
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998) Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

ENTRE :
Syndicat des copropriétaires Le Bruant II
(ci-après le « bénéficiaire »)
ET :
Les entreprises Massicotte Beaulieu inc.
(ci-après l'« entrepreneur »)
ET :
La Garantie Abritat inc.
(ci-après l'« administrateur »)
N^os dossiers APCHQ : 305935-1, 305935-2 et 318080-1 N^os dossiers GAMM : 2016-05-01 et 2016-05-001-2
SENTENCE ARBITRALE

Arbitre :	M. Claude Dupuis

Pour le bénéficiaire :	M. Dominique Chartier

Pour l'entrepreneur :	M. Bertrand Massicotte

Pour l'administrateur :	M^e Marc Baillargeon

Date d’audience :	4 juillet 2016

Lieu d’audience :	Magog

Date de la sentence :	8 août 2016

I : INTRODUCTION

[1] Il s’agit ici d’unités d’habitation détenues en copropriété divise, situées dans les Cantons-de-l’Est.

[2] L’ensemble du projet comprend trois bâtiments distincts, couramment appelés bâtiment #1, bâtiment #2 et bâtiment #3.

[3] Dans le présent dossier, seuls les bâtiments #2 et #3 sont concernés, soit les adresses civiques suivantes :

- 1226 à 1234, rue du Bruant-des-Marais (bâtiment #2)

- 1340 à 1348, rue du Bruant-des-Marais (bâtiment #3)

[4] Le syndicat a adressé au GAMM (Groupe d’Arbitrage et de Médiation sur Mesure) deux demandes d’arbitrage; les éléments suivants sont contestés :

A) 1^re demande d’arbitrage, datée du 7 janvier 2016

Bâtiment #2, dossier de l’administrateur #305935-1, décision du 1^er décembre 2015 (pièce A-3) :

- Escalier menant aux unités 1228 et 1230 qui se détache du balcon

Bâtiment #2, dossier de l’administrateur #305935-2, décision du 1^er décembre 2015 (pièce A-7) :

- Absence de crépi sur une section du mur de fondation arrière

- Fissures sur le placoplâtre de certains murs

- Remboursement des arrêts de neige

B) 2^e demande d’arbitrage, datée du 4 mars 2016

Bâtiment #3, dossier de l’administrateur #318080-1, décision du 1^er mars 2016 (pièce A-6) :

- Dispositif de verrouillage du boîtier électrique extérieur brisé

- Deux luminaires de corniches extérieures non fonctionnels

- Remboursement des arrêts de neige

[5] En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :

- M. Dominique Chartier, président du syndicat de copropriété

- M. Luc Normandin, copropriétaire

- M. Michel Mailloux, copropriétaire

- M. Bertrand Massicotte, entrepreneur

- M^me Geneviève Blouin, T. P., inspecteur-conciliateur

[6] À l’appui de son argumentation, le président du syndicat de copropriété a soumis ce qui suit :

- Morasse c. 3634221 Canada Inc., 2004 17125 (QC CQ).

- « Dispositions générales » et « Devoirs et obligations envers le client : Devoirs généraux », dans QUÉBEC. Code de déontologie des architectes : RLRQ, chapitre A-21, r. 5.1, à jour au 1^er décembre 2015, [Québec], Éditeur officiel du Québec, chapitre I, art. 1-8, chapitre II, art. 9-13.

- Articles 1457, 1432, 1474, 1477, 1726, 1728, 1729, 1733, 2100, 2113, 2119 et 2121 du Code civil du Québec.

- Article 5.6.2.2. (parag. 1) du Code du Bâtiment de l’Ontario.

[7] Les parties ont accordé au soussigné un délai de soixante (60) jours à compter de la date d’audience pour rendre sentence dans la présente affaire.

II : DÉCISION ET MOTIFS

Absence de crépi sur une section du mur de fondation arrière

Fissures sur le placoplâtre de certains murs

Dispositif de verrouillage du boîtier électrique extérieur brisé

Deux luminaires de corniches extérieures non fonctionnels

[8] Pour les éléments ci-devant cités, il a été mis en preuve que l’administrateur a reçu la réclamation écrite le 5 août 2015; il n’a pas non plus été contesté que la réception des parties communes avait eu lieu le 11 octobre 2013.

[9] Il va de soi que l’absence de crépi, qui n’a jamais auparavant été dénoncée, était apparente depuis la réception du 11 octobre 2013.

[10] Le bénéficiaire admet que les fissures sur le placoplâtre ont été dénoncées hors délai.

[11] Le dispositif de verrouillage était défectueux depuis la réception, et les deux luminaires de corniches extérieures étaient non fonctionnels depuis la réception également.

[12] Le soussigné est d’avis que le syndicat n’a pas dénoncé à l’entrepreneur et à l’administrateur les éléments ci-haut mentionnés dans un délai raisonnable, tel qu’exigé à l’article 27 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

[13] Je rappelle que le fait que le syndicat se soit auparavant adressé à l’entrepreneur pour corriger ces éléments et que ce dernier n’ait pas donné suite ne constitue pas un arrêt dans le calcul du délai.

[14] De plus, la visite des lieux m’a permis de constater que les fissures sur le placoplâtre, présentes depuis au moins deux ans, sont essentiellement des fissures de retrait et ne s’apparentent pas à une situation découlant de la structure du bâtiment.

[15] Pour ces motifs, les réclamations ayant trait à ces éléments sont REJETÉES.

Remboursement des arrêts de neige

[16] Pour les bâtiments #2 et #3, le syndicat réclame un remboursement de 1 954,58 $ relativement à la pose d’arrêts de neige sur les toitures surplombant les escaliers extérieurs de ces deux immeubles.

[17] Il s’agit d’un brise-glace couvrant la largeur vis-à-vis les escaliers afin d’assurer aux usagers une certaine protection contre les chutes de glace ou de neige.

[18] Ces dispositifs auraient été suggérés au syndicat par un architecte.

[19] Or, il appert que le syndicat, par l’entremise d’un sous-traitant, a procédé à l’installation de tels dispositifs sans en aviser au préalable ni l’entrepreneur ni l’administrateur.

[20] En effet, la facture réclamée, au montant de 1 954,58 $, est datée du 19 novembre 2014, alors que la réclamation pour le remboursement est en date du 5 août 2015.

[21] À l’article 27, le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit la réparation des vices et malfaçons dénoncés dans les délais prescrits; ce plan ne prévoit pas le remboursement du coût des travaux exécutés par le bénéficiaire, à moins qu’il s’agisse de travaux conservatoires nécessaires et urgents, tel que stipulé à l’article 34.5° dudit règlement.

[22] Or, la preuve recueillie n’est point convaincante à l’effet qu’il s’agisse ici d’une situation urgente au sens de l’article ci-devant cité. Le syndicat aurait dû simplement s’adresser au préalable à l’entrepreneur et à l’administrateur, tout en effectuant, dans l’attente d’une décision, les travaux d’entretien requis par tout propriétaire pour empêcher les chutes de glace ou de neige sur les usagers durant la période hivernale.

[23] La jurisprudence déposée par le syndicat ne stipule pas que le propriétaire d’un bâtiment doive installer des arrêts de neige; ce propriétaire a toutefois l’obligation d’exercer un entretien préventif, tel que l’enlèvement de la neige et de la glace en période hivernale aux endroits requis sur la toiture.

[24] Il n’a pas non plus été contredit que la pose d’arrêts de neige sur la toiture ne soit pas une exigence du Code national du bâtiment.

[25] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est REJETÉE.

Escalier menant aux unités 1228 et 1230 qui se détache du balcon

[26] Dans sa décision du 1^er décembre 2015, dossier #305935-1, l’administrateur refuse au syndicat une réclamation de 530,03 $ relative au remboursement pour réparation à l’escalier menant aux unités 1228 et 1230.

[27] Le syndicat est d’avis que cette réparation avait été rendue nécessaire à la suite de l’accumulation d’eau et de glace, entre les bâtiments #2 et #3, durant la période hivernale 2014-2015, dû à un mauvais drainage exécuté par l’entrepreneur.

[28] Le tribunal soumet que la facture réclamée est datée du 15 mai 2015, alors que la réclamation à cet égard est en date du 5 août 2015.

[29] Il n’a pas été prouvé en cours d’audience que la réparation effectuée à l’escalier en était une conservatoire et urgente au sens de l’article 34.5° du plan de garantie.

[30] D’après les photos déposées, une intervention mineure aurait pu être effectuée dans l’attente d’une décision de l’entrepreneur ou de l’administrateur.

[31] Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est REJETÉE.

[32] Toutefois, le soussigné est d’avis qu’au point 12 (escalier menant aux unités 1228 et 1230 qui se détache du balcon) de sa décision du 1^er décembre 2015, dossier #305935-1, l’administrateur n’a pas couvert complètement la réclamation du bénéficiaire datée du 5 août 2015.

[33] En effet, dans sa réclamation, et principalement lors de l’audience, le bénéficiaire a insisté, en plus de la réclamation monétaire, sur le fond du problème, ce que l’administrateur n’a pas traité dans sa décision.

[34] Tout au long de sa preuve, le syndicat a insisté sur le fait que les travaux exécutés à date par l’entrepreneur n’étaient pas suffisants et qu’il fallait apporter des correctifs supplémentaires; ni l’entrepreneur ni l’administrateur ne se sont opposés à ces éléments de preuve.

[35] Je cite également un extrait de la réclamation du bénéficiaire :

2. Le drainage autour du bâtiment #2 est déficient. Les pentes du terrain devraient éloigner l’eau des fondations et des structures.

Dans l’état actuel du terrain, beaucoup d’eau s’accumule entre les bâtiments #2 et #3. La situation augmente les risques de chutes en hiver et au printemps, en plus d’endommager les structures (escaliers des condos 1228 et 1230 et les portes de garage et la fondation du bâtiment 2).

[…]

[36] En cours d’audience, les bénéficiaires ont invoqué l’existence d’un mur de pierre au lieu d’un mur de ciment entre les bâtiments #2 et #3 comme source probable du désordre.

[37] Pour ces motifs, le tribunal ORDONNE à l’administrateur de compléter sa décision du 1^er décembre 2015, au point 12 (escalier menant aux unités 1228 et 1230 qui se détache du balcon), et de conclure sur le fond du litige.

[38] Le tribunal accorde à l’administrateur un délai de soixante (60) jours à compter de la date de la présente pour compléter ce dossier.

III : RÉSUMÉ

[39] Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal

REJETTE l’ensemble des réclamations soumises par le syndicat, auparavant listées; et

ORDONNE à l’administrateur de compléter sa décision datée du 1^er décembre 2015 relativement à l’élément suivant : escalier menant aux unités 1228 et 1230 qui se détache du balcon.

Coûts de l’arbitrage

[40] Conformément aux dispositions de l’article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont répartis de la façon suivante : la somme de cent vingt-cinq dollars (125,00 $) payable par le syndicat de copropriété et le solde payable par l’administrateur.

BOUCHERVILLE, le 8 août 2016.

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Claude Dupuis, arbitre