ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : SORECONI
ENTRE : FRANCE BOUCHARD
YVES GUILLEMETTE
(ci-après les « Bénéficiaires »)
ET : LES CONSTRUCTIONS M. & E. GODBOUT INC.
(ci-après l’ « Entrepreneur »)
ET : LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.
(ci-après l’« Administrateur »)
Nos dossiers SORECONI: 09062201
No bâtiment:
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre : Me Michel A. Jeanniot
Pour les Bénéficiaires : Madame France Bouchard
Monsieur Yves Guillemette
Pour l’Entrepreneur : Monsieur Marc Godbout
Me Pascal Larente
Pour l’Administrateur : Me François Laplante (Savoie Fournier)
Monsieur Alain Deschênes, T.P.
Dates d’audience : 8 et 9 juin 2010
Lieux d’audience : Palais de justice de Laval
boul. St-Martin ouest
Laval (Québec) J2K 3Y7
Date de la sentence : 22 juin 2010
Valeur en litige: selon les Bénéficiaires entre 30 000 $ et 60,000 $
selon l'Administrateur entre 15 000 et 30 000 $
Identification complètes des parties
Bénéficiaire : Madame France Bouchard
Monsieur Yves Guillemette
29, rue de Gatineau
Blainville, Qc J7B 6Z7
Entrepreneur: Monsieur Marc Godbout
Les Constructions M. & E. Godbout Inc.
626, rue Champagne
Rosemère, Qc J7A 4K9
Et son procureur :
Me Pascal Larente
Jason Larente Roy
Administrateur : La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.
5930, boul. Louis-H. Lafontaine
Anjou (Québec) H1M 1S7
Et son procureur :
Me François Laplante
Savoie Fournier
Décision
L’arbitre a reçu ses mandats de SORECONI le 22 juin 2009.
22 juin 2009: Demande d'arbitrage reçue de la bénéficiaire;
2 juillet 2009: Réception du cahier de pièces de l'Administrateur;
24 août 2009: Correspondance du soussigné aux parties fixant l'audience pour le 22 octobre 2009;
11 sept. 2009: Réception d'une correspondance provenant des Bénéficiaires;
17 sept. 2009: Réception d'une correspndance de Me Larente;
29 sept. 2009: Réception d'une correspondance des Bénéficiaires;
15 octobre 2009: Réception d'un courriel des Bénéficiaires confirmant leur disponibilité;
16 oct. 2009: Correspondance aux parties reportant l'audience au 25 et 26 mars 2010;
30 janvier 2010: Réception de documents des Bénéficiaires;
26 février 2010: Réception d'une correspondance des Bénéficiaires;
1er mars 2010: Réception d'une correspondance des Bénéficiaires;
4 mars 2010: Réception d'une correspondance de Me Larente demandant le report de l'Audience prévu pour les 25 et 26 mars 2010;
7 mars 2010: Réception de documents des Bénéficiaires;
8 mars 2010: Réception d'un courriel des Bénéficiaires;
19 mars 2010: Correspondance du soussigné aux parties re: leur présence le 25 mars 2010 au Palais de justice de Laval pour la poursuite du dossier;
25 mars 2010: Rencontre au Palais de justice de Laval avec les parties pour fixer l'audition au 8 et 9 juin 2010;
30 mars 2010: Réception de documents des Bénéficiaires;
21 avril 2010: Réception de documents des Bénéficiaires;
21 mai 2010: Réception de documents des Bénéficiaires;
8 et 9 juin 2010: Audition;
Après avoir pris connaissance des procédures, entendu la preuve et les arguments des parties, le tribunal d’arbitrage rend la décision suivante :
Remarques préliminaires
[1] La présente décision s'inscrit dans la continuité d'une décision précédente sous ma propre plume du 27 mars 2009, laquelle, entre autres, enjoignait l'Administrateur à compléter sa décision du 12 mars 2007 et de se prononcer quant au niveau de la nappe phréatique par rapport à la dalle du sous-sol du 39, rue Gatineau à Blainville[1];
[2] Une première journée d'enquête fut fixée pour le 25 mars 2010 en salle 2.05 du Palais de justice de Laval;
[3] Le cumul d'informations, documents, rapports et autres épreuves photographiques échangés dans les tous derniers jours précédant la journée prévue, et donc le trop court lapse de temps entre la réception de ces informations, documents, rapports et épreuves photographiques et le 25 mars, ayant eu l'effet de priver les impétrants d'un temps adéquat pour répliquer, le soussigné a saisi l'opportunité de la présence des parties (et/ou leurs représentants) et présida une séance de gestion particulière de l'instance habilitant ainsi les parties à s'échanger et/ou à autrement obtenir l'ensemble des données, mesures, élévations, documents et rapports utiles et nécessaires à soutenir et/ou appuyer leurs prétentions respectives;
[5] C'est avec un dossier complet donc que les parties se sont présentées mardi le 8 juin 2010 en salle 2.09 du Palais de justice de Laval;
Remarques introductives préliminaires
[6] Il s'agit d'une décision unique de l'administrateur, elle porte date du 27 avril 2009, elle est sous la plume de Monsieur Alain Deschênes T.P.;
[6.1] La décision ne concerne qu'un seul point, à savoir le niveau de la nappe phréatique par rapport à la dalle sur sol du bâtiment;
Le bâtiment
[7] Il s'agit d'un bâtiment unifamilial de deux (2) étages, avec un sous-sol et un garage situés au rez-de-chaussée situé au 39, rue de Gatineau à Blainville, Qc. Cette résidence est avec un mur de fondation coulé et un mur de revêtement en maçonnerie pour le revêtement de la façade principale, et des murs de revêtement en vinyle pour les trois (3) autres murs;
La preuve
[8] Tel qu'il en est coutume, je ne reprendrai pas ici avec force de détails tous les éléments de la preuve, je me permettrai de résumer les points les plus importants à mon jugé. J'en ferai de même pour les rapports d'expertises, compléments d'expertises, documents, épreuves photographiques et vidéos. Je précise de plus, qu'à la suggestion du tribunal, un premier émondage, conformément aux règles de preuve usuelles en semblable matière, a permis de circonscrire l'étendue de la preuve documentaire photographique et vidéo à être considérées;
Témoignage de Monsieur Yves Guillemette
[9] Monsieur Guillemette initie sa preuve par un résumé de ce qu'il considère être la couverture offerte par l'administrateur. Il discute, puis réfère subsidiairement, à l'article 1726 du Code civil, il expose subséquemment, sommairement, ce dont il a l'intention de convaincre le tribunal et complète en référant à l'annexe 2 du Plan de l'Administrateur à l'effet que l'Entrepreneur se doit de se conformer aux règles de l'art; il nous offre par la suite, une définition de ce qu'est, en ce qui le concerne, les règles de l'art;
[10] Il interrompt par la suite son témoignage, (sa présentation) et produit comme premier témoin tiers, Monsieur Dumontier;
Témoignage de Monsieur Jean-Marc Dumontier
[11] Monsieur Dumontier est cosignataire de deux (2) rapports en annexe d'un complément d'expertise technique des experts Latulippe, il s'agit d'un ouvrage du 30 mai 2008, qui porte le numéro de référence D824-04, produit dans un dossier antérieur[2], et qui de consentement, fait partie intégrante de la présente enquête;
[12] Monsieur Dumontier discute des interventions ponctuelles de divers intervenants puis identifie et présente son rapport du 13 janvier 2010 (Pièce B-1). Il aborde par la suite ses interventions d'avril et mai 2008, décembre 2009 et avril 2010;
[13] Il fait subséquemment référence au rapport du 7 avril (Pièce B-2), décrypte les données s'y retrouvant, nous explique que le haut de la dalle est à 97,907 mm, le bas de la dalle est à 97,807 mm. Sur la foi de ces données ainsi que sur la compilation d'informations comprises à un premier tableau préparé par les Bénéficiaires et titré 'élévation moyenne de l'eau / dalle / drain / fosse' (Pièce B-3), ainsi qu'un deuxième tableau, aussi préparé et présenté par les Bénéficiaires titré 'mesures du niveau d'eau sous la dalle avec sonde' (Pièce B-3.1), il opine que la nappe phréatique appert être de temps à autre, en contact avec la dalle du sous-sol, et semblerait-il, sans toutefois dépasser le dessus de la dalle. Selon ce dernier, de toute évidence elle (la nappe) est 'dans l'épaisseur de la dalle' (sic);
[14] Il discute que le gros bons sens dicte sur la foi de ces informations et données, que la situation est propice à des infiltrations d'eau en cas de grande cru et/ou qu'elles sont reflet d'une éventuelle possible problématique des drains;
[15] C'est alors que de consentement, deux (2) autres rapports précédemment utilisés font l'objet de dépôt, rapport Forage GS du 30 mai 2008 (extrait de Pièce B-5) et le rapport de forage A.B.S., (Pièce B-6);
[16] Le Bénéficiaire Guillemette, interrompt alors le témoignage de son expert et nous propose quelques visionnements;
[17] Au quatrième visionnement et suspectant l'ampleur plausible et/ou probable du nombre de visionnements à venir, le soussigné initie une nouvelle suspension afin de procéder à nouveau, et à défaut de nouvel émondage, l'opportunité de procéder par admission quant aux documents à être objet de l'enquête;
[18] Tel que préalablement représenté au paragraphe [8], je ne ferai pas ici liste de chaque pièce, document et/ou vidéo visionné. Je retiens par contre, puisque pertinents au jugé:
Ø photo numéro 3015, répertoire D, disque 5ième envoi (du 2ième arbitrage) il s'agit d'une coupe de la dalle, laquelle démontre une dalle d'une épaisseur approximative et irrégulière de quatre (4) pouces;
Ø photo numéro 3032, répertoire D, 5ième envoi (du 2ième arbitrage) indicatif du niveau d'eau à proximité de la dalle;
Ø vidéo numéro 661, 25 mars 2010, répertoire D, disque 5ième envoi (du 2ième arbitrage) qui démontre de l'eau qui coule vers le drain de captation et que la grosseur du filet d'eau est d'un diamètre qui de consentement fut décrit comme 'comparable à un majeur d'une main d'homme adulte';
Ø vidéo numéro 663, dossier 2 avril 2010, répertoire D, disque 5ième envoi, (2ième arbitrage) un élément qui démontre de l'eau qui coule vers le drain de captation et qui identifie la grosseur du filet d'eau comparable à la vidéo 661;
Ø vidéo numéro 701, dossier 2 avril 2010, répertoire D, disque 5ième envoi, (du 2ième arbitrage) vidéo numéro 663, dossier 2 avril 2010, répertoire D, disque 5ième envoi, (du 2ième arbitrage), qui démontre de l'eau qui coule vers le drain de captation et qui identifie la grosseur du filet d'eau comparable à la vidéo 661;
Ø vidéo numéro 308, dossier 2 avril 2010, répertoire D, disque 5ième envoi, (du 2ième arbitrage) vidéo numéro 663, dossier 2 avril 2010, répertoire D, disque 5ième envoi, (du 2ième arbitrage), qui démontre de l'eau qui coule vers le drain de captation et qui identifie la grosseur du filet d'eau comparable à la vidéo 661;
[19] Monsieur Guillemette en conclusion de ces démonstrations suggère que l'eau appert être au niveau de la dalle et en dépit de ces faits, le drain s'écoule en filet; il en déduit que le drain doit être quelque part partiellement obstrué;
[20] Monsieur Guillemette puis, et à nouveau, suspend son intervention et les procureurs de l'Administrateur et de l'Entrepreneur peuvent alors contre-interroger Monsieur Dumontier;
Contre-interrogatoire de Monsieur Dumontier
[21] Monsieur Dumontier précise en contre-interrogatoire de ses observations des données recueillies par les Bénéficiaires, tout au plus 20% de l'année, l'eau (comprendre la nappe phréatique) apparait être en contact direct avec la dalle et subséquemment reconnait, qu'en dépit de ce constat, depuis 2002, il ne s'est pas fait rapporté par les Bénéficiaires (ou quiconque) des traces d'infiltration d'eau;
[22] Il reconnait et admet de plus que de ses propres démarches, il a non plus constaté des traces d'infiltrations et/ou désordre (sauf sous l'escalier, nous aborderons cette occurrence ci-après au par. [35] et s.s.);
Témoignage de Monsieur Alain Deschênes T.P. (représentant de l'Administrateur et interrogé par les Bénéficiaires)
[23] Aux questions des Bénéficiaires, Monsieur Deschênes répond et déclare n'avoir constaté aucune trace de pression hydrostatique, n'avoir constaté aucune trace (importante) de fluorescence autour et au pourtour des fondations, n'avoir constaté aucune démonstration d'un taux d'humidité quelconque, il n'a constaté aucun désordre quel qu'il soit;
[24] Monsieur Guillemette suspend son enquête et son interrogatoire de Monsieur Deschênes et poursuit (réamorce) son propre témoignage;
Continuation du témoignage de Monsieur Yves Guillemette
[25] Monsieur Guillemette déclare et représente (sans toutefois déposé documents et/ou référence à l'appui),que depuis 2002 les précipitations annuelles furent plus élevées que la moyenne à deux reprises (sans non plus préciser de quelle zone géographique précise ses statistiques visent), et que selon lui, ce sont les deux années où il a pu constater une problématique. Selon ces mêmes statistiques (toujours non déposées et/ou précisées), il suggère que 2009 était une année normale et que 2010 à ce jour, appert être aussi être normale et pour cause, depuis que le présent processus fut initié, il ne peut faire la démonstration de quelconque désordre;
[26] Le Bénéficiaire ensuite nous invite à faire un retour sur certaines vidéos, cette fois-ci, sur les disques et dossiers, documents suivants:
Ø 3ième envoi, (du 2ième arbitrage), dossier O.F., Pièce J, vidéo 594 (18 février). Nous ne constatons aucun écoulement;
Ø disque troisième, (du deuxième arbitrage), dossier O.F., Pièce K, vidéo no. 597, survol de l'installation contemporaine aux travaux du plombier. Nous ne constatons aucun écoulement;
Ø disque troisième, (du deuxième arbitrage), dossier O.F., Pièce K, vidéo no. 598, qui démontre un artisan plombier assisté d'un appareil commercial pour aspirer (retirer) l'eau du drain;
Ø disque troisième, (du deuxième arbitrage), dossier O.F., Pièce K, vidéo no. 561, 562, 603 et 604 sont au même effet et nous démontre l'exercice répété continue du plombier artisan avec son appareil à cueillir l'eau du drain par le biais de ce récupérateur (aspirateur);
[27] Nous visionnons de nouveau les vidéos 661, 663 et 701, lesquelles nous démontrent que le drain fonctionne, et je prend de plus bonne note de la vidéo no. 594 du 18 février qui ne démontre aucun écoulement dans le bassin en provenance de ce même tuyau;
[28] De toute évidence, il semble y avoir présence d'eau dans le drain, de toute évidence il est soit en partie obstrué et/ou n'est pas dans son entièreté en pente positive vers le bassin de captation. La logique dicte que cette pente et/ou cette obstruction doit être inférieure à la dimension même du drain, et conséquemment, ce dernier doit se remplir à défaut du degré négatif de la pente, de la hauteur de cette obstruction avant qu'il puisse s'écouler par gravité vers le bassin de captation;
Contre-interrogatoire de Monsieur Guillemette
[29] Ce que je retiens du contre-interrogatoire de Monsieur Guillemette est que:
[29.1] dans le cadre de la récupération de ses données aux fins de préparation de ses tableaux, Pièces B-3[3] et B-3.1[4]; Monsieur Guillemette n'a pas utilisé les mêmes outils, le même appareillage et/ou sonde que les experts en semblable matière. Nous reviendrons un peu plus tard quant à la méthode pus artisanale choisie par le Bénéficiaire, et;
[29.2] Selon le croquis des Bénéficiaires (B-4), le drain (qui n'est pas en tout temps submergé) ne situe à approximativement 97,000 mm et que la sous face de sa dalle set située à approximativement 97,807 mm
Preuve principale de l'Entrepreneur
[30] Monsieur Godbout revient, son témoignage est succinct et se résume sommairement: il s'est présenté en 2006 dans le sous-sol des Bénéficiaires, il avait alors constaté de l'eau et que le clapet de retenu était obstrué; il a immédiatement manitu militari nettoyer ce qui obstruait le mécanisme du clapet et le tout s'est ipso facto résorbé (l'eau fut évacuée);
Preuve de l'Administrateur
[31] L'administrateur ramène (tel qu'il le fit au premier arbitrage) Monsieur Hossini;
[32] Monsieur Hossini après avoir été reconnu expert fut habilité à témoigner sur son rapport du 3 juin 2010, lequel a été subséquemment produit sous la cote A-4;
[33] D'entrée, Monsieur Hossini écarte toute suggestion à l'effet que la sous face de la dalle puisse être en contact avec l'eau (du moins la nappe phréatique);
[34] Il témoigne à l'effet que, (et ceci n'est contredit de personne), le béton est un matériel poreux et que par capillarité (effet de mèche) l'humidité (l'eau) en contact avec cet amalgame provoquerait sur un court lapse de temps, une manifestation, un désordre et que s'il y avait contact, tel que le suggère le Bénéficiaire à son tableau B-3, et donc contact entre la dalle et la nappe, ou présence d'une nappe plus élevée que le dessous de la dalle sur une période s'échelonnant de mars 2009 à la mi-juillet 2009, il y aurait indubitablement des manifestations ostensibles d'infiltration d'eau et que ces manifestations seraient généralisées sur l'ensemble de la dalle et non pas localisées, référant à une manifestation locale, objet des photos nos. 2, 3, 4 et 7 de son rapport Pièce A-4;
[35] Il démontre de plus, photo no. 8, Pièce A-4, qu'en ce qui le concerne, ce que nous voyons comme trace sur un mur bien précis sont des 'saignées', et que ces saignées proviennent par gravité, du haut du mur (percolant vers le bas). Monsieur Hossini renchérit, ces saignées sont limités à une jonction du mur du garage, lequel nous le savons d'un arbitrage précédent, fait l'objet d'un remblai hybride, indigène et qui de toute évidence (ceci ne fut pas contredit), permet une remontée par capillarité en provenance du sol sur lequel repose la fondation. Subsidiairement, et considérant que la dalle sur laquelle repose le plancher du sous-sol n'est pas scellée hermétiquement à ce muret, il est possible qu'en période de pointe, la nappe rejoigne le remblai qui permet par capillarité une remontée qui indubitablement, trouve son chemin à la jonction de la dalle du sous-sol au lieu d'infiltration suggéré par les cistes[5]. L'usage que font les Bénéficiaires de leur garage nous est d'ailleurs (de plus) inconnu;
[36] De façon plus importante Monsieur Hossini,( et ceci n'est pas dénudé de tout bon sens), réfère à un constat suivant le carottage de la dalle de béton au plancher du sous-sol. Ce carottage eu lieu le 1er avril dernier (A-4). Il a alors constaté la présence d'eau à 110 ml sous la surface du plancher du sous-sol, et que cette eau était d'une température de 16,1 degrés Celsius (profondeur et température mesurées le 1er avril 2010 dans le piézomètre du forage et photo no. 15, Pièce A-4);
[37] Monsieur Hossini témoigne (tel que le suggérait son expertise du 3 juin 2010), à l'effet que la nappe phréatique le 1er avril 2010, se doit d'être approximativement 5, à 8 degrés Celsius, et puisque cette eau était d'une température de 16,1 degrés Celcius, ceci signifie indubitablement que cette eau ne provient pas de la nappe phréatique, il ne s'agit pas d'eau libre, elle est stagnante;
[38] Monsieur Hossini ensuite explique que le piézomètre est la seule et unique fiable façon de mesurer la hauteur de la nappe phréatique, que toute autre méthodologie et/ou théorie telle entre autres, la couleur des sables, l'utilisation de détecteur d'humidité, pied de roi et lampe de poche ne peuvent que servir de corolaire, toutes méthodes autres que celle du piézomètre sont indirectes et/ou imprécises et ne peuvent de façon sure et certaine, évaluer avec précision la hauteur de la nappe;
[39] Commentant sur la méthodologie utilisée par les Bénéficiaires pour en arriver au tableau des mesures du niveau d'eau sous la dalle avec sonde (B-3.1), il précise que l'appareil utilisé n'est pas adapté pour d'autres applications que de mesurer un taux d'humidité du sol, qu'il s'agit d'un outil d'horticulture qui ne peut servir à établir la hauteur de la nappe phréatique;
[40] Séance tenante, l'outil utilisé nous est exhibé, je constate qu'il s'agit d'un appareil (mécanisme) utilisé en jardinage pour évaluer divers degrés d'humidité du sol, il s'agit d'une sonde de 7 à 8 pouces au dessus de laquelle se retrouve un cadran avec un éventail de couleur sur un rayon de plus ou moins 75 degrés et qui semble fluctuer en fonction du taux d'humidité;
[41] Quant au drain submergé, Monsieur Hossini témoigne à l'effet qu'il est plus que possible qu'en tout ou en partie, le drain baigne dans l'eau et qu'en toute probabilité, ceci est du à une ou plusieurs pentes inversées;
[42] Monsieur Hossini me suggère qu'il n'était fort probablement pas de l'intention de l'Entrepreneur d'installer un drain avec en tout ou en partie, une ou des pentes négatives, mais précise que cette situation en soi, n'est pas un vice caché, du moins au sens que cette expression a été donnée par la Loi et par la jurisprudence; renchérissant, Monsieur Hossini précise qu'aujourd'hui (voulant dire en 2010), certains drains sont autorisés, voir même à l'occasion planifiés pour être complètement submergés (une méthode de lutte contre l'oxydation et/ou autre risque d'occlusion résultant de la bactérie ferrugineuse);
Discussion
[43] Les Bénéficiaires suggèrent que l'étanchéité de la dalle de béton de leur sous-sol n'est pas présente. Ceci ne surprend pas puisque la dalle du sous-sol n'est que dalle de propreté, elle n'est pas fixe, et qu'en principe, l'étanchéité n'est pas le but recherché;
[44] Dans son argumentaire, les Bénéficiaires nous rappellent que leurs graphiques nous démontrent que la dalle baigne dans l'eau et qu'elle baigne dans l'eau de la fin mars au début juillet, puis se retrouve en contact (et/ou proximité) de temps à autre en automne. Que leurs données se doivent d'être crédibles puisque trois (3) méthodes furent utilisées, (une sonde, un bâton et des cotons tige Q-Tips), et que leurs résultats concordent;
[45] Puisque ces trois mesures, selon les Bénéficiaires, se corroborent, leurs données doivent être correctes, doivent être justes. Ceci jouxté au fait que son drain est en contrepente, donc dysfonctionnel est problématique;
[46] Les Bénéficiaires nous suggèrent qu'il y a preuve de dommages ou du moins, une démonstration de fluorescence, moisissure et haut taux d'humidité et que ceci,, habilite le décideur à faire droit à leurs divers postes de réclamation lesquels, ils suggèrent sont:
[46.1] proposer un cuvelage (une solution permanente et optimale) et corriger les pentes du drain; subsidiairement,
[46.2] a) corriger la hauteur (profondeur) de la cuve (bassin de captation);
b) prévoir des cheminées de nettoyage des drains, et
c) prévoir pompe(s) supplémentaire(s);
[46.3] les Bénéficiaires demandent de plus le remboursement de leurs frais d'expertise (pour lesquels aucunes preuves et/ou aucuns documents n'ont été déposés, voir même aucune somme ne m'a été suggérée);
Résumé de l'argumentaire de l'Administrateur
[47] L'Administrateur rappelle que nous sommes entre l'an trois et cinq de couverture et donc que l'article 10, paragraphe 4 du Règlement trouve ici application et que nous devons évaluer et examiner les griefs des Bénéficiaires par le filtre des articles 1726 ou 2103 du Code civil du Québec;
[48] Selon l'administrateur, il faut donc qu'il y ait présence de vice et de préjudice grave;
[49] Il suggère que l'essentiel de la démonstration (tant de l'Administrateur, de l'Entrepreneur que des Bénéficiaires)est constitué de mesures. Il suggère que la mesure des experts est principalement la démonstration que la nappe est à proximité, sous la sous face de la dalle, sauf pour les mesures qu'il qualifie d'artisanales prises par les Bénéficiaires, laquelle suggère que la dalle baigne vingt pour cent (20%) de l'année;
[50] Il suggère que la démonstration que les mesures des Bénéficiaires sont incorrectes (Pièces B-3 et B-3.1), (puisqu'ils supposent que la dalle a baigné dans l'eau de la fin mars à la mi-juillet 2009); est évidente à tout néophyte qui observerait la dalle. Il explique aisément son opinion du fait que l'amalgame qu'est le béton est un matériel poreux ,s'il devait baigner pour une si longue période de temps dans l'eau il y aurait indubitablement et/ou immanquablement, et dans un ordre décroissant de gravité:
Ø infiltration au pourtour de la dalle;
Ø moisissure et pourriture;
Ø écaillage de peinture;
Ø fluorescence.
[51] La dernière et plus bénigne des manifestations possibles sont les traces de fluorescence. Les seules traces de fluorescence étant localisées et limitées à un endroit au pourtour d'un mur mitoyen au garage et qui s'explique autrement[6], il est donc pour lui impossible que la dalle ait baignée, voir même plus de quelques jours sans, à tout le moins, que des traces de fluorescence soient perceptibles;
[52] L'Administrateur questionne de plus, pourquoi les Bénéficiaires ont nuit et/ou autrement limité les démarches de bonne foi de leur expert quant au choix de l'emplacement final du piézomètre;
[53] L'Administrateur en conclusion, suggère que l'opportunité offerte aux Bénéficiaires par le soussigné dans sa décision du 27 mars 2009, n'a pas été saisie par les Bénéficiaires. Essentiellement, il nous fait remarquer que j'ai, après avoir soulevé les possibles lacunes d'alors dans la preuve des Bénéficiaires, suggéré que l'absence de prise de niveau sous la dalle sous le sol et des fondations de la résidence à l'étude, voir même l'absence de prise du taux d'humidité de cette dalle sur une base récurrente au cours d'une fenêtre de temps élargie, saurait parler plus haut et plus fort qu'une liasse et/ou série de statistiques vidéos et/ou données autres. Il suggère que le soussigné avait soufflé aux Bénéficiaires que ces deux seules données sur une fenêtre de temps assez longue suffirait, (à savoir rapport de piézomètre au niveau de la dalle jumelé à des prises du taux d'humidité) à; je ne peux qu'appuyer sa lecture de ce qui m'appert avoir été clairement proposé[7]
[54] L'Administrateur porte à notre attention qu'aucune prise du niveau de l'humidité de la dalle n'eut été faite et que le Bénéficiaire a fait obstruction à la pause d'un piézomètre fonctionnel en place et en situation idéale. L'Administrateur suggère que le commentaire de Monsieur Guillemette à l'effet qu'il s'est objecté à un deuxième choix d'emplacement pour remplacer l'endroit où une première tentative ne fut optimale, de 'préserver l'intégrité de sa dalle' est sans fondement et cache une toute autre réelle motivation;
[55] Il suggère qu'il n'y a pas de démonstration de 'cause à effet' entre l'emplacement de l'infiltration / fluorescence et la possible mauvaise inclinaison (pente) du drain;
[56] Donc, et considérant l'absence généralisée de fluorescence, considérant l'absence, (voir même absence de suggestion) d'écaillement de la peinture qui recouvre le béton de la dalle en surface, vu les absences d'une démonstration d'infiltration au pourtour du mur de la dalle et considérant les explications plausibles des traces d'humidité et de moisissure dans la zone limitée au seul secteur où des traces de fluorescence furent mis en preuve (mur mitoyen du sous-sol/garage), vu la température élevée de l'eau (16.1 degrés Celcius) constaté par l'expert Hossini, je ne peux que conclure qu'il y a absence de démonstration de pression hydrostatique de la nappe phréatique sur la sous face de la dalle du sous-sol;
[57] Au sein de son argumentation le procureur de l'Administrateur admet qu'il appert de la preuve, qu'il y a problème avec le drain, mais plaide qu'il ne s'agit pas d'une problématique qui donne ouverture à un remède sous 1726 du Code civil du Québec;
Résumé de l'argumentaire de l'Entrepreneur
[58] L'Entrepreneur fait sien ce qui a été préalablement été repris par les procureurs de l'Administrateur;
[59] Il renchérit, en précisant et bien que l'enquête et audition a consacré plus d'une journée et demi à, et avant tout, mettre en preuve et discuter de mesures et élévations et qu'il ne peut que conclure qu'il n'y a pas preuve prépondérante et concluante quant à la présence de pression hydrostatique sur la dalle;
[60] Il relève avec raison, le travail colossale des Bénéficiaires, (des centaines de documents colligés, la prise de vidéos, photos, etc.) et suggère que si au cours de la dernière année de l'eau avait tant soit peu été en contact avec le matériel poreux qu'est la dalle, du moins pour une période de temps infiniment plus courte que celles suggérées par les Bénéficiaires, il y aurait eu ipso facto, trace de désordre, et qu'il y aurait photos et vidéos de cette occurrence. Il suggère que le silence et/ou l'absence d'une démonstration d'un possible désordre résultant de l'humidité parle plus haut et plus fort que les inquiétudes et les appréhensions véhiculées par les Bénéficiaires;
[61] Il conclut, tel que l'Administrateur qu'il y a absence de démonstration, que la nappe (l'eau) est en contact avec la sous face de la dalle (contrairement à ce que suggère B-3 et B-3.1), et que s'il y a un problème de pente du drain français, cette problématique ne rencontre pas les critères de 1726 et ss. du Code civil du Québec;
Décision et motifs
[62] Tel que préalablement repris, je rappelle ici que les Bénéficiaires sont en demande et que ce sont ces derniers qui ont le fardeau de convaincre;
[63] Sans que ce fardeau soit indu, ils ont néanmoins l'obligation par preuve prépondérante et convaincante de satisfaire le tribunal du bien fondé de leurs prétentions, ainsi c'est à eux qu'incombe le fardeau de démontrer de manière convaincante, que ce dont ils se plaignent est anormal, résulte d'une déficience (dans les matériaux et/ou dans l'installation) et qu'il y a un préjudice, conséquence directe de l'anormalité;
[64] Nous le savons, et je n'entends digresser de la jurisprudence en semblable matière, les arbitres ont depuis longtemps conclu qu'ils ne peuvent fonder leurs décisions sur hypothèse ou appréhension[8];
[65] Dans le cas présent, s'il y a possibilité d'une inondation dans le sous-sol, la preuve est loin d'être convaincante, le bâtiment existe et est en fonction depuis 2006, et outre une situation, résultante d'un manque d'entretien, aucune démonstration n'a été faite qu'il y eut au cours des quatre dernières années, pression hydrostatique sur la sous face de la dalle;
[66] Est-ce que le drain français installé sur les lieux est conforme en tout point aux Règles de l'art, il est plus probable que non; mais la preuve issue du premier et deuxième arbitrage appui la thèse qu'avec de l'entretien, les risques de colmatage sont à toutes fins pratiques inexistants. La matérialité de cette preuve en premier arbitrage n'a pas été contredite et depuis, a acquit force de chose jugée. Subsidiairement, cette possible non conformité du drain et la proximité de la nappe phréatique constituent-elles plus qu'un simple possible déficit d'usage et donc, justifie la qualification de vice caché?
[67] Nous le savons, les Bénéficiaires nous ont représentés n'avoir constaté aucun désordre, plutôt, ils estiment le risque élevé à court, moyen ou long terme, d'occlusion et conséquemment, d'inondation;
[68] Donc, et si un arbitre ne peut fonder sa décision sur une hypothèse ou une appréhension tel qu'il en est le cas dans le présent litige, la problématique quant au drain et sa proximité de la nappe phréatique, rencontre-t-elle les critères de l'article 1726 C,c,Q,;
[69] Nous savons qu'il doit y avoir déficit d'usage, que ce déficit d'usage doit être grave, et bien qu'il ne soit pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, il se doit d'en réduire l'utilité de façon importante en regard des attentes légitimes du propriétaire (acheteur) prudent et diligent;
[70] Dans le cas qui nous occupe, le déficit d'usage est appréhendé, cette possibilité (occlusion du drain et/ou insuffisance du drain) apparait à tout le moins, éloignée et considérant la décision antérieure entre les mêmes parties, je doute que la durée de vie du drain de fondation soit affectée. Seul semble-t-il, son débit est remis en question;
[71] Faisant miens les propos de l'auteur 'Edwards'[9] en 1998, lequel s'inspire d'un courant jurisprudentiel depuis ininterrompu:
'le vice caché doit être grave en ce sens que l'on doit établir objectivement que la vente n'aurait pas eu lieu ou que le prix de vente aurait été significativement moindre, suivant les ternes de l'article 1726 C.c.Q., il ne suffit pas de démontré que ce bien vaut moins en raison du vice'
[72] L'existence d'un problème sérieux relié à la proximité de la nappe phréatique n'a pas été démontré;
[73] Toute la preuve démontre une performance acceptable du drain et bien que loin d'être optimum, ce déficit de performance ne rencontre pas le critère de gravité utile et nécessaire à le qualifier de vice caché au sens que lui donne la doctrine et la jurisprudence;
[74] Chose certaine, il est admis de tous, et ce reconnu depuis la décision du 27 mars 2009 dernier[10], (paragraphe [118], [118.1] et [118.2]), que le bâtiment est situé à proximité de la zone de fluctuation de la nappe phréatique;
[75] Cette proximité étant suspectée et appréciée de tous à la conclusion du premier arbitrage, et après que les lacunes de la preuve des Bénéficiaires ont été longuement et avec précision ventilées, il fut fortement suggéré que:
Ø la prise de niveau sous la dalle sur sol et des fondations de la résidence à l'étude; et ainsi que
Ø la prise du taux d'humidité de cette dalle sur une base récurrente
recueillis au cours d'une fenêtre de temps élargie saurait éloquemment convaincre dans un sens comme dans l'autre(in fine article [121] de la Décision précitée);
[76] Suivant mon appréciation des faits ainsi que de la preuve versée lors de l'enquête et audition et de la loi, de la doctrine et de la jurisprudence qui me sont connues, je suis d'opinion que la décision de l'Administrateur du 27 avril 2009 ne peut être renversée et/ou n'est pas déraisonnable dans les circonstances;
[77] Je rappelle que le tribunal d'arbitrage a été créé par Règlement[11] sur le Plan de la garantie, ce règlement ne contient pas de clause complète privative, l'arbitre a compétence exclusive. Sa décision lie les parties dès qu'elle est rendue, elle est finale et sans appel;
[78] À titre d'arbitre désigné, le soussigné est donc autorisé par la Régie à trancher tout différend découlant des Plans de garantie[12];
[79] Bien que ceci inclut toutes questions de faits, de droit et de procédures, les éléments de la présente décision doivent prendre souche dans le texte du Règlement ou le Plan de garantie;
[80] Enfin, l'arbitre doit statuer: 'conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l'équité quant les circonstances le justifient'[13] et pour cause, la question d'équité pourrait fort bien trouver application quant aux frais;
[81] Donc, et pour l'ensemble des motifs ci-haut repris, je me dois d'accepter de maintenir la décision de l'Administrateur et je me dois de rejeter la demande des Bénéficiaires, le tout sans préjudice et sous toutes réserves que le droit de ces derniers de s'adresser à un tribunal de croit commun pour tout ce qui peut-être exclut de l'application de la présente loi et de ses règlements, sous réserve bien entendu, des dispositions de la loi et de la prescription civile;
[82] En vertu de l'article 123 du Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et vu que les Bénéficiaires n'ont obtenu gain de cause, l'arbitre doit départagé les coûts de l'arbitrage entre l'Administrateur du Plan et les Bénéficiaires;
[83] En conséquence, les frais d'arbitrage aussi bien en droit qu'en équité selon les articles 116 et 123 du Règlement seront partagés entre les Bénéficiaires pour la somme forfaitaire (avant taxes applicables) de 50,00 $ et l'Administrateur du Plan de garantie pour la balance des frais encourus;
[84] En l'absence de toute preuve quant aux possibles frais d'expertise, je ne peux faire droit à cette demande des Bénéficiaires;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
REJETTE la demande d'arbitrage des Bénéficiaires;
MAINTIENT la Décision du 27 avril 2009 sous la plume d'Alain Deschênes T.P. de l'Administrateur, le tout avec frais à être départagés entre les Bénéficiaires pour la somme de 50,00 $ avant taxes, et pour l'Administrateur, pour la balance des coûts du présent arbitrage;
Montréal, le 22 juin 2010
_______________________
Me Michel A. Jeanniot
Arbitre / SORECONI
Décisions consultées
CCAC S07-121101-NP, 30 octobre 2009Me Pierre Boulanger, arbitre
Soreconi 071207001, 30 mai 2008, arbitre Michel A.Jeanniot
GAMM 2005-07-002, 26 septembre 2006, Claude Dupuis, arbitre
Soreconi 0607140011er décembre 2004, , M. Alcide Fournier, arbitre
Soreconi 070926001, 14 décembre 2007, Me Michel A. Jeanniot, arbitre
GAMM 2009-13-002, 23 d.cembre 2009, Me Johanne Despatis, arbitre
ABB c. Domtar Inc. (2007) C.S.C. 50
Dallaire & Pellerin c. Desroches, 2007 Q.C.C.S. 1539
Thivierge c. Bouchard, 2006 Q.C.C.S. 5254
Juimento c. Lampasona, AZ-50318687 m C.S. 15 juin 2005
Code civil du Bas Canada, article 1522
Code civil du Québec, articles 1726, 2118 & ss.
[1] Soreconi dossier 070410001
[2] i bid note 1
[3] élévation moyenne de l'eau / dalle / drain / sortie du drain de la fosse
[4] Mesure du niveau d'eau sous la dalle avec sonde
[5] Paragraphe 110 et 111, Décision Soreconi 07041001 du 27 mars 2009
[6] par. [35] ¸infra
[7] Par. [121] et [122] décision, i bid 1
[8] Dossier CCAC S07-121101-NP 30 octobre 2009, Me Pierre Boulanger, arbitre
[9] J. Edwards, La Garantie de Qualité de vendeur en droit Québécois, Wilson Lafleur, 1998
[10] i bid note 1
[11] Articles 9, 20, 106 et 120 sur le Règlement de Plan de garantie de bâtiment résidentiel neuf
[12] Article 83.1 de la Loi sur les bâtiments L.R.Q.c.B-1.1
[13] Article 116 du Règlement