Consultation - Régie du bâtiment du Québec

1.0 INTRODUCTION

À la suite de la lettre du 4 décembre 2002 de l’inspecteur de l’APCHQ, Monsieur Yvan Gadbois, T.P., les bénéficiaires, n’étant pas d’accord avec la décision communiquée par cette lettre, ont procédé à une demande d’arbitrage au Centre d’arbitrage commercial national et international du Québec (CACNIQ), le 17 décembre 2002, suivant l’article 11. du Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Les frais réclamés à l’APCHQ sont les suivants :

Frais d’entreposage : 327,82$

Frais de transfert de l’entrepôt à l’unité résidentielle : 440,00$

Frais de subsistance : 2 351,24$

Total : 3 119,06$

Le centre d’arbitrage commercial national et international du Québec (CACNIQ) a procédé à ma nomination comme arbitre le 28 janvier 2003, conformément aux articles 11. à 21. dudit Règlement, mentionné ci-haut, suite à cette demande d’arbitrage de la part des bénéficiaires concernant cette réponse de non-recevoir de la part de l’inspecteur de l’APCHQ.

En conséquence, ayant accepté ladite nomination, j’ai convoqué les parties le 11mars 2003 pour l’audition , le mardi 25 mars 2003, au […], Jonquière, Saguenay, QC, […], avec l’assentiment des parties.

2.0 DÉROULEMENT DE L’AUDITION

L’audition a eu lieu, telle que prévue, le mardi 25 mars 2003, à l’unité résidentielle à 15h00 environ.

Les personnes présentes à cette occasion en plus de l’arbitre étaient :

Mme Pauline Villeneuve, bénéficiaire

M. Jocelyn Tremblay, bénéficiaire

M. Yvan Gadbois, T.P., inspecteur, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.

Me Jacynthe Savoie, avocate, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.

.1 Déposition de Monsieur Jocelyn Tremblay, bénéficiaire

M. Jocelyn Tremblay, bénéficiaire, fait un résumé des événements qui se sont succédés comme suit :

· Signature du contrat de construction avec Domicilex inc. : 3 mai 2000.

· Livraison prévue par contrat, article 6. FIN DES TRAVAUX : 8 juin 2000.

· Livraison des meubles des bénéficiaires à l’unité résidentielle : 22 juillet 2000.

· Installation du drain du bain au sous-sol par l’entrepreneur Domicilex inc. : novembre 2000.

Le bénéficiaire indique qu’il n’a pu prendre possession du sous-sol qu’au mois de décembre 2000.

Il a envoyé sa réclamation pour le retard de livraison de l’unité résidentielle à Domicilex inc. par une lettre datée du 28 mai 2001. Il précise ensuite que l’entrepreneur Domicilex inc. a mis fin à tout règlement de cette réclamation à cause de sa situation financière précaire.

À la suite d’une question de Me Jacynthe Savoie, il a répondu que le versement final du coût de l’unité résidentielle avait été fait le 23 janvier 2001 à la suite de pressions et de menaces de la part de l’entrepreneur.

Le bénéficiaire dépose une communication par télécopieur en date du 8 juin 2000 où il se plaint du retard dans les travaux de construction de l’unité résidentielle et où il fait mention de frais qu’il espère partager avec l’entrepreneur.

3.0 PLAIDOYER DE Me JACYNTHE SAVOIE

Me Jacynthe Savoie présente les arguments de l’administrateur pour sa position de non-recevoir de la demande d’indemnisation faite par le bénéficiaire.

La réception de l’unité résidentielle a eu lieu le 4 août 2000. (DÉCLARATION DE RÉCEPTION DU BÂTIMENT).

La demande d’indemnisation pour retard de livraison a été faite par écrit dans la lettre du 28 mai 2001 à l’entrepreneur Domicilex inc..

Cette demande d’indemnisation pour retard de livraison n’a été dénoncée à l’administrateur du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs que par lettre datée du 14 octobre 2002 audit administrateur. Cette dénonciation à l’administrateur a été faite plus de vingt-six (26) mois après la réception du bâtiment. Le délai est régi par les articles 10.1 et 10.2 du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Les bénéficiaires ont eu du 22 juillet 2000, date de la livraison de leurs meubles à l’unité résidentielle, au 4 août 2000, date de la réception du bâtiment, pour dénoncer cette situation qui a conduit à leur demande d’indemnisation.(Articles 10.3, 10.4 et 10.5 du Plan de garantie). L’article 9.3 du Plan de garantie stipule que la garantie d’un plan doit couvrir dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales et contractuelles avant la réception du bâtiment le relogement, le déménagement et l’entreposage des biens du bénéficiaire dans le cas où il ne peut pas prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l’entrepreneur.

Les bénéficiaires auraient dû dénoncer ce manquement de l’entrepreneur à l’administrateur du Plan de garantie avant la réception de l’unité résidentielle. Ils ne l’ont communiqué à l’administrateur que vingt-six (26) mois après cette réception.

Les bénéficiaires savaient depuis le 8 juin 2000 que l’entrepreneur était en retard. C’est au moment de la réception que les demandes doivent être cristallisées; il faut bien regarder la logique du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Selon l’article 2113 du Code Civil du Québec, tout vice ou malfaçon doit être dénoncé à la réception de l’ouvrage.La réclamation des bénéficiaires pour le retard de livraison aurait due être dénoncée au moment de la réception de l’unité résidentielle.

Cette dénonciation doit être faite au moment de la réception de l’unité résidentielle afin de permettre à l’administrateur de se conformer aux prescriptions de l’article 54. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Le Certificat de garantie été émis le 3 mai 2000 par la signature du bénéficiaire au CONTRAT D’ENTREPRISE pour la construction de l’unité résidentielle.

Me Jacynthe Savoie dépose ensuite plusieurs cas de jurisprudence et m’en fait parvenir deux autres en date du 28 mai 2003.

4.0 ANALYSE ET DÉCISION

J’ai fait l’analyse des documents qui m’ont été déposés par l’avocate de l’administrateur et j’en relate ici le contenu de quelques’uns qui me paraissent les plus pertinents.

Dans le Précis du droit de la construction de Nancy Demers, son interpretation de l’article 2113 du Code civil du Québec s’applique bien à la situation auquelle je suis confronté.

Art. 2113 Le client qui accepte sans réserve, conserve, néanmoins, ses recours contre l’entrepreneur aux cas de vices ou malfaçons non apparents.

Ses commentaires sont les suivants :

· Le client qui accepte sans réserve, conserve son droit contre l’entrepreneur aux cas de malfaçons et vices de construction non apparents.

· Il perd son droit aux cas de malfaçons ou vices de construction apparents au moment de la réception.

Dans l’arbitrage de Mme Janis Bélanger et de M. Stéphane Bélanger, bénéficiaires, Les Constructions D/F Roy inc., entrepreneur, et La Garantie Qualité-Habitation, administrateur, l’arbitre n’a pas accepté la réclamation des bénéficiaires car l’administrateur n’a été mis au courant de cette réclamation qu’après environ deux ans après la prise de possession, soit plus d’un an après la découverte des vices et malfaçons. Même si l’arbitre en venait à la conclusion que la dénonciation à l’entrepreneur est valide et légale, cette seule dénonciation ne rencontre pas toutes les dispositions de l’article 10. du Plan de garantie.

Dans l’arbitrage en vertu du Plan de garantie des bâtiments des bâtiments résidentiels neufs de M. Jacques Rochefort, bénéficiaire, Etmar Construction inc., entrepreneur, et Qualité Habitation, administrateur, les faits sont les suivants. L’administrateur soumet que les points soumis à l’arbitrage par le requérant ne l’a pas été dans les délais prévus à l’article 35. du Règlement et qu’en conséquence ils doivent être rejetés. Le requérant réplique qu’à la suite du rapport de l’inspecteur de l’administrateur, il a fait une entente avec l’entrepreneur en vue de faire reprendre les travaux. C’est pourquoi, il n’a pas demandé l’arbitrage immédiatement après le rapport de l’inspecteur. L’arbitre a conclu que cette entente n’avait pas d’impact sur l’application du Règlement et qu’elle ne justifiait pas le requérant d’avoir dépassé les délais pour présenter ses réclamations à l’arbitrage.

Dans l’arbitrage de M. Roger Mayrand et de Mme Carole Filteau, bénéficiaires, Le Groupe Écotherme Entrepreneur Général inc., entrepreneur, et La Garantie Qualité Habitation, administrateur, a statué que la demande des bénéficiaires n’était pas recevable, le mandat de l’arbitre étant de statuer conformément au Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments régidentiels neufs, car elle portait sur une décision de l’administrateur concernant une réclamation, décision rejetant la réclamation des bénéficiaires aux motifs que la réclamation devait être dénoncée par écrit à l’administrateur dans les six (6) mois de la découverte des vices ou malfaçons et étant donné que la dénonciation n’avait pas été faite en temps utile.

Dans la cause soumise à la Cour supérieure entre Sylvain Hubert et une autre, demandeurs, c. Serge Aubry et une autre, défendeurs, et Gérard Laperrière, défendeur en garantie, le Tribunal a jugé, en vertu du droit en matière de garantie contre les vices cachés, que, quoi qu’il en soit, la fissure n° 1 dont il est question dans cette cause constituait un vice mineur pour les demandeurs, ne pouvant justifier l’application de la garantie légale, le demandeur admettant lui-même que cette fissure ne constituait pas nécessairement «un drame». Il manquait donc aux fissures du sous-sol le caractère de gravité nécessaire à l’application de la garantie légale. Enfin, le délai entre la découverte des infiltrations d’eau (septembre 1989), la mise en demeure du 8 mars 1990 et la prise de l’action le 27 mars 1990 est excessif dans les circonstances de l’avis du Tribunal.

Dans la cause soumise à la Cour du Québec entre Benoit Lapointe et Danièle Thériault, demandeurs, c. Daniel Ferron, défendeur, le Tribunal a retenu qu’il était possible, mais peu probable, que la présence de pyrite entraîne des réactions pouvant constituer un déficit d’usage sérieux. Le Tribunal a rappelé que la présence d’un matériau défectueux ne suffit pas pour conclure à vices cachés au sens de la loi, mais l’exigence du déficit d’usage réel ou anticipé doit être prouvée, ce qui n’a pas été manifestement le cas en l’espèce. En conséquence, le Tribunal a conclu que les demandeurs n’avaient pas prouvé que l’immeuble acheté le 10 septembre 1991 comportait des vices cachés utiles à obtenir une réduction du prix payé, si bien qu’il n’a pas été nécessaire que le Tribunal se prononce sur la validité de la mise en demeure datée du 29 juin 1999.

À la suite de l’analyse des faits concernant la réclamation des bénéficiaires pour le retard de livraison de leur unité résidentielle par l’entrepreneur suivant les prescriptions du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, j’en viens à la conclusion que le refus de l’inspecteur de recommander à l’administrateur d’honorer cette réclamation est bien justifié en fait et en droit.

En raison de la complexité de l’applicabilité des articles du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs à leur demande d’indemnisation pour retard de livraison et à leur entière collaboration pour minimiser les coûts d’audition de cet arbitrage, il est juste et raisonnable, à mon avis, de tenir les bénéficiaires responsables de vingt-cinq pour cent (25 %) seulement des frais de cet arbitrage et de tenir l’administrateur responsable de soixante-quinze pour cent (75 %) de la balance desdits frais.

5.0 SENTENCE ARBITRALE

En conséquence, je maintiens la décision de l’inspecteur de l’APCHQ de ne pas accepter la demande des bénéficiaires au sujet des frais occasionnés par le retard de livraison de leur unité résidentielle car elle ne respecte pas les critères d’acceptabilité du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et je rejette cette demande.

Les frais d’arbitrage seront la responsabilité des bénéficiaires pour vingt-cinq pour cent (25 %) seulement et la balance desdits frais soit soixante-quinze pour cent (75 %) sera la responsabilité de l’administrateur, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc..

Jean Royer,ing.,M.Sc.,arb.c. Beaumont, le 7 avril 2003

Arbitre

Dossier 03-210 Arbitrage RAPGBRN 02-1206

Canada

ARBITRAGE

Pauline Villeneuve

Domicilex inc.

Dossier APCHQ : 012851 Avril 2003