ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GRANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du Bâtiment : CCAC
ENTRE: Mme. Gisèle Desjarlais
(ci-après «la Bénéficiaire»)
ET: 9119-3557 Québec Inc.\Les Habitations Euphoria
(ci-après «l'Entrepreneur»)
ET: LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION DU QUÉBEC INC.
(ci-après «l’Administrateur»)
No dossier CCAC: S14-040301-NP
Arbitre: Me Lydia Milazzo
Pour le Bénéficiaire: Madame Gisèle Desjarlais
Pour l'Entrepreneur: M. Steve Fortin
Pour l’Administrateur: Me François-Olivier Godin
Date de l’audition: 8 juin 2015
Date de la sentence: 8 juillet 2015
Identification complète des parties
Bénéficiaire Mme. Gisèle Desjarlais
[…] Mascouche (Québec) […]
Entrepreneur: 9119-3557 Québec Inc./Les Habitations Euphoria
Représentée par M. Steve Fortin
2284, boul. Industriel
Laval (Québec) H7S 1P9
Administrateur: La Garantie Qualité Habitation du Québec Inc.
9200, boul. Métropolitain Est
Montréal (Anjou), Québec, H1K 4L2
Procureur: Me François-Olivier Godin
Mandat
L’arbitre a reçu son mandat du CCAC le 14 avril 2014.
4 juin 2012 : Une Déclaration de Copropriété est signée devant notaire (Pièce A-6);
10 mars 2013 : Contrat Préliminaire de Vente et Contrat de Garantie Obligatoire de Condominium (Pièce A-3);
25 avril 2013 : Formulaire d’Inspection Pré-réception (pièce A-4);
26 avril 2013 : Enregistrement aux Index des Immeubles d’un Acte de Vente pour l’unité 301, signé devant notaire par la Bénéficiaire et le représentant de l’Entrepreneur (Pièce A-5) et date de réception de l’unité par la Bénéficiaire retenue par l’Administrateur;
9 décembre 2013 : Rapport de Conciliation (Pièce A-7);
27 février 2014: Rapport de Conciliation (Pièce A-2) (décision faisant l’objet de la demande d’arbitrage);
3 avril 2014: Réception par le CCAC de la Demande d’Arbitrage de la Bénéficiaire;
11 et 14 avril 2014: Notification de la Demande d’Arbitrage et Nomination de l’Arbitre;
10 juin 2014 : Réception du cahier de pièces de l’Administrateur;
27 juin 2014: Courriel émis par le Tribunal aux parties dans le but de fixer une audience préliminaire par conférence téléphonique;
17 juillet 2014 : Réception d’un courriel de la part de la Bénéficiaire et réplique par le Tribunal;
18 juillet 2014 : Réception d’un courriel de la part de Me. Baillargeon demandant l’exclusion de M. Janson, président du Syndic du 420, rue du Louvre, lors de la conférence téléphonique;
22 juillet 2014 : Réception d’un courriel de la Bénéficiaire en réplique au courriel de Me Baillargeon et Réponse du Tribunal;
23 juillet 2014 : Tentatives infructueuses du Tribunal de fixer une audience préliminaire au mois d’août 2014;
26 août 2014 : Rapport de Conciliation Complémentaire de la part de l’Administrateur;
28 août 2014 : Envoi d’un courriel aux parties de la part du Tribunal dans le but de fixer l’audience préliminaire;
18 septembre 2014 : Audience préliminaire par conférence téléphonique;
20 octobre 2014 : Visite des lieux par le Tribunal;
27 octobre 2014: Réception d’une lettre de la part de Me Baillargeon demandant les disponibilités de la Bénéficiaire dans le but de permettre que des correctifs soient effectués relativement aux céramiques à proximité de la hotte de cuisine;
4 novembre 2014 : Deuxième conférence téléphonique;
10 novembre 2014: Audition fixée au 30 janvier 2015;
15 décembre 2014 : Réception d’une demande de remise de la part de l’Administrateur, laquelle est accordée par le Tribunal;
8 janvier 2015 : Tentatives par le Tribunal de re-céduler l’audition au mérite au mois de février ou mars 2015;
30 janvier 2015 : Réplique reçue de la Bénéficiaire;
5 février 2015 : Courriel aux parties de la part du Tribunal les informant qu’aucune date commune n’a été trouvée et leur proposant de nouvelles dates en avril 2015;
27 février 2015 : Courriel à la Bénéficiaire de la part du Tribunal lui rappelant que les parties attendaient toujours ses disponibilités pour fixer l’audition au mérite;
3 mars 2015 : Audition au mérite fixée au 8 juin 2015;
8 juin 2015 : Audition au mérite au Palais de Justice de Laval;
Juridiction
1. La compétence du Tribunal fût confirmée par les parties lors de l’audience préliminaire du 18 septembre 2014.
Les Points en Litige
2. La Bénéficiaire a interjeté appel de la décision de l’Administrateur du 27 février 2014 (ci-après « la Décision »), dans laquelle ce dernier a rejeté la réclamation de la Bénéficiaire par rapport aux points #s 3 à 19. La Décision a aussi mentionné que les points # 20 et 21 nécessitaient une visite supplémentaire, laquelle a eu lieu le 14 juillet 2014. Le rapport de conciliation complémentaire a été émis le 26 août 2014 et seulement le point #20 a été reconnu.
3. Lors de l’audience, la Bénéficiaire a confirmé que seulement les points #s 3, 8, 9, 12 et 13 de la Décision demeuraient en litige et qu ‘elle se désistait de la balance des points non-reconnus par l’Adminsitrateur.
Le Déroulement de l’Audience
4. À l’audience la Bénéficiaire a produit une série de photos, datées et numérotées lesquelles ont été produites en liasse comme Pièce B-1.
5. L’Administrateur a produit les pièces A1 à A-7, telles que contenues dans son cahier de pièces et l’Entrepreneur a produite la Pièce E-1, soit 3 documents datés le 26 novembre 2014, 25 aout 2014 et le 4 décembre 2014, respectivement.
6. Le tribunal a entendu le témoignage de deux témoins pour la Bénéficiaire, soit cette dernière et M. Luc Jeanson, ainsi que celui de M. Michel Labelle, conciliateur, pour l’Administrateur. L’Entrepreneur, par l’entremise de son représentant, M. Fortin a annoncé que Me Baillargeon n’avait plus de mandat à le représenter. M. Fortin a choisi de ne pas témoigner à l’audience, mais a présenté ses arguments lors de l’argumentation. Le procureur de l’Administrateur a produit deux décisions rendues par l’arbitre Me Michel Jeanniot et apparaissant dans la liste des autorités consultés par le Tribunal (page 15 de la présente décision).
7. Le Tribunal a précisé aux parties qu’une décision serait rendue en application du Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments Résidentiel Neufs[1] (ci-après « le Règlement »). Il s’agit nécessairement de la version en vigueur au moment de la rédaction de la Décision par l’Administrateur.
La preuve et la position des parties
Point #3 : La dénonciation de la Bénéficiaire se lit comme suit : « Ma grande porte patio a une vitre de grafignée, et identifiée chez le notaire, n’a pas encore été changée. »
8. La Bénéficiaire a témoigné à l’effet que l’égratignure en question à été dénoncé à M. Barbeau, représentant de l’Entrepreneur, dés la première fois qu’elle l’a remarqué, mais que ce dernier a négligé et/ou refuser d’agir. Lors de la visite chez la Bénéficiaire, le Tribunal a pu constater cette égratignure. De plus, la Bénéficiaire a produit une photo (Pièce B-1, # 14) démontrant la vitre grafignée.
9. Tel qu’il appert dans la Décision, le Conciliateur déclare avoir constaté une marque ou égratignure sur la surface vitrée du volet droit de la porte patio. Il a confirmé aussi que ce point avait été dénoncé au formulaire d’inspection pré-réception (Pièce A-4). Par contre, il s’est dit incapable de statuer sur ce point vu que la porte patio est un élément des parties communes. Lors de son témoignage devant le Tribunal, M. Labelle a précisé qu’il avait avisé la Bénéficiaire, ainsi que M. Jeanson, le président du Syndicat, que c’était au Syndicat de faire la demande, puisqu’il s’agissait d’une partie commune. Il a référé le Tribunal à l’Article 12 de la Déclaration de Copropriété (Pièce A-4).
10. Lors de l’audition au mérite, la Bénéficiaire a soulevé un autre problème lié aux portes patio. Elle dit que lorsqu’il est venteux dehors, il y a un courant d’air qui se ressent dans la maison. Elle attribue se problème à un manque d’étanchéité, disant que ces portes patios sont mal calfeutrées. Elle a mentionné l’avoir découvert lors d’une période de « grands vents », soit en automne 2013. Elle a dit avoir mentionné le problème à M. Barbeau lors de l’inspection pré-réception, mais que celui-ci aurait négligé de l’écrire dans le formulaire de pré-réception (Pièce A-4). Elle a mentionné aussi d’avoir envoyé des courriels à l’Entrepreneur à cet égard.
11. Le procureur de l’Administrateur s’est objecté à ce témoignage, ainsi qu’à la production des courriels adressés uniquement à l’Entrepreneur, vu qu’il s’agit d’un point qui ne fait pas partie de la Décision faisant l’objet de l’arbitrage et que l’Administrateur n’a pas été avisé. La Bénéficiaire a précisé qu’elle avait mentionné ce point au Conciliateur, M. Labelle, en présence de M. Jeanson. Par contre, elle ne l’a pas indiqué dans sa dénonciation écrite, soit la liste de déficiences en date du 9 octobre 2014 (Note «A» de la Décision, Pièce A-2), laquelle elle admet avoir préparé elle-même. Elle a retiré sa demande de produire les courriels en question parce qu’en les relisant elle s’est rendue compte qu’il s’agissait des mêmes éléments que sa dénonciation écrite du 9 octobre 2013 (Note « A » de la Décision, Pièce A-2). Le Tribunal maintient l’objection.
Point # 8 : La dénonciation de la Bénéficiaire à l’égard de ce point se lit comme suit : Mes armoires sont restés grafignés, même après avoir appliqué du crayon correcteur, et lorsque la lumière est allumée on voit que la mélamine n’est pas de qualité et pleine de barbouillages. (Mélanine bariolée dans la cuisine et salle de bain)
12. Dans sa Décision, le Conciliateur a écrit que la Bénéficiaire ne lui a montré que deux choses : des traces de crayon correcteur et des éclats de finition. Pour ce qui est des traces de crayon, le conciliateur a constaté la différence de couleur ponctuelle entre l’endroit corrigé et la couleur des armoires dans la partie supérieure à droite de la hotte de cuisine. Il a noté aussi deux déficiences dans l’éclat de finition dans les caissons d’armoires (celui suspendu à droite de l’évier et celui situé au-dessus). Il n’a pas donné suite à la demande étant donné que, selon lui, la situation était décelable lors de la prise de possession et que donc, il aurait fallu qu’elle soit dénoncé au formulaire d’inspection pré-réception; ce qui n’a pas été fait. À l’audience, il a ajouté que c’est normal de voir des petits égratignures, probablement causées lors de la manutention. Il a reconnu, par contre, que les éclats dans les caissons d’armoires sont beaucoup plus visibles (voir photo à la pg. 11 de la Décision), mais il a maintenu que ces déficiences n’ont pas été dénoncées lors de la prise de possession. Il a ajouté que des éclats arrivent à d’autres endroits lors de la manutention, pas aux endroits figurant sur les photos.
13. La Bénéficiaire a témoigné qu’elle a remarqué les déficiences reliées aux armoires bariolées et graffignés seulement après la prise de possession de son unité, laquelle a eu lieu le 28 avril 2013, et surtout lorsque les endroits en question étaient illuminés. Elle l’a dénoncé à l’Administrateur pour la première fois dans sa lettre en date du 9 octobre 2013. Lors de l’audition, elle a produit plusieurs photos démontrant les endroits grafignés/bariolés (Pièce B-1, photos #s 4 à 9).
14. Lors de la visite sur les lieux, le Tribunal a pu constater les quelques marques sur lesdites armoires, ainsi que la différence de couleur dans l’endroit où l’on avait appliqué du crayon correcteur. Selon la Bénéficiaire, cette tentative de correction a été faite par un représentant de l’Entrepreneur après la prise de possession. Elle fait partie de sa dénonciation écrite en date du 9 octobre 2013. Par lettre, datée le 27 octobre 2014, soit après la visite des lieux par le Tribunal, l’ancien procureur de l’Entrepreneur, Me Baillargeon, a indiqué que son client n’avait aucun élément permettant d’indiquer la date où la Bénéficiaire prétend avoir reçu des travaux correctifs à ses armoires. Il a ajouté que selon son client, cet élément n’étant pas reporté lors de la prise de possession, il ne figure pas sur la liste de parachèvement, et donc aucun suivi n’aurait été fait par son client. M. Fortin n’a pas témoigné à cet égard, tandis que la Bénéficiaire a maintenue sa position lors de son témoignage à l’effet que cette tentative de correction a été faite par le représentant de l’Entrepreneur.
Point # 9 : La dénonciation de la Bénéficiaire se lit comme suit : La hotte au-dessus de ma cuisine a été installé croche, et j’ai deux morceaux de tuiles qui ne sont pas de la même couleur (le même blanc).
15. Lors de l’audition, la Bénéficiaire a confirmé que les tuiles en question avaient été remplacées (l’Entrepreneur ayant procédé aux travaux correctifs suite à la visite des lieux par le Tribunal) et que cette partie de la problématique dénoncée au point # 8 était maintenant réglée. Le conciliateur, pour sa part, n’avait pas reconnu les déficiences soulevées, les qualifiant de «normal» et à l’intérieur des normes dans l’industrie. Il n’a vu aucune malfaçon.
16. Lors de l’audience, la Bénéficiaire a produit les photos #s 10 et 11, prise en été 2014, ainsi que les photos 11 a, b et c, prises en novembre 2014 et juin 2015 (Pièce B-1). Dans la photo « 11a », prise le 26 novembre 2014 lors des travaux de remplacement de tuiles céramiques, nous voyons que la partie supérieure de la hotte a été abaissée; le conduit/tuyau d’évacuation est exposé comme étant penché vers le côté droit pour pouvoir rentré dans le trou au plafond situé à l’extrême droit de la hotte. Les photos #s 11 « b » et « c » ont été prises en juin 2015, une fois le cache-conduit de nouveau monté, et démontre que la partie supérieure de la hotte penche légèrement vers le côté droit. Ceci est plus évident dans la photo # 11«c» où l’on voit une planche de bois allongée à côté de la hotte (côté droit) et un espace de blanc de céramique (un triangle long et mince) entre le bois et la hotte, dont la partie la plus épaisse se retrouve à la jonction des deux morceaux (haut et bas) de ladite hotte. Lors de la visite sur les lieux, le Tribunal a aussi noté que ce côté de la hotte n’était pas droit.
17. L’Entrepreneur a argumenté que la Bénéficiaire a renoncé à tout recours relativement à ce point et a produit trois documents (Pièce E-1) au soutien de sa position. Ces documents, signés par la Bénéficiaire et dans lesquelles elle déclare accepter les travaux de réparations faites à sa demande, sont intitulés comme suit : « SUIVI SERVICE APRÈS VENTE, VÉRIFICATION ET ACCEPTATIONS DES RÉPARATIONS DEMANDÉES ». Les dates et les descriptions sont les suivantes :
a) 25 aout 2014 : Grille de ventilation sous le comptoir de cuisine : Fixation; date terminé : 8 septembre 2014, suivi de la signature de la Bénéficiaire;
b) 26 novembre 2014 : Faire joint au latex en haut de la cheminée de la hotte; date terminé : 17 décembre 2014, suivi de la signature de la Bénéficiaire;
c) 4 décembre 2014 : Réparer 2 céramiques (mot illisible) du côté droit de la cheminée de la hotte; date terminé : 26 novembre 2014, suivi de la signature de la Bénéficiaire et installer nouvelle cheminée de hotte; date terminé : 4 décembre 2014, suivi de la signature de la Bénéficiaire.
18. L’Administrateur a maintenu qu’il s’agit d’une installation mécanique qui ne peut pas être parfaite, et que la hotte en question demeure toujours dans les limites des règles de l’art. Lors de son témoignage, M. Labelle dit qu’à l’oeil, au moment de l’inspection, ça semblait droit. Il ajoute qu’en démantelant la hotte lors du remplacement de tuiles de céramique, la situation n’est plus la même. Il rappelle qu’il s’agit de deux feuilles profilées, accotées sur un mur et attachées minimalement avec des éclairs, facilement déplaçables, même en nettoyant.
Point # 12 : La Bénéficiaire dénonce l’existence de tuiles de céramique dans sa salle de bain qui ne sont pas tous au même niveau et qu’il y a, en conséquence, danger qu’elle s’accroche les pieds.
19. La Bénéficiaire a montré les quelques tuiles en question lors de la visite sur les lieux, les pires, selon elle, étant près de la toilette. À l’audience, elle a déposé deux photos en preuve, soit la photo # 12 (tuiles à niveaux inégaux) et 13 (joints mal faits), Pièce B-1. Elle a témoigné que les tuiles « élevées » présentaient un danger pour elle ne tant que personne âgée, ainsi que pour sa nièce qui est atteinte de la sclérose en plaques. Elle dit qu’elle a senti de la douleur lorsqu’elle s’est accrochée le talon sur un coin de céramique surélevé.
20. Selon la Décision de l’Administrateur, la différence de niveau de tuiles est de l’ordre de 1,2 mm (soit l’épaisseur d’une pièce de monnaie), laquelle dénivellation est toutefois tolérable suivant l’usage courant du marché et les règles de tolérance de l’industrie de carrelage de céramique. Il a expliqué à l’audience que ceci est à l’intérieur des tolérances selon le manuel de Qualité Habitation. Vu que ça ne dépassait pas l’épaisseur d’une pièce de monnaie, pour lui c’était correct. Il a mentionné que lors de son inspection, la Bénéficiaire lui a montré seulement un carreaux de 4 tuiles, ajoutant que rien dans l’industrie de la construction reconnait un danger à cet égard.
Point # 13 : La Bénéficiaire a dénoncé la situation suivante : ma chambre est toujours plus fraiche que mes autres appartements.
21. Dans sa Décision, l’Administrateur indique que le représentant de l’Entrepreneur, M. Barbeau, avait déjà recommandé à la Bénéficiaire de mettre le mode en recirculation continue (Fan On) au panneau du thermostat, afin de favoriser un apport d’air continu aux différentes pièces. Lors de son inspection, laquelle a eu lieu 21 janvier 2014, la température à l’extérieur est notée comme étant de -25 degrés C et la température intérieur de 23 degrés C. Le thermostat desservant le système de chauffage central (une zone) était en mode « Fan auto ». Il l’a mis en mode « Fan On » pour assurer une circulation d’air continue favorisant un flux d’air chauffé par le système où l’air chauffé dans les différentes pièces. La Bénéficiaire aurait admis, à ce moment là, ressentir un apport d’air chaud et croyait que le mode recirculation « Fan On » puisse résoudre le problème. L’Administrateur a conclu que le système de chauffage est performant et respecte les exigences de l’article 9.33.3.1 du Code de construction du Québec 2005-Chapitre I et reproduit l’extrait suivant:
9.33.3.1. Températures intérieures de calcul :
1) Par rapport à la température extérieure de calcul d’hiver, l’installation de chauffage doit permettre de maintenir à l’intérieur une température d’au moins :
a) 22 degrés C dans tout espace occupé;
b) 18 degrés C dans tout sous-sol non aménagé; et
c) 15 degrés C dans tout vide sanitaire chauffé.
22. Lors de la visite sur les lieux, la Bénéficiaire a mentionné que le problème n’est toujours pas réglé et que de plus, la garde-robe, ainsi que le plancher au bord du mur extérieur dans sa cambre étaient très froid. Le thermostat n’était pas en mode « Fan On » et la Bénéficiaire a expliqué que le bruit la fatigue, surtout la nuit.
23. Lors de l’audience, la Bénéficiaire a témoigné que malgré le fait de mettre le thermostat en mode « Fan On », sa chambre est toujours plus froide que le restant des pièces. Il en est de même pour la garde-robe au point où elle doit sortir les vêtements et les laisser dans la salle de bain pour qu’ils se réchauffent avant de les mettre. Elle a dit avoir mesuré cet hiver la partie du plancher plus proche au mur extérieur (en plaçant un thermomètre par terre) et que celle-ci était de 8 à 10 degrés C. Elle n’a pas été en mesure de produire une photo de cette constatation. Elle a témoigné que M. Labelle devait revenir vérifier cette situation cet hiver, mais qu’il n’est plus revenu. M. Jeanson a témoigné à l’effet qu’il avait aussi constaté la température plus froide dans la chambre à coucher, dans la garde-robe, ainsi qu’au long du mur extérieur dans ladite chambre. Il a ajouté que plusieurs copropriétaires se plaignaient que leurs garde-robes étaient plus froides que le restant de leurs unités.
24. Lors de l’audience, M. Labelle s’est dit « certain » que le système de chauffage fonctionnait bien. Il a expliqué que le système de chauffage à une zone arrête automatiquement lorsqu’il fait 23 degrés C. au centre de la zone à aire ouverte, même si dans la chambre à coucher la température est plus basse. Idéalement, il y aurait autant de zones que de pièces. Autrement, il faut laisser le thermostat en mode « Fan On ». Il a mentionné que le Code de Construction ne prévoit pas plus qu’une zone obligatoire. Il ajoute qu’il faisait 23 degrés C. dans la chambre à coucher de la Bénéficiaire lors de l’inspection en janvier 2014 (et -25 degrés à l’extérieur), ce qui est en conformité avec les exigences dudit Code, et ce même avant de mettre en marche le mode « Fan On ».
25. Lors de l’argumentation, le procureur de l’Administrateur a soulevé le fait qu’il n y a pas eu de dénonciation par rapport au plancher froid, ni la garde-robe. Ces points étant nouveaux, ils ne font donc pas partie de la décision portée en arbitrage.
26. De plus, la Bénéficiaire a mentionné à l’audience qu’elle ressentait un courant d’air venant des portes patio. M. Labelle a témoigné qu’il n’a rien ressenti ou entendu lors de son inspection qui pourrait lui laisser soupçonner un courant d’air causé par un manque d’étanchéité. M. Labelle a témoigné que la Bénéficiaire n’a jamais mentionné un problème d’étanchéité à la porte patio du salon, mais seulement par rapport à la porte patio de la chambre à coucher, soit le point #4 de la Décision, lequel ne fait pas l’objet du présent arbitrage. À cet égard, il a affirmé avoir avisé la Bénéficiaire, ainsi que M. Jeanson, que c’était la responsabilité du Syndicat de présenter une réclamation, le cas échéant, et lui a même suggéré de faire le tour de toutes les unités et de préparer un tableau. Ceci a été nié par M. Jeanson.
27. L’Entrepreneur pour sa part a insisté lors de son argumentation que l’enveloppe est saine. Il s’est questionné sur le fait que la Bénéficiaire n’aie pas pris de photos du thermomètre qu’elle dit avoir placé sur le plancher et sur le fait que c’est histoire de plancher froid ne serait pas sortie en janvier 2014 lors de l’inspection. Il a ajouté que sur 156 copropriétaires, elle est la seule à avoir soulevé ce genre de problème.
ANALYSE ET DÉCISION
Point # 3 : Vitre graffignée, porte patio salon
28. Vu la Décision de l’Administrateur, la première question en litige est de savoir si la Bénéficiaire possède l’intérêt juridique pour présenter sa demande, à savoir si elle peut, à titre de propriétaire de l’unité en question, présenter une réclamation relativement à une porte patio. Pour répondre à cette question, il faut tout d’abord déterminer si la porte patio fait partie des parties privatives, auquel cas la Bénéficiaire est autorisé à faire la présente demande, ou si cette porte est un élément des partie communes, pour lequel seul le Syndicat est autorisé à agir.
29. L’Article 12 de la Section 2.3, chapitre 2 de la Déclaration de Copropriété (Pièce A-6) se lit comme suit :
2.3 PARTIES COMMUNES À USAGE RESTREINT
2.3.1 DÉFINITIONS ET COMPOSITION
Article 12 : Les parties communes à usage restreint sont, de façon générale, situées à l’extérieur des bornes de chacune des parties privatives, mais doivent, par leur nature, être destinées à la jouissance exclusive des copropriétaires considérés individuellement et comprennent :
1. les portes et les fenêtres extérieures incorporées aux gros murs;
2. les portes d’entrée de chacune des parties privatives;
3. les balcons et patios attenants à chacune des parties privatives.
30. L’Article 1077 du Code Civil du Québec trouve application et se lit comme suit :
« le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. »
31. L’article 1039 du Code Civil du Québec se lit comme suit :
« La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.
Elle prend le nom de syndicat.”
32. Les portes patios ne sont pas des parties privatives. Le droit de jouissance exclusive par rapport à cette partie ne la rende pas privative; elle demeure partie commune, mais à usage restreint. Tout d'abord, il faut comprendre qu'à la base, une partie commune dite «à usage restreint», est située en dehors des bornes des parties privatives décrites dans la déclaration de copropriété. Étant à la base une partie commune de l'immeuble, chaque copropriétaire de l'immeuble est le propriétaire d'une quote part indivise de l'ensemble des parties communes, sans être titulaire d'un droit de propriété sur une partie donnée. Il ne faut pas confondre la notion de jouissance avec la notion de propriété.
33. La Bénéficiaire n’a donc pas l’intérêt juridique pour présenter un réclamation par rapport au point #3 de la Décision. C’est au Syndicat d’en faire la demande, sous réserve des règles de la prescription.
Point # 8 : Finition des Armoires
34. Le Tribunal doit déterminer si les déficiences dont se plaint la Bénéficiaire constituent d’une part des malfaçons, et dans l’affirmative, s’il s’agit de malfaçons apparentes lors de la prise de possession, auquel cas, elles devaient êtres dénoncées au formulaire de pré-réception.
35. Le Règlement prévoit, dans le cas de bâtiments détenus en copropriété divise, en matière de malfaçons, ce qui suit :
« 27. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur ses obligations égales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir :
[…]
2. la réparations des vices et malfaçons apparents visée à l’article 2111 du Code Civil et dénoncés, par écrit au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n’a pas emménagé, dans les trois jours qui suivent la réception;
3. la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l’année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code Civil et dénoncées, par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
36. La définition de ce qui constitue une malfaçon n’étant pas spécifiquement prévue dans le Code civil du Québec ou d’autres lois connexes, il s’agit de se référer aux dictionnaires afin d’en extraire l’usage commun. Le Dictionnaire de Droit Québécois et Canadien[2] qualifie la malfaçon comme une « défectuosité dans un ouvrage due au non-respect par l’ouvrier des règles de l’art ou des normes en vigueur ». Afin d’établir l’existence d’une malfaçon, il faudra donc comparer la qualité de l’ouvrage avec les normes en vigueur et les règles de l’art.
37. Dans l’affaire Dion c. Soucy, 2012 QCCQ 3084 (CanLII), l’Honorable Georges Massol, J.C.Q. rappelle à la page 8, par. 69 de sa décision, en citant KARIM, Vincent, Contrats d'entreprise, 2e édition, 2011, Wilson & Lafleur Ltée, page 300:
“Il y a malfaçon lorsque l’ouvrage est incomplet ou déficitaire, ou encore non-conforme aux règles de l’art, ni aux ententes contractuelles.”
Et au par. 70 de la même page:
“Quant aux règles de l’art, celles-ci sont généralement definies comme constituant “l’ensemble des techniques et des pratiques de construction approuvées qui assurent que les ouvrages de construction seront faits avec soin, prudence et diligence et conviendront à leur destination finale.””
38. Le fardeau de prouver que les déficiences faisant l’objet de la dénonciation constituent des malfaçons au sens du Règlement reposait sur la Bénéficiaire.
39. Considérant ce qui précède, le Tribunal conclut comme suit :
a) les traces de crayons correcteurs (photos # 6 et 7 de la Pièce B-1; et photo apparaissant à la page 10 de la Décision de l’Administrateur : le Tribunal retient la version de la Bénéficiaire à l’effet que ces corrections ont été apportées par l’Entrepreneur. Le Tribunal ignore la date de ces corrections, lesquelles auraient nécessairement eu lieu après la prise de possession. La dénonciation a eu lieu en octobre 2013, soit six mois après la prise de possession. Le Tribunal considère que ces déficiences ont été dénoncées dans un délai raisonnable, soit dans les 6 mois de leur découverte. Le Tribunal considère aussi qu’il s’agit de malfaçons. La situation doit être corrigée, et ce de façon à ce que le fini soit harmonisé.
b) Les éclats de finition dans les caissons d’armoire : Cette déficience a été constatée par le conciliateur lors de son inspection et est inclus dans sa décision (voir photos à la page 11 de la Décision). Le Tribunal ignore les circonstances menant à ces éclats, ainsi que la raison pour laquelle la Bénéficiaire ne les a pas inclus dans le formulaire de pré réception, ni dans sa dénonciation en date d’octobre 2013. Tout ce qui est ressorti de la preuve est que ces éclats existaient au moment de l’inspection en janvier 2014, soit 9 mois après la prise de possession, mais n’avait jamais été dénoncé auparavant. La Bénéficiaires a témoigné qu’elles ne les avaient pas remarqués. S’ils sont survenus lors de la manutention au moment de l’installation (pas probable considérant l’endroit où ils se trouvent), il s’agit de malfaçons apparentes qui existaient lors de la prise de possession et celles-ci auraient dû être dénoncées dans le formulaire de pré-réception. La preuve prépondérante est plutôt à l’effet que ces éclats sont survenus entre la prise de possession et l’inspection, une période de neufs mois. Le tribunal considère qu’il est prématuré pour un armoire de présenter des éclats de finition tels que l’on voit à la page 11 de la Décision dans les 9 mois suivant leur installation. De plus, il n’y pas eu de preuve à l’effet que ces éclats ont été causé par une mauvaise utilisation par la Bénéficiaire. Le tribunal considère qu’il s’agit d’une malfaçon L’article 2803 du Code Civil du Québec édicte que celui qui veut faire valoir qu’un droit est éteint a le fardeau de la preuve. Le tribunal considère que l’Administrateur n’a pas prouvé, par prépondérance de la preuve, que cet élément n’a pas l’objet d’une dénonciation dans les délais prescrits dans le Règlement.
c) Les armoires bariolées, marqués (photos #s 4, 8 et 9 de la Pièce B-1) : ce point n’a pas été traité dans la décision, mais fais partie de la dénonciation. Le Tribunal considère, de toute façon, que cette situation, visible seulement sous un certain angle et sous un éclairage, relève plutôt de l’esthétisme, ne pouvant constituer une malfaçon qui serait couverte par la garantie. La Bénéficiaire n’a pas rencontré son fardeau de la preuve à cet égard.
d) Joint ouvert : La Bénéficiaire a aussi produit une photo (#5), prise en été 2014, dans laquelle l’on voit un joint ouvert, soit non-remplie, à l’intérieur d’un armoire de cuisine. Ce point aussi ne fait pas partie de la Décision et ne semble pas avoir été dénoncé à l’Administrateur avant la photo ci-haut mentionnée. De toute façon, s’il s’agit d’une malfaçon, il s’agirait d’une malfaçon apparente au moment da la prise de possession ou peu après, laquelle aurait dû être dénoncée dans le formulaire de pré-réception, ou à tout le moins, dans les six mois suivant son emménagement dans l’unité.
Point # 9 : La Hotte de Cuisine
40. Le Tribunal considère que cette situation constitue une malfaçon, laquelle existait au moment de la prise de possession, sans être nécessairement apparente à premier oeil. Elle est visible lorsqu’on se place directement devant la hotte, et est de nature à justifier l’application de la garantie. Le tribunal a constaté la déficience lors de la visite des lieux en octobre 2014. Le tribunal ne retient pas non plus l’argument de l’Administrateur à l’effet que cette situation demeure conforme aux règles de l’art. La preuve indique plutôt que la hotte n’a pas été alignée correctement avec le tuyau d’évacuation lors de son installation, obligeant ainsi la partie supérieure de ladite hotte à être penchée vers la droite. Cette situation doit être corrigée.
41. Le document signé par la Bénéficiaire le 4 décembre 2014 en acceptation de travaux de effectués par ledit Entrepreneur, décrit comme étant l’installation d’une nouvelle cheminée de hotte, ne peut constituer une renonciation de la part de la Bénéficiaire à ses droits en vertu du Règlement. En fait, l’Article 140 dudit Règlement prévoit qu’un bénéficiaire ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le règlement.
42. De toute façon, le tribunal ne croit pas que la Bénéficiaire avait l’intention de renoncer à ce point en signant le(s) documents(s) produits en liasse sous la côte E-1, si non elle n’aurait pas pris des photos pendant et après lesdites réparations. Elle a toujours maintenue sa contestation par rapport à ce point.
43. De plus, la réparation visée par le document en question n’a pas, selon la preuve et tel qu’il appert des photos #s 11 a, b et c, corrigé la situation.
44. Le tribunal ne retient pas l’argument de l’Administrateur à l’effet que la situation est changée et qu’en conséquence le tribunal ne peut plus statuer. La preuve indique plutôt que la cheminée de la hotte a été replacée au même endroit qu’auparavant. Ni l’Entrepreneur, ni l’Administrateur ont présenté une preuve visant à établir le contraire ou contredisant ce qui apparait aux photos prises pendant et après ces réparations.
45. Finalement, le Règlement autorise le tribunal de rendre une décision prenant en considération des principes d’équité (article 116).
46. Considérant l’article 140 du Règlement, les circonstances entourant la signature des documents (Pièce E-1) et l’intention de la Bénéficiaire, et prenant aussi en considération des principes d’équité, le tribunal statue que la Bénéficiaire n’a pas renoncé à son droit par rapport à ce point en signant les documents en question.
Point # 12 : Revêtement de Céramique Dans la Salle de Bain
44. Le Tribunal cite les propos de Me Zoltowsky, arbitre dans l’affaire Marie-Marlène Plaisimé c. Les Habitations Sylvain Ménard Inc. et La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ inc., CCAC S11-071501-NP, 17 février 2012 (Page 5) :
“[16] Ayant déposé la demande d’arbitrage, la Bénéficiaire avait le fardeau de preuve,
c’est-à-dire qu’elle devait convaincre le tribunal arbitral que la décision de
l’Administrateur relativement au problème allégué, devait être modifiée.
[17] La question de savoir quel écart entre le niveau des tuiles adjacentes était à
l’intérieur des normes de tolérance (et pouvait être considéré comme acceptable) et
quel écart dépassait ces normes et donc pouvait constituer un vice ou une malfaçon
pour les fins de la garantie, dépendait des règles de l’art dans l’industrie de la
construction en semblable matière.”
45. La Bénéficiaire avait le fardeau de prouver que la dénivellation en question dépassait les tolérances de l’industrie, selon les règles de l’art applicables. La Bénéficiaire ne s’est pas déchargée de cette obligation. Le tribunal retient plutôt la preuve de l’Administrateur à l’effet que la dénivellation, bien qu’elle puisse provoquer des accrochages aux pieds, est toutefois tolérable suivant l’usage courant du marché, puisqu’elle ne dépasse pas 1,2 millimètres.
Point # 13 : Chambre Principale : Chauffage
46. Selon la preuve au dossier, la Bénéficiaire a fait une dénonciation en octobre 2013 à l’effet que sa chambre était très froide comparée aux autres pièces; elle a ajouté en janvier 2014, lors de l’inspection par le conciliateur, le fait que sa garde robe était aussi très froide, que le porte de celle-ci ne restait pas fermée, et qu’il devait y a avoir un courant d’air; lors de la visite sur les lieux en octobre 2014 (selon les notes de la soussignée), la Bénéficiaire a soulevé le fait que la partie du plancher située au bord du mur extérieur de sa chambre était très froide et finalement, lors de l’audience, cette dernière a témoigné qu’un thermomètre placé sur ledit plancher a mesuré une température de 8 degrés Celsius.
47. La Bénéficiaire a le fardeau de la preuve et devait convaincre le tribunal que la Décision de l’Administrateur est erronée sur ce point. Elle ne s’est pas déchargée de ce fardeau. Lors de son inspection, le conciliateur a conclut que le système de chauffage était performant et que la température dans la chambre en question était de 23 degrés alors qu’il faisait -25 degrés à l’extérieur. Le Fan, mis en mode « on », fait mieux circuler l’air chauffé, mais probablement pas dans la garde robe. Par contre, l’Administrateur a ajouté que le Code de construction ne règlemente pas les températures dans les garde robes. La preuve de l’Administrateur n’est pas contredite de manière prépondérante par la Bénéficiaire.
48. Pour ce qui est des courants d’air dont se plaint la Bénéficiaire, le tribunal n’a pas non plus bénéficié d’une preuve convaincante à cet égard. Si un tel problème existe, il peut y avoir plusieurs causes : le phénomène crée lorsqu’un système de chauffage centrale fonctionne avec un système d’échangeur d’air en mode « Fan On », des problèmes d’étanchéité et la mauvaise isolation de l’enveloppe. Dans les deux derniers cas, il s’agit de parties communes, soit la structure et les murs du bâtiment et c’est au Syndicat d’en faire la demande.
50. Par contre, le Tribunal retient la version de la Bénéficiaire à l’effet que le plancher soit froid au long du mur extérieur. Ceci n’a pas été dénoncé de manière spécifique ni avant, ni pendant l’inspection du conciliateur et ne fait pas partie de la Décision. Le Tribunal considère que cette dénonciation est assez large pour inclure la question du plancher froid. Le Tribunal considère que cette découverte de la part de la Bénéficiaire, dénoncée lors de la visite sur les lieux, est la suite logique de sa dénonciation générale initiale à effet qu’il faisait froid dans sa chambre. Par contre, de toute évidence, si problème il y a, il s’agirait d’un problème relié à l’enveloppe de la structure, partie commune, et il serait au Syndicat de présenter la demande, sous réserve des règles de prescription.
CONCLUSION
51. Suivant mon appréciation des faits, de la preuve versée au dossier et présentée à l’audition, du témoignage entendu et du droit applicable, je suis d’avis que:
a) la reclamation de la Bénéficiaire quant au Point # 3 est rejetée;
b) La reclamation de la Bénéficiaire quant au Point # 8 est acceuillie par rapport aux traces de crayons correcteurs (photos #s 6 et 7 de la Pièce B-1, page 10 de la Décision), ainsi que les éclats de finition (photos à la page 11 de la Décision) et il est ordonné à l’Entrepreneur d’effectuer les travaux correctifs requis selon les règles de l’art afin que les surfaces endommagés des armoires soient réparés de façon à ce que le fini de ces surfaces soit harmonisé; la balance des elements soulevés par la Bénéficiaire dnas le cadre de ce point est rejetée.
c) La reclamation de la Bénéficiaire quant au Point # 9, relié à l’installation de la hotte, est acceuillie et il est ordonné à l’Entrepreneur de corriger la situation, le tout suivant les règles de l’art;
d) La reclamation de la Bénéficiaire quant au Point # 12 est rejetée;
e) La reclamation de la Bénéficiaire quant au Point # 13 est rejetée.
LES FRAIS D’ARBITRAGE
52. En vertu de l’article 123 du Règlement, considérant que le Bénéficiaire appelant a eu gain de cause sur certains aspects de sa réclamation, les frais d’arbitrage seront à la charge de l’Administrateur.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE:
PREND ACTE du désistement de la Bénéficiaire de sa demande d’arbitrage par rapport aux points #s 4, 5, 6, 7 et 9 en partie (soit la question de la couleur des tuiles de céramiques, la Bénéficiaire s’étant declarée satisfaite de la reparation effectuée par l’Entrepreneur à cet égard), 10, 11, 14, 15, 16, 17, 18, 19 et 21.
REJETTE la demande d’arbitrage et MAINTIENT la Décision de l’Administrateur en date du 27 février 2014 quant aux points #s 3,12 et 13.
ACCEUILLE la demande d’arbitrage quant au point # 8 relativement aux traces de crayons correcteurs et éclats de finition et ORDONNE à l’Entrepreneur d’effectuer au plus tard le 15 septembre 2015, les travaux correctifs requis selon les règles de l’art pour que les surfaces en question soient réparées de façon à ce que le fini desdites surfaces d’armoires soit harmonisé;
REJETTE la demande d’arbitrage par rapport à la balance des éléments soulevés par la Bénéficiaire dans le cadre du point #8;
ACCEUILLE la demande d’arbitrage par rapport au point # 9 et ORDONNE à l’Entrepreneur de procéder aux corrections qui s’imposent pour que les deux côtés de la hotte soient droites, le tout suivant les règles de l’art, et ce, au plus tard le 15 septembre 2015;
ORDONNE à l’Administrateur de s’assurer que les travaux correctifs requis soient exécutés au plus tard le 15 septembre 2015 et, à défaut par l’Entrepreneur de s’y conformer, de procéder auxdits travaux dans les trente (30) jours suivant l’expiration du délai alloué à l’Entrepreneur;
REJETTE la demande d’arbitrage quant au point # 13;
CONDAMNE l’Administrateur au paiement des frais du présent arbitrage.
Montréal, le 13 juillet 2015.
(original signé)
Me Lydia Milazzo
Autorités consultées: