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ARBITRAGE En vertu du Règlement
sur le plan de garantie |
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Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : |
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Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC) |
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Entre |
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Carole Lacelle & Pierre Charlebois |
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(ci-après « les Bénéficiaires » Et |
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PROJETS D’HABITATIONS CHANTIGNOLE INC. |
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(ci-après « l’Entrepreneur » |
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Et |
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LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC. |
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(ci-après « l’Administrateur ») |
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No dossier Garantie : |
181158-2 |
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No dossier CCAC : |
S12-112101-NP |
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SENTENCE ARBITRALE |
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Arbitre : |
Alcide Fournier |
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Pour les bénéficiaires : |
Pierre Charlebois |
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Pour l’entrepreneur : |
Richard Leclerc |
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Pour l’administrateur : |
Me Luc Séguin |
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Date(s) d’audience : |
22 avril 2013 |
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Lieu d’audience : |
1536, rue des Mufliers, St-Hubert, Qc, J3Z 0B7 |
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Date de la décision : |
25 avril 2013 |
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Identification des parties
Bénéficiaires :
Carole Lacelle & Pierre Charlebois
[…] St-Hubert (Québec) […]
Entrepreneur :
Projets d’Habitations Chantignole Inc.
5133, Chemin Chambly
St-Hubert (Québec)
J3Y 3N2
Administrateur :
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.
5930, Louis-H. Lafontaine
Anjou (Québec)
H1M 1S7
Historique du dossier
18 mai 2010 : Contrat préliminaire et contrat de garantie
22 novembre 2010 : Réception du bâtiment
23 mars 2012 : Réclamation des bénéficiaires adressée à la Garantie
15 juin 2012 : Inspection du bâtiment
22 octobre 2012 : Décision de l’Administrateur
21 novembre 2012 : Demande d’arbitrage
26 novembre 2012 : Nomination d’un arbitre
16 février 2013 : Convocation des parties à l’audience prévue le 27 mars 2013
14 mars 2013 : 2è convocation des parties
22 avril 2013 : Visite des lieux et audience
25 avril 2013 : Sentence arbitrale
[1] Les Bénéficiaires contestent la décision rendue par l’Administrateur le 22 octobre 2012.
[2] Dans leur demande d’arbitrage, les Bénéficiaires précisent qu’ils contestent les points 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,13,15. En conséquence, les points 12,14,16 ne sont pas soumis à l’arbitrage. Par ailleurs, les bénéficiaires ont retiré leurs demandes concernant les points 17,18 et 19.
[3] L’Administrateur motive sa décision de la façon suivante :
1) Analyse et Décision (points 1 et 2)
Du point de vue de l’Administrateur, les points 1 et 2 étaient apparents au moment de la réception en ce sens qu’ils étaient décelables pour un acheteur raisonnablement diligent.
Or, il appert que contrairement aux exigences de l’article 3.2 du contrat de garantie, ces points n’ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception.
Par conséquent, l’Administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des Bénéficiaires à l’égard de ces points.
2) Analyse et Décision (points 3 à 15) :
Les Bénéficiaires ont déclaré avoir découvert les situations décrites aux points 3 à 15 au cours de l’année 2010 ou au plus tard en juin 2011, tel que précédemment mentionné.
Quant à l’Administrateur, il fut informé par écrit de l’existence de ces situations pour la première fois le 27 mars 2012.
En ce qui a trait au délai de dénonciation, le contrat de garantie stipule que les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l’Entrepreneur ou à l’Administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels, de leur première manifestation.
De plus, en ce qui a trait au point 3, l’Administrateur est d’avis que la situation observée sur place en rapport avec ce point ne rencontre pas tous les critères de vice caché en ce sens qu’elle n’est pas de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné.
Dans le cas présent, il appert que le délai de dénonciation excède le délai raisonnable qui a été établi et par conséquent, l’Administrateur ne peut donner suite à la demande de réclamation des Bénéficiaires à l’égard de ces points.
[4] Ainsi, toutes les demandes des Bénéficiaires ont été rejetées parce que ceux-ci n’ont pas respecté les délais qui leur sont imposés par le règlement sur le plan de garantie.
[5] À la visite des lieux et à l’audience, l’arbitre soussigné a recueilli les témoignages des Bénéficiaires, de l’Entrepreneur et de l’Administrateur concernant chacun des points en litige.
[6] Cependant, avant de rendre une décision au mérite sur chacun des points, le Tribunal d’arbitrage doit d’abord décider si le non respect des délais par les Bénéficiaires doit entrainer le rejet de leurs réclamations.
[7] La preuve révèle que la réception du bâtiment s’est produite le 22 novembre 2010, que selon le témoignage des Bénéficiaires, il s’est aperçu des problèmes soulevés à l’automne 2010 ou au printemps 2011 et que la réclamation a été présentée par écrit à l’Administrateur le 23 mars 2012, soit presqu’un an après la dernière découverte d’un problème.
[8] Sur ce point, le Bénéficiaire dit ne pas avoir une date exacte de découverte de problèmes mais que ces découvertes ont été faites au plus tard durant le mois de juin 2011.
[9] Ainsi, dans le meilleur des cas, il s’est écoulé plus de 9 mois entre la découverte du problème et la dénonciation écrite à l’Administrateur.
[10] Le règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoit à son article 10 :
10. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:
1° le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
3° la réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux articles 2113 et 2120 du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
5° la réparation des vices de conception, de construction ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article 2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices ou de pertes graduelles, de leur première manifestation.
D. 841-98, a. 10; D. 39-2006, a. 1.
[11] Ainsi, les malfaçons apparentes ( points 1 et 3) auraient dû être dénoncées à la réception du bâtiment et que les malfaçons non apparentes ou les vices cachés doivent être dénoncées par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable, lequel délai ne peut excéder 6 mois.
[12] Dans la cause Copropriété du 120 Sanctuaire et la Garantie de l’APCHQ Inc et Sommet sur le golf Inc, l’arbitre Jean Doyle conclut que le délai de 6 mois est de rigueur et que, s’il n’est pas respecté, entraine le rejet de la demande des Bénéficiaires.
[13] Pour arriver à cette conclusion, Me Doyle s’est inspiré de d’autres décisions et je n’en citerai que deux :
a) Patrice Rivest & Manon St-Jean c. Constructions Réjean D’Astous Inc. et la Garantie de l’APCHQ INc, Me Pierre Boulanger écrit :
Une jurisprudence constante reconnaît le caractère impératif de l’obligation des Bénéficiaires de dénoncer à l’Administrateur les malfaçons et vice dont il se dans un délai de 6 mois de leur découverte.
b) Paul & Brigit Nagy c. 6061711 Canada Inc et la Garantie de l’APCHQ Inc., Me Michel Jeanniot écrit :
La dénonciation écrite à l’administrateur de la Garantie ayant été faite plus de six mois en l’occurrence ou la réoccurence des problèmes leur est fatal. La dénonciation prévue à l’article 10 du Règlement se doit d’être par écrit, est impérative et essentielle, le délai de six mois prévu au même article est un délai qui fut décidé, en est un de déchéance et si ce délai n’est pas respecté le droit des bénéficiaires à la couverture du plan de garantie visé et le droit à l’arbitrage qui peut en découler sont respectivement éteints.
[14] Considérant la preuve faite à l’audience, le règlement sur le plan de garantie et la jurisprudence, l’arbitre soussigné :
- MAINTIENT la décision de l’Administrateur,
- REJETTE la réclamation des Bénéficiaires,
- et, vu les articles 116 et 123 du règlement, CONDAMNE les Bénéficiaires au paiement de 50.00 $ à titre de frais d’arbitrage, et CONDAMNE l’Administrateur à payer le reliquat des frais d’arbitrage.
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Alcide Fournier,
Arbitre