ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)   Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
ENTRE :
Sylvie Bégin et Pierre Germain
(ci-après les « bénéficiaires »)
ET :
Construction G. Therrien inc.
(ci-après l'« entrepreneur »)
ET :
La Garantie Habitation du Québec inc.
(ci-après l'« administrateur »)
No dossier QH : 39712-3632 No dossier GAMM : 2011-06-001
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre :	M. Claude Dupuis, ing.
Pour les bénéficiaires :	Me Pierre Soucy
Pour l'entrepreneur :	Me Jean-François Desîlets
Pour l'administrateur :	Me Avelino De Andrade
Date d’audience :	6 mai 2011
Lieu d’audience :	Trois-Rivières
Date de la sentence :	30 mai 2011

I : INTRODUCTION

[1]           L’unité d’habitation dont il est question dans le présent dossier est située à Trois-Rivières et a été reçue le 26 novembre 2006.

[2]           Le 28 octobre 2010, les bénéficiaires adressent à l’entrepreneur, de même qu’à l’administrateur, La Garantie Habitation du Québec inc., une réclamation relative à la présence de fissures dans le plancher de ciment du garage; ils y indiquent qu’ils soupçonnent un problème de pyrite.

[3]           Dans son rapport d’inspection daté du 19 janvier 2011, l’administrateur rejette la réclamation du fait qu’il se serait écoulé plus de six mois entre la découverte du vice et la dénonciation.

[4]           Après avoir été dûment convoqué, l’entrepreneur, par l’entremise de son procureur, dans une lettre datée du 8 avril 2011, nous informait qu’il ne participerait pas à l’arbitrage.

[5]           En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :

-       M^me Sylvie Bégin, bénéficiaire

-       M. Pierre Germain, bénéficiaire

-       M. Denis Robillard, conciliateur pour La garantie Qualité-Habitation

[6]           Les parties ont accordé au soussigné un délai de quarante-cinq (45) jours à compter de la date d’audience pour rendre sentence dans la présente affaire.

II : POSITION DES BÉNÉFICIAIRES

[7]           Les bénéficiaires nous informent qu’à l’automne 2009, une première fissure est apparue au plancher de béton, sur un coin, près de la porte du garage.

[8]           Ce n’est qu’à l’automne 2010, en s’apprêtant à appliquer un scellant protecteur sur ce plancher, qu’ils auraient aperçu, à cause de la pénétration du scellant, de multiples microfissures formant comme une toile d’araignée.

[9]           Les bénéficiaires témoignent qu’à l’été 2010, ils ont eu connaissance des problèmes de pyrite dans la région de Trois-Rivières.

[10]        À l’automne 2010, à la suite de l’essai pour l’application du scellant, M^me Bégin a communiqué avec M. Robillard, conciliateur, afin de s’informer de la procédure à suivre pour une réclamation; ce dernier lui aurait alors indiqué de faire mention sur sa demande de la fissure apparue à l’automne 2009.

[11]        Après la réclamation adressée à l’entrepreneur et à l’administrateur, les bénéficiaires ont découvert d’autres fissures sur les fondations, ce qui a fait l’objet d’une deuxième dénonciation en date du 18 mars 2011 ainsi que d’une seconde visite de l’inspecteur-conciliateur.

[12]        Lors de ses visites, ce dernier aurait affirmé que l’administrateur ne bougerait pas avant que le gouvernement ne se soit prononcé sur un taux de pyrite acceptable et qu’entre-temps, il fallait demeurer positif.

[13]        Les bénéficiaires nous informent que leur propre fils a connu des problèmes du même genre durant la période des Fêtes 2010-2011.

[14]        M. Germain nous explique qu’entre octobre 2010 et janvier 2011, la situation a rapidement progressé.

[15]        Le bénéficiaire témoigne qu’en appliquant le scellant, le problème apparaissait immédiatement; c’est alors que son fils lui a exposé la gravité de la situation.

Argumentation

[16]        Le procureur invoque qu’avant 2010, il n’existait sur le plancher du garage qu’une seule fissure d’environ 10 po de long, mince et non inquiétante.

[17]        Ce n’est qu’à l’automne 2010, lors de l’application du scellant, qu’un patron de fissures suspect est apparu, et les bénéficiaires ont aussitôt dénoncé à l’entrepreneur et à l’administrateur.

[18]        La bénéficiaire a expliqué l’état des choses au représentant du plan de garantie, et c’est alors que M. Robillard, inspecteur-conciliateur, aurait suggéré à M^me Bégin de faire mention sur sa réclamation de la fissure apparue à l’automne 2009, afin de justifier son refus du fait qu’il s’est écoulé plus de six mois entre la découverte et la dénonciation.

[19]        Il s’agit ici d’une dégradation graduelle, et ce n’est qu’à l’automne 2010 que les bénéficiaires ont pu se rendre compte du dommage potentiel.

[20]        L’évolution a été très rapide de l’automne 2010 à janvier 2011; comment peut-on prétendre que les bénéficiaires ont pris plus que six mois pour s’apercevoir de la gravité de la situation, alors qu’à l’automne 2010, il n’existait qu’une seule fissure? Personne ne peut présumer que la situation vécue par le fils des bénéficiaires s’apparente à un cas de pyrite.

[21]        Également, personne ne peut présumer qu’à l’automne 2009, les bénéficiaires pouvaient songer à un cas de cette nature, alors que même M. Robillard, inspecteur pour la garantie, ne peut en janvier 2011 se prononcer sur la cause des fissures.

[22]        De plus, ce dernier a aussi affirmé aux bénéficiaires que la situation n’était pas inquiétante.

[23]        Au soutien de son argumentation, le procureur a soumis les autorités suivantes :

-       René Mailhot et Karine Gauthier et Construction Paul Dargis inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 30 mars 2011, M. Claude Dupuis, arbitre.

-       Élizabeth Séguin et Gilles Séguin et Constructions Cholette Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 30 janvier 2007, M. Alcide Fournier, arbitre.

-       Isabelle Langevin et Pascal Bernier et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ et Groupe Sermax inc., SA, 5 août 2009, M^e Johanne Despatis, arbitre.

-       Patrick Bégin et Les Constructions S.P.R. Pouliot inc. et La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ, SA, 15 avril 2010, M^e Reynald Poulin, arbitre.

-       Johanne Giguère et Bruno Doyon c. Gestions La Casa inc. et La Garantie Qualité Habitation, SA, 15 mars 2006, M^e Jeffrey Edwards, arbitre.

-       Sylvain Pichette et Guylaine Gélinas c. Les Constructions GYBB Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., SA, 20 juin 2007, M^e Marcel Chartier, arbitre.

-       Carmelina Coloccia et Guiseppe Borreggine c. Trilikon Construction inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 30 juillet 2010, M^e Jean Philippe Ewart, arbitre.

-       Anne Fauchon et La Garantie des immeubles résidentiels de l’APCHQ inc. et Construction Quorum inc., SA, 14 novembre 2005, M^e Johanne Despatis, arbitre.

-       Brisson & Associés Inc. c. 9112-5591 Québec Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., SA, 6 janvier 2006, M. Alcide Fournier, arbitre.

III : POSITION DE L’ADMINISTRATEUR

[24]        À la suite de la première dénonciation des bénéficiaires, M. Robillard, inspecteur-conciliateur, a effectué une visite des lieux le 5 janvier 2011; il a alors observé la dalle de béton du garage ainsi que les fissures aux coins arrière gauche et droit de la maison; il a procédé à une deuxième visite en mars 2011.

[25]        Le témoin se rappelle avoir discuté avec les bénéficiaires de l’état des choses concernant la pyrite à Trois-Rivières et avoir affirmé qu’il n’existe point en ce moment de normes établies.

[26]        Relativement à sa décision du 19 janvier 2011, M. Robillard nous confirme qu’il n’a pu à ce jour identifier la problématique.

[27]        Or, lors de sa visite, les bénéficiaires lui ont dénoncé qu’ils avaient constaté cette situation en 2009 et que leur fils avait vécu un problème semblable à l’été 2010, où là également la dénonciation avait été tardive et où là également les relations avec l’APCHQ avaient été difficiles.

[28]        M. Robillard constate donc que les bénéficiaires ont aperçu les premières fissures dans le garage à l’automne 2009 et, même s’ils étaient au courant de la situation prévalant à Trois-Rivières, qu’ils n’ont dénoncé qu’à l’automne 2010.

[29]        En contre-interrogatoire, le témoin affirme qu’à la suite de sa première visite des lieux le 5 janvier 2011, il ne croyait pas qu’il s’agissait d’un problème de pyrite; par ailleurs, M. Robillard témoigne que sa deuxième visite en mars 2011 lui a permis de constater qu’il existe un problème, mais qu’il n’a pas la compétence pour relier ce dernier à la pyrite.

[30]        Le conciliateur n’a pas consulté la décision de l’APCHQ relativement à la réclamation du fils des bénéficiaires.

[31]        Le témoin n’a pas non plus, dans le présent dossier, fait enquête auprès de l’entrepreneur en ce qui a trait aux précautions prises par celui-ci lors de la construction de l’unité d’habitation.

Argumentation

[32]        Le procureur souligne que le fardeau de preuve appartient aux bénéficiaires en vue de renverser la décision de l’administrateur dans la présente affaire.

[33]        Dans leur dénonciation du 28 octobre 2010, alors qu’ils n’avaient pas encore consulté un avocat, les bénéficiaires mentionnent que la situation existe depuis l’automne 2009; ils indiquent de plus que l’état des choses ne cesse de progresser et qu’ils soupçonnent un problème de pyrite. Est-il probable ou moins probable que les bénéficiaires aient pris connaissance de la situation en 2009? Or, dans leur dénonciation, ils l’ont écrit noir sur blanc.

[34]        Si la dalle de garage présentait des fissures sur les trois-quarts de sa superficie à l’automne 2009, on peut vraisemblablement prétendre, alors que leur propre fils avait connu un problème identique, que les bénéficiaires, à l’automne 2010, avaient pris connaissance de la situation depuis plus de six mois.

[35]        La lettre de dénonciation des bénéficiaires est donc plus concluante que la preuve qu’ils ont fait entendre.

[36]        Le procureur rappelle que le plan de garantie possède un cadre réglementaire plus restrictif que le Code civil du Québec.

[37]        L’article 10 de ce plan indique que la malfaçon ou le vice doit être dénoncé au plus tard dans les six mois de la prise de connaissance; or, la première manifestation du problème est apparue à l’automne 2009.

[38]        Nul ne peut proroger ce délai de six mois, car ce dernier est considéré comme étant de rigueur.

[39]        La présente situation ne rencontre pas les conditions énoncées aux articles 2118 ou 1726 du Code civil du Québec; il n’existe aucune preuve à cet effet; la situation s’apparente plutôt à des fissures de retrait.

[40]        À l’appui de son argumentation, le procureur a soumis les autorités suivantes :

-       Prévois Guerrier et Iselande Alexandre et Les Habitations Innovatel (2007) Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., SA, 10 novembre 2010, M. Guy Pelletier, arbitre.

-       Paul et Brigit Nagy et 6061711 Canada inc. et La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ, SA, 27 juillet 2010, M^e Michel A. Jeanniot, arbitre.

-       Sucila Chinniyan Shanmuganathan et Kandiah Shanmuganathan et Saint-Luc Habitation inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 18 juin 2010, M^e Albert Zoltowski, arbitre.

-       Deyanira Bolduc et Frédéric Boutin et 2739-8775 Québec inc. (P.H. Construction) et La Garantie Qualité Habitation du Québec inc., SA, 19 mai 2010, M^e Reynald Poulin, arbitre.

-       Abdelkrim Rerhaye et Nawal El Alami et Construction Médiane Inc. et La Garantie Habitation du Québec Inc., SA, 11 mai 2010, M^e Jeffrey Edwards, arbitre.

-       Anthony Deschênes c. Construction Qualimax inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 28 janvier 2010, M^e Jean Philippe Ewart, arbitre.

-       Denise Cochevelou Kalandyk et Carrefour de la Rénovation 640 inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 10 mars 2008, M. Jean Morissette, arbitre.

-       Syndicat de copropriété « Au pied du pont 2 », représenté par Maria Vilas et Services d’immeubles Groupe Xpansion inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., SA, 21 février 2008, M. Claude Dupuis, arbitre.

-       Micheline Mazza et Ricardo Grieco et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ et Edil Nord inc., SA, 7 août 2007, M^e Johanne Despatis, arbitre.

IV : DÉCISION ET MOTIFS

[41]        À l’article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le délai raisonnable de dénonciation, lequel ne peut excéder six mois de la découverte, est reconnu depuis plusieurs années comme en étant un de rigueur ou de déchéance; ce délai ne peut être prorogé.

[42]        La divergence réside plutôt maintenant sur le moment où le délai commence à courir, et dans une situation donnée, l’on rencontre les extrêmes.

[43]        En ce qui a trait aux malfaçons, l’identification du début du délai est relativement facile et à la portée de la majorité.

[44]        En ce qui concerne les vices, l’identification du début du délai est plus complexe, de sorte que le Code civil du Québec s’y est attardé.

[45]        Pour ce qui est des vices cachés, l’article 10.4° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs nous réfère à l’article 1739 du Code civil du Québec, où le délai commence à courir au moment où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

[46]        Quant aux vices majeurs, l’article 10.5° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prescrit une dénonciation dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six mois de leur découverte ou de leur survenance.

[47]        À l’égard des différents termes énoncés au plan de garantie relativement au vice caché et au vice majeur pour la détermination des délais, je cite ci-après l’arbitre Poulin[1] :

  Bien que les termes utilisés par le législateur au Règlement soient différents, quant au début de computation du délai de six (6) mois en cas de vice majeur, il n’en demeure pas moins que pour identifier une première manifestation d’un vice, le Bénéficiaire doit également pouvoir en soupçonner la gravité et l’étendue.

[48]        Dans le présent dossier, la divergence relativement au début du délai de dénonciation est d’environ 12 mois; l’administrateur prétend que ce délai débute à l’automne 2009 lors de l’apparition d’une première fissure sur le plancher du garage, tandis que les bénéficiaires prétendent que ce délai débute à l’automne 2010 lors de l’application du scellant sur ce même plancher.

[49]        Le soussigné souligne que l’apparition d’une fissure sur la dalle de béton du garage n’a rien d’alarmant en soi; il s’agit d’une situation courante, et ces fissures résultent majoritairement du rétrécissement du béton.

[50]        La connaissance de la conjoncture existant à Trois-Rivières à l’été 2010 ou le fait que leur propre fils ait connu une telle situation à la même époque ne constituent pas pour les bénéficiaires un fait aggravant.

[51]        En effet, la visite des lieux a démontré que la première fissure apparue en 2009 s’apparente plutôt à une fissure de retrait; aucune preuve n’a été déposée devant le tribunal sur le fait que les problèmes survenus au fils des bénéficiaires soient de même nature.

[52]        Certes, les bénéficiaires, dans leur dénonciation du 28 octobre 2010, mentionnent l’existence de fissures depuis l’automne 2009; cependant, il n’a pas été contredit que cette mention leur avait été suggérée au préalable par le conciliateur de l’administrateur.

[53]        Dans le reste de la dénonciation, il est question du fait que le plancher du garage est fissuré aux trois-quarts de sa surface, résultat qui a pu être observé, selon la preuve recueillie, à la suite de l’application du scellant à l’automne 2010.

[54]        Lors de la visite des lieux le jour de l’audience, M. Germain, bénéficiaire, a procédé à l’application d’un scellant clair sur une petite surface; après quelques minutes de séchage, sont apparues de multiples microfissures disposées en toile d’araignée; il m’a alors semblé fort plausible que c’est à ce moment-là, c’est-à-dire lors de la pose de ce produit sur le plancher du garage à l’automne 2010, que les bénéficiaires ont pu constater ou soupçonner la gravité et l’étendue de la situation.

[55]        À ce jour, même M. Denis Robillard, dont l’expertise est fortement reconnue, ne peut se prononcer définitivement sur la cause des fissures.

[56]        À sa première visite des lieux, soit le 5 janvier 2011, il aurait affirmé aux bénéficiaires que cet état de choses n’était pas inquiétant; si ce n’était pas inquiétant en 2011, pourquoi demander aux bénéficiaires qu’ils en soupçonnent la gravité à l’automne 2009, alors que M. Robillard lui-même, selon son témoignage, connaissait très bien la conjoncture à Trois-Rivières?

[57]        Ce dernier, au cours de son témoignage, a affirmé que lors de sa première visite en janvier 2011, il ne croyait pas qu’il s’agissait d’un problème de pyrite; cependant, à la suite de sa deuxième visite en mars 2011, il est d’avis qu’il existe un problème, mais avoue qu’il n’a pas la compétence pour le relier à la pyrite.

[58]        De l’aveu même du témoin, voilà une situation complexe. En effet, dans l’appréciation de l’administrateur, il existe une contradiction flagrante : alors que son expert admet qu’il existe un problème sérieux, son procureur, lors de son argumentation, suggère plutôt que la présente situation s’apparente à des fissures de retrait.

[59]        Lors de son inspection, l’expert devrait consacrer plus de temps à déceler la cause du problème et laisser à son procureur la tâche d’exercer le droit.

[60]        Conformément à l’article 18.5° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les bénéficiaires, lorsqu’ils acheminent une réclamation, sont en droit de s’attendre à un rapport écrit et détaillé de la part de l’expert de l’administrateur et ils sont aussi en droit de s’attendre à ce que ce dernier statue sur la demande de réclamation.

[61]        Vu ces circonstances, après analyse de la preuve, de la jurisprudence et du Règlement, le soussigné :

DÉCRÈTE           que les premières manifestations sont réellement apparues à l’automne 2010 et qu’ainsi, conformément à l’article 10.5° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le délai de dénonciation a été respecté.

[62]        Pour ces motifs, le tribunal :

RETOURNE       le dossier à l’administrateur pour qu’il rende une décision sur le fond de la réclamation dans les soixante (60) jours de la présente.

Les coûts d’arbitrage

[63]        Conformément à l’article 21 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont entièrement à la charge de l’administrateur.

 

BOUCHERVILLE, le 30 mai 2011.
	__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre