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ARBITRAGE En vertu du Règlement
sur le plan de garantie |
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Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : |
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Centre Canadien d’Arbitrage Commercial (CCAC) |
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Entre |
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Wai Loi Wong |
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(ci-après « le Bénéficiaire ») Et |
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Construction David Roy Inc. |
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(ci-après « l’Entrepreneur ») |
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Et |
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RAYMOND CHABOT ès qualité, Administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC. |
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(ci-après « l’Administrateur ») |
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No dossier Garantie : |
320483-1 |
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No dossier CCAC : |
S15-120401-NP |
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SENTENCE ARBITRALE |
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Arbitre : |
Alcide Fournier |
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Pour les bénéficiaires : |
Me Jean Gagné |
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Pour l’entrepreneur : |
M. David Roy |
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Pour l’administrateur : |
Me Julie Parenteau |
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Date(s) d’audience : |
15 juin 2016 |
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Lieu d’audience : |
Victoriaville |
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Date de la décision : |
25 août 2016 |
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Identification des parties
Bénéficiaire :
Wai Loi Wong
[...], Bromont (Québec) [...]
Entrepreneur :
Construction David Roy Inc.
5, rue Genest, #1
Victoriaville (Québec)
G6S 1G9
Administrateur :
RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ÈS QUALITÉ D’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE du plan de garantie de la Garantie Abritat Inc.
Me Julie Parenteau
7333, place des Roseraies
Anjou (Québec)
H1M 2X6
Historique du dossier
25 janvier 2012 : Contrat préliminaire et contrat de garantie
9 juillet 2012 : Acte de vente de Construction David Roy Inc. à Monsieur Wai Loi Wong
14 juillet 2012 : Formulaire d’inspection pré-réception
5 mars 2015 : Mise en demeure du Bénéficiaire à l’Entrepreneur
7 avril 2015 : Demande de réclamation
21 octobre 2015 : Rapport d’expertise de Binette et Binette, architectes
16 novembre 2015 : Décision de l’Administrateur
4 décembre 2015 : Demande d’arbitrage
11 décembre 2015 : Nomination d’un arbitre
19 janvier 2016 : Dépôt du cahier de pièces de l’Administrateur
23 mars 2016 : Convocation des parties à l’Arbitrage
15 juin 2016 : Visite des lieux et audience
25 août 2016 : Sentence arbitrale (les parties ont accordé un délai additionnel à l’arbitre pour rendre sa décision)
[1] Le Bénéficiaire conteste la décision de l’Administrateur rendue le 16 novembre 2015 qui refuse sa demande au motif qu’il n’a pas respecté le délai de réclamation prévu au règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[2] À l’été 2012, le Bénéficiaire fait l’acquisition d’un immeuble résidentiel
qui fait l’objet du présent litige.
[3] À l’hiver 2013-2014, le Bénéficiaire constate :
- plusieurs fissures ont été observées dans le placoplâtre des murs extérieurs, des quatre (4) appartements, dans la partie arrière du bâtiment,
- certaines fissures ont été observées au plafond d’au moins un logement à l’étage,
- une infiltration d’air et de neige a été observée au plancher d’au moins un logement au rez-de-chaussée,
- les portes extérieures des 4 logements ferment avec difficulté et présentent des fissures dans les cadrages,
- les fenêtres de quatre (4) chambres sises dans la partie nord ferment mal,
- certaines moulures entre les murs et le plafond présentent des joints ouverts.
[4] Ces différents désordres n’ont pas été contestés à l’audience mais
plutôt confirmés par l’expert du Bénéficiaire et par les observations de l’inspecteur-
conciliateur de la Garantie.
[5] Informé verbalement de la situation, l’Entrepreneur a nié sa
responsabilité parce qu’il y avait accumulation d’eau et de glace sur le trottoir; il a
cependant effectué des travaux pour corriger les placoplâtres en 2014.
[6] Mandaté par le Bénéficiaire, M. Gilles Binette, architecte, a fait une
inspection du bâtiment le 25 mars 2014 et a été en mesure de constater l’ampleur
des désordres mentionnés par le Bénéficiaire.
[7] Dans son témoignage à l’audience, l’expert affirme avoir recommandé à
son client de ne pas procéder immédiatement à l’excavation des fondations du
bâtiment parce qu’à cette époque de l’année, le sol est gelé et aurait nécessité des
frais plus considérables.
[8] Pour des raisons de santé, cet expert ne sera pas en mesure de
déposer son rapport avant le 21 octobre 2015.
[9] Entretemps, le 5 mars 2015, le Bénéficiaire a fait parvenir à
l’Entrepreneur et à l’Administrateur une réclamation pour vices cachés.
[10] Le 16 novembre 2015, l’Administrateur, dans sa décision, affirme qu’à
la suite de son inspection, il a été à même de constater :
- que l’arrière du bâtiment subit un mouvement par le gel,
- que le trottoir s’est soulevé sous l’effet du gel du sol,
- que les escaliers menant à l’étage ne sont pas de niveau et penchent légèrement vers le bâtiment,
- que le trottoir est légèrement décollé de la fondation même s’il est structurellement lié à cette fondation par des tiges de métal et des équerres sur lesquelles il repose.
[11] L’Administrateur ne nie pas l’existence des désordres énumérés mais ne se prononce pas sur des mesures correctives qui devront être mises en place ni sur la responsabilité de celles-ci.
[12] L’Administrateur affirme que le Bénéficiaire n’a pas respecté le délai de dénonciation qui, selon lui, est de 6 mois maximum entre la découverte du vice et sa dénonciation, de sorte que sa réclamation est irrecevable et que son droit de réclamation est éteint.
[13] Le 25 janvier 2012, lors de la signature du contrat préliminaire de construction et du contrat de garantie, le règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs prévoyait, à son article 10 :
10. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:
4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil.
[14] Or, le 5 mars 2014, le Gouvernement du Québec, par le décret 156-2014, modifiait cet article qui, depuis le 1er janvier 2015, doit se lire :
10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:
4° la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil.
[15] Pour le Procureur du Bénéficiaire, c’est cette nouvelle version qui doit s’appliquer au présent litige.
[16] Le Procureur a d’ailleurs déposé une abondante jurisprudence qui permettrait au Tribunal d’arbitrage d’interpréter de façon large la notion de « délai raisonnable » puisque la limite de 6 mois est disparue selon lui.
Malheureusement, les diverses causes soumises ne sont pas applicables puisque rendues en vertu des principes de dénonciation des dispositions du Code civil du Québec et de la Garantie de qualité qui oblige l’acheteur à dénoncer à son vendeur, dans un délai raisonnable, le vice caché qu’il a découvert.
[17] Pour la Procureure de l’Administrateur, il s’agirait d’une application rétroactive de l’article 10, application qui n ‘est pas spécifiquement prévue au règlement adopté par le législateur.
[18] Sans faire l’analyse de toutes les sentences arbitrales rendues à ce sujet, l’arbitre soussigné ne retient que quelques unes;
a) Dans l’affaire Félix Nazco et Anna Teresa Milian c. 9181-5712 Québec Inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., Me Roland-Yves Gagné, arbitre, écrit :
[133] Il n’y a aucune disposition précise dans le Règlement amendé en vigueur depuis le 1er janvier 2015 qui stipule que l’article 27 amendé est applicable aux contrats de construction et de garantie conclu avant cette date.
[134] Le Tribunal d’arbitrage soussigné considère que, faute de disposition précise à ce sujet de la part du Législateur, il ne peut ajouter cette disposition au Règlement.
[135] Si le Législateur, par action ou par omission, ne dit pas que son Règlement en vigueur le 1er janvier 2015 change le contenu de contrats entre particuliers, soit les Bénéficiaires, l’Entrepreneur, l’Administrateur, signés avant le 1er janvier 2015, le soussigné considère qu’il ne revient pas au Tribunal d’arbitrage d’en changer le contenu.
[136] L’article 116 du Règlement permet au Tribunal d’arbitrage de faire appel à l’équité en cas de silence du Législateur pour interpréter le Règlement.
[137] Le Tribunal d’arbitrage soussigné considère qu’il serait contre l’équité pour les parties en présence d’essayer d’interpréter l’article 27 du Règlement pour ajouter des dispositions de rétroactivité non stipulées par le Législateur, car il considère qu’il serait contre l’équité de changer
[137.1] le contenu des obligations de l’Administrateur, alors qu’il a accepté de couvrir les Bénéficiaires selon un Règlement d’ordre public en échange d’un prix précis;
[137.2] le contenu des obligations de l’Entrepreneur, alors qu’il a accepté de construire un bâtiment résidentiel neuf selon un Règlement d’ordre public en échange d’un prix précis.
b) Dans l’affaire 3093-2313 Québec Inc. c. Alexandre Létourneau et Louis Bouchard et la Garantie des Maisons neuves de l’APCHQ Inc., Me Roland-Yves Gagné écrit :
[458) Le nouvel article 124 du Règlement amendé ne vise pas les relations entreles justiciables et le Gouvernement ou des organismes gouvernementaux; il ne s’agit pas d’augmenter les tarifs ou de changer les critères pour obtenir un permis, mais de donner une responsabilité nouvelle à des particuliers quant au remboursement des dépenses effectuées par un autre particulier.
[459] Le Tribunal d’arbitrage conclut qu’à défaut de dispositions transitoires exprimées par le Législateur, le nouvel article 124 du Règlement tel qu’amendé n’est pas applicable pour le contrat de construction objet du présent arbitrage, conclu entre deux particuliers, soit les Bénéficiaires et l’Entrepreneur, du contrat de garantie aussi entre particuliers, avant l’entrée en vigueur du nouvel article le 1er janvier 2015.
c) Dans l’affaire Syndicat de copropriétaires lot 3977437 c. Gestion Mikalin Ltée et la Garantie Abritat, Me Jean Morissette, arbitre, écrit :
25. À la première question soulevée, je décide que l’effet du Règlement ne pouvant être rétroactif, je dois examiner l’irrecevabilité de la demande d’arbitrage en fonction du texte en vigueur à la date de cette décision. Ainsi la disposition de la dénonciation dans un délai raisonnable, ne pouvant excéder 6 mois s’applique en l’espèce;
26. Les principes afférents à cette disposition ont été maintes fois exprimés dans des décisions d’arbitrage ou par les tribunaux de droit commun. Le procureur de l’Entrepreneur a résumé ces divers principes de la façon suivante, jurisprudences à l’appui :
a) Le délai de 6 mois est de rigueur;
b) Il s’agit d’un délai de déchéance qui ne peut être ni suspendu ni prorogé;
c) Le pouvoir d’agir en équité de l’arbitre ne lui permet pas de passer outre à ce délai en le suspendant ou en le prorogeant;
d) L’ignorance du bénéficiaire ou sa bonne foi ne peuvent justifier qu’il soit passé outre à ce délai;
e) Il en est de même des représentations et des promesses de l’entrepreneur et même des travaux de correction qu’il aurait entrepris et/ou effectués;
f) Ce délai commence au moment où le bénéficiaire a connaissance d’un problème même s’il n’en connaît pas la cause;
g) Dans ce délai, une dénonciation écrite doit être reçue de l’entrepreneur et de l’administrateur;
h) Il est impératif que cette dénonciation soit reçue par l’entrepreneur et par l’administrateur dans ce délai de 6 mois;
.................
30. L’article 34 (1) du Règlement est formel. Pour interrompre la prescription, le Bénéficaire devait dénoncer le défaut par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur dans le délai de 6 mois de la connaissance du vice.
Il faut ajouter que Me Morissette cite de nombreuses autres causes qui ne nous apparaissent pas essentielles pour solutionner le présent litige.
[19] Le Tribunal d’arbitrage ayant statué que l’avis de dénonciation du vice caché doit être donné par écrit à l’Entrepreneur et à l’Administrateur de la Garantie à l’intérieur du délai de 6 mois entre la découverte du vice et la dénonciation elle-même, il reste à établir la date de la découverte du vice caché puisque nous savons déjà la date de dénonciation, soit le 7 avril 2015.
[20] La preuve démontre qu’à l’hiver 2014, un certain nombre de désordres ont été constatés affectant l’immeuble faisant l’objet du présent litige.
[21] Le Bénéficiaire a alors engagé un expert, M. Gilles Binette, architecte, qui écrit dans son rapport :
3.0 Les problèmes observés
M. Kee Chong Wong explique brièvement que :
3.1 Plusieurs fissures ont été observées dans le placoplâtre des murs extérieurs des quatre (4) appartements dans la partie arrière du bâtiment.
3.2 Certaines fissures ont été observées au plafond d’au moins un logement à l’étage (côté Ouest).
3.3 Une infiltration d’air et de neige a été observée au plancher d’au moins un logement au rez-de-chaussée (côté Est).
3.4 Les portes extérieures des quatre (4) logements ferment avec difficulté et présentent des fissures dans les cadrages de porte.
3.5 Les fenêtres de quatre (4) chambres sises dans la partie « Nord » ferment mal.
3.6 Certaines moulures entre les murs et le plafond présentent des joints ouverts.
4.0 Visite d’inspection
Une première visite d’inspection a été faite par M. Gilles Binette Architecte en date du 25 mars 2014 pour constater les dégâts
Lors de cette visite effectuée en hiver, nous avons constaté :
4.1 De nombreuses fissures principalement aux niveaux des murs extérieurs et ce dans les pièces sises dans la partie « Nord » des quatre (4) logements.
4.2 Une fissure au niveau d’un plafond à l’étage.
4.3 Une infiltration d’air importante et de la neige sur un plancher de la chambre du logement « Est » au rez-de-chaussée.
4.4 Des joints ouverts au niveau des moulures mur-plafond et cadrage des portes extérieures.
4,5 À l’extérieur nous avons noté la courbure au niveau du déclin de vinyl sur la face « Ouest » où est situé le stationnement.
4.7 Une planche du déclin décrochée sur le coin « Nord-Ouest ».
4.8 Détail au niveau du solinage à la tête des fenêtres qui à première vue semble douteux.
4.9 Des fissures au niveau des joints de mortier dans le parement de pierre à l’avant (façade « Sud ») du bâtiment.
4.10 Un trottoir extérieur à l’arrière (façade « Nord ») qui semble présenter une contre-pente vers le bâtiment.
4.11 Des descentes pluviales qui déversent l’eau du toit à proximité des murs de fondation.
5.0 Analyse et hypothèse de travail
Les observations faites sur place NOUS PORTENT À CROIRE QUE :
5.1 Le mur de fondation arrière (mur « Nord ») s’est soulevé possiblement à cause de l’action du gel.
5.2 L’État actuel du sol qui est gelé ne permet pas de pousser plus loin l’investigation.
6.0 Recommandation
Suite à cette première visite, NOUS AVONS RECOMMANDÉ :
6.1 De reporter la suite de l’expertise à la saison estivale 2014 pour poursuivre l’évaluation de la situation en procédant à une excavation pour vérifier :
6.1.1 La profondeur des fondations par rapport au sol fini.
6.1.2 La présence ou l’absence d’un drain français, de la pierre concassée et de la membrane prévue aux plans (voir Annexe II, Coupe de mur type).
6.1.3 Le niveau de la nappe phréatique dans le sol
[22] Pour un architecte d’expérience comme M. Binette, il est évident que le mur de fondation arrière (mur Nord) s’est soulevé à cause de l’action du gel compte tenu des désordres constatés.
[23] Pour le Bénéficiaire et son architecte, le soulèvement de tout un mur d’un bâtiment n’est pas un fait anodin, ce n’est pas juste une porte d’armoire de cuisine à ajuster…
[24] De plus, l’expert est tellement certain qu’il s’agit d’un soulèvement par le gel qu’il recommande à son client d’effectuer les excavations exploratrices durant la saison estivale puisqu’au moment de l’inspection en mars, le sol est gelé.
[25] L’arbitre soussigné ne peut pas croire que l’expert n’aie pas informé son client de la gravité de la situation même s’il ne connaissait pas la cause exacte du vice.
[26] De plus, même si le rapport de l’expert a été déposé le 21 octobre 2015 à cause de son état de santé, ce n’est pas à ce dernier que revient l’obligation de déposer la réclamation écrite à l’Entrepreneur et à la Garantie.
[27] Par ailleurs, on ne peut prétexter que le Bénéficiaire ait attendu le dépôt du rapport d’expertise puisqu’il a été déposé le 21 octobre 2015 et que la réclamation a été faite le 7 avril précédant.
[28] Après analyse de la preuve, le Tribunal d’arbitrage arrive à la conclusion que le Bénéficiaire a eu connaissance de l’existence du vice caché et ce, au plus tard le 25 mars 2014.
[29] Force est de constater que le délai entre le 25 mars 2014 et le 7 avril 2015 est plus de 6 mois et que, conformément à l’article 10 du Règlement sur le plan de garantie, la réclamation du Bénéficiaire est irrecevable puisque hors délai.
[30] Quant aux frais d’expertises, le Bénéficiaire n’ayant pas eu gain de cause, même partiel, ils ne sont pas remboursables, conformément à l’article 124 du Règlement sur le plan de garantie.
[31] Conformément à l’article 123 du même Règlement, l’Arbitre statue que l’Administrateur doit payer les frais d’arbitrage sauf une somme de 50.00 $ qui doit être payée par le Bénéficiaire.
[32] Après analyse de la preuve, du règlement et de la jurisprudence, l’Arbitre soussigné :
- MAINTIENT la décision de l’Administrateur,
- CONDAMNE le Bénéficiaire à payer 50.00 $ à titre de frais
d’arbitrage,
- CONDAMNE l’Administrateur à payer le reste des frais d’arbitrage.
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Alcide Fournier, BA.LLL.
Arbitre