Canada
PROVINCE DE QUÉBEC
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TRIBUNAL D’ARBITRAGE
RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDEN-TIELS NEUFS L.R.Q., c. B-1.1, r 1-a, 185
DIFFÉREND Art. 19 à 24 et 106 Règlement G.O.Q. 1998 no 27, p. 3485 ________________________________________ |
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M. Jacques Gasse et Mme Colombe Lajoie
Bénéficiaires de La Garantie
et
La Garantie des immeubles résidentiels de l’APCHQ Administrateur de La Garantie
et
Les Constructions Pelletier et Frères inc.
Entrepreneur________________________________________ |
S E N T E N C E
Cet arbitrage tranche un différend découlant du refus de l'Administrateur d'appliquer le Plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs ( L.R.Q., c. B-1.1, r 1-a, 185 ), le Plan, au regard de dix (10) éléments traités dans le rapport d'inspection du 30 novembre 2004 et d'un onzième élément apparaissant dans l'addenda du 7 janvier 2005.
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Me Bernard Lefebvre, arbitre; M. Jeannot Gasse, procureur des bénéficiaires ; M. Yvan Gadbois, procureur de l’Administrateur; audience tenue le 29 août 2005; documents déposés le 9 septembre 2005; dossier pris en délibéré le 22 septembre 2005; sentence rendue le 20 octobre 2005.
Le dernier a trait à la méthode corrective des infiltrations d'eau par la toiture entre la tourelle et la lucarne.
Ces onze (11) éléments sont:
1. Pièces décoratives aux colonnes de la tourelle,
2. Fluorescents sous les armoires de la cuisine,
3. Ouverture dans la fondation pour le futur poêle,
4. Pièce décorative au pignon en façade,
5. Réparation du pavé et pose de polymère à la voie d'accès et trottoir,
6. Chasse d'eau difficile aux deux toilettes,
7. Dommages aux marches de l'escalier extérieur avant,
8. Utilisations de planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué,
9. Sortie de ventilation au garage,
10. Plancher cloué au lieu de visser et,
11. Infiltration d'eau par la toiture entre la tourelle et la lucarne.
Nous tranchons les points en litige dans l'ordre numérique ci haut.
Dûment convoqué, l'entrepreneur ne s'est pas présenté à l'audience.
L'arbitre a effectué une visite complète des lieux en compagnie des bénéficiaires et de l'inspecteur conciliateur de l'Administrateur.
Il y a lieu de situer le dossier dans son contexte historique avant d'aborder le fond du litige.
HISTORIQUE
Les bénéficiaires et l'entrepreneur concluent un contrat d'entreprise de construction d'une maison, le 8 septembre 2003. L'entrepreneur s'engage à ne pas utiliser des matériaux non prévus sans obtenir l'approbation des bénéficiaires.
L'entrepreneur vend un immeuble sans terrain aux bénéficiaires le 22 septembre 2003.
Les bénéficiaires et l'entrepreneur signent l'acte de vente du terrain le 22 septembre 2003.
Le 15 janvier 2004, les bénéficiaires et l'entrepreneur signent le formulaire " Liste préétablie d'éléments à vérifier et réception du bâtiment " et y inscrivent:
"…que l'entrepreneur doit réparer les infiltrations d'eau au dessous de la lucarne; Entrée pavée aussi pose et matériel, Réparation porte arrière du garage et béton au sol; crépi à l'extrémité de la galerie ouest, manque bout de gouttière…"
Le 20 août 2004, les bénéficiaires demandent formellement à l'entrepreneur de corriger les éléments suivants:
- Cabinets d'aisance défectueux,
- Pièces décoratives aux colonnes de la tourelle non posées,
- Décoration du pignon de la maison est mal posée,
- Non finition du crépi du côté gauche de la tourelle,
- Pose de ciment au bas de la porte arrière du garage,
- Fluorescents sous les armoires de la cuisine, 36 et 18 pouces,
- Percer le mur pour évacuation, poêle du sous-sol,
- Réparation marches de l'escalier extérieur avant net,
- Réparation du pavé briqueté et pose de polymère.
Le même jour, les bénéficiaires dénoncent à l'Administrateur les travaux à effectuer par l'entrepreneur en ces termes:
"APCHQ boul. Hamel Québec. (Québec) G1P 2H9
Énumération des travaux à terminer .
1) Les deux cabinets d'aisance défectueux qui exigent une dépense excessive d'eau.
2) Les décorations de la tourelle ne sont pas posées.
3) La décoration du pignon de la maison est mal posée.
4) Le treillis de la tourelle mal posé.
5) La finition du crépi, côté gauche de la tourelle, n'est pas faite.
6) La pose du ciment à la porte d'entrée arrière du garage n'a pas été réparée.
7) Les fluorescents sous les armoires de cuisine n'ont pas été posé: 1 de 36 pces 2 de 18 pces.
8) Ope pour évacuation de la fumée pour le poêle du rez-de-chaussée, elle n'a pas été percée.
9) Réparation des marches de l'escalier avant de la maison. Endommagées faute de gouttière.
10) Réparation du pavé briqueté et pose du polymère.
11) La toiture ne respecte pas le contrat de la maison. Le veneer a été remplacé par de la planche 1 pce par 6 pces sans m'en avertir. L'eau coule par la lucarne à l'intérieur de celle-ci.
12) Le plancher de la maison n'a pas été visé tel que mentionné dans le contrat de la maison. Il fut clouté.
13) La sortie du ventilateur du garage n'a pas été faite.
Jacques Gasse Colombe Lajoie… "
Le 20 août 2004, l'Administrateur demande à l'entrepreneur de l'informer par écrit des mesures qu'il entend prendre pour remédier à la situation dénoncée par les bénéficiaires.
Le 7 septembre 2004, l'Administrateur informe les bénéficiaires et l'entrepreneur que le dossier est inscrit sur la liste des inspections à effectuer.
L'inspection a lieu le 28 octobre 2004. L'inspecteur souligne que l'entrepreneur s'engage à défaire une partie de la toiture au versant avant entre le toit de la tourelle et la lucarne afin de localiser et corriger l'infiltration d'eau à cet endroit et il l'enjoint d'ajouter des montants derrière le treillis de PVC afin de corriger le manque de fixation et du même fait les ondulations dans les sections dudit treillis.
L'inspecteur rejette les éléments qui font l'objet du litige.
Le 7 janvier 2005, l'inspecteur constate que l'entrepreneur n'a pas donné suite à son engagement, pris le 28 octobre 2004, consigné dans son rapport du 30 novembre suivant, de défaire une partie de la toiture au versant avant entre le toit de la tourelle et la lucarne afin de localiser et corriger l'infiltration d'eau à cet endroit. L'Administrateur impose l'application de mesures conservatoires immédiates au regard du vice caché qu'est l'infiltration d'eau par la toiture entre la tourelle et la lucarne.
L'inspecteur indique que …
" Travaux temporaires aux infiltrations d'eau
L'entrepreneur devra localiser la source ou les sources d'infiltration d'eau par la toiture et colmater la ou les infiltrations d'eau temporairement afin d'éviter les dommages jusqu'aux travaux permanents qui devront être faits au printemps 2005.
Travaux permanents aux infiltrations d'eau
Travaux:
L'entrepreneur devra corriger de façon permanente les déficiences à l'étanchéité de la toiture et remplacer si requis les matériaux endommagés par les travaux temporaires ayant été réalisés à l'hiver 2005. "
Le 14 janvier 2005, les bénéficiaires contestent les conclusions de l'inspecteur contenues dans son rapport du 30 novembre 2004 et l'addenda du 7 janvier 2005.
L'entrepreneur n'exécute pas les travaux correctifs.
Le 8 juillet 2005 l'inspecteur indique aux bénéficiaires qu'un autre entrepreneur ne pourra débuter les travaux qu'à la suite d'un accord de leur part et que ces travaux correctifs ne contreviennent pas aux normes du Code national du bâtiment.
L'inspecteur ajoute que la méthode corrective peut être soumise à l'arbitrage selon les dispositions prévues à l'article 2.1 de la section "C" du Contrat de garantie. L'inspecteur précise que le différend doit se limiter à la méthode corrective et ne porte pas sur la demande du remplacement complet du pontage (planches au lieu de contreplaqué).
Le soussigné est nommé arbitre le 20 juillet 2005.
ÉLÉMENTS EN LITIGE
1. Pièces décoratives aux colonnes de la tourelle
2. Fluorescents sous les armoires de la cuisine
3. Ouverture dans la fondation pour le futur poêle
L'inspecteur ne nie pas l'existence de ces trois éléments mais il soumet que ce sont des travaux de parachèvement qui n'ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du bâtiment.
Ainsi, conclut, l'inspecteur, le Plan ne couvre pas ces éléments et c'est la raison de son refus.
Les bénéficiaires affirment avoir dénoncé ces éléments autant verbalement que par écrit.
Analyse
Il est clair que les travaux relatifs aux éléments 1, 2 et 3 ci-dessus sont des travaux de parachèvement qui n'étaient pas complétés ou parachevés au moment où les bénéficiaires ont " reçu " le bâtiment, au sens de la clause 1 du Contrat de garantie, rédigé ainsi:
" Réception du bâtiment:
l'acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l'usage auquel on le destine et qui indique, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger. "
En l'espèce, les bénéficiaires ont signé le formulaire " Liste préétablie d'éléments à vérifier et réception du bâtiment " le 15 janvier 2004 sans y inscrire les éléments en question mais ils y mentionnent les travaux suivants:
" que l'entrepreneur doit réparer les infiltrations d'eau au dessous de la lucarne; Entrée pavée aussi pose et matériel, Réparation porter arrière du garage et béton au sol; crépi à l'extrémité de la galerie ouest, manque bout de gouttière…"
Les bénéficiaires soutiennent que l'entrepreneur a abusé de leur bonne foi car il leur a demandé de le croire lorsqu'il disait qu'il effectuerait les travaux en question sans qu'il soit nécessaire de le préciser autrement.
Décision
L'arbitre est lié par les dispositions du Contrat de garantie.
Or, les travaux de parachèvement doivent être dénoncés au moment de la réception des travaux au sens de ce Contrat et non pas selon le sens que chacun peut lui donner selon les circonstances.
Il appert que les bénéficiaires n'ont pas saisi la portée de leurs signatures apposées au bas du formulaire " Liste préétablie d'éléments à vérifier et réception du bâtiment " et ont cru de bonne foi que la réception du bâtiment est le moment où ils y passent une nuit complète.
Il y a méprise de leur part qui profite à l'entrepreneur. Incidemment, la méprise n'est pas source de droit.
Je confirme la décision de l'inspecteur au regard des points 1, 2 et 3, à savoir:
1. Pièces décoratives aux colonnes de la tourelle
2. Fluorescents sous les armoires de la cuisine
3. Ouverture dans la fondation pour le futur poêle
4. Pièce décorative au pignon en façade
L'inspecteur ne nie pas l'existence de cet élément mais il soumet qu'il s'agit d'une malfaçon apparente qui devait être dénoncée par écrit au moment de la réception du bâtiment, selon la clause 3.2 du Contrat de garantie, si les bénéficiaires voulaient contraindre l'Administrateur à la réparer.
Les bénéficiaires affirment avoir dénoncé cet élément autant verbalement que par écrit à l'entrepreneur.
Analyse
L'élément 4 ci-haut est une malfaçon apparente.
La clause 3.2 du Contrat de garantie prévoit que l'Administrateur réparera les malfaçons apparentes qui existaient au moment de la réception de l'ouvrage dans la mesure où les bénéficiaires ont dénoncé ces malfaçons par écrit.
Je constate que le formalisme de l'écrit gouverne l'application du Contrat de garantie au regard de la réparation des malfaçons apparentes.
La preuve indique que les bénéficiaires n'ont pas dénoncé cet élément lors de la signature du formulaire " Liste préétablie d'éléments à vérifier et réception du bâtiment " le 15 janvier 2004.
Décision
Je confirme la décision de l'inspecteur et je déclare que la Garantie ne s'applique pas aux travaux relatifs à la pièce décorative au pignon en façade. (élément 4)
5. Réparation du pavé et pose de polymère à la voie d'accès et trottoir
Dans son rapport du 30 novembre 2004, l'inspecteur exclut la réparation du pavé, la pose de polymère à la voie d'accès et trottoir de l'application de la Garantie au motif que …
" les situations observées ne peuvent être considérées comme des malfaçons pouvant être de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment "
À l'arbitrage, l'inspecteur invoque l'exclusion des ouvrages situés à l'extérieur du bâtiment prévue à la clause 4.9 du Contrat de garantie.
Or, soumet l'inspecteur, le pavé, la voie d'accès et le trottoir sont nécessairement des ouvrages extérieurs au bâtiment et ne sont pas couverts en conséquence par la Garantie.
Les bénéficiaires se basent sur le contrat d'entreprise en vertu duquel l'entrepreneur s'est engagé à réaliser les travaux relatifs au pavé, la voie d'accès et le trottoir.
Or, aux termes de l'article 2 du Contrat de garantie, l'Administrateur est tenu de réparer les manquements de l'entrepreneur à ses obligations contractuelles.
Vu que les travaux de construction du pavé, de la voie d'accès et du trottoir n'ont pas été réalisés conformément au Contrat de garantie il suit nécessairement, selon les bénéficiaires, que l'entrepreneur a manqué à ses obligations et à la limite, l'Administrateur doit agir à sa place.
Analyse
Le Contrat de garantie définit le bâtiment en ces termes:
" Bâtiment: le bâtiment lui-même y compris les installations et les équipements nécessaires à son utilisation soit le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration et le drain français."
Les rédacteurs du Contrat de garantie ne sont pas censés avoir écrit pour rien.
Sans cette définition, il y avait risque que les décideurs excluent … le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration et le drain français… de la catégorie des ouvrages inclus dans le terme "bâtiment", en admettant tout de même que ces ouvrages sont des travaux de construction.
Selon les règles d'interprétation des contrats, l'énumération de cas spécifiques que sont, le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration et le drain français…ne limite pas la portée des termes généraux de cette définition que sont … les installations et les équipements nécessaires à son utilisation…du bâtiment lui-même.
La question est de savoir si le pavé, la voie d'accès et le trottoir sont nécessaires ou pas à un bâtiment destiné à des fins résidentielles aux termes du Contrat de garantie.
Pour répondre à cette question il faut analyser les clauses de ce Contrat les unes par rapport aux autres.
Le préambule de la section "B" du Contrat de garantie stipule la portée de l'engagement de l'Administrateur au regard des obligations qui résultent d'un contrat conclu pour la vente ou la construction d'un bâtiment neuf. Les rédacteurs s'expriment comme suit:
" Section B. Engagements de la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.
En cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles, la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., dans les limites et aux conditions décrites dans le présent contrat, garantit au bénéficiaire l'exécution de ces obligations qui résultent d'un contrat conclu pour la vente ou la construction:
1) d'un bâtiment neuf destiné à des fins principalement résidentielles…"
La clause 4.9 du Contrat de garantie se lit ainsi:
"4. EXCLUSIONS DE LA GARANTIE
Sont exclus de la garantie:
4.9 Les espaces de stationnement et les locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout autre ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain. "
Il est normal de se demander ce en quoi consiste …"tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment … " étant entendu que … Les espaces de stationnement et les locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles … ne se rattachent pas à une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée [ Section B, I) a) ].
Bref, l'expression …"tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment …" de la clause 4.9 a-t-elle pour effet d'exclure les travaux de construction relatifs au pavé, à la voie d'accès et au trottoir des … Engagements de la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc…indiquées dans le préambule de la section B du Contrat de garantie, compte tenu que … les installations et les équipements nécessaires à son utilisation (bâtiment) soit le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration et le drain français …sont des ouvrages inclus dans la définition du terme "bâtiment"? ( ma parenthèse et je souligne )
Nous constatons que les éléments spécifiques de la définition du terme "bâtiment" soit, le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration et le drain français…ont trait aux besoins quotidiens et courants des personnes qui y habitent.
Vu que les rédacteurs du Contrat de garantie ne sont pas censés parler sans nécessité, il faut conclure que …"tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain. " de la clause 4.9 étaient inclus dans le terme "bâtiment" en fonction de l'expression " installations et les équipements nécessaires à son utilisation " de la définition de ce terme.
Or, la mention expresse de la clause 4.9 a pour effet d'exclure spécifiquement le pavé, la voie d'accès et trottoir des engagements de l'Administrateur au regard des manquements de l'entrepreneur à ses obligations légales et contractuelles.
Pour ces motifs, je confirme la décision de l'inspecteur sur le point 5, à savoir :
5. Réparation du pavé et pose de polymère à la voie d'accès et trottoir, mais je ne me prononce pas sur la question de savoir si les travaux de construction du pavé, de la voie d'accès et du trottoir doivent être exclus de la Garantie parce qu'il ne s'agit pas de malfaçons qui sont de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
6. Chasse d'eau difficile aux deux toilettes
7. Dommages aux marches de l'escalier extérieur avant
8. Utilisations de planches comme pontage de la toiture au lieu de contreplaqué
L'inspecteur refuse la demande des bénéficiaires concernant les points 6, 7 et 8 pour le motif que …
" les situations observées ne peuvent être considérées comme des malfaçons pouvant être de nature à porter à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment "
Les bénéficiaires prétendent qu'il est anormal de devoir actionner doublement la chasse d'eau pour entraîner une évacuation suffisante. L'entrepreneur manque à ses obligations contractuelles en ne réparant pas les marches extérieures de l'escalier selon les règles de l'art. Les normes en vigueur au moment de l'exécution des travaux de construction de la toiture prescrivent la pose de panneaux de contreplaqué. Au soutien de leur position, les bénéficiaires déposent un extrait du Code national du bâtiment et un article relatif à la pose de support et matériaux de couverture.
Analyse
La position de l'inspecteur repose sur le paragraphe 4.11 du Contrat de garantie rédigé ainsi:
" 4. Exclusions de la garantie
4.11 Les créances des personnes qui ont participé à la construction du bâtiment.
Toutefois, les exclusions visées aux paragraphes 4.2 et 4.5 ne s'appliquent pas si l'entrepreneur a fait défaut de se conformer aux règles de l'art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment, notamment celles contenues au Code de construction de la Régie du bâtiment du Québec (lorsque applicable), au Code national du Canada, au Code canadien de l'électricité et au Code de plomberie en autant que cette malfaçon était de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment. " ( je souligne )
Les paragraphes 4.2 et 4.5 où renvoie le paragraphe 4.11 sont sans intérêt dans notre dossier.
Comme les rédacteurs du Contrat ne sont pas censés parler pour rien, il y a lieu de cerner la portée de l'exclusion énoncée au paragraphe 4.11 ci-dessus. Comparons le sens ordinaire du concept " malfaçon " avec celui du Contrat de garantie.
Selon l'entendement général, la malfaçon est l'exécution défectueuse du travail découlant soit du défaut de compétence de l'entrepreneur ou de sa négligence quant au résultat de ses obligations légales ou contractuelles ou les deux à la fois.
Le paragraphe 4.11 du Contrat de garantie ajoute des caractères à la compréhension du sens commun du concept "malfaçon". En effet, au sens de ce paragraphe, il y a malfaçon non seulement si l'exécution défectueuse du travail découle soit du défaut de compétence de l'entrepreneur ou de sa négligence quant au résultat de ses obligations légales ou contractuelles ou les deux à la fois mais aussi si cette malfaçon était de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
Par l'ajout de si cette malfaçon était de nature à porter atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment, les rédacteurs du Contrat de garantie réduisent la portée du sens commun du concept "malfaçon".
En conséquence, l'arbitre conclura à malfaçon si le défaut de se conformer aux règles de l'art ou à une norme applicable au bâtiment porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
On a vu que le Contrat de garantie définit le bâtiment comme étant …
le bâtiment lui-même y compris les installations et les équipements nécessaires à son utilisation soit le puits artésien, les raccordements aux services municipaux ou gouvernementaux, la fosse septique et son champ d'épuration et le drain français."
Nul doute que le bâtiment ne serait pas conforme à l'usage auquel il est destiné s'il était dépourvu de toilettes.
En conséquence, les toilettes sont des équipements nécessaires à son utilisation.
La question est de savoir si, actionner doublement la chasse d'eau pour entraîner une évacuation suffisante, constitue une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
Dans son acceptation la plus courante, le terme "qualité" est …
" ce qui fait qu'une chose est plus ou moins recommandable, degré plus ou moins élevé d'une échelle de valeurs pratiques , " ( Dictionnaire Petit Robert, p. 1574 )
En pratique, actionner la chasse d'eau des toilettes une fois ne suffit pas pour entraîner une évacuation suffisante et l'obligation de l'actionner une deuxième fois est incommodante. Cette insuffisance n'est pas constante ni unique aux toilettes installées chez les bénéficiaires.
La preuve ne démontre pas que les toilettes sont affectées d'une malfaçon qui porte atteinte à la qualité, à la sécurité ou à l'utilisation du bâtiment.
Je confirme la décision de l'inspecteur sur le point 6 et 7, à savoir :
6. Chasse d'eau difficile aux deux toilettes,
7. Dommages aux marches de l'escalier extérieur avant
Le point 8. Utilisations de planches comme pontage de la toiture au lieu de Contreplaqué nécessité une analyse supplémentaire.
Je dois me limiter à décider si des planches peuvent être utilisées comme support de matériaux de couverture. Je déciderai plus loin si la pose de ces planches équivaut à malfaçon.
Le paragraphe 9.23.15.4 du Code national du bâtiment, prescrit la façon de poser un bois de construction comme support de couverture.
Ce paragraphe se lit ainsi:
" 9.23.15.4. Bois de construction
1) Le bois de construction utilisé comme support de couverture doit avoir une largeur d'au plus 286 mm et être posé de manière que les extrémités des planches reposent sur un support et que les joints soient décalés. "
Décision
Je décide sans autre développement, que l'utilisation de planches comme pontage de la toiture au lieu de panneaux de contreplaqué ne constitue pas une malfaçon au sens du Contrat de garantie, même s'il est déconseillé de poser des bardeaux d'asphalte sur des supports de couverture en planches.
Je confirme la décision de l'inspecteur au regard du point 8, à savoir que l'utilisation de planches comme pontage de la toiture au lieu des panneaux en contreplaqué ne constitue pas une malfaçon mais sans décider pour autant que la pose de planches de bois n'était pas entachée de malfaçon.
9. Sortie de ventilation au garage
L'inspecteur considère que l'absence de bouche de ventilation dans le garage n'est pas une malfaçon au sens du paragraphe 3.2 du Contrat de garantie.
Les bénéficiaires affirment que l'air dans le garage est constamment saturé d'humidité et rend l'endroit insalubre. Le garage est utilisé à diverses fins. Pour y être confortable il faut évacuer l'air en ouvrant la porte arrière ou la porte de garage ou les deux à la fois. Il suit que, en saisons froides, si on ouvre, on gèle, si on ferme, on sue au moindre effort.
Analyse
L'affirmation des bénéficiaires n'a pas été contredite. L'absence de sortie de ventilation dans le garage empêche l'évacuation de l'humidité de là la condensation et nécessite l'ouverture de la porte arrière sinon de la porte de garage pour rétablir un taux normal d'humidité. Situation paradoxale car les bénéficiaires ne peuvent pas utiliser le garage intérieur pour les fins auxquelles il est destiné, lesquelles ne se limitent pas à stationner une voiture.
La question est de savoir si l'élément en litige constitue ou pas une malfaçon au sens du paragraphe 3.2 du Contrat de garantie qui se lit ainsi:
" 3.2 Malfaçon
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. réparera la réparation les vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil du Québec et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les trois (3) jours qui suivent la réception;
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. réparera les malfaçons existantes et non apparentes au moment
de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, malfaçons qui sont visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil du Québec et qui sont dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des malfaçons. "
En l'espèce, la situation décrite par les bénéficiaires constitue un défaut de l'entrepreneur de se conformer aux règles de l'art et porte atteinte à la qualité, à la sécurité des usagers et empêche ceux-ci d'utiliser le garage pour les fins auxquelles il est destiné.
Décision
Pour ces motifs, j'infirme la décision de l'inspecteur au regard de la demande des bénéficiaires relative à l'installation d'une sortie de ventilation dans le garage et le Tribunal enjoint l'Administrateur de faire réparer la malfaçon selon une méthode et des matériaux conformes aux règles de l'art en cette matière.
10. Plancher cloué au lieu de visser
L'inspecteur refuse la réclamation afférente au point 10 parce que les bénéficiaires n'ont pas été en mesure de démontrer la présence de malfaçons.
Les bénéficiaires indiquent que le plan précise que le revêtement du plancher doit être vissé avec des vis de 1 pouce et ¾.
L'entrepreneur n'a pas respecté ses obligations contractuelles.
Les bénéficiaires admettent toutefois que le clouage du revêtement est une méthode permise.
Analyse
Le clouage du revêtement du plancher ne contrevient pas aux règles de l'art même si cette méthode n'est pas celle indiquée dans les plans et devis, lesquels constituent des documents contractuels qui lient les bénéficiaires et l'entrepreneur mais non pas l'Administrateur de la Garantie.
En l'espèce, le clouage du revêtement du plancher ne constitue pas une exécution défectueuse du travail découlant soit du défaut de compétence de l'entrepreneur ou de sa négligence quant au résultat de ses obligations légales ou contractuelles, au regard des stipulations du Contrat de garantie.
Décision
Pour ces motifs, je confirme la décision de l'inspecteur au regard du point dix (10), à savoir, que le clouage du revêtement du plancher lieu de le visser, ne constitue pas une malfaçon.
11. Infiltration d'eau par la toiture entre la tourelle et la lucarne
L'inspecteur admet que l'infiltration d'eau par la toiture entre la tourelle et la lucarne est un vice caché et il enjoint l'entrepreneur d'effectuer les travaux de réparation.
Les bénéficiaires demandent d'enlever les bardeaux d'asphalte et de poser des panneaux de contreplaqué sur les planches de bois posées comme support et matériaux de couverture et de reposer des bardeaux.
L'inspecteur rejette la demande des bénéficiaires.
Analyse
Nous avons constaté, sous les combles et dans le grenier, que les planches utilisées comme support de couverture sont non décalées et que certaines d'entre elles ne s'appuient pas sur les chevrons non seulement à la noue de la tourelle et de la lucarne mais à plusieurs entrecroisements des chevrons, des solives et poteaux.
Manque de fond de clouage à plusieurs endroits.
Des cernes marquent de nombreux chevrons, solives et planches et confirment ainsi les allégations d'infiltrations généralisées d'eau.
En soi, ces constatations conduisent à la conclusion qu'il s'agit de malfaçons.
De l'extérieur, nous avons constaté une multitude de bardeaux d'asphalte déformés et gondolés. Nous établissons un lien de cause à effet entre les déformations du toit et les malfaçons constatées sous les combles et dans le grenier.
Sans contredit, les planches de bois recouvertes de bardeaux contiennent un degré d'humidité inhabituelle. Il n'est pas possible d'assécher ces planches à moins d'enlever les bardeaux.
Même un profane en la matière ne manquerait pas de constater que les planches de bois du pourtour de la tourelle et de la lucarne et ailleurs ont été posées de façon négligente, sans se soucier des conséquences du manque de clouage et du défaut d'appuyer les chevrons adéquatement sur les solives du plafond de la maison.
Les bénéficiaires ont déposé la fiche technique de la Canadian Asphalt Shingle Manufacturer's Association concernant la façon de remédier aux déformations du toit causées par le mouvement du support sur lequel les bardeaux sont posés.
Je cite:
Les bardeaux d'asphalte ne gondolent jamais par eux-mêmes.
Les supports qui peuvent faire gondoler sont les supports faits en planches. En effet, les planches de bois se contractent ou gonflent à divers degrés, selon leur teneur en humidité.
…
C'est pourquoi la pose de bardeaux d'asphalte sur des supports de coverture en planches est déconseillé.
…
Lors de la réfection à même un support de planches, poser une base de contreplaquée, qualité extérieur, épaisseur nominale d'au moins 9 mm (3/8 po), par-dessus les planches, avant la pose de bardeaux neufs. Même si les vieux bardeaux n'étaient pas gondolés, la teneur en humidité des planches va changer durant les travaux de réfection. Cela pourrait provoquer des changements de dimensions conduisant au gondolement des bardeaux. La pose de contreplaqué sur les planches éliminera ce risque. "
À plus forte raison si les planches ont subi les avaries de la pluie!
En tout respect, le vice de construction ne se limite pas au pourtour de la noue de l'intersection de la tourelle et de la lucarne.
Il est impossible de satisfaire les règles de l'art qui gouvernent les normes de construction de bâtiment si les réparations se limitent à refaire le toit autour de la lucarne et de la tourelle.
Décision
Pour tous ces motifs, le Tribunal rejette la méthode corrective de l'inspecteur concernant le point 11. Infiltration d'eau par la toiture entre la tourelle et la lucarne, enjoint l'Administrateur de faire corriger le vice caché en la manière demandée par les bénéficiaires.
En dernier lieu, je donne acte de l'acquiescement de l'inspecteur d'inclure le travail relatif à la pose de montants derrière le treillis de PVC à la galerie avant, afin de corriger le manque de fixation et du même fait, les ondulations dans les sections du treillis.
Ainsi décidé à Les Bergeronnes le 20 octobre 2005
Me Bernard Lefebvre, arbitre
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