Régie du Bâtiment Soreconi

Société pour la résolution des conflits Inc.

Plan de garantie no:052896                                         Dossier : 050513001

                            Syndicat de copropriété « Le Carré Rosemont-Boyer »

Bénéficiaire-demandeur

c.

                            Société Immobilière Leroux Inc.

                            Entrepreneur-défendeur

et

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.

Administrateur- mis en cause

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE

DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(C. B1.1  r.0.2)

Arbitre

Alcide Fournier

800, Boul. René-Lévesque Ouest

Bureau 2450

Montréal, Qc.

H3B 4V7

Identification des parties

Bénéficiaire                              Syndicat de copropriété « Le Carré Rosemont-Boyer »

                                               M. Éric Tétreault, président

                                               1010-P-01 Boul. Rosemont

Montréal, Qc

H2S  2A1

Mme Francine Perryman, trésorière

5785-102 rue Boyer

Montréal, Qc

H2S  2H7       

Entrepreneur                            Société Immobilière Leroux

                                               Adresse inconnue ( en faillite)

Administrateur             La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.

5930, L-H. Lafontaine

Anjou, Qc.

                                               H1M  1S7

                                               Me François Caron                                        

Mandat

L’arbitre a reçu son mandat de Soreconi le 15 juin 2005.

Historique du dossier

2003 :                                     Construction de l’édifice

Janvier 2004 :                          Prise de possession par la plupart des propriétaires

14 janvier 2004 :                      Formulaire 5 B signé par l’entrepreneur et M. Bessette, architecte

11 février 2004 :                      Première assemblée du syndicat de copropriété

17 février 2004 :                      Enregistrement à l’IGIF du syndicat de copropriété

7 janvier 2005 :                       Demande du syndicat d’ouverture de dossier à la Garantie

23 mars 2005 :            Lettre du bénéficiaire à l’entrepreneur

8 avril 2005 :                           Inspection du bâtiment par la Garantie

27 avril 2005 :                         Décision de l’administrateur

11 mai 2005 :                          Demande d’arbitrage

15 juin 2005 :                          Nomination d’un arbitre

12 juillet 2005 :                        Convocation des parties à la visite des lieux et à l’audience

12 septembre 2005 :                Audience

[1]       À l’audience et à la visite des lieux, les personnes suivantes sont présentes :

- pour le syndicat, Mme Francine Perryman et M. Éric Tétreault

- pour l’administrateur, M. Jocelyn Dubuc et Me François Caron.

[2]       Bien que convoqué par la poste, l’entrepreneur n’est pas présent. Les représentants de l’administrateur informent l’arbitre soussigné que l’entreprise est en faillite.

[3]       À la conférence préparatoire, la liste des points en litige est dressée en suivant l’ordre de la décision de l’administrateur du 27 avril 2005, à savoir :

a) date de réception des parties communes

b) les points 6 à 12

c) les points 13 à 15

d) les points 18 à 26

[4]       Quant aux points 16 et 17, le procureur de la Garantie s’objecte à ce qu’ils soient soumis à l’étude puisque le syndicat n’en a pas fait mention dans sa demande d’arbitrage.

[5]       Le règlement sur le plan de garantie prévoit à l’article 35 que  «  Le bénéficiaire insatisfait d’une décision de l’administrateur doit, pour que la garantie s’applique, soumettre le différend à l’arbitrage. »

[6]       Dans sa demande d’arbitrage du 11 mai 2005, la représentante du syndicat écrit : « Nous désirons contester la décision rendue par l’APCHQ dans le dossier mentionné. »

[7]       En annexe à cette lettre, est attachée une liste de points de désaccord dans laquelle ne figurent pas les points 16 et 17.

[8]       Comme le règlement ne prescrit pas de formulaire de demande d’arbitrage, l’arbitre soussigné considère que, dans la présente cause, l’intention du syndicat est de contester tous les points de la décision qui ne lui sont pas favorables.

[9]       L’arbitre soussigné considère donc que les points 16 et 17 ont été valablement soumis à l’arbitrage.

[10]     À la visite des lieux, l’arbitre a reçu toutes les explications requises concernant chacun des points en litige.

[11]     Dès le début de l’audience, la question de la date de réception des parties communes est soulevée.

[12]     L’immeuble faisant l’objet du présent litige est un édifice contenant 29 logements détenus en copropriété.

[13]     Il est mis en preuve que l’édifice a été construit en 2003, que M. Tétreault a pris possession de son unité le 10 janvier 2004, Mme Perryman, en décembre 2003, et que la très grande majorité des copropriétaires ont emménagé au début de l’année 2004.

[14]     Selon la preuve recueillie, l’entrepreneur n’a pas fait parvenir aux copropriétaires, ni au syndicat, l’avis de fin des travaux; d’ailleurs, aucune copie dudit avis n’a été déposée au dossier.

[15]     Les représentants du syndicat affirment également n’avoir jamais été convoqués ou n’avoir jamais participé à l’inspection précédant la réception des parties communes.

[16]     Les représentants du syndicat, en recevant en juin dernier le cahier de pièces de l’administrateur pour le présent arbitrage, ont appris qu’un formulaire de réception des parties communes du bâtiment avait été complété le 14 janvier 2004.

[17]     Ce document est signé par la Société Immobilière Leroux Inc. et M. André Bessette, architecte de la Société Immobilière Leroux Inc.

[18]     Le règlement prévoit à l’article 25

  « réception des parties communes : l’acte par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des  parties communes. Cette déclaration s’effectue à la suite de la réception d’un avis de fin des travaux expédié par l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat des copropriétaires. »

[19]     Par ailleurs, il faut noter que la première assemblée du syndicat a eu lieu le 11 février 2004, et qu’il a été enregistré auprès de l’Inspecteur général des Institutions financières le 17 février 2004.

[20]     Même si l’entrepreneur administrait l’édifice, la réception du bâtiment faite le 14 janvier 2004 ne l’a pas été en conformité avec les dispositions pertinentes du règlement.

[21]     Par ailleurs, le syndicat de copropriété depuis sa création n’a pas non plus procédé à la réception des parties communes du bâtiment avec un professionnel, tel que prévu au règlement.

[22]     L’inspection des parties communes faite par un professionnel du bâtiment est une étape importante dans la réception du bâtiment puisqu’elle sert non seulement à noter les travaux à compléter, mais aussi à noter et faire corriger les malfaçons apparentes.

[23]     Cette étape sert également à faire démarrer les délais des différentes garanties (1 an, 3 ans ou 5 ans) prévues au règlement.

[24]     Le fait que la réception des parties communes du bâtiment n’ait pas été faite selon la procédure prévue au règlement a privé le syndicat bénéficiaire de l’opportunité de dénoncer par écrit les malfaçons apparentes qui auraient été constatées lors de l’inspection.

[25]     Par ailleurs, le fait que le syndicat de propriété n’ait pas, à ce jour, procédé à la réception des parties communes du bâtiment avec un professionnel de la construction, pourrait pénaliser l’administrateur de la garantie, en prolongeant indûment les garanties de 3 ans et de 5 ans prévues au règlement.

[26]     L’article 116 du règlement prévoit :

« 116. Un arbitre statue conformément aux règles de droit ; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient. »

[27]     Les circonstances du présent litige sont, selon l’arbitre soussigné, de la nature de celles dont parle le législateur à l’article 116 du règlement.

[28]     En conséquence, compte tenu du fait que le syndicat et les copropriétaires n’ont pas reçu d’avis de fin des travaux, et que la réception du bâtiment n’a pas été faite conformément aux dispositions du règlement, l’arbitre soussigné considère que des malfaçons apparentes ont été dénoncées dans les délais et sont recevables en arbitrage.

[29]     L’administrateur de la Garantie n’a pas à être pénalisé par le fait que le syndicat n’ait pas à ce jour procédé à la réception des parties communes du bâtiment, de sorte que l’arbitre soussigné estime que pour les garanties de 3 et de 5 ans, la date de computation des délais de début de ces garanties est le 14 janvier 2004, date à laquelle la très grande majorité des copropriétaires occupaient l’immeuble.

[30]     Ces questions préalables étant décidées, l’analyse des points en litige se fera suivant la numération utilisée par l’administrateur dans sa décision du 27 avril 2005.

[31]     L’article 27 du règlement prévoit que la garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative doit couvrir le parachèvement des travaux de la partie privative.

[32]     Le parachèvement des travaux aux parties communes doit se faire avant la réception du bâtiment, selon une entente intervenue entre l’administrateur et le détenteur des titres de propriétaire (art.26).

[33]     Dans le présent litige, il a été statué que la réception du bâtiment était le 14 janvier 2004, de sorte que les travaux de parachèvement que le syndicat réclame ne peuvent être accordés en vertu des articles 26 et 27 du règlement.

[34]     La décision de l’administrateur concernant les travaux de parachèvement est maintenue, à savoir :

6. Finition extérieure inachevée au dessus de la fenêtre donnant sur la cour 

   intérieure au 1010, unité 103,

8. Finition extérieure inachevée au dessus d’une fenêtre de la salle de cagibis donnant sur le boulevard Rosemont,

9. Finition inachevée sous les marquises au dessus des portes des halls d’entrée,

10. Absence de système de retenue à la porte d'entrée du 5785, rue Boyer,

11. Finition manquante sur les 3 boîtes de fonction électriques au plafond de la sortie de garage sur la rue Boyer.

[35]     Quant aux points 7 et 12 que l’administrateur a qualifié de travaux inachevés, l’arbitre soussigné estime plutôt qu’il s’agit de travaux mal faits.

[36]     Le bas de la porte donnant sur la terrasse au 1010,unité P.01 laisse pénétrer l’eau à l’intérieur de l’unité, ce qui est anormal. Cette infiltration d’eau ne peut être due uniquement à l’absence d’un parement extérieur mais aussi à une mauvaise installation de la porte, du cadre ou du seuil de la porte.

[37]     La Garantie devra donc procéder aux travaux requis  pour mettre fin aux infiltrations d’eau.

[38]     Quant au point 12, l’arbitre a été à même de constater, à la visite des lieux, que le calfeutrant autour des portes et fenêtres avait été posé de façon non conforme aux règles de l’art.

[39]     La Garantie devra procéder au calfeutrage  des portes et fenêtres en enlevant, si nécessaire, le calfeutrage déjà en place.

[40]     À la visite des lieux, l’arbitre a pu constater des marques évidentes au revêtement de finition extérieure au mur dernier étage de la ruelle (point 13) de sorte que la Garantie devra réaliser des travaux en vue, de rendre uniforme la couleur dudit revêtement.

[41]     Quant au luminaire extérieur (point 14) à la porte d’entrée du 1010, il est évident, à la visite des lieux, que le dommage a été causé par la porte. Il s’agit d’une utilisation non conforme du bâtiment pour lequel l’administrateur ne saurait être tenu responsable.

[42]     Au point 14, le syndicat se plaint de l’aspect général du revêtement extérieur aux étages, sur les murs qui donnent sur la cour intérieure.

[43]     Bien qu’à la visite des lieux, l’arbitre ait pu constater de très légères nuances dans la teinte du mur, il ne peut conclure à une malfaçon ni à une non-conformité aux règles de l’art de sorte que cette demande est rejetée.

[44]     Au point 16, le syndicat de plaint de l’ondulation du revêtement d’aluminium extérieur sur les cadrages des portes et fenêtres donnant sur la cour arrière.

[45]     À la visite des lieux, l’arbitre soussigné n’a pu constater l’ondulation dont parlent les représentants du bénéficiaire.

[46]     De plus, comme le représentant de la Garantie, l’arbitre estime qu’il peut s’agir de comportement normal d’un matériau sous l’effet de la chaleur.

[47]     La décision de l’administrateur est donc maintenue sur ce point.

[48]     Au point 17, le syndicat dénonce  les bruits d’impact transmis aux unités du dernier étage par la terrasse en bois sur le toit.

[49]     Comme la surface de la terrasse est en bois, il est inévitable que les bruits d’impact soient transmis par ce dernier. Comme le note l’administrateur dans sa décision, le Code du bâtiment du Canada ne contient pas de norme concernant la transmission des bruits d’impact; en l’absence de norme précise, l’arbitre ne peut conclure à une malfaçon et rejette la demande du syndicat.

[50]     À la visite des lieux, aucune preuve de pente négative ou de mal fonctionnement n’a été faite concernant la pente d’égouttement des conduits de plomberie au plafond du garage (point 18) de sorte que l’arbitre soussigné maintient la décision de l’administrateur.

[51]     À la visite des lieux, l’arbitre soussigné a pu constater que le crépi sur le mur de béton de la cour arrière est fissuré et décollé en certains endroits.

[52]     La cause la plus probable de ce désordre semble être l’eau en provenance de la terrasse en dalle de béton située juste au dessus.

[53]     Selon l’arbitre soussigné, il s’agit d’une situation anormale et l’administrateur devra procéder à des travaux en vue d’empêcher le dégoulinement de l’eau de la terrasse sur ce mur.

[54]     Lorsque ces travaux auront été exécutés, le crépi endommagé devra être réparé selon les règles de l’art.

[55]     Au point 20, l’arbitre soussigné a pu constater à la visite des lieux, la présence de quelques fissures à la surface du béton sur les passerelles de la cour intérieure.

[56]     Il s’agit de fissures de retrait du béton, dont l’importance ne compromet aucunement la qualité, la solidité ou la sécurité des passerelles. Elles découlent d’un comportement normal de ce matériau, comportement qui est exclus de la garantie.

[57]     Les représentants du syndicat affirment que la courbure abrupte de la pente de l’entrée du garage est inadéquate et cause des dommages aux automobiles qui y circulent.

[58]     Le règlement prévoit que les trottoirs, allées, etc.…situées à l’extérieur du bâtiment sont exclus de la garantie, de sorte que la décision de l’administrateur doit être maintenue.

[59]     À la visite des lieux, aucune démonstration n’a été faite de l’existence d’un problème concernant les joints d’expansion ouverts au parement de briques de la cour intérieure de sorte que la décision de l’administrateur est maintenue.

[60]     Quant à la formation de condensation et de givre dans les fenêtres en hiver, il est évident qu’aucune constatation n’a pu être faite lors de la visite des lieux.

[61]     De plus, l’administrateur n’a pas rendu de décision sur ce point de sorte que l’arbitre soussigné ne peut ni l’infirmer ni le confirmer.

[62]     Les représentants du syndicat mentionnent un bruit causé par l’écoulement de l’eau dans un conduit d’évacuation de plomberie au 5785, unité 2.

[63]     Il s’agirait d’un drain pour l’écoulement des eaux de pluie du  toit dont l’isolation serait déficiente.

[64]     Les bruits de tuyauterie peuvent être assimilés à des bruits d’impact et le code national du bâtiment du Canada ne contient pas de norme minimale à ce sujet, de sorte que l’arbitre soussigné ne peut considérer la situation comme constituant une malfaçon au sens du règlement.

[65]     La décision de l’administrateur est donc maintenue.

[66]     Finalement, les représentants du syndicat mentionnent l’apparition de traces de corrosion au bas des contremarches de l’escalier commun à l’entrée du 1010.

[67]     À la visite des lieux, l’arbitre soussigné a pu constater la situation. Cependant, il n’a pu déceler aucune défectuosité notable dudit escalier. Il est plus probable que la corrosion est apparue suite au dépôt de neige et d’eau lors de la circulation des personnes en hiver et en été.

[68]     En conséquence, la situation dénoncée relève d’un entretien adéquat de l’immeuble et non d’une malfaçon de sorte que la demande est refusée.

[69]     Après avoir visité les lieux, analysé les témoignages, tenu compte du règlement, l’arbitre soussigné :

                        -déclare que les points 16 et 17 sont valablement soumis à l’arbitrage,

-déclare que la dénonciation des malfaçons apparentes a été faite dans les

  délais,

-déclare que, pour les garanties de 3 et 5 ans , la date de réception du bâtiment

  est le 14 janvier 2004,

-rejette les demandes du syndicat concernant les points 6-8-9-10-11-14-15-16-

 17-18-20-21-22-23 et 24,

-ordonne à la Garantie de procéder aux travaux requis pour mette fin à une

  infiltration d’eau sous la porte donnant sur la terrasse au 1010, unité P.01,

-ordonne à la Garantie de refaire les joints d’étanchéité des cadres des portes

  lorsque requis,

-ordonne à la Garantie de rendre uniforme la couleur du mur du côté de la

  ruelle,

-ordonne à la Garantie de réaliser les travaux, afin que cesse l’égouttement de

  l’eau sur le mur de béton dans la cour arrière et de refaire le crépi,

                        -condamne la Garantie à assumer les frais d’arbitrage.

Alcide Fournier

Arbitre

10 octobre 2005