TRIBUNAL D’ARBITRAGE

TRIBUNAL D’ARBITRAGE

Sous l’égide de

SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS inc.

(SORECONI)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment

 

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE

DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

 

Canada

Province de Québec

Dossier no: 162502001

                                               ISABELLE PROVENCHER ET

PIERRE-PHILIPPE KERNISAN

Demandeurs

c.

9182-0050 qUÉBEC INC.

(CONSTRUCTION ROUVILLE)

Défenderesse

et

LA GARANTIE ABRITAT INC.

Administrateur

________________________________________________________________

 

DÉCISION ARBITRALE

________________________________________________________________

 

Arbitre :                                                                                                  Me Jean Philippe Ewart

 

Pour les Bénéficiaires:                                                                        Mme Isabelle Provencher

M. Pierre-Philippe Kernisan

 

Pour l’Entrepreneur:                                              M. Pascal Saint-Laurent, Vice-président

9182-0050 Québec inc.

 (Construction rouville)

 

Pour l’Administrateur:                                                                                     Me Martin Thibeault

Contentieux des garanties

ABRITAT / GMN

M. Michel Hamel, insp. conc.

La Garantie Abritat Inc.

 

Date de l’instruction:                                                                                           16 juin 2016

 

Date de la Décision :                                                                                                 27 juin 2016

 

Identification des Parties

 

BÉNÉFICIAIRES :                                                             isabelle provencher et

pierre-philippe kernisan

[...]

Saint-Hubert (Québec)

[...]

          (les «Bénéficiaires»)

 

entrepreneur:                                                                      9182-0050 QUÉBEC INC.

(CONSTRUCTION ROUVILLE)

Attention: M. Pascal Saint-Laurent, Vice-président

1215, Petite Caroline

Rougemont (Québec)

J0L 1N0

 («Entrepreneur»)

 

ADMINISTRATEUR :                                                        LA GARANTIE ABRITAT INC.

Attention: Me Martin Thibeault

Contentieux des garanties ABRITAT / GMN

7333, Place des Roseraies, 3ième étage

Anjou (Québec)  H1M 2X6

 («Administrateur»)

                                                                                             

Introduction

 

[1]        L’immeuble est une résidence unifamiliale située à St-Hubert, Québec               (le « Bâtiment »).

 

Mandat et Juridiction

 

[2]        Le Tribunal est saisi du dossier en conformité du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c. B-1.1, r.02) (le «Règlement») adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment (L.R.Q. c. B-1.1), par nomination du soussigné en date du 17 mars 2016 suite à réclamation pour couverture sous le plan de garantie au Règlement visé par les présentes (la «Garantie» ou «Plan»),  relativement à une demande d’arbitrage des Bénéficiaires à la Société pour la Résolution des Conflits (SORECONI) reçue le 25 février 2016.

 

[3]        Aucune objection quant à la compétence du Tribunal n’a été soulevée par les Parties et juridiction du Tribunal a donc été confirmée.

 

 

 

Litige

 

[4]        La demande d’arbitrage aux présentes découle d’une décision de l’Administrateur en date du 25 janvier 2016 (la « Décision Adm »).

 

[5]        Quoique sous la demande d’arbitrage et lors de la conférence préparatoire, les Bénéficiaires identifient que l’ensemble des Points de la Décision Adm sont soumis à l’arbitrage, les Bénéficiaires confirment lors de l’instruction que seuls les Points 1 et 6 seront sujet d’icelle, et suite à discussion auprès du Tribunal, le Point 7, intitulés :

 

                        Point 1 - Infiltration d’eau au sous-sol

                        Point 6 - Clous dans le mortier

                        Pont 7 - Demande de remboursement de la facture du plombier

 

[6]        Le litige découle principalement d’une question de caractérisation du vice pour le Point 1 et quant au Point 7, d’une question de mesure conservatoire et d’urgence, et, dans l’ensemble, d’une question de délai de dénonciation.

 

 

Objection déclinatoire

[7]        Dans le cadre de la Décision Adm, l’Administrateur détermine que la dénonciation écrite par les Bénéficiaires à l'Entrepreneur et à l'Administrateur a excédé six (6) mois de la découverte des vices par les Bénéficiaires et que le non-respect de ce délai requiert le rejet des réclamations des Bénéficiaires soumises aux présentes.  Le Tribunal s’est adressé à cet élément dans le cadre de l’instruction au fonds.

 

 

Chronologie de l’Arbitrage

 

[8]        Sommaire de la chronologie du présent arbitrage :

 

            2010.05.27               Contrat préliminaire (Pièce A-1)

2010.10.28                Acte notarié d’acquisition; date de réception du Bâtiment (Pièce A-2)

2013. Printemps       Première constatation d’une fissure au mur de fondation.

2013.06.09                Courriels entre Entrepreneur et Bénéficiaires; avis de fissure (verticale) à la porte de côté sous le niveau de l’asphalte.

(Pièce A-3 en liasse)

2014.08.14                Inondation au sous-sol - plomberie et pompe de puisard. (Pièce A-3 en liasse, et Pièce A-6)

2014.10.09                Autre infiltration d’eau au sous-sol. -.

2014.10.                    Réparation de la Fissure Fondation par Entrepreneur.

2014.10.12                Correspondance Bénéficiaires à Entrepreneur relativement à refaire tests fissure (Pièce B-2)

2014.10.13               Cause de l’infiltration peut-être coupe-froid de la porte

2015.07.13                Dénonciation (Pièce A-4) adressée à l’Entrepreneur, dont copie à l’Administrateur.

2015.09.10                Demande de réclamation des Bénéficiaires (reçu sous estampille de l’Administrateur en date du 28 septembre 2015) (Pièce A-5 en liasse)

            2015.09.21                Lettre des Bénéficiaires sur le résumé du dossier (Pièce A-6)

2015.09.30                Avis de 15 jours de l’Administrateur, preuves d’envoi-réception (Pièce A-7 en liasse)

2016.01.25                Décision de l’Administrateur et lettres, preuves d’envoi-réception (Pièce A-8 en liasse) 

2016.02.25                Demande d’arbitrage des Bénéficiaires (Pièce A-9)

2016.03.17                Nomination de l’Arbitre

2016.05.04                Conférence préparatoire

2016.06.16                Instruction

 

Pièces

 

[9]        Les Pièces contenues au Cahier de l’Administrateur sont identifiées comme A- avec sous-numérotation équivalente à l’onglet applicable au Cahier visé; et les Pièces déposées par les Bénéficiaires sont identifiées sous cote B-; l’Entrepreneur n’a pas pourvu à dépôt de pièces.

 

 

Le Règlement

 

[10]      Le Tribunal s’appuie pour les présentes que le Règlement est d’ordre public tel que confirmé à diverses reprises par notre Cour d’appel[1]; D’autre part, le Règlement prévoit que toute disposition d’un plan de garantie qui est inconciliable avec le Règlement est nulle[2] et conséquemment, le Tribunal se réfère aux articles du Règlement lorsque requis sans rechercher la clause correspondante au contrat de garantie, s’il en est.

 

[11]      La décision arbitrale est finale et sans appel et lie les parties dès qu’elle est rendue[3].

 

[12]     Quant aux travaux correctifs de réparation de vices, dans les circonstances, ceux-ci sont régis inter alia par les dispositions suivantes du Règlement, soit:

 

« 10.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:

 

[…]

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

 

  5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation. » 

 

 

 

Faits Pertinents

 

[13]     Les Bénéficiaires reconnaissent que la réception du Bâtiment est en date du 28 septembre 2010, date entre autre de l’acte notarié de transfert (Pièce A-2) (date de départ du délai de 3 ans pour vices cachés au sens de l’article 10 (4) du Règlement), alors que le Tribunal note toutefois l’absence de preuve quant à la date de fin des travaux du Bâtiment (date de départ du délai de 5 ans pour vices ‘majeurs’ prévu à l’article 10 (5) du Règlement).

 

[14]     Les Bénéficiaires ont informé l’Administrateur qu’au printemps 2013, suite à une demande de leur part à une compagnie spécialisée en construction de béton pour fins d’un escalier extérieur, celle-ci refuse d’effectuer ces travaux pour cause de la présence d’une fissure à la fondation située à la porte d’entrée de côté du Bâtiment (la « Fissure Fondation »).

 

[15]     Les Bénéficiaires excavent le long du mur extérieur afin de découvrir l’étendue et la longueur de la Fissure Fondation, et invitent d’ailleurs l’Entrepreneur à une visite des lieux pour constat.

 

[16]     Par la suite, les Bénéficiaires font parvenir à l’Entrepreneur un avis d’aggravation de la Fissure Fondation le 9 juin 2013, indiquant que cette fissure a une longueur à l’extérieur de plus de six (6) pouces sous le niveau prévu de l’asphalte adjacente à la porte de côté.

[17]     Les Bénéficiaires avisent d’un constat d’infiltration d’eau le 14 août 2014 au sous-sol du Bâtiment identifiant la source en vis-à-vis de la Fissure Fondation.

 

[18]     Cette inondation est entre autre constatée par un plombier alors identifié par l’Entrepreneur (celui-ci ayant effectués les travaux initiaux lors de la construction) qui recommande le remplacement de la pompe de puisard par les Bénéficiaires à un coût de 481 $ (Pièce A-3 en liasse).

 

[19]     Suite à une infiltration d’eau subséquente le ou vers le 9 octobre 2014, les Bénéficiaires avisent l’Entrepreneur, indiquant que l’accumulation d’eau est plus importante que le premier incident et que le remplacement de la pompe de puisard n’a donc pas corrigé la problématique d’infiltration.

 

[20]     Selon la preuve non contredite, l’Entrepreneur effectue alors (octobre 2014) un colmatage de la Fissure Fondation.

 

[21]     Le Tribunal note que la Décision Adm précise et le Tribunal comprend selon la preuve non contredite par photographies (pièce A-3 en liasse) et témoignage, que la largeur de la Fissure Fondation serait de 3 mm ou moins, ce que le Tribunal constate visuellement à l’extérieur du Bâtiment lors de la visite des lieux.

 

[22]     Divers éléments chronologiques de la preuve des Bénéficiaires portent initialement à confusion, y compris des commentaires relatifs à la Pièce B-2 en liasse, soit entre autre :

 

« Tu voulais que je refasse le test après avoir laissé sécher le [sic] cylicone. Vois la photo. Ca ne coule plus à gauche mais la fissure coule beaucoup et j’ai de l’eau sur la céramique du palier de ma porte de coté. »

 

[23]     Quoiqu’il y ait double utilisation du mot ‘fissure’, le Tribunal a compris de la preuve testimoniale que l’infiltration d’eau «  mais la fissure coule beaucoup et j’ai de l’eau sur la céramique du palier … » serait une infiltration autre que celle sujette du présent arbitrage, au rez-de-chaussée, due à un manque de calfeutrage au seuil de la porte d’entrée sur le côté, et qu’un scellant mis en place sur le seuil de la porte aurait par la suite réglé ce problème.

 

[24]     Ce qu’il est toutefois plus pertinent de retenir est l’affirmation à la Décision Adm, confirmée sous témoignage des Bénéficiaires à l’instruction, que suite au colmatage de la Fissure Fondation, il n’y a pas eu de constat d’infiltration d’eau subséquente depuis le ou vers le 12 octobre 2014.

 

 

 

 

prétentions des Parties

 

Bénéficiaires

[25]     Les Bénéficiaires allèguent que cette Fissure Fondation est un vice de construction, identifiant que suite à un constat d’erreur de niveau de la fondation à la porte de côté, l’Entrepreneur et le sous-traitant en fondation ont pourvu à une coulée additionnelle correctrice et alléguant d’autre part admission par le sous-traitant en présence de l’Entrepreneur et des Bénéficiaires d’une erreur lors de la coulée initiale.

 

[26]     Subsidiairement, les Bénéficiaires indiquent s’appuyer sur un caractère de vice ou perte graduels quant à la fissure Fondation.

 

Administrateur

[27]     La décision de l’Administrateur conclut que la Fissure Fondation ne rencontre pas les critères du vice majeur et conséquemment, alors que la réclamation a été soumise dans la quatrième (4e) année de la Garantie (Plan et Garantie…) et donc exclue de la couverture du Plan dans les circonstances.

 

[28]     De plus, la Décision Adm indique que la dénonciation a été reçue le 28 septembre 2015, soit (même tenant compte de la position des Bénéficiaires que la date est du 21 septembre 2015) plus d’un an de la première infiltration d’eau en août 2014 et plus de dix (10) mois de l’infiltration subséquente d’octobre 2014, que l’Administrateur considère être hors du délai raisonnable prévu à l’article 10 (5) du Règlement.

 

[29]     Il y a une certaine confusion au libellé de la Décision Adm alors que sous le titre ‘Analyse et Décision’, l’Administrateur stipule :

 

« Bien que celles-ci aient été découvertes et dénoncées par écrit conformément aux exigences de l’article 10 (5) du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l’administrateur n’est pas en mesure d’établir que les situations observées sont de nature à causer la perte de l’ouvrage. »

 

alors qu’il indique quant au délai de dénonciation :

 

            « …lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte … » et

« … En ce qui a trait au Point 1 … il appert que le délai de dénonciation excède le délai raisonnable. »

 

mais cite en appui la version actuelle de l’article 10 (5) du Règlement et non celle qui s’applique dans les circonstances, soit la version en vigueur préalablement au 1er janvier 2015 et citée par le Tribunal ci-dessus, qui prévoit un délai qui ne peut excéder six (6) mois de la découverte du vice.  Le Tribunal s’y adresse plus avant sous la rubrique ‘Analyse et motifs’.

Analyse et Motifs

 

Introduction

[30]     De par la structure de la couverture de la Garantie dans le cas de manquement de l'Entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du Bâtiment, il est nécessaire, dans les circonstances du présent dossier, et du passage du temps, de déterminer de quelle nature sont les réclamations soit de vices cachés ou de vices de conception, de construction ou de réalisation et de vices du sol (art. 2118 C.c.Q.).  Cette détermination a entre autre un impact sur la période de couverture de la Garantie et sur les critères requis pour chaque type de problématique, donc, tenant compte de la chronologie à ce dossier, la question de fonds qui se soulève est la caractérisation du vice de la Fissure Fondation à titre ou non de vice de construction au sens de l’art. 2118 C.c.Q.

 

Largeur d’une fissure

[31]     Le Tribunal souligne l’existence de certaines dispositions du Guide de performance de l’APCHQ qui suggèrent des tolérances en ce qui a trait aux normes de qualité de bétonnage (tenant compte de l’importance structurale qui s’adresse aux murs de fondation) tel qu’au chapitre traitant de ‘Mur de fondation coulé sur place fissuré (fissuration verticale ou en diagonale)’, à la section 1-10:  ‘Performance minimale attendue’, on peut lire :

 

« Les fissures résultant d’un rétrécissement normal sont acceptables, à moins que la largeur ne dépasse 1/8 po (3 mm).»

 

[32]     Par ailleurs, le Manuel du propriétaire et guide d’entretien[4] de Qualité Habitation nous informe que :

« Lors de sa période de cure, le béton mûrit et il s’assèche. … Ce phénomène est normal … et cela provoque de petite fissurations verticales.

Généralement, ces légères fissures sont sans conséquence.  Elles peuvent atteindre sans problème une largeur de 3,2 mm (1/8 po). »

[33]     Pour fins comparatives, on peut consulter le guide du programme de résidences neuves de l’Ontario sous la section ‘Fondations/sous-sol’ au titre ‘Mur de fondation coulé sur place fissuré’ (qui tient aussi compte de l’importance structurale) et qui est même plus permissif alors qu’il indique :

 

 « … fissures qui résultent d’un rétrécissement normal sont acceptables; fissures qui excèdent 6 mm de largeur ne sont pas acceptables. »

[34]     Aux mêmes fins, le «Manuel du propriétaire-occupant» de la Société Canadienne d'hypothèques et de logement indique:

 

« Fissuration des murs de fondation, du plancher du sous-sol et du plancher de garage en béton :

Au cours des quelques premiers mois, une période de « cure » et d’assèchement se produit dans le béton, et la dilatation et la contraction pourraient causer de légères fissures. Un léger tassement du sol sous les fondations peut aussi causer quelques fissures. De petites fissures  (moins que l’épaisseur d’une pièce de 25 cents) ne constituent pas un problème structural, et vous pouvez les sceller.»

 

« Fissures capillaires dans les joints de mortier, de stuc ou de brique :

Les fluctuations extrêmes de température et un léger tassement peuvent provoquer de fines fissures dans le mortier ou le stuc: il ne faut généralement pas s’en inquiéter.»

 

Vice au sens de 2118 Code civil du Québec.

[35]     L’article 10 (5) du Règlement réfère à l’art. 2118 C.c.Q qui se lit :

 

« 2118.   À moins qu'ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu'il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l'ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d'un vice de conception, de construction ou de réalisation de l'ouvrage, ou, encore, d'un vice du sol.

 

[36]     L’Administrateur a statué que la Fissure Fondation ne rencontre pas les critères requis par l’Article 2118 C.c.Q et donc exclue de la couverture de la Garantie.

 

[37]     Malgré que le Tribunal est d’avis que la notion de perte dans le cadre de 2118 C.c.Q. doit recevoir une interprétation large, celle-ci doit viser un dommage sérieux subi par l’ouvrage et que, tel que le soulignent les auteurs Edwards et Rodrigue sous La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage et la garantie légale contre les malfaçons dans le cadre de l’ouvrage bien connu La construction au Québec - perspectives juridiques :

 

« Il est également possible que la simple perte de l’usage normal des lieux tombe sous le coup de cette disposition.  De fait, certains tribunaux ont décidé, en vertu des règles de l’ancien Code, que la présence de troubles graves, nuisant à l’utilisation de l’immeuble, constituait une perte. La responsabilité quinquennale a notamment été retenue lorsque les vices empêchaient l’ouvrage de servir à sa destination normale ou limitaient, de manière importante, l’usage normal de l’ouvrage. »[5]                                                                                                (nos soulignés)

[38]     Les auteurs citent plusieurs arrêts jurisprudentiels[6] où la notion d’utilité ou de viabilité de la construction visée est applicable à la détermination recherchée, ce que soulignent d’ailleurs T. Rousseau-Houle dans Les contrats de construction en droit public & privé[7] et plus particulièrement J.L. Beaudoin qui écrit sous analyse de 2118 C.c.Q.:

 

« La jurisprudence a donné une interprétation large à la notion de perte en l’appréciant par rapport à la destination et à l’utilisation prospective de l’ouvrage.  Constitue donc une perte toute défectuosité grave qui entraîne un inconvénient sérieux et rend l’ouvrage impropre à sa destinationEn d’autres termes, le défaut qui, en raison de sa gravité, limite substantiellement l’utilisation normale de l’ouvrage entraîne une perte qui autorise la mise en œuvre du régime. »[8]

(nos soulignés)

 

[39]     Toutefois, dans les circonstances, et tenant compte des énoncés jurisprudentiels et doctrinaires et des constats du Tribunal, il apparaît clair et sans équivoque que cette Fissure Fondation ne rencontre pas les critères de gravité et de perte de l’ouvrage requis par 2118 C.c.Q.

 

Fardeau de preuve; Caractère graduel et Erreur de conception

[40]     La règle générale du fardeau de preuve se retrouve à l’article 2803 C.c.Q.; toutefois, dans nos circonstances, les tribunaux nous avisent :

 

« L'article 2803 al.1 C.c.Q. prévoit que celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.  En principe, c'est donc sur les demandeurs, qui réclament l'exécution d'une obligation, que repose le fardeau de la preuve. »  [9]

 

[41]     Aucune preuve au dossier ne vient appuyer la prétention des Bénéficiaires quant à un caractère graduel du vice, tentant d’y conclure sur l’aspect répétitif d’une infiltration.  Le Tribunal ne retient pas cet allégué et souligne que ceci ne modifie pas d’ailleurs les conclusions quant à la caractérisation et quant au délai de dénonciation.

 

[42]     Les Bénéficiaires avancent qu’il y a erreur de conception et que celle-ci a été reconnue par un certain Michel, expert en fondations; laissant de côté les erreurs possibles d’identification par les Bénéficiaires de cette personne, selon le témoignage non contredit de l’Entrepreneur, notons qu’il n’y a pas de témoignage de quiconque, soit Michel ou autre individu, et que les règles de preuve ne permettent pas de considérer les allégués des Bénéficiaires à ce sujet.

 

[43]     De plus, le Tribunal ne retrouve aucune inférence possible quant à l’ajout d’un bloc de bétonnage pour ajuster le niveau du parvis de porte et la prétention que cette erreur ait une connexité quelconque avec la prétention des Bénéficiaires quant à l’existence ou cause de la Fissure Fondation.

 

Délai de six (6) mois - délai de déchéance

[44]     Le Tribunal fait sien quant au délai de 6 mois visé par les présentes l’analyse détaillée et les motifs de notre confrère Me Roland-Yves Gagné sous décision arbitrale en date du 8 avril 2016 dans l’affaire Nazco[10] ( - qui cite les propos de notre collègue Jean Morissette dans l’affaire Mikalin[11] rendue en avril 2015, décision qui vise une décision de l'Administrateur du 1 er octobre 2013 en suivi d’une dénonciation du syndicat bénéficiaire du 9 janvier 2013, mais dont les principes de base trouvent application en analyse de l’application ou non rétroactive de dispositions règlementaires à une situation préexistante.)

 

[45]     La disposition réglementaire qui s’applique dans les circonstances est celle citée par le Tribunal à la rubrique ‘Le Règlement’ ci-dessus, à son article 10(5).

 

[46]    Le délai de dénonciation de six (6) mois prévu au Règlement pour la période visée par les faits de la présente cause est de rigueur et de déchéance et ne peut être continué ou prorogé par le Tribunal nonobstant toute cause, incluant tels des indications de discussion avec l’Entrepreneur ou des tiers relativement à un problème, s’il n’y a pas dénonciation à l’Administrateur tel que requis.

 

[47]    L'article 2878 C.c.Q., dans le cadre des dispositions visant la prescription, consacre le devoir du Tribunal quant à la déchéance:

 

2878.  Le tribunal ne peut suppléer d'office le moyen résultant de la prescription.

Toutefois, le tribunal doit déclarer d'office la déchéance du recours, lorsque celle-ci est prévue par la loi. Cette déchéance ne se présume pas; elle résulte d'un texte exprès.                                                                                                               

(nos soulignés.)

[48]    Notre Cour d’appel[12] nous indique que le délai de déchéance se doit d'être exprimé de façon précise, claire et non ambiguë. La jurisprudence confirme la position prise par les auteurs, et plus particulièrement Jean Louis Baudouin, dans Les Obligations[13]:

 

« Le second alinéa de cette disposition [2878] précise que la déchéance ne se présume pas et doit résulter d’un texte exprès. Il n’y a donc désormais comme seuls délais préfix véritables que ceux à propos desquels le législateur s’est exprimé de façon précise, claire et non ambiguë ».

 

[49]   Toutefois, la Cour d'appel a d'autre part déterminé qu'il n'est pas nécessaire d'avoir le mot déchéance ou forclusion spécifiquement mentionné à une disposition législative[14] mais que:

 

« …, une mention formelle du terme “déchéance “ ne me parait pas obligatoire. Il faut cependant que l’intention du législateur est d’en faire un tel délai.»[15]

 

[50]    La Cour d'appel confirme cette même position sous la plume de Jean Louis Beaudoin, qui à titre de juge (confirmant ses commentaires à titre d'auteur précité) sous une décision unanime de la Cour dans Massouris et Honda Canada Finance Inc. (Re) (Syndic de)[16] alors qu’il traite de déchéance relativement à un délai de publication de quinze (15) jours :

 

1852.  […].

[Deuxième alinéa] Sont toutefois soumis à la publicité les droits résultant du bail d'une durée de plus d'un an portant sur un véhicule routier ou un autre bien meuble déterminés par règlement, … l'opposabilité de ces droits est acquise à compter du bail s'ils sont publiés dans les 15 jours...[17]

 

et conclut à délai de déchéance nonobstant qu’il n’y a pas mention expresse.

 

[51]    Une des conséquences de la déchéance, donc de la perte ou forclusion du droit d'exercice d'un droit particulier, est que le droit visé - soit dans le cas des présentes le droit des Bénéficiaires de requérir la couverture du plan de garantie - ne peut bénéficier de causes de suspension ou interruption de la prescription (applicables dans certaines autres circonstances) :

 

«… alors qu’un délai de prescription peut être suspendu et interrompu (articles 2289 et s.), …, la solution contraire prévaut pour le délai de déchéance, qui éteint le droit de créance dès que la période est expirée sans que le créancier ait exercé son recours et quoi qu’il arrive. Le titulaire du droit, de ce fait, ne peut même plus invoquer celui-ci par voie d’exception.»[18]

 

[52]    Le soussigné[19], ainsi que plusieurs estimés collègues[20], ont d’ailleurs rendu des décisions à cet effet, confirmant essentiellement que:

 

- la dénonciation prévue à l’article 10 ou à l’article 27 du Règlement, selon le cas, se doit d’être par écrit, et  est impérative et essentielle,

 

- le délai maximum de six (6) mois prévu aux paragraphes 3e, 4e et 5e respectivement de l’article 10 ou 27 du Règlement est de rigueur et de déchéance et ne peut conséquemment être sujet à extension, et si ce délai n’est pas respecté, le droit d’un bénéficiaire à la couverture du Plan de garantie visé et au droit à l’arbitrage qui peut en découler sont respectivement éteints, forclos et ne peuvent être exercés.

 

[53]   Dans les circonstances du présent dossier, le délai de six (6) mois pour fins de dénonciation à l’Entrepreneur et à l’Administrateur a été dépassé, ne peut être sujet à extension, et les droits des Bénéficiaires sont forclos et ne peuvent être exercés tels qu’ils le réclament dans le cadre du Règlement.

 

 

 

 

 

Mesure conservatoire et d’urgence.

[54]     Quoique les conclusions au présent dossier soient au constat que les droits des Bénéficiaires sont forclos, une courte note sur la mesure de la caractérisation de ‘réparations conservatoires nécessaires et urgentes’, tel que cette expression est à l’article 18 (5) du Règlement qui se lit:

 

« …En l’absence de règlement, l’administrateur statue sur la demande de réclamation et ordonne, le cas échéant, à l’entrepreneur de rembourser au bénéficiaire le coût des réparations conservatoires nécessaires et urgentes et de parachever ou corriger les travaux dans le délai qu’il indique, convenu avec le bénéficiaire».

 

 et son corollaire sous lequel l’Entrepreneur s’est engagé (en conformité de l’article 78 (3) et de l’Annexe II, para 18 du Règlement) :

 

«18. à mettre en place s'il y a lieu, toutes les mesures nécessaires pour assurer la conservation du bâtiment ou à rembourser le bénéficiaire lorsque de telles mesures ont dû être mises en place de façon urgente par ce dernier; …»

 

[55]     C’est principalement dans l’étude de la nécessité ou non de constituer en demeure un débiteur et les modalités applicables à son créancier (art. 1590, 1595 et 1602 C.c.Q.), plus particulièrement d’ailleurs dans des causes visant des vices cachés ou vices de construction, que l’on retrouve les éléments requis pour une analyse du caractère d’urgence stipulée à l’article 1597 C.c.Q.  C’est l’affaire maintes fois citée[21] de Cumberland Recyclers c. Machineries Thériault[22] en réponse à la prétention d’urgence de la demanderesse que la Cour détermine le sens à donner à l’expression ‘urgence’:

 

« On ne retrouve aucun élément de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien qui crée une urgence nécessitant une réparation immédiate. »                                          (nos soulignés)

 

[56]     Y a-t-il un élément de dangerosité? On entend ici plutôt entre autre un problème d’infiltration d’eau ou de contamination subséquente ayant possiblement des conséquences sur l’habitabilité de l’immeuble - chaque cas est un cas d’espèce.

 

[57]     Le Tribunal désire simplement souligner que, sauf circonstances et conséquences du non-respect du délai de dénonciation dont déchéance, la position de l’Administrateur quant à l’obligation de l’Entrepreneur est incorrecte, le Tribunal considérant que la présence d’eau et les conséquences potentielles de n’avoir constaté celle-ci que postérieurement (en retour de vacances), sans faute ou négligence quelconque des Bénéficiaires dans les circonstances, constitue une urgence et requérait une intervention conservatoire ce que l’Entrepreneur n’a pas nié et même consenti lors de la découverte de l’incident, et qu’il aurait été nécessaire que remboursement soit requis.

 

Conclusions

 

[58]     Le délai de dénonciation de six (6) mois prévu au Règlement a été dépassé, celui-ci dans les circonstances de ce dossier est de rigueur et de déchéance, et les droits des Bénéficiaires à la couverture de la Garantie et au droit à l’arbitrage qui peuvent en découler sont respectivement éteints, forclos et ne peuvent être exercés.

 

[59]     Subsidiairement, et quoique conclusion non essentielle aux présentes, mais afin d’éclairer les Bénéficiaires, la Fissure Fondation ne constitue clairement pas un vice dit ‘majeur’, soit vice de conception, de construction ou de réalisation de l'ouvrage au sens de 2118 C.c.Q. requis par l’article 10 (5) du Règlement.

 

Coûts d’arbitrage

[60]      Le Tribunal, en conformité de l'article 123 du Règlement, confirme que les coûts de l'arbitrage sont à la charge des Bénéficiaires pour 50$, et le solde à la charge de l’Administrateur.

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

 

[61]     REJETTE la demande d’arbitrage des Bénéficiaires et MAINTIENT la décision de l’Administrateur datée du 25 janvier 2016.

 

[62]     ORDONNE que l'Administrateur assume les coûts du présent arbitrage, sauf à distraire 50$ à la charge des Bénéficiaires.

 

 

DATE: 27 juin 2016

 

 

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Me Jean Philippe Ewart

Arbitre

 

 



[1] Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ c. Desindes, 2004 CanLII 47872 (QC CA)  para. 11 et   Consortium MR Canada ltée c. Montréal (Office municipal d'habitation de) 2013 QCCA 1211 para.18.

 

[2] Idem, D.841-98, a.5, article 5 du Règlement.

 

[3] Idem, articles 20 et 120 du Règlement.

 

[4] QUALITÉ HABITATION,  Manuel du propriétaire et guide d’entretien, 2011, p. 27.

 

[5] EDWARDS, Jeffrey et RODRIGUE, Sylvie, La responsabilité légale pour la perte de l’ouvrage et la garantie légale contre les malfaçons, para. 2.2.2 dans le cadre de  La construction au Québec : perspectives juridiques, sous la direction de Me Olivier F. Kott - Me Claudine Roy, Éd. Wilson Lafleur, 1998, p.434.

 

[6] Société d’habitation du Québec c. Bouliane, J.E. 94-1761 (C.S.); Villeneuve (Corp. Municipale de la ville de) c. Gauthier, précité, note 116; Commission de la construction du Québec c. Construction Verbois Inc., J.E. 97-2080 (C.S.); Bélanger c. Association provinciale des constructeurs d’habitation du Québec, J.E. 98-114 (C.S.).

 

[7] ROUSSEAU-HOULE, T., Les contrats de construction en droit public & privé, Montréal, Wilson & Lafleur, 1982, p. 347

 

[8] BAUDOUIN, J.L. La responsabilité civile (7e édition), Cowansville, Yvon Blais, 2007, para 2-273.

 

[9] Kirkman c. Gagné 2006 QCCS 2125, para 53.

 

[10] Nazco et Milan c. 9181-5712 Québec Inc. et Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, Me Roland-Yves Gagné, arbitre, Centre Canadien d’arbitrage Commercial CCAC S16-011902-NP, plus particulièrement les para. 125 à 140 incl.

 

[11] Syndicat des copropriétaires lot 3 977 437 c. Gestion Mikalin limitée et Garantie Abritat inc., Jean Morissette, arbitre, Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), en date du 24 avril 2015.

 

[12] Entreprises Canabec inc. c. Laframboise, J.E. 97-1087 (C.A.) sous laquelle la cour détermine que dans le cadre de 524 Cpc le droit n’est pas forclos;  voir aussi: General Motors of Canada Ltd c. Demers, [1991] R.D.J. 551 (C.A.)

 

[13] BEAUDOIN, Jean-Louis ; JOBIN, Pierre-Gabriel. - Les obligations. - collaboration de Nathalie Vézina. - 6e éd. - Cowansville (Québec) : Éditions Y. Blais, ©2005, p. 1092, no 1087

 

[14] Tels les  articles 1103 C.c.Q. (copropriété) ou 1635 C.c.Q. (action paulienne) où le texte est spécifique.

 

[15] Alexandre c. Dufour, [2005] R.D.I. 1 (C.A.), paragr. 34, la Cour évalue le droit de retrait de tout indivisaire dans les 60 jours où il apprend qu'une personne étrangère à l'indivision a acquis, la part d'un indivisaire tel que prévu à l’art. 1022 C.c.Q.

 

[16] 2002 CanLII 39140 (QC C.A.)

 

[17] 1991, c. 64, a. 1852; 1998, c. 5, a. 8.

 

[18] Op.cit., BEAUDOIN,  JOBIN. - Les obligations,  pp. 1092 -3, no 1086.

 

[19] VOIR entre autres Danesh c. Solico Inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Soreconi 070821001,   5 mai 2008, Me Jean Philippe Ewart, Arbitre; Moustaine & El-Houma c. Brunelle Entrepreneur inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Soreconi 070424001, 9 mai 2008, Me Jean Philippe Ewart, Arbitre, et Sylvain Pomone et Syndicat de la copropriété 7615 rue Lautrec, Brossard c. Habitation Signature Inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.,  Soreconi 080730001, 14 janvier 2009, Me Jean Philippe Ewart, Arbitre.

 

[20] VOIR entre autres Danesh c. Solico Inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Soreconi 070821001,   5 mai 2008, Me Jean Philippe Ewart, Arbitre; Moustaine & El-Houma c. Brunelle Entrepreneur inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Soreconi 070424001, 9 mai 2008, Me Jean Philippe Ewart, Arbitre, et Sylvain Pomone et Syndicat de la copropriété 7615 rue Lautrec, Brossard c. Habitation Signature Inc. et La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.,  Soreconi 080730001, 14 janvier 2009, Me Jean Philippe Ewart, Arbitre.

 

[21] Plus de 130 citations, selon CanLII. Voir aussi a contrario l’affaire Delorme c Hébert, 2004 CanLII 2187 (QC CQ) où la juge M. Laliberté, J.C.Q. rejette l’urgence puisque la problématique n’était pas continue et qu’il y avait des alternatives pour circonvenir à celle-ci.

 

[22] Cumberland Recyclers ltd c. Machineries Rosaire Thériault inc. J. Rioux, J.C.Q., 21 janvier 2001; AZ-01031188.