Le 17 octobre 2005
ARBITRAGE
EN VERTU DU RéGLEMENT
SUR LE PLAN DE GARANTIE DES
BåTIMENTS RƒSIDENTIELS NEUFS
(DŽcret 841-98 du 17 juin 1998)
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Monsieur Jacques E. Ouellet
Arbitre
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Organisme dÕarbitrage autorisŽ par
La RŽgie du b‰timent du QuŽbec
SORECONI
(SociŽtŽ pour la rŽsolution des conflits inc.)
Dossier numŽro PG 050603001
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Habitations Ste-Agathe Inc.
Entrepreneur appelant
ET
Janie Patrice et Sylvain Lahaie
BŽnŽficiaires intimŽs
ET
La Garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs de lÕAPCHQ
Administrateur du plan de garantie
Mise en cause
APPEL DE LA DƒCISION DE LÕADMINISTRATION DU PLAN DE GARANTIE
DƒCISION DE LÕARBITRE
IDENTIFICATION ET REPRƒSENTANTS DES PARTIES
Pour lÕappelant Monsieur Gilles Desjardins,
81, rue Dominick,
Ste-Agathe des Monts (QuŽbec)
J8C 2Z7
Pour lÕintimŽ Madame Janie Patrice et Monsieur Sylvain Lahaie,
37, rue St-Jacques,
Ste-Agathe des Monts (QuŽbec)
J8C 2N7
Administrateur du plan Monsieur Michel Hamel,
5930, boul. Louis-H. Lafontaine,
Anjou ( QuŽbec ) H1M 1S7
LÕarbitre a reu son mandat de SORECONI en date du 28 juin 2005. DÕemblŽe, les parties reconnaissent que lÕarbitre aura ˆ statuer sur lÕunique dŽcision apparaissant au Rapport de dŽcision de M. Michel Hamel, Inspecteur conciliateur au Service dÕinspection et de conciliation de lÕAdministrateur du plan, en date du 18 avril 2005 soit :
1- Problme de condensation ˆ lÕentre toit.
HISTORIQUE DU DOSSIER
Demande dÕarbitrage 3 juin 2005
Nomination de lÕarbitre 28 juin 2005
Audition et visite des lieux 26 septembre 2005
CONSIDƒRATIONS PRƒLIMINAIRES
Les parties prŽsentes ne formulent aucune objection quant ˆ la recevabilitŽ de la demande dÕarbitrage, de mme quÕˆ la nomination du soussignŽ comme arbitre.
Aucun tŽmoin ne sera entendu.
LÕarbitre entendra la preuve et les arguments des parties. il statuera conformŽment aux rgles de droit; il pourra faire appel ˆ lÕŽquitŽ si les circonstances le justifient.
VISITE, PREUVE ET ARGUMENTATION
[1] Toutes les personnes prŽsentes procdent dÕabord ˆ la visite des lieux. Les situations reliŽes ˆ la dŽcision en litige rendue par lÕinspecteur-conciliateur, Monsieur Hamel, sont identifiŽes et constatŽes.
[2] LÕaudience dŽbute ensuite et le reprŽsentant de lÕAdministrateur du plan, M. Hamel, intervient afin dÕinformer les parties ˆ lÕeffet quÕune nouvelle inspection ait ŽtŽ effectuŽe par un expert en microbiologie et que le rapport de celui-ci ne fut reu que vendredi dernier, le 23 septembre.
[3] Il ajoute quÕil Žtudiera ce nouveau rapport rapidement et quÕil fera parvenir une copie de sa dŽcision aussit™t aux parties.
[4] LÕarbitre indique quÕadvenant contestation dÕune telle dŽcision par lÕune ou lÕautre des parties en instance prŽsentement, une autre demande dÕarbitrage devra tre introduite.
[5] InvitŽ ˆ prŽsenter sa preuve dÕabord, lÕentrepreneur appelant dit vouloir prŽsenter preuves et arguments dÕun seul trait. Personne ne sÕobjectant, il encha”ne et dŽpose un document , affirmant que ceci constitue sa position dans le prŽsent litige.
[6] Retournant en arrire, en mars 2004, lÕappelant Žtablit que le bŽnŽficiaire, M. Lahaie, dŽcouvrit de la moisissure et de lÕhumiditŽ dans lÕentre toit.
[7] Il encha”ne en formulant lÕopinion que, vu que les bŽnŽficiaires demandrent que lÕŽchangeur dÕair ne soit pas installŽ, Ç il est normal quÕun excs dÕhumiditŽ sÕy soit retrouvŽ. È
[8] LÕ appelant raconte alors les dŽtails de la visite de son employŽ, M. Charrette, au domicile des propriŽtaires. Toutefois, lÕarbitre ne peut tenir compte de ce rŽcit, M. Charrette nÕayant pas ŽtŽ appelŽ ˆ tŽmoigner par lÕappelant.
[9] Celui-ci reprend son ŽnoncŽ, ˆ compter de son retour de vacances. Il se rend chez les bŽnŽficiaires et procde ˆ des vŽrifications. Il se dit satisfait et entreprend avec MM. Denis et Michel Charrette, de laver avec de lÕeau de javel, les traces de moisissures Ç selon la recommandation de lÕinspecteur de la qualitŽ de lÕair,È lequel nÕest pas lˆ pour tŽmoigner.
[10] Il dit aux bŽnŽficiaires ÇquÕˆ lÕautomne, il viendra rŽgulirement vŽrifier lÕentre toit pour trouver la provenance des pertes de chaleur qui se localise mieux par temps un peu plus froid.È Il ajoute que M. et Mme Lahaie acceptrent cette proposition.
[11] Quelques jours plus tard il reoit une lettre recommandŽe des propriŽtaires de la maison le sommant dÕeffectuer les travaux dans les quinze (15) jours suivant la rŽception de leur lettre.
[12] Il rŽpond de la mme faon, attestant quÕil nÕŽtait pas certain que Çles dommages soient causŽs uniquement par sa constructionÈ, allŽguant que lÕaccs ˆ lÕentre toit avait ŽtŽ ouvert et mal refermŽ, causant ainsi un excs dÕhumiditŽ. Encore ici, aucun tŽmoin nÕest prŽsentŽ afin de corroborer lÕopinion Žmise par lÕentrepreneur appelant.
[13] Celui-ci affirme que ds la rŽception de sa rŽponse, ÇMme Lahaie tŽlŽphone en pleurant disant quÕelle regrettait avoir agi ainsiÈ, et demandant une rencontre. Il accepta.
[14] Suite ˆ cette rencontre, lÕentrepreneur affirme que les bŽnŽficiaires le supplirent dÕinstaller des ÇmaximumÈ, suite ˆ des conseils quÕils avaient reus.
[15] Tout en nÕŽtant pas dÕaccord, il dit avoir cŽdŽ aux pressions des bŽnŽficiaires et le 16 avril 2004, les ÇmaximumÈ furent installŽs, ajoutant quÕil nÕentendit plus Çparler de ce problme jusquÕen janvier 2005 date ˆ laquelle le problme semblait resurgir ˆ nouveauÈ.
[16] Il affirme alors avoir eu des consultations avec la compagnie Isolation du Nord, Maison Brouillette Inc. et ses employŽs, pour arriver ˆ la conclusion que, suite ˆ lÕassemblage dÕune maison usinŽe, il peut arriver quÕun espace vide se fasse Çentre la lisse du pourtour du mur et la lisse du pourtour du toitÈ et quÕune infiltration dÕair ait pu causer le problme en cause.
[17] Il faut ˆ nouveau signaler ici quÕaucun tŽmoin ayant participŽ ˆ ces consultations, ne fut prŽsentŽ.
[18] Aprs avoir invoquŽ encore une fois lÕexistence dÕune entente avec le bŽnŽficiaire, M. Lahaie, et un autre volte face de la part de celui-ci, lÕentrepreneur appelant conclut sa prŽsentation en intimant que les bŽnŽficiaires lÕavaient ÇempchŽ de faire son travail selon le Code du b‰timent, aggravant ainsi la dŽtŽrioration de leur maison et ce, ˆ cause de leur propre nŽgligence.
[19] Enfin, il avance le commentaire suivant : Ç JÕaccepte donc de payer pour les travaux que je juge nŽcessaires ˆ la rŽparation de ce problme et ce en temps et lieu mais je ne paierai pas pour les dommages accumulŽs suite ˆ la nŽgligence des propriŽtaires.È
[20] Le reprŽsentant de lÕAdministrateur du plan de garantie, M. Michel Hamel, dŽbute en rappelant quÕen tant quÕInspecteur conciliateur il fit une inspection chez les bŽnŽficiaires le 8 avril 2005 et produit un rapport confirmant ses dŽcisions le 18 avril suivant.
[21] Il fait part aux participants quÕil est Technologue professionnel et est au service de lÕAdministrateur du plan de garantie depuis deux (2) ans.
[22] Il encha”ne en attestant avoir Žtabli que le problme de condensation ˆ lÕentre toit chez les bŽnŽficiaires intimŽs constituait un vice cachŽ au sens du contrat de garantie, dŽnoncŽ dans les dŽlais prŽvus.
[23] En cours dÕinspection, il constata que du givre pouvait tre aperu ˆ lÕentre toit et que la partie arrire de la maison Žtait la plus affectŽe. Il observa des traces de moisissures sur les fermes et la sous face du toit, et que le plafond de la chambre des ma”tres dŽmontrait des traces dÕhumiditŽ.
[24] Dans son rapport de dŽcision, il spŽcifia des correctifs devant tre apportŽs par lÕentrepreneur intimŽ. Il conclut que les lieux devaient tre remis ˆ leur Žtat dÕorigine.
[25] Les bŽnŽficiaires affirment tout dÕabord que la prŽsence dÕhumiditŽ ˆ lÕentre toit nÕavait rien ˆ voir avec lÕabsence dÕun Žchangeur dÕair, Žnonant ÇquÕon ne soutire pas dÕhumiditŽ par un Žchangeur dÕair.È
[26] Ils encha”nent quÕˆ cause du haut niveau dÕhumiditŽ, ils furent obligŽs de monter ˆ lÕentre toit pour constater que de lÕeau coulait sur la laine, lÕimbibant ŽnormŽment.
[27] Ils tentrent de communiquer avec lÕemployŽ de lÕappelant, vu que celui-ci Žtait absent. M. Denis Charrette vint. ÇIl vit que tout Žtait trempŽ, disent-ils, mais il ne savait pas dÕo a pouvait venir.È
[28] Ils poursuivent en disant que lÕannŽe suivante leurs assureurs mentionnrent quÕil fallait faire quelque chose vis-ˆ-vis ce problme; que ceci pouvait tre trs sŽrieux.
[29] Ils terminent en affirmant que lÕhiver dernier, il y eut toujours de la glace ˆ lÕentre toit; signalant enfin quÕil y eut un dŽsaccord entre eux et lÕentrepreneur appelant au sujet de lÕutilisation dÕun autre contracteur.
[30 Finalement, lÕentrepreneur appelant affirme avoir fait ce que les bŽnŽficiaires avaient demandŽ; contre sa volontŽ mais il a acceptŽ quand mme.
[31] LÕentrepreneur ayant dit nÕavoir rien ˆ ajouter, lÕaudition prend fin.
DƒCISION
[32] LÕentrepreneur en ayant appelŽ de la dŽcision de lÕadministrateur du plan de garantie, le fardeau de prŽsenter une preuve prŽpondŽrante en arbitrage lui incombait.
[33] LÕarbitre soussignŽ est dÕavis quÕil a failli ˆ cette t‰che.
[34] Il nÕa prŽsentŽ aucun tŽmoin. Il sÕest limitŽ de lire un court document dans lequel il prŽsente des arguments non supportŽs par dÕautres Žvidences, que ce soient autres documents, photographies et surtout tŽmoins. Il rendit par le fait mme irrecevables ce quÕil avanait, vu que tout celˆ constituait des ou•-dire inacceptables.
[35] LÕarbitre ne peut donc que conclure et maintenir la dŽcision de lÕAdministrateur du plan de garantie en tout point et dÕordonner ˆ lÕentrepreneur appelant dÕexŽcuter intŽgralement tous les travaux lui ayant ŽtŽ officiellement signifiŽs par la DŽcision, datŽe du 18 avril 2005, Žmise par lÕInspecteur conciliateur, M. Michel Hamel.
[36] Compte tenu de la nature des problmes identifiŽs, lesquels se manifestent principalement au cours des mois plus froids de lÕannŽe , lÕentrepreneur demandeur devra effectuer tous les travaux en litiges dans les trente (30) jours suivant la date de rŽception par poste recommandŽe de la prŽsente dŽcision de lÕarbitre soussignŽ.
[37] En conformitŽ avec les articles 21 et 123 du Rglement sur le plan de garantie des b‰timents rŽsidentiels neufs du QuŽbec, Çles cožts de lÕarbitrage sont partagŽs ˆ parts Žgales entre lÕadministrateur et lÕentrepreneur lorsque ce dernier est le demandeurÈ. Par consŽquent, lÕentrepreneur appelant devra sÕy conformer.
Jacques E. Ouellet, arbitre
MontrŽal le 17 octobre 2005