidiairement le Règlement prévoient l'obligation de l'Administrateur à intervenir en cas de manquement de l'Entrepreneur à lui-même intervenir à ses obligations légales ou contractuelles pour la relocalisation, le déménagement et l'entreposage des biens des Bénéficiaires, avant réception prévue et/ou dans des circonstances où le Bénéficiaire ne peut prendre possession du bâtiment à la date convenue pour et entre autres causes imputables à l'Entrepreneur;
[2] Nulle part au Règlement, ni à la jurisprudence qui en découle n'y a-t-il mention directement et/ou indirectement d'autres possibles circonstances au cours desquelles un plan de garantie autorisé par la Régie du Bâtiment du Québec doit considérer le remboursement de quelque coût (réel, raisonnable, engagé) pour le déménagement, relogement et/ou entreposage;
[3] Le Bénéficiaire suggère que l'étendue des travaux proposés par l'Entrepreneur, acceptés par l'Administrateur et subséquemment objet d'une décision favorable de la Régie du Bâtiment du Québec (décision du 4 mai 2010)[1], lesquels travaux consistaient à faire une mise aux normes des séparations coupe feu entre les sultes, les séparations coupe feu entre le mur mitoyen ainsi que la séparation coupe feu du plancher qui rencontre le mur extérieur (puisque ceux-ci ne rencontre pas le degré de résistance au feu requis d'une heure par le Code), créé une situation intolérable et qui rend les logements impropres à l'usage auquel ils sont destinés (durant les travaux);
[4] Il (les Bénéficiaires) nous exhibe entre autres, pièces et/ou documents, une liasse cotée séance tenante no. 2-B-14, il s'agit d'une reproduction de dix-sept (17) épreuves photographiques prises les 25 et 26 février 2010 et au sein des logements 101 et 103, et nul doute, force nous est de constater que ces emplacements et/ou ces aires sont inhabitables durant la période de construction;
[5] La problématique réside (et ici le bas blesse) non seulement l'Entrepreneur se refuse à se commettre à un échéancier et/ou calendrier d'événements, mais certains des travaux ont dans le passé pris plusieurs semaines à être réalisés, puisque les logements sont inhabitables durant les travaux et parce que l'Entrepreneur ne veut se commettre à ni une limite de temps par unité, ni à une date de début et fin des travaux, ils requièrent à tout le moins, qu'une zone et/ou un espace devrait leur être alloué pour qu'ils puissent se reloger durant la période de construction;
[6] L'Entrepreneur nous suggère qu'avant la Décision de la Régie du Bâtiment du Québec, les travaux performés au sein des unités étaient mal dirigés, à la fois la nature et l'étendue puisque les travaux étaient alors incertains, mais que depuis, il est fixé et les choses pourront aller (à l'avenir) plus rondement;
[7] Quoi qu'il en soit, je me dois de réitérer et préciser ici que ma décision ainsi que ma juridiction se limitent à l'application du Règlement et ne décide pas de tous les litiges qui peuvent relever de l'application d'autres lois, même si je pense que d'autres lois pourraient s'appliquer au présent litige;
[8] Les Bénéficiaires sensibles au fait que ni le Règlement ni le Plan de garantie ne rencontre leurs besoins présents, ont suggéré que nous étions en présence d'un vide juridique et que le soussigné pouvait le combler par le biais d'une discrétion qui m'est accordée, entre autres, à l'article 116 du Règlement (l'article 116 prévoit entre autres: qu'un arbitre statue conformément aux règles de droit, et fait aussi appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient);
[9] Je suggère avec grand respect pour toute opinion à l'effet contraire, que le droit de l'arbitre prévu au Règlement et qui l'habilite à recourir à l'équité afin d'inclure ce qui n'est pas spécifiquement prévu dans le cas qui nous concerne aux articles 26, in fine 29 et 30 du Règlement, doit à tout le moins, prendre source au contrat de garantie et du Règlement habilitant le soussigné. Le pouvoir discrétionnaire en équité doit faire l'objet d'une utilisation logique, raisonnable et judicieuse et ne peut être utile à habiliter un décideur à contredire un texte qui ne semble ostensiblement clair et limpide;
[10] L'article 26 du Règlement stipule très clairement que les frais de relogement, déménagement et/ou entreposage ne peuvent être recherchés qu'avant réception. Le Plan est calqué sur le Règlement et contient les mêmes termes et conditions tout aussi limpides. Je suggère que cet 'équité' doit prendre source au contrat de garantie et doit faire l'objet d'une utilisation, logique, raisonnable et judicieuse et ne peut être utile à habiliter un décideur à élargir l'éventail de la couverture ;a ce qui de toute évidence, n'est pas couvert après réception;
[11] Certes, le Plan approuvé contient des exceptions, mais l'appel à l'équité par le biais de l'article 116 ne peut être utile à faire échec à une disposition du Plan qui est, semble-t-il sans ambigüité et de toute évidence calquée sur un règlement qui est d'ordre public. Je ne peux appuyer la thèse que par la biais de l'article 116 un décideur peut faire fi des exclusions prévues à la Loi et au Règlement et ajouter une situation qui n'a spécifiquement pas été incluse par le législateur, simplement parce qu'il s'agit d'un manquement (si sérieux soit-il) de l'Entrepreneur;
[12] Nous savons que l'arbitre désigné est autorisé par la Régie à rancher tout différend découlant des Plans de garantie[2], ceci inclut toute question de faits, de droit et de procédures, mais la réclamation doit prendre souche et/ou source dans le Règlement;
[13] Suivant mon appréciation des faits et ma compréhension de la Loi, de la jurisprudence connue et en dépit que les résidences des Bénéficiaires sont rendues impropres à l'usage auquel elles sont destinées, et en dépit du fait qu'il s'agit sans contredit d'un manquement sérieux de l'Entrepreneur à ses obligations contractuelles, je ne peux faire droit à leur (Bénéficiaires) demande de relogement, déménagement et entreposage depuis leur réception;
[15] Pour l'ensemble des motifs ci-haut repris, je me dois d'accepter de maintenir la décision de l'Administrateur, et je me dois de rejeter la demande des Bénéficiaires, le tout sans préjudice et sous toutes réserves du droit qui est leur (les Bénéficiaires) de porter devant les tribunaux civils leurs prétentions ainsi que leur droit de rechercher des correctifs et compensation qu'ils réclament, sujet bien entendu, aux règles de droit commun de la prescription civile;
[16] En vertu de l'article 123 du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et vu que le Bénéficiaire n'a obtenu gain de cause sur aucun aspect de sa réclamation, l'arbitre départagera les frais, mais utilisant cette fois-ci à bon escient, l'article 116, condamnera les Bénéficiaires à 50,00 $ de frais et l'Administrateur au reliquat;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D'ARBITRAGE:
REJETTE la demande des Bénéficiaires;
MAINTIENT la décision de l'administrateur;
LE TOUT avec frais à être départagés enter le Bénéficiaire (pour la somme de 50,00$) et le reliquat par l'Administrateur;
Montréal, le 27 juillet 2010
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ME MICHEL A. JEANNIOT
Arbitre / SORECONI
Décision consultées
- Douillard c. Entreprises Robert Bourgouin Ltée, 2005 CanLII 59909 (QC O.A.G.B.R.N.)
- Pedneault c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., 2006 CanLII 60434 (QC O.A.G.B.R.N.)
- Gauthier c. Construction Réjean D'Astou inc., 2006 CanLII 59137 (QC O.A.G.B.R.N.)
- Développements récents en droit de la construction, Édition Yvon Blais, 2005
- Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf , Phase II & al c. La Garantie Qualité Habitation & al CCAC S09-180801-Np et S09-100902-NP, 15 mars 2010, arbitre Me Michel A. Jeanniot
- Pelletier c. C=BO2 inc. Soreconi, 05023001, 9mars 2006, arbitre AlcideFournier
- Perron c. La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.,C.Q. Montréal, 500-32-085072- 041, 12mai2006, j. Brossard;
- Syndicat de copropriété 'SDC Les Habitations Mélatti,7014 Marie-Rollet et 70114 Louis-Hébert à Lasalle c. Les Constructions G. Mélatti inc., Soreconi, 051006001,11 août 2006, arbitre Jeffrey Edwards
- Bureau c. Le Groupe Platinum Constructions 2001 inc., GAMM, 2006-19-002, 12juillet 2006, arbitre Jean Morissette
- Gagnon c. Les Maisons Zibeline Inc., GAMM, 2006-19-005, 27 novembre 2006, arbitre Claude Dupuis
- Marcoux c. Brunelle Entrepreneur inc., GAMM,2007-19-001, 28 août 2007,arbitre Jeffrey Edwards