ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998) (Décret 841-98 du 17 juin 1998, c. B-1.1, r.0.2, Loi sur le bâtiment, Lois refondues du Québec (L.R.Q.), c. B-1.1, Canada)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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Entre
Mélanie Pelletier et Gerrassimos Voutsinas
Bénéficiaires
Et
Les habitations K.D.S.
Entrepreneur
Et
La Garantie Qualité Habitation
Administrateur
No dossier Garantie :	36885-3552
No dossier GAMM :	2011-12-003
No dossier Arbitre :	13 185-71
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre :		Me Jeffrey Edwards
Pour les Bénéficiaires :		Madame Mélanie Pelletier Monsieur Gerrassimos Voutsinas
Pour l’Entrepreneur :
Pour l’Administrateur :		Me Avelino de Andrade
Date(s) d’audience :		Le 12 janvier 2012
Lieu d’audience :		Au domicile des Bénéficiaires
Date de la décision :		Le 30 janvier 2012
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APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES ET DES PIÈCES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DE TOUTES LES PARTIES, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE :

 

1.      LA DEMANDE D’ARBITRAGE

[1]       Le Tribunal d’arbitrage est saisi d’une demande d’arbitrage des Bénéficiaires concernant une décision de l’Administrateur (signée par Normand Pitre, T.P.) rendue le 6 janvier 2011 (Pièce A-2) (« Décision »).

2.      LES FAITS ET LES PROCÉDURES DE L’INSTANCE ARBITRALE

[2]       Le 3 février 2011, les Bénéficiaires ont envoyé la demande d’arbitrage au Centre d’arbitrage Le GAMM (Pièce A-1).

[3]       Selon la preuve, les Bénéficiaires ont pris possession de leur propriété le 12 juin 2006.  Pendant les premières années de leur possession de la propriété, les Bénéficiaires ont transigé exclusivement avec l’Entrepreneur pour tout problème existant ou découvert.  Ils ont appelé les représentants de l’Entrepreneur, à savoir Daniel Morin et son frère Robert « Bob » Morin. 

[4]       Au début, suite aux appels des Bénéficiaires, les journaliers de l’Entrepreneur venaient corriger les problèmes.  Par la suite, ces journaliers venaient moins souvent, mais ils venaient quand-même.  Selon les Bénéficiaires, les représentants de l’Entrepreneur ont toujours été rassurants et ont toujours promis d’entreprendre les réparations nécessaires pour les différents problèmes soulevés. 

 

[5]       Devant ces promesses et représentations, les Bénéficiaires n’ont pas senti le besoin d’aller plus loin ou de conflictualiser d’avantage la situation.  Cependant, à un moment donné, les représentants de l’Entrepreneur ne retournaient plus les appels des Bénéficiaires.  Puis, il n’y a plus eu de service au numéro de téléphone fourni par l’Entrepreneur pour le rejoindre.  L’Entrepreneur a par la suite fermé son entreprise. Il n’opère plus et n’a plus de licence d’entrepreneur.  Malgré les nombreux avis du Tribunal d’arbitrage à l’Entrepreneur, aucun représentant de l’Entrepreneur ne s’est présenté à l’audition.

[6]       Suite à la déconnection du service téléphonique de l’Entrepreneur, les Bénéficiaires paraissent ne pas avoir réagi très vite mais se sont graduellement organisés pour s’informer de leurs droits et pour déterminer l’entité à l’encontre de laquelle ils pouvaient réclamer la réalisation des travaux correctifs relativement aux problèmes restants.

[7]       Le 13 juillet 2010, par courriel, les Bénéficiaires dénoncent leurs problèmes et font une réclamation auprès de l’Administrateur.  À cette date, les Bénéficiaires sont dans la quatrième année de la protection en vertu du Plan de garantie de l’Administrateur.

[8]       L’Administrateur dans sa Décision (Pièce A-2) rejette la réclamation pour les quatre points réclamés.  Tout en admettant que les différents points réclamés constituent des malfaçons ou des vices puisque non conformes aux règles de l’art applicables dans le domaine de la construction, l’Administrateur rejette les réclamations pour deux (2) motifs.

[9]       En premier lieu, l’Administrateur soutient qu’au moment de recevoir la réclamation, les Bénéficiaires étaient dans la quatrième année du Plan de garantie.  Ainsi, seuls les vices majeurs ayant entrainé la perte partielle ou totale, ou pouvant entraîner la perte probable partielle ou totale du bâtiment, conformément à l’article 2118 du Code civil du Québec[1], étaient encore couverts par le Plan de garantie.  L’Administrateur considère qu’aucun des points soulevés par les Bénéficiaires ne rencontre les critères d’un vice majeur de construction en vertu de l’article 2118 du Code civil du Québec.

[10]    En deuxième lieu, l’Administrateur considère que les Bénéficiaires n’ont pas respecté l’exigence du délai de dénonciation prévu à l’article 6.4.2.5 du contrat du Plan de garantie, à savoir de dénoncer le vice à l’Administrateur au plus tard dans les six (6) mois de la découverte.

Examinons les différents points de réclamation des Bénéficiaires à la lumière de la preuve entendue par le Tribunal d’arbitrage :

Point no. 1    « Parement de vinyle »

[11]    Certaines lattes de vinyle sur un mur extérieur se sont détachées sans pour autant être décrochées du mur. Par rapport au premier moyen de défense de l’Administrateur, à savoir si ce vice rencontre les critères de l’article 2118 C.C.Q., la preuve est contradictoire et incomplète.  Selon l’inspecteur Pitre, le problème est très mineur et pourrait être corrigé par un travail mineur.  En revanche, le Bénéficiaire affirme qu’il a fait examiner la structure durant l’été 2008, et un entrepreneur en pose de vinyle lui aurait affirmé que le problème était grave et pouvait requérir des travaux de réfection majeurs.  La preuve à ce sujet est extrêmement vague et il est loin d’être clair si cet entrepreneur a fait un examen approprié ou s’il cherchait simplement de l’ouvrage.  Aucun rapport, lettre ou soumission de cet entrepreneur n’est versé au dossier d’arbitrage à l’appui d’une telle prétention.

[12]    Le soussigné aurait probablement autorisé une suspension de l’audition pour permettre une preuve complète sur la question.  Cependant, la preuve a également permis de faire ressortir que le deuxième moyen de défense de l’Administrateur, à savoir l’absence de dénonciation dans le délai requis par rapport à ce point, est bien fondé.  Les Bénéficiaires sont au courant de la situation depuis l’été 2008 et malgré que l’Entrepreneur ne donne plus suite à leurs appels, ils ont attendu un autre deux (2) ans avant de signaler ce problème, potentiellement grave, à l’Administrateur.

[13]    Les Bénéficiaires n’ont offert aucune explication satisfaisante pour justifier cette attente additionnelle.  Il nous semble donc que le moyen de tardivité de l’Administrateur par rapport à ce point est bien fondé.

Point no. 2    « Hotte de cuisine »    

[14]    La sortie extérieure du tuyau métallique de la hotte a été mal installée et n’a pas été scellée par un calfeutrage approprié.  Il a fallu longtemps aux Bénéficiaires pour découvrir que le tuyau métallique non scellé laissait entrer de l’eau lors de pluies et de grands vents. Après avoir compris l’origine de l’infiltration d’eau autour de l’année 2009, ils ont laissé expirer le délai de dénonciation pour aviser l’Administrateur.  De plus, selon les affirmations de M. Pitre, il s’agit d’un problème mineur qui peut être réglé pour 150 $.  Les Bénéficiaires n’ont fait valoir aucune preuve pour démontrer le contraire.  Donc, selon la prépondérance de la preuve, le problème ne rencontre pas non plus les critères d’un vice de construction majeur en vertu de l’article 2118 du Code civil du Québec.

Point no. 3    « Infiltration d’eau dans la chambre à coucher principale à la jonction de la tourelle en façade »   

[15]    Il y a eu des infiltrations près de la fenêtre à plusieurs reprises.  En vertu de la preuve, il est difficile de savoir quand cela a eu lieu.  Les Bénéficiaires ont procédé à certains travaux correctifs, notamment en scellant autour de la fenêtre.  Les Bénéficiaires ne savent pas si les derniers travaux ont réglé le problème, mais à ce jour, le problème n’est pas revenu.  Malheureusement, les Bénéficiaires n’ont jamais fait appel à un professionnel en bâtiment pour diagnostiquer le problème ou pour en déterminer la cause, même quand ils ont procédé à des travaux correctifs.  Ainsi, il est impossible pour le soussigné de connaître l’origine et la nature du problème.   M. Pitre pour l’Administrateur n’a pas fait de travaux d’enquête ou ouvert des murs pour déterminer la cause non plus.

[16]    Or, ce sont les Bénéficiaires qui ont fait la demande d’arbitrage.  S’ils n’ont pas été satisfaits avec la Décision de l’Administrateur, ils avaient le fardeau de démontrer la cause de cette infiltration et d’établir que le problème constitue un vice de construction majeur en vertu de l’article 2118 du Code civil du Québec.  Malheureusement, aucune preuve n’a été soumise par les Bénéficiaires pour soutenir une telle prétention.  De plus, les Bénéficiaires auraient dû dénoncer à l’Administrateur l’existence de ce problème et ils n’ont pas respecté le délai de six (6) mois prévu à cette fin.  Le Tribunal d’arbitrage n’est donc pas en mesure de réviser la conclusion de l’Administrateur sur ce point.  

Point no. 4    « Bain »   

[17]    Les Bénéficiaires se plaignent de l’absence d’un scellant au pourtour du bain à l’étage depuis la prise de possession.  Selon la preuve, il semble que cette omission a entraîné une infiltration d’eau au plafond du salon du rez-de-chaussée lors d’une baignade d’un enfant dans le bain.  Après l’incident, les Bénéficiaires ont appliqué le scellant eux-mêmes. 

[18]    En premier lieu, il nous semble clair que ce problème ne constitue pas un vice revêtant la gravité requise pour satisfaire aux critères de l’article 2118 du Code civil du Québec. 

[19]    En deuxième lieu, les Bénéficiaires ont réglé eux-mêmes la cause du problème.

[20]    Les Bénéficiaires réclament également pour les dommages au plafond du salon. Étant donné qu’il n’y a pas de preuve que la malfaçon est couverte par le Plan de garantie ou qu’elle réponde aux critères de l’article 2118 du Code civil du Québec, il ne peut y avoir dans les circonstances d’indemnisation à ce sujet.  Le Tribunal d’arbitrage considère donc qu’il n’y a pas lieu d’intervenir dans la Décision par rapport à ce point.

3.      FRAIS D’ARBITRAGE

[21]    Vu les circonstances et malgré l’article 123 du Règlement, l’Administrateur a néanmoins accepté séance tenante d’assumer les coûts de cet arbitrage comme geste de bonne foi envers les Bénéficiaires. 

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

 

REJETTE la demande d’arbitrage. 

PREND ACTE de l’acceptation de l’Administrateur d’assumer les frais de cet arbitrage.

 

 

Copie conforme

 

 

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Me Jeffrey Edwards, arbitre