Canada
Province de Québec
ARBITRAGE
DENISE AMYOT
ET
RICHARD DESLAURIERS
Demandeurs
c.
C.L. LÉGARÉ CONSTRUCTION INC. Défenderesse
-et-
LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L'APCHQ INC.
Mise en cause
LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS
RÉSIDENTIELS NEUFS
Concernant le bâtiment situé au
151, chemin des Granites, Lac Beauport, QC, Canada
ARBITRE : Jean Rover,ing.,M.Sc.,arb.c.
Dossier APCI-IQ : 009822 Janvier 2001 Dossier CACNIQ : 00-1103
Dossier JR : 2000-228
Denise Amyot et Richard Deslauriers, demandeurs Jean Royer, ing.,M.Sc. arb.c.
C.L. Légaré Construction inc., défenderesse Arbitre
La Garantie des bâtiments neufs de l’APCHQ inc., mise en cause N/Dossier : 2000-228
Janvier 2001
TABLE DES MATIÈRES
Titre Page
1.0 INTRODUCTION ........................................................................ 1
2.0 SÉANCE D'ARBITRAGE ............................................................ 2
3.0 VISITE DES LIEUX..................................................................... 4
4.0 RAPPORT D 'INSPECTION-COMMENTAIRES ET DÉCISIONS 5
5.0 SENTENCE ARBITRALE ......................................................... 14
Denise Amyot et Richard Deslauriers, demandeurs Jean Royer, ing.,M.Sc. arb.c.
C.L. Légaré Construction inc., défenderesse Arbitre
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U) INTRODUCTION
À la suite du rapport d'inspection de l'inspecteur de 1_'APCHQ, Monsoeur Yvan Gadbois, T.P., daté du 31 octobre 2000, les bénéficiaires, Madame Denise Amyot et Monsieur Richard Deslauriers, vu qu'ils n'étaient pas entièrement d'accord avec toutes les décisions dudit rapport, ont demandé que les points litigieux soient soumis a l'arbitrage suivant l'article 106 du RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS.
Ce rapport d'inspection fait référence à la mise en demeure des bénéficiaires à l'entrepreneur C.L. Légaré Construction Inc. datée du 18 août 2000. Cette mise en demeure a été précisée et/ou complétée par une liste émise par les bénéficiaires en date du 5 septembre 2000. Cette inspection a eu lieu le 5 octobre 2000 en présence des bénéficiaires.
Les parties ne s'étant pas entendues quant à la nomination d'un arbitre dans les délais requis, article 17 du Règlement d'arbitrage, le Centre d'arbitrage commercial national et international du Québec (CACNTQ) a procédé à notre nomination comme arbitre le 28 novembre 2000, conformément aux articles 18 et 19 dudit Règlement.
En conséquence, ayant accepté ladite nomination, nous avons convoqué les parties le 5 décembre 2000 pour la visite du bâtiment et l'audition des parties à compter de 10h00, le 18 décembre 2000, étant la date la plus rapprochée à laquelle tous les intervenants étaient disponibles pour ces opérations.
Denise Amyot et Richard Deslauriers, demandeurs Jean Royer, ing.,M.Sc. arb.c.
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2.0 SÉANCE D'ARBITRAGE
La séance d'arbitrage, soit la visite des lieux et l'audition, a eu lieu, tel que prévu, le 18 décembre 2000, au 151, chemin des Granites au Lac Beauport, Québec, Canada de 11h00 à 16h00, malgré la mauvaise température.
Les personnes présentes à cette occasion étaient:
Mme Denise Amyot, demanderesse bénificiaire
M. Richard Deslauriers, demandeur bénéficiaire
Me Jacinthe Savoie, avocate de la mise en cause
M. Yvan Gadbois, inspecteur de la mise en cause
M. Martin Lizotte, observateur de la Régie du bâtiment du Québec M. Jean Royer,ïng.,M.Sc.,arb.c., arbitre
Il est important de noter qu'aucun représentant de l'entrepreneur n'était présent à cette séance d'arbitrage.
Les parties nous ont fait les représentations générales suivantes Les bénéficiaires :
M. Richard Deslauriers a fait remarquer qu'à son avis, l'article 17 du Réglement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs n'a pas été respecté. Ledit article 17, au premier paragraphe se lit comme suit -
« Chaque bâtiment visé par la garantie doit être Inspecté avant la réception. Cette inspection doit être effectuée conjointement par l'entrepreneur et le bénéficiaire à partir d'une liste préétablie d'éléments à vérifier fournie par l'administrateur et adaptée à chaque catégorie de bâtiments. Le bénéficiaire peut être assisté par une personne de son choix.
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Le bénéficiaire affirme que cette liste préétablie d'éléments à vérifier n'a jamais été fournie par l'administrateur et qu'ainsi la réception du bâtiment ne peut être acquise, tel que prétendu par la Mise en cause. L'article 8 du Règlement donne la description suivante de la réception du bâtiment
« réception du bâtiment » l'acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l'usage auquel on le destine et qui indique, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger. »
Le bénéficiaire, M. Richard Deslauriers prétend qu'il n'a jamais déclaré accepter le bâtiment malgré la mise en demeure du 18 août 2000 que les bénéficiaires ont fait parvenir à l'entrepreneur faisant état d'une liste sommaire de travaux non exécutés et de travaux à corriger.
Au cours de la séance d'arbitrage, le bénéficiaire, M. Richard Deslauriers, nous a remis des photocopies des pièces suivantes :
*P-1 : Sentence arbitrale No : 00-204 Isabelle Galibois et Sébastien Paquet, Demandeurs c. Gignac Construction inc., Défenderesse et La Garantie habitation du Québec inc., Mis (sic) en cause, Jean Morin, arbitre.
*P--2 : Facture - 20001119, Date 09/11/00; Les Gouttières de la Capitale inc. à M. Richard Deslauriers au montant de 1 421,71$ (taxes incluses).
*P-3 Facture, date 12/9/2000; Réal Pageau .à Richard Deslauriers au montant de 464,89$ (taxes incluses).
*P-4 Facture 0442, Date l6-oct-00; Marcel Pagé, électricien à M. Christian Légaré au montant de 372,68$ (taxes incluses).
*P-5 Chèque 033 de Richard Deslauriers à Guay-Vac en date du 26 sept., 00 au montant de 164,48$.
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La mise en cause :
La mise en cause a fait parvenir à l'arbitre, par l'intermédiaire du Centre d'arbitrage commercial national et international du Québec (CACNIQ), le Cahier de documents de la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc..
La mise en cause par son inspecteur et son avocate a soutenu que la réception devait être présumée avoir eu lieu le 18 août 2000 à cause de cette liste de travaux non exécutés et de travaux à corriger produite par les bénéficiaires.
Me Jacinthe Savoie, avocate de la mise en cause, de Doyon Novello s.e.n.c., avocats, a insisté pour faire valoir l'argument que l'arbitre devait s'en tenir à l'application très stricte du Règlement et du Contrat de garantie; elle nous a d'ailleurs remis des extraits de la publication Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs commenté de Gilles Doyon et Serge Crochetière réunis dans un Cahier des autorités de la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc..
3.0 VISITE DES LIEUX
Toutes les personnes présentes ont participé à une visite des lieux et les bénéficiaires ont fait principalement des commentaires en rapport avec les conclusions des points du rapport d'inspection avec lesquelles ils n'étaient pas d'accord.
Les remarques des bénéficiaires ont surtout porté sur les joints du revêtement des murs en placoplâtre (parement de gypse) qui, d'après eux ne sont pas bien exécutés suivant tes règles de l'art. Ces joints, à leur avis, devraient être imperceptibles et ils ne le sont pas pour une grande majorité dans tout le bâtiment.
Denise Amyot et Richard Deslauriers, demandeurs Jean Royer, ing.,M.Sc. arb.c.
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4.0 RAPPORT D'INSPECTION - COMMENTAIRES ET DÉCISIONS
Le Rapport de l'inspection du 5 octobre 2000, émis le 31 octobre 2000, étant la base de la demande d'arbitrage faite par les bénéficiaires, nous l'analiserons pour les items en litige et ferons part de notre décision pour chacun d'eux dans les paragraphes qui suivent.
Items Ià9
Gouttières,Escalier intérieur, Échangeur d'air (VRC), Tapis à l'escalier, Moulures extérieures, Drain au garage, Arrêts de porte, Plomberie au garage et Électricité.
Les bénéficiaires, étant d'accord avec les décisions de l'administrateur pour chacun de ces items, nous ne faisons que confirmer lesdites décisions pour ces items.
Cependant, pour l'item 1, nous sommes d'avis que la pose des gouttières par un tiers indépendant de l'entrepreneur fait partie des travaux conservatoires nécessaires et urgents. Ces travaux étaient nécessaires, étant donnée la négligence de l'entrepreneur à poser les gouttières indispensables pour éliminer les souillures et taches sur le parement extérieur en présence d'un terrain non fini situé au-dessous dudit parement.
En conséquence, l'entrepreneur devra rembourser la somme de 1 421,71$ (Pièce P-2) aux bénéficiaires pour ces travaux conservatoires.
Denise Amyot et Richard Deslauriers, demandeurs Jean Royer, ing.,M.Sc. arb.c.
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Items 10 et 11
Soffite au " gazebo" et Manteau de foyer
Malgré le témoignage du bénéficiaire, M Richard Deslauriers, à !'effet qu'il a conclu un arrangement avec l'entrepreneur pour des notes de crédit pour ces items, en l'absence de documents signés par les parties, nous ne pouvons qu'entériner les décisions de l'administrateur pour ces Items. L'entrepreneur devra donc parachever les travaux identifiés aux items 10 et 11 du rapport d'inspection.
Cependant, les bénéficiaires pourront toujours essayer d'obtenir des crédits négociés avec l'entrepreneur, volontairement de sa part, pour l'omission desdits travaux.
Items 12 à 24
Moulures et chambranles, Impostes aux portes jardin, Portes intérieures, Moustiquaire, Évent de plomberie, Infiltration d'eau au foyer, Infiltration d'eau au perron avant, Infiltration d'eau à la cuisine, Fuite aux lavabos, Douchette à la baignoire, Céramique, Solive endommagée et Joint de gypse à l'escalier.
Les bénéficiaires, étant satisfaits des décisions de l'administrateur, nous ne pouvons qu'entériner les décisions de ce dernier à l'effet que l'entrepreneur devra terminer les travaux et remédier aux malfaçons identifiés à ces items.
Item 25
Patio arrière.
Lors de la visite des lieux, nous avons pu observer que les quatre (4) colonnes supportant ce patio étaient pourvues chacunes de contreventement oblique.
Denise Amyot et Richard Deslauriers, demandeurs Jean Royer, ing.,M.Sc. arb.c.
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Les bénéficiaires, se déclarant satisfaits quant au contreventement lors de la visite des lieux, nous entérinons la décision de l'administrateur considérant qu'il n'y avait pas lieu de procéder à des travaux correctifs de la part de l'entrepreneur pour cet item.
Item 26
Parement de gypse.
Lors de la visite des lieux, nous avons constaté que plusieurs joints dans la majorité des pièces n'avaient pas été exécutés suivant les règles de l'art. La présence de bourrelets aux joints des plaques de gypse n'ont pas été complétés adéquatement de façon à être presque totalement imperceptibles suivant les règles du métier et de l'art. Nous sommes d'avis que l'apparence de ces joints mal tirés ne sont pas dus à un rétrécissement des matériaux causant des fissures; de toute façon, nous n'avons relevé aucune fissure lors de notre visite des lieux. De plus quelques clous ou vis n'ont pas été dissimulés adéquatement et devront l’être suivant les règles de l’art.
En conséquence, l'entrepreneur devra corriger les malfaçons décelées aux parements de gypse et devra porter une attention particulière aux retouches de peinture de façon à les harmoniser à la peinture existante.
Item 27 à 29
Isolant souillé, Membrane d'étanchéité à la douche et Évier de cuisine.
Lors de la visite, il a été mentionné par l'inspecteur que l'isolant de fibre de verre, après avoir séché, a récupéré la très grande majorité de ses propriétés isolantes et remplit le rôle pour lequel il est employé de façon satisfaisante. Nous sommes d'accord avec cette opinion de l'inspecteur.
Malgré qu'il affirme qu'aucune membrane d'étanchéité na été appliquée avant la pose de la céramique, le bénéficiaire accepte cet état de fait, ne
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désirant nullement souffrir les inconvénients d'une réfection du parement de céramique de la douche.
Quant à l'évier de cuisine, nous sommes d'avis que son installation est acceptable.
En conséquence, nous entérinons la décision de l'inspecteur de l'administrateur à l'effet qu'on ne peut exiger de travaux remédiateurs de la part de l'entrepreneur pour ces items.
Items 30 à 34
Finition du garage, Joint à la douche, Silicone pour le comptoir de cuisine, Fenêtre du garage et Plafond de la douche.
Les malfaçons observées lors de l'inspection du représentant de l'administrateur ont aussi été observées lors de la visite des lieux.
Le représentant de l'administrateur ne reconnaît pas que ces items doivent être corrigés suivant les termes du Contrat de garantie parce qu'ils n'ont pas été specifiquement mentionnés lors de la mise en demeure des bénéficiaires à l’entrepreneur le 18 août 2000.
Nous devons reconnaître que, à notre connaissance, l'inspection avant la réception, telle qu' indiquée à l'article 17 du Règlement, au moyen d'une liste préétablie d'éléments à vérifier fournie par l'administrateur n'a jamais eu lieu.
L'inspecteur de l’administrateur reconnaît que les items 30 à 34 correspondent à des malfaçons apparentes, au moment de son inspection du 5 octobre 2000, telles qu’indiquées à l’article 3.2 du contrat de garantie.
Cependant, il reproche au bénéficiaire de ne pas les avoir mentionnées sur la liste du 18 août 2000. Ces items sont toutefois mentionnés dans la liste émise par les bénéficiaires le 5 septembre 2000.
L'article 17 du Reglement_ selon la volonté expresse du législateur, prévoit que l'administrateur, par une liste préétablie d'éléments à vérifier adaptée à chaque catégorie de bâtiments, assistera le bénéficiaire dans la
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confection de la liste des éléments à compléter ou à corriger avant la réception de chaque bâtiment vise par la garantie lors de l'inspection
L'avocate et l'inspecteur de l'administrateur exigeraient que les benéficiaires soient tenus à la lettre du Règlement et du Contrat de garantie alors que l'administrateur serait dispensé de cette obligation.
En toute équité, nous ne pouvons admettre ce point de vue et nous considérons que les travaux mentionnés à ces items doivent être exécutés par l'entrepreneur.
Item 35
Isolation sous le garage.
Lors de la séance d'arbitrage, le bénéficiaire, M. Richard Deslauriers, a indiqué de nouveau, tel que mentionné au rapport d'inspection, s'être entendu verbalement avec l'entrepreneur pour que le montant prévu au contrat et compris dans le montant forfaitaire de 155 766,85$ pour le remblai de sable sous la dalle, suite aux modifications apportées à la conception du plancher du garage, serait remplacé par l'installation d'une porte extérieure, une fenêtre et une porte intérieure séparant le sous-sol avec l'espace de rangement sous le garage. De plus l'entente était que l'entrepreneur exécuterait les travaux nécessaires pour l'isolation de cette pièce ainsi que pour la finition de la porte extérieure et de la fenêtre.
Nous sommes d'avis que ces travaux de parachèvement, ne comportant pas de débours additionnels en principe ni de la part des bénéficiaires ni de la part de l'entrepreneur, sont un échange de travaux plutôt que des travaux supplémentaires. À notre avis, dans l'état actuel du bâtiment, il est évident qu'il y a eu des modifications acceptées de part et d'autre pour la conception et la construction du garage, même s'il n'y a pas d'entente écrite à ce suret entre les bénéficiaires et l'entrepreneur. L'entrepreneur, étant censé être le plus au courant de la construction et des garanties du Contrat de garantie, aurait dû ne pas négliger obtenir l'assentiment écrit des bénéficiaires pour ce changement plutôt majeur dans la conception de cette parte du bâtiment.
Il serait complètement inadmissible d'exiger que l’entrepreneur fournisse
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le remblai de sable en question plutôt que de terminer des travaux qu'il s'est engagé verbalement, selon le bénéficiaire, à exécuter en remplacement de cette obligation contractuelle.
En conséquence, étant donné que le montant requis est compris dans le montant forfaitaire de 155 766,85$, l'entrepreneur devra terminer les travaux indiqués à l'item 35.
Item 36
Carton fibre naturel.
Dans le devis, un carton fibre goudronné 7/16 (sic) est inscrit comme inclus pour les murs extérieurs. Aucune preuve n'a été faite lors de l'audition que du carton fibre naturel était montré au plan pour les murs extérieurs ni pour le plafond de l'étage.
En conséquence, nous entérinons la décision de l'administrateur à l'effet que cet item ne fait pas partie des travaux couverts par le Plan de garantie.
Item 37
Fil du lampadaire.
Le bénéficiaire a indiqué de nouveau que l'entrepreneur n'avait pas terminé les travaux d'électricité, notamment la pose d'un fil pour le lampadaire extérieur.
Nous sommes aussi d'avis que cette omission n'est pas couverte par le Plan de garantie vu que ce sont des travaux extérieurs au bâtiment.
Toutefois ces travaux sont compris dans le montant forfaitaire de 155 766,85$ et les bénéficiaires sont en droit de retenir tout montant nécessaire à ces travaux à même la somme résiduelle due à l'entrepreneur pour la complétion éventuelle de la construction du bâtiment même si ce montant n'est pas exigible suivant le Plan de garantie en cas de défaut de l'entrepreneur.
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Item 38
Aspirateur central.
Lors de l'audition, le bénéficiaire, M. Richard Deslauriers, nous a indique qu'il avait dû débourser 164,48$ (Pièce P-5) pour réparer le système d'aspiration central, suite à une installation défectueuse de la part de l'entrepreneur.
Même si cette malfaçon auquelle le bénéficiaire a remédié n'a pas été traitée suivant la procédure du Plan de garantie, les bénéficiaires sont en droit de réclamer ce montant de 164,48$ à l'entrepreneur car ces travaux d'installation étaient prévus au montant forfaitaire de 155 766,85$.
Item 39
Gravier à l'entrée d'auto.
En examinant la facture de Réal Pageau (Pièce P-3), en date du 12/9/2000, à Richard Deslauriers à l'adresse Construction Légaré, force nous est de reconnaître que l'incurie et la négligence de l'entrepreneur à poursuivre les travaux stipulés au contrat ont fait en sorte que les bénéficiaires ont dû se suppléer à l'entrepreneur pour exécuter les travaux les plus urgents pour rendre le bâtiment convenable à l'occupation.
Il n'est pas très convenable, à notre avis, d'avoir à descendre d'une voiture sur un sol non aménagé surtout en temps de pluie comme c'est le cas en automne dans notre région. L'entrepreneur avait eu presqu'un mois depuis la mise en demeure du 18 août 2000 pour remédier aux situations les plus urgentes et il n'a rien fait et n'a même pas accusé réception de cette liste à notre connaissance. Ces travaux sont considérés par nous comme étant, en début de septembre, urgents et le bénéficiaire était justifié de les faire exécuter pour prévenir la souillure des parquets à l'intérieur du bâtiment.
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En conséquence, même si ces travaux ne sont pas garantis par le Contrat de garantie, les bénéficiaires sont en droit de retenir le montant de 464,89$ de la somme due à l'entrepreneur sur le montant forfaitaire de 155 766,85$ car ces travaux en faisaient partie.
Item 40
Miroir.
Dans le rapport d'inspection, il est indiqué que le bénéficiaire a payé un montant de 1 127,36$ pour l'installation des miroirs prévue au contrat forfaitaire. Cette installation de miroirs ne peut, à notre avis, être qualifiée d'urgente même si elle peut causer quelques désagréments aux usagers du bâtiment.
En conséquence, les travaux ayant été exécutés avant l'intervation de l'administrateur, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. ne peut intervenir.
Cependant, les bénéficiaires peuvent essayer de se faire compenser pour ces travaux inclus dans le montant forfaitaire de 155 766,85$ par l'entrepreneur.
Item 41 Peinture.
Le bénéficiaire a indiqué, lors de la séance d'arbitrage, qu'il avait payé le coût de la peinture, mais qu'il renonçait à en réclamer le montant Il a cependant, au cours de la visite des lieux, indiqué des endroits où le poseur de moulures a abimé la peinture des murs et demandé que ces défauts soient corrigés par l'entrepreneur.
En conséquence, le tribunat d'arbitrage n'indique aucun montant à être déduit vies sommes dues à l'entrepreneur pour la complétion des travaux de ce bâtiment
Items 42 a 47
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Revêtement extérieur «Goodfellow », Fermeture du grenier, Nettoyage du chantier, Grilles des ventilateurs de salles de bain, Moustiquaires des portes françaises et Poignées de portes extérieures et fenêtres extérieures.
Tel que noté au Rapport d'inspection, les bénéficiaires ont abandonné leurs réclamations pour ces items lors de l’inspection des lieux.
En conséquence, nous entérinons les décisions de l'administrateur à l'effet que La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. n'a pas à intervenir pour ces items en fonction du Plan de garantie.
Cependant, l'entrepreneur devra corriger les défauts de la peinture avariée des murs de façon à ce que ces reprises s'harmonisent bien avec l'ensemble.
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5.0 SENTENCE ARBITRALE
Tel qu'indiqué au Rapport d'inspection, les sommes suivantes doivent être prises en considération pour établir le montant disponible devant permettre à l'entrepreneur de terminer les travaux.
|
Contrat forfaitaire de construction du bâtiment |
155 |
766,85$ |
|
-Déboursé par les bénéficiaires |
-55 |
000,00$ |
|
-Déboursés par la société prêteuse |
-80 |
002,00$ |
|
-Allocation pour armoires de cuisine |
-6 |
901,50$ |
|
-Allocation pour luminaires |
1 |
725,38$ |
|
Total établi au Rapport d'inspection : |
12 |
137,97$ |
A la suite des décisions que nous avons rendues au paragraphe 4.0 RAPPORT D'INSPECTION - COMMENTAIRES ET DÉCISIONS, nous devons déduire les montants additionnels suivants du montant établi plus haut :
|
Total établi au Rapport d'inspection : |
12 137,97$ |
|
|
-Item 1 |
Gouttières |
-1 421,71$ |
|
-Item 38 : |
Aspirateur central |
-164,48$ |
|
-Item 39 : |
Gravier â l'entrée d'auto |
-464,89$ |
Total établi par le Tribunal arbitral : 10 086,89$
La somme due à l'entrepreneur pour l'exécution des travaux suivant la sentence arbitrale est de 10 086,89$. L'entrepreneur devra donc exécuter tous les travaux indiqués au paragraphe précédent à la satisfaction de l'administrateur, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.
Jean Royer,ing.,M.Sc_,arb.c Beaumont, le 9 janvier 2001 Arbitre