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CENTRE.CANADIEN D'ARBITRAGE COMMERCIAL
Dossier S04-1205-NP

 

Claude GIGUÈRE c.

Construction Gaston Jacques Inc. et

La garantie des bâtiments résidentiels neufs de L'APCHQ

 

 

 

COMPARAISSENT

 

Pour Claude Giguère le «Bénéficiaire »       M. Claude Giguère

 

Pour Construction Gaston Jacques inc.

«l'Entrepreneur »                                        M. Gaston Jacques

 

Pour La garantie des bâtiments résidentiels neufs de I'APCHQ

« l'Administrateur »                                     Me François Laplante

 

ARBITRE                                                     Me Jean Morin

 

LIEU DE L'AUDIENCE                                 St Étienne de Lauzon

 

DATE DE L'AUDIENCE                               28 avril 2005

 

DATE DE LA SENTENCE ARBITRALE         26 mai 2005

 

 

 

SENTENCE

Faits

[1]              Le 4 mai 2001, le Bénéficiaire a signé, avec l'Entrepreneur, un contrat d'entreprise pour la construction d'un bâtiment de 4 logements devant porter les numéros domiciliaires 39, 41, 43 et 45, rue des Mélèzes, St Étienne de Lauzon.

[2]              Le 27 mai 2001, le Bénéficiaire a signé, avec l'Entrepreneur, un contrat préliminaire pour la construction d'un bâtiment de 4 logements devant porter les numéros domiciliaires 39, 41, 43 et 45, rue des Mélèzes, St Étienne de Lauzon.

[3]              La Déclaration de réception du bâtiment a été signée le 29 août 2001 et elle fait mention de la présence d'une fissure dans le mur de fondation du côté ouest et d'une rampe de patio en aluminium à fournir et à installer.

[4]              Le 12 avril 2004, le Bénéficiaire a signé une demande de réclamation.

[5]              Le 23 septembre 2004, suite à une inspection de l'immeuble effectuée le 19 août 2004, l'Administrateur a déposé un rapport d'inspection statuant sur 14 éléments.

[6]              Le 13 octobre 2004, le Bénéficiaire adresse une lettre à l'Administrateur par laquelle il exprime son désaccord avec les conclusions de l'inspecteur concernant quatre éléments et prévient qu'il demandera l'arbitrage à cet égard, soit relativement aux points 4, 6, 8 et 10 du rapport.

Prétentions

[7]              L'Administrateur prétend que la demande d'arbitrage du Bénéficiaire est irrecevable parce faite tardivement en vertu de l'article 19 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui accorde un délai de 15 jours de la réception de la décision de l'Administrateur pour en faire appel.

Point 4. Fissure au mur de fondation séparant le sous-sol de l'unité; 45 avec la partie non excavée.

[8]              Le Bénéficiaire prétend que la fissure est le résultat d'un mauvais compactage tandis que le Constructeur nie avoir utilisé de mauvais matériaux de remblai et considère qu'il s'agit d'une fissure de retrait tout à fait normale et qui, de surcroît, ne laisse pas pénétrer d'eau. Le témoin produit par l'Administrateur, l'auteur du rapport d'inspection, reconnaît l'existence de cette fissure et se refuse à la qualifier de vice caché, ni même de vice majeur puisqu'elle est d'importance mineure et qu'elle n'a pas causé d'inconvénient.

 

Point 6: Garde-corps manquant au patio de l'unité 45.

[9]              Le Bénéficiaire souligne que l'absence du garde-corps a été soulignée au document complété lors de la réception du bâtiment, ce que reconnaissent le Constructeur et l'Administrateur; celui-ci reconnaissait même que la conclusion à cet égard au rapport d'inspection était erronée. Toutefois, il refuse la réclamation du Bénéficiaire au motif qu'elle n'a pas été faite dans un délai raisonnable.

Point 8. Installation de la plomberie non conforme au sous-sol de l'unité 45.

[10]         Le Bénéficiaire prétend que l'installation des éléments de plomberie n'est pas conforme aux normes du Code du bâtiment parce que les pentes minimales ne sont pas respectées et que les joints d'angle droit ne sont pas munis d'un bouchon de vidange. Le Constructeur affirme que le système de plomberie a été effectué en respectant les exigences du Code du bâtiment. Quant à l'Administrateur, il ne se prononce pas sur la conformité de l'installation mais fonde la conclusion du rapport d'inspection sur l'absence de préjudice subi par le Bénéficiaire.

Point 10. Infiltration d'eau au sous-sol au mur latéral droit du bâtiment.

[11]         Le Bénéficiaire prétend que de l'eau peut s'infiltrer par des fissures visibles dans le mur latéral droit des fondations. Ni le Constructeur, ni l'administrateur ne nient l'existence de ces fissures mais ils prétendent qu'elles ne sont de nature à permettre des infiltrations d'eau. Par ailleurs, tous deux soulignent le fait que le terrassement a été effectué par le Bénéficiaire et que celui-ci a fait défaut d'aménager au sol une pente éloignant l'eau de surface du mur des fondations. Au contraire, la pente existante est négative de sorte que l'eau s'écoule en direction de ce mur.

Preuve

[12] Les documents produits au dossier démontrent que le Bénéficiaire a reçu le rapport d'inspection, comprenant la décision de l'Administrateur, le 7 octobre 2004 et qu'il n'a initié la procédure d'arbitrage que le 25 novembre suivant; sa lettre adressée à l'Administrateur portant la du 13 octobre 2004, reçue par l'Administrateur le 18 octobre 2004, ne constituant pas la soumission du différend à l'arbitrage.

Point 4. Fissure au mur de fondation séparant le sous-sol de l'unité; 45 avec la partie non excavée.

[13]         L'élément déterminant de la preuve n'est pas l'existence de la fissure, qui a été admise par tous, mais la recevabilité de la demande du Bénéficiaire. L'Administrateur prétend que cette fissure est de la nature des malfaçons régies par l'article 10.3 du Règlement. A ce titre, elle devait être dénoncée à l'Administrateur dans un délai raisonnable qui ne peut excéder six mois de sa découverte. L'Administrateur souligne le caractère d'ordre public du règlement et affirme que la demande du Bénéficiaire est tardive. Celui-ci ne nie pas cette dernière affirmation mais il justifie le retard par les discussions qu'il a eues avec les représentants de la Régie du Bâtiment avant d'adresser sa demande à l'Administrateur.

point 6. Garde-corps manquant au patio de l'unité 45.

[14]         La preuve démontre, et elle n'est pas contestée, que l'absence du garde-corps a été mentionnée au document de réception du bâtiment. Au surplus, l'auteur du rapport admet avoir commis une erreur en concluant comme il l'a fait à son rapport.

Point 8. Installation de la plomberie non conforme au sous-sol de l'unité 45.

[15]         L'affirmation du Bénéficiaire, qui n'a produit aucun témoin ou document au soutient de celle-ci et qui n'a pas fait la preuve de compétences particulières pouvant accréditer son opinion, est contredite par le Constructeur tandis que la position de l'Administrateur à cet égard n'est pas arrêtée. Dès lors, la preuve du Bénéficiaire est déficiente en ce qu'elle n'a pas le degré de prépondérance nécessaire. Toutefois, le Constructeur offre d'installer à ses frais un troisième évent sur la toiture, ce qu'a accepté le Bénéficiaire.

Point 10. Infiltration d'eau au sous-sol au mur latéral droit du bâtiment.

[16]         Le Bénéficiaire n'a pas fait la preuve que les fissures apparentes dont il se plaint ont été la cause d'infiltration d'eau. Il n'a pas non plus démontré ou fourni une expertise pouvant démontrer que ces fissures étaient suffisamment importantes pour permettre des infiltrations d'eau, que ce soit immédiatement ou dans le futur. De plus, ainsi que l'ont prétendu les Constructeur et Administrateur, l'arbitre a été en mesure de constater le mauvais aménagement de la pente du sol aux abord du mur concerné; pente qui, au lieu d'éloigner l'eau de surface du mur ne peut que lui permettre de sen rapprocher.

Conclusion et ordonnance

[17]            La preuve a démontré que le dépôt de la demande d'arbitrage était tardif ce qui est suffisant pour disposer de la demande. De plus, le Bénéficiaire a reconnu le fait que sa demande relative au point 4 était tardive, et il a fait défaut de faire une preuve prépondérante de ses prétentions quant aux points 8 et 10.

[18]            L'analyse est toutefois différente quant au point 6, l'absence du garde-corps. En effet, la prétention de l'Administrateur à l'effet que la dénonciation a été tardive est inconciliable avec son admission de l'avoir vu dénoncée dans le document accompagnant la réception du .bâtiment. De plus, l'auteur du rapport d'inspection a admis avoir commis une erreur. Sans celle-ci, il est vraisemblable que les conclusions du rapport auraient été, relativement au point 6, identiques à celles concernant les points 1, 2 et 3, soit une ordonnance enjoignant l'entrepreneur d'effectuer les réparations. L'erreur faite au rapport nous apparaît donc déterminante.

POUR CES MOTIFS, la demande du Bénéficiaire est rejetée relativement aux points 4, 8 et 10, sous réserve de l'obligation du Constructeur d'installer, ainsi qu'il l'a offert, un troisième évent, et elle est accueillie relativement au point 6.

Québec, le 26 mai 2005.

 

 

                                                                   Me Jean Morin, arbitre