Consultation - Régie du bâtiment du Québec

Gabarit EDJ

JD 2067

COUR SUPÉRIEURE

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE

LAVAL

N° :	540-05-006049-013

DATE :

Le 12 juillet 2002

______________________________________________________________________

SOUS LA PRÉSIDENCE DE :

L'HONORABLE

JACQUES DUFRESNE, J.C.S.

______________________________________________________________________

LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.
Et
SOTRAMONT QUÉBEC INC.

Requérantes

GILLES LEBIRE
Et
SORECONI : SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS INC.,

Intimés
Et
LISE PIQUETTE
Et
CLAUDE LEGUY
Et
MAURICE GARZON
Et
ROGER CYR

Mis en cause

______________________________________________________________________

JUGEMENT

______________________________________________________________________

1. Les requérantes, La Garantie Habitation du Québec Inc. (La Garantie Habitation ou l'Administrateur) et Sotramont Québec Inc. (l'Entrepreneur) demandent la révision judiciaire de la décision arbitrale rendue le 26 mars 2001 par l'intimé Gilles Lebire (l'Arbitre).

2. Cette décision arbitrale a été rendue dans le cadre du recours à l'arbitrage prévu à l'article 35 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ⁽¹⁾ (le Règlement) adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment ⁽²⁾.

3. La Loi et le Règlement prévoient qu'un entrepreneur en bâtiments résidentiels neufs doit adhérer à un plan qui garantit l'exécution des obligations légales et contractuelles, prévu au Règlement et résultant d'un contrat conclu avec un bénéficiaire.

4. La Garantie Habitation avait garanti les obligations légales et contractuelles de l'entrepreneur en construction Sotramont Québec Inc. pour la vente aux mis en cause Claude Leguy et Lise Piquette (les Propriétaires ou les Bénéficiaires) d'un appartement neuf tenu en copropriété, connu comme étant le numéro 301 de la co-propriété sise au 2655, boulevard Poirier, St-Laurent (la Propriété).

5. Cette vente est assujettie au plan de garantie garantissant l'exécution des obligations légales et contractuelles d'un entrepreneur dans la mesure et de la manière prévues au Règlement.

6. La Garantie Habitation est l'administrateur du plan de garantie au sens du Règlement.

7. Le 23 août 1999, un contrat intitulé «contrat préliminaire et de garantie obligatoire - condominium» est intervenu entre l'Entrepreneur et les Propriétaires. Ce contrat met en oeuvre le plan de garantie (Garantie) de La Garantie Habitation. Ce contrat comprend les principaux termes et conditions du Règlement relativement à la Garantie.

8. Dans l'acte de vente intervenu le 31 janvier 2000 entre l'Entrepreneur et les Propriétaires, ces derniers déclaraient :

« 5. L'acquéreur prend l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné, à sa satisfaction et…»

9. Trois jours auparavant, le 28 janvier 2000, l'Entrepreneur et la mise en cause Lise Piquette ont signé un document préparé par La Garantie Habitation et intitulé «inspection - préréception - fin des travaux - réception du bâtiment», où la mise en cause Lise Piquette déclarait accepter la partie privative en état de servir à l'usage auquel elle était destinée. En annexe à ce document, une liste d'éléments à vérifier ou de travaux à compléter y est jointe.

10. Le 22 mars 2000, un incendie survient dans le garage de la Propriété causant des dommages aux planchers de bois franc de la Propriété. Une entente intervient entre les Propriétaires et l'Entrepreneur pour l'exécution des travaux de réparation du fini des planchers endommagés. Ces travaux de réparation ont été exécutés par un sous-traitant qui n'a toutefois pas effectué les travaux à la satisfaction des Propriétaires.

11. Entre la date de prise de possession de la Propriété le 28 janvier 2000 et le 13 août 2000, les Propriétaires constatent un affaissement du plancher du salon de la Propriété.

12. Le 13 août 2000, l'intimée Lise Piquette écrit à Sotramont pour lui demander de procéder au redressement du plancher, à la remise à niveau des portes françaises et d'effectuer tous les travaux relatifs à l'affaissement du plancher. Copie de cette lettre adressée à Sotramont est envoyée à La Garantie Habitation.

13. Le 14 août 2000, les Propriétaires formulent une demande auprès de La Garantie Habitation afin que cette dernière intervienne et se prononce sur les travaux de l'Entrepreneur. Cette demande des Propriétaires à l'Administrateur du plan de garantie concerne six points relevés par ceux-ci, à savoir :

1. l'affaissement du plancher du salon ;

2. la réfection du fini des planchers de bois franc suite à l'incendie ;

3. les dimensions du salon ;

4. l'intrusion des oiseaux ;

5. la séparation du coupe-feu ;

6. le retard dans la livraison.

14. Le 14 septembre 2000, La Garantie Habitation émet un rapport d'inspection à propos des six points mentionnés dans la demande des Propriétaires.

15. La Garantie Habitation conclut relativement à l'affaissement du plancher :

"Par conséquent, l'entrepreneur devra procéder au nivellement requis au plancher afin d'obtenir une dénivellation maximale de 1/360, le tout selon les règles de l'art et l'usage courant du marché. De plus, l'entrepreneur devra procéder aux réparations, au revêtement de gypse au dessus des portes et à l'ajustement de celles-ci selon les règles de l'art et l'usage courant du marché."

16. La Garantie Habitation fait aussi connaître ses conclusions relativement aux points ii), iii), iv) et v) et mentionne ne pas pouvoir se prononcer pour le moment sur le point vi).

17. Le 14 septembre 2000, La Garantie Habitation avise l'Entrepreneur de la teneur de son rapport afin qu'elle complète les travaux y mentionnés et lui donne un délai de trente jours pour s'exécuter.

18. Le 27 septembre 2000, une demande d'arbitrage conformément au Règlement est déposée auprès de l'intimée Soreconi comme organisme voué à l'arbitrage de différends.

19. Le 5 février 2001, l'arbitrage se tient devant l'arbitre intimé Gilles Lebire (l'Arbitre).

20. Le 26 mars 2001, l'Arbitre rend la décision qui fait l'objet de la présente demande de révision judiciaire.

LOI ET RÈGLEMENT

21. Par l'effet combiné de la Loi (Art. 77 et 78) et du Règlement (Art. 6), les entrepreneurs doivent adhérer à un plan qui garantie l'exécution de leurs obligations légales et contractuelles pour la construction ou la vente d'un bâtiment résidentiel neuf.

22. L'entrepreneur obligé d'adhérer à un plan de garantie est tenu de réparer tous les défauts de construction résultant de l'inexécution ou de l'exécution de travaux de construction couverts par ce plan (Art. 79.1 de la Loi).

23. Le législateur, en adoptant le Règlement, a mis en place un plan de garantie obligatoire pour garantir l'exécution des obligations légales et contractuelles d'un entrepreneur en bâtiments résidentiels neufs résultant d'un contrat conclu avec un bénéficiaire pour la vente ou la construction d'un bâtiment résidentiel neuf (Art. 2 et 7 du Règlement).

24. Le Règlement définit la couverture de la garantie dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles que ce soit avant la réception du bâtiment ou après, et en prévoit les exclusions nommément. Dans le cas qui nous occupe, ce sont les articles 25 et suivants qui s'appliquent puisqu'il s'agit d'un bâtiment détenu en copropriété divise.

25. En bref, la garantie du plan de garantie couvre notamment le parachèvement des travaux dénoncés au moment de la réception de la partie privative, la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil, la réparation des malfaçons existantes et non-apparentes au moment de la réception et découverte dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil, la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les trois ans suivant la réception et la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil (Art. 27).

26. La réparation des dommages découlant de la responsabilité civile extra-contractuelle de l'Entrepreneur est exclue de la garantie (article 29, 6⁰).

27. Le Règlement prévoit aussi le mécanisme de mise en oeuvre de la garantie et la procédure de réclamation produite en vertu du plan de garantie auprès de l'administrateur (Art.34). Celui-ci statue sur la demande de réclamation et, le cas échéant, ordonne à l'entrepreneur soit de rembourser le bénéficiaire pour les réparations conservatoires nécessaires et urgentes, soit de parachever ou de corriger les travaux dans le délai qu'il indique et qui est convenu avec le bénéficiaire (article 34, 6⁰). À défaut par l'entrepreneur d'exécuter la décision rendue par l'administrateur et en l'absence de recours à la médiation ou de contestation en arbitrage de la décision de l'administrateur par l'une des parties, l'administrateur effectue le remboursement ou prend en charge les travaux de parachèvement ou de correction, selon le cas (article 34, 7⁰).

28. Le bénéficiaire ou l'entrepreneur, insatisfait d'une décision de l'administrateur, peut soumettre le différend à l'arbitrage. La décision arbitrale est finale et sans appel et lie le bénéficiaire, l'entrepreneur et l'administrateur (articles 36 et 120).

29. La décision arbitrale doit être écrite et motivée (article 122). Elle est finale et sans appel et les parties sont liées par celle-ci (Art. 36 et 120).

30. Seules les personnes physiques ayant de l'expérience dans les plans de garantie ou la formation professionnelle dans les matières se rapportant aux questions soulevées par l'arbitrage peuvent être accréditées comme arbitres auprès de l'organisme d'arbitrage (article 112).

31. L'arbitre statue conformément aux règles de droit et peut faire appel à l'équité, lorsque les circonstances le justifient (Article 116).

32. Alors que la décision de l'administrateur ne peut être homologuée, celle de l'arbitre peut l'être suivant la procédure prévue aux articles appropriés du Code de procédure civile pour fins d'exécution forcée (Art. 121).

DÉCISION DE L'ARBITRE

33. L'Arbitre est saisi de quatre des six points qui avaient fait l'objet de la décision de l'Administrateur du Plan, à savoir l'affaissement du plancher, la réfection du fini du planchers de bois franc, les dimensions du salon et le retard de livraison, en sus de la question du remboursement des frais d'expert.

34. La décision de l'Arbitre traitant du retard de livraison n'est pas en litige devant le Tribunal.

35. La décision arbitrale comporte un résumé et analyse de la preuve en fonction de chacune des questions en litige ainsi que des conclusions distinctes sur chacune d'elles.

36. L'Entrepreneur reconnaît devant l'Administrateur l'existence d'une dénivellation du plancher malgré certains travaux correctifs exécutés par lui.

37. L'Administrateur conclut que l'Entrepreneur devait procéder au nivellement requis du plancher afin d'obtenir une dénivellation maximale de 1/360, le tout selon les règles de l'art et l'usage courant du marché.

38. L'Arbitre conclut, quant à lui, qu'avant de procéder au relèvement du plancher de bois franc, l'Entrepreneur devra procéder à certaines vérifications structurales (poutre 2LVL20'; poutrelles de bois; colonne intermédiaire de soutien).

39. L'Arbitre donne acte à l'entente préalablement convenue à l'effet que l'Entrepreneur reprendrait la réfection du plancher, et dont faisait état la décision de l'administrateur.

40. Il donne suite à la demande de compensation pour la perte de 34' carrés de superficie dans le salon et conclut en ces termes:

«En conséquence, compte tenu de ce qui précède, de la valeur du condo unité # 301, l'entrepreneur devra verser aux bénéficiaires une somme de 3 536.00 $ comme compensation pour préjudice et perte de jouissance.»

41. L'Arbitre alloue aux demandeurs devant lui la somme de 15 000 $ incluant taxes, à titre de frais d'expert et d'arbitrage, en qualifiant cette somme de raisonnable.

PRÉPENTIONS DES PARTIES

42. Les requérantes soutiennent que trois des quatre conclusions retenues par l'Arbitre sont assujetties à la norme de la décision manifestement déraisonnable, mais que la partie de sa décision portant sur l'affaissement du plancher est celle de la décision correcte.

43. Les mis en cause Propriétaires sont plutôt d'avis que les quatre conclusions distinctes de la décision arbitrale sont assujetties à la norme de la décision manifestement déraisonnable.

1. Prétentions de la requérante

44. Bien que les requérantes reconnaissent la présence d'une clause privative (Article 36 du Règlement) et la volonté du législateur de confier les différends entre un entrepreneur et un bénéficiaire à un arbitre possédant une expertise pertinente du domaine de la construction, elles reprochent toutefois à l'arbitre Lebire de ne pas posséder d'expertise quant au nivellement de plancher ou en matière de structure, lui reconnaissant de l'expérience dans le domaine de la plomberie et du chauffage. Elles ne croient pas, en l'espèce, qu'il faille lui reconnaître une expertise déterminante, et concluent ainsi que la norme de contrôle judiciaire est, en l'espèce, la décision correcte concernant la question de l'affaissement du plancher.

45. Elles font valoir que le Règlement ne confère pas à l'arbitre ni à l'administrateur le pouvoir d'imposer les méthodes correctives, sauf si les réparations effectuées se sont avérées infructueuses. Pour elles, le seul rôle de l'Administrateur comme de l'Arbitre est celui de décider s'il y a un vice couvert par la Garantie. Selon elles, l'Arbitre n'avait pas, en l'espèce, le pouvoir d'ordonner les correctifs.

46. L'objet du Règlement vise à vérifier si le défaut observé constitue un vice de construction et si celui-ci, le cas échéant, est assujetti au plan de garantie. Une fois ces questions tranchées, les correctifs relèvent de l'entrepreneur.

47. Les requérantes soulignent que l'Arbitre n'a pas, selon elles, été saisi d'un différend au sens du Règlement résultant de la décision de l'Administrateur, mais plutôt de l'insatisfaction des propriétaires à laisser l'Entrepreneur rectifier le vice de construction à sa manière.

48. Elles font valoir que l'Arbitre aurait commis des erreurs de droit en émettant une ordonnance de nature injonctive quant aux travaux à réaliser et en rendant une décision non motivée. Elles soutiennent que l'Arbitre a adjugé ultra petita puisque l'Entrepreneur était prêt à entreprendre les travaux de correction suite à la décision de l'Administrateur. Il n'y avait, par conséquent, pas de différend nécessitant arbitrage, selon elles, sur cette question. En l'absence de litige, les Propriétaires n'avaient pas droit à l'arbitrage sur cette question.

49. En réplique, les requérantes ajoutent que l'Arbitre devait se convaincre qu'il avait un problème structural et de conclure alors en ce sens. Il aurait pu, selon elles, faire vérifier, pendant l'enquête, s'il existait réellement des problèmes de structure. Il ne pouvait se contenter d'imposer des vérifications préalables à des travaux à effectuer sans connaître les résultats de ces vérifications.

50. Quant aux travaux de réfection du fini du plancher, les requérantes sont d'avis qu'il ne s'agit pas d'un vice couvert par la garantie et par voie de conséquence, la décision est sur ce point manifestement déraisonnable. Ce serait même exclu en vertu de l'article 29,6⁰ du Règlement (responsabilité extra-contractuelle est exclue) puisque la cause tient à l'incendie et non d'une mauvaise exécution des travaux exécutés en vertu du contrat convenu .

51. Quant aux dimensions du salon, elles soutiennent qu'il ne s'agit pas d'une malfaçon et que par conséquent, ce n'est pas couvert par la garantie (Articles 2, 7 et 27 du Règlement).

52. Enfin, quant aux frais d'expertise adjugés, comme les expertises ne concernent que la question de l'affaissement du plancher, il devrait appartenir aux Propriétaires d'assumer eux-mêmes leurs frais d'expertise, si le Tribunal arrive à la conclusion que l'Arbitre a excédé sa compétence sur cette question. Il était, par conséquent, manifestement déraisonnable de les accorder.

53. Les requérantes concluent qu'il y a lieu de d'annuler la décision arbitrale et de confirmer celle de l'administrateur.

54. Elles expriment l'avis qu'il s'agit d'un problème de délivrance de la contenance et non de malfaçon. Elles réitèrent que le plan de garantie ne vise que les vices de construction et les malfaçons. Cette question s'apparente davantage, selon elles, à la garantie touchant la contenance. Comme il ne s'agit pas d'un élément couvert par le plan de garantie, cette partie de la décision est, selon les requérantes, manifestement déraisonnable.

1. Les Propriétaires

55. Les Propriétaires sont d'avis que la norme applicable est la décision manifestement déraisonnable compte tenu de la présence d'une clause privative et de l'intention du législateur qui a, selon eux, voulu créer un système souple et efficace de résolution lorsque l'acheteur d'un immeuble neuf constate un problème de construction.

56. Les Propriétaires soutiennent au contraire des requérantes que la décision est motivée. L'Arbitre a pris en considération la preuve administrée par les parties. Il fait un compte-rendu de ses constatations factuelles à la lumière de la preuve. Il n'y a rien, selon eux, d'irrationnel dans sa décision. Après avoir considéré la preuve et les expertises, celui-ci tire ses conclusions.

57. Ils soulignent que ni les transcriptions des notes de l'audition, ni les expertises n'ont été produites devant le Tribunal qui doit se référer, par conséquent, à la seule décision en cause pour apprécier si celle-ci est manifestement déraisonnable.

58. En confiant à un arbitre spécialisé le soin de disposer d'un différend entre un entrepreneur et un bénéficiaire du plan de garantie, celui-ci jouit d'une grande latitude et les tribunaux doivent, en pareilles circonstances, faire preuve de déférence.

59. L'arbitrage prévu au Règlement n'équivaut pas à un appel de la décision de l'administrateur du plan de garantie. Ce recours est disponible au bénéficiaire ou à l'entrepreneur insatisfait d'une décision de l'administrateur du plan de garantie.

60. Comme les quatre conclusions de la décision arbitrale sont au coeur de la juridiction confiée à l'Arbitre en vertu du Règlement, la jurisprudence reconnaît, selon les Propriétaires, que l'Arbitre peut se tromper quand il interprète sa loi constitutive sans donner ouverture pour autant à la révision judiciaire de sa décision.

61. Pour les Propriétaires, ce n'est pas faire une lecture déraisonnable du Règlement que l'Arbitre puisse décider des mesures correctives. Une partie pensait qu'il suffisait de niveler le plancher ; les experts des propriétaires soutenaient au contraire qu'il fallait d'abord vérifier la structure avant de procéder aux travaux de relèvement.

62. L'arbitre s'est fondé sur le rapport de l'expert Garzon lorsqu'il conclut qu'il faut vérifier la structure de l'immeuble.

63. Le législateur, en mettant en place un recours à l'arbitrage, visait à faire en sorte que celui-ci puisse apporter une solution finale et complète. À preuve, selon les Propriétaires, la procédure d'homologation de la décision.

64. Quant à la réfection du plancher, celle-ci était nécessaire puisque le plancher devait être de toute manière refait. Les Propriétaires ajoutent que l'incendie de mars 2000 était couvert par le plan de garantie, vu qu'il a été causé par des travaux de plomberie effectués par un sous-traitant de l'Entrepreneur avant la fin des travaux de construction.

65. Quant aux dimensions du salon, cette question est couverte par la garantie puisqu'il s'agit, pour les Propriétaires, du parachèvement des travaux de la partie privative de l'immeuble et que cette question a été dénoncée à l'Entrepreneur par les Propriétaires. La décision de l'Arbitre de compenser monétairement les Propriétaires pour la diminution de superficie n'est pas, dans les circonstances, déraisonnable.

66. Enfin, les frais d'expert adjugés en l'espèce se justifient d'autant que la preuve du compte d'honoraires professionnels de l'expert Garzon a fait l'objet d'une preuve et de représentations des parties devant l'Arbitre.

ANALYSE

67. D'entrée de jeu, il y a lieu de mentionner que les questions en litige devant l'Arbitre ont été précisées par les parties au moment de la conférence préparatoire. Les notes sténographiques des audiences devant l'Arbitre n'ont pas été versées au présent dossier.

68. De l'ensemble des dispositions du Règlement, le Tribunal retient que le législateur a voulu mettre en place un mode alternatif de résolution des réclamations ou différends qui peuvent survenir à l'occasion de la construction ou de la vente d'un bâtiment résidentiel neuf. Le recours à l'arbitrage en vertu du Règlement n'écarte pas les autres recours dont disposent l'entrepreneur et le bénéficiaire en vertu notamment du Code civil du Québec.

69. Le législateur veut, par l'adhésion obligatoire de tout entrepreneur à un plan de garantie dont les caractéristiques sont définies au Règlement, donner ouverture à un mode de résolution des réclamations ou des différends survenus à l'occasion de la construction ou de la vente d'un bâtiment résidentiel neuf qui soit plus souple, plus rapide et moins coûteux pour les parties à un contrat assujetti au Règlement.

70. Le plan de garantie vise entre autres la réparation des vices de construction et malfaçons, ainsi que la réalisation et le parachèvement des travaux. L'article 79.1 de la Loi prévoit que l'entrepreneur, qui est tenu d'adhérer à un plan de garantie, doit réparer tous les défauts de construction résultant de l'inexécution ou de l'exécution des travaux de construction couverts par le plan de garantie. L'article 74 du Règlement dispose que l'administrateur du plan «doit assumer tous et chacun des engagements de l'entrepreneur dans le cadre du plan approuvé». L'administrateur agit, en quelque sorte, comme caution des obligations d'exécution et de réalisation de l'entrepreneur.

71. Les articles 36 et 120 du Règlement prévoient que la décision de l'arbitre est finale et sans appel. La décision arbitrale est protégée par une clause privative. La présence d'une telle clause et le fait de confier à une personne connaissant le domaine spécialisé de la construction militent en faveur de la retenue judiciaire à l'égard des décisions des arbitres désignés en vertu du Règlement.⁽³⁾

72. Qui plus est, l'intention du législateur est clairement exprimée, tant dans la Loi que dans le Règlement : il a voulu mettre en place un système pour répondre de façon rapide et à moindre coût aux différends pouvant survenir entre l'entrepreneur et l'acheteur d'un bâtiment résidentiel neuf.

73. L'objet de la Loi et du Règlement vise à déjudiciariser les réclamations ou différends découlant d'un contrat de construction ou de vente couverts par le Règlement, en favorisant un mode alternatif de résolution.

74. Le recours civil est toujours disponible aux parties au contrat, mais la procédure d'arbitrage retenue par le législateur vise à accélérer la résolution du différend qui oppose l'acheteur et son entrepreneur.

75. Dans ces conditions, il apparaît qu'il faille faire preuve de retenue judiciaire. Le Tribunal n'interviendra qu'au cas de défaut ou d'excès de compétence ou si la décision est manifestement déraisonnable au point d'être clairement irrationnelle⁽⁴⁾ .

76. Les parties s'entendent pour dire que la norme applicable à trois des quatre questions tranchées par l'Arbitre et qui font l'objet de la présente requête est la décision manifestement déraisonnable. Il s'agit d'une norme particulièrement exigeante.

77. Comme l'Arbitre a traité et décidé distinctement des quatre questions en litige dont il était saisi, en plus de disposer de la demande de remboursement des frais d'expertise des Bénéficiaires, il y a lieu de les aborder point par point, et de disposer de la contestation des requérantes de la qualification de l'Arbitre et de leurs arguments relativement à l'absence de motivation de la décision.

2. Qualification de l'Arbitre

78. Si les requérantes entendaient s'objecter ou contester la désignation de l'Arbitre Lebire pour absence ou insuffisance de qualifications dans les matières se rapportant plus particulièrement aux questions soulevées par l'arbitrage en fonction de sa formation professionnelle ou de son expérience dans les plans de garantie, ils leur fallaient le faire à la première occasion disponible, en présentant une demande à cette fin ou, à tout le moins, en formulant une objection en ce sens, dès l'époque de sa nomination.

79. Il serait trop facile de se contenter d'attendre les résultats d'un arbitrage pour soulever des doutes à propos des qualifications professionnelles d'un arbitre en fonction de l'objet de cet arbitrage.

80. L'arbitre Lebire possède, en l'espèce, de l'expérience dans le domaine de la construction. Qu'il ait oeuvré, selon son curriculum vitae, plus particulièrement dans certains champs d'activités du domaine de la construction ne suffit pas à le disqualifier pour autant, une fois sa décision rendue, pour agir comme arbitre dans le présent différend, pas plus que le Tribunal devrait avoir moins de retenue vu que sa formation ou son expérience pourraient ne pas paraître, à première vue, directement liées aux problèmes de structure dont il a été question devant lui.

81. Le degré d'expertise du tribunal⁽⁵⁾ dont la décision est attaquée en révision judiciaire est un facteur parmi d'autres à considérer pour déterminer le degré de retenue judiciaire à accorder à sa décision.

82. Ce facteur s'apprécie davantage en fonction du tribunal lui-même que de l'expérience individuelle d'un arbitre en particulier. Le degré de retenue judiciaire quant à l'expertise du tribunal ne devrait pas varier d'un arbitre à l'autre en appréciant sa formation ou son expérience pertinentes à partir du seul curriculum vitae de la personne.

83. Si un arbitre, de l'avis d'une partie, ne rencontre pas les caractéristiques exigées par l'article 112 du Règlement pour être désigné pour entendre un différend donné, il appartient à cette partie de soulever ses motifs ou objections à cet égard en demandant, de façon diligente, son remplacement avant que celui-ci n'entende le différend.

84. Rien n'indique que les requérantes ont soulevé en temps opportun, soit à l'époque de la désignation de l'Arbitre, le 6 octobre 2000, leurs motifs de disqualification. La visite des lieux par l'Arbitre a été effectuée le 19 octobre 2000, l'audition de l'arbitrage a été tenue le 5 février 2001 et sa décision a été rendue le 26 mars 2001.

3. Décision motivée

85. Contrairement à ce que soutiennent les requérantes, la décision en cause est suffisamment motivée. L'Arbitre résume et analyse bien la preuve entendue, et fait référence aux rapports d'expert.

86. L'Arbitre précise ce sur quoi il se fonde pour en arriver à ses conclusions. Bien que la décision aurait sans doute gagné à expliciter davantage le raisonnement de l'arbitre, il demeure qu'elle permet clairement de savoir que l'Arbitre retient l'opinion de l'expert Garzon (paragraphe 1.18) et qu'il en vient à la conclusion qu'il faut, avant de relever le plancher, s'assurer de répondre, par les vérifications préalables mentionnées par celui-ci dans sa conclusion sur cette question, aux interrogations sérieuses que soulève à ses yeux la preuve selon l'appréciation qu'il en fait (paragraphe 1.19).

87. Il en va ainsi pour les autres questions en litige devant lui et pour l'adjudication des frais. L'Arbitre explique, parfois succinctement mais de façon clair, les motifs à l'appui de ses conclusions.

88. En ce sens, la décision est suffisamment motivée et, surtout, elle est compréhensible.

«Les motifs doivent être appropriés, pertinents, intelligibles et doivent permettre à une partie d'évaluer la possibilité d'en appeler de la décision rendue. Mais, un juge n'a pas l'obligation de détailler les motifs de sa décision, ni les éléments et circonstances qu'il a considérés et pesés durant le délibéré.»⁽⁶⁾

89. Ces critères s'appliquent tout autant pour les autorités administratives qui, comme l'Arbitre en l'espèce, sont tenues par une disposition législative de motiver leurs décisions. La décision arbitrale en cause rencontre ces critères.

4. L'affaissement du plancher

90. Les parties se divisent quant à la norme applicable relativement à la partie de la décision portant sur l'affaissement du plancher. Les requérantes sont d'opinion que la norme est la décision correcte alors que les mis en cause croient, au contraire, que c'est la décision manifestement déraisonnable. Qu'en est-il ? L'arbitre a-t-il, comme le soutiennent les requérantes, excédé sa compétence en rendant sa décision sur cette question ? Le Tribunal ne le croit pas, et sa décision n'est pas non plus, à cet égard, manifestement déraisonnable au point d'être clairement irrationnelle.

91. L'objet de cette question est, sans contredit, à l'intérieur de la juridiction de l'Arbitre. Les parties admettent que le plancher du salon n'est pas à niveau, malgré certains travaux de correction. L'Arbitre a-t-il, toutefois, excédé sa compétence en imposant à l'Entrepreneur de vérifier certaines composantes de la structure avant de procéder au relèvement du plancher de bois franc ? Le Tribunal ne le croit pas.

92. Après avoir constaté, à la lumière de la preuve entendue, dont la preuve d'expert présentée par les parties, l'existence et la nature du vice, l'Arbitre agit à l'intérieur de sa compétence lorsqu'il fixe les conditions de correction ou de réfection du plancher. Il détermine les travaux que l'Entrepreneur devra effectuer en vertu de la loi, et en définit les modalités d'exécution. En ce faisant, l'Arbitre accomplit son mandat à l'intérieur de la compétence que lui accorde la loi.

93. Contrairement à ce que plaident les requérantes, l'Arbitre n'avait pas à se convaincre de l'existence d'un défaut de structure pour rendre sa décision. Il pouvait ordonner l'exécution de travaux qui comprennent la vérification préalable de certains éléments de structure. Ses conclusions s'appuient de toute évidence sur ce que l'Arbitre retient de la preuve d'expert et des interrogations sérieuses qu'il évoque au paragraphe 1.19 de sa décision :

«Qu'il existe deux grandes inconnues. La colonne ou les colonnes intermédiaires de soutien est-elle ou sont-elles endommagées? La poutre 2LVL20' est-elle endommagée? ou a-t-elle subi une distorsion?»

(Soulignement de l'Arbitre)

94. Comme l'Arbitre a agi à l'intérieur de sa compétence, la norme applicable est, en l'espèce, la décision manifestement déraisonnable. Le Tribunal doit faire preuve de déférence à l'égard de la décision ainsi rendue :

«Les cours de justice devraient faire preuve de circonspection et de retenue dans l'examen des décisions de tribunaux administratifs spécialisés comme la Commission en l'espèce. Cette retenue s'étend à la fois à la constatation des faits et à l'interprétation de la loi. Ce n'est que lorsque les éléments de preuve, perçus de façon raisonnable, ne peuvent étayer les conclusions de fait du tribunal, ou que l'interprétation donnée aux dispositions législatives est manifestement déraisonnable que la cour de justice peut intervenir.» ⁽⁷⁾

95. Pour déterminer le degré de retenue judiciaire, il faut examiner, entre autres facteurs, l'objet de la loi, la présence d'une clause privative et la portée de celle-ci, et l'expertise du tribunal.

96. Le principe de la retenue judiciaire découle, en l'espèce, du fait que le législateur a voulu confier à un arbitre possédant une formation et de l'expérience spécialisées du domaine de la construction et qu'il a favorisé un système de règlement des différends qui se veut souple et efficace. La présence d'une clause privative au Règlement suggère de faire preuve de déférence à l'égard d'une décision rendue en pareil contexte (Art. 36 et 120 du Règlement).

97. L'article 116 du Règlement est une autre manifestation de la volonté du législateur d'accorder une grande latitude à l'Arbitre appelé à décider d'un différend :

«Un arbitre statue conformément aux règles de droit ; il fait aussi appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient.»

98. Il n'est pas fréquent de retrouver une disposition expresse autorisant un décideur à faire appel à l'équité. Cette mention est significative d'une volonté de mettre en place, au bénéfice des parties visées par le Règlement, un mécanisme de règlement des différends qui soit efficace.

99. La décision de l'Arbitre concernant l'affaissement du plancher n'est ni abusive, ni manifestement déraisonnable au point d'être clairement irrationnelle. Elle repose essentiellement sur l'appréciation par l'Arbitre de la preuve entendue.

5. La réfection du plancher

100. Il est apparent de la décision que la nécessité de procéder à la réfection du plancher de bois franc est intimement liée à l'affaissement du plancher. La décision de l'Arbitre sur ce point est conséquente des travaux de relèvement de surface du plancher de bois franc qui devront être éventuellement effectués et non de l'incendie proprement dit. À remarquer que la décision de l'Arbitre parle de la réfection du plancher et non des planchers, alors que l'incendie a causé des dommages aux planchers d'autres pièces de la maison que le salon.

101. Compris ainsi, le raisonnement de l'Arbitre ne paraît pas, dans les circonstances, manifestement déraisonnable.

6. Dimensions du salon

102. L'Entrepreneur admet que la superficie du salon n'est pas celle que les plans originaux prévoyaient. La preuve relatée par l'Arbitre explique que la largeur du salon a été amputée le long du mur de la cage de l'escalier par la pose de blocs de ciment, afin d'avoir une meilleure insonorisation (paragraphe 3.3 de la décision).

103. Les requérantes soutiennent que la perte de 34 pieds carrés dans le salon des Propriétaires constitue un défaut de contenance qui ne tient pas d'un vice couvert par la garantie, et que le recours des Propriétaires en est un qui se fonde plutôt sur le Code civil du Québec (article 1720 C.c.Q.) concernant la délivrance de la contenance indiquée au contrat.

104. Le Tribunal est d'avis que le défaut de quotité de la superficie pouvait faire l'objet d'un différend au sens du Règlement.

105. Il s'agit, en l'espèce, d'un défaut de réalisation ou d'exécution des travaux. Ainsi, en voulant insonoriser davantage, l'Entrepreneur a utilisé un matériau qui l'a empêché d'exécuter ou de réaliser les plans qui faisaient l'objet du contrat entre les parties.

106. Bien que l'Arbitre pouvait se saisir de ce différend sans excéder sa compétence, il justifie sa décision en employant une terminologie qui porte quelque peu à faux et qui peut paraître davantage de la nature de la responsabilité extra-contractuelle, alors que celle-ci est spécifiquement exclue de la garantie (article 29,6⁰).

107. Il aurait paru déraisonnable, voire exorbitant, que l'Arbitre ordonne la reprise de certains travaux pour permettre la réalisation des travaux conformément aux plans et contrat, d'autant plus que la construction d'un mur de béton paraît comporter certains avantages, en offrant une meilleure insonorisation.

108. Lorsqu'il paraît, à toutes fins utiles, impossible d'exiger la réalisation des travaux selon les plans et contrat, l'Arbitre n'est pas empêché de déterminer une compensation monétaire raisonnable pour palier au défaut de réalisation ou d'exécution de l'entrepreneur.

109. L'Arbitre pouvait, dans les circonstances, déterminer une indemnité ou compensation monétaire pour le défaut de réalisation ou d'exécution causant ainsi une perte d'usage aux Propriétaires par rapport à la superficie promise au contrat. Sa décision d'accorder la somme de 3 536 $ pouvait constituer, dans les circonstances, une base raisonnable d'une compensation monétaire pour le défaut de réalisation ou d'exécution selon les plans.

110. Il serait déraisonnable de retourner, en pareil cas, le dossier à l'Arbitre pour qu'il adjuge à nouveau sur l'indemnité ou la compensation monétaire pour le défaut de réalisation ou d'exécution, compte tenu du montant en jeu et surtout qu'il est probable que celui-ci en arriverait au même montant. L'Arbitre a pris en considération pour déterminer ce montant la valeur du condo en cause, tout en étant conscient de la superficie perdue. En ce sens, la conclusion de l'Arbitre d'accorder une somme de 3 536 $ pour tenir lieu de compensation ou d'indemnité ne paraît pas manifestement déraisonnable.

7. Frais d'expertise

111. L'Arbitre ordonne à l'Administrateur de rembourser aux Propriétaires la somme de 15 000 $, en vertu des articles 123 et 124 du Règlement.

112. Le premier paragraphe de l'article 123 se lit :

«Lorsque le demandeur est le bénéficiaire, ses coûts sont à la charge de l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ses coûts.»

113. Le deuxième paragraphe de l'article 124 se lit :

«L'arbitre doit statuer, s'il y a lieu, quant au quatum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.»

114. Il est évident de la décision rendue par l'Arbitre que celui-ci a pris en considération, en rendant sa décision, le rapport de l'expert Maurice Garzon engagé par les Propriétaires. Il a adjugé, comme il se doit, en déterminant les frais remboursables par l'administrateur au demandeur en appliquant le critère approprié, c'est-à-dire la raisonnabilité de la somme ainsi adjugée.

115. Il ressort de l'interrogatoire hors-cour de Marc-André Roy du 12 juin 2001, aux pages 18 et 19, qu'une preuve a été administrée devant l'Arbitre relativement au compte d'honoraires professionnels de l'expert Maurice Garzon, et que des représentations lui ont été faites par les parties sur la pertinence du contenu du rapport de celui-ci. L'Arbitre a, de toute évidence, apprécié la pertinence de la preuve d'expert en adjugeant la somme devant être remboursée par l'Administrateur aux Propriétaires.

116. L'Arbitre s'est bien dirigé en s'inspirant des critères d'appréciation des dispositions applicables du Règlement, et sa décision à cet égard ne paraît pas, dans les circonstances, manifestement déraisonnable.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la requête en révision judiciaire des requérantes, La Garantie Habitation du Québec inc. et Sotramont inc., de la décision rendue le 26 mars 2001 par l'arbitre intimé Gilles Lebire ;

LE TOUT avec dépens.

__________________________________
JACQUES DUFRESNE, J.C.S.

Me Pierre Labelle

DE GRANDPRÉ CHAIT

Procureur des requérantes

Me Julius Grey
GREY, CASGRAIN

Procureur des mis en cause

Date d'audience :

Les 5 et 6 février 2002

1. B-1.1, r. 0.2

2. L.R.Q., c. B-1.1

3. Domtar inc. c. Québec, [1993] 2 R.C.S., 756, 795.
Caimaw c. PacCar of Canada ltd., [1989] 2 R.C.S., 983, 1003.

4. Canada (P.G.) c. Alliance de la fonction publique du Canada, [1993] 1 R.C.S., 941, 964.

5. Pushtanathan c. Canada (M.C.I.) [1998] 1 R.C.S. 982 .

6. Denis Ferland et Benoit Emery, Précis de procédure civile du Québec, volume 1, 3^ième édition, Les Éditions Yvon Blais, 596.

7. Lester (W.W.) c. Association unie des compagnons et apprentis de l'industrie de la plomberie et de la tuyauterie, section locale 740, [1990] 3 R.C.S, 644, 669. (opinion de la juge B. McLacklin).