Consultation - Régie du bâtiment du Québec

LE RECOURS

[1] Le Bénéficiaire conteste en vertu de l’article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (ci-après le « Règlement ») la décision de l’Administrateur rendue le 25 février 2016 et celle rendue le 16 mai 2016 refusant les points suivants :

Décision du 25 février 2016 :

Point 2 : Moulure de finition extérieure : usure

Décision du 16 mai 2016

Point 2 : Maçonnerie : efflorescence

Point 3 : Revêtement extérieur en fibre de bois : détérioration

LES FAITS

[2] Le 7 février 2011, le Bénéficiaire et l’Entrepreneur signent un contrat préliminaire de vente et contrat de garantie obligatoire de maison neuve sur le formulaire prévu à cet effet.

[3] Le 27 mai 2011, les parties signent le formulaire d’inspection pré-réception. Cette réception est faite « avec réserve ». La fin des travaux est prévue, selon le formulaire, pour l’été 2011.

[4] Le 27 novembre 2015, le Bénéficiaire dénonce par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur l’existence de certains problèmes qu’il constate sur sa propriété située sur la rue [...] à Beloeil. L’inspection de la propriété est faite le 2 février 2016 par Monsieur Michel Arès, inspecteur-conciliateur chez l’Administrateur.

[5] Dans sa décision du 25 février 2016, Monsieur Arès, reconnaît le problème de revêtement extérieur situé à la fenêtre en saillie mais ne reconnaît pas le problème d’usure prématurée aux moulures de finition. Le 29 mars 2016, cette première décision est portée en appel et l’arbitre soussignée est désignée pour entendre la cause.

[6] Dans sa demande d’arbitrage, le Bénéficiaire indique son intention de faire procéder à une inspection complète de sa propriété par un expert de sorte qu’une deuxième évaluation de la propriété par l’Administrateur est à prévoir.

[7] Le 5 avril 2016, Monsieur Sylvain Brosseau, technologue professionnel et membre de l’Association des inspecteurs en bâtiment, procède à une première visite de la propriété du Bénéficiaire. Une deuxième visite a lieu le 7 septembre 2016 et son rapport est daté du 9 septembre 2016.

[8] Suite à la première visite de Monsieur Brosseau, le Bénéficiaire achemine à l’Administrateur une deuxième réclamation le 5 avril 2016.

[9] Le 10 mai 2016, Monsieur Arès procède à une inspection de la propriété et rend sa décision le 16 mai suivant. C’est de cette décision dont le Bénéficiaire en appelle le 7 juillet 2016.

[10] Le jour de l’audition, le Tribunal a visité les lieux afin d’y faire ses propres constatations. Les deux (2) réclamations sont entendues ensemble.

III

LA PREUVE

Bénéficiaire

[11] Le Bénéficiaire explique avoir acquis la Propriété en 2011. Il indique que bien que certains travaux n’avaient pas été complétés ou corrigés au jour de la réception, celle-ci a tout de même eu lieu le 27 mai 2011, avec réserve.

[12] Le Bénéficiaire dit n’avoir noté aucun problème jusqu’à l’automne 2015 où il remarque un problème de décoloration important au niveau de la fenêtre en saillie. De plus, il indique avoir alors noté que le bois sous ladite fenêtre « n’était pas beau ». Il transmet donc à l’Entrepreneur et à l’Administrateur une première dénonciation le 27 novembre 2015.

[13] Le Bénéficiaire indique avoir alors entrepris de faire des vérifications supplémentaires à son bâtiment suite à des discussions avec des voisins.

[14] Il ajoute avoir noté, lors de la visite d’inspection de Monsieur Arès le 2 février suivant, que la détérioration du revêtement extérieur est plus avancée qu’il ne l’avait imaginé. Il contacte donc par la suite Monsieur Brosseau, de la firme Burex, experts-conseils en bâtiments, lequel procède à une première inspection le 5 avril 2016. Monsieur Pun témoigne avoir compris alors que les problèmes aux portes et fenêtres semblent être en lien avec le problème de revêtement, d’où la seconde dénonciation datée du 5 avril 2016.

[15] Le Bénéficiaire admet n’avoir jamais refait la peinture du revêtement, ni les joints de scellant depuis l’achat de la propriété en 2011. Il affirme avoir fait un entretien régulier de sa propriété, tel le nettoyage du revêtement extérieur et des fenêtres. Il précise n’avoir utilisé aucun agent abrasif.

[16] En ce qui concerne le problème d’efflorescence à la maçonnerie, il indique en avoir fait mention à l’Administrateur suite aux commentaires et au rapport de Monsieur Brosseau. Il dit en avoir observé beaucoup chez ses voisins de même que sur sa propriété. Il semble que celle-ci apparaisse de façon intermittente. Il dit qu’il croyait qu’il s’agissait de poussière due aux travaux de construction.

[17] Au jour de l’audience, aucune efflorescence n’était visible. Le Bénéficiaire confirme ne pas avoir lavé le mur et indique qu’il est possible, toutefois, que l’efflorescence ait été lavée lors de l’arrosage automatique du gazon.

[18] Le Bénéficiaire admet qu’aucune infiltration d’eau ne s’est produite, quoiqu’il dénonce la présence de condensation aux fenêtres. Il indique que la peinture au pourtour des fenêtres du sous-sol s’écaille. Selon son témoignage, la condensation serait saisonnière. Le Bénéficiaire affirme utiliser un déshumidificateur. Il ajoute avoir aménagé le sous-sol il y a environ 2 ans.

[19] Le Bénéficiaire précise, en ce qui concerne la condensation, que les vitres de la fenêtre en saillie ont été remplacées par un sous-traitant de l’Entrepreneur et que depuis, il n’y a plus de condensation dans cette fenêtre. Toujours selon son témoignage, seules les vitres ont été changées. Les cadrages eux, n’ont pas été remplacés.

[20] Enfin, il indique que des ouvertures ont été faites à des endroits stratégiques, susceptibles de démontrer les problèmes.

[21] Par la suite, le Bénéficiaire fait entendre Sylvain Brosseau à titre de témoin expert. Le procureur de l’Administrateur ne s’objecte pas à la reconnaissance de la qualité d’expert du témoin. Ayant constaté ses compétences, le Tribunal reconnaît au témoin le statut d’expert et c’est à ce titre qu’il témoigne.

[22] Monsieur Brosseau affirme avoir inspecté la propriété du Bénéficiaire à deux (2) reprises, soit le 5 avril 2016 et par la suite le 7 septembre suivant.

[23] Au cours de ses deux (2) inspections, Monsieur Brosseau constate le gonflement et la décoloration du déclin, une dislocation des joints entre les planches de revêtement de même que l’absence de solin au-dessus des ouvertures. Les moulures sont également gonflées, dégradées et noircies. On voit également un champignon sur une moulure. Lors de la visite des lieux, il note la présence, au dos d’une planche de revêtement du mur arrière, de ce qui, selon les apparences, pourrait être de la mérule.

[24] Il ajoute que du mortier est présent à plusieurs endroits au bas du déclin, empêchant ainsi tout égouttement des eaux entre les deux (2) plans de protection du bâtiment à ces endroits. De plus, la lame drainante d’un quart de pouce au bas du déclin est restreinte et insuffisante pour assurer une bonne ventilation. Sur le côté du bâtiment, l’espace est quasi inexistant.

[25] À la jonction du toit et du déclin à l’avant de la propriété, l’espace requis entre les deux (2) matériaux n’a pas été respecté, en plus de l’ajout d’un joint de scellant empêchant tout égouttement des eaux.

[26] Quant au solin intra-mural au-dessus de l’allège, celui-ci est absent, favorisant ainsi la rétention d’eau. D’ailleurs, une prise de taux d’humidité dans la moulure verticale adjacente à l’allège démontre un taux de 30,7 %.

[27] Il souligne la présence d’efflorescence anormale sur une maison de quatre (4) ans. Il indique que l’efflorescence, dans ce cas-ci, démontre la présence anormalement élevée d’humidité derrière le revêtement, favorisant ainsi la détérioration de la brique et des composantes internes du bâtiment.

[28] Quant à l’étanchéité du bâtiment, celle-ci n’est pas assurée vu l’absence de membrane pare-intempéries continue. Selon le témoin, cette situation se retrouve sur l’ensemble du bâtiment. Monsieur Brosseau indique qu’en glissant sa main dans un interstice au pourtour d’une ouverture, il a été en mesure de toucher avec son doigt au Gyproc se trouvant à l’intérieur de la propriété. Il ajoute aussi que l’une des fenêtres est complètement sortie du plan d’isolation favorisant ainsi la formation de condensation excessive et anormale. Son témoignage est donc à l’effet que le bâtiment n’est pas protégé des mouvements d’air.

[29] Au mur arrière, la lame drainante au bas du déclin est insuffisante et quasi-absente à certains endroits en raison du mortier qui obstrue l’espace sous le rang de départ du déclin. C’est d’ailleurs la situation qui prévaut sur l’ensemble du bâtiment.

[30] De plus, il note le gauchissement des moulures et du revêtement, comme pour les autres murs.

[31] Sous la porte patio, il attire notre attention sur la dégradation amorcée de la solive de rive et la dégradation avancée des autres composantes de bois. Il ajoute que le mauvais positionnement de la fourrure par rapport à la lice d’ancrage favorise la rétention d’eau. De fait, les moulures qui ont été retirées sous la porte patio sont détrempées. De plus, la membrane pare-intempéries de type Tyvek est installée de manière à retenir l’eau puisqu’elle est recourbée, au bas, par-dessus les fourrures de sorte que celles-ci baignent dans l’eau.

[32] Il indique également l’absence de solin efficace au-dessus de l’ouverture et la présence d’un joint de scellant à cet endroit de sorte qu’aucun égouttement des eaux ne peut avoir lieu. En fait, lors de la visite des lieux, il est démontré qu’un solin métallique blanc est collé au cadrage de la porte patio et que sous ce solin blanc, un autre solin, noir cette fois-ci, est posé. La fourrure recouverte du solin noir est intacte. Il n’y a toutefois aucun espace d’air entre les deux (2) solins juxtaposés. De plus, la présence d’un joint de scellant empêche l’eau de s’écouler comme il se doit. Il émet l’hypothèse que l’eau doit suivre le solin, en direction horizontale, pour ensuite s’écouler de chaque côté de la porte patio d’où la dégradation avancée des matériaux sous la porte patio.

[33] À la fenêtre de la cuisine, il pointe la présence d’un champignon. La moulure est imbibée d’eau. En tirant sur le joint de scellant pour voir l’état des matériaux derrière la moulure, celle-ci lui reste dans les mains. Il dit avoir vu la présence de ce qui s’apparente à de la mérule. Bien qu’aucune analyse n’ait été effectuée, son expérience lui indique la forte probabilité que ce soit le cas. Il précise être qualifié pour procéder à des analyses de la qualité de l’air. Il dit connaître la différence entre des taches, de la poussière et des champignons de sorte qu’il est qualifié pour émettre une opinion qui va au-delà de la simple inspection visuelle.

[34] Le témoin précise aussi que la fourrure horizontale située sous la fenêtre est très noircie.

[35] Quant à l’étanchéité, il souligne que les boitiers électriques ne sont pas isolés. La membrane pare-intempéries n’est pas continue à cet endroit de même qu’aux côtés de la porte patio. Il dit remettre en question l’étanchéité sur l’ensemble du bâtiment.

[36] Monsieur Brosseau se dit d’avis que l’accumulation d’eau dans les moulures favorise l’accumulation d’eau derrière le revêtement et, conséquemment, la dégradation prématurée de l’ossature du bois. Selon lui, il s’agit d’un vice majeur de construction.

[37] Il se dit également d’avis que l’insuffisance de la lame drainante au bas du déclin favorise la rétention d’eau de sorte que la structure de bois du bâtiment s’en trouve affectée.

[38] Pareillement, les non-conformités observées au niveau de la jonction du toit et du déclin de même qu’au niveau de la jonction du déclin et de l’allège constituent toutes des sources favorisant l’accumulation d’eau derrière le revêtement. De cela découle que la structure de bois du bâtiment est inévitablement affectée et qu’il s’agit d’un vice majeur de construction.

[39] Il ajoute que les manquements au pourtour de la porte patio et de la fenêtre de la cuisine sont flagrants et notamment l’absence de solinage et la présence de champignons. Quant à la qualification exacte de ce qu’il soupçonne être de la mérule, il dit que le test coûte entre 1 500 $ et 2 000 $. Lors de la visite des lieux, le procureur de l’Administrateur a indiqué que sa cliente ne paiera pas pour ce test. Il dit qu’advenant que ce soit effectivement de la mérule, le remplacement du revêtement doit se faire rapidement. En effet, la mérule provoque la dégradation du bois et de ce qui y est adjacent. Il précise que la propagation est rapide et pourrait atteindre les voisins.

[40] Monsieur Brosseau recommande la réfection complète du revêtement extérieur de type St-Laurent de même que des éléments sous-jacents affectés. Lors du remplacement du revêtement et des matériaux sous-jacents affectés, il sera important que la lame drainante soit corrigée et qu’un grillage soit posé au bas du déclin, comme le prévoit le Code national du bâtiment (ci-après appelé le « CNB »).

[41] Il recommande la pose de solins partout où le CNB en prévoit et selon les normes en vigueur. Les solins sont notamment requis au-dessus des ouvertures et à la jonction du toit et du déclin.

[42] Quant à la situation au niveau de l’allège, il est d’avis que la pose d’un solin intra-mural pourrait être une mesure satisfaisante sans qu’il soit nécessaire de remplacer la maçonnerie.

[43] Il indique que le balcon doit être retiré afin de corriger les éléments qui se trouvent derrière.

[44] Quant à l’isolation, celle-ci doit être corrigée autour de toutes les ouvertures. L’étanchéité doit être assurée par une membrane pare-intempéries continue.

[45] Le témoin termine en indiquant que les références qui apparaissent dans son rapport proviennent toutes du CNB illustré 1995 et 1998. Par ailleurs, au moment de la construction, c’est la version 1995 qui s’appliquait. Néanmoins, aucun changement n’a été apporté au CNB en ce qui concerne le solinage et le drainage.

[46] En contre-interrogatoire, Monsieur Brosseau admet que certaines photos ont été prises chez des voisins. Il explique que le Bénéficiaire, à ce moment, ne voulait pas que des ouvertures soient faites et l’objectif était uniquement de démontrer la technique de pose de certains matériaux. Parmi les photos prises chez des voisins on compte notamment la photo démontrant la fenêtre posée hors du plan d’isolation et d’autres photos démontrant des manquements au niveau de l’étanchéité de l’enveloppe du bâtiment. Monsieur Brosseau indique toutefois que d’autres photos contenues dans son rapport ont été prises chez le Bénéficiaire et démontrent clairement le manque d’étanchéité.

[47] Par ailleurs, en ce qui concerne son témoignage à l’effet que le grillage soit manquant au bas du déclin, Monsieur Brosseau est forcé d’admettre que c’est le CNB 1995 qui s’applique ici et que ce n’est qu’en 2005 que le CNB prévoit qu’un grillage doit être installé au bas du déclin. C’est donc avec raison que l’Entrepreneur n’a pas installé de grillage anti-insectes à cet endroit. Il indique au Tribunal de retirer cette mention de son rapport. À tout événement, il dit que cet élément en soi n’est pas pertinent.

[48] Il admettra aussi qu’au mur avant, la chambre d’air entre les deux (2) plans de protection est continue derrière les différents types de revêtement. Ainsi, c’est parce que le CNB prévoit qu’un solin doit être installé au-dessus de l’allège qu’il note cette non-conformité et qu’il recommande la pose d’un solin à cet endroit. De plus, c’est parce que le CNB prévoit qu’il ne doit pas y avoir de joint de scellant entre le déclin et l’allège qu’il en fait mention dans son rapport. De fait, l’eau qui pénètre derrière le revêtement, en amont, s’égouttera par les chantepleures situées au bas de la maçonnerie, en aval.

[49] Interrogé sur les conséquences de l’état des moulures sur la solidité du bâtiment, le témoin admet que celles-ci sont installées par-dessus le déclin et que l’état des moulures ne change rien dans le présent cas. Par contre, l’absence de solin au-dessus des ouvertures empêche l’eau qui pénètre derrière le revêtement de s’échapper.

[50] Interrogé ensuite sur l’authenticité des dessins techniques reproduits dans son rapport, le témoin bafouille lorsque confronté au fait qu’il aurait peut-être remplacé le mot « stucco » par « brique » à la figure 52 se trouvant à la page 24 de son rapport. Il confirme que le dessin provient d’un document émis par la SCHL. Il maintient néanmoins que le dessin est en lien avec le CNB 1995.

[51] Quant aux dessins à la page 27 de son rapport, il indique qu’il s’agit d’un dessin type concernant la pose des solins et que ça ne change pas au fil des ans. Il admet que le vitrage double, tel que démontré sur l’image de la page 27, n’existait pas en 1995. Il ajoute néanmoins que même si le dessin vient d’un CNB plus récent que celui applicable, ça ne change rien à ce qu’il tente de démontrer.

[52] Le dessin numéro 10, à la page 27, démontre l’exigence d’un solin sous les ouvertures. Le témoin convient que cette exigence est apparue dans le CNB 2010, en vigueur depuis 2014. Ainsi, lorsqu’il affirme que l’apparition d’un champignon à la fenêtre de cuisine est en lien avec l’absence de solin sous l’ouverture, il doit se rétracter. Il corrige le tir en expliquant que même si le solin n’était pas exigé à l’époque de la construction, l’absence de solin au haut de l’ouverture, auquel s’ajoute l’égouttement des eaux sur les côtés de la fenêtre et la présence d’un joint de scellant favorisent l’accumulation d’humidité et donc de champignons. Il précise que l’absence d’égouttement a pour corollaire l’absence d’assèchement.

[53] Toujours en contre-interrogatoire, il confirme que la dégradation des moulures découle de la piètre qualité des matériaux. Il affirme que les photos des moulures des fenêtres de l’étage sont bien des photos qui ont été prises chez le Bénéficiaire.

[54] En ce qui concerne le plan de drainage, il confirme que celui-ci sert aussi à l’aération. Celle-ci se fait à partir du bas du revêtement jusqu’au haut du bâtiment, où se trouvent les soffites.

[55] Quant à l’efflorescence, il confirme qu’il s’agit d’une réaction chimique de l’eau qui traverse la brique. Il est d’accord pour dire qu’il n’y avait aucune efflorescence chez le Bénéficiaire lors de la visite des lieux. Il dit ne pas avoir remarqué s’il manquait des chantepleures et ne pas avoir vérifié si ceux qu’il a vus étaient bloqués ou non. Il confirme aussi n’avoir vu aucune brique éclatée.

[56] À la question de savoir si la présence d’eau, lors du gel, fait éclater les briques, le témoin indique que c’est effectivement le cas. Par contre, il dit que la présence d’humidité peut, à long terme, causer la dégradation du mortier et des autres matériaux même si les briques n’éclatent pas.

[57] Il explique le fait que l’humidité qui sort par les briques et cause l’apparition d’efflorescence est un signe que le plan de drainage est déficient de sorte que l’assèchement ne se fait pas assez rapidement et donc que l’eau, par condensation et capillarité, pénètre la membrane pare-intempéries et affecte les éléments structuraux du bâtiment.

[58] S’il est normal de voir de l’efflorescence sur une maison neuve au cours de la première année, première année et demie, il n’est pas normal d’en voir sur une construction de cinq (5) ans. En l’espèce, la présence d’efflorescence indique ici la présence d’humidité emprisonnée.

[59] Il confirme ses recommandations à l’effet que le revêtement de type St-Laurent doit être retiré de toutes les façades. Quant au dégagement au bas du déclin, il soutient que l’espace est insuffisant et que sa conclusion est basée sur la situation vue chez le Bénéficiaire et non chez des voisins.

[60] Quant à la recommandation de mettre un solin intra-mural au-dessus de l’allège sans remplacer la maçonnerie, il soutient que l’idéal serait de remplacer la maçonnerie au bas du mur mais que l’ajout du solin serait acceptable. Même si le plan de drainage est continu sur toute la hauteur du mur derrière les deux (2) types de revêtement, il suppose que c’est en raison de la réaction variable des matériaux en présence d’eau que le CNB recommande la pose d’un solin à la jonction de deux (2) matériaux lorsque celui du haut ne surplombe pas celui du bas.

Administrateur

[61] Monsieur Michel Arès, inspecteur-conciliateur chez l’Administrateur témoigne.

[62] Monsieur Arès ne nie pas que les moulures sont gonflées de même que le décollement des scellants entre les planches de revêtement, ni qu’il y a un champignon à la fenêtre de la cuisine. Toutefois, la présence du champignon à cet endroit n’a rien à voir avec l’absence de solin sous l’ouverture puisque ce n’était pas une exigence selon le CNB 1995. De plus, l’éclatement du joint de scellant a permis l’accumulation d’eau, rendant le milieu propice à la prolifération de champignons. Il admet que les traces blanches qui ont été vues derrière la planche de revêtement se trouvant près du champignon « ne sont clairement pas de la poussière ». Il convient que ce sont des micro-organismes. Mais là s’arrêtent ses constats. Sans nier qu’il puisse s’agir de mérule, il ne possède pas les qualifications requises pour émettre une opinion sur la typologie du micro-organisme.

[63] Il admet que l’espace de ventilation au bas du déclin est restreint et qu’une certaine décoloration du revêtement est visible, selon la luminosité. Toutefois, selon lui, le revêtement ne présente pas de gondolement important comparativement aux voisins. De plus, si l’espace de ventilation est restreint (1/4 de pouce), il n’est pas bloqué. Monsieur Arès indique que le CNB 1995 exigeait un espace minimal de 19 mm alors que la version 2005 permet un espace minimal de 10 mm.

[64] Il admet que la moulure sous la porte patio est très écaillée. Il indique toutefois que les moulures installées chez le Bénéficiaire sont de piètre qualité.

[65] En ce qui concerne les solins au-dessus des ouvertures, il indique que le CNB ne prévoit pas que des solins doivent être installés au-dessus de toutes les ouvertures : un calcul doit être fait. En l’espèce, il n’a pas fait ce calcul.

[66] Monsieur Arès expose également qu’en vertu du CNB 2005, il n’y avait aucune exigence en ce qui concerne la présence de solins au-dessus de l’allège. Il ajoute aussi que l’Entrepreneur a appliqué une norme plus récente que celle en vigueur à Beloeil au moment de la construction de sorte que ce n’est pas un défaut de ne pas avoir mis de solin et d’avoir appliqué un scellant. Il réfère le Tribunal à l’article 9.27.3.8 (2) du CBN 2005.

[67] Quant à l’efflorescence relevée par Monsieur Brosseau, cette dernière serait apparue sous la fenêtre avant de sorte que l’absence de solin entre la brique et le revêtement extérieur n’aurait eu aucun impact sur la présence d’efflorescence à cet endroit. Par ailleurs, selon Monsieur Arès, l’efflorescence étant un phénomène normal, la réclamation sur ce point ne serait pas couverte par le plan de garantie. Néanmoins, et advenant qu’un véritable problème d’humidité existe, la brique aurait normalement dû éclater. Tel n’est pas le cas chez le Bénéficiaire.

[68] Au niveau du manque d’étanchéité du pare-intempéries, Monsieur Arès soutient qu’au Québec, le pare-vapeur peut également servir à assurer une certaine étanchéité à l’air.

[69] Par ailleurs, si le pare-vapeur se retrouve derrière le Gyproc, il n’est pas nécessaire que le pare-intempéries assure l’étanchéité à l’air. En l’occurrence, il n’a pas vérifié la présence d’un pare-vapeur mais dit n’avoir aucune raison de croire qu’il n’y en ait pas.

[70] Quant à la lisse d’ancrage sous la porte patio, il indique que celle-ci n’est pas atteinte puisque recouverte par un polythène, fixé par du goudron.

[71] Par ailleurs, il indique que certaines photos contenues au rapport de Monsieur Brosseau ne proviennent pas de chez le Bénéficiaire et il estime que c’est là induire le Tribunal en erreur que de les avoir insérées au rapport. Il rappelle aussi la modification du schéma par Monsieur Brosseau afin de favoriser son client. Il soutient que c’est là une manœuvre « très ordinaire ».

[72] Monsieur Arès indique ne pas nier l’existence de problèmes avec la propriété du Bénéficiaire. Toutefois, les problématiques soulevées ne peuvent être qualifiées de vices de construction, faisant ainsi échec à l’application de la garantie de l’Administrateur.

[73] Selon Monsieur Arès, les problèmes soulevés peuvent être corrigés de la façon suivante :

a) Concernant l’espace de ventilation restreint : retirer le premier rang de déclin, biseauter la fondation et réinstaller la planche du premier rang en prenant soin de bien replacer le polythène;

b) Concernant le haut de la porte patio : retirer le solin métallique blanc afin de laisser l’eau s’écouler;

c) Concernant le bas de la porte patio : remplacer les matériaux endommagés;

d) Concernant le gondolement du revêtement : sceller le bout des planches et refaire les scellants entre les planches;

[74] Monsieur Arès indique que l’écoulement des eaux par le haut de la porte patio règlera le problème au bas de celle-ci. Quant aux micro-organismes trouvés derrière le revêtement lors de la visite des lieux, il indique que si l’apport d’eau cesse, les micro-organismes vont mourir.

[75] En contre-interrogatoire, il indique que ce n’est pas une malfaçon pour un Entrepreneur que d’appliquer des normes plus récentes, en l’occurrence le CNB 2005 alors que Beloeil ne l’a pas encore adopté.

[76] Quant à l’efflorescence, il réitère que les briques sont belles et n’ont pas éclatées. Il ne peut dire si c’est normal d’avoir de l’efflorescence cinq (5) ans après la construction mais il ajoute que, normalement, en présence d’humidité excessive derrière la maçonnerie, il y a des fissures et des craquements. Ces choses sont absentes chez le Bénéficiaire.

PLAIDOIRIES

Bénéficiaire

[77] Le Bénéficiaire estime que les problèmes dénoncés constituent des vices de construction et justifient l’application de la garantie de l’Administrateur.

[78] Au soutien de ses prétentions, le Bénéficiaire dépose une série de quatre (4) décisions jurisprudentielles, dont une qui vise spécifiquement une propriété qui serait située tout près de celle du Bénéficiaire et construite par le même Entrepreneur.

[79] Il soutient que les problèmes allégués sont le fruit de vices de construction. De plus, selon la jurisprudence, une perte potentielle est suffisante pour donner ouverture à la protection du plan de garantie.

[80] Il rappelle qu’il y a d’énormes défauts en ce qui concerne la circulation de l’air ainsi que l’évacuation de l’eau causant pourriture, moisissure, champignons et dégradation générale de la propriété.

[81] Il rappelle que l’Administrateur a corrigé le problème à la fenêtre en saillie.

[82] Il est nécessaire selon lui de procéder à la réfection complète du revêtement afin d’éviter de nombreux problèmes lors de la vente éventuelle de sa propriété.

Administrateur

[83] Pour sa part, l’Administrateur refuse d’appliquer la garantie. Certes, il y a présence de vices cachés. Toutefois, soumet-il, il n’est pas question ici de vices de construction.

[84] L’Administrateur rappelle que le Bénéficiaire dit avoir fait lui-même des ouvertures à des endroits stratégiques en raison de sa croyance à l’effet qu’il y avait certains problèmes.

[85] Or, selon l’Administrateur, outre les endroits où le Bénéficiaire aurait fait des ouvertures, il y aurait absence de problématique particulière.

[86] Par ailleurs, l’Administrateur s’appuyant sur la décision Syndicat du 18 Impasse Huet c. 9153-5914 Québec inc. et Garantie Habitation du Québec[1] affirme que le problème de solin constitue un vice apparent ou au mieux un vice caché.

[87] Cette situation ne pourrait être qualifiée de vice majeur. En effet, les problèmes nécessitent des interventions ponctuelles à des endroits déterminés. Lorsque la solution est simple, le problème ne peut pas être compliqué et donc, il ne peut s’agir d’un vice de construction affirme-t-il.

[88] L’Administrateur soutient qu’il n’y a aucune perte de la propriété et qu’en conséquence, on ne peut qualifier les vices observés de vices de construction.

[89] Il rappelle que le vice de construction est le dernier degré applicable de la garantie.

[90] Pour que la garantie contre les vices de construction s’applique, on doit être en présence d’un risque pour la sécurité des occupants ou la perte réelle ou potentielle du bâtiment.

[91] En l’espèce, les problèmes observés sont généralement d’ordre esthétique et la structure de la propriété n’est aucunement en danger. Par ailleurs, il indique que si le Tribunal accueille la demande du Bénéficiaire quant au revêtement extérieur, qu’il va de soi que les moulures seront remplacées.

[92] L’Administrateur attribue également, en partie, le problème à un manque d’entretien de la part du Bénéficiaire.

[93] Quant à l’efflorescence, l’Administrateur soumet qu’il n’y a eu aucune ouverture de faite, aucun chantepleure bouché, qu’il n’y a pas d’infiltration d’eau à l’intérieur de la propriété et que la brique n’est pas du tout endommagée.

[94] L’Administrateur demande donc au tribunal de rejeter les demandes du Bénéficiaire.

[95] En ce qui concerne les frais d’expertise, l’Administrateur soutient que les frais de Monsieur Brosseau sont déraisonnables. Il rappelle que plusieurs photos prises par l’expert proviennent de propriétés voisines et que des schémas extraits de différents CNB non applicables ici ont été utilisés, à tort, dans le rapport dudit expert, sans compter la figure 52 qui a tout simplement été altérée par l’expert.

ANALYSE ET DÉCISION

[96] Le Bénéficiaire demande au Tribunal d’accueillir ses deux (2) demandes d’arbitrage alors que l’Administrateur en demande le rejet.

[97] Avant de traiter du fond du dossier, le Tribunal souligne que l’Administrateur ne s’est pas objecté à la deuxième demande d’arbitrage, bien que celle-ci ait été faite plus de trente (30) jours après que la décision de l’Administrateur ait été rendue, le Bénéficiaire ayant indiqué le 15 juin 2016 au cours d’une conférence préparatoire son intention de porter cette décision en arbitrage et de la joindre à sa première demande. La seconde demande d’arbitrage est donc valablement formée et le Tribunal en est dûment saisi.

[98] En ce qui concerne le fond du dossier, l’Administrateur ne nie pas, pour la plupart, les déficiences observées. Toutefois, il n’admet pas qu’il s’agisse de vices majeurs au sens de la garantie. Le Bénéficiaire, assisté de son expert, fait valoir qu’il s’agit de vices majeurs, lesquels doivent être couverts par le plan de garantie.

[99] De la preuve entendue, le Tribunal retient que la lame drainante derrière le déclin est restreinte et même complètement obstruée par endroit. Le CNB 1995 prévoit un espace minimal de 19 mm et celui de 2005 réduit cet espace à 10 mm. Quoi qu’il en soit, l’espace que l’on retrouve chez le Bénéficiaire est nettement inférieur à ce qui est prévu par le CNB, lorsqu’il existe.

[100] De plus, la preuve a démontré des lacunes au niveau des solins au-dessus des ouvertures, la dégradation avancée des matériaux au pourtour de la porte patio, la présence d’un champignon, quelle qu’en soit la cause, et la présence de micro-organismes à l’arrière du revêtement à au moins un endroit.

[101] Selon Monsieur Brosseau, le micro-organisme en question ressemble à de la mérule, bien qu’aucune analyse n’ait été faite. Monsieur Arès, pour sa part, ne nie pas que ce soit une possibilité. Le Tribunal souligne que ce fait a été découvert lors de la visite des lieux et il ne saurait être question de tenir rigueur à l’une ou l’autre des parties pour ne pas en avoir demandé l’analyse. Quoi qu’il en soit, il y a présence de micro-organismes derrière le revêtement et ce fait est indéniable et admis de part et d’autre.

[102] Selon Monsieur Brosseau, s’il s’agit de mérule; la propagation se fera rapidement. Le Tribunal retient notamment que la mérule affecte le bois et les matériaux adjacents.

[103] Dans sa décision du 25 février 2016, Monsieur Arès écrit ceci au sujet de la fenêtre en saillie :

Considérant mes observations ;

Considérant que l’absence d’espace d’air derrière le revêtement de bois usiné peut causer des problèmes de moisissure et nuire à la solidité du bâtiment.

Par conséquent, l’entrepreneur soumissionnaire devra faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis au parement extérieur (revêtement de bois usiné de marque St-Laurent) de la fenêtre en saillie en façade, selon les règles de l’art, et l’usage courant du marché.

[104] Ainsi, dans sa décision précitée, l’Administrateur affirme que l’absence d’espace d’air peut causer de la moisissure et nuire à la solidité du bâtiment. Il ne dit pas qu’il y a de la moisissure mais bien que ça peut causer de la moisissure. Il ne dit pas non plus que la structure du bâtiment est atteinte. La simple probabilité suffit.

[105] En l’espèce, la présence de micro-organismes à au moins un endroit derrière le revêtement, qu’il s’agisse ou non de mérule, la dégradation avancée des matériaux autour de la porte patio, le gonflement du revêtement sur l’ensemble du bâtiment (même s’il est vrai qu’il est moins important que chez certaines propriétés voisines), les coins d’un grand nombre de planches gonflés d’eau et relevés, la présence de plusieurs joints, sinon l’ensemble des joints disloqués, l’espace d’air derrière le revêtement restreint et inexistant par endroit de même que l’absence de membrane pare-intempéries continu par endroit suffisent au Tribunal à conclure que le Bénéficiaire s’est déchargé de son fardeau de démontrer la présence de vices de construction. Bien que la preuve n’ait pas démontré l’atteinte effective et généralisée de la structure du bâtiment, le Tribunal, appliquant la jurisprudence[2], est d’avis qu’un danger potentiel suffit.

[106] Le Tribunal estime que la preuve est suffisamment grave, précise et concordante[3] pour présumer que les lacunes observées à certains endroits sont généralisées et que la solidité de l’ensemble du bâtiment est atteinte ou risque de l’être. Le Tribunal considère donc que la réclamation du Bénéficiaire portant sur la réfection complète du revêtement de type St-Laurent doit être accueillie. Pour plus de clarté, quoiqu’il s’agisse d’une conclusion logique et même admise par l’Administrateur, la réclamation du Bénéficiaire en ce qui concerne le remplacement des moulures doit également être accueillie et celles-ci devront être remplacées lors de l’exécution des travaux.

[107] Quant à la maçonnerie, la preuve n’est pas concluante. S’il est vrai que de l’efflorescence est observable sur les photos, le Bénéficiaire ne s’est pas déchargé de son fardeau à cet égard et ne peut donc obtenir la réfection de celle-ci. Ni Monsieur Brosseau, ni Monsieur Arès n’ont pu expliquer la raison de l’efflorescence après cinq (5) ans. Puisque les briques sont en bon état, que des chantepleures sont présentes au bas de la maçonnerie et que l’expert du Bénéficiaire admet qu’une solution alternative et acceptable peut être mise en place, le Tribunal se doit de rejeter cette portion de la réclamation.

[108] Par ailleurs, lorsque le revêtement de type St-Laurent sera retiré, l’entrepreneur chargé des travaux devra, avant de poser du revêtement neuf, vérifier l’état des matériaux sous-jacents au revêtement, remplacer tous les matériaux endommagés, assurer l’étanchéité du bâtiment, prendre les mesures qui s’imposent afin que l’espace derrière le revêtement soit adéquat et conforme aux normes et poser des solins là où le CNB en prévoit et selon les règles de l’art.

Frais

[109] Considérant l’article 123 du Règlement, les frais du présent arbitrage sont à la charge de l’Administrateur.

[110] Quant aux frais d’expertise, l’article 124 du Règlement prévoit que le Tribunal doit statuer sur la question du remboursement des frais d’expertise.

[111] À ce sujet, le Tribunal s’explique mal la pertinence d’avoir inséré des photos de propriétés voisines dans le rapport du Bénéficiaire sans l’avoir clairement indiqué. Si l’intention était bonne, il s’agit d’une maladresse difficilement explicable.

[112] Encore moins explicable cependant est l’altération du schéma provenant d’un extrait du Code national du bâtiment par l’expert de même que l’insertion dans le même rapport d’extraits provenant de différentes versions du CNB sans en avoir fait une mention claire, d’autant plus que certains sont non pertinents pour décider du présent dossier. Le Tribunal comprend mal cette conduite puisque manifestement, l’expert possède plusieurs versions du CNB et qu’il lui aurait été facile de sortir les mêmes extraits du CNB pertinent. S’il estimait que certains croquis ou schémas étaient plus clairs dans une autre version du CNB, il lui appartenait de mettre en évidence ce fait dans son rapport.

[113] Sans aller jusqu’à dire que l’expert a voulu tromper le Tribunal, il a néanmoins manqué de rigueur. Il est vrai que Monsieur Brosseau a traité plusieurs dossiers dans ce même secteur et qu’il est possible qu’il ait voulu sauver du temps en copiant/collant des éléments en provenance d’autres dossiers. Quoi qu’il en soit, et si tel est le cas, il y a toujours un risque à agir ainsi et malheureusement, ici, le risque semble bien s’être matérialisé.

[114] Par conséquent, n’eût été des éléments objectifs et observables par le Tribunal et le témoignage de Monsieur Arès qui corrobore l’existence de plusieurs éléments, bien qu’il soit d’un avis différent sur la qualification des vices en présence, le Tribunal n’aurait pu donner suite aux demandes du Bénéficiaire, la crédibilité de son expert ayant été grandement affectée.

[115] Par conséquent, le Tribunal n’accordera pas le remboursement des frais d’expert au Bénéficiaire. Si cela peut paraître injuste à son endroit, le Tribunal estime qu’entre l’Administrateur et le Bénéficiaire, ce dernier doit supporter les conséquences de la conduite de son expert.

EN CONSÉQUENCE, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage du Bénéficiaire;

ORDONNE à l’Administrateur de remplacer la totalité du revêtement extérieur et de prendre les mesures nécessaires afin que le plan de drainage soit adéquat, le tout conformément aux lois, codes et règlements en vigueur de même qu’aux règles de l’art, et ce, dans les trente (30) jours de la réception de la présente sentence;

ORDONNE à l’Administrateur de remplacer les matériaux endommagés qui se trouvent sous le revêtement extérieur, le tout conformément aux lois, codes et règlements en vigueur de même qu’aux règles de l’art, et ce, dans les trente (30) jours de la réception de la présente sentence;

ORDONNE à l’Administrateur de s’assurer de l’étanchéité du bâtiment et d’apporter tous les correctifs requis, le tout conformément aux lois, codes et règlements en vigueur de même qu’aux règles de l’art, et ce, dans les trente (30) jours de la réception de la présente sentence;

ORDONNE à l’Administrateur de remplacer l’ensemble des moulures extérieures, le tout conformément aux lois, codes et règlements en vigueur de même qu’aux règles de l’art, et ce, dans les trente (30) jours de la réception de la présente sentence;

ORDONNE à l’Administrateur de remplacer les solins non conformes et de poser des solins aux endroits requis, le tout conformément aux lois, codes et règlements en vigueur de même qu’aux règles de l’art, et ce, dans les trente (30) jours de la réception de la présente sentence;

ORDONNE à l’Administrateur de procéder aux vérifications requises quant à l’état de la lisse d’ancrage à l’endroit où se trouve le balcon arrière et de remplacer les matériaux endommagés, le cas échéant, et procéder à la remise en état des lieux, s’il y a lieu, le tout conformément aux lois, codes et règlements en vigueur de même qu’aux règles de l’art, et ce, dans les trente (30) jours de la réception de la présente sentence;

REJETTE la demande du Bénéficiaire portant sur la maçonnerie;

ORDONNE que les frais du présent arbitrage soient payés en totalité par l’Administrateur conformément à l’article 123 du Règlement.

Montréal, ce 20 avril 2017

Me Karine Poulin, arbitre

G1115-74

S/A 159

[1] CCAC (S13-122101-NP, S14-051602-NP, S14-102701-NP, S15-090201-NP), 15 juillet 2016, Yves Fournier, arbitre.

[2] Maryse Bouchard et Jacques Gauthier c. Sylvain Proulx, syndic de faillite, ès qualité pour 858081 Canada inc/Les maisons Dominus et La Garantie Habitation du Québec inc., GAMM (2016-16-002), 5 août 2016, Me Jean Morissette, arbitre; Lina Paola Daza Espinoza et Juan Camillo Mejia Valencia c. 3858081 Canada inc/Les maisons Dominus et La Garantie Habitation du Québec inc., GAMM (2015-16-003), 5 octobre 2015, Claude Dupuis, arbitre.