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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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ENTRE : |
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Syndicat des copropriétaires du 1508 boulevard Anne-le-Seigneur |
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(ci-après le « bénéficiaire »)
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ET : |
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Gestion immobilière Aub-Bert inc. / Groupe Habitation Tendance |
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(ci-après l'« entrepreneur »)
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ET : |
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La Garantie Habitation du Québec inc. |
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(ci-après l'« administrateur »)
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No dossier QH : 90041 - 10973 No dossier GAMM : 2017-16-010
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre : |
M. Claude Dupuis |
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Pour le bénéficiaire : |
Mme Héloïse Viens |
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Pour l'entrepreneur : |
M. Steve Marion |
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Pour l'administrateur : |
Me François-Olivier Godin |
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Date d’audience : |
11 septembre 2017 |
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Lieu d’audience : |
Chambly |
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Date de la sentence : |
10 octobre 2017 |
[1] Il s’agit ici d’un bâtiment détenu en copropriété divise, situé en Montérégie.
[2] L’immeuble possède quatre étages et comporte huit unités d’habitation.
[3] La date non contestée de fin des travaux des parties communes est le 10 octobre 2012.
[4] Le 2 décembre 2016, le syndicat adressait à l’administrateur et à l’entrepreneur une dénonciation relative aux travaux suivants à réaliser sur le toit du bâtiment :
1. Remplacer les bardeaux manquants
2. Remplacer les bardeaux endommagés
3. Remplacer les bardeaux installés de façon non conforme aux normes
4. Coller les bardeaux qui ne le sont pas
5. Installer les solins de fascia selon les normes
6. Vérifier et corriger s’il y a lieu la pente de la gouttière avant
[5] Cette liste de travaux à réaliser résultait d’un rapport d’expert, en date du 10 novembre 2016, préparé par Thermo Logik inc., firme mandatée par le syndicat des copropriétaires.
[6] N’ayant pas obtenu satisfaction, le syndicat, le 18 mai 2017, adressait au GAMM (Groupe d’Arbitrage et de Médiation sur Mesure) une demande d’arbitrage.
[7] En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :
− M. Stéphane Sénéchal, consultant en toiture, dont les services ont été retenus par le syndicat
− Mme Héloïse Viens, administrateur pour le syndicat
− M. Steve Marion, directeur technique pour l’entrepreneur
− M. Michel Arès, T.P., conciliateur
[8] À l’appui de son argumentation, le procureur de l’administrateur a soumis la jurisprudence suivante :
− Syndicat de la copropriété Les Jardins du Parc et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, sentence arbitrale rendue le 28 janvier 2010 par Me Johanne Despatis (GAMM).
− Stéphane Gaulin et 9179-5211 Québec inc. / Construction du Patriote et La Garantie Habitation du Québec inc., sentence arbitrale rendue le 18 février 2014 par Me Jean Doyle (GAMM).
[9] Au soutien de ses prétentions, la représentante du syndicat a déposé la sentence arbitrale rendue le 15 août 2012 par Me Jeffrey Edwards (GAMM) dans l’affaire Syndicat de la Copropriété Carrefour Renaissance 3410 et 4032802 Canada inc. (Condos Carrefour Renaissance) et Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec inc. (APCHQ).
[10] Les parties ont accordé au soussigné un délai de soixante (60) jours à compter de la date d’audience pour rendre sentence dans la présente affaire.
[11] Dans un rapport daté du 10 novembre 2016 en vue de la dénonciation à l’administrateur, Thermo Logik inc., firme retenue par le syndicat, formule les recommandations suivantes :
• Remplacer les bardeaux endommagés ou manquants;
• Refaire l’étanchéité autour des conduits de balayeuse;
• Appliquer du scellant aux endroits requis ″marquises″ (voir photo 17-18);
• Sceller les évents entre le tuyau et le manchon d’étanchéité;
• Coller les bardeaux décollés;
• Enlever la laine mouillée dans l’entre toit [sic];
• Faire vérifier la pente de la gouttière avant;
• Vérifier le coupe-froid de la trappe d’accès, pour éviter les pertes de chaleur.
[12] À première vue, ce qui précède apparaît être une énumération d’éléments pour lesquels la maintenance n’aurait pas été effectuée durant les quelque cinq premières années de vie du bâtiment.
[13] En cours d’enquête, le nombre de bardeaux manquants n’a jamais été dénoncé comme étant significatif.
[14] Dans son rapport, le même expert nous informe aussi que sur le toit, le revêtement est généralement en bon état et il a une usure normale, ce qui sous-entendrait que les travaux à réaliser résulteraient également d’une usure normale.
[15] La preuve est totalement muette à l’effet qu’il y aurait eu à date infiltration d’eau causée par la condition actuelle de la toiture.
[16] L’expert mentionne également que sur le toit, il a aperçu de l’eau dans une gouttière. On ne sait si cette eau est due à la présence de feuilles ou à une mauvaise pente; ce que l’on sait, toutefois, c’est qu’il n’en résulte aucun inconvénient.
[17] La preuve est prépondérante à l’effet qu’il s’agit ici de divers éléments dans un état tel que s’ils avaient été dénoncés dans la première année suivant la réception, ils auraient été accueillis par le tribunal.
[18] Or, dans ce dossier, nous sommes dans la quatrième année de la garantie, là où l’article 27.5° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs trouve application :
27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
[…]
5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux des parties communes ou, lorsqu'il n'y a pas de parties communes faisant partie du bâtiment, de la partie privative et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.
[…]
[19] Le renvoi à l’article 2118 du Code Civil du Québec fait référence à une perte de l’ouvrage :
2118. À moins qu’ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l’entrepreneur, l’architecte et l’ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu’il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d’un vice de conception, de construction ou de réalisation de l’ouvrage, ou, encore, d’un vice du sol.
[20] Après presque cinq ans d’existence, il n’y a aucune preuve tangible à l’effet que les malfaçons sur la toiture puissent causer une perte de l’ouvrage.
[21] Contrairement à l’affaire faisant l’objet de la sentence de Me Edwards[1], il n’a pas été démontré que nous sommes ici en présence de vice de cette ampleur.
[22] Le tribunal a également reçu la preuve que le manque partiel de membrane sous-couche aux rives ne peut causer la perte de l’ouvrage.
[23] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal :
REJETTE la présente réclamation.
[24] Conformément à l’article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, l’arbitre ne peut ordonner le remboursement des frais d’expertise engagés par le syndicat.
[25] Conformément à l’article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal départage les coûts du présent arbitrage de la façon suivante : cent dollars (100 $) à la charge du syndicat des copropriétaires et le solde à la charge de l’administrateur.
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BOUCHERVILLE, le 10 octobre 2017.
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__________________________________ Claude Dupuis, arbitre |
[1] Syndicat de la Copropriété Carrefour Renaissance 3410 et 4032802 Canada inc. (Condos Carrefour Renaissance) et Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec inc. (APCHQ), sentence arbitrale rendue le 15 août 2012 par Me Jeffrey Edwards (GAMM).