TRIBUNAL D’ARBITRAGE
ARBITRAGE
RÈGLEMENT SUR
LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS
RÉSIDENTIELS NEUFS
(Chapitre B-1.1,
r. 8)
Organisme d’arbitrage autorisé
par la Régie du bâtiment
du Québec:
CENTRE CANADIEN
D’ARBITRAGE COMMERCIAL
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT
DE RIMOUSKI
No : S20-113001-NP Syndicat de copropriété du 423 rue Alcide-C.-Horth
Bénéficiaire
c.
Construction MACB Inc.
Entrepreneur
Et :
Garantie Construction Résidentielle (GCR)
Administrateur
DÉCISION
ARBITRALE
Arbitre : Roland-Yves Gagné
Pour le Bénéficiaire : Monsieur Éric Dufour Madame Isabelle Bélanger Monsieur
Luc Babin
Pour l’Entrepreneur : Madame
Manon Gamache Monsieur Marco
Bérubé
Pour l’Administrateur : Me Éric Provençal Monsieur
Martin Bérubé
Date de l’audience
: 13 avril 2021
Date de la
décision : 3 mai 2021
DESCRIPTION DES PARTIES
BÉNÉFICIAIRE
:
Syndicat
de copropriété du 423 rue Alcide-C.-Horth a/s Monsieur Éric Dufour
[...] Rimouski, Qc. [...]
ENTREPRENEUR :
Construction MACB Inc.
a/s Madame Manon
Gamache Monsieur Marco Bérubé
380, avenue du Havre Rimouski,
Qc. G5M 0B9
ADMINISTRATEUR :
Garantie Construction Résidentielle a/s Me Éric Provençal
4101 3e
étage, rue Molson Montréal, Qc. H1Y 3L1
PIÈCES
L’Administrateur a produit les pièces suivantes :
Document(s) contractuel(s)
A-1
Avis de fin de travaux
signé par l’Entrepreneur le 10 mars
2016 ;
Dénonciation(s) et réclamation(s)
A-2
En liasse, courriel du Bénéficiaire à
l’Entrepreneur daté du 13 juillet 2020 auquel sont joints :
Le formulaire de dénonciation
daté du 13 juillet 2020 ;
La fiche d’instructions d’installation de planches décoratives ;
A-3
Formulaire de réclamation signé par le Bénéficiaire
le 18 septembre 2020 ;
A-4
En liasse, courriel de l’avis de 15 jours à
l’Entrepreneur daté du 24 septembre 2020 auquel sont joints :
Le formulaire de dénonciation déjà soumis en A-2 ;
Le
formulaire de mesure à prendre par l’Entrepreneur, vierge, ainsi que la preuve de remise
par courriel à l’Entrepreneur de la même date ;
Correspondance(s)
A-5
En liasse, échange de courriels entre le Bénéficiaire
et l'Entrepreneur daté du 26, 27 et 28 juillet
ainsi que du 3 août 2020 auquel sont jointes :
2 photos ;
Autre(s) document(s) pertinent(s)
A-6
Plans ;
A-7
Certificat de localisation daté du 3 mars 2016 ;
INTRODUCTION
[1]
Le Tribunal d’arbitrage
est saisi d’une demande d’arbitrage du Bénéficiaire en vertu de l’article
351 du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs (ci-après, le Règlement) reçue par le Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC) le 30
novembre 2020 concernant une décision rendue
par l’Administrateur en date du 13 novembre 2020 et par la nomination du soussigné comme arbitre le 2 décembre 2020.
[2]
Le Bénéficiaire est un syndicat de copropriétaires.
[3]
L’avis de fin des travaux
des parties communes fixe sa date au 10 mars 2016 (pièce A-1).
[4]
Il n’y a pas eu d’inspection pré-réception des parties
communes par un professionnel
du bâtiment conjointement avec l’Entrepreneur et le Bénéficiaire, contrairement aux dispositions impératives
de l’article 33 du Règlement (et
Article 78 qui renvoie à l’Annexe II, article
13) :
33. […]
Les parties communes visées par la garantie doivent être inspectées avant leur réception. Cette inspection doit être effectuée
conjointement par l’entrepreneur, le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires
et ce dernier à partir d’une liste préétablie d’éléments à vérifier fournie
par l’administrateur.
Annexe II : L’entrepreneur s’engage: [...] 13° à effectuer
une inspection préréception conjointement avec le
bénéficiaire ou le professionnel du bâtiment
désigné par le syndicat de copropriétaires et ce dernier, selon le cas,
et ce, à l’aide de la liste
préétablie d’éléments à vérifier fournie par l’administrateur, en remettre une copie dûment remplie au professionnel
du bâtiment, au syndicat, à chaque bénéficiaire
connu et à tout nouvel acquéreur lors de la conclusion du contrat et à en transmettre, sur demande, le résultat à l’administrateur;.
[5]
La
réception des parties communes a été fixée au 24 novembre 2016, et cela n’est pas contestée, par l’Administrateur
dans sa décision du 13 novembre 2020 (pièce A-9) sur la base de l’article 25.12 du Règlement :
Dans le présent dossier, nous constatons que l’entrepreneur n’a pas
complété le formulaire d’inspection préréception, bien que ce dernier
ait été transmis aux parties
concernées lors de l’assemblée de transfert, les informations pertinentes en
1 35. Le
bénéficiaire ou l’entrepreneur, insatisfait d’une décision de l’administrateur,
doit, pour que la garantie
s’applique, soumettre le différend à l’arbitrage dans les 30 jours de la
réception par poste recommandée de la décision
de l’administrateur [...]
2 25.1. Aux fins de la présente sous-section, la
réception est présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception de l’avis
de fin de travaux si les conditions suivantes sont remplies:
1° les travaux
sont terminés;
2° le syndicat
est formé et n’est
plus sous le contrôle de l’entrepreneur;
3° l’avis de fin de travaux transmis par
l’entrepreneur au syndicat, au moment où ce dernier n’était plus contrôlé par l’entrepreneur, l’informait
de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception;
4° il s’est écoulé un délai de 6 mois depuis la
réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n’a pas reçu
les parties communes.
lien avec la réception des parties communes
devant être réalisée
par un professionnel choisi
par les copropriétaires.
[...]
Considérant qu’un avis de fin de travaux daté du 10 mars 2016 a été remis par l’entrepreneur au syndicat ainsi qu’aux
acheteurs connus le 24 mai 2016, comme en font foi les documents au dossier;
Considérant
que le syndicat n’était plus sous le contrôle de l’entrepreneur en date du 24 mai
2016;
Considérant qu’en date du 24 mai 2016, il y a eu assemblée de
transition du syndicat des copropriétaires et élection du conseil;
Considérant qu’en date du 24 mai 2016, le bâtiment
était en état de servir conformément à l’usage auquel il est destiné et pouvait être reçu;
Considérant
que le syndicat était en mesure de mandater un professionnel du bâtiment afin d’effectuer la réception des
parties communes, et ce, à compter de l’assemblée de transition du syndicat,
Considérant qu’une déclaration modificative a été inscrite
au Registre des entreprises du Québec en date
du 24 mai 2016,
Considérant qu’à la connaissance de l’administrateur, aucune réception
conforme des parties communes n’a été
effectuée par un professionnel du bâtiment dans les six (6) mois de la transition du syndicat de copropriété;
Considérant qu’il est dans l’intérêt du syndicat, de l’entrepreneur et de l’administrateur qu’une date de
réception des parties communes soit fixée; Considérant que l’administrateur juge que la réception des parties communes
n’a pas eu lieu et que la décision sera analysée en fonction de l’article 26 du Règlement sur le plan de garantie;
En
conséquence, l’administrateur fixe la réception des parties communes au 24 novembre 2016, soit six (6) mois
postérieurement à la date de l’assemblée de transition du syndicat.
[6]
Le 13 juillet 2020 (pièces A-2 et A-3) le Syndicat
Bénéficiaire dénonce ce qui suit :
1. Point - Revêtement extérieur du bâtiment mal apposé sur les quatre
facades Date de la première
observation - 01/09/2016 Description - Le revêtement Fortex double 5 exige des joints en aluminium
entre les planches et là nous avons des joints en pâtes sur les quatre façades. Le revêtement est endommagé par l’humidité et gondoler sur les quatre façades.
[7]
Le 13 novembre 2020 (pièce
A-9), l’Administrateur rejette la réclamation, statuant qu’elle ne saurait revêtir le niveau de gravité d’un
vice de construction au sens du paragraphe 5 de l’article 27 du Règlement :
Le syndicat a dénoncé dans une correspondance du 13 juillet
2020, une problématique en lien avec les joints de transition (moulures de joint)
du revêtement extérieur de
marque FORTEX (double 5), lesquels sont inadéquats sur tout le pourtour du bâtiment.
Selon le représentant du syndicat, les instructions du manufacturier
relativement aux joints de transition (moulures de joint) sont à l’effet qu’ils doivent être constitués
d’une moulure d’aluminium, et ce, tel que recommandé dans le manuel d’installation de la compagnie FORTEX, et
non consister en l’application de joints de
scellant, tel qu’effectué par l’entrepreneur lors de l’installation du
revêtement extérieur.
Lors de notre visite, nous avons été à même d’observer la détérioration
des joints entre les feuilles
du revêtement FORTEX.
L’entrepreneur
sur place a reconnu la présence d’une problématique au niveau de l’installation du revêtement, par
l’absence, contrairement aux recommandations du fabricant et tel que mentionné
au formulaire d’instructions d’installation, des moulures
de transition.
Il a indiqué être disposé à effectuer les réparations à l’endroit des planches problématiques.
L’administrateur a noté lors de sa visite, qu’une tentative de réparation a été faite aux joints de feuilles puisqu’il fut remarqué une différence de teinte entre le scellant qui fut appliqué à l’origine et
celui utilisé lors de la tentative de correction. Interrogées à ce sujet, les parties ont indiqué de part et d’autre ne pas être au courant
ou ne pas avoir été informés du moment où des correctifs auraient été effectués à l’endroit du revêtement, démontrant ainsi à l’administrateur que la découverte de la problématique est antérieure à la dénonciation faite par le représentant du syndicat de façon conforme.
En effet, l’analyse
du dossier permet à l’administrateur de constater que les représentants du syndicat ont dénoncé la situation à l’entrepreneur et à l’administrateur le ou vers le
13 juillet 2020, soit en quatrième année de garantie.
Or, l’administrateur est d’avis que la situation dénoncée par le syndicat, bien qu’elle ne rencontre pas les exigences
du manufacturier, ne saurait
revêtir le niveau de gravité
d’un vice de construction.
Analyse et
décision (point 1)
L’analyse du dossier nous permet de constater que la situation décrite
au point 1 a été découverte dans les
cinq années suivant la fin des travaux puis dénoncée par écrit dans un délai raisonnable suivant sa découverte.
Toutefois, pour être couvert par la garantie, le point 1 doit
rencontrer les critères du vice de
construction au sens du paragraphe 5 de l’article 27 du Règlement, ce qui n’est pas
le cas en l’espèce.
[...]
En
effet, la situation que dénonce le bénéficiaire ne rencontre pas le niveau de gravité
du vice de construction tel que visé par l’article 2118 du Code civil.
Dans
les circonstances, en l’absence de vice de construction, l’administrateur doit rejeter
la réclamation du bénéficiaire à l’égard du point 1.
[8]
Vu les motifs de rejet, le
Tribunal d’arbitrage a envoyé aux parties, copie du Règlement avec
son avis de convocation pour la première conférence de gestion du 12 janvier 2021.
[9]
Lors de la conférence de
gestion tenue le 2 mars 2021, et dans son procès- verbal, le Tribunal a rappelé :
[9.1] qu’il est saisi d’un recours en vertu du Règlement sur
le plan de garantie des bâtiments
résidentiels neufs, le
présent recours n’est pas un recours de
droit commun contre l’Entrepreneur mais vise à mettre en œuvre la garantie
prévue au Règlement, dont copie a été envoyée
aux parties ;
[9.2] que le
13 novembre 2020 l’Administrateur a rejeté la réclamation du Bénéficiaire alléguant :
[9.2.1] que la dénonciation écrite à
l’Administrateur a eu lieu le 13 juillet 2020, soit dans la quatrième
année après la réception
des parties communes, déterminée au 24 novembre 2016, et qu’à ce moment,
seul le vice majeur était
couvert par le plan de garantie
géré par l’Administrateur ;
[9.2.2] que la problématique dénoncée
était déjà connue par le Bénéficiaire.
PREUVE
Bénéficiaire Luc Babin
[10]
Luc Babin est ingénieur
depuis près de trente ans, spécialisé en bâtiment, reconnu par le Tribunal comme témoin
expert en cette capacité, il a produit un rapport
d’expert avec plusieurs photos daté du 9 février 2021 (son CV est joint à son rapport d’expert, pièce B-6).
[11]
Il a été mandaté le 18 janvier
2021, il a fait la visite des lieux le 8 février pour aller inspecter les dommages qui affectent le parement extérieur.
[12]
Son mandat consistait à (pièce B-6) :
visiter et inspecter l’extérieur de la copropriété sise au […] à
Rimouski ; établir l’étendue des
dommages affectant le parement extérieur du bâtiment ; étudier la cause des dommages
;
définir une intervention corrective pour corriger les problématiques affectant
le parement extérieur
;
étudier
différents documents se rapportant au bâtiment.
[13]
Il n’a pas lu la décision
de l’Administrateur du 13 novembre 2020 objet du présent arbitrage.
[14]
Ses analyses, recommandations de réparation et conclusions se lisent ainsi :
Les dommages
que nous avons observés, sur la totalité
des façades de la copropriété sise au 423, rue
Alcide-C.-Hort à Rimouski, affectent
exclusivement le parement
extérieur constitué de planches
décoratives de marque Fortex, modèle double 5. La majorité
des dommages apparaissent dans des joints verticaux entre les morceaux adjacents de revêtement extérieur.
Comme suite
à l’analyse des instructions d’installation des planches décoratives de marque Fortex (réf. annexe B), nous avons constaté que
l’entrepreneur qui a posé le parement
extérieur a omis de mettre en place des moulures de joints en aluminium et a omis de laisser un espace
de 3/8 po (9 mm) entre les extrémités de morceaux de revêtement.
Les
planches de parement extérieur se contractent ou se dilatent, suivant le taux d’humidité ou la chaleur. Ces dommages
sont exclusivement attribuables au non- respect
des spécifications du manufacturier par l’entrepreneur qui a mis en place le parement extérieur. C’est à cause de ce
phénomène que des moulures de joint en aluminium
sont nécessaires.
Dans le présent cas, les joints de scellant ne peuvent assurer
l’étanchéité entre les morceaux de bois lors de
la contraction et de la dilatation.
Il aurait donc été nécessaire que l’entrepreneur qui a posé le parement
extérieur de marque Fortex
ait respecté les spécifications du manufacturier et mis en place des moulures de joints d’espacement en
aluminium et qu’il ait laissé un espace de 3/8
po (9 mm) entre les morceaux de revêtement.
Nous excluons que les dommages
qui affectent le parement extérieur
soient attribuables à un
mouvement de la fondation ou de la structure du bâtiment. Le dommage
que nous avons observé sur toutes les façades du bâtiment est redondant et identique.
Vu la nature du dommage et de son étendue, nous recommandons que tout
le parement extérieur (brun) de
marque Fortex de type double 5 soit enlevé. Les planches qui seront enlevées ne sont pas récupérables.
Donc, tout le parement (brun) enlevé devra être remplacé
par un nouveau parement de marque Fortex
de type double
5 et devra être mis en place suivant les spécifications du manufacturier, ce
qui implique, entre autres, de mettre en place
des moulures de joints d’espacement en aluminium et de laisser un espace de 3/8 po (9 mm) entre les morceaux de revêtement.
[…] La majorité des joints entre les morceaux du revêtement sont
endommagés. L’entrepreneur qui a posé
le parement a mis du scellant aux extrémités des joints. Le manufacturier Fortex exige la mise en place de moulures de joints d’espacement et qu’un espace de 3/8 po
(9 mm) soit laissé entre les morceaux du parement. L’entrepreneur qui a mis en place le parement
extérieur n’a pas respecté les spécifications techniques d’installation du parement
extérieur du manufacturier Fortex. C’est la seule et unique cause
des dommages que nous avons identifiés sur le parement
extérieur de la copropriété.
Nous recommandons que le parement extérieur (brun) soit enlevé et
remplacé par un nouveau parement
extérieur de marque Fortex, modèle double 5, le tout, en conformité et en respect des spécifications du manufacturier.
Le parement
extérieur que nous avons observé
n’est pas récupérable. Son remplacement n’ajoutera aucune plus-value au bâtiment. (nos soulignés)
[15]
Il y a deux types de parement, de déclins, sur ce bâtiment :
[15.1] il y
en a
un qui est beige, en partie
supérieure dans les coins ; et
[15.2] il y en a un qui est brun et qui couvre la majorité de la surface,
c’est lui qui est problématique, de marque Fortex,
il n’a pas été installé selon les spécifications du manufacturier.
[16]
Les
spécifications du manufacturier pour le Fortex sont reproduites à l’annexe B de son
rapport (pièce B-6, p. 48 de 67,
3e colonne) :
4. LES INSTRUCTIONS SUIVANTES
S’APPLIQUENT AUX TROIS TYPES D’INSTALLATION a) JOINTS. Le joint vertical entre deux morceaux adjacents de revêtement doit être située au milieu d’un
mordant ou d’une latte. Laisser
un espace de 3/8’’ (9 mm) entre les morceaux de revêtement. Insérer une moulure de joint d’aluminium de couleur assortie
(nos soulignés).
[17]
Ce Fortex est problématique, la photo 8 de son rapport
montre :
[17.1] 1. il
devait y avoir des lamelles métalliques, en aluminium, entre les assemblages des extrémités du parement de
déclin, entre les abouts, il y a absence
de lamelles métalliques, au lieu de mettre des lamelles métalliques, l’Entrepreneur a mis à la place du scellant ;
[17.1.1] c’est deux bons matériaux
qui n’ont pas été agencés
correctement, le matériau Fortex demandait des joints avec des lamelles en aluminium pour permettre
la contraction et la dilatation du matériel en hiver et en été sans que ça s’endommage ;
[17.1.2] ça ouvre et ça ferme, quand ça ferme
ça rentre en compression et ça fait gauchir le matériel à de multiples
endroits c’est de même partout ;
[17.2] 2.
l’Entrepreneur devait laisser un espace de 3/8 de pouce (9mm) parce que quand il fait chaud,
quand il fait froid, il se dilate
et contracte : l’espace libre n’a pas été respecté.
[18]
La solution pour réparer
ça, ce n’est pas de mettre du scellant parce que ça continue à se contracter
et à se dilater.
[19]
On voit que des éléments de Fortex ont gauchi et en plusieurs
places le scellant
a cédé, ça va toujours
être problématique cette installation-là.
[20]
Le problème n’est pas seulement esthétique :
[20.1] premièrement
au niveau mécanique quand le parement se contracte il rentre en effort bout à bout, ils se poussent comme deux
personnes qui se poussent par les
pieds, à un moment donné ça vient à gauchir et se dilate, les joints de
scellant cèdent et ouvrent ;
[20.2] ensuite,
partout où les joints ont cédé ce sont des joints qui ont été réparés, ils ont cédé une autre fois et ça
créé de l’infiltration d’eau dans la cavité murale ;
ces
deux critères de construction, de mise en place, n’ont pas été respectés par l’Entrepreneur et la conséquence de pas les mettre, ça fait les dommages qu’on a
vus.
[21]
C’est généralisé, c’est la
totalité de l’ouvrage qui est du parement Fortex brun qui a cette problématique-là, sur la totalité
de l’immeuble on voit plusieurs éléments de planches qui ont gauchi.
[22]
A la question du Tribunal,
si on ne fait rien qu’est-ce qui va
se passer ? Il répond :
[22.1] ça va
encore aggraver la problématique de dilatation, le gauchissement, l’endommagement du parement va continuer si on fait rien ça va amplifier
:
[22.1.1] le gauchissement va augmenter sur le matériel,
le parement va continuer à s’endommager, à se
déformer, à cause de la dilatation-contraction parce que l’espacement du joint n’est pas assez large ;
[22.1.2] quand l’élément se dilate il entre en
compression, ça dégrade le bout du
parement et où c’est fendu, l’eau pénètre là, elle vient mouiller tous ces matériaux-là, c’est du bois sec,
aussitôt qu’il rentre un peu d’eau là-dedans ça gonfle les extrémités des éléments de Fortex, on voit sur la photo 54 des morceaux de bois qui s’écaillent, la peinture
s’écaille aux extrémités des éléments de bois où est le joint, on a beau les refaire,
on va les refaire dans deux ans, dans trois ans, c’est toujours un matériel
qui va être endommagé ;
[22.1.3] vu qu’il n’a pas été installé
selon les spécifications du manufacturier il
n’y a aucune garantie du manufacturier qui s’applique là-dessus.
[23]
C’est un bâtiment qui a quelques années mais tous les éléments de déclin
commencent à s’endommager et il y a de l’eau qui va s’introduire encore
dans la cavité murale.
[24]
L’eau s’infiltre déjà dans par ces interstices-là (les joints), elle déforme les extrémités
d’éléments de Fortex, après elle va s’infiltrer dans les cavités murales et elle peut amener de l’eau dans les fourrures.
[25]
S’il y a de l’eau sur les fourrures,
ils peuvent pourrir sur la cavité, il peut rentrer
un peu d’eau parce qu’il y a un espace libre, sur une fourrure, la
fourrure pourrit, les connecteurs qui
sont destinés à clouer le déclin à la fourrure à un moment donné, il n’y aura plus de capacité ça va
lâcher avec ce qu’on voit là c’est des dommages auquel on peut s’attendre, c’est
des dommages qui vont arriver.
[26]
Pour les gens qui habitent
là, c’est la dégradation accélérée de
l’enveloppe primaire du bâtiment qui est à l’extérieur ;
[26.1] il y a deux enveloppes sur le bâtiment
:
[26.1.1] l’enveloppe
primaire qui est l’enveloppe extérieure, et
[26.1.2] l’enveloppe
intérieure qui est le
pare-air ;
[26.2] toute la dégradation ici, c’est la dégradation de l’enveloppe extérieure
qui est déjà commencée.
[27]
Le parement extérieur est présentement endommagé, ça va toujours
se dégrader, et ce genre de
dommage-là ne peut pas être restauré, ça commande un remplacement.
[28]
C’est des infiltrations :
quand il vente, et à Rimouski il vente, l’eau ça dégoûte en dedans, ça va dégoûter dans la cavité
murale, pas des chaudières d’eau, ça humecte
l’extrémité des éléments de déclin ;
[28.1] c’est
une situation qui est récurrente à chaque averse, à chaque variation de température, le pire cas c’est, comme
l’hiver il est contracté, il rentre de
l’eau mais ça ne prend pas une grosse fissure pour que l’eau rentre, on a déjà une fissure, il y a des places
où ça dépasse le millimètre, c’était contracté quand il est passé parce que c’était
l’hiver.
[29]
À la question du Tribunal,
si ça peut rester ainsi 5 ou 10 ans sans remplacement ou faut-il le faire plus rapidement que ça, l’ingénieur Babin
répond que ça a commencé à gauchir et
c’est endommagé, si ça va partir au vent il ne peut pas le dire, ça peut « tougher » cinq ans mais
le dommage graduel qu’on voit là va continuer,
le parement va s’endommager, il va s’écailler, gauchir.
[30]
Il n’a pas fait de puits d’exploration « mais c’est évident »
que dans les ouvertures qui sont les extrémités de déclins, elles sont nécessairement apposées sur une fourrure, l’extrémité est installée sur une
latte, c’est clair que la latte est
exposée, par expérience, par déduction, c’est clair qu’il y a de l’eau qui sollicite la latte de bois, c’est un dommage à prévoir si rien
n’est fait.
[31]
L’eau va pénétrer dans les
interstices, elle va aller couler directement sur la latte de bois,
la fourrure qui supporte le parement
;
[31.1] si
on prend la coupe de mur, il y a le déclin, il y a une latte et après ça il y a le pare-air, quand l’eau migre
là-dessus elle coule sur le parement extérieur,
elle s’infiltre dans l’interstice, « c’est clair d’expérience, je n’ai pas fait de puits d’observation, je n’ai
rien ouvert, qu’il y a de l’eau qui s’infiltre la et
ça va aller faire pourrir la latte qui
est en dessous ».
[32]
Parce qu’il n’a pas les
morceaux d’aluminium, l’eau migre à l’intérieur et « le prochain dommage graduel qui est
nécessairement logique et mon expérience je l’ai
vu à maintes reprises » l’eau
va s’infiltrer là, elle va être stagnante et elle va faire pourrir la fourrure c’est le prochain dommage, c’est
graduel, peut-être qu’il n’a pas
commencé mais c’est sûr qu’on s’enligne là-dessus avec la dégradation qui continue.
[33]
Si
le pare-air est bien posé l’eau va rester à l’extérieur dans la cavité murale mais les fourrures,
sur lesquelles est posé le système
vont pourrir, mais
la charpente principale du bâtiment
ne sera pas endommagée, on parle de l’enveloppe extérieure du bâtiment qui va être endommagée.
[34]
À la question du Bénéficiaire, est-ce que le fait de remettre du scellant entraîne
un dommage supplémentaire, il répond ça n’a pas de conséquences mais ce n’est pas la réparation à faire parce que ça ne répare
pas le problème.
Éric Dufour
[35]
Il est un des
copropriétaires, les quatre copropriétaires sont rentrés en 2016, lui est entré le dernier en octobre
2016.
[36]
Pour le problème de
revêtement, il y a eu un message de Madame Isabelle Bélanger par courriel du 31 décembre 2016 (pièce B-5) et il y a
une réponse de l’Entrepreneur le 2 janvier 2017 qu’il allait s’en occuper ;
[36.1] on voit
sur les photos (pièces B-3 et B-4) que le revêtement avait fait une balloune, on voit à ce moment-là qu’il y
avait des problèmes avec le revêtement, mais jusqu’en 2020 on n’a pas réalisé
le problème de revêtement
parce qu’il y a deux sortes de revêtement, la partie beige où c’est permis de mettre un scellant entre
deux planches, la partie du bas ce
n’est pas permis par le fabricant mais lui, il n’est pas un spécialiste, il ne le savait pas, ignorant la différence
entre du Fortex (brun) et du CanExel (beige).
[37] Les occupants n’ont pas
constaté ou réalisé la problématique du revêtement avant la dénonciation de juillet 2020, même si sur le formulaire
c’est écrit que ça été constaté le 1er
septembre 2016,
c’est une erreur parce qu’il n’était même pas
là le 1er septembre, c’est
lui qui a complété le formulaire et il n’était
même pas sur les
lieux, il ne peut pas se l’expliquer
:
[37.1] il
affirme : « je peux vous dire honnêtement qu’on n’a jamais parlé de revêtement avant la dénonciation de
juillet 2020 ou proche quand on a décidé
de faire la dénonciation c’était vers le printemps 2020 que là on a vu que qu’il y avait des dommages au
revêtement et là on s’est dit ça n’a plus de bon sens » ;
[37.2] avant
ce moment, il n’a jamais abordé le sujet
avec l’Entrepreneur ni avec
son voisin et c’est après cette dénonciation qu’il a discuté avec son voisin.
[38]
Le scellant ajouté ne l’a pas été à sa demande.
[39]
Il a souhaité produire
une décision de l’Administrateur quant au revêtement extérieur de l’immeuble voisin mais le Tribunal lui a signalé
que chaque immeuble est différent et qu’il devait
faire sa preuve quant à son immeuble à lui, il
a d’ailleurs mandaté
un expert ingénieur à cet effet.
[40]
Il produit une soumission
pour le remplacement du revêtement (pièce B-7), c’est un montant important ça représente près de 5 % de la valeur
totale des quatre condos si on estime que chacun l’a payé à peu près 200 000$, donc 800 000$ et
ça coûterait
38 000$ pour le faire réparer (note du soussigné : 33 679$ avant taxes).
[41]
Il a aussi produit sous
B-9, les deux factures de son expert dont il demande le remboursement en
vertu du Règlement.
[42]
Le formulaire de
dénonciation du 13 juillet 2020 qui indique que la première observation est le 1er septembre 2016 est
une erreur mais comme le document est
aussi signé par la présidente du Syndicat Bénéficiaire Isabelle Bélanger, le Tribunal lui a dit qu’il avait fortement
intérêt à faire témoigner la présidente du Syndicat qui a aussi
signé le même formulaire dont il
invoque l’erreur de date.
Isabelle Bélanger
[43]
La présidente du Syndicat
Isabelle Bélanger a été rejointe
à son travail.
[44]
Elle affirme, de façon
très crédible, que la date du 1er septembre 2016 doit être une erreur de date, elle n’a pas remarqué
la date « parce que moi c’est sûr que quand
j’ai envoyé la photo elle a été prise en décembre, la première observation est en décembre 2016 quand j’ai envoyé un
courriel à Monsieur [Marco] Bérubé [l’Entrepreneur] avec la photo ».
[45]
Quant à l’ajout de scellant, c’est son voisin
qui est venu après une discussion
« pour mettre
ça propre », c’est une discussion un peu informelle de mettre du scellant pour mettre ça propre, elle ne
l’a pas demandé personnellement.
[46]
Elle ne se souvient pas
quand elle a discuté de cela avec son voisin, « je ne pense pas qu’on a fait ça dans la deuxième
année, c’est proche
de juillet 2020 ».
Entrepreneur
[47]
Les deux représentants de
l’Entrepreneur ont affirmé ne pas avoir été averti
de ce qui est réclamé par le
Bénéficiaire avant 2020, on ne leur en n’a pas parlé avant pour cet immeuble, ni un ni l’autre (des deux
représentants) n’était présent quand
des travaux correctifs ont été faits sur l’immeuble d’à côté (d’un autre syndicat
bénéficiaire), ce n’est pas l’Entrepreneur qui les a faits.
Marco Bérubé
[48]
Le courriel de décembre
2016 d’Isabelle Bélanger
n’était pas à cause du gauchissement du joint et de
l’étanchéité.
[49]
Il a fait les travaux
correctifs suite au courriel de décembre 2016, c’était une planche au-dessus de la fenêtre, à cause
du larmier elle était mal fixée, elle était décollée,
on est allé la fixer, en haut d’un larmier de fenêtre, on est allé mettre un solin de tôle pour permettre l’évacuation
de la fenêtre, on a répondu à ça, ce n’est pas
en relation avec ce dont on parle aujourd’hui.
[50]
A la question du Tribunal
pour confirmer ce qu’il a entendu : ce que vous dites c’est que ce dont on s’est plaint en 2016 ce n’est pas ce dont se plaint aujourd’hui? Il répond c’est ça, exactement.
[51]
Il ajoute que ce n’est pas
lui qui a posé les nouveaux scellants, ce n’est pas ses travailleurs, on n’a pas retourné mettre du scellant.
[52]
Les travaux sur l’immeuble voisin qui a fait l’objet
d’une décision de l’Administrateur ont été faits en 2019.
Manon Gamache
[53]
Manon Gamache a envoyé un
courriel avant l’audience le 18 décembre 2020
(pièce E-1) en réponse à la production par le Bénéficiaire du courriel
d’Isabelle Bélanger de décembre 2016 et de deux photos
prises en décembre
2016 :
Bonjour M. Gagné,
Je voulais juste
préciser, que la pièce jointe 1 et 2 jpg. est en référence à une anomalie en haut de la fenêtre du salon à
Madame Isabelle constater en 2017 et corriger immédiatement après le retour des
vacances des gars.
Cependant les 2
autres photos envoyé, sont ceux prisent par M. Dufour le 20 novembre 2020. Le constat de ces 2 photos
ont été constaté par la GCR et nous même lors de
la rencontre cet automne.
Je vous fait
parvenir la remarque afin de ne pas confondre la défectuosités constaté en 2017et corrigé à ce moment par
les nouvelles constations qui ont été fait par M. Dufour
en juillet 2020.
[54]
Ce n’est pas la même
chose, le problème a été réglé immédiatement après les vacances, son courriel de décembre 2020 c’était pour qu’on ne
confonde pas les photos prises en 2020 et les deux photos
de la fenêtre de Madame
Isabelle prises en 2016,
elles n’ont pas de rapport ensemble, elle ne voulait pas qu’il y ait de confusion.
[55]
Elle a toujours
collaboré pour acheter la paix, mais a arrêté
les discussions quand les
procédures avec la GCR ont commencé en attendant l’issue de ces procédures.
[56]
En avant du bâtiment, les
joints c’est super beau, on ne peut pas changer un parement qui est super beau, ça paraît très bien, c’est parfait,
ça n’a pas bougé, même s’il n’y a pas les lamelles
selon les spécifications du
fabricant.
[57]
On a fait le tour avec
Martin Bérubé (GCR), on voyait les joints qui avaient été réparés, ce n’était pas quelque chose qui
venait juste d’être fait, la couleur n’était
même pas pareille.
Administrateur Martin Bérubé
[58]
Martin Bérubé est
l’inspecteur-conciliateur de l’Administrateur qui a procédé à l’inspection et rédigé la décision
de l’Administrateur.
[59]
Dans sa décision rendue le
13 novembre 2020, vu l’absence d’inspection pré- réception, il a dû fixer la date de réception des travaux des
parties communes au 24 novembre
2016, elle n’est pas contestée.
[60]
Au niveau du revêtement
extérieur Fortex, il est du même avis que le témoin l’ingénieur Babin, à l’effet qu’il y a une problématique au
niveau de la méthode d’installation au niveau des joints entre les deux feuilles de Fortex, c’était
reconnu que ça n’a pas été respecté par l’Entrepreneur en installant
directement un scellant entre les deux joints et permettre
finalement que l’eau puisse s’accumuler dans les bouts au lieu
d’être évacuée.
[61]
Lors de son inspection, avec respect pour l’opinion de l’Entrepreneur à l’audience,
il a effectivement constaté qu’il y avait une problématique sur les quatre
faces au niveau du bâtiment, au niveau des joints.
[62]
Il a constaté que
l’eau s’infiltrait dans les bouts du revêtement, toutefois, il était incapable
de dire si le lattage était affecté, c’est pour cela qu’il a posé la question à savoir si l’ingénieur avait enlevé une planche, pour voir si
le lattage était affecté.
[63]
Il n’y a aucun signe
d’infiltrations d’eau à l’intérieur du bâtiment et aucun signe d’infiltrations d’eau aussi derrière le parement proprement dit.
[64]
Oui le revêtement est
endommagé mais il y avait lors de la signature de sa décision une ambiguïté à savoir qui avait rajouté du scellant,
car ni l’Entrepreneur et ni le Bénéficiaire ne pouvaient lui répondre et au niveau de la prise de conscience du problème de 2016, il constate suite au témoignage de l’Entrepreneur que ce qu’on voit au-dessus
de la fenêtre c’est vraiment
par rapport au casse-goutte,
au larmier, et la fixation du revêtement par rapport au larmier, l’expert dans son rapport
parle strictement au niveau des joints de feuille.
[65]
C’est clair qu’on est en
malfaçon vu le non-respect du manufacturier mais il n’a pas la gravité
d’un vice majeur.
[66]
À la question du Tribunal,
est-ce que pour réparer ça la seule façon c’est de tout remplacer, ça se
répare-t-il autrement qu’en remplaçant tout ? Il répond
:
[66.1] dans le
monde tout est possible mais est-ce
qu’il y a façon d’enlever et de
remettre le revêtement en apportant de nouveaux correctifs sans tenir compte de la différence de teintes et au
niveau des joints à savoir si on peut avoir encore le même matériel,
est-ce que les coûts vont être supérieurs finalement aux 38 000 $
demandés pour faire la réfection, il l’ignore ;
[66.2] c’est blanc-bonnet et bonnet-blanc (expression suggérée par le soussigné),
c’est plus de la main-d’œuvre qu’autre chose, la mobilisation de faire et refaire et de porter une attention
particulière de ne pas l’endommager si on le défait, en fin de
compte, le type de réparation, c’est peut-être pas mal « even » par
rapport aux deux, a vu de nez comme ça.
[67]
Le rajout de scellant
n’a pas causé,
ni réparé, le dommage, ça n’a pas
« renmieuté » comme on
dit chez lui.
[68]
En contre-interrogatoire,
à savoir si les infiltrations d’eau à la longue, peuvent causer éventuellement des dommages à la structure, il répond
qu’on est loin d’une situation qui
peut entraîner l’effondrement du mur, il n’est pas anormal de retrouver de l’eau derrière un revêtement
en tant que tel, ou de la condensation, parce
que l’espace qui est là entre l’intégrité du Tyvex et de la moulure, la foraine comme on l’appelle, ça permet finalement une circulation d’air derrière le revêtement, on est
loin de la situation de l’effondrement du mur à
cet endroit-là.
[69]
Il affirme que le parement
ne va pas éventuellement tomber, mais admet (« je ne suis pas capable de répondre à ça ») ne pas pouvoir répondre à
la question à savoir si les
clous vont lâcher à
force de dilatation et contraction des
planches.
PLAIDOIRIE
Bénéficiaire
[70]
La problématique dénoncée
constitue un vice majeur en vertu de l’article 2118 du Code civil auquel renvoie le paragraphe 5 de l’article 27 du Règlement et elle est
bien couverte par le Plan de garantie.
[71] Le Bénéficiaire cite la
décision rendue par notre collègue Yves Fournier, arbitre, dans l’affaire Lafrenière c. 9140-2347 Québec Inc. et Raymond Chabot Administrateur
Provisoire inc. es qualité d’administrateur de la Garantie Abritat inc.3, qui cite la Cour
d’appel4 :
[75] La Cour d’appel du Québec présentait ainsi la notion de vices de
construction : (7)5 «
Sont considérés comme vices de construction susceptibles d’engager la responsabilité quinquennale des
constructions, les défectuosités qui sont de nature à empêcher l’ouvrage de remplir sa destination ou qui
limitent, de façon majeure, l’usage normal de l’édifice. Le vice affectant
une composante permanente et importante de
celui-ci et sa présence impliquaient nécessairement des probabilités de détérioration
grave en l’absence de corrections. »
[72] Il réfère aux paragraphes cités dans la décision précédente, de la décision
rendue par notre collègue Me Jean Robert
Leblanc, arbitre, dans l’affaire
33 CCAC S18-112701-NP et al., 31 janvier 2020,
Yves Fournier, arbitre.
4 La citation
dans la décision
arbitrale citée est erronée, il s’agit plutôt
de Construction J.R.L. (1977)
Ltée
c. Zurich Compagnie d’assurances, J.E.
91-824 (C.A.), page 6.
5 même.
Syndicat de copropriété du 209 Anne-Martin et Les Constructions LGF Inc., et La Garantie
Habitation du Québec Inc.6 :
[99]
L’étanchéité des fenêtres
(Point # 5) que le Bénéficiaire considère
mal assurée et douteuse
à long terme pourrait correspondre au critère de gravité engendrant une dégradation du bâtiment, le rendant partiellement impropre à l’usage
auquel il est destiné, mettant
en péril sa solidité et causant des inconvénients
sérieux et des difficultés importantes dans l’utilisation du bâtiment. En effet, des infiltrations d’eau
récurrentes sont graves, causent des inconvénients sérieux et des difficultés importantes dans l’utilisation du bâtiment.
[100]
Il s’agit indiscutablement d’un vice de construction et de réalisation de l’ouvrage
entraînant éventuellement la perte du bâtiment au sens de l’article 2118 du C.c.Q..
[101]
En conséquence, la Garantie doit s’appliquer à la
demande du Bénéficiaire à l’égard du
Point #5.
[102]
Cependant, une difficulté majeure subsiste. Seulement une des fenêtres (salle de bain de l’unité [...]) a fait
l’objet d’une inspection et la preuve ne traite que de cette fenêtre-là.
[103]
Le Tribunal arbitral
ne saurait, dans les circonstances, ordonner à l’Administrateur de remplacer toutes les fenêtres alors que seulement
une de celles-ci souffre d’un vice de construction ou de réalisation de
l’ouvrage prouvé. En l’absence de
preuve similaire à l’égard des autres fenêtres, le Tribunal arbitral ne peut pas présumer qu’elles souffrent
toutes du même vice de construction ou de réalisation de l’ouvrage. Une inspection plus étendue est donc nécessaire.
[104]
En conséquence, le Tribunal arbitral ordonnera à
l’Administrateur de corriger le vice
de construction ou de réalisation de l’ouvrage de la fenêtre ayant fait l’objet de l’inspection de son expert et de
l’expert du Bénéficiaire(Salle de bain de l’unité [...]) et ordonnera la vérification et l’examen de toutes les
fenêtres suspectes étant entendu que
si la construction et l’installation d’une ou plusieurs d’entre elles sont similaires à celle ayant fait l’objet du
rapport du conciliateur du 18 juin
2014, l’Administrateur devra intervenir conformément à la présente
décision arbitrale.
[73]
Il se réfère aux photos
38, 42, 45 et 58 de son rapport d’expert où on remarque qu’il y a un joint entre deux planches juste le long d’une
fenêtre, alors si on se dit qu’il y a
des joints qui laissent une infiltration d’eau possible à l’arrière de la fourrure sur la planche dans le revêtement
il y a une fenêtre aussi donc à long terme
on ne sait pas ce que ça peut causer, les photos 38, 42 et 45, c’est une fenêtre mais 58 c’est un joint qui est
ouvert ça nous démontre qu’il y a possibilité
qu’il y ait une infiltration d’eau.
[74]
Une infiltration d’eau
dans un bâtiment, comme propriétaire et représentant des quatre autres occupants on est très très inquiet du long terme,
de la qualité du bâtiment et la possibilité de revendre le bâtiment entraînera une perte de montants puisqu’il faudra divulguer la problématique à tout acheteur
subséquent.
[75]
On est très inquiet des
infiltrations d’eau, c’est très dommageable à un bâtiment, ça peut occasionner des champignons, ça peut occasionner énormément de
6 CCAC S14-071601-NP, 29 juin 2015,
Me Jean Robert
Leblanc, arbitre.
problèmes,
un revêtement ça sert à quelque chose, à protéger la structure du bâtiment et on a bâtiment avec aucun
revêtement, la moitié ou les trois quarts du
revêtement a été posés inadéquatement, c’est comme son achetait une
voiture et qu’on disait la peinture
elle commence à rouiller mais ce n’est pas grave et la voiture n’aurait même pas deux ans, il ne sait pas dans 10 ans
la rouille qu’est-ce que ça va
occasionner, est-ce que ça va apporter une perte du véhicule, est-ce que la suspension va lâcher, on ne le sait
pas c’est très dur à évaluer et les conditions
climatiques que l’on connaît aujourd’hui, tout le monde est conscient qu’il mouille l’hiver, il mouille l’été,
il neige, il y a de l’eau souvent, c’est un problème qu’on est très inquiet de ça.
Entrepreneur
[76]
Il dit réitérer ce qu’il a déjà dit au cours de l’audience.
Administrateur
[77]
Quant à la valeur
des travaux correctifs qui a été discutée avec le pourcentage de valeur des condos,
il tient à souligner qu’il n’y a aucune preuve concernant une évaluation contemporaine avec l’estimé des travaux, aucune
évaluation de la valeur des condos en date d’aujourd’hui, donc aucune preuve qui permette
d’évaluer aujourd’hui un pourcentage de valeur en lien avec les résidences ;
[77.1] avec
égard, le Tribunal note qu’en 2021, le rôle d’évaluation de Rimouski est en ligne et, après consultation
pendant son délibéré, le soussigné est satisfait de l’affirmation du Bénéficiaire à l’effet d’une valeur approximative de $200,000 pour chacune des quatre unités.
[78]
Dans l’affaire Lafrenière déjà citée, au paragraphe 74, qui cite
l’article 2118 C.c.Q., il est écrit:
[74] L’article 2118 du Code civil du Québec expose ainsi la notion de
vice de construction que l’on
retrouve au Plan :
À
moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le
sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans
les cinq ans qui suivent la fin des travaux,
que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore, d’un vice du sol.
[79]
On peut clairement voir qu’il y a une notion de perte de l’ouvrage qui est essentielle dans cet article-là
[80]
Il est aussi écrit au
paragraphe 76 (note du soussigné pour les lecteurs non- juristes : l’article 1688 est l’équivalent dans l’ancien Code
civil du Bas-Canada, mais avec quelques
différences, à l’actuel article 2118 du Code Civil du Québec qui l’a
remplacé) :
[76] Il est également profitable de reprendre ce passage de Madame la juge Rousseau-Houle traitant du vice de construction
« Deux conditions
sont explicitement posées à l’article 1688 pour qu’entre en jeu la responsabilité qui y
est édictée : il doit s’agir de vice de
construction ou de sol et ce vice doit entraîner la perte totale ou partielle
de l’ouvrage.
[…]
a- Vices entraînant la perte partielle ou totale de l’ouvrage.
Selon
les termes de l’article 1688, la responsabilité quinquennale n’est engagée
que « si l’édifice
périt en tout ou en partie
». Cet article constituant une exception au principe de la libération du locateur d’ouvrage par la réception, devrait
normalement être interprété de façon stricte. Or, comme la dérogation au droit commun
provient du souci de protéger le
propriétaire à l’égard des travaux difficilement vérifiables et de la nécessité d’assurer au public une
protection efficace, nos tribunaux n’ont
jamais appliqué l’article 1688 à la lettre et n’ont pas exigé que les vices du sol ou de construction produisent
des effets aussi radicaux. Ils ont au contraire reconnu que les termes «
périt en tout ou en partie » ne sont
pas limitatifs et comprennent les vices compromettant la solidité de l’édifice
et les défectuosités graves qui entraînent les inconvénients sérieux. [Audet c. Guérard et Guérin,
(1912) 42 C.S. 14, p. 18. Par ces mots
la loi ne comprend pas seulement la démolition ou perte totale ou partielle de l’édifice, mais elle
comprend les défectuosités, le manque de
solidité des travaux
et les vices de construction; Gauthier c. Séguin
(1969) B.R. 913. Le terme
périr doit être interprété de manière à comprendre tout dommage sérieux
aux gros ouvrages
d’un édifice; Donolo Inc. c. Saint-Michel Realties Inc.,
(1971) C.A. 536. Ces mots ne sont
pas limitatifs mais comprennent les défectuosités graves qui entraînent les inconvénients sérieux ou
un danger sérieux que l’édifice s’écroule en tout ou en partie.]
Le champ d’application de la garantie
quinquennale n’est donc pas restreint aux désordres qui entraînent la
ruine effective des ouvrages. De telles hypothèses sont d’ailleurs
relativement peu fréquentes car, lorsque la
gravité des vices est susceptible de provoquer la ruine, l’effondrement de l’ouvrage se produit généralement en
cours de construction et c’est alors
la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur et de l’architecte qui peut être mise en cause. Il suffit pour engager
la responsabilité quinquennale des constructeurs que le danger de ruine soit imminent, voir latent. La simple menace de ruine
d’un ouvrage constitue déjà un préjudice
né et actuel, car l’ouvrage qui menace ruine perd une grande partie de sa valeur marchande et de son
utilité. De même, une ruine simplement partielle est suffisante
lorsque, par suite des vices affectant les
parties maîtresses de l’ouvrage, il y a menace d’effondrement ou fléchissement de certaines parties
de l’immeuble ou simplement des
fissures importantes pouvant
causer la perte de composantes essentielles du
bâtiment. (Je souligne)
[81]
« Le terme périr
doit être interprété de manière à comprendre tout dommage sérieux aux gros ouvrages
d’un édifice »… « lorsque, par suite des vices affectant les parties maîtresses de l’ouvrage, » donc c’est quand même majeur, même si c’est partiel ou potentiel, on
parle quand même de quelque chose d’important, une menace d’effondrement ou de fléchissement de certaines
parties de l’immeuble, il y a une notion d’importance en matière d’impact
que ça a sur l’immeuble.
[82]
Aussi citée dans l’affaire
Lafrenière :
[96] Le soussigné souscrit aux propos de Me Michel A. Jeanniot, lequel
écrivait dans l’affaire Martin et Colé c. Construction
Fasma 2011 Inc. et Garantie Qualité Habitation.
[27] Nous savons que la notion de « perte »
doit recevoir une interprétation
large et s’il y a démonstration que le défaut de construction risque de nuire à la solidité et à
l’utilité du bâtiment donc, une perte potentielle.
(Je souligne)
[83]
Dans l’autre affaire
citée, il y avait une preuve d’infiltration et on parlait de mettre en péril
sa solidité.
[84]
Il y a minimalement une
différence entre un vice majeur et un vice caché sinon pourquoi y aurait-il
une différence :
[84.1]
avec égard, pour le lecteur non-juriste, le Tribunal rappelle qu’il peut
y avoir chevauchement entre un vice caché et
un vice majeur7.
[85]
L’expert du Bénéficiaire a parlé de problème esthétique, de problèmes mécaniques de dilatation et de joints qui
cèdent et de joints qui fendent étant donné
une installation déficiente au niveau des joints mais on n’a pas de preuve d’une problématique quant à l’intégrité de
l’immeuble, on a une preuve quant à l’intégrité
du parement potentiellement, mais pas par rapport à ce qui se trouve en-dessous au niveau du pare-air, au
niveau des solives, on a aucune preuve à ce niveau-là.
[86]
Donc on suppose une
problématique, on n’a pas de preuve aujourd’hui quant à l’intégrité de l’immeuble même si on ne nie pas le fait qu’il y
a un problème avec le parement.
[87]
Il cite
l’arrêt de la Cour d’appel dans Construction GMR inc. c.
Syndicat des copropriétaires du 521 de Cannes
à Gatineau8 :
La qualification à titre
de perte de l’immeuble
[5]
Les appelantes soutiennent que l’absence d’infiltration d’eau pendant de nombreuses
années fait en sorte que le problème identifié ne peut être traité comme une perte de l’immeuble au sens de
l’article 2118 C.c.Q. et aurait plutôt dû être qualifié de malfaçon au sens de l’article 2120 C.c.Q.
[6]
Il est bien établi, et la Cour l’a rappelé
à quelques occasions, qu’une défectuosité grave entraînant des inconvénients sérieux
et rendant l’ouvrage
impropre à son usage
constitue une perte[2]9.
7 [157] Bien sûr, les concepts de vice caché,
d’une part, et de vice de construction ou de vice de réalisation de l’ouvrage, d’autre part, présentent certaines
différences. Toutefois, celles-ci n’empêchent
pas le chevauchement dans certains cas de figure ; SNC-Lavalin
inc. (Terratech inc. et SNC-Lavalin Environnement inc.) c.
Deguise 2020 QCCA 495.
8 2018 QCCA 129.
[7]
Les auteurs Baudouin, Deslauriers et Moore font un
rapprochement entre la notion de perte
et celle de vice et enseignent :
[…]
que le défaut reproché, pour constituer une perte, doit être un défaut sérieux qui compromette la solidité de l’ouvrage
et entraîne le risque de le voir s’écrouler, s’affaisser, s’enfoncer ou tomber en tout
ou en partie.[3]10
[8]
Ils ajoutent que
la jurisprudence a donné une
définition large à la notion de perte :
La jurisprudence a
donné une interprétation large à la notion de perte en l’appréciant par rapport
à la destination et à l’utilisation prospective de l’ouvrage. Constitue
donc une perte, toute défectuosité grave qui entraîne un inconvénient sérieux et rend l’ouvrage
impropre à sa destination. En d’autres termes, le défaut qui, en raison de sa gravité, limite substantiellement l’utilisation normale de l’ouvrage
entraîne une perte qui autorise la mise en œuvre du régime.[4]11 [Soulignements ajoutés;
renvois omis]
[9]
Les auteurs Baudouin,
Deslauriers et Moore, quant à eux, apportent
les distinctions suivantes
entre la notion de « perte » prévue à l’article 2118 C.c.Q. et celle de
« malfaçon » prévue à l’article 2120 C.c.Q.:
2-323 - Distinction
- Le législateur, reprenant l’acquis jurisprudentiel,
sépare donc tout d’abord
clairement les vices de construction graves de l’article 2118 C.c. et les simples malfaçons, défauts ne mettant pas en
jeu la perte partielle ou totale
de l’ouvrage. Il s’adapte ainsi à la réalité de la construction moderne, en codifiant un usage qui se
trouve presque systématiquement reconnu par tous les contrats de construction. Cette garantie contre les malfaçons ne revêt pas un caractère
d’ordre public, comme c’est le cas pour les
vices graves. Celles-ci, en effet, ne sont pas, en principe, susceptibles de créer un danger sérieux pour la sécurité
publique. Les Commentaires
du ministre révèlent
d’ailleurs que la règle de l’article 2120 C.c. a plutôt pour objet d’assurer la conformité de
l’ouvrage aux stipulations contractuelles liant les parties et l’absence de défauts affectant
l’ouvrage en général.
La responsabilité qui en découle
apparaît donc comme la sanction
d’une mauvaise exécution des
travaux, exécution qui ne revêt cependant pas un caractère de gravité permettant d’entraîner une responsabilité
plus lourde sous l’article
2118 C.c.[5]12 [Soulignements ajoutés;
renvois omis]
[10]
De plus, la menace de destruction éventuelle de
l’immeuble est suffisante pour engager
la responsabilité de l’entrepreneur, car « la menace d’une perte potentielle aura
pour conséquence de rendre l’immeuble impropre à l’usage
auquel on le
9 [2] Gauthier c. Séguin, [1969] B.R. 913; Construction J.R.L. (1977) ltée c. Zurich Compagnie d’assurances, J.E. 91-824 (C.A.); Entrepôt
international Québec s.e.c. c. Protection incendie de la Capitale inc., 2014 QCCA 617.
10 [3] Jean-Louis Baudouin,
Patrice Deslauriers et Benoit Moore,
Responsabilité civile, vol. 2, 8e éd., Cowansville, Éditions
Yvon Blais, 2014, p. 317, paragr.
2-283.
11 [4] Ibid., p. 318, paragr. 2-284.
12 [5] J.-L.
Baudouin, P. Deslauriers et B. Moore,
supra, note 3, p. 338.
destine et à entraîner une diminution importante de sa valeur marchande
»[6]13. Conséquemment, il
n’est pas nécessaire que la perte se soit concrétisée et il est suffisant « de démontrer que l’état de
l’ouvrage permet de croire que celle-ci se produira dans l’avenir, si aucun remède n’est apporté »[7]14.
[11]
Ainsi, le juge de première instance doit apprécier
la preuve et déterminer s’il estime que la défectuosité est suffisamment grave pour rendre
l’immeuble impropre à son
usage[8]15.
[88]
Il souligne l’extrait
suivant : « Constitue donc une perte, toute défectuosité grave qui entraîne un inconvénient sérieux
et rend l’ouvrage impropre à sa destination » mais il ne faut jamais
oublier le contexte de ce type d’allégation,
c’est-à-dire que les auteurs cités parlent au paragraphe précédent
« qui compromette la solidité
de l’ouvrage et entraîne le risque de le voir s’écrouler, s’affaisser, s’enfoncer ou tomber en tout ou en partie
» et
« les simples malfaçons, défauts ne mettant
pas en jeu la perte partielle ou totale de l’ouvrage ».
[89]
Rien n’indique
selon la preuve que le parement ne fait pas son travail
présentement, on ne met pas en jeu la malfaçon ni l’entretien inadéquat
d’avoir rajouté du scellant, rien ne
met en jeu la perte partielle ou totale de l’ouvrage, il existe une membrane de protection derrière le parement qui
protège encore l’immeuble.
[90]
On est en face d’une
problématique avec un parement qui est inadéquat mais qui ne met pas en
jeu l’immeuble.
[91]
Pour toute cette raison il demande le rejet de la demande d’arbitrage.
DÉCISION
[92]
Vu la preuve, y compris la
preuve produite par l’expert Luc Babin, ingénieur, le Tribunal d’arbitrage n’a d’autres choix que de rejeter la
demande d’arbitrage du Bénéficiaire, pour les
motifs qui suivent.
[93]
En passant au crible tous
les éléments de la preuve, il est impossible pour le soussigné d’accueillir la demande d’arbitrage ; la Cour d’appel
écrit dans Boiler Inspection and Insurance Company
of Canada c. Moody Industries Inc.16 :
B. Fardeau de preuve
[57] La première juge a attentivement examiné les divers éléments de
preuve, à la fois de nature profane
et technique, pour déterminer où se situe la vérité. Cette vérité demeure
relative plutôt qu'absolue, sans avoir à atteindre un niveau de
13 [6] Vincent Karim, Contrats
d’entreprise, contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, 3e éd., Wilson & Lafleur, 2015, p. 533. Voir: Boudreau c. Association provincial des constructeurs d’habitation du Québec Inc., [1999] R.D.I.
706 (C.Q.).
14 [7] J.-L. Baudouin, P. Deslauriers et B. Moore, supra, note 4, p. 320, paragr. 2-285; Olivier F.
Kott et Claudine Roy, La
construction au Québec : perspectives juridiques, Montréal, Wilson & Lafleur, 1998, p. 434.
15 [8] Installations GMR inc. c. Pointe-Claire (Ville de), 2015 QCCA 1521, paragr.
9.
16 2006 QCCA 887.
certitude, puisque s'applique la norme de la prépondérance de preuve fondée sur la probabilité (art. 2804 C.c.Q.),
soit celle qui rend l'existence d'un fait plus probable que son
inexistence, laquelle excède
la simple possibilité.
« Lorsque
la preuve offerte
de part et d'autre est contradictoire, le juge ne doit
pas s'empresser de faire succomber celui sur qui reposait la charge de la preuve mais il doit chercher d'abord à
découvrir où se situe la vérité en passant au crible tous les
éléments de conviction qui lui ont été fournis et c'est seulement lorsque cet examen
s'avère infructueux qu'il doit décider en fonction de la charge de
la preuve. »
La couverture du Plan de garantie
[94]
Le présent recours n’est
pas un recours contre l’Entrepreneur en vertu du droit commun mais contre
l’Administrateur du plan de garantie
en vertu du Règlement.
[95]
D’une part, cette couverture varie dans le temps, selon le moment de la découverte
(ou première manifestation significative) de la problématique, parfois par rapport à la date de réception des
travaux des parties communes (malfaçon, vice caché),
parfois par rapport à la date de la
fin des travaux (vice majeur).
[96]
D’autre part, le Bénéficiaire a l’obligation de dénoncer par écrit ce qu’il découvre
« dans un délai
raisonnable ».
[97]
Contrairement à son obligation selon le Règlement, l’Entrepreneur n’a pas procédé à une inspection pré-réception des
parties communes et l’Administrateur a
fixé la date de la réception des travaux des parties communes au 24 novembre 2016, alors que la date de
la fin des travaux est le 10 mars 2016.
[98]
L’article 27 du Règlement détermine la couverture du plan de garantie
(extraits pertinents) :
27. La
garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles
après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir: [...]
3° la réparation
des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes
dans l’année qui suit la réception, visées aux
articles 2113 et 2120 du Code civil
et dénoncées, par écrit, à l’entrepreneur et à
l’administrateur dans un délai raisonnable de la découverte des malfaçons;
4° la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découverts
dans les 3 ans suivant la réception
et dénoncés,
par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil;
5° la réparation
des vices de conception, de
construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l’article
2118 du Code civil, qui
apparaissent dans les 5 ans suivant
la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu’il
n’y a pas de parties communes faisant
partie du bâtiment, de la partie privative et
dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un
délai raisonnable de la découverte
ou survenance du vice ou, en
cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première
manifestation significative;
La date de la découverte
[99]
À l’audience, le
représentant du Bénéficiaire affirme que c’est au printemps 2020 que le Syndicat
a constaté pour la première
fois le vice allégué et que le formulaire
de dénonciation, qu’il a rédigé lui-même, est erroné quant à sa date de découverte du 1er septembre 2016,
d’ailleurs, il n’était même pas occupant des
lieux.
[100]
D’une part, la lecture de
l’article 27 du Règlement montre
que la couverture pour malfaçon
expirait le 24 novembre 2017, celle pour vice caché expirait le 24 novembre
2019, ne reste donc au printemps 2020, moment allégué
de la découverte, que la couverture pour vice majeur
sous l’article 2118 C.c.Q.
[101]
D’autre
part, le formulaire de dénonciation du 13 juillet 2020 (pièce A-2) indique comme date
de découverte le 1er septembre 2016 :
1. Point - Revêtement extérieur du bâtiment mal apposé sur les quatre
facades Date de la première
observation - 01/09/2016
Description - Le revêtement Fortex double 5 exige des joints en aluminium
entre les planches et là nous avons des joints en pâtes sur les quatre façades. Le revêtement est endommagé par l’humidité et gondoler
sur les quatre façades.
[102]
Le Tribunal d’arbitrage
conclut de la preuve que la date de la découverte de la réclamation sur les joints en aluminium et l’espacement est bien
au printemps 2020 pour les
motifs suivants.
[103]
D’abord, le Tribunal
d’arbitrage établit par le Règlement a le pouvoir d’apporter à chacun une aide équitable et impartiale, de façon à faire apparaître le droit et d’en assurer la sanction.
[104]
Dans le Centre canadien
d'arbitrage commercial c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc, la Cour d’appel écrit17
[17] La Loi
sur le bâtiment et le Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels
neufs ont prévu un ensemble
de mécanismes qui sont censés
favoriser, à peu de frais, et de manière expéditive, la résolution des différends découlant d’un Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[105]
Pour cette
raison, le Tribunal a fait remarquer au témoin Dufour qu’il n’était pas le seul à avoir signé le formulaire
indiquant la date de découverte du 1er septembre 2016, et qu’il avait été aussi signé par la présidente du
Syndicat ; cette dernière a été
rejointe à son travail
pour témoigner sur cette date.
[106]
La présidente du
Bénéficiaire a témoigné de façon très crédible que la date du 1er septembre 2016 était une erreur et que sa première
dénonciation à l’Entrepreneur l’a été en décembre 2016, cela concernait un problème au- dessous
de sa fenêtre du salon, tout le revêtement extérieur était bombé, ce n’était
pas pour les joints en aluminium.
17 2005 QCCA 728 (19 août 2005) (Pierrette
Rayle, j.c.a.) ; au même effet : Consortium M.R. Canada Ltée c. Office municipal
d’habitation de Montréal 2013 QCCA 1211 ; Garantie habitation du Québec inc.
c. Lebire
J.E. 2002-1514 (Hon. juge Jacques
Dufresne).
[107]
Pour sa part, la
représentante de l’Entrepreneur a informé le Tribunal avant l’audience, avec les autres parties en
c.c., et elle l’a répété à l’audience, que la
dénonciation de décembre
2016 ne portait nullement sur l’objet du présent arbitrage.
[108]
La présidente du Syndicat
a corroboré que c’est peu avant juillet 2020 que le Syndicat Bénéficiaire a découvert ce problème qui s’est manifesté
de façon graduelle, vu l’absence de joints métalliques.
[109]
La preuve démontre qu’à
l’évidence la dénonciation de décembre 2016 n’est pas la première
observation de ce qui a été dénoncée
en juillet 2020.
[110]
Ce qui suit n’a pas été
soulevé à l’audience mais constaté pendant le délibéré : la découverte du problème en septembre 2016 serait plutôt la découverte du problème sur
l’immeuble voisin par un autre syndicat bénéficiaire comme on peut le voir à la décision de l’Administrateur
du 7 novembre 2018 sur l’immeuble voisin (pièce
B-8).
[111]
Le Tribunal ne considère
pas pertinente l’affirmation de la représentante de l’Entrepreneur
à l’effet que le Syndicat Bénéficiaire avait sûrement vu les travaux correctifs apportés à l’immeuble voisin en 2019.
[112]
En plus du fait que c’est une supposition de sa part puisqu’elle n’était
pas présente, la décision de
l’Administrateur sur l’immeuble voisin contient une trame narrative à l’effet qu’en 2016, une
inspection avait entraîné la découverte de la
problématique, que dès 2017, ce problème a été dénoncé par le Syndicat
de l’immeuble voisin à l’Entrepreneur et en 2018 à l’Administrateur- le Tribunal conclut que ces évènements n’ont pas été
portés à la connaissance du Syndicat Bénéficiaire dans le
présent dossier.
[113]
Vu la preuve, soit le témoignage des deux témoins
Dufour et Bélanger,
le Tribunal conclut que la
problématique a été découverte sur ce bâtiment par le Syndicat Bénéficiaire au printemps 2020, que sa dénonciation en
juillet 2020 l’a été dans un délai raisonnable, et que la problématique est découverte et dénoncée
à l’intérieur de la période de couverture de Plan de garantie pour vice majeur.
[114] L’article 27(5) du Règlement renvoie à l’article 2118 du Code civil du
Québec ; [114.1]la Cour d’appel fait sienne dans l’arrêt récent SNC-Lavalin inc. (Terratech
inc.
et SNC-Lavalin Environnement inc.) c. Deguise18 les conditions d’application suivantes :
[148] Devant notre Cour, tous [...] en conviennent, l’affaire
relève au premier chef de l’application des
dispositions du Code portant sur les contrats d’entreprise. Relativement à la responsabilité découlant
de l’article 2118 C.c.Q., le juge en décrit adéquatement les conditions d’application. Il s’exprime ainsi :
[791] Quatre éléments sont essentiels pour que la présomption de responsabilité s’applique, soit :
18 2020 QCCA
495.
a. ouvrage immobilier;
b. la présence d’une perte totale
ou partielle d’ouvrage ou à tout le moins une menace de perte;
c. La perte doit être due, soit :
1.
vice de conception;
2.
vice de construction;
3.
vice de réalisation;
4.
vice du sol.
d. la perte doit survenir dans les cinq ans.
[114.2]Baudouin, juge de la Cour d’appel du Québec, écrit, quant aux conditions d’application de 2118 C.C.Q.19 :
2-273. Extension. La jurisprudence a donné une interprétation large à
la notion de perte en l’appréciant
par rapport à la destination et à l’utilisation prospective de l’ouvrage. Constitue donc une perte, toute
défectuosité grave qui entraîne un
inconvénient sérieux et rend l’ouvrage impropre à sa destination. En d’autres termes, le défaut qui, en raison de
sa gravité, limite substantiellement l’utilisation normale de l’ouvrage entraîne
une perte qui autorise la mise en œuvre du régime […] (p. 257, 258)
2-274. Perte partielle. En cas de perte partielle, la jurisprudence, en pratique,
se montre relativement sévère. Elle exige que celle-ci soit grave et sérieuse et refuse de considérer comme rentrant dans cette catégorie de simples dégradations mineures
qui ne compromettent ni la solidité
globale de l’ouvrage, ni la solidité
d’une partie importante de celui-ci, ni son utilisation normale ou sa destination.
[114.3]la Cour d’appel écrit dans Silon
Supérieur (1993) Inc. c. Ferme Kaech & Fils20 :
[26] En l'espèce, pour bénéficier de cette présomption, l'intimée devait démontrer par prépondérance de preuve qu’il y a eu perte de l'ouvrage
et que
celle-ci résultait d'un vice de
construction […] ;
Le
vice de construction sous l’article 2118 C.c.Q.
[115]
Chaque cas est un cas
d’espèce et avant de citer les motifs d’une décision rendue par nos prédécesseurs ou par la Cour d’appel, il faut
regarder quelles ont été les faits qui ont amené à cette
décision.
[116]
Contrairement à l’immeuble voisin -
[116.1] pour lequel un autre syndicat a découvert la
problématique pendant la période de couverture pour malfaçon, et a dénoncé la problématique dans un délai
raisonnable, et pour lequel, l’Administrateur a rendu une
19 Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, 7e éd., Cowansville, Yvon Blais Volume
II - La Responsabilité professionnelle.
20 2004 CanLII 13319, cité par Office Municipal
d’Habitation de Montréal,
c. Consortium M.R. Canada Ltée
et La Garantie Abritat CCAC S13-031503-NP, 15 mai 2015, Me
Jean-Philippe Ewart, arbitre.
décision accueillant la dénonciation, affirmant
qu’il y a bel et bien, malfaçon,
la problématique du présent bâtiment
n’a été découverte que pendant
la couverture pour vice de
construction entraînant la perte totale ou partielle du bâtiment.
[117]
Il n’est pas question ici
des murs eux-mêmes, mais du revêtement extérieur et même d’une partie de ce revêtement, celui qui est en Fortex.
[118]
Le Bénéficiaire a prouvé :
[118.1]le vice de construction au revêtement extérieur
Fortex, soit l’absence de lamelles métalliques posées et d’un espacement de 9mm, à la place, on a mis les bouts ensemble avec du
scellant, et l’effet de la dilation et contraction a causé des fissures,
du gauchissement (gondolement) ;
[118.1.1] autant l’ingénieur Babin que
l’inspecteur-conciliateur Bérubé ont admis que les spécifications n’ont pas été suivies
;
[118.2]que les quatre
façades sont affectées
par la problématique ;
[118.2.1] autant l’ingénieur Babin que
l’inspecteur-conciliateur Bérubé ont admis ce fait, et le Tribunal rejette,
avec égard, le témoignage de l’Entrepreneur à l’effet que la partie avant n’aurait pas besoin de travaux correctifs
parce qu’elle « est bien belle ».
[119]
Toutefois, le Bénéficiaire devait aussi prouver
que cette problématique allait causer la
perte totale ou partielle du bâtiment en vertu de l’article 2118 C.c.Q., auquel renvoie le Règlement, cette preuve est absente et pour cette
raison, le Tribunal ne peut
accueillir sa demande d’arbitrage.
[120]
Lors de la conférence de gestion, le Tribunal soussigné, en réponse au Bénéficiaire qui disait que l’Administrateur avait accueilli la réclamation pour l’immeuble voisin, a affirmé que normalement, les réclamations sous l’article 2118 C.c.Q. était accompagné d’un rapport
d’expert à l’effet qu’il y aurait une perte
du bâtiment et que la décision de 2018 pour un immeuble voisin n’allait pas nécessairement l’aider.
[121]
Le soussigné a d’ailleurs
rédigé le procès-verbal de la conférence de gestion en indiquant clairement que l’Administrateur avait rejeté la
présente réclamation en statuant qu’il n’y
avait pas de vice majeur qui était le seul encore
couvert.
[122]
Le Bénéficiaire a produit
un rapport d’expert
d’un ingénieur d’expérience.
[123]
Cet ingénieur a affirmé à
l’audience ne pas avoir lu la décision de l’Administrateur dans ce
dossier.
[124]
Il y a absence
d’allégation d’une perte du bâtiment dans son rapport d’expert (pièce B-6), qui indique en toutes lettres
que « Les
dommages que nous avons observés, sur
la totalité des façades de la copropriété sise au 423, rue Alcide-C.- Hort à
Rimouski, affectent exclusivement le parement
extérieur ».
[125]
Le Tribunal d’arbitrage
lui a posé des questions sur les dommages présents et à venir vu le vice de construction, pour s’assurer d’avoir bien
compris le sens du rapport ; le témoin a
répondu :
Si le pare-air est bien posé
l’eau va rester à l’extérieur dans la cavité murale mais
les fourrures sur lesquelles est posé le système vont pourrir mais la charpente
principale du bâtiment
ne sera pas endommagée, on parle de l’enveloppe extérieure du
bâtiment qui va être endommagée
c’est la dégradation accélérée de
l’enveloppe primaire du bâtiment
qui est à l’extérieur ; il
y a deux enveloppes sur le bâtiment l’enveloppe primaire qui est l’enveloppe extérieure et l’enveloppe intérieure qui est le pare-air,
toute la dégradation ici c’est la dégradation de l’enveloppe extérieure qui est déjà commencée.
[126]
En aucun moment, le témoin expert
a répondu ou produit des éléments de preuve que selon la balance des probabilités, l’enveloppe intérieure, la charpente, la structure, le bâtiment était
mis en péril de perte ou perte potentielle totale
ou partielle de façon à ce que le Tribunal puisse conclure à l’application de l’article
2118 C.c.Q.
[127]
À l’audience le
représentant du Bénéficiaire a insisté pour lire des extraits de la décision
de l’Administrateur du 7 novembre
2018 sur l’immeuble voisin (reconnaissance
de la malfaçon, tout comme l’a reconnu l’inspecteur-conciliateur pour le bâtiment objet du présent
arbitrage) mais le soussigné lui a rappelé avec égard qu’il devait
plutôt faire la preuve
concernant son propre
immeuble.
[128]
Sans vouloir écrire ici un
traité complet en la matière en rapportant toutes les décisions de nos prédécesseurs rendues
en vertu du Règlement, ces derniers
ont conclu différemment, selon que la preuve de perte totale ou
partielle du bâtiment a été produite ou non, puisque
c’est cela que doit prouver
ce qui l’allègue.
[129]
Par
exemple, dans l’affaire SDC du 1274 Gilford, Montréal
Anouk Fournier c. 153642 Canada Inc. c. Garantie
des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ21, notre confrère,
Me Michel A. Jeanniot, écrit :
[9]
Ce que je retiens du témoignage et des rapports de Monsieur Vathis est que de son opinion la cause de ses
constations est (de façon générale) le manque
d’imperméabilité d’enveloppe. Le
problème du bâtiment, nous dit-il, est le manque
d’étanchéité de l’enveloppe a l’environnement (l’air et l’eau s’infiltre de façon
généralisée entre la coquille externe
et l’enveloppe interne).
[...] [33] Il n’y a pas eu de preuve que l’immeuble est devenu non sécuritaire en raison de vices ou encore qu’il y
ait danger d’écroulement de certaines parties.
[34]
Il est plus que possible
que si certains travaux de correctifs ne sont pas adressés, les façades extérieures périront de façon prématurée.
21 SORECONI : 070507001, 14 mars 2008, Me Michel A. Jeanniot, arbitre.
[35]
J’accepte la position
qu’une réfection de l’enveloppe extérieure a des conséquences, que ces conséquences sont possiblement lourdes
et très coûteuses. L’inconvénient
est que le coût ne constitue pas le seul élément pour qualifier un vice de majeur au sens de la doctrine et de la jurisprudence
qui m’est connue. Il est vrai qu’une importante infiltration d’eau
récurrente à court ou moyen terme
créera des problèmes importants de moisissure apte à rendre le bâtiment impropre à l’usage auquel il est
destiné mais cette démonstration ne m’a pas
été faite. Je rappelle que l’expert
du bénéficiaire n’a procédé à aucune inspection destructive, il s’est arrêté à ce qui
était des éléments visibles de l’extérieur
et que nous sommes en présence de « potentially significant latent elements
».
[130]
Dans l’affaire
plus récente Syndicat de Copropriété Lofts Chevrier
4474390 c. 9201-0776 Québec inc. et La Garantie
Habitation du Québec Inc.22, notre confrère Me Albert Zoltowski, arbitre, a rejeté la réclamation sous
2118 C.c.Q. pour les éléments qui
n’entraînent pas la perte du bâtiment et l’a accueillie pour ceux qui
l’entrainent, le tout, selon la preuve :
Les vices
consistant en absence de rejet d’eau et de solins : 48. L’absence des rejets
d’eau ou larmiers et de solins à
différents endroits dans le revêtement ont été observés et décrits sommairement par
Monsieur Gautreau dans son rapport d’inspection pré-réception qui a été dénoncé à l’Administrateur en 2011.
49.
Lors de son témoignage, l’expert Monsieur Patrick Gautreau, a déclaré que ces problèmes constituaient des vices de construction car elles n’étaient
pas conformes aux règles de
l’art de l’installation d’un revêtement d’acrylique ni aux principes prévus au Code du bâtiment pour la construction d’un revêtement [...] De plus, il a reconnu qu’en 2011
il ne pouvait pas prédire la probabilité de dommages à la structure du mur s’il
y avait une membrane d’étanchéité adéquate et si une cavité drainante existait
derrière le revêtement.
[...] 51. Selon
le témoignage de Monsieur Gautreau,
ces vices qui ont été dénoncés
en mai 2011 ne représentaient pas en 2011
une « perte potentielle ».
52.
Selon le Tribunal, il s’ensuit que ces vices ne peuvent pas être considérés comme des vices
de conception, de construction ou de réalisation au sens du paragraphe 27(5) du Règlement.
[...] L’absence d’une cavité drainante en bas du revêtement
d’acrylique : 65. Il s’ensuit
que l’absence de cette cavité drainante en bas du revêtement d’acrylique du bâtiment constitue
un vice de conception, de construction ou de réalisation de ce revêtement.
66. Monsieur Gautreau a
également établi le lien de causalité entre ce vice et une perte ou perte
potentielle de l’ouvrage.
70.
L’expert Gautreau a expliqué lors de l’audition que
les infiltrations d’eau et l’humidité derrière
le revêtement d’acrylique qui n’ont pas pu être rejetés à
22 CCAC, S15-081401-NP, 19 août 2016, Me Albert Zoltowski, arbitre.
l’extérieur de ce revêtement, ont causé des dégâts substantiels au
revêtement intermédiaire et à une partie de la structure
du bâtiment. Ces dégâts deviendront de plus en
plus sérieux si ce vice n’est pas réparé.
71.
L’évaluation des travaux
de réparation qui provient de la compagnie
Aléa Construction inc.,
malgré le fait que cette évaluation n’est que partielle, démontre un montant de 199
525,00 $, avant
les taxes.
77. Pour ces raisons, le Tribunal conclut que l’absence de la cavité
drainante en bas du mur d’acrylique
constitue un vice de conception, de construction et de réalisation au sens du paragraphe 27(5) du
Règlement.
[131]
Le présent dossier porte sur un revêtement extérieur
pour lequel il y a absence de preuve que son vice de construction
cause la perte totale ou partielle du bâtiment
: la Cour d’appel dans Construction Dompat c. La Société des
Vétérans Polonais de Guerre du
Maréchal J. Pilsudski23, renverse le jugement de la Cour supérieure qui avait conclu en premières
instances au vice majeur sous l’article 2118
C.c.q. vu l’absence de preuve qu’il fallait refaire le mur du bâtiment (et non un revêtement comme ici) et que le
non-respect des normes n’était pas un gage d’une condamnation :
[96]
Bien que l’article 2118 C.c.Q. puisse
faire naître une présomption, il revient néanmoins
au propriétaire de « prouver, par prépondérance des probabilités, la perte de l'ouvrage
et que celle-ci résultait d'un vice de construction ». Bien sûr,
«
la multitude des dispositions règlementaires et législatives touchant
la construction immobilière
sert souvent de point de repère aux tribunaux dans l’appréciation de la faute résultant du non-respect des usages
ou des règles de l’art applicables à chaque cas d’espèce
». Toutefois, il ne s’agit que d’une présomption. Le respect des normes de la construction n’est pas gage d’exonération, tout comme son non-respect n’est pas gage d’une condamnation.
L’ensemble des circonstances devra être considéré pour déterminer
s’il y a ou non démonstration d’un vice engageant la responsabilité des professionnels (entrepreneurs,
architectes et ingénieurs) qui ont participé à
la construction de l’ouvrage.
[97]
En ce qui concerne la preuve de perte de l’ouvrage,
elle est généralement définie par la
jurisprudence comme une
défectuosité grave entraînant des inconvénients
sérieux et rendant l’ouvrage impropre à son usage. Il
n’est pas nécessaire que la perte se
soit concrétisée et que « le pire se soit produit avant d'agir ». La menace de destruction éventuelle peut suffire à la démonstration d’une perte dans la mesure
où elle aura pour conséquence de rendre
l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine et à entraîner une diminution importante de sa valeur marchande.
Cela étant, il faut tout de même
«
démontrer que l’état de l’ouvrage permet de croire que celle-ci se produira dans l’avenir, si aucun
remède n’est apporté ».
[…] [118] La
Société des vétérans
n’ayant pas démontré
par preuve prépondérante que les lacunes soulevées
entraînaient une perte de l’ouvrage et que celles-ci
ne pouvaient être corrigées ponctuellement sans procéder au
23 2019 QCCA
926.
démantèlement
du mur et à sa reconstruction à neuf, le juge a commis une erreur manifeste
et déterminante.
[132]
Le Bénéficiaire a produit
au soutien de sa demande d’arbitrage des décisions basées sur des faits
différents :
[132.1]l’affaire Lafrenière24,
où il y avait infiltration d’eau dans le bâtiment par
les fenêtres, ce n’est pas présent
dans notre dossier :
[3]
Les bénéficiaires ciblaient initialement l’infiltration d’eau lors de fortes pluies
par le haut de la fenêtre
du salon. [...]
[6] Le 18 février
2019, les bénéficiaires récidivaient et dénonçaient à l’administrateur des infiltrations d’eau
par d’autres fenêtres.
[132.2]le passage de la Cour
d’appel cité dans Lafrenière,
Construction
J.R.L. (1977) Ltée c. Zurich
Compagnie d’assurances25, est suivi de la trame des faits qui se différencient des présentes :
Dans
la présente affaire, la Manifestation du vice de construction rendait l'immeuble et les commerces
inexploitables. La rupture
de la conduite principale du système de protection contre l'incendie entraînait l'irruption d'un
flot d'eau provenant de l'entrée principale d'eau de l'édifice. Le vice affectant une composante permanente et importante de celui-ci et sa présence
impliquaient nécessairement des probabilités de détérioration grave en
l'absence de corrections.
[132.3]l’affaire Syndicat de copropriété du 209 Anne-Martin26 concernait
l’étanchéité des fenêtres :
[67] Plus spécifiquement, elle soutient :
[...] Que les fenêtres ne sont pas étanches (Point #5), laissent
infiltrer de l’eau en raison de solins mal posés, d’absence
de membrane et d’utilisation inadéquate de ruban adhésif.
[133]
En conclusion, vu la
preuve, le Tribunal n’a d’autres choix que de rejeter la demande d’arbitrage
du Bénéficiaire.
Les articles
35.1 et 116 du Règlement
[134]
Le Règlement prévoit que
l’Entrepreneur avait eu l’obligation
d’effectuer une inspection pré-réception en 2016 avec un professionnel du bâtiment et un représentant du Syndicat et cette
inspection n’a pas eu lieu.
[135] Voici les extraits pertinents du Règlement
: [135.1]l’article 13 de l’Annexe
II du Règlement :
LISTE DES ENGAGEMENTS DE L'ENTREPRENEUR
L'entrepreneur s'engage:
13° à effectuer une inspection préréception conjointement avec le bénéficiaire ou le professionnel du bâtiment désigné
par le syndicat de
24 CCAC S18-112701-NP et al., 31 janvier 2020, Yves Fournier,
arbitre.
25 J.E. 91-824 (C.A.),
page 6.
26 CCAC S14-071601-NP, 29 juin 2015,
Me Jean Robert
Leblanc, arbitre.
copropriétaires et ce dernier, selon le cas, et ce, à l'aide de la liste préétablie d'éléments à vérifier
fournie par l'administrateur, en remettre
une copie dûment remplie au professionnel du bâtiment, au syndicat, à chaque bénéficiaire connu et à
tout nouvel acquéreur lors de la
conclusion du contrat et à en transmettre, sur demande, le résultat à l'administrateur;
[135.2]l’article 33 du Règlement :
33. […]
Les parties communes visées par la garantie doivent être inspectées avant leur réception. Cette inspection
doit être effectuée conjointement par l’entrepreneur, le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires et ce dernier
à partir d’une liste préétablie d’éléments à vérifier fournie par l’administrateur.
[136]
Cette inspection n’a pas
eu lieu, l’article 35.1 du Règlement n’a pas été cité à l’audience,
mais a toutefois été considéré par le Tribunal pendant son délibéré pour voir s’il pouvait être d’un
secours quelconque pour le
Bénéficiaire :
35.1. Le non-respect d’un délai de recours ou de mise en oeuvre de la
garantie par le bénéficiaire ne peut lui être opposé lorsque l’entrepreneur ou l’administrateur manque à ses obligations prévues aux articles 33, 33.1, 34, 66, 69.1,132 à
137 et aux paragraphes 12, 13, 14 et 18 de l’annexe
II, à moins que ces
derniers ne démontrent que ce manquement n’a eu aucune incidence sur le non-respect du délai ou, à moins que le
délai de recours ou de mise en oeuvre de la garantie ne soit échu depuis plus
d’un an.
Le
non-respect d’un délai ne peut non plus être opposé au bénéficiaire, lorsque les circonstances permettent d’établir que le bénéficiaire a été amené à outrepasser ce délai suite aux représentations de l’entrepreneur ou de l’administrateur.
[137]
Il n’y a rien dans la preuve qui montre que cet article puisse apporter
un remède à la
demande du Bénéficiaire :
[137.1]le Bénéficiaire affirme avoir découvert la problématique au printemps 2020 et a dénoncé par écrit sa problématique en juillet 2020, il
n’y a aucune allégation de «
non-respect » d’un délai de recours ou de mise en œuvre de la garantie, de représentations de l’Entrepreneur ou de l’Administrateur qui aurait expliqué
ce «
non-respect » ;
[137.2]de façon purement
académique, si le Bénéficiaire avait affirmé à l’audience
que sa date de découverte était bien le 1er septembre 2016, l’article
35.1 du Règlement
n’aurait pas justifié une dénonciation écrite le 13 juillet 2020, le délai raisonnable de
dénonciation, le tout dit de façon théorique car étranger au présent dossier,
étant normalement échu depuis plus d’un an et il y a absence de représentations de l’Entrepreneur
ou de l’Administrateur pouvant
justifier le délai.
[138]
Pour sa part, l’article
116 du Règlement, qui n’a pas été invoqué non plus, se lit ainsi :
116. Un arbitre statue conformément aux
règles de droit; il fait aussi appel à l'équité lorsque
les circonstances le justifient.
[139]
Le Tribunal
d’arbitrage ne peut recourir à l’équité prévue à l’article
116 du Règlement pour changer les termes de la garantie
fournie par l’Administrateur du plan
de garantie en vertu du Règlement décrété par le Gouvernement du
Québec et qualifié par notre
Cour d’appel27 comme étant
d’ordre public.
[140]
En conclusion, malgré la
sympathie que le Tribunal d’arbitrage pourrait avoir à son endroit, le Règlement ne lui donne aucune autre option que de rejeter la demande d’arbitrage du Bénéficiaire, vu
l’absence de preuve que sa réclamation porte
sur un vice de construction en vertu de l’article 2118 C.c.Q., seul vice encore couvert par l’Administrateur du plan de garantie au moment de sa découverte.
RÉSERVE
DES DROITS
[141]
L’article 11 de la Loi sur le bâtiment28 stipule :
11.
La présente loi n'a pas pour effet de limiter
les obligations autrement
imposées à une personne visée par la présente loi.
[142] Le
Tribunal rappelle la décision de la Cour supérieure dans l’affaire Garantie d'habitation du Québec c. Jeanniot29 :
[63] Il est clair des dispositions de la Loi et du Règlement que la garantie réglementaire ne remplace pas le régime
légal de responsabilité de l'entrepreneur prévu au Code civil du Québec. Il est clair également que la garantie
prévue à la Loi et au Règlement ne couvre pas l'ensemble des droits que possède un bénéficiaire,
notamment en vertu des dispositions du Code civil du Québec et que les recours
civils sont toujours disponibles aux parties au contrat.
[143] La Cour d’appel
réitère ce principe
dans l’arrêt Gestion G. Rancourt inc. c. Lebel30 :
[10] Le plan de garantie constitue « un complément aux garanties contre
les vices cachés du Code civil ».
Rien dans le Règlement n’impose
au bénéficiaire de renoncer
au droit d’action que le Code civil lui reconnaissait avant l’institution d’un Plan et qu’il lui
reconnaît encore aujourd’hui.
[144]
Le Tribunal d’arbitrage réservera
les droits du Bénéficiaire de porter ses prétentions
devant les tribunaux de droit commun contre toute personne autre que l’Administrateur du Plan de Garantie, le tout, sujet aux règles de la prescription civile et de droit commun, sans que cette affirmation ne puisse être
27 Giguère c. Construction Duréco inc. 2019 QCCA 2179; Consortium M.R.
Canada Ltée c. Office municipal d’habitation de Montréal 2013 QCCA 1211; Garantie des
bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ
inc. c. MYL 2011 QCCA 56; La Garantie
des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes et Yvan Larochelle, et René Blanchet mise en
cause AZ-50285725, J.E.
2005-132 (C.A.).
28 L.R.Q., B-1.1
29 2009 QCCS 909 (Hon. Johanne
Mainville, J.C.S.).
30 2016 QCCA 2094.
interprétée comme étant une opinion, dans un sens ou dans l’autre, sur le bien-
fondé de la réclamation du Bénéficiaire quant au fond.
FRAIS
[145]
L’article 37 du Règlement stipule :
37. [...] Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la
charge de l'administrateur à moins
que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects
de sa réclamation, auquel cas l'arbitre
départage ces coûts.
[146]
Il reste au Tribunal à
départager les coûts de l’arbitrage : le Bénéficiaire n’a eu gain de cause sur aucun des aspects
de sa réclamation ; l’article
116 du Règlement permet à l’arbitre
de faire « aussi
appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient ».
[147]
Considérant les faits
particuliers de cette cause et le droit applicable, la bonne foi du Bénéficiaire, les frais d’arbitrage,
selon les articles 116 et 37 du Règlement, seront partagés
entre le Bénéficiaire pour la somme de cinquante
dollars ($50.00) et le solde
des frais de l’arbitrage sera assumé par l’Administrateur du Plan de Garantie, sujet à son recours subrogatoire.
[148]
Quant à la réclamation
pour les frais d’expert du Bénéficiaire, l’article 38 débute ainsi :
38. L’arbitre doit statuer, s’il y a lieu, quant au quantum des frais
raisonnables d’expertises pertinentes que l’administrateur doit rembourser au demandeur lorsque
celui-ci a gain de cause total ou partiel.
[149]
Vu que le Bénéficiaire n’a pas eu gain de cause, le Tribunal rejette
la réclamation, sous réserves
des recours du Bénéficiaire contre toute personne autre que l’Administrateur.
CONCLUSION PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
[150]
REJETTE
la demande d’arbitrage du
Bénéficiaire, y compris sa demande pour le remboursement
de ses frais d’expert et RÉSERVE le droit du Bénéficiaire, à supposer qu’il ait un recours
fondé, de porter devant les tribunaux de droit commun, sa réclamation contre toute
personne autre que l’Administrateur et sujet
aux règles de droit commun et de
la prescription civile ;
[151]
MAINTIENT la décision
de l’Administrateur du 13 novembre 2020 ;
[154]
CONDAMNE
le Bénéficiaire à payer la
somme de $50.00 à CCAC pour sa part des frais
d’arbitrage ;
[155]
LE
TOUT, avec les frais de
l’arbitrage moins le montant de $50 à la charge de Garantie de Construction Résidentielle (GCR) (l’Administrateur) conformément
au Règlement sur le plan de garantie des
bâtiments résidentiels neufs,
avec les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article
1619 du Code civil du Québec
à compter de la date de la facture émise par CCAC, après un délai de
grâce de 30 jours ;
[156]
RÉSERVE
à Garantie de Construction
Résidentielle (GCR) (l’Administrateur) ses droits à être indemnisé
par l’Entrepreneur, pour les coûts exigibles pour l’arbitrage
(par.19 de l’annexe II du Règlement) en ses lieux et place, et ce, vu la preuve dans ce dossier et conformément à
la Convention d’adhésion prévue à l’article 78 du Règlement.
Montréal, le 3 mai 2021
ROLAND-YVES GAGNÉ
Arbitre / CCAC
Autorités citées
:
Lafrenière c. 9140-2347 Québec
Inc. et Raymond Chabot Administrateur Provisoire inc. es qualité d’administrateur de la Garantie Abritat inc. CCAC S18-112701-NP et al., 31 janvier 2020, Yves Fournier,
arbitre.
Construction J.R.L. (1977) Ltée c. Zurich Compagnie d’assurances, J.E. 91-824 (C.A.).
Syndicat de copropriété du 209
Anne-Martin et Les Constructions LGF Inc., et La Garantie Habitation du Québec Inc. CCAC S14-071601-NP, 29 juin 2015, Me Jean Robert Leblanc, arbitre.
Construction GMR inc. c. Syndicat des
copropriétaires du 521 de Cannes à Gatineau 2018 QCCA 129.
Gauthier c.
Séguin, [1969] B.R. 913.
Entrepôt international Québec s.e.c. c. Protection incendie
de la Capitale inc., 2014 QCCA 617.
Jean-Louis Baudouin,
Patrice Deslauriers et Benoit Moore, Responsabilité civile, vol. 2, 8e éd., Cowansville,
Éditions Yvon Blais, 2014.
Vincent Karim, Contrats d’entreprise, contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, 3e éd., Wilson & Lafleur,
2015.
Boudreau c. Association provincial des constructeurs d’habitation du Québec Inc., [1999]
R.D.I. 706 (C.Q.).
Olivier F. Kott et Claudine Roy, La construction au Québec : perspectives juridiques, Montréal, Wilson & Lafleur, 1998.
Installations GMR inc. c. Pointe-Claire (Ville de), 2015 QCCA 1521.
Boiler Inspection and Insurance
Company of Canada
c. Moody Industries Inc. 2006 QCCA 887.
Centre canadien d'arbitrage commercial c. Garantie
des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ
inc, 2005 QCCA 728.
Consortium M.R. Canada
Ltée c. Office municipal d’habitation de Montréal 2013 QCCA 1211.
Garantie habitation du Québec
inc. c. Lebire J.E. 2002-1514 (Hon. Jacques Dufresne, J.C.S.).
SNC-Lavalin inc. (Terratech inc. et SNC-Lavalin Environnement inc.) c. Deguise 2020 QCCA 495.
SDC
du 1274 Gilford, Montréal Anouk Fournier c. 153642 Canada
Inc. c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ SORECONI : 070507001, 14 mars 2008, Me Michel
A. Jeanniot, arbitre.
Syndicat de Copropriété Lofts Chevrier 4474390
c. 9201-0776 Québec inc. et La Garantie
Habitation du Québec Inc., CCAC, S15-081401-NP, 19 août 2016, Me Albert Zoltowski, arbitre.
Construction Dompat c. La Société des Vétérans
Polonais de Guerre du Maréchal
J. Pilsudski
2019 QCCA 926.
Giguère c. Construction Duréco inc. 2019 QCCA 2179.
Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ
inc. c. MYL 2011 QCCA 56.
La Garantie des Bâtiments Résidentiels Neufs de l’APCHQ Inc. c. Maryse Desindes
et Yvan Larochelle, et René Blanchet
mise en cause AZ-50285725, J.E. 2005-132 (C.A.).
Garantie d'habitation du Québec c. Jeanniot 2009 QCCS 909 (Hon.
Johanne Mainville, J.C.S.).
Gestion G. Rancourt
inc. c. Lebel 2016 QCCA 2094.