Province de Québec
et
Daniel Girard
Bénéficiaires de La Garantie
-et-
Entrepreneur
-et-
La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.
Administrateur de La Garantie
Concernant la maison située au
2973, des Primevères, Québec, QC, G1M 3V4
ARBITRE : Jean Royer,ing.,M.Sc.,arb.c.
Dossier CACNIQ : 02-1102
Dossier JR : 02-230
Titre ....................................................................................................................... Page
1.0 INTRODUCTION................................................................................................ 3
2.0 DÉROULEMENT DE L’AUDITION............................................................... 4
3.0 PLAIDOIRIES..................................................................................................... 8
4.0 ANALYSE ET DÉCISION.............................................................................. 13
5.0 SENTENCE ARBITRALE............................................................................... 14
1.0 ----INTRODUCTION
À la suite du rapport d’inspection de l’inspecteur de l’APCHQ, Monsieur Yvan Gadbois,T.P.,daté du 15 octobre 2002, l’entrepreneur Nadeau Construction/9098-0707 Québec inc., par l’entremise de Monsieur Pierre-André Nadeau, n’étant pas entièrement d’accord avec toutes les décisions dudit rapport, a demandé que les points litigieux soient soumis à l’arbitrage suivant l’article 11. du Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Ce rapport d’inspection fait référence à la demande de réclamation des bénéficiaires et l’inspection de l’unité résidentielle située au 2973, des Primevères, Québec a eu lieu le 16 septembre 2002 dans le cadre du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, Décret 841-98, 17 juin 1998 et Décret 842-98, 17 juin 1998.
Le Centre d’arbitrage commercial national et international du Québec (CACNIQ) a procédé à ma nomination comme arbitre le 29 novembre 2002, conformément aux articles 11 à 21 dudit Règlement mentionné ci-haut, suite à une demande d’arbitrage de la part de l’entrepreneur concernant des montants non-payés par les bénéficiaires pour un total de 7 934,76$. Ces montants n’ayant pas fait l’objet d’ententes écrites entre les bénéficiaires et l’entrepreneur, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. n’a pas à tenir compte de ces additions au contrat d’après l’opinion émise par l’inspecteur dans le Rapport d’inspection du 15 octobre 2002.
En conséquence, ayant accepté ladite nomination, j’ai convoqué les parties le 9 décembre 2002 pour l’audition à compter de 9h00, le mardi 14 janvier 2003, avec l’assentiment des parties, vu mon impossibilité à entendre l’affaire avant cette date.
2.0 DÉROULEMENT DE L’AUDITION
L’audition a eu lieu, telle que prévue, le mardi 14 janvier 2003, à 09h00, aux bureaux de l’APCHQ, 2825, boul. Wilfrid-Hamel à Québec, Canada.
Les personnes présentes à cette occasion étaient :
M. Réal Nadeau, Nadeau Construction/9098-0707 Québec inc.
M. Pierre-André Nadeau, Nadeau Construction/9098-0707 Québec inc.
Mme Isabelle Dufresne, bénéficiaire
M. Daniel Girard, bénéficiaire
M. Yvan Gadbois,T.P., inspecteur de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.
Me Jacinthe Savoie,avocate, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.
Mme Louise Desharnais,sténotypiste officielle.
Après avoir affirmé solennellement de dire la vérité, M. Réal Nadeau a fait état des montants les plus importants encore en litige et qui n’ont pas été réglés à cette date de l’audition, soient :
Montant en surplus de l’allocation pour couvre-sol : 3 316,00$
Surplus d’excavation : 1 580,00$
M. Réal Nadeau indique que pour établir ces surplus, une comparaison avec les factures des fournisseurs est effectuée et que les surplus sont établis en fonction des dépassements aux montants alloués ou estimés.
Il mentionne que d’autres petits extra ont été approuvés par les bénéficiaires.
En contre-interrogatoire par Me Jacinthe Savoie, l’entrepreneur Réal Nadeau a affirmé que les extra qui font partie de sa réclamation n’ont pas été autorisés par écrit par les bénéficiaires.
Après avoir affirmé solennellement de dire la vérité, l’inspecteur M. Yvan Gadbois,T.P., à la suite du dépôt de la pièce 16, le CONTRAT DE GARANTIE dûment signé par l’entrepreneur et les bénéficiaires, a fait état de l’article 6. OBLIGATIONS DU BÉNÉFICIAIRE montré à la SOUS-SECTION 1, GARANTIE RELATIVE AUX BÂTIMENTS NON DÉTENUS EN COPROPRIÉTÉ DIVISE.
Étant donné qu’aucun écrit concernant ces surplus ou modifications au contrat ne lui avait été produit, il a précisé qu’il n’avait pu appliquer les modalités de cet article et plus précisément le paragraphe 6.2.
L’inspecteur a précisé, qu’étant donné l’absence de documents écrits concernant les modifications et/ou travaux supplémentaires au contrat, il ne pouvait pas en tenir compte pour l’application du CONTRAT DE GARANTIE. Il ajoute qu’il ne conteste pas le bien-fondé ou non de la réclamation de l’entrepreneur, mais, qu’il ne fait qu’appliquer l’article 6.2 dudit Contrat de Garantie.
L’entrepreneur a par ailleurs ajouté que les bénéficiaires étaient conscients qu’il y avait des additions au contrat et que ça n’avait pas été caché ou camouflé.
Les bénéficiaires Isabelle Dufresne et Daniel Girard, après avoir affirmé solennellement de dire la vérité, me donnent leur version au sujet des montants additionnels réclamés par l’entrepreneur.
À la pièce 12 du Cahier des pièces émis par l’administrateur, l’article Armoires a été réglé selon la bénéficiaire.
À l’article Couvre-sol, la bénéficiaire affirme qu’il n’y a eu aucune autorisation, rien de signé et qu’elle ne peut pas voir l’implication de l’administrateur de la Garantie à ce sujet. Elle affirme que le montant alloué de 6 000,00$, Pièce 3, avait été payé mais non le surplus réclamé par l’entrepreneur. Ce dernier leur a répondu que ce montant alloué était suffisant pour couvrir les frais de cet article pour le type de plancher qu’ils, les bénéficiaires, avaient choisi; ils ont donc averti l’entrepreneur qu’ils refusaient de payer ce montant additionnel de 3 316,00$.
Quant aux montants alloués pour Luminaires et Salle de bain future, ils ont été suffisants.
Je demande alors à l’entrepreneur de m’expliquer comment le montant de 1 580,00$ avait été établi comme montant additionel pour l’excavation. Il a expliqué que cela représentait le montant additionnel que son sous-traitant en excavation lui avait chargé. L’entrepreneur affirme alors qu’il a un document détaillant ce montant additionnel; il ne l’a pas à l’audience mais pourrait le fournir. Me Jacinthe Savoie s’objecte alors à la production de ce document car, il est impossible que l’auteur du document en question vienne témoigner à l’audition, qu’il ne pourra pas être contre-interrogé et que la règle de la meilleure preuve ne sera pas alors respectée.
La bénéficiaire indique qu’ils ont demandé à l’entrepreneur la justification de ce montant additionel d'excavation mais qu’elle ne leur a jamais été fournie. De plus, elle affirme que cette demande a aussi été formulée par l’inspecteur et qu’elle ne lui a jamais non plus été fournie. Le bénéficiaire, Daniel Girard, dépose des photos en liasse,libellées B-2, montrant les terres d’excavation à différentes époques de la construction et en mentionnant que d’autres photos avaient aussi été fournies à l’inspecteur de la Garantie. Il prétend que sur une des photos un tas de terre est la terre d’excavation de leur maison mais aussi celle de la maison voisine construite également par le même entrepreneur. La bénéficiaire dépose aussi une pièce, signée par elle et libellée B-1, où sont indiqués des calculs faits par eux, les bénéficiaires, illustrant que le surplus d’excavation étendu sur leur propriété était en pratique légèrement supérieur à la quantité de terre retirée pour l’implantation de la maison.
À l’article Plomberie, la bénéficiaire a indiqué qu’ils n’étaient pas d’accord avec les extra et qu’ils ont refusé de signer le document qu’elle produit sous la cote B-3 où il est indiqué de « faxer ce document à M. Nadeau à la demande de Mme Dufresne, car il y a encore des négotiations qui ne sont pas terminées.»
Elle indique de plus que ces Différences appareils sanitaires ont été établies le jeudi soir à neuf heures (9 h), et le vendredi matin , sept heures (7 h), la plomberie était installée dans la maison. Je remarque que dans la transcription des notes sténotypiques, il est indiqué «signé le jeudi soir» mais dans la pièce B-3 à l’endroit Signature , ça a été laissé en blanc; à mon avis, c’est un lapsus de la part de la bénéficiaire.
L’entrepreneur Réal Nadeau explique ensuite sa façon de procéder avec les articles où il y a des allocations plutôt que des prix forfaitaires. Les clients font leur choix et s’ils choisissent des produits de prix plus élevés que les produits standards, ils doivent payer des montants additionnels.
La bénéficiaire, Isabelle Dufresne, précise que les bénéficiaires n’ont jamais refusé de payer les extra réclamés par l’entrepreneur sauf le Surplus d’excavation pour lequel ils ont demandé une preuve, une justification du montant additionnel de 1 580,00$. Elle précise que le Crépi au solage n’a jamais été appliqué et que les bénéficiaires considéraient que cela était inclus dans le montant forfaitaire de la construction de la maison. Les Moulures et gorges ont été payées directement à l’entrepreneur Réal Nadeau. Une margelle plus l’installation a été payée ainsi que l’Électricité.
L’entrepreneur Réal Nadeau précise que le Crépi n’était pas exécuté lors de la présentation de ses factures et que son exécution a alors été gardée en suspens.
La bénéficiaire, Isabelle Dufresne, émet l’opinion de nouveau que les extra faisant partie du litige n’ont rien à voir avec le Contrat de garantie.
3.0 PLAIDOIRIES
L’entrepreneur Réal Nadeau considère que son argumentation a été bien présentée lors du déroulement de l’audition.
Me Jacinthe Savoie, pour l’administrateur du Plan de Garantie, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, inc., a présenté les arguments du rejet de la réclamation de l’entrepreneur, Nadeau Construction/9098-0707 Québec inc., au montant de 7 934,76$, par ledit administrateur dans son rapport du 15 octobre 2002.
Elle précise que l’entrepreneur ainsi que tous les intervenants ont admis que ce montant représentait des extra qui n’avaient pas été convenus par des écrits.
Il s’agit ici d’un appel de la décision de l’administrateur du Plan par l’entremise de l’inspecteur, Ivan Gadbois, qui dit :
« La Garantie se doit d’établir si une somme est encore due à l’entrepreneur. Pour ce faire, nous devons tenir compte du contrat intervenu entre les parties, ainsi que les ententes convenues par écrit entre les parties sur les travaux supplémentaires audit contrat.
Or aucune entente écrite n’a été convenue entre les parties sur des travaux supplémentaires suite à la signature du contrat. Dans les circonstances, la garantie ne peut tenir compte des additions au contrat réclamées par l’entrepreneur.»
Me Jacinthe Savoie a de plus présenté en plaidoirie les arguments suivants :
C’est la personne qui porte la décision en appel qui a le fardeau d’établir que la décision de l’administrateur n’est pas conforme au Réglement sur le Plan de garantie.
La seule question en litige devant l’arbitre est la suivante : Est-ce que l’article 11 du Règlement, reproduit à l’article 6.2 du Contrat de garantie, s’applique, considérant que tous les travaux demandés par l’Administrateur du Plan ont été effectués par l’entrepreneur à la satisfaction des bénéficiaires de la garantie?
Le Règlement sur le plan de garantie est d’ordre public et l’application de ce règlement est strictement consignée à ses articles. Les obligations et les pouvoirs de l’administrateur du plan sont spécifiquement délimités par le règlement. En conséquence, les pouvoirs de l’arbitre sont spécifiquement délimités aussi par le règlement, puisqu’on est en appel d’une décision de l’administrateur, donc, la capacité d’émettre des décisions est en fonction des pouvoirs conférés par le législateur.
Me Jacinthe Savoie dépose la Pièce 17 : Page 116 du Volume 7, DROIT PUBLIC ET ADMINISTRATIF, Collection de droit 2000-2001, Les Éditions Yvon Blais,inc.qui se lit comme suit :
«La capacité d’un organisme administratif de rendre une décision est fonction des pouvoirs que lui a confiés le législateur. Cette capacité est en conséquence limitée par les dispositions législatives en cause.»
L’administrateur du plan ne peut étendre les pouvoirs que lui a donnés le législateur, et par la bande, l’arbitre non plus.
L’article 11. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs se lit comme suit :
« Dans le cas d’intervention de l’administrateur pour parachever ou corriger des travaux relatifs à un bâtiment, le bénéficiaire doit faire retenir par son institution financière ou verser dans un compte en fidéicommis auprès d’un avocat, d’un notaire ou de l’administrteur du plan toute somme encore due en vue du paiement final des travaux qui seront exécutés par l’administrateur pour compléter ou corriger les travaux prévus au contrat original ou les travaux supplémentaires prévus à toute entente écrite convenue avec l’entrepreneur.»
Pour mettre en oeuvre cet article, l’administrateur se demande, en premier lieu, s’il y a une somme due. L’administrateur se base pour dire s’il y a une somme due ou non sur ce qui est convenu par écrit. L’article 11. est très clair sur ce point, il parle d’entente écrite.
L’article 8. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs parle de parachèvement des travaux et en particulier de celui des travaux supplémentaires convenus par écrit entre les parties.
Dans la présente affaire, l’administrateur n’a pas erré lorsqu’il a conclu qu’aucune somme n’était due en fonction des ententes écrites.
L’administrateur ne dit pas, dans sa décision, qu’aucune somme n’est due. Ça ne signifie pas non plus que les bénéficiaires ne doivent pas cet argent-là à l’entrepreneur.
L’entrepreneur pourra faire valoir ses droits devant un tribunal de droit commun et il devra en faire la preuve.Il pourrait faire cette preuve-là, et si effectivement ces sommes lui sont dues, un tribunal ordonnera qu’elles lui soient versées.
L’entrepreneur indique qu’il y a certains déboursés qui ont été payés et que le contrat prévoit , par exemple pour l’excavation, que l’excavation (supplémentaire) va lui être payée s’il y a de l’excavation supplémentaire. Ce qu’il faut comprendre c’est qu’il faut une preuve verbale pour établir les montants additionnels que les clients n’ont jamais acceptés.
Me Jacinthe Savoie dépose une décision qui est similaire, d’après son affirmation, à celle plaidée dans cet arbitrage. Cette décision a été rendue dans le cadre du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, où effectivement, c’était le même genre de dossier où l’entrepreneur en question dans cette affaire-là indiquait que l’administrateur n’avait pas considéré les montants qui lui étaient dus en vertu de certaines ententes. Ce que l’entrepreneur soutenait c’est que l’inspecteur avait mal évalué le coût total du contrat de construction et de celui des travaux supplémentaires convenus. En résumé, l’arbitre, dans cette affaire-là, conclut que, pour les fins de la garantie prévue par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les seuls travaux dont on doit tenir compte sont ceux qui sont convenus par écrit soit au contrat original, soit dans toute autre entente écrite supplémentaire, et qui fait l’objet d’une dénonciation écrite au moment de la réception du bâtiment. Pour les autres travaux, c’est-à-dire ceux convenus oralement ou ceux qui ne peuvent être prouvés par un écrit, les parties conservent toujours leur recours devant les tribunaux de droit commun.
Me Jacinthe Savoie indique que c’est exactement ce qu’elle plaide dans la présente affaire et que dans le dossier mentionné ci-haut, l’arbitre a conclu qu’effectivement tout ce qui avait été convenu verbalement ne devait pas être considéré par l’administrateur pour les fins de l’article 11. du Règlement.
Me Jacinthe Savoie indique qu’elle demande donc, en conséquence, le rejet de la demande de l’entrepreneur Nadeau Construction.
L’entrepreneur Réal Nadeau, en réponse à la plaidoirie de Me Jacinthe Savoie, indique qu’il est d’accord avec l’affirmation qu’il y a de bons écrits et que les conventions orales peuvent être plus ou moins bonnes mais dans la présente affaire, on parle d’écrits. Dans le contrat, c’est bien écrit « montant alloué» pour le Couvre-sol. Il a aussi souligné que le client a admis qu’en cours de route il s’apercevait que ça dépasserait. Quant à la robinetterie et plomberie, il dit que les bénéficiaires avaient un écrit entre les mains avant que ces travaux ne soient commencés. Pour le surplus d’excavation, il pense qu’il y a un article qui en traite dans le Code Civil du Québec et que, même si ce n’est écrit nulle part, c’est à la charge des clients. Il ajoute que les bénéficiaires n’ont pas refusé de payer, qu’ils ont seulement demandé de voir la preuve et il affirme qu’il va leur fournir ladite preuve.
La bénéficiaire, Isabelle Dufresne, intervient pour admettre que le contrat a été signé et que les bénéficiaires ont accepté des montants d’allocation. Pour les extra, elle indique que, par exemple, dans le cas des armoires, il y avait un surplus; elle a autorisé l’extra par écrit et les armoires ont été posées. Pour ce qui est des montants réclamés par l’entrepreneur, les bénéficiaires, d’après son témoignage, n’ont jamais autorisé le dépassement et même verbalement ils ont refusé le dépassement. Les bénéficiaires ont demandé, selon ses dires, à l’entrepreneur de négocier justement avec eux les montants d’extra et que ça n’a jamais été fait, l’entrepreneur a tout complété les travaux, a tout installé malgré le fait que les bénéficiaires ont dit qu’ils ne paieraient pas ces extra et qu’ils n’autorisaient pas ces extra. D’autre part, elle affirme que les extra qui ont été autorisés par eux ont été payés.
Me Jacinthe Savoie ajoute que si l’entrepreneur avait fait, comme pour les armoires, accepter par écrit par les bénéficiaires tous les montants extra, il n’y aurait pas de demande d’arbitrage pour régler ces litiges. De plus, si ces montants additionnels avaient été approuvés par écrit par les bénéficiaires, l’inspecteur en aurait tenu compte pour les fins de l’article 11. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Elle fait aussi remarquer qu’il y a une preuve supplémentaire verbale nécessaire pour arriver à la conclusion que ces montants additionnels sont dus ou non et que ce n’est pas le bon forum en arbitrage pour en décider puisque le législateur n’a pas donné ce pouvoir à l’administrateur. Elle conclut de nouveau que l’arbitre n’a pas non plus le pouvoir de condamner les bénéficiaires à payer ces montants réclamés par l’entrepreneur. C’est pour cette raison que les ententes écrites sont exigées pour clore le débat.
Pierre-André Nadeau fait les représentations suivantes. Le contrat de vente est une entente où il y a des montants alloués et c’est une forme d’entente écrite pour certains postes de la maison qui doit être réalisée. Si le client va magasiner et que son choix fait en sorte que ça coûte plus cher, il devra en assumer le coût excédentaire.
Me Jacinthe Savoie précise que dans la construction il est difficile de faire approuver tout par écrit, mais, il reste que l’administrateur doit respecter le Règlement prévu par le législateur.
4.0 ANALYSE ET DÉCISION
À la suite de l’audition et de la revue des notes sténotypiques, j’ai procédé à l’analyse des dépositions et des plaidoiries des intervenants.
Je suis d’avis que, comme arbitre, l’inspecteur Yvan Gadbois n’a pas erré lorsqu’il a indiqué que l’administrateur, étant donné l’absence d’entente écrite convenue entre les parties sur les additions au contrat réclamées par l’entrepreneur, ne pouvait tenir compte desdites additions.
Cette décision est conforme aux prescriptions de l’article 6.2 du CONTRAT DE GARANTIE signé par les parties le 13 mars 2002 et étant une répétition de l’article 11 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs. Dans ces deux documents, il est fait mention de « travaux supplémentaires convenus par écrit entre les parties » ou de « travaux supplémentaires prévus à toute entente écrite convenue avec l’entrepreneur ».
Il n’y a aucun doute dans mon esprit que moi aussi, en qualité d’arbitre, je doive guider ma décision suivant les prescriptions du Contrat de garantie et du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Les montants additionnels réclamés par l’entrepreneur aux bénéficiaires, n’ayant pas été convenus par écrit par les deux parties au contrat, ne peuvent faire l’objet d’une ordonnance de paiement à l’entrepreneur de la part de l’administrateur par les bénéficiaires suivant les prescriptions du Contrat de garantie.
Cependant, tel qu’indiqué dans la plaidoirie de Me Jacinthe Savoie, cette décision ne dégage pas les parties de leurs obligations respectives découlant du Code civil du Québec à l’égard des montants additionnels occasionnés par les travaux supplémentaires réclamés par l’entrepreneur aux bénéficiaires.
Les parties auraient intérêt, à mon avis, à se rencontrer afin d’en arriver à une entente concernant ces montants réclamés par l’entrepreneur aux bénéficiaires. L’entrepreneur aurait intérêt aussi à justifier ces surplus afin d’obtenir un règlement satisfaisant pour ses réclamations.
5.0 SENTENCE ARBITRALE
En conséquence, je rejette les réclamations de l’entrepreneur aux bénéficiaires pour ces travaux supplémentaires, étant donné l’absence d’entente écrite entre les parties pour ces surplus conformément aux prescriptions du CONTRAT DE GARANTIE pour la garantie relative aux bâtiments non détenus en copropriété divise.
Jean Royer,ing.,M.Sc.,arb.c., Arbitre
Beaumont, le 10 février 2003