ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
(Loi sur le bâtiment, L.R.Q., c. B-1.1)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DE CONFLITS INC.
ENTRE : Christian Jérôme et Julie Fugère Riel
(ci-après « Les Bénéficiaires »)
ET : 6835945 Canada inc.
(ci-après « L’Entrepreneur »)
ET : La Garantie Abritat inc.
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossierSORECONI : 120112001
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Arbitre : |
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MeAlbert Zoltowski |
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Pour les Bénéficiaires : |
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Monsieur Christian Jérôme |
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Pour l’Entrepreneur : |
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Monsieur Éric Sarrazin |
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Pour l’Administrateur : |
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MeFrançois Laplante |
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Date de la décision : |
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Le 28 août 2013 |
Identification complète des parties
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Arbitre : |
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Me Albert Zoltowski 1010, de la Gauchetière Ouest Bureau 950 Montréal (Québec) H3B 2N2 |
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Bénéficiaires : |
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Monsieur Christian Jérôme et Madame Julie Fugère Riel [...] Saint-Colomban (Québec) [...]
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Entrepreneur : |
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6835945 Canada inc. 5618, rue Lacordaire Montréal (Québec) H1M2P5
Représenté par monsieur Éric Sarrazin
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Administrateur : |
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La Garantie Abritat inc. 5930, boul. Louis-H.-Lafontaine Montréal (Québec) H1M 1S7
Représentée par MeFrançois Laplante |
Décision
L’arbitre a reçu son mandat de la Société pour la résolution de conflits inc.- SORECONI(ci-après appelée « SORECONI ») le 24 janvier 2013.
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13 novembre 2012 : |
Décision de l’Administrateur; |
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1erdécembre 2012 : |
Réception par SORECONI de la demande d’arbitrage des Bénéficiaires; |
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24 janvier 2013 : |
Nomination de l’arbitre; |
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8 février 2013: |
Réception par le tribunal arbitral du cahier des pièces de l’Administrateur; |
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15 mars 2013: |
Audition préliminaire par conférence téléphonique; |
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28 mars 2013: |
Avis d’audience prévue pour le 3 juin 2013; |
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28 mai 2013: |
Demande de l’Entrepreneur de la remise de l’audience; |
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18 juin 2013: |
Nouvel avis d’audience fixée au 8 juillet 2013; |
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8 juillet 2013: |
Audience; |
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28 août 2013: |
Décision arbitrale |
DÉCISION
Introduction
[1] Le soussigné (ci-après « le tribunal arbitral ») a été saisi de la demande d’arbitrage des Bénéficiaires à la suite d’une décision de l’Administrateur. Celle-ci a été rendue par monsieur Yvan Gadbois, conciliateur principal au sein du Service de conciliation de l’Administrateur, en date du 13 novembre 2012.
[2] Dans sa décision, l’Administrateur mentionne que les Bénéficiaires demandent le remboursement de 5 447,77 $ soit 147,77 $ pour le déménagement, 1 500,00 $ pour l’entreposage et 3 800,00 $ pour le relogement. Leur réclamation est fondée sur les coûts qu’ils allèguent avoir payés à cause du retard de livraison de leur résidence de 133 jours. Au lieu d’être livré le 1er juillet 2011, tel qu’initialement convenu par l’Entrepreneur et les Bénéficiaires, la livraison et la réception ont effectivement eu lieu seulement le 11 novembre 2011.
[3] Dans sa décision, l’Administrateur mentionne que les montants sont appuyés de reçus pour le relogement et les frais d’entreposage et d’une facture pour les frais de déménagement. Il écrit que des copies des chèques ont aussi été remis à l’Administrateur.
[4] Dans la partie de sa décision intitulé « Analyse et décision », l’Administrateur se penche exclusivement sur la question des dates de livraison du bâtiment. Sur cette question, il écrit que les versions des parties diffèrent. Sur la copie du contrat préliminaire remise à l’Administrateur, il est mentionné que l’occupation se fera huit semaines après l’approbation du financement hypothécaire et du plan. Cependant, les Bénéficiaires prétendent que cette mention a été ajoutée sur la copie de l’Entrepreneur puisqu’elle n’apparaît pas sur leur propre copie. Quant à l’Entrepreneur, il prétend que cet ajout a été accepté par les Bénéficiaires lors des discussions qui ont précédé la signature du contrat. Après avoir relaté d’autres faits, l’Administrateur écrit qu’une nouvelle date de livraison du bâtiment ont été établie au 11 novembre 2011. Il comprend que cette nouvelle date a été acceptée par les Bénéficiaires parce que la livraison et la vente du bâtiment a effectivement eu lieu le 11 novembre 2011. De cela, il conclut qu’une nouvelle date de livraison au 11 novembre 2011 a été négociée et acceptée par les parties. Il termine son analyse en écrivant : « En conséquence, puisque la réception du bâtiment est survenue le 11 novembre 2011, l’Administrateur conclut qu’il n’y a pas eu de retard dans la livraison du bâtiment. »
Sous la rubrique « CONCLUSION » l’Administrateur écrit comme suit :
« POUR TOUS CES MOTIFS :
NE PEUT DONNER SUITE à la demande d’indemnisation pour retard de livraison soumise par les bénéficiaires »
Procédure arbitrale
[5] Les Bénéficiaires sont en désaccord avec cette décision de l’Administrateur et la portent à l’arbitrage auprès de SORECONI le 1er décembre 2012.
[6] À titre d’arbitre désigné par SORECONI, le soussigné préside à une conférence préparatoire par voie téléphonique le 15 mars 2013. La première date qui convient aux parties pour la tenue d’une audience est le 3 juin 2013.Le tribunal arbitral fixe donc l’audience à cette date au Palais de justice de Laval.
[7] Cinq jours avant cette date, monsieur Éric Sarrazin, le représentant de l’Entrepreneur demande une remise de l’audience pour une raison de santé. Une nouvelle audience est finalement fixée au 8 juillet 2013.Elle a lieu à cette date au 1010 de la Gauchetière Ouest, bureau 950, plutôt qu’au Palais de justice de Laval. Malgré le rappel du tribunal arbitral aux parties à l’effet qu’elles ont le droit de se faire représenter par avocats durant les procédures arbitrales ainsi qu’au cours de l’audience, ni l’Entrepreneur, ni les Bénéficiaires ne se sont prévalus de ce droit.
Communication des pièces
[8] Dans l’avis de convocation à l’audience, le tribunal arbitral a rappelé aux parties que tous les documents qu’elles désiraient soumettre en preuve devaient être communiqués aux autres parties et au tribunal au moins cinq jours avant la date de l’audience.
[9] L’Entrepreneur donne suite à ce rappel en communiquant aux parties et au tribunal les documents suivants :
1. La lettre de Provost Larouche, avocats sous la signature de MeRichard Larouche, datée du 19 septembre 2011 adressée à l’Entrepreneur (sans les documents y joints), et
2. La photocopie de la « Copie 3 : Plan de garantie » du Contrat préliminaire et contrat de garantie entre l’Entrepreneur et les Bénéficiaires, soit les pages 1 et 2 de ce contrat, et
3. Copie de trois courriels datés des 25 et 31 mai 2011 entre monsieur Éric Sarrazin et madame France Boulanger de la Banque Laurentienne
À l’audience, ces trois documents seront déposés en preuve comme Pièce E-1 en liasse).
[10] De plus, le procureur de l’Administrateur a envoyé par courriel, le 21 juin 2013, une demande adressée à monsieur Christian Jérôme lui demandant l’obtention de copies des documents suivants :
« Preuves d’encaissement des chèques identifiés à l’onglet 4 de notre cahier, soit celui de 1 500 $ et de 3 800 $. Un relevé de compte indiquant le retrait de ces sommes serait utile. »
La question en litige
[11] Pour les fins de la compréhension de la preuve, la question visée par cette demande d’arbitrage des Bénéficiaires est de savoir s’ils ont pu prendre réception de leur bâtiment à la date convenue avec l’Entrepreneur.
Preuve
Preuve des Bénéficiaires
Monsieur Christian Jérôme - témoin
[12] Monsieur Christian Jérôme, co-Bénéficiaire, est le premier témoin des Bénéficiaires.
[13] Il déclare que sa conjointe, madame Julie Fugère Riel (également co-Bénficiaire) et lui ont signé le contrat préliminaire standard sur le formulaire approuvé parl’Administrateur, le 24 avril 2011. Il réfère à la copie qui en bas de la page, prévoit qu’il s’agit de la « copie du prometteur-acheteur » (page 2 de la pièce A-1 en liasse). Il indique que la date d’occupation prévue à ce contrat est le 1er juillet 2011.
[14] La première visite du témoin au chantier de construction du bâtiment, en compagnie de son père, monsieur Michel Jérôme et du représentant de l’Entrepreneur, monsieur Maxime Sarrazin a eu lieu le 15 août 2011. C’est monsieur Maxime Sarrazin qui a invité le témoin à visiter le chantier quelques jours avant cette visite.
[15] Lors de cette première visite, la maison n’était pas du tout terminée. Parmi les travaux non achevés, il y avait la cheminée de nettoyage du drain français qui n’était pas bâtie et la terre de remblayage autour des fondations contenait des roches et autres débris. Lors de cette visite, le témoin a aussi déclaré à monsieur Sarrazin qu’il désirait que l’Entrepreneur lui remette un chèque de 10 000 $ à la date de la signature du contrat notarié.
[16] Lors de cette visite de chantier, le témoin mentionne que monsieur Sarrazin lui a dit qu’il avait perdu sa copie du contrat préliminaire et désirait signer un nouveau contrat. Le témoin lui a répondu qu’il possédait son propre exemplaire de ce contrat et qu’il lui en transmettrait une copie. Quelque deux semaines plus tard, selon le témoin, monsieur Maxime Sarrazin lui a indiqué au téléphone qu’il avait trouvé son exemplaire de ce contrat.
[17] Le 7 septembre 2011, la conjointe du Bénéficiaire, madame Fugère Riel envoie un courriel adressé à monsieur Maxime Sarrazin dont le première phrase se lit comme suit :
« Bonjour, Maxime
Nous avons pris notre décision par rapport à la maison et nous en sommes venus à la conclusion que nous désirons plus l’acheter vu les circonstances…»
Le courriel est signé« Julie et Christian ». (Pièce A-5)
[18] Le lendemain soit le 8 septembre 2011, ils ont reçu par huissier une lettre de mise en demeure datée du 8 septembre 2011 et signée par Éric Sarrazin, le président de l’Entrepreneur. Ce dernier nie les raisons alléguées par les Bénéficiaires pour résilier le contrat et décrit la position de l’Entrepreneur :si les Bénéficiaires persistent dans leur décision de résiliation, l’Entrepreneur reprendrait la maison et entamerait des poursuites judiciaires pour dommages et intérêts contre eux pour le non respect du contrat.
[19] « Pour mettre çaau clair », le témoin est allé voir un avocat, MeRichard Larouche.
[20] Par la suite, les Bénéficiaires contactaient l’Entrepreneur par l’entremise de MeLarouche.
[21] Le bâtiment fut terminé le 11 novembre 2011. Le même jour, une inspection pré-réception eut lieu ainsi que la signature du contrat de vente notarié entre l’Entrepreneur et les Bénéficiaires. (Pièce A-2)
[22] Le témoin déclare que l’amendement qui réfère à une autre date d’occupation de leur bâtiment existe seulement sur la copie du contrat préliminaire qui était en possession de l’Entrepreneur et qui porte en bas de la page la note « Copie 1 : vendeur » (page 1 de la pièce A-1 en liasse).
[23] Cet amendement consiste en un astérisque écrit à côté de la date du 1er juillet 2011 se rapportant à la note suivante écrite en bas de la page : « Occupation 8 semaines après approbation hypothécaire et du plan ». Le témoin déclare qu’il a personnellement vu la copie du contrat préliminaire avec cet amendement seulement le 11 novembre 2011 au bureau du notaire lors de la passation du titre de la propriété.
[24] En contre-interrogatoire, le témoin indique qu’il savait que le bâtiment ne serait pas prêt pour être occupé le 1er juillet 2011 en constatant la progression de la construction quand il passait sur la rue devant le chantier. Toutefois, devant ce constat, il a décidé de ne pas appeler l’Entrepreneur. Il a décidé de se prévaloir des modalités concernant le remboursement pour les frais de déménagement, de relogement et d’entreposage prévus par le plan de garantie.
[25] Également lors de son contre-interrogatoire, il a déclaré que la « copie du vendeur » du contrat préliminaire contenant l’amendement quant à l’occupation huit semaines après approbation hypothécaire a été annexée probablement à la lettre de son avocat MeRichard Larouche datée du 19 septembre 2011 (copie de la lettre du 19 septembre 2011 transmise au tribunal arbitral par monsieur Éric Sarrazin et produite comme pièce E-1).
[26] Il ajoute que cet amendement n’a jamais été discuté entre lui et l’Entrepreneur.
[27] En contre-interrogatoire par monsieur Éric Sarrazin pour le compte de l’Entrepreneur, le témoin explique que la « copie du vendeur » contient un deuxième amendement qui réfère au numéro du lot. Le numéro du lot amendé se lit «4626093» tandis que le numéro du lot sur la copie du contrat préliminaire du prometteur-acheteur se lit « 4626101 ». Il sait également que cette copie du vendeur du contrat préliminaire a été remise par le vendeur de l’Entrepreneur, monsieur Thomas, à l’avocat des Bénéficiaires, MeLarouche.
[28] Il ajoute qu’à part les contacts qu’il a eus avec monsieur Maxime Sarrazin lors de la première visite du chantier en août 2011, tous ses contacts avec l’Entrepreneurse sont faits par l’entremise du vendeur de ce dernier, monsieur Thomas.
[29] En ce qui concerne la période entre la première visite du chantier en août 2011 et la communication de la décision des Bénéficiaires de résilier le contrat contenue dans leur courriel du 7 septembre 2011, rien de spécial ne s’est passé pendant cette période. C’était la période de leurs vacances. Ils n’ont pas communiqué avec l’Entrepreneur et monsieur Sarrazin n’a pas communiqué avec eux.
Témoin - Madame Julie Fugère Riel
[30] Le deuxième témoin des Bénéficiaires est madame Julie Fugère Riel, conjointe de monsieur Jérôme ainsi que la co-Bénéficiaire.
[31] Elle déclare que toutes le communications entre les Bénéficiaires et l’Entrepreneur se faisaient avec monsieur Thomas, le vendeur de l’Entrepreneur. Elle n’a jamais vu le président de l’Entrepreneur, monsieur Éric Sarrazin. Elle a vu seulement monsieur Maxime Sarrazin.
[32] Elle déclare que lors de la première visite du chantier en août 2011, monsieur Maxime Sarrazin n’avait pas en sa possession le contrat préliminaire ni les annexes à ce contrat. Monsieur Sarrazin lui a confirmé qu’il avait une copie du contrat préliminaire et de ses annexes entre la première visite du chantier en août 2011 et le 7 septembre 2011.
[33] Après la réception de la mise en demeure de l’Entrepreneur du 8 septembre 2011 (pièce A-6), les Bénéficiaires sont allés voir un avocat pour connaître leurs droits. Selon le témoin, l’Entrepreneur profitait de leur ignorance. Elle réfère à la lettre du 26 septembre 2011 de MeNatasha Boivin adressée au procureur des Bénéficiaires, MeRichard Larouche (pièce A-5). Dans cette lettre, MeBoivin mentionne certaines conditions que les Bénéficiaires doivent remplir afin que l’Entrepreneur puisse livrer l’immeuble « au plus tard le 11 novembre 2011 - ou plus tôt ». Parmi ces conditions, MeBoivin énumère certains choix de matériaux. Le paragraphe en question se lit comme suit :
« Dans un deuxième temps, la détermination d’une date de fin des travaux est en fonction de choix de matériaux qui doivent être impérativement faits d’ici le 9 octobre 2011, sans faute. Vos clients ont tout en main.
Voici la liste des choix à faire :
La céramique
Les couleurs de peinture
L’essence des bois de planchers
La couleur des armoires
La couleur de la brique
La couleur du revêtement extérieur.
En considération de la réception de toutes ces informations définitives d’ici le 9 octobre 2011, notre cliente sera en mesure de livrer l’immeuble au plus tard le 11 novembre 2011 (ou plus tôt) et vos clients devront signer le formulaire de réception des travaux etpasser titre.»
[34] Le témoin affirme que tous ces choix ont déjà été faits par les Bénéficiaires dans les documents faisant partie du contrat préliminaire qu’ils ont signé.
[35] En contre-interrogatoire, le témoin a affirmé que les Bénéficiaires ont accepté les conditions prévues par MeBoivin dans sa lettre du 26 septembre 2011 car « ils n’avaient pas le choix ». Selon elle, les Bénéficiaires étaient forcés de les accepter à la suite de la mise en demeure du 8 septembre 2011 de la part de l’Entrepreneur et de l’avis de leur procureur à l’effet qu’ils ne pouvaient pas résilier le contrat préliminaire.
[36] Elle affirme que personnellement, elle n’était pas au courant du changement du numéro de lot et du changement de la date d’occupation de huit semaines après l’approbation hypothécaire qui apparaît sur la « copie du vendeur » du contrat préliminaire (page 1 de la pièce A-1 en liasse).
Monsieur Alexandre Thomas - témoin
[37] Le prochain témoin des Bénéficiaires est monsieur Alexandre Thomas. À la date du 24 avril 2011, soit celle de la signature du contrat préliminaire par les Bénéficiaires, il était le représentant des ventes de l’Entrepreneur. Il a agi à ce titre quelque deux ans. Il a terminé sa relation avec l’Entrepreneur aux alentours du 15 juillet 2011.
[38] Il explique que pendant toute cette période, il travaillait comme courtier indépendant de Remax et avait un mandat de l’Entrepreneur pour effectuer des ventes d’immeubles de ce dernier.
[39] Une semaine et demie avant la signature du contrat préliminaire en date du 24 avril 2011, les Bénéficiaires l’ont contacté afin qu’il leur trouve une maison usagée qu’ils pourraient acheter. Toutefois, le témoins leur a plutôt « vendu » l’idée d’acheter une maison neuve de l’Entrepreneur.
[40] Le formulaire du contrat préliminaire a été rempli par le témoin avant d’être signé par les Bénéficiaires.
[41] Le témoin déclare que l’amendement quant à la date d’occupation promise du 1er juillet 2011 qui prévoyait également « une occupation 8 semaines après approbation hypothécaire et du plan » a été écrit de sa main à la demande expresse de monsieur Maxime Sarrazin. Cet amendement a été ajouté après que le contrat soit signé par les Bénéficiaires le 24 avril 2011 et par monsieur Maxime Sarrazin au nom de l’Entrepreneur en date du 1er mai 2011. Le témoin spécifie que cet amendement a été fait après que la copie du prometteur-acheteur portant les signatures des Bénéficiaires et celle de monsieur Maxime Sarrazin leur ait été livrée.
[42] Il ajoute que monsieur Maxime Sarrazin ne lui a pas demandé d’informer les Bénéficiaires de cet amendement. Il ne l’a pas interdit non plus. Selon le témoin, ce n’était pas son rôle d’informer les Bénéficiaires de cet ajout.
[43] Il déclare également que les autres termes et conditions manuscrits qui apparaissent sur le contrat préliminaire (autres que l’amendement quant à la date d’occupation) ont été négociés par lui au nom de l’Entrepreneur.
[44] Il raconte que monsieur Maxime Sarrazin avait une deuxième copie de tous les documents en possession du témoin relativement au bâtiment des Bénéficiaires.
[45] Il déclare qu’un des Bénéficiaires lui a téléphoné pour lui dire que le bâtiment ne serait pas prêt pour occupation le 1er juillet 2011 et ils voulaient avoir ses conseils - que fallait-il faire? Le témoin leur a répondu que le contrat de garantie (pièce A-1 en liasse) contient des clauses, qui prévoient qu’en cas de retard de livraison, des garanties et recours sont prévus.
[46] En contre-interrogatoire, il a reconnu qu’après le 15 juillet 2011, soit après qu’il eut terminé de travailler pour l’Entrepreneur, les Bénéficiaires l’ont appelé pour se plaindre du dossier de leur bâtiment et d’exprimer leur profonde insatisfaction.
Témoin - Monsieur Michel Jérôme
[47] Monsieur Michel Jérôme était présent lors de la première visite du chantier en août 2011. Il a constaté ce qu’il qualifie de défaut de remplissage près de la fondation du bâtiment. Il a constaté que des souches et des pierres faisaient partie des matières qui ont rempli les tranchées autour des fondations. Il a indiqué à son fils, monsieur Christian Jérôme, que ceci n’était pas normal.
[48] Étant donné que le témoin rappelait à monsieur Maxime Sarrazin l’existence de certains défauts de construction, ce dernier l’a sommé de quitter le chantier, ce qu’il a fait.
Preuve de l’Administrateur
[49] L’Administrateur ne soumet aucune preuve.
Preuve de l’Entrepreneur
Témoin - Monsieur Maxime Sarrazin
[50] Monsieur Maxime Sarrazin était responsable du chantier de construction du bâtiment et représentait l’Entrepreneur.
[51] Il déclare que l’Entrepreneur a mandaté monsieur Thomas pour vendre des immeubles de l’Entrepreneur. Selon monsieur Sarrazin, les Bénéficiaires étaient des clients de monsieur Thomas.
[52] Le témoin explique qu’il a trouvé un beau terrain qui ne nécessitait pas de dynamitage et qui plaisait aux Bénéficiaires pour leur nouvelle résidence. Cependant, ce terrain n’appartenait pas à l’Entrepreneur et monsieur Thomas n’a pas réussi à le réserver pour le compte de l’Entrepreneur. Le deuxième terrain contenait des roches et des arbres et nécessitait des travaux de dynamitage. Ce terrain ne faisait pas vraiment l’affaire du co-Bénéficiaire, monsieur Jérôme. Le témoin ne connaît pas la ou les date(s) exacte(s)à laquelle (auxquelles) le changement de lotsa été effectué. Selon le témoin, monsieur Thomas avait la tâche de remplir le contrat préliminaire y compris le changement quant au numéro de lot, et de le soumettre à l’Entrepreneur.
[53] Il explique l’amendement relativement à la date d’occupation du bâtiment qui apparaît sur la copie du vendeur du contrat préliminaire.La Banque Laurentienne qui était la banque de l’Entrepreneur mais qui consentait également le prêt hypothécaire aux Bénéficiaires, l’a informé que le dossier hypothécaire était en ordre seulement le 9 juin 2011. Le témoin déclare qu’il était impossible pour l’Entrepreneur de compléter la construction entre le 9 juin 2011 et le 1er juillet 2011 et livrer l’immeuble pour le 1er juillet 2011.
[54] Le témoin déclare que l’amendement sur le contrat préliminaire apparaissait déjà sur la copie qu’il a signée le 1er mai 2011. Il ne se rappelle pas si monsieur Thomas était présent lorsqu’il a signé cette copie du contrat. Il dit que monsieur Thomas avait en sa possession une copie de ce document et qu’une deuxième copie était gardée au bureau de l’Entrepreneur.
[55] Ce n’est pas l’Entrepreneur qui envoie la copie signée du contrat préliminaire aux Bénéficiaires. C’était la tâche de monsieur Thomas de le faire.
[56] Lors de la première visite du chantier par lesBénéficiaires accompagnés de monsieur Jérôme sénior, le père de monsieur Christian Jérôme, il n’avait pas le contrat préliminaire en sa possession.
[57] Il déclare qu’il n’y a eu aucune communication entre lui et monsieur Thomas entre le 24 avril 2011 et le 1er juillet 2011 concernant le bâtiment.
[58] C’est lui qui a organisé la première visite de chantier au mois d’août 2011. Lors de cette visite, les Bénéficiaires et monsieur Jérôme sénior « étaient sur les nerfs ». Il explique que monsieur Jérôme sénior a fait des commentaires sur les déficiences de remplissage autour de la fondation et le manque de cheminée de nettoyage du drain français. Le témoin a expliqué aux Bénéficiaires que cette cheminée de nettoyage n’était pas requise étant donné que le sol était de roc et dynamité.
[59] Lors de cette visite du chantier, le bâtiment était terminéde 40%à 60% seulement. Entre cette première visite du chantier qu’il place au 12 août 2011,(plutôt qu’au 15 août comme l’a fait monsieur Christian Jérôme) et le 7 septembre 2011 qui est la date du courriel des Bénéficiaires quant à leur intention de résilier le contrat, les travaux de construction ont été ralentis mais n’ont pas été arrêtés.
[60] Après le 7 septembre 2011, ce n’est pas lui qui s’est occupé du dossier pour le compte de l’Entrepreneur mais plutôt son président, monsieur Éric Sarrazin.
[61] Lebâtiment a été complété le 11 novembre 2011 et un rapport pré-réception a été signé par l’Entrepreneur et les Bénéficiaires avec des petites corrections qui demeuraient encore à être faites.
Témoin - Monsieur Éric Sarrazin
[62] Monsieur Éric Sarrazin est le président de l’Entrepreneur.
[63] Il dit que de mémoire, l’approbation hypothécaire de la banque a été confirmé le 9 juin 2011. Il ne se rappelle pas de la date exacte et se fie sur la décision de l’Administrateur dans laquelle cette date est mentionnée.
[64] Entre la première visite du chantier qu’il situe au 12 août 2011 jusqu’au 8 septembre 2011, le témoin n’a pas eu de contact avec les Bénéficiaires.
[65] Le 8 septembre 2011, il déclare qu’il a reçu une lettre de l’avocat des Bénéficiaires, MeRichard Larouche. Cette lettre n’est pas au dossier et le témoin s’engage à en transmettre une copie au tribunal arbitral et aux autres parties.
[66] Il a reçu une deuxième lettre datée du 19 septembre 2011 de MeLarouche. (Pièce E-1). Après la réception de cette lettre, il transfère le dossier à MeNatasha Boivin, son avocate.
[67] Selon lui, les Bénéficiaires ont accepté la nouvelle date de livraison de leur bâtiment pour le 11 novembre 2011. Il fonde cette affirmation sur la lettre de MeBoivin du 26 septembre 2011 déposée en preuve comme la pièce A-7.
Prétentions des parties
[68] Les Bénéficiaires soutiennent que la date de réception du bâtiment qui avait été convenue avec l’Entrepreneur était le 1er juillet 2011, soit la date qui apparaît sur leur exemplaire du contrat préliminaire qu’ils ont signé le 24 avril 2011 et qui a été signé par l’Entrepreneur le 1er mai 2011 (page 2 de la pièce A-1 en liasse).
[69] Ils ajoutent qu’ils n’ont pas eu connaissance de l’ajout qui apparaît sur la copie du vendeur du contrat préliminaire et qui se lit : «Occupation 8 semaines après approbation hypothécaire et du plan » (page 1 de la pièce A-1, en liasse)que seulement plusieurs mois plus tard et qu’ils n’ont jamais consenti à cet ajout.
[70] La date du 11 novembre 2011 soit la date effective de la prise de livraison et de la réception du bâtiment leur a été« imposée » par les agissements de l’Entrepreneur qu’ils ont accepté seulement après avoir reçu l’opinion de leur avocat qu’ils ne pouvaient pas demander la résiliation du contrat préliminaire et de l’achat du bâtiment.
Prétention de l’Entrepreneur
[71] Selon l’Entrepreneur, la date du 1er juillet 2011 qui apparaît sur l’exemplaire du contrat préliminaire remis aux Bénéficiaires était irréaliste étant donné que l’approbation du financement bancaire des Bénéficiaires a été reçue seulement le 9 juin 2011.
[72] Il était donc normal que l’amendement « Occupation 8 semaines après approbation hypothécaire et du plan » qui apparaît sur la copie du vendeur du contrat préliminaire soit ajouté.
[73] Il ajoute que le retard additionnel après l’expiration de ces huit semaines après approbation hypothécaire par la banque des Bénéficiaires, soit la période du 12 août 2011 au 7 septembre 2012 était causé par l’inertie des Bénéficiaires. En ce qui concerne la période du 8 septembre 2011 au 11 novembre 2011, une partie de retard de livraison au cours de cette période était due au manque d’instructions claires quant à la finition du bâtiment que les Bénéficiaires ont omis de fournir à l’Entrepreneur et qu’également une partie de cette période de retard était due aux « avocasseries » entre les procureurs des Bénéficiaires et de l’Entrepreneur.
[74] Selon lui, le 11 novembre 2011 était la date de livraison et de réception du bâtiment convenue entre les parties.
[75] En ce qui concerne les deux chèques dont les copies ont été soumises par les Bénéficiaires à l’Administrateur avec leur demande de remboursement des montants impliqués, il plaide que les Bénéficiaires n’ont pas soumis de preuve de leur encaissement tel que demandé par écrit par le procureur de l’Administrateur le 21 juin 2013 et que ces chèques ont été émis par les Bénéficiaires comme paiement de factures de complaisance.
Prétentions de l’Administrateur
[76] Selon l’Administrateur, la preuve exposée autribunal arbitral appuie la décision de l’Administrateur.
[77] Selon l’Administrateur, les échanges de correspondance et pourparlers entre les procureurs des parties notamment la lettre datée du 26 septembre 2011 de MeNatasha Boivin, avocate de l’Entrepreneur à MeRichard Larouche, avocat des Bénéficiaires, dont un extrait prévoit « Qu’en considération de la réception de toutes ces informations définitives d’ici le 9 octobre 2011, notre cliente sera en mesure de livrer l’immeuble au plus tard le 11 novembre 2011 (au plus tôt) et vos clients devront signer le formulaire de réception des travaux et passer titre » démontre que les Bénéficiaires voulaient procéder à l’achat du bâtiment, qu’ils avaient des devoirs à remplir et que la maison serait livrée le 11 novembre 2011.
[78] Il ajoute qu’il y a absence de preuve que cette entente entre les avocats des parties a été refusée par les Bénéficiaires.
Analyse et décision
[79] Les dispositions pertinentes du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[1]( le « Règlement ») qui s’appliquent à cette demande d’arbitrage se lisent comme suit :
« 9. La garantie d’un plan dans le cas de manque de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles avant la réception du bâtiment doit couvrir :
1…
2…
3. le relogement, le déménagement et l’entreposage des biens du bénéficiaire dans les cas suivant :
a) Le bénéficiaire ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l’entrepreneur à moins que les acomptes ne soient remboursés;»
[80] L’Administrateur a rejeté la réclamation d’indemnisation des Bénéficiaires uniquement sur le fait que la nouvelle date de livraison du bâtiment du 11 novembre 2011 a été négociée et acceptée par les parties.
[81] Selon la preuve devant le tribunal arbitral, la première date de réception du bâtiment convenue a été le 1er juillet 2011, tel que noté sur l’exemplaire en possession des Bénéficiaires du contrat préliminaire sur lequel apparaissent les signatures des Bénéficiaires et de l’Entrepreneur. La preuve non contredite établit également que la date de réception subséquente convenue a été le 11 novembre 2011.
[82] Étant donné que les Bénéficiaires ont pu prendre et ont pris réception de leur résidence à la deuxième date convenue - est-ce que cela signifie que le plan de garantie ne couvre pas leurs frais de relogement, de déménagement et de l’entreposage selon le sous-paragraphe 9(3)(a) du Règlement? Le tribunal arbitral ne peut souscrire à une telle interprétation de ce sous-paragraphe.
[83] Selon le tribunal arbitral, dans des circonstances où la preuve révèle une date initiale de réception convenue qui est suivie d’une ou de plusieurs autre(s) date(s) de réception convenue(s) - le tribunal arbitral peut considérer les circonstances entraînant la période de retard entre la date initiale de réception et la ou les dates subséquentes de réception convenues.
[84] La preuve démontre clairement que le 1er juillet 2011, le bâtiment n’était pas en état d’être livré aux Bénéficiaires. Monsieur Maxime Sarrazin pour le compte de l’Entrepreneur reconnaît lui-même que presqu’un mois et demi plus tard notamment le 12 août 2011 (ou le 15 août, selon monsieur Christian Jérôme), lors de la première visite du chantier par les Bénéficiaires, en compagnie de monsieur Michel Jérôme sénior et de monsieur Maxime Sarrazin, le bâtiment n’était complété qu’entre 40 % et 60%.
[85] Selon la preuve soumise par l’Entrepreneur, presque toute cette période aurait été couverte par l’amendement de « 8 semaines après approbation hypothécaire » (soit du 9 juin au 8 août 2011) qui apparaît sur la copie du vendeur du contrat préliminaire.
[86] La preuve des Bénéficiaires est à l’effet qu’ils n’ont jamais approuvé ce prolongement de la date de livraison ou de réception du bâtiment. Selon monsieur Christian Jérôme, co-Bénéficiaire, il a vu cet amendement sur la copie du vendeur du contrat préliminaire seulement le 11 novembre 2011 au bureau du notaire lors de la passation de titres. Monsieur Thomas, agent d’immeuble, qui agissait dans les discussions et la rédaction du contrat préliminaire pour le compte de l’Entrepreneur a témoigné qu’il a personnellement ajouté cet amendement au contrat préliminaire sur la copie du vendeur à la demande expresse de monsieur Maxime Sarrazin et ce, après que monsieur Maxime Sarrazin eut signé ce contrat le 1er mai 2011. Monsieur Thomas a témoigné également qu’il a fait cet ajout après le 1er mai 2011 et après avoir remis aux Bénéficiaires leur copie de ce contrat, laquelle portait également la signature de monsieur Sarrazin. De plus, il a témoigné qu’il n’a pas livré aux Bénéficiaires la copie amendée du vendeur de sa propre initiative et que monsieur Maxime Sarrazin ne lui a jamais demandé de le faire.
[87] Monsieur Maxime Sarrazin a témoigné que cet amendement sur la copie du vendeur du contrat préliminaire apparaissait déjà lors de sa signature de ce contrat au nom de l’Entrepreneur, le 1er mai 2011. Il a également témoigné que selon lui, c’était à monsieur Thomas qui était à l’époque le représentant de l’Entrepreneur dans cette transaction face aux Bénéficiaires de transmettre aux Bénéficiaires la copie amendée, ce que monsieur Thomas a nié en disant que ce n’était pas son rôle de transmettre le contrat amendé aux Bénéficiaires.
[88] Selon le tribunal arbitral, la question de savoir si monsieur Thomas aurait dû ou non transmettre aux Bénéficiaires la copie amendée du contrat préliminaire n’est pas pertinente. Ce qui l’est toutefois, est de savoir si ces derniers ont approuvé cet amendement ou pas. La preuve est claire qu’ils ne l’ont pas approuvé. Ceci signifie que cette première période de retard se terminant le 8 août 2011, une date presque concomitante à la première visite du chantier par les parties du 12 août 2011, ne faisait l’objet d’une entente entre l’Entrepreneur et les Bénéficiaires.
[89] La nouvelle date de réception convenue est le 11 novembre 2011.Elle a été retenue dans la décision de l’Administrateur. Cette date n’est pas contestée par les Bénéficiaires ou l’Entrepreneur.
[90] Selon la preuve devant moi, la première fois que la date du 11 novembre 2011 est mentionnée dans les échanges entre les Bénéficiaires et l’Entrepreneur, est dans la correspondance du 26 septembre 2011 de MeNatasha Boivin, avocate de l’Entrepreneur adressée à MeRichard Larouche, procureur des Bénéficiaires (pièce A-7). Selon la preuve au dossier, cette lettre de Me Boivin a été adressée à la mauvaise adresse courriel de MeLarouche tel qu’en témoigne le courriel d’une représentante du bureau de MeBoivin adressé à MeLarouche en date du 5 octobre 2011 et qui se lit comme suit :
« MeLarouche,
Vous trouverez ci-joint copie de la lettre qui vous est transmise à la mauvaise adresse courriel le 26 septembre dernier, concernant le dossier mentionné en rubrique.
Pourriez-vous en prendre connaissance et communiquer rapidement avec MeNatasha Boivin afin de discuter du présent dossier.
Dans l’attente, nous vous prions d’agréer, MeLarouche, l’expression de nos salutations distinguées.
Roxanne Desjardins»
(pièce A-8 en liasse). Ensuite, MeLarouche écrit ceci dans son courriel du 6 octobre 2011 à 11 h 48 adressé à madame Roxanne Desjardins :
« Chère collègue,
J’avise sans délai mes clients de la teneur de votre correspondance reçue hier afin de pouvoir régler cette affaire rapidement et le suivi en sera fait cette semaine ou mardi prochain le plus tard.
Dans l’attente, veuillez recevoir mes salutations distinguées.
Richard Larouche. »
[91] Il est donc clair que la première date à laquelle les Bénéficiaires ont pu accepter la date du 11 novembre 2011 proposée par l’avocate de l’Entrepreneur, MeNatasha Boivin était le 6 octobre 2011.
[92] Les Bénéficiaires plaident qu’ils n’ont pas accepté librement cette nouvelle date de réception du 11 novembre 2011. Ils disent qu’ils ont été forcés de l’accepter à cause des menaces de poursuites de la part de l’Entrepreneur s’ils résiliaient le contrat préliminaire et de l’avis de leur avocat, MeLarouche, qu’ils n’avaient pas le droit de le faire.Le tribunal arbitral ne peut retenir cette prétention. Selon la preuve, cette nouvelle date de réception a été discutée entre les avocats des parties, a été communiquée par MeLarouche aux Bénéficiaires et a dû être acceptée par eux étant donné qu’ils se sont conformés aux conditions mentionnées par MeBoivin dans sa lettre du 26 septembre. De plus, ils n’ont jamais désavoué les négociations et ententes que leur avocat Larouche a pu avoir avec MeBoivin. Le fait que les Bénéficiaires se sentaient hautement insatisfaits de cette nouvelle date de réception - au niveau juridique n’est pas suffisant pour vicier leur consentement de l’acceptation de cette date.
[93] La prochaine question est de savoir si les Bénéficiaires, en convenant d’une nouvelle date de livraison et de réception du bâtiment, ont également renoncé ou autrement convenu avec l’Entrepreneur des modalités d’indemnisation pour le retard entre la date de livraison et de réception initiale du 1er juillet 2011 et la nouvelle date convenue du 11 novembre 2011.
[94] Aucune preuve d’une telle renonciation ou entente entre les parties n’a été soumise au tribunal arbitral.L’Entrepreneurn’a même pas soulevé la possibilité d’une telle renonciation ou l’existence d’une telle entente lors de sa plaidoirie.
[95] Au contraire, selon le témoignage de monsieur Christian Jérôme, les Bénéficiaires avaient l’intention de demander l’indemnité de relogement, de déménagement et d’entreposage à l’Entrepreneur prévue par le Règlement.
[96] En ce qui concerne la prétention de l’Entrepreneur qu’une partie du retard entre la visite du chantier par les parties en août 2011 et la nouvelle date convenue du 11 novembre 2011 est due à des Bénéficiaires et aux avocasseries entre les procureurs des parties - le tribunal arbitral ne peut retenir le retenir en absence d’une preuve à son appui.
[97] En conclusion, la preuve prépondérante devant le tribunal est que la date de réception initiale du bâtiment du 1er juillet 2011 a été retardée jusqu’au 11 novembre 2011 et que la demande d’indemnisation des Bénéficiaires pour cause de retard de réception pendant toute cette période est couverte par le plan de garantie suivant les dispositions de l’article 9(3)(a) du Règlement.
Conclusions supplémentaires
[98] Malgré le fait que dans la partie introductive de la décision de l’Administrateur intitulée « Résumé de la garantie », l’inspecteur Gadbois founit un résumé des dispositions du Règlement concernant les modalités de remboursement pour les coûts encourus par les Bénéficiaires à la suite d’un retard de livraison de leur bâtiment et qu’il reconnaît avoir reçu des Bénéficiaires des reçus pour le logement et les frais d’entreposage, une facture pour les frais de déménagement et de copies des chèques de la part de ces derniers, il n’a pas statué que les montants réclamés rencontraient les autres conditions prévues par le Règlement.
[99] De plus,les parties n’ont pas demandé au tribunal arbitral de se prononcer sur cette question.
[100] L’article 120 du Règlement prévoir que la décision arbitrale, dès qu’elle est rendue lie les parties intéressées et l’Administrateur. Elle est finale et sans appel.
[101] Selon l’article 123 du même règlement, lorsque les demandeurs sont les bénéficiaires, les coûts de l’arbitrage sont à la charge de l’administrateur, à moins que les bénéficiaires n’obtiennent gain de cause sur aucun des aspects de leur réclamation, auquel cas l’arbitre départage ces coûts. Dans la présente cause, les Bénéficiaires ont eu gain de cause sur un des aspects de leur réclamation.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ARBITRAL :
ACCUEILLEla demanded’arbitrage des Bénéficiaires et INFIRME la décision de l’Administrateur datée du 13 novembre 2012;
DÉCLAREque les Bénéficiaires n’ont pu prendre réception de leur bâtiment le 1er juillet 2011 tel que convenu avec l’Entrepreneur;
DÉCLAREqu’en convenant avec l’Entrepreneur d’une nouvelle date de réception au 11 novembre 2011, les Bénéficiaires ont conservé leur droit de réclamer le remboursement des coûts de leur déménagement, d’entreposage et de leur relogement relativement à la période entre le 2 juillet 2011 et le 11 novembre 2011 tel que prévu par les dispositions du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs;
RENVOIEle dossier de réclamation des Bénéficiaires à l’Administrateur afin qu’il y donne suite; et
DÉCLARE que les coûts de cet arbitrage sont à la charge de l’Administrateur.
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Montréal, le 28 août 2012 |
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Me ALBERT ZOLTOWSKI Arbitre / SORECONI |