ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (Décret 841-98 du 17 juin 1998)
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
Dossier n^o :
GAMM		2011-10-002
QH		43858-3609
Date :	22 décembre 2011
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DEVANT L’ARBITRE :			JEAN MORISSETTE
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MANON CRÉPEAU
Bénéficiaire
c.
GESTION HABITATION 2000 INC.
Entrepreneur
-et-
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.
Administrateur
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SENTENCE ARBITRALE
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[1] La Bénéficiaire porte en arbitrage la décision du 10 février 2011 rendue par l’Administrateur du Plan de garantie Habitation du Québec inc.;

[2] À l’audition, madame Manon Crépeau se représente seule;

[3] Malgré la signification d’un avis d’audition, l’Entrepreneur n’est pas présent, l’audition a lieu en son absence;

[4] J’explique à Madame Crépeau que l’absence de monsieur Martin Lantagne, de la firme Inspection du Nord Inc, fait en sorte que son rapport sera utilisé tel quel, sans possibilité d’ajouter sur les causes de la présence de fissures, à leur description ou au contenu du rapport;

[5] Je fais aussi état que la preuve doit rencontrer les critères du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c.B-1.1, r.0.2) pour être accueillie;

[6] La Bénéficiaire, après réflexion, souhaite tout de même procéder à l’audition en l’absence de son expert;

[7] Les parties ont admis et convenu de ma nomination et juridiction à rendre une décision sur la question soulevée par la Bénéficiaire;

LA PREUVE

[8] La Bénéficiaire considère qu’il n’est pas normal qu’un mur de fondation laisse apparaître une fissure.  Selon elle, la seule apparition d’une fissure montre qu’il y a un problème;

[9] Comme j’ai pu le constater, la fissure est de part en part du mur de fondation. Celle qui a apparue dernièrement est située près de la fenêtre du sous-sol, au milieu du mur;

[10] La Bénéficiaire dit que la maison n’est pas supportée de manière adéquate;

[11] Le rapport d’expertise de la firme Inspection du Nord Inc. du 23 juin 2011, signé par monsieur Martin Lantagne, Tpi, est déposé de consentement pour valoir son témoignage, pièce B-1;

[12] Le contre-interrogatoire de la Bénéficiaire m’apprendra qu’il n’y a pas eu d’infiltration d’eau depuis l’achat de la maison le 18 mai 2007 et qu’aucun problème d’humidité n’existe;

[13] La Bénéficiaire répète que la présence de fissures est importante et doit être prise en considération pour conclure à un vice de sol;

[14] Le signataire de la décision sous étude, Monsieur Normand Pitre travaille chez l’Administrateur depuis 2002, il est technicien en architecture, exerce sa profession dans le domaine de la construction depuis 20 ans et a inspecté des centaines de fondation;

[15] Les fissures sont situées à des endroits prédisposés des murs de fondation,  soit au décroché du mur de béton du sous-sol et près d’une ouverture;

[16] La fissure localisée au décroché du mur de fondation (le solage fait un changement de niveau, comme une marche dans sa hauteur) traverse effectivement le mur de béton;

[17] Il y a absence d’infiltration d’eau et il n’existe aucun indice de mouvement de la structure. S’il y avait mouvement, il y aurait des indices aux ouvertures. Comme j’ai pu le constater, les portes et fenêtres fonctionnent librement, il n’y a aucune apparence de mouvement aux revêtements de placoplâtre intérieurs, les planchers sont droits, les cadres des portes et fenêtres sont stables;

[18] Selon monsieur Pitre, il est normal d’avoir des fissures de retrait dans des murs de ciment. Selon lui, 20 fissures microscopiques ou 1 seule fissure de moins de 3 mm, est un état normal;

[19] Il s’agit d’une résultante normale de séchage du béton. Il conclut à la présence d’un entretien de fondation, d’un comportement normal du béton et non d’un vice;

ANALYSE

[20] L’immeuble a été livré le 21 avril 2007, pièce A-2, et la dénonciation d’un désordre est du 21 octobre 2010;

[21] Nous sommes dans la 4^ème année du plan de garantie. L’article 10(5) du Règlement qui définit la garantie édicte :

«[…] 10.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:

[…]

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

5°    la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation. […] »

[22] Il n’y a pas de preuve d’un désordre structural. Il n’y a pas de difficulté à ouvrir les fenêtres, les portes et aucune fissure n’est visible sur le placoplâtre des murs intérieurs. Tous les cadrages autour des ouvertures près des fissures sont intacts.

[23] L’impression que quelque chose n’est pas conforme n’est pas suffisante pour faire la preuve d’un vice de conception, de construction ou de réalisation et d’un vice de sol;

[24] Le rapport d’inspection B-1 n’apporte rien à la demande d’arbitrage pour réfuter la décision de l’Administrateur. Voici le texte pertinent :

« Défaut à corriger

Nous avons noté des fissures sur deux murs de fondation. De plus, ces fissures doivent être colmatées car elles représentent un risque d’infiltration d’eau au sous-sol. Il est préférable de procéder aux réparations des fissures avec des produits flexibles, car si la fondation bouge encore légèrement, le produit suivra le mouvement en demeurant étanche à l’eau. Il est préférable d’utiliser des produits à base d’uréthane pour l’injection. Contrairement à l’époxy, l’uréthane conserve une élasticité relative capable de maintenir l’étanchéité de la fissure. Pour les réparations, consulter un spécialiste offrant une garantie sur les travaux à effectuer. »

[25] L’avis d’entretien émis par l’expert de la  Bénéficiaire dans son rapport n’assujettit pas la présence de fissures à un vice de conception, de construction ou de réalisation ou un vice de sol :

« Les fissures sur la fondation devront (sic) être réparées (sic) en raison du jeune âge de la propriété, afin d’éviter des problèmes dans le futur. »

[26] En fait, à la lecture du rapport de l’expert de la Bénéficiaire, on apprend qu’il faut colmater la fissure présente dans le décroché du solage et on confirme que la situation ne cause pas de dommage et ne laisse pas passer l’eau ou l’humidité;

[27] Le vice de l’article 2118 du Code civil du Québec à mainte fois été défini par les tribunaux du Québec;

[28] Ici, il n’y a aucune perte de bâtiment qui affecte sa solidité ou son utilité puisqu’aucun mouvement de sol ou structural n’est en preuve

[29] Le désordre visé par l’article 10(5) du Règlement doit être une imperfection ou une anomalie en rapport avec les normes de l’industrie de la construction ou un vice de sol qui en affecte sa solidité ou son utilité;

[30] Aucune preuve n’a été présentée à l’effet que l'entrepreneur a fait défaut de se conformer aux règles de l'art ou à une norme en vigueur applicable au moment de la construction du bâtiment;

[31] En fait, le dégarnissage du mur du sous-sol montre qu’il n’y a pas d’humidité ou d’infiltration d’eau, c'est-à-dire qu’il n’y a pas de perte d’usage ou d’utilité du bâtiment comme cela a été admis par la Bénéficiaire;

[32] Vu les carences dans la preuve, je n’ai d’autre alternative que de conclure que les fissures sont exclues de la garantie en vertu de l’article 12(2) du Règlement qui prévoit :

 « 12.  Sont exclus de la garantie:

[…]

  2°    les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements […] »

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la demande d’arbitrage de la Bénéficiaire;

LE TOUT au frais de l’Administrateur conformément à l’article 123 du Règlement;

		JEAN MORISSETTE, arbitre
MANON CRÉPEAU
Bénéficiaire
Me AVELINO DE ANDRADE
Procureur de l’administrateur
Date(s) d’audience :	25 octobre 2011

MANON CRÉPEAU 75, Montée Pinet Saint-Calixte (Québec)  J0K 1Z0              Bénéficiaires Et
PIERRE DUPERRON pour
GESTION HABITATION 2000 INC.
3200, Autoroute Laval Ouest
Laval (Québec) H7T 2H6
l’Entrepreneur              Absent
Et
ME AVENLINO DE ANDRADE pour
LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.
7400, boulevard des Galeries-d’Anjou, bureau 200
5930, rue Louis-H. Lafontaine,
Anjou (Québec)  H1M 3M2
Pour L’Administrateur
Date(s) d’audience :	25 octobre 2011