Organisme d'arbitrage autorisé
par la Régie du bâtiment : CENTRE
CANADIEN D'ARBITRAGE COMMERCIAL (CCAC)
|
ENTRE:
|
Jean-Sébastien Drolet
(ci-après « le
Bénéficiaire »),
|
ET
: Les Construction
Raymond & Fils inc. (ci-après « L'Entrepreneur »),
ET
: La Garantie des
maîtres bâtisseurs inc. (ci-après « L'Administrateur »).
Na dossier CCAC : S09-010601-NP
DÉCISION ARBITRALE
Arbitre :
Bénéficiaire :
Entrepreneur :
Administrateur :
Mandat :
Me Albert Zoltowski
1010, de la Gauchetière Ouest Bureau 950
Montréal (Québec)
H3B 2N2
Monsieur Jean-Sébastien Drolet 17545, rue Notre-Dame
Mirabel (Québec) J7J 2N6
Les constructions Raymond & Fils inc. 14243, boul Curé-Labelle
Mirabel (Québec) J7J
1M2
À l'attention de
monsieur Pascal Raymond, ing.
La Garantie des maîtres bâtisseurs inc. 4970, Place de la Savanu, bureau 303 Montréal
(Québec) H4P 1Z6
À l'attention de Me Marc Baillargeon
L'arbitre a reçu son mandat du Centre Canadien d'Arbitrage Commercial le
8 juin 2009.
Historique
du dossier :
23 août 2005 : 30
août 2005 :
24 février 2006 : 24-28 février 2006 : 28 février 2006
:
28 février 2006 :
DOSSIER
N° S09-010601-NP Le 6 octobre 2009
Signature du contrat de garantie;
Signature du contrat préliminaire immeuble neuf à usage d'habitation;
Prise de possession du bâtiment par le Bénéficiaire;
Première manifestation;
Signature de la
liste préétablie d'éléments à vérifier et de la déclaration de réception du
bâtiment;
Signature de l'acte de vente notarié;
CCAC Me ALBERT ZOLTOWSKI
17 janvier 2009: Deuxième
manifestation;
18 février 2009: Lettre de mise en demeure du Bénéficiaire
à l'Entrepreneur avec copie à l'Administrateur;
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3 avril 2009 : 15 mai 2009 : 1er juin
2009 :
|
Inspection par l'Administrateur; Décision de
l'Administrateur;
Réception par le Centre
Canadien d'Arbitrage Commercial de la demande d'arbitrage du Bénéficiaire;
|
8
juin 2009: Nomination
de l'arbitre;
17 juin 2009: Avis
d'audience préliminaire transmis par l'arbitre aux parties;
9
juillet 2009: Conférence
téléphonique avec les parties pour fixer une nouvelle date de l'audience
préliminaire;
14 juillet 2009: Audience préliminaire par voie
téléphonique;
11 septembre 2009: Audience;
6 octobre 2009: Décision arbitrale.
DÉCISION
Introduction
[1]
Le demandeur dans cette
affaire est monsieur Jean-Sébastien Drolet , le Bénéficiaire. Il allègue qu'un
défaut de construction a été la cause de deux (2) refoulements d'eau par le
tuyau de renvoi d'eau de sa lessiveuse automatique se trouvant dans un nouveau
bâtiment situé à Mirabel qui constitue également sa résidence.
[2]
Le premier (1er)
refoulement d'eau est survenu en février 2006 sans causer de dégâts. Presque
trois (3) ans plus tard, en janvier 2009, un deuxième (2e)
refoulement d'eau eut lieu, cette fois occasionnant divers dégâts.
[3]
Quelque trente et un (31)
jours après ce deuxième (2e) refoulement d'eau, le Bénéficiaire
adresse une lettre de mise en demeure à l'Entrepreneur, avec copie à
l'Administrateur, demandant la réparation du problème, des dégâts qui en ont
résulté ainsi qu'une compensation monétaire pour à divers dommages.
[4]
L'Administrateur, par
l'entremise de son conseiller technique, monsieur Marco Caron, rend une
décision datée du 15 mai 2009 où on y lit ce qui suit :
« GMB est en mesure d'affirmer que selon les documents fournis par le
Bénéficiaire et l'information recueillie lors de l'inspection qu'il s'agit
d'une malfaçon non apparente lors de la Réception du Bâtiment ou d'un vice caché.
»
[5]
Après avoir fait
référence à l'article 1.1.2.3 du contrat de garantie qui traite des malfaçons
existantes et non apparentes ainsi que de l'article 1.1.2.4 qui traite des
vices cachés, il continue comme suit :
« Dans les deux (2) cas, le délai doit être
raisonnable et ne peut excéder six (6) mois de la dénonciation. » 1
Dans le cas présent, après
étude et analyse des documents précités, nous constatons qu'il s'est écoulé trente-cinq (35)
mois entre l'apparition du point 1 (mars 2006) et la date de dénonciation
par la poste à l'Entrepreneur et à GMB (19 février 2009). Ce délai
ne peut être considéré comme raisonnable.
Par conséquent, GMB ne peut reconnaître ce
point dans le cadre de son mandat
et ne demande aucune intervention de l'Entrepreneur. »
[6]
Le Bénéficiaire porte
cette décision de l'Administrateur en arbitrage.
[7]
Lors de l'audience
préliminaire par voie téléphonique du 14 juillet 2009, les parties ont convenu
de débattre, lors de la première (1ere) séance d'audition,
uniquement la question de savoir si le délai maximal de dénonciation de six (6)
mois et les formalités de cette dénonciation (par écrit à l'Entrepreneur et à
l'Administrateur) ont été respectés. Si le tribunal décidait que le
Bénéficiaire a respecté le délai et les autres formalités de dénonciation
exigées par le plan de garantie, les parties ont convenu de débattre lors d'une
audition subséquente la question de la qualification du problème à savoir, de
quel genre de vice ou de malfaçon il s'agit.
Juridiction
[8]
Aucune objection
préliminaire à la constitution du tribunal ou à la tenue de l'audition n'ayant
été soulevée, le tribunal déclare que juridiction lui est acquise.
Preuve,
Témoiqnage de monsieur Jean-Sébastien Drolet, le
Bénéficiaire
[9]
Monsieur Jean-Sébastien
Drolet, le Bénéficiaire, témoigne en premier. LI débute en donnant une brève
description de la disposition des pièces de sa maison. La lessiveuse est
installée au rez-de-chaussée dans la salle d'eau. Pas loin de cette pièce, en
descendant deux (2) marches, on se retrouve au garage. Directement en dessous
de la salle d'eau se trouve le sous-sol avec un logement locatif distinct du
type garçonnière (aussi appelé « bachelor » par les témoins).
[10]
Le Bénéficiaire a pris
possession de sa maison le 24 février 2006 quelques jours avant la signature de
la déclaration de réception du bâtiment, en date du 28 février 2006, qui
contient également la liste préétablie d'éléments à vérifier (pièce P-1).
[11]
Le premier (1er)
refoulement d'eau du tuyau de renvoi de la lessiveuse est survenu entre le 24
et le 28 février 2006.
[12]
En contre-interrogatoire,
il témoigne que cet incident aurait pu arriver le 25 février 2006 quoiqu'il ne
soit pas sûr de la date exacte. Il insiste toutefois pour dire que cet incident
a eu lieu entre le 24 et le 28 février 2006 et ce, malgré le fait que dans sa
lettre de mise en demeure du 18 février 2009 (pièce P-11), il réfère à mars
2006. II explique que cette référence à mars 2006 n'était qu'approximative.
[13]
II précise que le jour de
ce premier incident, le tuyau de renvoi d'eau a commencé à refouler l'eau
plutôt que de l'évacuer. Dès qu'il s'en est aperçu, il a tout de suite arrêté
la lessiveuse. Ce faisant, il a réussi à minimiser les dégâts d'eau. Pas plus qu'une
tasse d'eau ne s'est alors déversée.
[14]
II appela au bureau de
l'Entrepreneur qui lui envoya un plombier. Ce dernier se présenta à la
résidence du Bénéficiaire et déclara que la cause du problème était que le
tuyau de renvoi d'eau comprenant un siphon en P, était gelé. Le plombier perça
un premier trou rectangulaire de quelque six (6) pouces de largeur par douze
(12) pouces de hauteur donnant ainsi accès à la partie horizontale du tuyau de
renvoi. Cette première ouverture s'avéra insuffisante. II perça alors un
deuxième (2» trou rectangulaire, plus grand que le premier, de quelque douze (12) pouces de largeur par dix-huit
(18) pouces de hauteur, ce qui exposa la partie verticale du tuyau de
renvoi et le siphon en P.
[15]
Ensuite le plomber dégela
le tuyau de renvoi et/ou le siphon et recommanda l'installation d'une grille
pour recouvrir cette ou ces ouverture(s).
[16]
Ce n'est qu'après la visite
du plombier de l'Entrepreneur, que Bénéficiaire
signa la déclaration de réception du bâtiment avec le repr t de l'Entrepreneur
(monsieur Pascal Raymond) en date du 28 février 2006 (pièce P-1). Sous
la rubrique numéro 5 de ce document intitulée « Liste des travaux à parachever
ou à corriger » on trouve, parmi une quinzaine d'autres éléments, l'élément
suivant :
« Grille devant retour lessiveuse »
[17]
Un mois après ce premier
incident, soit le 25 mars 2006, l'Entrepreneur, sous la plume de son employé,
monsieur Martin Richard, écrivit dans son rapport d'intervention (pièce P-3) :
« À vérifier hivert 2006/2007 tuyau laveuse salle d'eau qui a geler
hiver 2005-2006 » (sic)
Le Bénéficiaire déclara que monsieur Martin a écrit cette note à sa
demande expresse.
[18]
La grille devant le tuyau
de renvoi a effectivement été installée par l'Entrepreneur comme l'atteste son
rapport daté du 7 avril 2006 (pièce P-2) signé encore une fois par son employé
monsieur Martin Richard.
[19]
Au cours des deux hivers
subséquents (hiver 2006-2007 et 2007-2008), le Bénéficiaire n'a constaté aucun
autre incident de refoulement d'eau du tuyau de renvoi de sa lessiveuse.
[20]
Le deuxième (2e)
incident est survenu le samedi 17 janvier 2009. En entrant dans sa salle d'eau,
le Bénéficiaire a constaté que l'eau du tuyau de renvoi avait reculé et inondé
le plancher de cette pièce (3/4 de pouce d'eau sur le plancher). Elle s'est déversée
ensuite à travers le mur sur le plancher du garage ainsi que dans la pièce de
rangement situé dans la garçonnière au sous-sol.
[21]
L'eau qui a inondé le
plancher de la salle d'eau s'est aussi infiltrée dans la partie inférieure des
murs de cette pièce ainsi que dans le plafond et les murs de la pièce de
rangement du « bachelor » du sous-sol (photos pièces P-5, P-6 et P-8).
[22]
Tel que le démontre la
photo P-7 prise le 17 janvier 2009 à 10 h 34 c'est-à-dire le jour du
refoulement d'eau, le témoin explique que des coulisses d'eau sont apparues sur
le mur de la salle de rangement au sous-sol tout près d'un thermostat qui
indique une température de 20° celcius.
[23]
Sur la photo (pièce P-4)
prise le lendemain, soit le 18 janvier 2009 à 12 h 52, on peut constater du frimas
sur le pare-vapeur tout près du tuyau de renvoi de la lessiveuse.
[24]
Le 17 janvier 2009, étant un
samedi, les bureaux de l'Entrepreneur étaient fermés. Le Bénéficiaire a donc
contacté le service d'urgence de sa compagnie d'assurance.
[25]
Le lundi 19 janvier 2009,
le Bénéficiaire contacta l'Entrepreneur (madame Geneviève Simard) et fixa un
rendez-vous avec monsieur Gilles Caron, surintendant de l'Entrepreneur ainsi
qu'avec un expert en sinistres de sa compagnie d'assurance.
[26]
Le mardi 20 janvier 2009,
une réunion avec le surintendant de l'Entrepreneur, l'expert en sinistres de la
compagnie d'assurance et le Bénéficiaire a eu lieu à la résidence de ce
dernier. L'expert en sinistres recommanda alors que les murs où l'eau s'est
infiltrée soient ouverts pour les faire assécher.
[27]
Le lendemain, soit le 21
janvier 2009, le Bénéficiaire demanda verbalement à l'Entrepreneur (madame
Geneviève Simard) si l'Entrepreneur allait intervenir dans les travaux
d'assèchement, de démolition et de réparation. Elle lui répondit « non » et
demanda une expertise.
[28]
Également, le 21 janvier
2009, l'estimateur de l'assureur recommanda que les murs qui ont été infiltrés
par l'eau soient arrachés. Suivant cette recommandation, un contracteur procéda
à l'enlèvement du placoplâtre, du coupe-vapeur et de la matière isolante des
murs et du plafond de la salle de rangement du « bachelor » au sous-sol et
perca des ouvertures à cinq ou six endroits dans la salle d'eau et dans une
autre pièce au rez-de-chaussée.
[29]
L'assèchement du
rez-de-chaussée et du sous-sol a exigé également le fonctionnement continu de
trois (3) ventilateurs et d'un (1) déshumidificateur sur chaque étage, pendant
plus d'une semaine.
[30]
Le vendredi 23 janvier
2009, l'estimateur de la compagnie d'assurance inspecta les lieux et produisit
une estimation écrite des travaux de réparation des murs et du plafond requis à
la suite de cet incident (pièce P-10).
[31]
Le Bénéficiaire offra à
l'Entrepreneur de présenter une soumission pour faire les travaux de réparation
selon l'estimation de son assureur, (voir l'échange de courriels entre le
Bénéficiaire et madame Geneviève Simard de l'Entrepreneur datés des 13 et 16
février 2009: pièce P-12, en liasse).
[32]
La position de
l'Entrepreneur est bien résumée dans le dernier courriel du 16 février 2009 de
l'Entrepreneur au Bénéficiaire, écrit par madame Geneviève Simard :
« ...les rénovations mineures après sinistre
ne font pas partie de nos activités. Encore moins lorsqu'elles ne relèvent pas
de notre responsabilité... »
[33]
Le 18 février 2009, le
Bénéficiaire écrit une lettre de mise en demeure de deux (2) pages à
l'Entrepreneur, avec une copie à l'Administrateur (pièce P-11).
[34]
Le témoin déclare qu'à la
date de l'audition, le plafond et les murs de la salle de rangement au sous-sol
qui avaient été ouverts et les trous percés dans les murs de la salle d'eau au
rez-de-chaussée pour l'assèchement des lieux n'ont pas encore été réparés car
le Bénéficiaire attend la conclusion de cet arbitrage avant de faire ces
travaux.
[35]
En contre-interrogatoire,
le Bénéficiaire déclare qu'il réclame à titre de compensation :
a)
La remise à neuf du
plafond et des parties des murs qui ont été ouverts lors des travaux pour
l'assèchement des lieux;
b)
La réparation du problème
du tuyau de renvoi d'eau de sa lessiveuse;
c)
Le remboursement de diverses,
sommes y compris :
1 745,07 $ pour rembourser son assureur afin que ce
dernier retire du dossier du Bénéficiaire la réclamation faite à la suite le
refoulement du 17 janvier 2009;
100 $ - pour rembourser les frais d'ouverture du dossier de sa réclamation
auprès de l'Administrateur;
332,98 $ - pour se faire rembourser les frais de consultation
téléphonique auprès d'un architecte;
le coût de l'électricité consommée pour faire
fonctionner six (6) ventilateurs et deux (2) déshumidificateurs pendant plus d'une
semaine.
Témoiqnage de monsieur Marco Caron, pour
l'Administrateur
[36]
Monsieur Caron,
conseiller technique de l'Administrateur, qui a inspecté le bâtiment du
Bénéficiaire et analysé les documents qui ont été mis à sa disposition, a
témoigné sur la façon qu'il a utilisée lors de la rédaction de sa décision du
15 mai 2009.
[37]
Il déclare que dans ce
dossier, comme dans d'autres dossiers semblables de l'Administrateur, avant de
prendre une décision, il vérifie si le délai maximal de dénonciation de six (6)
mois a été respecté.
[38]
S'il vient à la
conclusion que ce délai n'a pas été respecté, il ne se sent pas obligé de
décider s'il s'agit d'un vice caché ou d'une malfaçon non apparente.
Témoignage de monsieur Pascal Raymond, pour
l'Entrepreneur
[39]
L'unique témoin de
l'Entrepreneur est monsieur Pascal Raymond, ingénieur.
[40]
II interprète la
description de l'expression « grille devant retour lessiveuse » sous la
rubrique n° 5 intitulée « Liste des travaux à parachever ou à corriger » sur la
pièce P-1. Selon lui, cette expression réfère simplement à l'installation d'une
grille d'accès à la tuyauterie.
[41]
Il déclare que la
première dénonciation écrite du Bénéficiaire à l'Entrepreneur de quelque
problème que ce soit, est contenue dans l'échange de courriels des 13 et 16
février 2009 entre le Bénéficiaire et madame Geneviève Simard, représentante de
l'Entrepreneur, et déposés en liasse comme pièce P-12. Le Bénéficiaire et
madame Simard, qui a été présente à l'audience mais qui n'a pas témoigné, ont
confirmé la véracité de ces courriels.
[42]
Lors de son
contre-interrogatoire par le Bénéficiaire, à la question « Pourquoi
l'Entrepreneur voulait installer une trappe d'accès à la tuyauterie derrière la
lessiveuse? » monsieur Raymond répond que c'est pour faire nettoyer le tuyau de
renvoi. II précise que de telles trappes d'accès n'ont pas besoin d'être
spécifiquement prévues aux plans du bâtiment car sur de tels plans, selon lui,
« la plomberie est mentionnée très sommairement ».
[43]
Le témoin ne sait pas
pourquoi le plombier a été envoyé par l'Entrepreneur à la maison du
Bénéficiaire après le premier refoulement en février 2006. Selon lui, à cette
date, la maison était encore un chantier même si le Bénéficiaire en avait déjà
pris possession.
[44]
Monsieur Raymond n'a pas
d'explication pour justifier l'existence des deux (2) ouvertures rectangulaires
dans le mur derrière la lessiveuse qui permettent de voir le tuyau de renvoi
d'eau, comprenant le siphon en P qu'on aperçoit sur la photo déposée comme
pièce P-4.
Question en litige
[45]
Est-ce que le Bénéficiaire
a envoyé un avis de dénonciation écrit à l'Entrepreneur et à l'Administrateur
dans un délai raisonnable n'excédant pas six (6) de sa découverte du problème
affectant le tuyau de renvoi de sa lessiveuse?
Prétentions du Bénéficiaire
[46]
Le Bénéficiaire prétend
qu'il a dénoncé ce problème pour la première fois après le refoulement d'eau
qui est survenu entre le 24 et le 28 février 2006 sur le formulaire comprenant
sa déclaration de réception signé par lui et l'Entrepreneur le 28 février 2006
(pièce P-1) par la note « grille devant retour lessiveuse ».
[47]
Selon lui, cette première
dénonciation a été confirmée par l'Entrepreneur dans son rapport du 25 mars
2006 (pièce P-3) où l'Entrepreneur, à la demande du Bénéficiaire, a écrit «
A vérifier hivert 2006-2007 - tuyau
laveuse salle d'eau qui a geler hiver 2005-2006 » (sic).
[48]
L'Entrepreneur a fait des
travaux correctifs le 7 avril 2006 (pièce P-2) qui se sont révélés peu
efficaces car le problème a ressurgi causant un deuxième (2e)
refoulement d'eau le 17 janvier 2009. Ce deuxième (2e) refoulement a
entraîné des dégâts substantiels.
Prétentions de l'Entrepreneur
[49]
La compréhension du
tribunal des prétentions de l'Entrepreneur exprimées par son représentant
monsieur Pascal Raymond, est à l'effet que la référence sur la déclaration de
réception pièce P-1 « grille devant retour lessiveuse » réfère à un travail de
parachèvement plutôt qu'à un travail correctif d'un vice ou d'une malfaçon.
[50]
Selon monsieur Raymond,
ce travail de parachèvement consistait en l'installation d'une trappe d'accès à
la tuyauterie.
[51]
Il prétend que le
Bénéficiaire n'a pas réussi à prouver qu'il y avait un gel de tuyau lors du
premier incident survenu entre les 24 et 28 février 2006, ou l'existence d'un
vice ou d'une malfaçon quelconque.
[52]
Selon l'Entrepreneur, la
première dénonciation écrite du Bénéficiaire à l'Entrepreneur sont les
courriels des 13 et 16 février 2009 entre le Bénéficiaire et madame Genevière
Simard, une employée de l'Entrepreneur.
Prétentions de l'Administrateur
[53]
Selon l'Administrateur,
la référence à la « grille devant retour de lessiveuse » sous la rubrique « 5.0
Liste des travaux à parachever ou corriger » dans la déclaration de réception
(pièce P-1) ne peut pas constituer un avis écrit de dénonciation à
l'Administrateur tel que requis par le contrat de garantie.
[54]
Cette note « grille
devant retour lessiveuse » indique plutôt qu'un travail de parachèvement doit
être fait, plutôt qu'un travail pour corriger un vice ou une malfaçon.
[55]
Selon lui, la première
dénonciation écrite à l'Administrateur se trouve dans la lettre de mise en
demeure du Bénéficiaire à l'Entrepreneur, avec copie à l'Administrateur, datée
du 18 février 2009 (pièce P-11) qui a été transmise quelque 32 jours après le
deuxième (2e) refoulement du 17 janvier 2009. Cette lettre de mise
en demeure envoyée à l'Entrepreneur et à l'Administrateur quelque 35 mois après
le premier déversement de février 2006 est tardive, et fait en sorte que la
garantie de l'Administrateur ne peut pas être valablement invoquée.
[56]
Le Bénéficiaire n'a pas mis
en preuve son incapacité d'agir avant de transmettre cette lettre de mise en
demeure (pièce P-11).
[57]
Le Bénéficiaire ne peut
pas faire une réclamation à son assureur privé et parallèlement faire une autre
réclamation auprès de l'Administrateur pour être compensé pour les mêmes
dommages tels que la réparation du problème allégué et la réparation des dégâts
qui en ont résulté.
[58]
Selon le plan de
garantie, après la réception du bâtiment affligé d'un défaut de construction,
un bénéficiaire n'a droit qu'aux travaux de réparation mais pas au
remboursement de sommes préalablement déboursées par lui.
[59]
Le rejet de la demande
d'arbitrage du Bénéficiaire en vertu du plan de garantie ne signifie pas que le
Bénéficiaire n'a pas d'autres recours contre l'Entrepreneur fondés sur d'autres
assises.
[60]
Finalement,
l'Administrateur demande que les frais d'arbitrage soient partagés 50%-50%
entre lui et le Bénéficiaire car, selon l'Administrateur, le Bénéficiaire s'est
montré indûment obstiné à poursuivre sa demande d'arbitrage malgré la
déclaration du procureur de l'Administrateur lors de l'audience préliminaire
que presque toute la jurisprudence arbitrale concernant le délai et les
formalités de dénonciation était contre lui.
Analyse et décision
[61]
Pour être couvert par la
garantie de l'Administrateur, le problème
de construction allégué par le Bénéficiaire doit rencontrer les exigences de
l'article 10 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels
neufs2 (ci-après le « Règlement ») qui se lit comme suit
:
« 10. La garantie d'un plan dans le cas de
manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après
la réception du bâtiment doit couvrir :
1. le parachèvement des travaux relatifs au
bâtiment et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le
bénéficiaire n'a pas aménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception;
2. la réparation des vices et malfaçons
apparents visés à l'article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au
moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les
3 jours qui suivent la réception;
3. la réparation des malfaçons existantes et non
apparentes au moment de la réception et découverte dans l'année qui suit la
réception, visées aux articles 2113 et 2120 du
Code
civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur et
à l'administrateur
dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des malfaçons;
4.
La réparation des vices cachés au sens de
l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont
découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment
et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans
un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte
des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
5.
La réparation des vices de conception, de construction
ou de réalisation et des vices du sol, au sens de l'article
2118 du Code civil, qui apparaissent dans les 5 ans suivant la
fin des travaux et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et
à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut
excéder 6 mois de la découverte ou survenance du vice ou, en cas de vices
ou de pertes graduelles, de leur première manifestation. »
[62]
Tel que mentionné au
paragraphe 7 ci-haut, lors de l'audition préliminaire par voie téléphonique,
les parties ont décidé de débattre devant le tribunal lors de cette première
audition uniquement la question de savoir si le Bénéficiaire a respecté les
formalités et le délai de dénonciation raisonnable qui ne peut excéder six (6)
mois de la découverte de la malfaçon ou du vice.
[63]
Ce n'est que si le
tribunal décidait que les formalités du délai de dénonciation ont été respectées par le Bénéficiaire, que les parties
procéderaient lors d'une audition ultérieure au débat quant à la
qualification du vice ou de la malfaçon.
[64]
II faut se rappeler que
dans la décision de l'Administrateur, monsieur Marco Caron qualifie le défaut
de construction dont se plaint le Bénéficiaire uniquement comme étant une
malfaçon existante et non apparente au moment de la réception ou un vice caché.
Il n'a pas considéré la possibilité qu'il puisse s'agir d'un vice majeur qui
est prévu au paragraphe 5 de l'article 10 du Règlement cité ci-haut au paragraphe 61 et qui contient
également l'exigence d'une dénonciation n'excédant pas six (6) mois de la
survenance ou de la première manifestation du vice. Par ailleurs, lors de son
interrogatoire par le procureur de l'Administrateur, il a également référé
uniquement à un vice caché ou une malfaçon existante et non apparente quant il
expliquait la décision de l'Administrateur dont il est l'auteur.
[65]
Aux termes de l'article
10 du Règlement, ce ne sont que ces trois genres de vices ou malfaçons qui exigent une
dénonciation écrite à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai
raisonnable n'excédant pas six (6) mois de leur
découverte, ou dans le cas d'un vice majeur, de la
survenance ou de la première manifestation du vice.
[66]
Selon la preuve non
contredite du Bénéficiaire, la première manifestation (à savoir, le premier
refoulement d'eau de sa lessiveuse), d'un problème est survenue entre le 24 et
le 28 février 2006. Le tribunal accepte son explication quant à la date de
cette première manifestation plutôt que la référence à mars
2006 qui apparaît dans sa lettre de mise en demeure (pièce P-11).
[67]
Est-ce que cette première
manifestation marque aussi la découverte par le Bénéficiaire d'un vice caché,
d'une malfaçon ou d'un autre problème? Pour répondre à cette question, il faut
se poser également une autre question à savoir quel vice, malfaçon ou autre
problème le Bénéficiaire a-t-il pu découvrir lors de ce premier refoulement en
février 2006? S'agissait-il du même vice, malfaçon ou autre problème que celui
qui a causé le deuxième refoulement d'eau quelque trois ans plus tard, le 17
janvier 2009?
[68]
En ce qui concerne la
nature du premier problème qui a causé le premier refoulement, selon la preuve
non contredite du Bénéficiaire, il s'agissait d'un gel du tuyau de renvoi d'eau
de sa lessiveuse. Ce diagnostic a été posé par nul autre que le plombier de
l'Entrepreneur (qui n'a pas témoigné à l'audition). Ce plombier a également
réchauffé le tuyau de renvoi et percé deux (2) ouvertures devant ce tuyau. Ces
travaux correctifs ont été complétés quelques semaines plus tard, en avril
2006, par l'installation par l'Entrepreneur d'une grille devant cette ou ces
ouverture(s).
[69]
Le Bénéficiaire a
témoigné que selon sa compréhension, le but de faire percer une ouverture et la
recouvrir d'une grille était de permettre la circulation d'air chaud près du
tuyau de renvoi, et ainsi l'empêcher de geler.
[70]
Est-ce que le deuxième
refoulement d'eau survenu le 17 janvier 2009 qui a donné lieu à des dégâts plus
importants a aussi été causé par le gel du tuyau de renvoi?
[71]
Selon la preuve du
Bénéficiaire, ça semble bien être le cas. Sur la photo prise le 18 janvier
2009, déposée en preuve sous la cote P-4, on constate la présence de frimas sur
le pare-vapeur tout près du tuyau de renvoi et ce, malgré les deux ouvertures
au mur par lesquelles on peut apercevoir ce tuyau.
[72]
Conséquemment, sous
réserve du droit des parties de faire une preuve supplémentaire quant à la
nature et la qualification du problème de construction allégué par le
Bénéficiaire, selon la preuve déjà soumise, le tribunal peut conclure que le
gel du tuyau de renvoi a été la cause directe des deux refoulements d'eau en
2006 et 2009.
[73]
Cette conclusion permet
également au tribunal de conclure que le Bénéficiaire a fait la découverte d'un
problème lors du premier refoulement d'eau survenu entre les 24 et 28 février
2006.
[74]
Le Bénéficiaire a-t-il
dénoncé ce problème par écrit à l'Entrepreneur et à l'Administrateur dans un
délai raisonnable n'excédant pas six (6) mois après sa découverte? Les faits
particuliers de cette cause permettent au tribunal de répondre « oui » à cette
question. Selon le tribunal, cette dénonciation a été faite par le biais de la
note « grille devant retour lessiveuse » dans la déclaration de réception
(pièce P-1) qui a été signée le 28 février 2006 par l'Entrepreneur et le
Bénéficiaire, soit après cette découverte.
[75]
Le tribunal est d'avis
que malgré le fait que cette note, comme d'ailleurs une quinzaine d'autres
notes apparaissant sous la rubrique « 5.0 Liste des travaux à parachever ou à
corriger » a été écrite de la main de monsieur Pascal Raymond, le représentant
de l'Entrepreneur - néanmoins elle constitue une dénonciation écrite à
l'Entrepreneur. Selon la preuve, renforcée par l'expérience acquise par
l'arbitre soussigné, il y a une forte présomption que tous les travaux à
parachever ou à corriger sur cette liste bien que décrits par le représentant
de l'Entrepreneur, l'ont été à la demande expresse du Bénéficiaire lors de
l'inspection pré-réception du bâtiment. Le représentant de l'Entrepreneur,
monsieur Pascal Raymond n'a pas tenté d'écarter cette présomption lors de son
témoignage.
[76]
En ce qui concerne la
signification exacte de cette note « grille devant retour de lessiveuse »,
monsieur Raymond, témoignant pour l'Entrepreneur affirme qu'elle fait référence
à un travail de parachèvement plutôt qu'à un travail correctif d'un vice ou
d'une malfaçon. Cette explication a également été reprise par l'Administrateur
lors de son plaidoyer.
[77]
Cette explication ne
cadre pas bien avec la définition de l'expression « parachèvement des travaux »
qui se trouve à l'article 8 du Règlement et qui se lit comme suit :
« 8. Pour l'application de
la présente sous-section, à moins que le contexte n'indique un sens différent,
on entend par:
« parachèvement des travaux » : le
parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et prévus au contrat orignal
conclu entre le bénéficiaire et l'entrepreneur et celui des travaux
supplémentaires convenus par écrit entre les parties; »
[78]
Aucune preuve n'a été
soumise au tribunal que la grille devant la lessiveuse était prévue au contrat
original ou constitue un travail supplémentaire convenu par écrit entre les
parties. De plus, aucune preuve n'a été soumise par l'Entrepreneur ou par
l'Administrateur que l'installation d'une grille semblable pour donner accès à
la tuyauterie à un endroit tel que la salle d'eau du Bénéficiaire, était prévue
par une norme ou une règle d'art pertinente.
[79]
L'installation de cette
grille est, par contre, conforme à la preuve soumise par le Bénéficiaire à
l'effet qu'il s'agissait d'un travail correctif proposé par la plombier de
l'Entrepreneur pour empêcher le gel du tuyau de renvoi. Le but de
l'installation de cette grille est aussi conforme à la note qui apparaît au
rapport d'intervention du 25 mars 2006 de l'employé de l'Entrepreneur (pièce
P-3) qui stipule « À vérifier hivert 2006-2007 tuyau laveuse salle d'eau qui a
geler hiver 2005-2006 » (sic).
[80]
La dernière question est
de savoir si cette note « grille devant retour lessiveuse » dans la déclaration
de réception (pièce P-1) constitue une dénonciation par écrit à
l'Administrateur tel que requis par les paragraphes 3, 4 et 5 de l'article 10
du Règlement cité au paragraphe 61 ci-haut.
[81]
Le tribunal constate
qu'une empreinte de réception datée du 6 mars 2006 est étampée sur la première
page de cette déclaration de réception (pièce P-1). Le procureur de
l'Administrateur a admis qu'il s'agissait de la confirmation de réception de
l'Administrateur. Selon le tribunal, cette réception par l'Administrateur
prouve que le problème de construction allégué par le Bénéficiaire a été
dénoncé à l'Administrateur tel que requis par les paragraphes 3, 4 et 5 de
l'article 10 du Règlement.
[82]
L'Administrateur prétend
que même si ce document (pièce P-1) a été reçu par lui, il ne peut pas
constituer une dénonciation à l'Administrateur d'une plainte ou d'une réclamation
du Bénéficiaire.
[83]
Le tribunal partage ce
point de vue mais désire souligner que les paragraphes 10(3),10(4) ou 10(5) du Règlement
ne réfèrent pas à une
plainte ou une réclamation d'un Bénéficiaire mais plutôt à la dénonciation
d'une malfaçon ou d'un vice.
[84]
Pour toutes ces
raisons, le tribunal vient à la conclusion que le Bénéficiaire a dénoncé par
écrit à l'Entrepreneur et à l'Administrateur la malfaçon ou le vice à
l'intérieur d'un délai maximal de six (6) mois de sa découverte, tel que requis
par l'article 10 du Règlement.
[85]
En ce qui concerne les
prétentions des parties concernant les travaux de réparation et les autres
dommages réclamés par le Bénéficiaire, le tribunal considère que ces
prétentions sont prématurées à cette étape du processus d'arbitrage. Elles
pourront être débattues et ultimement être déterminées par le tribunal dans le
cadre d'une audience postérieure concernant la qualification du problème de
construction.
[86]
Pour ce qui est des autres
prétentions des parties, le tribunal n'a pas besoin de les analyser vu la
conclusion décrite au paragraphe 84 ci-haut.
Conclusion
[87]
La Loi sur les bâtiments
ainsi que le Règlement ne
contiennent pas de clauses privatives complètes. L'arbitre a compétence
exclusive, sa décision lie les parties et elle est finale et sans appel.
[88]
L'article 116 du Règlement
prévoit qu'un arbitre statue
conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l'équité lorsque les
circonstances le justifient.
[89]
Selon l'article 123 du Règlement,
lorsque le demandeur est le
Bénéficiaire, les coûts de l'arbitrage sont à la charge de l'Administrateur, à
moins que le Bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun des aspects de sa
réclamation, auquel cas, l'arbitre départage ces coûts.
[90]
De plus, aux termes de
l'article 124 du Règlement, l'arbitre
doit statuer, s'il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables
d'expertises pertinentes que l'Administrateur doit rembourser au demandeur,
c'est-à-dire le Bénéficiaire, lorsque celui-ci a gain de cause total ou
partiel.
[91]
Tel que mentionné ci-haut,
le Bénéficiaire a obtenu gain de cause sur un aspect de sa réclamation.
[92]
Pour ce qui est des frais
d'expertise, aucun témoin expert n'a été entendu et conséquemment, le
Bénéficiaire n'a droit à aucun frais d'expertise qu'il aurait pu encourir pour
les fins de cette première audience.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D'ARBITRAGE :
ACCUEILLE un aspect
de la demande d'arbitrage du Bénéficiaire se rapportant au délai de
dénonciation;
DÉCLARE que le Bénéficiaire a dénoncé par écrit à
l'Entrepreneur et à l'Administrateur le problème de construction (dont la
qualification exacte demeure encore à être prouvée) dans un délai raisonnable
n'excédant pas six (6) mois de sa découverte;
AVISE les parties qu'une deuxième audition pour débattre la
ou les autres questions en litige, devra avoir lieu au cours des soixante (60)
jours de calendrier qui suivront la date de cette décision à une date convenue
entre les parties et le tribunal ou, à défaut d'une telle entente, à une date
que le tribunal déterminera et qu'il confirmera aux parties par un préavis de
dix (10) jours de calendrier.
DÉCLARE que l'Administrateur est
tenu de payer les frais d'arbitrage encourus jusqu'à la date de cette décision,
et le tribunal se réserve le droit de déterminer les frais d'arbitrage qui
seront encourus postérieurement.
Montréal, le 6 octobre 2009
Me ALBERT ZOLTOWSKI Arbitre / CCAC
(Selon le tribunal, monsieur
Caron aurait dû écrire « découverte » plutôt que « dénonciation ».)
R.Qc. B-1-1, R.0.2
Liste de la
jurisprudence citée Par le Bénéficiaire :
Syndicat de copropriété du
3546-3552 rue Édith à Laval et Habitation Daniel Melançon inc. et La Garantie Habitation du Québec inc.;
Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI)
080826001 et (13827-1 QH), 29-12-2008
Par l'Administrateur :
Maryse Jobin Michel Plourde et Carrefour St-Lambert
Lemoyne inc. et la Garantie des
bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.;
Me Michel Jeanniot, arbitre, Société pour la
résolution des conflits inc. (SORECONI) 061215001, 8-03-2007;
Niki Appolonatos & George
Karoumis et Habitations Luxum inc. et la
Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc. Me Jean Philippe
Ewart, article, Centre Canadien d'Arbitrage Commercial (CCAC) S07-112801-NP,
4-06-2008.
Patrice Rivet et Manon St-Jean
et Constructions Réjean D'Astous inc. et
la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc., Me Pierre
Boulanger, arbitre, Centre Canadien D'Arbitrage Commercial (CCAC) S08-012301-NP
24-07-2008.