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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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Alain Désy |
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(ci-après le « bénéficiaire »)
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ET : |
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Société immobilière Campiz ltée |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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La Garantie Habitation du Québec inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier QH : 15092-1 No dossier GAMM : 2006-12-016
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis, ing. |
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Pour le bénéficiaire : |
M. Alain Désy |
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Pour l'entrepreneur : |
M. Vincent Cammisano |
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Pour l'administrateur : |
M. Sylvain Beausoleil |
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Date d’audience : |
13 décembre 2006 |
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Lieu d'audience : |
Montréal |
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Date de la sentence : |
1er février 2007 |
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[1] À la demande de l'arbitre, l'audience s'est tenue à la résidence du bénéficiaire.
[2] Insatisfait d'une décision de l'administrateur datée du 3 août 2006, le bénéficiaire, M. Alain Désy, a présenté au GAMM une demande d'arbitrage dans le but de réviser cette décision de l'administrateur relativement aux éléments suivants de son rapport :
B fenêtre au sous-sol
B crépi sur les contremarches de l'escalier avant et arrière
B fissures dans la dalle du sous-sol
[3] Dès l'ouverture de l'enquête, les parties ont consenti à soumettre au tribunal un autre élément de réclamation qui n'avait pas encore été traité par l'administrateur, soit :
B fissures au solage à proximité de la fenêtre du sous-sol
[4] Le soussigné a par ailleurs refusé d'entendre une autre réclamation concernant l'élément suivant : balcon arrière. Il se trouve que l'administrateur a donné raison au bénéficiaire sur ce point (rapport de décision supplémentaire du 4 décembre 2006), mais que ce dernier n'est pas en accord avec la méthode d'intervention de l'entrepreneur. Dans ce contexte, le bénéficiaire pourra, s'il y a lieu, soumettre une autre réclamation auprès de l'administrateur à la fin des travaux.
[5] En cours d'enquête, en plus des représentants des parties, il y a eu intervention de M. Normand Pitre, conciliateur.
[6] Les parties ont accepté d'accorder au soussigné un délai de soixante (60) jours à compter de la date d'audience pour rendre sentence dans la présente affaire.
[7] À l'appui de son argumentation, le procureur de l'administrateur a soumis ce qui suit :
B Jeffrey EDWARDS, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, Montréal, Wilson & Lafleur ltée, [s. d.], p. 158-165.
[8] Il s'agit ici d'une fenêtre coulissante de type standard.
[9] La visite des lieux a démontré que les volets étaient quelque peu difficiles à ouvrir, mais très faciles à enlever pour fins d'entretien.
[10] Il s'agit d'une fenêtre sans moustiquaire qui, à cause de sa localisation, n'est pas fréquemment opérée; ainsi, la poussière s'accumule facilement, rendant l'ouverture plus ardue.
[11] Ce genre de fenêtre, à cause de sa localisation près du sol, nécessite une lubrification fréquente afin de faciliter le glissement des volets.
[12] Ces volets étant de dimensions standard dans l'industrie, la suggestion de l'expert retenu par le bénéficiaire, soit le remplacement des volets ouvrants par des volets légèrement moins hauts, n'est pas praticable.
[13] N'ayant noté aucune malfaçon, ni à l'intérieur ni à l'extérieur, le tribunal REJETTE la réclamation ayant trait à cet élément.
[14] Il a été admis que ces deux réclamations ont d'abord été soumises à l'administrateur plus de trois ans après la prise de possession de l'unité résidentielle par le premier acheteur. Le soussigné rappelle qu'à l'article 10 du décret, la portée de la garantie est d'un an pour la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception, et de trois ans pour la réparation des vices cachés.
[15] Comme la dénonciation concernant les deux éléments ci-devant mentionnés a été faite à l'administrateur plus de trois ans après la réception, il faut alors se prononcer sur les notions de vice de conception et de vice de construction, lesquels sont couverts par la garantie pour une période de cinq ans après la réception. Or, la teneur de ni l'une ni l'autre de ces deux réclamations ne rencontre les critères de définition de tels vices.
[16] En ce qui a trait au crépi sur les contremarches, la visite des lieux a démontré qu'il s'agit d'une simple détérioration de nature esthétique causée par l'usure du temps, soit le déneigement, le sel, etc.; d'ailleurs, l'apparence est encore relativement convenable.
[17] Relativement aux fissures au solage près de la fenêtre, elles ne sont pas d'ordre structural, et aucune infiltration d'eau n'a été dénoncée par le bénéficiaire. Ces fissures résultent ordinairement d'un mouvement du sol, et généralement, après deux ans, il y a stabilisation sans danger d'aggravation. Ces fissures sont elles aussi de nature purement esthétique.
[18] Dans les deux cas, il s'agit d'une maintenance normale à être effectuée par le bénéficiaire.
[19] Pour ces motifs, les réclamations ayant trait à ces deux éléments sont REJETÉES.
[20] La visite des lieux a clairement démontré qu'il s'agit ici de fissures de nature esthétique, résultant du comportement normal du béton, aucune dénivellation n'apparaissant d'un côté ou de l'autre de celles-ci.
[21] Or, les réparations rendues nécessaires par un tel comportement sont exclues de la garantie :
12. Sont exclus de la garantie:
[...]
2° les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements;
[22] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est REJETÉE.
[23] Par ailleurs, le bénéficiaire demande à l'arbitre le remboursement des frais d'expertise qui lui ont été adressés par M. Vincent du Centre d'Inspection et d'Expertise en Bâtiment du Québec.
[24] À cet égard, je cite l'article 124 du plan de garantie :
124. L'arbitre doit statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.
Le présent article ne s'applique pas à un différend portant sur l'adhésion d'un entrepreneur.
[25] M. Vincent n'était pas présent lors de l'audience; il n'a donc pu être questionné par les parties adverses.
[26] Environ 50 % du rapport de M. Vincent traite d'éléments portés à l'arbitrage, le reste du document abordant des questions non examinées dans la présente affaire.
[27] En conséquence, le tribunal ne peut acquiescer à la requête du bénéficiaire au sujet du remboursement des frais d'expertise.
[28] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal
REJETTE l'ensemble des réclamations du bénéficiaire, de même que sa demande de remboursement des frais d'expertise.
[29] Je cite maintenant le deuxième alinéa de l'article 123 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :
Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts.
[30] En vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par cet article, l'arbitre ORDONNE que les coûts du présent arbitrage soient défrayés à parts égales par le bénéficiaire et l'administrateur.
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BELOEIL, le 1er février 2007.
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__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre [CaQ] |