ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998) (Décret 841-98 du 17 juin 1998, c. B-1.1, r.0.2, Loi sur le bâtiment, Lois refondues du Québec (L.R.Q.), c. B-1.1, Canada)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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Entre
Catalin Vornicescu et Angela Stolear
Bénéficiaires
Et
9179-5948 Québec Inc.
Entrepreneur
Et
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.
Administrateur
No dossier Garantie :	11-516MC
No dossier GAMM :	2011-12-015
No dossier Arbitre :	13 185-82
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre :		Me Jeffrey Edwards, Arb. A.
Pour les Bénéficiaires :		Monsieur Catalin Vornicescu et Madame Angela Stolear
Pour l’Entrepreneur :		Me Sonia Beauchamp
Pour l’Administrateur :		Me Manon Cloutier
Date(s) d’audience :		Le 21 mars 2012
Lieu d’audience :		Au domicile des Bénéficiaires
Date de la décision :		Le 4 mai 2012
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APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES ET DES PIÈCES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DE TOUTES LES PARTIES, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE :

 

1.      LA DEMANDE D’ARBITRAGE

[1]       Le Tribunal d’arbitrage est saisi d’une demande d’arbitrage des Bénéficiaires concernant la Décision de l’Administrateur (signée par Marc-André Savage, inspecteur) rendue le 29 août 2011 (Pièce A-9).  Toutes les parties ont été dûment convoquées à l’audition qui a eu lieu à la résidence des Bénéficiaires.

2.      LES FAITS ET LES PROCÉDURES DE L’INSTANCE ARBITRALE

[2]       Le 21 août 2009, les Bénéficiaires ont pris possession de leur résidence.  Les 13 et 18 août 2010, l’Administrateur a reçu des réclamations des Bénéficiaires relativement à divers problèmes allégués de construction affectant ledit bâtiment.  Ainsi, les réclamations des Bénéficiaires ont été reçues par l’Administrateur durant la première année du plan de garantie applicable.  Les parties admettent donc, sous réserve des moyens de défense de l’Entrepreneur et de l’Administrateur, que toutes les protections prévues au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[1] sont disponibles aux Bénéficiaires, soit la protection d’un (1) an contre les malfaçons, la protection de trois (3) ans contre les vices cachés et la protection de cinq (5) ans contre les vices majeurs entraînant la perte totale ou partielle du bâtiment.

 

[3]       Les pièces produites au dossier par l’Administrateur sont les suivantes :

         A-1 : Contrat préliminaire et contrat de garantie en date du 5 juillet 2009;

         A-2 : Acte de vente en date du 25 août 2009;

         A-3 : Déclaration de réception du bâtiment en date du 21 août 2009;

         A-4 : Mise en demeure des Bénéficiaires en date du 8 janvier 2010;

         A-5 : Deuxième mise en demeure des Bénéficiaires en date du 8 juillet 2010 ;

A-6 : Réponse de l’Entrepreneur à la dernière mise en demeure des Bénéficiaires en date du 13 juillet 2010;

         A-7 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur en date du 5 août 2010;

A-8 : Avis de 15 jours de l’Administrateur à l’Entrepreneur en date du 13 octobre 2010;

A-9 : Décision de l’Administrateur (signée par Marc-André Savage) en date du 29 août 2011;

         A-10 : Demande d’arbitrage en date du 26 septembre 2011;

[4]       Les pièces produites au dossier par les Bénéficiaires sont les suivantes :

B-1 : Rapport d’expertise (signé par Louis Guimond) en date du 6 décembre 2011;

B-2 : Comptes de l’expert Louis Guimond en liasse;

 

 

[5]       Les pièces produites par l’Entrepreneur sont les suivantes :

E-1 : Lettre de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires en date du 15 septembre 2009;

E-2 : Lettre de réponse de l’Entrepreneur à la première mise en demeure des Bénéficiaires en date du 14 janvier 2010 (les Bénéficiaires affirment n’avoir jamais reçu cette lettre);

E-3 : Rapport d’inspection pré-réception (signé par François Dussault) en date du 13 mai 2010;

E-4 : Décision de l’Administrateur (signée par Manuel Lago) en date du 17 octobre 2011;

E-5 : Déclaration de copropriété (signée devant Me Giovanni De Benedictis, notaire) en date du 14 mai 2009.

[6]       Dans leur Demande d’arbitrage (Pièce A-10) les Bénéficiaires demandent la révision des quatre points suivants de la Décision de l’Administrateur (Pièce A-9) :

Point 6 :       « Craquements au revêtement de plancher en bois »

Point 7 :       « Craquements au revêtement de carrelage céramique de la salle de bain »

Point 8 :       « Comptoir de la salle de bain »

Point 9 :       « Comptoir de la cuisine »

Examinons chacun de ces points.

 

Point 6 : « craquements au revêtement du plancher en bois »

[7]       Les Bénéficiaires se plaignent de craquements du plancher de bois franc aux quatre endroits suivants :

a) près de la porte d’entrée ;

b) dans le salon, surtout au milieu du salon ;

c) près de la céramique de la cuisine ; et

d) devant les portes de garde robe et dans la garde robe de la chambre des maîtres et le long du mur arrière de la chambre des enfants ;

[8]       L’Arbitre soussigné, lors de sa visite des lieux, a marché sur les endroits ci-haut mentionnés et confirme la présence de craquements anormaux du plancher de bois franc.  Selon les Bénéficiaires,  la situation a empiré depuis leur prise de possession du bâtiment.  Ce fait a été corroboré à l’audience par le témoignage de Marc-André Savage, inspecteur de l’Administrateur, qui a affirmé que les craquements émanant des planchers à ces endroits ont été plus prononcés lors de la visite des lieux dans le cadre de l’audition de l’arbitrage, que lors de sa visite aux fins de l’inspection. 

[9]       M. Savage a ajouté que si les craquements avaient été tels lors de son inspection, il aurait conclu qu’ils devaient être qualifiés de malfaçon.  En raison de cette évolution et ces faits nouveaux, il n’est plus en accord avec sa conclusion dans la Décision de l’Administrateur datée du 29 août 2011 (Pièce A-9).  Il y a lieu de souligner la grande intégrité et honnêteté dont M. Savage a fait preuve en reconnaissant ce changement de faits.

[10]    Selon le Rapport d’expertise de M. Guimond (Pièce B-1), ingénieur, reconnu comme témoin expert par le Tribunal d’arbitrage, l’installation du plancher de bois franc est déficiente car l’espace de dilatation prévu est insuffisant (moins de ¾’’) par rapport aux normes de construction généralement reconnues pour permettre le mouvement normal du plancher selon le changement des saisons. Selon M. Guimond, cela constitue une malfaçon et entraîne notamment le soulèvement, l’ondulation, la dénivellation et le craquement des lattes du plancher de bois.  Il est à noter que l’unité des Bénéficiaires est munie d’un climatiseur et il n’y a aucune preuve convaincante d’une mauvaise utilisation des lieux par les Bénéficiaires.   

[11]    L’Entrepreneur invoque que le Tribunal d’arbitrage n’a pas compétence pour intervenir sur le Point 6, car une demande  avait été déposée par le Syndicat de la copropriété relativement à une bosse convexe d’environ ¼ de pouce du plancher de bois franc dans le salon.  Or cette demande a été rejetée par Décision de l’Administrateur datée 17 octobre 2011, signée par Manuel Lago (Pièce E-4) et à l’égard de laquelle aucune demande d’arbitrage n’a été faite. 

[12]    Or, de la lecture de cette Décision (Pièce E-4), il nous paraît clair que le Syndicat de copropriété se plaignait d’un problème structurel possible par rapport à un élément des parties communes, soit la dalle en béton en dessous du plancher de bois.  Cette demande du Syndicat de copropriété ne visait pas et même ne pouvait pas viser un élément de finition faisant partie d’une partie divise privative des Bénéficiaires, soit le plancher de bois franc.  Ainsi, tout problème de plancher de bois en surface qui est attribuable à un dénivellement de la dalle en béton ne fait pas partie de la présente demande d’arbitrage.  En revanche, il est clair que la plainte des Bénéficiaires concerne le problème de craquements et ce problème est indépendant d’un dénivellement de la dalle de béton.  Le Tribunal d’arbitrage est compétent et peut donc intervenir par rapport aux travaux correctifs requis pour éliminer les craquements.   

[13]    Lors des plaidoiries, l’avocate de l’Entrepreneur soutient pour la première fois que le délai de six (6) mois prévu au Règlement pour la dénonciation des malfaçons n’a pas été respecté en l’instance par les Bénéficiaires.  L’Administrateur n’a pas soulevé ce motif dans la Décision (Pièce A-9).  L’Entrepreneur plaide que les Bénéficiaires avaient remarqué les craquements lors de la prise de possession de leur résidence et que le délai de six (6) mois devait courir à compter de ce moment.  Or, il faut noter les faits importants suivants qui ressortent des témoignages à l’audition :

1)    L’Entrepreneur a rassuré les Bénéficiaires lors de la prise de possession à l’effet que les craquements étaient normaux et allaient disparaître dans les mois suivants;

2)    Toutes les parties admettent que les craquements se sont aggravés avec le temps.

[14]     L’article 1739 du Code Civil du Québec[2] énonce ce qui suit :

« L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.  Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. »  (Les italiques sont du soussigné.)

[15]    Selon les faits et les témoignages entendus à l’audience, les craquements du plancher de bois franc se sont manifestés de manière graduelle au sens de l’Article 1739 du Code Civil du Québec.  Par conséquent, le délai de dénonciation ne court qu’à partir du moment où les Bénéficiaires ont pu soupçonner la gravité et l’étendue du problème de craquements du plancher de bois franc.

[16]    En l’espèce, et compte tenu de la preuve, il nous semble clair que nous pouvons objectivement considérer que le premier moment où les Bénéficiaires ont réalisé la gravité du problème de craquements du plancher de bois franc est contemporain à l’envoi de la mise en demeure à l’Administrateur et l’Entrepreneur datée du 8 juillet 2010 (Pièce A-5).  L’Administrateur accuse réception de cette lettre le 18 août 2010, soit environ cinq (5) semaines plus tard.  Ainsi, le délai de six (6) mois a donc été respecté par les Bénéficiaires.

[17]    Compte tenu de tout ce qui précède, y compris le Rapport d’expertise de M. Guimond (Pièce B-1) et son témoignage, du témoignage des Bénéficiaires, du témoignage de l’inspecteur M. Savage et enfin des constations de l’Arbitre soussigné lors de la visite des lieux, le Tribunal d’arbitrage considère qu’il y a lieu de réviser la Décision de l’Administrateur (Pièce A-9) sur le Point 6.  Les craquements du plancher de bois franc aux endroits indiqués au paragraphe 7 de la présente sentence résultent d’une malfaçon de construction, dénoncée dans la période de protection prévue au Règlement et dans le délai prescrit d’une année.

[18]    Quant à l’étendue des travaux correctifs, les Bénéficiaires demandent de refaire tous les planchers de l’unité étant donné que, selon le Rapport d’expertise de M. Guimond (Pièce B-1), le problème de malfaçons est probablement généralisé.  Toutefois, nous hésitons à ordonner des travaux correctifs aussi étendus dont le coût se situerait autour de 10 000 $ ou plus.  L’Entrepreneur devra enlever le plancher de bois franc aux endroits identifiés (paragraphe 7 de la présente sentence) où il y a des craquements importants.  Ces endroits doivent être refaits pour éliminer les craquements anormaux.  L’Entrepreneur, au moment de l’enlèvement du plancher de bois franc, constatera l’envergure et la cause du problème et déterminera si le problème est généralisé ou non.  Si les malfaçons à l’origine des craquements du plancher de bois franc sont généralisées, l’Entrepreneur verra à effectuer tous les travaux correctifs nécessaires pour enrayer le problème.  La méthode des travaux correctifs appartient à l’Entrepreneur, mais il est tenu à une obligation de résultat.  Nous sommes confiants que l’Entrepreneur fera les choix qui s’imposent lors de la réalisation des travaux, car l’Entrepreneur ne voudrait pas avoir à revenir pour faire d’autres réparations plus tard liées aux mêmes causes. 

Point 7 : « craquements au revêtement de carrelage céramique de la salle de bain »

[19]    Les Bénéficiaires se plaignent de craquements anormaux d’un carrelage céramique de la salle de bain.  L’Administrateur a rejeté ce Point au motif qu’aucune malfaçon n’a été identifiée. 

[20]    Lors de sa visite des lieux, l’Arbitre a constaté un bruit de craquement anormal d’une tuile de céramique devant l’évier de la salle de bain lorsqu’il a marché dessus.   Selon le Rapport d’expertise de M. Guimond (Pièce B-1), le contreplaqué n’est probablement pas installé conformément aux règles de l’art et il y a un risque que dans le futur d’autres mouvements apparaissent.  Selon le Tribunal d’arbitrage, le problème est bien présent, est anormal pour un plancher nouvellement installé et constitue une malfaçon.  Le Tribunal d’arbitrage ordonnera donc que les travaux correctifs requis pour corriger ce problème soient effectués.

Point 8 : « Comptoir de la salle de bain » 

[21]    Les Bénéficiaires se plaignent d’un gonflement du pourtour du lavabo du comptoir de la salle de bain.  Il y a de l’humidité sous les panneaux de particules supportant le revêtement dudit comptoir et la présence de produit de calfeutrage aux endroits affectés.  L’Administrateur a rejeté ce Point au motif que la situation résulte d’un entretien inadéquat ou d’une mauvaise utilisation des Bénéficiaires.  

[22]    Selon la preuve, il est établi que le trou dans le comptoir pour le lavabo était trop grand.  En effet, il y a de la lumière sous l’évier à l’endroit où le revêtement du comptoir de la salle de bain est soulevé et endommagé.  Par conséquent, il n’y pratiquement pas de protection contre l’humidité et l’eau d’un côté du lavabo.  Si le trou du lavabo avait été bien coupé, le joint de calfeutrant sous les rebords de l’évier aurait protégé la coupe du comptoir contre l’humidité et l’eau.  La situation n’est pas normale surtout pour un bâtiment neuf et constitue une malfaçon.  En effet, à la lumière des constatations de l’Arbitre lors de sa visite des lieux et du Rapport d’expertise de M. Guimond (Pièce B-1), le Tribunal d’arbitrage est d’avis que c’est un défaut d’installation qui est à l’origine de la détérioration du comptoir de la salle de bain.  Le Tribunal d’arbitrage ordonnera donc que les travaux correctifs requis pour corriger ce problème soient effectués.

Point 9 : « comptoir de la cuisine » 

[23]    Les Bénéficiaires se plaignent également d’un gonflement à la jonction des sections du comptoir de la cuisine.  L’ondulation du comptoir de cuisine a été constatée par les parties ainsi que par l’Arbitre lors de sa visite des lieux.  L’Administrateur a rejeté ce Point au motif que la situation résulte d’un mauvais entretien ou utilisation des Bénéficiaires.  L’Arbitre ne voit aucune preuve d’une mauvaise utilisation.  Il nous paraît clair qu’il est normal que l’eau se trouve momentanément sur un comptoir de cuisine.

[24]    Selon le Rapport d’expertise de M. Guimond et son témoignage à l’audience, l’origine du problème est plutôt due à une mauvaise installation des deux joints à 45 degré du comptoir de cuisine.  Ce dernier affirme que lorsqu’un comptoir est recouvert d’un fini étanche à l’eau qui est bien installé, l’eau ou l’humidité ne pénètre pas le joint facilement.  Le Tribunal d’arbitrage considère qu’il y a malfaçon et ordonnera donc que les travaux correctifs nécessaires pour corriger le problème relativement à ce Point soient également effectués.

FRAIS D’ARBITRAGE

[25]    Étant donné que les Bénéficiaires ont eu gain de cause sur au moins un des points en arbitrage, l’Administrateur devra assumer les frais d’arbitrage de cette instance selon l’Article 123, alinéa 2 du Règlement.  De plus, l’Administrateur devra payer les frais d’expertise encourus par les Bénéficiaires, puisque son témoignage a été très utile et pertinent pour éclairer le débat.  Selon les documents produits, Pièce B-2, le coût de l’inspection et la rédaction du rapport (927,22 $) et du témoignage (574,88 $) de l’expert des Bénéficiaires se chiffrent à 1 502,10 $.  Ces coûts sont raisonnables et devraient être remboursés aux Bénéficiaires.

 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

 

ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage des Bénéficiaires.

ORDONNE à l’Entrepreneur 9179-5948 Québec Inc. de réaliser, conformément aux règles de l’art, les travaux correctifs requis pour éliminer les vices, malfaçons et problèmes traités aux Points 6, 7, 8 et 9 de la présente sentence arbitrale et conformément à la teneur de la présente sentence, et ce, dans les quarante-cinq (45) jours de la présente sentence;

À défaut par l’Entrepreneur de réaliser lesdits travaux correctifs dans le délai stipulé, ORDONNE à l’Administrateur, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., de les réaliser, selon les règles de l’art, dans les quarante-cinq (45) jours suivants;

ORDONNE à l’Administrateur de payer les frais d’arbitrage de la présente instance arbitrale;

ORDONNE à l’Administrateur de payer aux Bénéficiaires les frais d’expertise au montant de 1 502,10 $.

 

 

 

Copie conforme

 

 

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Me Jeffrey Edwards, arbitre