ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (Décret 841-98)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
Dossier n^o :	GAMM :     2012-07-004
APCHQ :     134329-2 (10-013-MC)
ENTRE : ZAKIA BOUAYED  (ci-après la bénéficiaire) ET : GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.   (ci-après l’administrateur) ET : CONSTRUCTION G.M.R. INC. (ci-après l’entrepreneur)
DEVANT L’ARBITRE :		M^e Johanne Despatis
Pour la bénéficiaire :		Mme Zakia Bouayed
Pour l’administrateur :		M^e Manon Cloutier
Pour l’entrepreneur :		M^e Caroline Simard
Date d’audience :		11 juin 2013
Lieu de l’audience :		Gatineau
Date de la sentence :		7 juillet 2013
SENTENCE ARBITRALE

I

LE RECOURS

[1] Madame Zakia Bouayed, la bénéficiaire, conteste  en vertu de l’article 35 du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (décret 841-98), le Règlement, la décision suivante rendue le 5 novembre 2012 par la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., l’administrateur :

Dans le cadre du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, la bénéficiaire a déposé une demande de réclamation auprès de l’administrateur. L’avis adressé à l’entrepreneur et à l’administrateur porte sur l’élément suivant :

Avis daté et reçu par l’administrateur le 22 juin 2012 :

- Mauvaise adhérence du revêtement de plancher dans les chambres à coucher

Puisque l’apparition de l’élément mentionné à la demande de réclamation de la bénéficiaire a eu lieu dans la quatrième année de la garantie, l’administrateur doit se référer à l’article 3.4 du contrat de garantie, lequel porte sur les vices majeurs.

En vertu de cet article, pour être couvert par la garantie, le point dénoncé dans la demande de réclamation de la bénéficiaire doit répondre aux critères du vice majeur, à savoir :

- Y a-t-il perte de l’ouvrage résultant d’un vice de conception, de construction ou de réalisation ou encore, d’un vice du sol?

De plus, le point dénoncé dans les demandes de réclamation de la bénéficiaire doit avoir été dénoncé par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur à l’intérieur du délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de pertes ou de vices graduels, de leur première manifestation. De plus, il ne doit pas faire partie des exclusions mentionnées à la section 4 du contrat de garantie.

[...]

1. Mauvaise adhérence du revêtement de plancher dans les chambres à coucher

Les faits

La bénéficiaire dénonce des problèmes de déformation du couvre-plancher dans les chambres à coucher, situation qui fut constatée le 20 octobre 2011 par l’expert mandaté par cette dernière.

Dans le rapport de l’expert de la bénéficiaire, M. André
C. Beaulieu, ingénieur, ce dernier indiquait : Nous avons noté qu’à un endroit dans la chambre d’invité le revêtement de bois n’était pas bien adhéré au substrat car le son perçu lorsque nous frappons sur le revêtement est caractéristique d’une mauvaise adhérence.

Le 27 septembre 2012, M. André Gélinas, chargé de projets aux travaux au service de la conciliation de la GMN s’est rendu sur les lieux pour procéder à une inspection au cours de laquelle ce dernier n’a constaté aucun soulèvement ou désordre important pouvant être défini comme étant un vice majeur.

Analyse et décision (point 1) :

De l’avis de l’administrateur, les situations observées sur place en rapport avec le point 1 ne rencontrent pas les critères du vice majeur en ce sens qu’il n’y a pas perte de l’ouvrage.

Par conséquent, l’administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation de la bénéficiaire à l’égard de ce point.

II

LES FAITS

[2] Cette sentence étant la deuxième rendue entre les parties une certaine mise en contexte du litige actuel est de mise.

[3] Madame Bouayed a dénoncé le 10 septembre 2009 auprès de l’entrepreneur et de l’administrateur des problèmes affectant le plancher de bois de sa copropriété. Dans sa dénonciation, on y lit notamment :

La présente dénonce des déformations majeures constatées sur le plancher de bois d’ingénierie de l’unité [...]. Les déformations sont notables à plusieurs endroits de l’unité, particulièrement sur toute la longueur de la salle à manger où le plancher est surélevé de plus de 6 pouces.

[4] Cette première dénonciation de la bénéficiaire donne lieu à une décision de l’administrateur le 6 octobre 2010 dans laquelle monsieur Richard Berthiaume, inspecteur conciliateur, ordonne à l’entrepreneur d’effectuer des travaux correctifs. Les extraits pertinents de ce rapport se lisent ainsi :

1. Gondolement excessif du plancher de bois franc de la salle à diner

LES FAITS

Un soulèvement des lattes du plancher de bois franc à la salle à diner fut constaté, lequel est d’une hauteur de 2 po par rapport au niveau du plancher.

L’installation de planchers de bois franc sur des dalles de béton n’est pas recommandée dans la pratique courante.

Cependant, advenant que l’entrepreneur préconise ce type d’installation, il doit alors prendre toutes les précautions nécessaires.

Nous sommes d’avis que la méthode d’installation employée par l’entrepreneur ne répond pas aux exigences minimales et que cette déformation du plancher est une situation plus qu’anormale n’offrant par les performances souhaitées.

ANALYSE ET DÉCISION (point 1) :

De l’avis de l’administrateur, les situations observées sur place en rapport avec le point 1 rencontrent tous les critères du vice caché.

Par conséquent, l’administrateur doit accueillir la demande de réclamation de la bénéficiaire à l’égard de ce point.

L’entrepreneur devra donc apporter les correctifs requis en conformité aux règles de l’art et pratiques courantes prévalant dans l’industrie de la construction.

Il devra de plus s’assurer de remettre par la suite les lieux à leur état d’origine, en portant une attention particulière pour minimiser les différences de teinte inévitables par rapport à l’adjacent.

POUR TOUS CES MOTIFS, L’ADMINISTRATEUR :

ACCUEILLE la demande de réclamation de la bénéficiaire pour le point 1. ORDONNE à l’entrepreneur d’effectuer les travaux correctifs requis en ce qui a trait au point 1, et ce, dans un délai de trente (30) jours suivant réception de la présente.

[5] Insatisfaits, l’entrepreneur se porte en arbitrage, ce qui donne lieu à une première sentence rendue par la soussignée le 24 mai 2012. Dans son recours, l’entrepreneur soutenait que la réclamation de la bénéficiaire n’était pas couverte par le Règlement. La sentence rejette le moyen de l’entrepreneur et conclut :

Aucun autre argument n’ayant été présenté par l’entrepreneur en faveur de son recours,  le Tribunal :

Rejette le recours de l’entrepreneur.

Réserve compétence pour déterminer la nature des travaux à exécuter à défaut par les parties d’en convenir.

Ordonne à l’entrepreneur de procéder d’ici le 13 juillet 2012 au correctif ordonné par l’administrateur. A défaut par celui-ci d’y procéder dans ce délai, ordonne qu’il y soit procédé par l’administrateur en conformité du Règlement.

[6] En l’espèce, le litige survient au moment où l’administrateur, qui a éventuellement pris en charge les travaux, s’apprête à les exécuter en conformité de la sentence rendue le 24 mai 2012.

[7] En substance, la bénéficiaire conteste alors le fait que l’administrateur décide de ne procéder aux travaux que dans le salon, la salle à manger et le hall d’entrée alors que, selon cette dernière, le problème affectant les planchers est également présent dans les chambres à coucher. Insatisfaite, la bénéficiaire saisi donc à nouveau l’administrateur qui procède à une nouvelle inspection le 27 septembre 2012 et rend le 5 novembre suivant la décision en litige reproduite plus haut.

[8] Madame Bouayed explique que sa dénonciation présentée en septembre 2009 incluait les planchers des deux chambres à coucher mais que l’inspecteur Berthiaume avait omis de les traiter dans sa décision du 6 octobre 2010 qui ne concernerait que le plancher de la salle à diner. Elle reconnait toutefois ne pas avoir contesté la décision rendue malgré le fait qu’aucune des chambres n’y étaient mentionnées.

[9] Madame Bouayed reprend essentiellement ce qu’elle écrit dans sa demande d’arbitrage :

Notez que la méthode d’installation déficiente (lattes de bois franc collées au lieu de lattes d’ingénierie) utilisée par l’entrepreneur fut portée à l’attention de l’APCHQ en date du 1 février 2010 [...] comme élément nouveau au dossier, et ce avant même que la première inspection de l’APCHQ n’ait lieu en date du 16 février 2010. Cet élément fut tout simplement ignoré par l’APCHQ. Il ne figure nulle part dans le cahier des pièces et ne fut mentionné d’ailleurs dans aucune des trois décisions de l’Administrateur.

Une première décision de l’Administrateur fut rendue en date du 24 mars 2010 [...] qui ne porte que sur le gondolement excessif du plancher de bois franc au niveau de la salle à manger, alors que dans la lettre de dénonciation initiale [...] j’indique clairement que les déformations sont notables à plusieurs endroits. Il s’en suivra une deuxième décision de l’Administrateur [...], une demande d’arbitrage de la part de l’entrepreneur qui conteste la décision de l’APCHQ [...] malheureusement toutes portant uniquement sur le gondolement excessif du plancher de la salle à manger sur lequel l’APCHQ semble vouloir se limiter. Pourtant, à chacune des inspections, j’ai bien pris la peine d’indiquer tous les endroits où j’ai constaté des déformations au niveau du plancher, incluant celles dans la chambre d’invités. D’ailleurs même les rapports de l’expert mandaté par l’entrepreneur au moment de l’arbitrage au printemps 2011 [...] font état des déformations du plancher dans la chambre d’invités. Seule l’APCHQ a jugé de ne pas en faire mention.

Après la séance d’arbitrage, la procureure de l’Administrateur m’informe de faire parvenir un avis écrit à l’APCHQ si je désire que l’Administrateur statue au sujet des chambres à coucher [...] puisque cela n’a pas été fait initialement. Je m’exécute, envoie cet avis tel que demandé pensant que c’est une simple procédure administrative, comme on a bien voulu me le présenter [...]. L’Administrateur rend donc sa décision au sujet des chambres en date du 5 novembre 2012; il base sa décision sur le rapport d’un expert [...] que j’ai mandaté au moment de l’arbitrage qui dénonce la mauvaise adhérence du plancher dans une des chambres, stipule que ces déformations ne furent constatées qu’à ce moment-là, soit en date du 20 octobre 2011, et conclut donc qu’il ne peut donner suite à cette réclamation puisque l’apparition de l’élément mentionné à la demande de réclamation a eu lieu seulement dans la quatrième année de la garantie et que cet élément ne répond pas aux critères d’un vice majeur, selon l’article 3.4 du contrat de la garantie.

En résumé, la lettre de dénonciation initiale indique que les déformations au plancher sont notables à plusieurs endroits, mais l’APCHQ ne se prononce que sur le soulèvement du plancher dans la salle à manger où la déformation est la plus apparente. De plus, l’APCHQ fut informée de la pose déficiente d’un plancher de bois franc collé à même la dalle de béton avant même la première inspection en date du 16 février 201, mais n’a pas jugée utile d’inclure cet élément dans aucun des rapports d’inspection, ni d’ailleurs dans le cahier des pièces. Avec ce nouvel élément dans le dossier, l’Administrateur aurait dû donner suite à ma demande de réclamation dès mars 2010, mais les faits furent énoncés de façon incomplète et le dossier retardé de façon démesurée, jusqu’à ce que les délais de la garantie expirent, pour ainsi se défiler de leur obligation.

[10] L’inspecteur Berthiaume explique que sa décision rendue en octobre 2010 ne visait que le gondolement du plancher de la salle à diner et qu’au cours de son inspection menant à cette décision, il n’a pas été question des chambres à coucher.

[11] Selon monsieur Berthiaume, la dénonciation de la bénéficiaire visant les planchers des chambres n’aurait été faite qu’en juin 2012, soit au cours de la quatrième année de garantie.  Ainsi, explique-t-il, c’est pour cette raison qu’il ne l’a examinée que sous l’angle de la garantie contre les vices de construction. Or, selon lui, cette situation ne constituait pas un vice de construction d’où sa conclusion de rejeter cette demande.

[12] Quoi qu’il en soit, monsieur Berthiaume ajoute que même en prenant pour acquis que la bénéficiaire aurait dénoncé la situation en septembre 2009, il aurait quand même à l’époque rejeté sa réclamation puisque selon lui la situation dans les chambres ne rencontre pas les critères du vice caché contrairement à ce qui est le cas du plancher de la salle à diner.

[13] En effet, dit-il, dans la chambre principale, la déformation observée résulte d’un comportement normal des matériaux. Quant à l’interstice observé entre deux planches dans la seconde chambre, elle rencontre la tolérance permise. En ce qui a trait au décollement du plancher à un endroit dans cette dernière chambre, monsieur Berthiaume explique qu’on n’y observe pas le même phénomène que dans la salle à diner. Selon monsieur Berthiaume, la déficience dans l’installation des planchers dans les deux chambres constitue tout au plus une malfaçon mais non un vice caché au sens du Règlement en ce qu’il ne rend pas les lieux impropres à l’usage.

[14] C’est là pour nos fins, l’essentiel de la preuve

III

ANALYSE ET DÉCISION

[15] Cette sentence porte sur le point 1 de la décision rendue par l’administrateur le 5 novembre 2012.

[16]  Le Règlement énonce et encadre les obligations respectives de l'entrepreneur et de l’administrateur envers les bénéficiaires. Ce n’est d’ailleurs qu’à l’intérieur des limites et des paramètres qui y sont définis que je peux agir.

[17]  Cela dit, juridiquement, toute partie qui se porte demanderesse devant un tribunal a le fardeau de démontrer le bien-fondé de ses prétentions au moyen d’une preuve prépondérante. L’article 2804 du Code civil du Québec nous dit en quoi consiste une preuve prépondérante :

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.

[18] L’article 10 du Règlement se lit ainsi :

La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:

1. le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaires n’a pas emménagé, dans les trois jours qui suivent la réception;

2. la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil et dénoncés par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaires n’a pas emménagé, dans les trois jours qui suivent la réception;

3. la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;

4. la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

5. la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.

[19] Le Règlement offre donc quatre types de garantie. Outre celle applicable au moment de la réception de l’ouvrage, il y en a trois autres. Celle d’un an couvrant les malfaçons non apparentes; de trois ans, pour les vices cachés; et la dernière de cinq ans pour les vices de construction. Malfaçon, vice caché et vice de construction sont des notions voisines qui se distinguent entre elles essentiellement par leur gravité relative.

[20] Le débat déjà résumé plus haut concerne l’étendue des correctifs à apporter au plancher de bois de la copropriété. En substance, on l’a vu, madame Bouayed affirme que sa dénonciation présentée en septembre 2009 incluait les planchers des deux chambres à coucher mais que l’inspecteur avait omis de les traiter dans sa décision du 6 octobre 2010.

[21] Avec égards, la question de savoir si la dénonciation de la bénéficiaire en septembre 2009 s’étendait aux chambres à coucher n’a pas besoin d’être vidé dans la mesure où la preuve présentée au fond ne permet pas de toute façon de conclure à l’existence de vice caché affectant le plancher des chambres à coucher contrairement à ce qui est le cas du plancher de la salle à diner.

[22] En effet, même en prenant pour acquis que le point 1 avait été dénoncé en septembre 2009, il aurait tout comme le point 1 de la décision rendue en octobre 2010 été examiné sous l’angle de la garantie contre les vices cachés parce que découvert par la bénéficiaire après l’expiration de la couverture d’un an suivant la réception offerte par le Règlement contre les malfaçons.

[23] S’agissant de la garantie contre les vices cachés, tout bénéficiaire a le fardeau de démontrer la matérialité des problèmes qui constitueraient un vice caché au sens du Règlement.

[24] La notion de vice caché couverte par le Règlement renvoie aux articles 1726 et 2103 du Code civil du Québec. Il doit donc s’agir de problèmes qui rendent le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

[25] La bénéficiaire devait démontrer par une preuve prépondérante : 1) l'existence d'un vice caché au moment de la réception, 2) un vice grave qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminue son utilité, et 4) qu'il n'aurait pas acheté ou donné un si haut prix s'il en avait connu l'existence.

[26] Or, l’examen de la preuve présentée en l’espèce, révèle que la bénéficiaire ne se s’est pas déchargée de son fardeau à cet égard. La bénéficiaire n’a présenté aucune preuve qui permettrait de retenir que la situation dont elle se plaint dans les chambres à coucher serait le fruit de quelque vice caché. En effet, la preuve prépondérante ne permet pas de conclure que la déficience affectant les planchers des chambres à coucher aurait dans l’avenir les conséquences appréhendées par la bénéficiaire et qui se sont manifesté sur son plancher de la salle à diner.  La preuve entendue démontre plutôt de manière prépondérante que la seule présence de cette déficience, que l’administrateur a qualifiée de malfaçon, n’est pas susceptible de causer les problèmes appréhendés par la bénéficiaire.

[27] En effet, le témoignage non contredit de monsieur Berthiaume est à l’effet que les risques de gondolement observé dans la salle à diner sont à toutes fins pratiques inexistants pour les planchers des chambres à coucher.

[28] Il en résulte que je n’ai guère d’autre choix que de conclure au rejet de la réclamation de la bénéficiaire; et de là, à celui du présent recours.

[29] Quant aux frais d’arbitrage, il m’apparait justifié dans les circonstances que ces derniers soient à la charge de l’administrateur. Je déclare donc, conformément aux dispositions de l'article 123 du Règlement que les coûts des présentes seront à la charge de l'administrateur.

Montréal, ce 7 juillet 2013

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Johanne Despatis, avocate

Arbitre

Adjudex inc.

1011-8384-GAMM

S/A 8104