CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC                                             Le Centre d’Arbitrage Commercial

No: 00-0204                                                                National et International du Québec

ISABELLE GALIBOIS ET

SÉBASTIEN PAQUET

Demandeurs

c.

GIGNAC CONSTRUCTION INC.

Défenderesse

Et

LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.

Mis en cause

SENTENCE ARBITRALE

Les Demandeurs ont déposé un avis d»arbitrage, daté du 28 février 2000, en vertu de l’article 6.12.1 du plan de garantie du Mis en cause, le «Plan» , plan sanctionné par la Régie du bâtiment conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le «Règlement». Les Demandeurs entendent ainsi contester la décision suivante, rendue par le Mis en cause le 10 février 2000:

«Étant donné le conflit contractuel qui prévaut dans votre dossier, nous ne pouvons malheureusement pas intervenir à ce stage-ci puisque notre mandat consiste à administrer le règlement sur les bâtiments résidentiels neufs et non à se substituer à un conseiller juridique pour régler de tels conflits.»

Le Mis en cause avait rendu pareille décision en réponse à la requête en médiation des Demandeurs suite au différend qui les oppose à la Défenderesse relativement à la qualité générale d’un bâtiment résidentiel neuf pour la construction duquel la Défenderesse aurait agi comme entrepreneur général. Le conflit contractuel auquel le Mis en cause faisait référence est l’apparente contradiction entre deux contrats de construction, pour le même bâtiment,  portant la date du 3 juin 1999, l’un à forfait, l’autre pas. 

La Défenderesse, appuyée du Mis en cause, a invoqué l’irrecevabilité de la demande pour les motifs suivants:

1^o Seule la Cour supérieure a, selon l’article 453 C.p.c., la compétence exclusive pour trancher la validité d’un contrat;

2^o  la décision du Mis en cause de ne pas intervenir rend, par sa nature même, l’intervention de l’arbitre impossible, l’arbitre ne pouvant pas avoir plus de pouvoir que le Mis en cause;

3^o la demande est dilatoire;

4^o les griefs des Demandeurs quant à la qualité de la construction ont été déposés tardivement et l’arbitre ne peut passer outre les délais prescrits même pour des raisons d’équité; et

5^o contrairement aux prescriptions du plan de garantie,  les Demandeurs n’auraient pas confié à un tiers les sommes nécessaires à acquitter le coût des travaux que le Mis en cause pourrait avoir à faire ou à compléter;

À l’opposé, les Demandeurs affirment la recevabilité de la demande principalement pour les motifs suivants:

i) le délai de trois (3) jours mentionné aux article 6.4.2.1 er 6.4.2.2 du Plan n’est pas expressément dit de rigueur, pas plus qu’il ne l’est à l’article 10.2 du Règlement;

ii) l’administrateur du plan de garantie a implicitement renoncé au délai lorsqu’il s’est rendu chez les Demandeurs le 14 mars 2000 pour y effectuer une inspection qui fut suivie du rapport du 20 mars 2000, déposé sous la cote D-5;

Au surplus, les demandeurs prétendent avoir droit à des dommages pécuniaires en vertu de l’article 6.7.6 du Plan.

Le tribunal ne convient pas des motifs d’irrecevabilité soulevés par la Défenderesse et le Mis en cause. En effet, la compétence exclusive de la Cour supérieure, telle qu’attribuée à l’article 453 C.p.c., concerne les requêtes en jugement déclaratoire, ce qui n’est pas l’essence de la présente procédure laquelle vise essentiellement à confirmer ou infirmer la décision de l’administrateur de ne pas «intervenir à ce stage-ci».

Par ailleurs, le rôle de l’arbitre dans le cadre du Plan se résume à décider si une décision de l’administrateur est ou non fondée. En ce faisant l’arbitre ne s’arroge pas plus de pouvoirs que ceux accordés à l’administrateur, il ne fait qu’exécuter le mandat qui lui a été conventionnellement conféré; mandat qui, faut-il le rappeler, a été arrêté par le Règlement.

Quant à la nature dilatoire de la demande, la preuve n’a pas été faite que cette demande  était, à sa face même , sans droit ou que son seul objet était celui de retarder le règlement du différend.  Il faut certainement  souligner le fait que  la soumission du différend à l’arbitrage constitue une condition essentielle à la survie des droits conférés par le Plan et qu’elle doit ainsi être considérée comme une mesure conservatoire qui ne saurait être écartée sans preuve évidente qu’elle est faite sans droit.

Il a été démontré que la dénonciation par les Demandeurs des travaux à compléter et des vices apparents ou malfaçons à corriger avait été faite près de trois mois après que les Demandeurs eurent pris possession de la résidence. Faut-il en conclure qu’ils perdent ainsi automatiquement les bénéfices qui leur sont conférés par le Plan. Le tribunal ne le croit pas car il faudrait pour cela qu’il y ait eut réception du bâtiment au sens du Plan ou, si telle réception avait eut lieu, que les délais des articles 6.4.2.1. et 6.4.2.2 du Plan, au demeurant identiques à ceux des articles 10.1 et 10.2 du Règlement, soient de rigueur.

L’article 6.1.9 du Plan donne la définition de la «Réception du bâtiment». Il s’agit de «L’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine et qui indique le cas échéant les travaux à parachever ou à corriger.» Il appert de cette définition, notamment par l’usage du verbe «déclare», que la simple prise de possession n’équivaut pas à cette Réception du bâtiment. En effet, puisque le bénéficiaire doit déclarer accepter le bâtiment, il ne saurait y avoir réception implicite par la simple prise de possession. Or, la preuve n’a pas été faite que le bénéficiaire aurait ainsi déclaré accepter le bâtiment. Bien au contraire, les demandeurs n’avaient pas encore reçu le 12 janvier 2000, date de leur mise en demeure adressée à la Défenderesse et produite sous la cote P-19, le formulaire d’inspection préréception prévu à l’article 6.8.1 du Plan dont les termes sont semblables à l’article 17 du Règlement. L’importance de ce document, ou d’un autre semblable qui pourrait en tenir lieu, est grande pour tous les intéressés et déterminante pour la  Réception du bâtiment; il permet d’établir la qualité du bâtiment lors de la prise de possession,  la présence de vices apparents ou de malfaçons et enfin il permet de dresser la liste des travaux à compléter lorsqu’il en est. Les faits étant ainsi clairement établis, la protection des droits des intéressés en est que mieux garantie. Si le bénéficiaire y recherche la garantie du parachèvement ou de la correction des travaux, l’entrepreneur et l’administrateur y trouvent un rempart contre les réclamations abusives ou  malhonnêtes. 

Faut-il ajouter que l’administrateur s’est fait le devoir, à cet article 6.8.1 du Plan, de préparer le formulaire prescrit et que l’entrepreneur s’est engagé  par convention d’adhésion (art 78. 3^o et art 9^o de l’Annexe II du Règlement) à remettre ce formulaire à l’administrateur. Dès lors, on ne saurait tenir rigueur au bénéficiaire pour un manque de diligence imputable à l’entrepreneur.

Également, les articles 6.4.2.1. et 6.4.2.2 du Plan,  n’apparaissent pas  être de rigueur, ni le législateur dans son Règlement ni l’administrateur dans son Plan n’ayant cru opportun de les qualifier ainsi. On doit cependant préciser que leur prorogation ne saurait se faire de manière inconsidérée.  En effet, inutile de disserter longtemps sur les motifs qui ont incité le législateur et, par la suite, l’administrateur du Plan à fixer de si courts délais; ils visent à  éviter, dans la mesure du possible, les réclamations dont l’objet était inexistant  au moment de la Réception du bâtiment. Ils visent également à permettre une intervention rapide de l’entrepreneur ou de l’administrateur afin de diminuer les risques d’aggravation des vices ou la survenance de bris conséquents à ces vices ou ces malfaçons.  Outre les motifs évident de justice qui expliquent cette décision, il faut également y voir le souci de protéger à long terme la solvabilité du Plan; souci bien évident à la lecture du chapitre III du Règlement et qui explique également l’exigence  de l’inspection préréception commentée ci-dessus. En l’espèce, il a clairement été mis en preuve que les vices apparents et les malfaçons énoncés par les Demandeurs dans  leur lettre du 12 janvier 2000, pièce P-19, existaient au moment de la prise de possession du bâtiment, qu’ils ne se sont pas aggravés et qu’ils n’ont pas subséquemment causé de dommages au bâtiment. Le Mis en cause ne subit dès lors aucun préjudice du manque de diligence de l’entrepreneur. En subirait-il que ce serait à la Défenderesse à en supporter les conséquences et non aux Demandeurs.

Enfin, quant au dernier motif d>irrecevabilité soulevé, preuve a été faite que Me Martin Grenier, notaire, détient en fideicommis une somme de 39,999$, somme qu’il s’est engagé à conserver jusqu’à ce qu’une entente survienne entre les parties ou jusqu’à ce qu’un jugement soit rendu. L’article 6.4.3 du Plan, semblable à l’article 11 du Règlement, impose, lorsque l’administrateur est appelé en garantie,  le dépôt en fidéicommis «de toute somme encore due en vue du paiement final des travaux qui seront exécutés par l’administrateur». Cette obligation ne  vise que les sommes non encore déboursées par le bénéficiaire et nécessaires à rembourser à l’administrateur le coût des travaux qu’il aura éventuellement à exécuter. Ainsi, l’administrateur est assuré de récupérer rapidement les sommes qu’il aura investies. Nul besoin donc d’obliger le dépôt en fidéicommis de toutes les sommes que le bénéficiare pourrait devoir à l’entrepreneur lorsque ces sommes sont l’objet de contestation et que la réserve constituée est suffisante à assurer à  l’administrateur le remboursement des frais qu’il aura engagés.  Eu égard aux travaux qui restent à compléter et aux vices ou malfaçons qui sont à corriger, il appert que cette somme de 39,999$ sera suffisante.

Ainsi, il devient inutile de statuer sur les prétentions des demandeurs concernant la renonciation implicite au bénéfice des délais puisque le tribunal affirme la recevabilité de la demande d’arbitrage.

Lors de l’audition, le tribunal a clairement établi le domaine d’application de la garantie, lequel  exclus les questions de dépassement du coût des travaux, ce qui de surcroît n’a pas été contesté.  Les demandeurs prétendent toutefois avoir droit à la réparation pécuniaire des dommages subis, cela en vertu de l’interprétation a contrario qu’ils font de l’article 6.7.6 du Plan, lequel est semblable à l’article 12 6^o du Règlement.  Le tribunal ne peut reconnaître ce droit puisqu’il est contraire tant à la lettre et à l’esprit du Plan et du Règlement qu’aux principes d’interprétation admis. La couverture de la garantie est précisée et limitée aux articles 6.4 et 6.6 du Plan. Les énumérations que contiennent ces articles doivent être interprétées limitativement et on ne saurait étendre le domaine de la garantie en interprétant librement et a contrario une autre énumération, celle des exclusions de la garantie données à l’article 6.7 du Plan. De plus, l’admission d’une réparation pécuniaire des dommages subis est contraire à l’esprit du Plan et du Règlement dont l’objet est, quant aux réparations, restreint aux réparations matérielles de vices de construction ou de malfaçons c’est-à-dire à l’exécution de travaux visant à corriger ces vices ou ces malfaçons. Obliger l’administrateur à des réparations pécuniaires serait lui imposer un fardeau difficilement quantifiable qui pourrait mettre en péril la solvabilité de l’administrateur, pourtant chère au législateur tel que nous l’avons précédemment rappelé. Dès lors,la réparation pécuniaire des dommages, si elle  doit être prononcée, relève de la compétence du tribunal de droit commun et non pas du tribunal arbitral.

La Défenderesse a, avec le consentement des Demandeurs et du Mis en cause, déposé le rapport d’inspection du 14 mars 2000, pièce D-5. Le tribunal comprend donc que les parties et le Mis en cause entendent soumettre à l’arbitrage les conclusions de ce rapport si le tribunal affirmait par ailleurs que l’administrateur n’avait pas raison de refuser d’intervenir.

Tel  que le tribunal l’a mentionné dans sa sentence sur l’exception d’incompétence, l’article 6.12.1 du Plan, semblable à l’article 19 du Règlement, ne restreint pas la compétence de l’arbitre selon la nature de l’objet du différend. Or l’étendue des obligations contractuelles de l’entrepreneur peut être l’objet d’un différend. Même si le tribunal comprend les réserves du Mis en cause,  qu’il considère empreintes de sagesse, il ne peut cependant pas lui donner raison ni admettre la prétention du procureur de la Défenderesse à l’effet que l’on ne puisse pas, par médiation ou par arbitrage, circonscrire les obligations de l’entrepreneur. Décider autrement serait contraire à l’intention du législateur qui voulait par ce Règlement permettre une solution rapide et peu onéreuse des différends. Ce serait également soustraire à l’arbitre une compétence essentielle à l’exécution de son mandat ce qui vouerait à l’échec, plus souvent qu’autrement, toute demande d’arbitrage.  

Enfin, relativement au rapport d’inspection du 14 mars 2000, il convient tout d’abord d’établir que la preuve faite démontre que les Demandeurs ont effectivement pris sous leur responsabilité certains travaux lorsqu’ils ont confié directement à des tiers des mandats spécifiques. Ainsi en fut-il pour les travaux de plomberie, d’électricité, de peinture, de chauffage et les travaux de fabrication et/ou d’installation des armoires, de l’escalier principal et des planchers de bois francs. De ce fait, le tribunal confirme les conclusions du rapport d’inspection concernant les points A-1, A-2, A-4, A-6, B-1, B-3, C-4  et 3. De même, parce que les Demandeurs ont déjà effectué eux-mêmes les travaux ou parce que des tiers y ont déjà pourvu, le tribunal confirme les conclusions apparaissant aux points  A-5, C-2 et 2. Quant aux autres éléments, le tribunal décide ainsi:

A-3 et B-2:       le tribunal comprend que la nature même des plinthes choisies par les Demandeurs exigeait une attention particulière dans leur pose, ce que le témoin de la Défenderesse a lui-même admis. Il est alors difficile d’accepter que ces plinthes aient été posées avant les lattes du  plancher de bois franc.

                        Le même témoin a de plus ajouté que la manière la plus simple de corriger la situation dénoncée par les Demandeurs était l’installation d’une moulure de type  «quart de rond». La Défenderesse devra donc fournir,  installer et peinturer à ses frais de telles moulures à la grandeur de la maison.

B-4:                  cette situation n’a rien d’exceptionnelle, seulement quelques vis ayant causé des renflements apparentes. Il s’agit des conséquences d’un comportement normal des matériaux, lequel est expressément exclus de la garantie en vertu de l’article 6.7.2 du Plan. Le tribunal ne peut donc pas faire droit à la demande.

B-5 et B-6:       quoique plausibles, les explications données par le  témoin de la Défenderesse pour justifier la situation ne dispense pas pour autant celle-ci d’effectuer correctement les travaux qui lui incombaient,  le tribunal fait donc sienne la conclusion du Mis en cause.

B-7:                  La preuve n’a pas été faite que l’inefficacité de la hotte était attribuable à une mauvaise installation. Le tribunal ne peut donc pas faire droit à la demande.

C-1:                 Le tribunal ne peut pas accepter les explications de la Défenderesse puisque l’examen des plans déposés montre clairement que le  balcon n’est pas soutenu par des équerres structurales. Ceci dit, les travaux ayant été complétés le tribunall ne peut, en vertu du Plan, qu’exiger de la Défenderesse qu’elle assume les coûts afférents au remplacement du gypse souillé si l’expretise en cours montre que le bris du tuyau n’est pas attribuable à un vice de fabrication.

C-3:                 À l’examen des photographies déposées sous les cotes P-14, P-15, P-16 et P-17, le tribunal fait sien les commentaires du Mis en cause et exige de la Défenderesse qu’elle apporte les correctifs appropriés à l’arche située entre le vestibule et le salon.

D-1:                 Aucune pièce justificative n’ayant été produire au soutien d’une réclamation, ainsi que le requiert l’article 6.6.1.2 du Plan, le tribunal ne peut pas recevoir cette demande.

D-2, F & G:      La garantie du Plan ne couvre pas le dépassement des coûts; le tribunal ne peut donc pas recevoir ces demandes.

                        Le tribunal, pour les motifs exprimés précédemment, se doit de rappeler que la signature du formulaire d’inspection préréception n’est pas une simple formalité. La Défenderesse devra donc, sans délai, procéder à cette inspection préréception avec les Demandeurs et recevoir leur signature au formulaire prescrit qui sera par la suite transmis au Mis en cause.

1:              Le problème soulevé est attribuable à une ventilation insuffisante des lieux en fonction du type de chauffage choisi par les Demandeurs. Si la responsabilité de cette situation doit être imputée à quelqu’un, elle relève plus des sous-entrepreneurs spécialisés mandatés par les Demandeurs que de celle de la Défenderesse. Le tribunal ne peut donc recevoir la demande à cet égard.           

Il appert enfin que la défenderesse devra également assumer tous les coûts des matériaux et des travaux de remise en état conséquents aux travaux qu’elle devra réaliser selon ce qui précède.

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Québec, le 25 avril 2000

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Jean Morin, arbitre

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No: 00-0204                                                                National et International du Québec

ISABELLE GALIBOIS ET

SÉBASTIEN PAQUET

Demandeurs

c.

GIGNAC CONSTRUCTION INC.

Défenderesse

Et

LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.

Mis en cause

SENTENCE ARBITRALE COMPLÉMENTAIRE (ART 59 AL. 2 DU RÈGLEMENT D’ARBITRAGE SUR  LE  PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS)

La Défenderesse a requis des précisions relativement à la sentence rendue le 25 avril dernier quant à l’interprétation que fait le Tribunal de l’article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et quant au droit de la Défenderesse d’effectuer elle-même les travaux mentionnés à cette sentence.

L’article 11 du Règlement trouve application «Dans le cas d’intervention de l’administrateur pour parachever ou corriger les travaux relatifs à un bâtiment». Dans la présente affaire, quoique l’administrateur ne soit pas encore intervenu pour parachever ou corriger les travaux, il faut comprendre qu’une telle intervention peut être raisonnablement envisagée. Le respect de l’esprit du Règlement exige donc que les sommes nécessaires à l’intervention éventuelle de l’administrateur ne soient pas remises à la Défenderesse avant l’exécution des travaux,  ce qui est  par ailleurs conforme à la lettre de l’article 2111 al. 2 du Code civil du Québec. Toutefois, la somme de 39 999$ apparaît de beaucoup supérieure au coût total des travaux exigés dans la sentence et une partie de celle-ci pourrait être remise à la Défenderesse sans affecter les droits des Demandeurs vis-à-vis le Mis en cause. Nonobstant cette assertion, aucune représentation n’ayant été faite quant au coût des travaux exigés, le Tribunal ne peut fixer arbitrairement le montant de cette remise.

Relativement à la possibilité pour les Demandeurs de confier à un tiers le parachèvement ou la correction des travaux, le Tribunal y verrait, le cas échéant, la renonciation par les Demandeurs aux droits que leur confère le Plan de garantie. Il appert que la tâche d’effectuer les travaux de parachèvement et de correction  incombe à l’entrepreneur mandaté initialement pour effectuer les travaux de construction; l’administrateur pouvant être appelé à intervenir en cas de défaut par cet entrepreneur de s’exécuter. Si, malgré l’intervention de l’administrateur, l’entrepreneur refusait toujours d’exécuter les travaux requis, c’est l’administrateur et non le bénéficiaire qui, après certaines procédures et en vertu de l’article 18 7^o du Règlement, pourrait confier   à un tiers l’exécution des travaux. Dès lors, si les Demandeurs décidaient de confier eux-mêmes à un tiers l’exécution des travaux, le Mis en cause serait relevé de toutes obligation et ce sont notamment les articles 2111 al. 2, 2125  et 2129 du Code civil du Québec qui régiraient la relation de droit des parties. Celles-ci devraient enfin soumettre tout litige au tribunal compétent, qui n’est certes pas le présent Tribunal. Par contre, si les travaux de parachèvement et de correction sont effectués par la Défenderesse en respectant les règles de l’art, celle-ci aura droit au paiement immédiat de toute somme réservée.

Québec, le 9 mai 2000

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Jean Morin