ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : SORECONI
ENTRE : LUCIE ROGER & DANIEL ROBILLARD
(ci-après « les Bénéficiaires »)
ET : JOE ALTER INC.
(ci-après « l’Entrepreneur- Appelant »)
ET : LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier SORECONI : 060616003
No. bâtiment: 26271-1
de la
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Pour les Bénéficiaires : Mme Lucie Roger
Pour l’Entrepreneur : M. Léon Alter
Pour l’Administrateur : M. Sylvain Beausoleil
Date d’audience : 30 novembre 2006
Lieu d’audience : Palais de Justice de Laval, salle 2.03
Date de la sentence : 4 décembre 2006
[1] En date du 4 décembre 2006, l’arbitre soussigné à rendu une sentence arbitrale dans le cadre de l’arbitrage impliquant les parties ci-haut mentionnées.
[2] Cette sentence, à ses conclusions, comportait une erreur d’écriture.
[3] En effet, l’arbitre soussigné statuait en conclusion que :
« [48] En vertu de l’article 123 du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts de l’arbitrage sont partagés entre l’Administrateur et l’Entrepreneur puisque c’est ce dernier qui est le demandeur et, usant de la discrétion qui m’est accordée, les frais d’arbitrage (aussi bien en droit qu’en équité selon les articles 116 et 123 du Plan de garantie) seront partagés entre l’Entrepreneur pour la somme de cent dollars (100.00$) et l’Administrateur (La Garantie Qualité Habitation) pour la balance des coûts du présent arbitrage. »
[4] Or, l’article 123 prévoit :
« 123. Les coûts de l’arbitrage sont partagés à part égale entre l’Administrateur et l’Entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur. »
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
RECTIFIE la sentence du 4 décembre 2006 dans le cadre de l’arbitrage impliquant les parties ci-haut mentionnées par la substitution du paragraphe 48 par le nouveau paragraphe (48), lequel se lit comme suit :
[48] En vertu de l’article 123 du Règlement sur le Plan de Garantie des Bâtiments résidentiels neufs (c.B-1.1, r.0.2), les coûts de l’arbitrage sont partagés à part égale entre l’Administrateur et l’Entrepreneur puisque c’est ce dernier (l’Entrepreneur) qui est le demandeur.
COMPLÈTE les conclusions de la Décision par la condamnation suivante :
LE TOUT avec frais (les coûts de l’arbitrage) a être partagés à part égale entre l’Administrateur et l’Entrepreneur.
Montréal, ce 5 décembre 2006
__________________________
ME MICHEL A. JEANNIOT
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : SORECONI
ENTRE : LUCIE ROGER & DANIEL ROBILLARD
(ci-après « les Bénéficiaires »)
ET : JOE ALTER INC.
(ci-après « l’Entrepreneur- Appelant »)
ET : LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION
(ci-après « l’Administrateur »)
No dossier SORECONI : 060616003
No. bâtiment: 26271-1
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Pour les Bénéficiaires : Mme Lucie Roger
Pour l’Entrepreneur : Mr. Léon Alter
Pour l’Administrateur : M. Sylvain Beausoleil
Date d’audience : 30 novembre 2006
Lieu d’audience : Palais de Justice de Laval, salle 2.03
Date de la sentence : 4 décembre 2006
Identification complètes des parties
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Gross, Pinsky
2, Place Alexis Nihon
Suite 1000
Montréal (Québec)
H3Z 3C1
Bénéficiaires : Mme Lucie Roger
161, rue de l’Étang
Du Buisson (Québec)
J9P 4N7
Entrepreneur: Joe Alter Inc.
A/s. M. Léon Alter
5150, ave MacDonald
Suite 1602
Côte Saint-Luc (Québec)
H3X 2V7
Et son procureur :
Me Martine L. Tremblay
(absente lors de l’Audience)
(KUGLER KANDESTIN)
Administrateur : La Garantie Qualité Habitation.
7400, boul. des Galeries-d’Anjou
Bureau 200
Anjou (Québec)
H1M 3M2
Et son procureur :
Me Avelino De Andrade
(absent lors de l’Audience)
M. Sylvain Beausoleil
Décision
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 21 août 2006.
29 août 2004: Contrat préliminaire et contrat de garantie;
10 février 2005 : Inspection du bâtiment par Immo-Spec;
18 février 2005 : Lettre des Bénéficiaires à l’Entrepreneur;
30 mars 2005 : Réception de la partie privative;
1er juillet 2005 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur incluant copie du rapport d’inspection;
21 avril 2006 : Lettre de l’Administrateur à l’Entrepreneur;
1er mai 2006 : Décision de l’Administrateur;
5 mai 2006 : Lettre du procureur de l’Entrepreneur
16 mai 2006 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
6 septembre 2006 : Lettre de l’Administrateur au procureur des Bénéficiaires;
14 juin 2006 : Demande d’arbitrage du procureur de l’Entrepreneur;
21 juin 2006 : SORECONI obtient copie du dossier relatif à la décision de l’Administrateur;
21 août 2006 : Nomination de l’arbitre;
22 août 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties les informant du processus à venir;
24 août 2006 : Réception par l’arbitre d’une correspondance sous la plume de l’Administrateur l’informant des dates de disponibilités.
1er septembre 2006 : Réception par l’arbitre d’un courriel sous la plume des Bénéficiaires, l’informant des dates de disponibilités.
22 septembre 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties fixant la date d’audience au 30 novembre 2006, à 9h30.
26 septembre 2006 : Réception par l’arbitre d’une correspondance sous la plume du procureur de l’Entrepreneur, confirmant la disponibilité au 30 novembre 2006.
6 novembre 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties, fixant le lieu de l’audience en salle 2.03 du Palais de Justice de Laval.
Objections préliminaires :
[1] Aucune objection préliminaire n’a été soulevée par quelque partie, l’arbitre constate que juridiction lui est acquise et l’audience, de consentement, est ouverte, à 9h30 am, mercredi, le 30 novembre 2006.
Brève récapitulation factuelle :
[2] Une première décision de l’Administrateur fut rendue le 1er mai 2006, sous la plume de Michel Labelle, inspecteur-conciliateur, service des inspections et de conciliation de l’Administrateur (onglet A-5 du cahier de pièces de l’Administrateur) et une deuxième décision, celle-ci en date du 19 mai 2006, sous la plume de Sylvain Beausoleil, inspecteur-conciliateur, service des inspections et de conciliation de l’Administrateur (pièce supplémentaire de l’Administrateur, A-9).
[3] Je précise ici que la demande d’arbitrage se limite à la décision de l’Administrateur datée du 19 mai 2006, sous la plume de Sylvain Beausoleil (pièce supplémentaire de l’Administrateur, A-9);
[4] Les Bénéficiaires réclament uniquement sous la rubrique « Frais de relogement » un poste de réclamation sous lequel ils réclament le maximum permis de cinq mille dollars (5,000.00$).
[5] L’Entrepreneur, n’admet pas le bien fondé de ce poste de réclamation, de plus, il conteste le quantum et/ou que cette somme a, dans les faits, été déboursée par les Bénéficiaires.
[6] Il est de plus connu et admis de tous qu’il avait originellement été convenu que le bâtiment serait substantiellement terminé et prêt pour occupation en date du ou vers le 1er décembre 2004 et que, selon les informations fournies et les documents déposés, la date de livraison du bâtiment était le ou vers le 30 mars 2005.
[7] Il s’agit d’un délai de retard de livraison d’approximativement cent vingt-trois (123) jours et l’imputabilité du retard n’est pas dû aux Bénéficiaires.
[8] L’Entrepreneur est en demande et il s’objecte à la décision de l’Administrateur qui a accepté que l’Entrepreneur doit rembourser aux Bénéficiaires pour les frais de retard et de livraison le maximal permis, soit la somme de cinq mille dollars (5,000.00$).
[9] À titre d’arbitre désigné, le soussigné est autorisé par la Régie à trancher tous différends découlant des plans de garantie[1]. Bien que ceci inclue toute question de faits, de droit et de procédures, les éléments de la présente décision doivent prendre souche dans le Plan de garantie de l’Administrateur.
[10] Je rappelle et je précise que l’Entrepreneur, puisqu’il est en demande, a le fardeau de la preuve, et, sans que ce fardeau lui soit indu, c’est ce dernier qui a l’obligation de me convaincre que la décision de l’Administrateur est mal fondée.
Liste des admissions :
[11] Il s’agit d’un bâtiment détenu en copropriété divise et réception de la partie privative eue lieu le ou vers le 30 mars 2005.
[12] Le 29 août 2004; contrat préliminaire de garantie obligatoire - condominium est exécuté entre les parties et la date de prise de possession qui y est identifiée est le 1er décembre 2004 (pièce A-2);
[13] Le 18 février 2005, les Bénéficiaires refusent d’accepter la partie privative, requièrent que des corrections et travaux soient adressés et mettent l’Entrepreneur en demeure de leur intention de lui faire assumer tous les frais de relogement, gîte et couvert et autres pertes engendréss par le retard (pièce A-3).
[14] Le ou vers le 30 mars 2005, il y a achat, par les Bénéficiaires de l’unité - condo # 737 E, rue Principale, à St-Sauveur (il n’y a pas consensus quant à la livraison, possession et/ou occupation, il y a simple consensus quant à la date de l’acte translatif de propriété) nous sommes à plus ou moins deux (2) semaines après réception par l’Entrepreneur de la mise en demeure du 18 février (pièce A-3) et aucune quittance n’est offerte et/ou discutée, encore moins ici suggérée..
[15] Le 16 mai 2005, les Bénéficiaires requièrent des frais occasionnés par le retard (pièce A-6) et réclament le maximum permis, soit la somme de cinq mille dollars (5,000.00$).
[16] Ce poste de réclamation est ventilé par la Bénéficiaire comme suit (nous citons la correspondance du 16 mai 2005, pièce A-6) :
« (…) Je réclame cependant, compte tenu du retard dans la livraison, tous les frais de relogement (gîte et couvert), pertes de revenus et autres engendrés par ledit retard entre la date convenue de livraison, soit le 1er décembre 2004, et la date de livraison réelle, le 30 mars 2005. Ces frais atteignent le maximum prévu au contrat soit 5 000 $. ».
[17] L’Entrepreneur ici reconnaît réception de cette correspondance (du moins la reconnaît) mais nie et lie contestation avec le droit des Bénéficiaires de réclamer la somme de cinq mille dollars (5,000.00$).
[18] Le 1er juillet 2005, le parachèvement n’est toujours pas complété et les Bénéficiaires renchérissent, persistent et insistent auprès de l’Entrepreneur et de l’Administrateur et joignent à la correspondance du 1er juillet 2005, les reçus de loyers pour l’hébergement nécessaire entre le 1er décembre 2004 et le 1er juillet 2005 (pièce A-4).
[19] Le 21 avril 2006, l’Administrateur donne suite à la demande d’indemnisation des Bénéficiaires et enjoint l’Entrepreneur à satisfaire ce poste de réclamation (pièce A-7).
[20] Le 5 mai 2006, l’Entrepreneur, sous la plume de son procureur, répond inter alia :
[20.1] qu’en tout temps pertinent aux présentes, les Bénéficiaires étaient aux faits et au courant qu’un retard aurait lieu;
[20.2] qu’ils n’a jamais insisté pour livraison pour le ou avant le 1er décembre 2004;
[20.3] qu’en tout temps le contrat préliminaire (pièce A-2) n’était pas sujet et/ou conditionnel à une livraison pour une date précise; et
[20.4] l’Entrepreneur soulève l’opportunisme d’une telle réclamation, près de douze (12) mois après la date prévue pour la possession.
[21] Les Bénéficiaires ici admettent avoir été informés des termes et du contenu de cette réplique du 5 mai 2006 sans toutefois en admettre le contenu et/ou le bien fondé.
[22] Le 19 mai 2006, un rapport d’inspection de l’Administrateur est transmis; l’Administrateur tranche, l’unité n’est pas sécuritaire et dans le cadre plus formaliste d’une Décision, statut que la réclamation des Bénéficiaires est justifiée et que le maximum permis est accordé, soit la somme de cinq mille dollars (5,000.00$) (pièce A-9).
[23] Le 14 juin 2006, sous la plume de ses procureurs, l’Entrepreneur porte appel de cette décision, plaidant, cette fois-ci, inter alia :
[23.1] que la question de sécurité n’avait pas, avant le 19 mai 2006, été soulevée; et
[23.2] subsidiairement, l’immeuble n’est pas dangereux et/ou inapte à l’usage auquel il est destiné.
Discussions :
[24] L’Entrepreneur représente qu’avant que les Bénéficiaires se portent acquéreurs en date du ou vers le 30 mars 2005, ils ont procédé à une inspection pré-achat et que, puisqu’ils se sont portés acquéreurs à compter du 30 mars 2005, ils ne peuvent réclamer pour retard dans la livraison du condo après cette date (puisqu’en ce qui le concerne, la livraison eue lieu lors de la délivrance des titres de propriété).
[25] L’Entrepreneur émet de plus des doutes quant à la crédibilité des frais de relogement (gîte et couvert), ainsi que de la nécessité absolue de se trouver un logement alternatif (il nous représente que l’information qu’il détenait était à l’effet que cette unité de condominium avait été acquise à titre d’investissement, les Bénéficiaires n’entendaient pas y habiter) et, que de façon subsidiaire, en tout temps pertinent, les Bénéficiaires étaient aux faits et au courant des importants retards sans jamais aviser l’Entrepreneur de l’importance pour ces derniers que soit respectée la date du 1er décembre 2004.
[26] L’Entrepreneur s’interroge de plus quant aux réels frais de relogement (gîte et couvert) puisqu’aucun document et/ou pièce ne lui fut exhibé avant le jour de l’enquête et audition des présentes.
[27] Sur ce dernier volet (dommages liquidés - frais de gîte et de couvert) la Bénéficiaire exhibe et dépose, séance tenante, l’original d’un affidavit circonstancié sous la plume de Jacques Roger (le père de la Bénéficiaire), daté du 10 avril 2006. L’Entrepreneur ne s’objecte pas au dépôt de cet affidavit. Cette pièce est donc déposée de consentement au présent dossier sous la cote A-10.
[28] Cet affidavit détaille entre autre que du 1er avril 2005 au 31 août 2005, les frais de cinq mille dollars (5,000.00$) ont été chargés et perçus de Monsieur Daniel Robillard. Il s’agissait d’une compensation financière pour gîte, Monsieur Jacques Roger hébergeant son beau-fils au sous-sol de sa résidence principale sise au 519, rue St-Paul, à St-Colomban, province de Québec.
[29] La Bénéficiaire nous représente que l’achat de l’unité de condominium avait été envisagé parce que son époux, Monsieur Daniel Robillard (co-bénéficiaire) avait décroché un contrat (temporaire) dans la région de St-Eustache. L’unité de condominium devait servir à loger son mari durant la période de ce contrat (le couple réside habituellement en région de Val-d’Or). Il était prévu qu’à la clôture du mandat de St-Eustache, l’unité pourrait (puisque au pied du Mont Habitant, dans les Basses-Laurentides) servire d’investissement et/ou source de revenu.
[30] La Bénéficiaire renchérit que son époux s’est logé à distance de son emploi car l’Entrepreneur leur avaient toujours représenté que les travaux de finition et le parachèvement seraient adressés dans un très court lapse de temps et qu’afin de minimiser leurs dommages, ils considéraient inutile de s’engager dans un bail résidentiel à moyen ou long terme (les travaux devaient être terminés d’un mois à l’autre).
[31] La Bénéficiaire représente que son époux fut relogé du mois d’avril à septembre (inclusivement), et a payé un somme delà supérieure à cinq mille dollars (5,000.00$) mais que, et considérant le maximum permis par la loi, l’Affidavit (pièce A-10) se chiffre à cette même somme (renchérissant que si les loyers en entier ainsi que les frais de transport excédentaire devaient être calculés, la réclamation serait de sept mille dollars à dix mille dollars (7,000.00$ @ 10,000.00$).
[32] Séance tenante, l’Administrateur dépose photocopies d’épreuves photographiques supplémentaires, une première série de six (6) photos que j’ai identifiées Annexe 11.1 à 11.6 inclusivement. La photo 11.6 représente l’unité des Bénéficiaires. L’Entrepreneur identifie et reconnaît ces photos et ne s’objecte pas à leur dépôt.
[33] L’Administrateur dépose séance tenante une deuxième série de trois (3) pages qui incluent dix-sept (17) photos miniaturisées (trois pouces par trois pouces). Ces 3 pages sont identifiées Annexe 12.1 à 12.3 inclusivement et doivent compléter le rapport d’inspection inclus à la pièce A-5. L’Entrepreneur identifie et reconnaît ces photos et ne s’objecte pas à leur dépôt.
[34] Je rappelle qu’il s’agit ici d’une unité détenue en copropriété divise, il s’agit de triplex jumelés. Les unités du 2e et 3e niveau ont une seule et même porte commune à l’avant. L’unité des Bénéficiaires est au dernier étage (supérieur) du bâtiment.
[35] La position de l’Administrateur est simple; si un feu ou un incendie se déclare à l’avant du bâtiment, les personnes qui résident à l’étage supérieur n’ont aucun endroit pour se réfugier sauf sur le balcon arrière, dangereux sans balustrade, et surtout, sans issue (puisque aucun escalier n’est encore posé).
[36] La seule et unique raison pour laquelle l’Administrateur prend position à l’effet que le bâtiment est impropre à l’usage auquel il est destiné est une question de sécurité.
[37] Notre information est à l’effet que l’installation des balustrades et escaliers eue lieu de décembre 2005 à février 2006 (il s’agit de six (6) unités et la date précise à laquelle l’unité des Bénéficiaires eu à la fois balustrade et escalier n’a pas été déterminée, les travaux étant échelonnés de décembre 2005 à février 2006 pour les six (6) unités).
[38] En réplique, l’Entrepreneure représente que l’absence de balustrade peut être temporairement réglée en condamnant accès au balcon et qu’un escalier est inutile. L’Entrepreneur ne prétend pas qu’une personne peut aisément se jeter dans le vide du troisième niveau mais prétend que l’issue de secours n’est pas nécessaire pour l’arrière du bâtiment.
[39] L’Entrepreneur de plus plaide qu’il est inapproprié pour les Bénéficiaires de requérir d’être compensée pour des frais de relocation puisqu’il représente qu’indépendamment que l’unité soit prête ou non, les Bénéficiaires devaient vivre quelque part, que si ils vivaient à l’unité de condo ils auraient eu des frais pour gîte et couvert. L’Entrepreneur plaide que dans les faits, il n’y a pas de perte et/ou un dommage.
[40] Je ne peux souscrire à ce dernier argument puisqu’il fut établit que la Bénéficiaire a été propriétaire de l’unité à compter du, et/ou vers le, 30 mars 2005 et qu’à compter du 30 mars 2005, ils ont dû supporter les coûts, frais et charges de cette unité sans toutefois pouvoir en bénéficier et que tout autre frais et dépenses, gîtes et couverts, à l’exclusion des coûts, frais et dépenses propres à l’unité depuis le 30 mars 2005 étaient en sus et en deçà de ce qu’elle aurait normalement dû assumer.
[41] Le Code National du Bâtiment qui, nous savons, est d’ordre public, prévoit qu’un bâtiment résidentiel doit comporter plus d’une issue vers l’extérieur, ce qui de toute évidence n’était pas le cas dans l’affaire qui nous concerne.
[42] Il m’appartient de jauger de la qualité de la preuve soumise quant au quantum. Je ne peux écarter du revers de la main l’affirmation solennelle devant commissaire à l’assermentation de Monsieur Jacques Roger, d’autant plus que, et je le rappelle, personne ne s’est objecté au dépôt de la preuve sur le quantum. C’est l’Entrepreneur qui a le fardeau de convaincre et, la simple déclaration qu’il ne croit pas la Bénéficiaire ne suffit pas.
[43] À l’opposé, j’apprécie que l’Entrepreneur puisse émettre un doute sur la crédibilité de la preuve de la Bénéficiaire, mais ses doutes sont insuffisants pour renverser les éléments factuels et documentaires au soutien du quantum.
[44] L’Entrepreneur soulève de plus que les escaliers ne sont pas nécessaires, qu’ils ont été mis aux unités suivant une entente particulière avec la municipalité, qu’à sa connaissance, les autres blocs n’en comportent pas.
[45] Si une ou plusieurs autres blocs du projet sont en infraction je l’ignore, et cette question n’est pas devant moi aujourd’hui, seule l’unité de la Bénéficiaire fait l’objet des présentes procédures et force nous est de constater qu’avant la pause et l’installation de la balustrade et de l’escalier, cette unité sise au 3e niveau d’un triplex jumelé plaçait ses occupants à risque en cas d’incendie (et/ou simple accident) et la décision de l’Administrateur m’appert justifiée.
[46] Suivant mon appréciation des faits et ma connaissance de la loi et de la jurisprudence connue, je suis d’opinion que les explications soumises pour proposer que la décision de l’Administrateur du 19 mai 2006 doit être renversée et/ou n’est pas raisonnable dans les circonstances, ne peuvent être retenues.
[47] Pour l’ensemble des motifs ci-haut repris, je me dois d’accepter et maintenir la décision de l’Administrateur et je me dois de rejeter l’appel de l’Entrepreneur (la demande d’arbitrage).
[48] En vertu de l’article 123 du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts de l’arbitrage sont partagés entre l’Administrateur et l’Entrepreneur puisque c’est ce dernier qui est le demandeur et, usant de la discrétion qui m’est accordée, les frais d’arbitrage (aussi bien en droit qu’en équité selon les articles 116 et 123 du Plan de garantie) seront partagés entre l’Entrepreneur pour la somme de cent dollars (100.00$) et l’Administrateur (La Garantie Qualité Habitation) pour la balance des coûts du présent arbitrage.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
REJÈTE la demande d‘arbitrage de l’Entrepreneur;
MAINTIENT la décision du 19 mai 2006 sous la plume de Monsieur Sylvain Beausoleil, inspecteur-conciliateur, service des inspections et de conciliation de l’Administrateur;
LE TOUT avec frais a être départagé entre l’Entrepreneur pour la somme de cent dollars (100.00$) et l’Administrateur pour la balance des coûts du présent arbitrage.
Montréal, ce 4 décembre 2006
__________________________
ME MICHEL A. JEANNIOT
Arbitre / SORECONI