ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
Dossier no :
GAMM	2012-15-010
APCHQ	12-353FL
Date :	27 mars 2013
______________________________________________________________________
DEVANT L’ARBITRE :	JEAN MORISSETTE
______________________________________________________________________
SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ VALLÉE DES PINS, BLOC 7
Bénéficiaire
c.
LES CONSTRUCTIONS MOREAU & FRÈRES INC.
Entrepreneur
Et
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
Administrateur
______________________________________________________________________
SENTENCE ARBITRALE
______________________________________________________________________

[1] Il s’agit d’une demande d’arbitrage du 1er août 2012 concernant la décision rendue par l’Administrateur du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (APCHQ) du 3 juillet 2012;

[2] L’Entrepreneur, dûment convoqué, fait défaut de se présenter. L’audition procèdera en son absence, par défaut;

PRÉLIMINAIRES

[3] La date de réception des parties communes par le syndicat de copropriété Vallée des Pins, Bloc 7 a été déterminée par le signataire de la décision dans les termes suivants :

« […] Réception des parties communes

Considérant qu’à la connaissance de l’administrateur, aucun avis de fin de travaux n’a été remis au syndicat ainsi qu’aux acheteurs connus;

Considérant qu’à la connaissance de l’administrateur, aucune réception des parties communes n’a été effectuée par un professionnel du bâtiment;

Considérant qu’à la connaissance de l’administrateur, l’entrepreneur ne détenait plus la majorité des votes lui permettant d’élire le conseil d’administration du syndicat des copropriétaires depuis le 16 septembre 2008;

Considérant qu’en date du 16 septembre 2008, le bâtiment était en état de servir conformément à l’usage auquel il est destiné et pouvait être reçu;

Considérant qu’il est dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, de l’entrepreneur et de l’administrateur qu’une date de réception des parties communes soit fixée;

En conséquence, l’administrateur fixe à réception des parties communes au 16 mars 2009, soit six mois postérieurement à la date de la perte de majorité des voix par l’entrepreneur pour le contrôle du syndicat. […] »

[4] La date de réception détermine le début de la période de couvertures du plan de garantie qui couvre un manquement de l’Entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles. L’article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c. B.-1.1, r.0.2) se lit comme suit :

« 27.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:

1°    le parachèvement des travaux dénoncés, par écrit:

par le bénéficiaire, au moment de la réception de la partie privative ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

par le professionnel du bâtiment, au moment de la réception des parties communes;

2°    la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;

3°    la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;

4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation. »

[5] Le Bénéficiaire se porte en arbitrage de la décision et les parties, de consentement, ont judicieusement choisi de procéder à une audition pour d’abord déterminer de cette date de réception des parties communes. À la suite de la confirmation ou non du début de la période de couverture, les parties détermineront de leur position quand aux conclusions de cette décision du 3 juillet 2012 (pièce A-7);

[6] Les parties ont admis et convenu de ma nomination et juridiction à rendre une décision sur la question soulevée par le Bénéficiaire. Elles ont aussi accepté que ma décision soit rendue plus de 30 jours suivant l’audition si cela s’avérait le cas;

[7] Le cahier de pièces émis par l’Administrateur est déposé de consentement pour faire preuve de son contenu;

[8] Après avoir donné aux parties en présence mes explications d’usage sur le déroulement de l’instance et de l’aspect final de la décision que je rendrai, les

représentants des parties ont alors choisi d’entreprendre des discussions préalables à la présentation de leur preuve;

[9] Les parties après d’intéressantes négociations se sont entendues de la façon suivante :

[a] La date de fin des travaux est fixée au 16 août 2010;

[b] La date de réception des parties communes est le 1er septembre 2011;

[10] Une nouvelle décision sera rendue par l’Administrateur. Elle accueillera les points 1 et 2 de la décision sous étude comme couverts par la garantie, alors que les points 3 à 9 ne changeront pas, alors qu’une nouvelle décision traitera des points 10 et 11 en considérant la date de réception du 1er septembre 2011;

[11] L’Administrateur accepte de payer l’entier des frais de l’arbitrage;

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

CONSTATE le défaut de l’Entrepreneur;

DONNE ACTE d’une entente intervenue entre les parties;

DONNE ACTE que la date de fin des travaux est fixée, de consentement, au 16 août 2010;

DONNE ACTE que la date de réception des parties commune est fixée de consentement, au 1er septembre 2011;

PREND ACTE qu’une nouvelle décision de l’Administrateur sera rendue en regard des divers points soulevés dans le document, pièce A-7 et qui ne sont pas ici traités;

PREND ACTE que cette nouvelle décision accueillera les désordres :

Point 1 : Casiers d’entreposage des condos ne possèdent pas de trappe de ventilation;

Point 2 : Accumulation d’eau au balcon arrière du condo 306;

Comme couverts par le plan de garantie;

DONNE ACTE que les points :

Point 3 : Escaliers extérieurs de plus de trois marches ne sont pas munis de rampes;

Point 4 : Escaliers extérieurs ne reposent pas sur une dalle de béton;

Point 5 : Escaliers extérieurs ne sont pas droits;

Point 6 : Aucun luminaire n’est installé pour le stationnement;

Point 7 : Stationnement ne comporte pas le nombre requis d’espaces disponibles;

Point 8 : Aucun espace n’est aménagé pour les ordures;

Point 9 : Demande de remboursement pour mesures conservatoires;

Seront l’objet des mêmes conclusions;

DONNE ACTE que les points :

Point 10 : Chambre des maîtres du condo 306 est mal isolée;

Point 11 : Accumulation de glace sur la toiture;

Seront traités en considération des nouvelles dates de mise en vigueur de la garantie ci-avant convenues;

ORDONNE aux parties de s’y conformer;

LE TOUT aux entiers frais de l’Administrateur.

RICHARD BERTHIAUME POUR

Bénéficiaire

AUCUN REPRÉSENTANT POUR

Entrepreneur

Me FRANÇOIS LAPLANTE

Procureur de l’Administrateur

Date(s) d’audience :

Date(s) de délibéré :

RICHARD BERTHIAUME pour

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ VALLÉE DES PINS, BLOC 7

306, chemin de la Pinède

Piedmont (Québec)  J0R 1K0

             Bénéficiaire

Et

AUCUN REPRÉSENTANT POUR

LES CONSTRUCTIONS MOREAU & FRÈRES INC.  

256, chemin Pinèce

Piedmont (Québec) J0R 1K0

             Entrepreneur

Et

ME FRANÇOIS LAPLANTE pour

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC. 

Savoie Fournier Avocats

5930, rue Louis-H. Lafontaine, 

Anjou (Québec)  H1M 1S7

             Pour L’Administrateur

Date(s) d’audience :