Consultation - Régie du bâtiment du Québec

ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98)

CANADA

PROVINCE DE QUÉBEC

Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

Dossier no : GAMM : 2013-14-03 / 2014-14-002 /2014-14-003 / 2014-14-005 / 2014-14-006 /2014-16-006 /2014-14-009 / 2014-14-010 / 2014-14-012 / 2015-14-001 / 2015-14-004

QH : 84283-5680 - 85347-5636 - 84283-6684 - 85347-6749 - 84283-7245 - 85347-7246 - 84283-6684 - 84296-7339 - 85347-6749 - 84283-8260 - 84283-8518

DOYLE : 1500-013 et ss.

ENTRE:

Syndicat de copropriété du 390, 400 et 420 Place du Louvre

(ci-après la « Bénéficiaire »)

ET :

9119-3757 Québec Inc. / Habitations Euphoria

(ci-après l’« Entrepreneur »)

ET:

LA GARANTIE QUALITÉ HABITATION

(ci-après l’« Administrateur »)

SENTENCE CORRIGÉE

DEVANT L’ARBITRE : Me Jean Doyle

Pour les Bénéficiaires : Me Yves Joli-Cœur/Me Clément Lucas

DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR

Pour l’Administrateur de la Garantie : Me Jean-Raymond Paradis

QUALITÉ HABITATION

Pour l’Entrepreneur : Me Stéphane Paquette

CROCHETIÈRE PÉTRIN

Date : 5 décembre 2016

LE MANDAT

1. Le mandat du soussigné a été attribué par le Groupe d’Arbitrage et de Médiation sur Mesure (GAMM), le 16 octobre 2013 pour un premier dossier, portant le numéro de Qualité Habitation 84283-5680, suite à une décision de l’Administrateur du plan de garantie du 6 septembre 2013 relativement au 400, Place du Louvre, à Mascouche.

2. Par la suite, de nombreuses autres plaintes, décisions de Qualité Habitation et demandes d’arbitrage se sont greffées à cette première demande, tel qu’on peut le constater, au tableau qui suit.

Date de décision	No dossier QH	Adresse	No dossier GAMM	No dossier DG-JC	No dossier JD
6 sept. 2013	84283-5680	400	2013-14-011	303964-1	1500-013
9 déc. 2013	85347-5636	420	2014-14-002	304019-2	1500-013-B
7 mars 2014 et 20 juin 2014	84283-6684	400	2014-14-003	303964-1	1500-028
28-mars-14	85347-6749	420	2014-15-005	304019-2	1500-030
13-juin-14	84283-7245	400	2014-14-006	303964-1	1500-042
20-juin-14	84283-6684	400	2014-14-009	303964-1	1500-043
13-juin-14	85347-7246	420	2014-14-006	304019-2	1500-044
22-sept-14	84296-7339	390	2014-14-010	304407-01	1500-047
10-oct-14	85347-6749	420	2014-14-012	304019-2	1500-049
04-févr-15	84283-8260	400	2015-14-001	303964-1	1500-055
07-juil-15	84283-8518	400	2015-14-004	303964-1	1500-060
26-oct-15	84296-9736	390	2015-14-006	304407-01	1500-063
26-oct-15	84283-9735	400	2015-14-007	303964-1	1500-064

3. Au fil des mois, plusieurs décisions intérimaires ont été rendues et de nombreuses conférences de gestion, tant téléphoniques que physiques, ont également été tenues et consignées dans des procès-verbaux.

4. Comme il apparaîtra plus loin, les procureurs des parties, hormis ceux de l’Entrepreneur qui n’ont pas été présents, ni leur cliente d’ailleurs, pendant l’audition de la demande d’arbitrage qui a duré plusieurs jours, ont requis du tribunal de suspendre tous les dossiers, sauf celui relatif au 400, Place du Louvre et, plus particulièrement quant à la planéité des planchers, visant plus précisément mais non restrictivement, l’avis de fin des travaux, la date de fin des travaux, la norme à suivre, la conformité des balcons, ainsi que les bruits et vibrations dépeintes par les copropriétaires.

5. Tel que mentionné, en conclusion, nous traiterons, plus particulièrement, des demandes de suspension demandées par les procureurs du Bénéficiaire et de l’Administrateur du plan de garantie.

INVENTAIRE DES PIÈCES DE

LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC

A16 à A29

A-1 Rapport de conciliation daté du 6 septembre 2013;

A-2 Addenda daté du 10 septembre 2013 (concernant les points 1-12 et 13) en référence au rapport de conciliation émis le 6 septembre 2013);

A-3 Addenda daté du 27 septembre 2013 (concernant les points 6 et 35) en référence au rapport de conciliation émis le 10 septembre 2013);

A-4 Rapport de conciliation daté du 7 mars 2014;

A-5 Rapport de conciliation daté du 13 juin 2014;

A-6 Addenda daté du 20 juin 2014 en référence au point 1 du rapport émis le 7 mars 2014;

A-7 Rapport de conciliation daté du 4 février 2015;

A-8 Rapport de conciliation daté du 7 juillet 2015;

A-9 Demande d’arbitrage datée du 8 septembre 2013;

A-10 Demande d’arbitrage datée du 22 mars 2014;

A-11 Demande d’arbitrage datée du 20 juin 2014;

A-12 Demande d’arbitrage datée du 17 juillet 2014;

A-13 Demande d’arbitrage datée du 28 février 2015;

A-14 Demande d’arbitrage datée du 10 août 2015;

A-15A Rapport de déficiences (non conformités) de M. Georges Fallah daté du 17 mai 2013;

A-15B Relevé des inclinaisons des planchers à l’intérieur des unités des Niveaux 2 et 3 de M. Georges Fallah daté du 14 octobre 2013;

A-16 Évaluation de la structure de Paul Croteau & Associés Inc. datée du 21 février 2014 pour les 400 et 420, Place du Louvre, Mascouche;

A-17 Évaluation de la structure, Rapport d’étape no 2, de Paul Croteau & Associés Inc. datée du 8 août 2014;

A-18 Évaluation de la structure, Rapport d’étape no 3, de Paul Croteau & Associés Inc. datée du 4 juin 2015;

A-19 Rapport de M. François Goulet daté du 24 septembre 2013, Déformation dans les poutrelles de certains planchers des bâtiments situés au 330, 390, 400, 410 et 420 Place du Louvre à Mascouche;

A-20 Rapport de M. François Goulet daté du 14 mai 2014, Déformation dans les poutrelles de certains planchers des bâtiments situés au 400 et 420 Place du Louvre à Mascouche;

A-21 Rapport de M. François Goulet daté du 7 août 2014, Examen visuel de la charpente rendue visible par des ouvertures d’exploration percées au plafond du rez-de-chaussée et des étages du 400 et du 420 Place du Louvre à Mascouche;

A-22 Rapport de M. François Goulet daté du 9 octobre 2015, Vices allégués dans la charpente des bâtiments situés au 390, 400 et 420 Place du Louvre à Mascouche;

A-23 Avis de fin de travaux des parties communes;

A-24 Formulaire d’inspection préréception de M. Pierre Bonneville daté du 19 juillet 2012;

A-25 Registraire des entreprises Syndicat de la copropriété 400 Place du Louvre;

A-26 Formulaire d’inspection préréception de M. Georges Fallah daté du 9 mai 2013;

A-27 Lettre de M. François Charest, CLA Experts-conseils, adressée à Me Yves Joli-Cœur datée du 8 octobre 2014;

A-28 Avis de correction de la Régie du bâtiment daté du 29 octobre 2014;

A-29 Lettre de M. Sylvain Béland de la Régie du bâtiment adressée à Mme Sylvie Dionne de la Régie du bâtiment datée du 4 juin 2015.

INVENTAIRE DES PIÈCES DE

9119-3557 QUÉBEC INC. / LES HABITATIONS EUPHORIA

E-1 à E-4

E-1 En liasse, copie d’avis de fin de travaux des parties communes quant au syndicat de copropriété 400, Place du Louvre et aux propriétaires et quant aux unités [1], [2], [3], [4], [5], [6], [7], [8], [9], [10], [11] et [12];

E-2 Copie du compte rendu de l’assemblée annuelle du syndicat de copropriété 400, Place du Louvre daté du 7 décembre 2012;

E-3 Copie du compte rendu de l’assemblée annuelle du syndicat de copropriété 400, Place du Louvre daté du 30 avril 2013;

E-4 Copie du compte rendu de la réunion spéciale du syndicat de copropriété 400, Place du Louvre daté du 21 octobre 2013.

INVENTAIRE DES PIÈCES DU

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 400 PLACE DU LOUVRE

P-1 État de renseignements d’une personne morale au registre des entreprises du Québec relatif à la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. (Les Habitations Euphoria).

P-2 Déclaration de copropriété horizontale reçue devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, en date du 3 octobre 2011.

P-3 État de renseignements d’une personne morale au registre des entreprises du Québec relatif au Syndicat de la copropriété du lot 2268 Mascouche.

P-4 En liasse, index des immeubles (partie privatives et parties communes - horizontal).

P-5 Certificat de localisation de Jonathan Laforce, arpenteur-géomètre du 5 mars 2012.

P-5a Plans d’architecture.

P-5b Plans de structure.

P-5c Plans Les Toits Fermetec Inc.

P-6 Déclaration de copropriété concomitante reçue devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, en date du 13 mars 2012 (400, Place du Louvre).

P-7 État de renseignements d’une personne morale au registre des entreprises du Québec relatif au Syndicat de la copropriété 400 Place du Louvre.

P-8 En liasse, index des immeubles (parties privatives et parties communes - 400, Place du Louvre).

P-9 Les Habitations Euphoria plans du premier étage et des cases de stationnement phase V - 400 Place du Louvre.

P-10 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 26 mars 2012 (unité [4]).

P-11 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 26 mars 2012 (unité [7]).

P-12 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 4 avril 2012 (unité [3]).

P-13 Acte de vente reçu devant Me Maria Mathioudakias, notaire, le 20 avril 2012 (unité [2]).

P-14 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 23 avril 2012 (unité [11]).

P-15 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 1^er mai 2012 (unité [8]).

P-16 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 31 mai 2012 (unité [12]).

P-17 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 28 juin 2012 (unité [1]).

P-18 Déclaration de transmission reçue devant Me Gilles Durand, notaire, le 16 juillet 2012 (unité [2]).

P-19 Avis de fin de travaux des parties communes du 16 juillet 2012.

P-20 Avis de convocation et procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires tenue le 16 juillet 2012.

P-21 État de renseignements au registre des entreprises du Québec relatif à P.B. Consultant expert en Bâtiments.

P-22 Mandat (P.B. Consultant expert en bâtiment) du 16 juillet 2012.

P-23 En liasse, formulaire d’inspection pré-réception et annexe du 19 juillet 2012 et document intitulé « Annexe Syndicat de copropriété du 400 Place du Louvre, Mascouche, inspection le 19 juillet 2012 à 8h30 ».

P-23a Facture # 2012-085 de P.B. Consultant expert en bâtiment à Euphoria du 20 juillet 2012 et preuve de paiement.

P-24 Acte de vente reçu devant Me Geneviève Frappier, notaire le 23 août 2012 (unité [2]).

P-25 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 30 août 2012 (unité [5]).

P-26 Document intitulé « 400 - place du Louvre travaux à finaliser ».

P-27 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 19 octobre 2012 (unité [6])

P-28 Lettres de Laurent Brodeur et Lisette Girard à la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. des 29 octobre et 8 novembre 2012.

P-29 Lettre du Syndicat demandeur à Laurent Brodeur et Lisette Girard du 23 novembre 2012.

P-30 Lettre de Marie Boyer (Marcil) et André Marcil à la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. du 26 novembre 2012.

P-31 Acte de vente reçu devant Me Jean-Luc Pagé, notaire, le 28 novembre 2012 (unité [9]).

P-32 Lettre du Syndicat demandeur à Marie Boyer (Marcil) et André Marcil du 30 novembre 2012.

P-33 Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires tenue le 7 décembre 2012.

P-34 Document intitulé « liste des travaux à finaliser au 400, Place du Louvre ».

P-35 Rapport de conciliation de la défenderesse Qualité Habitation du 1^er février 2013 incluant en pages 5 et 6 la lettre de l’ingénieur Francois Charest à Les Toits Fermetec en date du 10 juillet 2012.

P-36 Lettre du Syndicat demandeur à la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. du 27 février 2013.

P-37 En liasse, lettre des procureurs du Syndicat demandeur à la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. et à la défenderesse Qualité Habitation du 25 mars 2013.

P-38 Lettre des procureurs de la défenderesse Qualité Habitation aux procureurs du Syndicat demandeur du 4 avril 2013.

P-39 Lettre des procureurs de la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. aux procureurs du Syndicat demandeur du 4 avril 2013.

P-40 Lettre des procureurs du Syndicat demandeur aux procureurs de la défenderesse Qualité Habitation du 8 avril 2013.

P-41 Lettre des procureurs du Syndicat demandeur aux procureurs de la défenderesse 919-3557 Québec Inc. du 8 avril 2013.

P-42 Lettre des procureurs du Syndicat demandeur à la défenderesse Qualité Habitation du 16 avril 2013.

P-43 Acte de vente reçu devant Me Julie Poirier, notaire, le 22 avril 2013 (unité [12] - 50% indivis).

P-44 Lettre des procureurs du Syndicat demandeur aux procureurs de la défenderesse Qualité Habitation et de la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. du 1^er mai 2013.

P-45 Courriel des procureurs de la défenderesse Qualité Habitation aux procureurs du Syndicat demandeur du 3 mai 2013.

P-46 Courriel des procureurs de la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. aux procureurs du Syndicat demandeur du 8 mai 2013.

P-47 En liasse, formulaire d’inspection pré-réception des parties communes du 9 mai 2013.

P-48 Rapport de l’architecte Georges Fallah du 17 mai 2013

P-49 Rapport de conciliation de la défenderesse Qualité Habitation du 4 juin 2013.

P-50 En liasse, décision arbitrale de l’arbitre France Desjardins du 3 juillet 2013, requête en révision judiciaire, désistement et plumitif.

P-51 En liasse, dénonciation, rapport de conciliation et addendas de la défenderesse Qualité Habitation des 6, 10 et 27 septembre 2013.

P-52 Demande d’arbitrage du 4 octobre 2013.

P-53 Relevé des inclinaisons des planchers dans les huit (8) unités reparties sur les niveaux 2 et 3 de la copropriété 400, Place du Louvre de l’architecte Georges Fallah du 14 octobre 2013.

P-54 En liasse, requête introductive d’instance et affidavit et requête introductive d’instance conjoints en intervention forcée (dossier de Cour no 540-17-009322-131).

P-55 Plan topographique de l’arpenteur-géomètre Roch Labelle du 23 janvier 2014 (minute : 12 368).

P-56 En liasse, notes de services de l’ingénieur Paul Croteau complétées par les copropriétaires des unités [1], [2], [3], [4], [7], [9] les 16 et 17 février 2014.

P-57 Rapport de l’ingénieur Paul Croteau du 21 février 2014.

P-58 Lettre des procureurs du Syndicat demandeur à la défenderesse Qualité Habitation du 3 avril 2014.

P-59 Avis de correction adressé par la Régie du bâtiment du Québec à la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. du 4 mars 2014.

P-60 En liasse, dénonciation et rapport de conciliation de la défenderesse Qualité Habitation du 7 mars 2014.

P-61 Demande d’arbitrage du 17 mars 2014.

P-62 En liasse, dénonciation et rapport de conciliation de la défenderesse Qualité Habitation du 13 juin 2014.

P-63 Demande d’arbitrage du 19 juin 2014.

P-64 Addenda (au rapport de conciliation du 7 mars 2014) de la défenderesse Qualité Habitation du 20 juin 2014.

P-65 Avis de correction adressé par la Régie du bâtiment du Québec à la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. du 10 juillet 2014.

P-66 Demande d’arbitrage du 14 juillet 2014.

P-67 Rapport de l’ingénieur Paul Croteau du 8 août 2014 incluant annexe X111.

P-68 Avis de correction adressé par la Régie du bâtiment du Québec à la défenderesse 9119-3557 Québec Inc. du 29 octobre 2014.

P-69 Facture de P. Gamache Inc. no 119 du 3 novembre 2014.

P-70 En liasse, dénonciation et rapport de conciliation de la défenderesse Qualité Habitation du 4 février 2015.

P-71 Demande d’arbitrage du 26 février 2015.

P-72 Rapport de l’ingénieur Paul Croteau du 4 juin 2015.

P-73 Lettre de la Régie du bâtiment du Québec au Syndicat demandeur du 22 juin 2015.

P-74 En liasse, dénonciation et rapport de conciliation de la défenderesse Qualité Habitation du 7 juillet 2015.

P-75 Demande d’arbitrage du 31 juillet 2015.

P-76 Guide de performance de l’APCHQ (extrait).

P-77 Tableaux, schémas et plans annotés par l’ingénieur Jean-Philippe Ouellette, ingénieur (voir cahier d’admission et ci-joints)

P-78 Vidéo prise par France Michaud (unité [9])

PIÈCES ADDITIONNELLES À L’AUDITION

P-79-A - Photo prise par M. Claude Gauthier, pendant la construction le 17 janvier 2012

P-79-B - Photo prise par M. Claude Gauthier, pendant la construction le 17 janvier 2012, plomberie

P-79-C - Photo prise par M. Claude Gauthier, pendant la construction le 17 janvier 2012, mur coupe-feu

P-80-A - Photo de garde-corps dans cage d’escalier

P-80-B - Photo de garde-corps, 2^e étage - sortie d’ascenseur

P-81 - Permis de construction de la Ville de Mascouche pour le 390 Place du Louvre

P-82 - Permis de construction de la Ville de Mascouche pour le 400 Place du Louvre

P-83 - Permis de construction de la Ville de Mascouche pour le 420 Place du Louvre

G.F.-1 - Curriculum vitae de Georges Fallah, arch.

G.F.-2 - Factures de M. Georges Fallah des 27 février 2013, 24 mai 2013, 17 octobre 2013, 18 octobre 2013, 10 avril 2014

G.F.-3 - Dernière facture de M. Georges Fallah (3587,22$)

PC-1 - 086-01 - règles de calcul des charpentes en bois (confirmée en 2006)

PC-2 - Curriculum vitae de Paul Croteau, ing.

PC-4 - Historique des visites et interventions de M. Paul Croteau sur le site

PC-3 - Extrait du plan de structure (Pt #10)

PC-6 - Révision du tableau #3 de P-67 (p. 13)

PC-5 - Factures (4) de M. Paul Croteau

PB-1 - (Liasse) Notes personnelles de M. Pierre Bonneville du 19 juillet 2012 et formulaire d’inspection préréception

CB-1 - Séquence de construction (Camil Barbeau)

CB-2 - Facture de Fermetec du 29 novembre 2011, pour Phase 5 pour les poutrelles

CB-3 - Facture de Fermetec du 30 novembre 2011, pour fermes de toit

FG-1 - Curriculum vitae de François Goulet, ing.

FG-2 - Séquence des visites sur le site de François Goulet, ing.

A-8-A - Décision de l’Administrateur du 26 octobre 2015

JPO-1 - Curriculum vitae de Jean-Philippe Ouellette

JPO-2 - Tableau comparatif des dénivellations - méthode pièce par pièce

JPO-2-bis - Tableau - avec surlignement (P-77-bis)

JPO-2-ter - (P-77 ter) - tableau agrandi - non-conformité

SF-1 - Avis de fin des travaux

(Steve fortin)

SF-2 - Accusé de réception du formulaire d’inspection pour le 400 Place du Louvre

SF-3 - Accusé de réception avis de fin des travaux (sans date)

SF-3 - (2^e page) accusé de réception avis de fin des travaux (sans date)

SF-4 - Rapport de transmission, accusé de réception afin de fin des travaux (sans date)

SF-5 - Mandat de réception des parties communes (16/07/2012)

SF-6 - Formulaire d’inspection préréception (19/07/2012) avec Annexe (3 signatures) + rapport du consultant

SF-7 - Accusé de réception avis de fin des travaux

SF-8 - Phase 5, Place du Louvre, ventes projet Place du Louvre

SF-9 - Rapport de l’inspecteur en bâtiments remis au Syndicat et à l’entrepreneur

SF-10 - Assignation à comparaître à Steve Fortin

ML-1 - Curriculum vitae de M. Michel Labelle

(Michel Labelle)

PS-1 - (2 pages) Tableaux des dénivellations par pièces/unités

(Patrick Simard)

PS-2 - Mesures de planéité au niveau 3

LE RÈGLEMENT APPLICABLE

1. Dans le contexte du présent arbitrage, il est prioritaire de déterminer, comme cela s’avère être le cas dans plusieurs litiges institués depuis le 1^er janvier 2015, quel est le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs applicable.

2. Dans une décision du 24 avril 2015 de l’arbitre Jean Morissette dans Syndicat des Copropriétaires lot 3 977 437 contre Gestion Mikalin et la Garantie Abritat Inc., l’arbitre décidait comme suit :

« [24] Je tiens à souligner que cet effet de non rétroactivité s’applique dans ce cas-ci puisque la décision de l’Administrateur sous examen a été rendue en vertu des dispositions d’avant les modifications du Règlement au 1^er janvier 2015. Je ne me prononce pas sur les contrats de construction d’avant cette date qui n’ont pas été l’objet d’une décision de l’Administrateur avant le 1^er janvier 2015. »

3. Dans une autre instance apparaissant à la page 9, de l’onglet 2, du cahier des Administrateurs, SDC Les Façades de l’Ile Secteur O. Phase 2 et 9198-6976 Québec Inc. et La Garantie Abritat Inc., l’arbitre Me Reynald Poulin statuait comme suit :

« A. RÈGLEMENT APPLICABLE

[39] Aucune des parties à l’arbitrage n’a prétendu que le Règlement sur le plan de garantie récemment mis à jour par le législateur et entré en vigueur le 1^er janvier 2015 s’appliquait. En fait et sans que cela ne puisse être considéré comme étant les seuls motifs justifiant la non-application du nouveau Règlement sur le plan de garantie, le Tribunal précise que les modifications apportées ne peuvent avoir d’effets rétroactifs puisque tel n’apparait pas être la volonté du législateur à la lecture des nouvelles dispositions ou des dispositions transitoires. Bien plus, le contrat de garantie émis et la décision portée en arbitrage ont été conclu et rendu avant l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions. Modifier les droits et obligations des parties en arbitrage en appliquant les nouvelles dispositions du Règlement sur le plan de garantie conduirait à changer le cadre légal que le législateur a fixé et qui était applicable au moment des événements ayant conduit aux réclamations, à la décision de l’Administrateur et au processus d’arbitrage. »

4. Par ailleurs, dans une décision du soussigné dans l’affaire Étienne Pedneault et Chloé Pedneault et le Porte-Hauban Inc. et la Garantie Abritat, relativement à l’application du Règlement en vigueur dans ce dossier, le soussigné statuait comme suit :

« [24

] Je tiens à souligner que cet effet de non rétroactivité s’applique dans ce cas-ci puisque la décision de l’Administrateur sous examen a été rendue en vertu des dispositions d’avant les modifications du Règlement au 1^er janvier 2015.

[25] A la première question soulevée, je décide que l’effet du Règlement ne pouvant être rétroactif, je dois examiner l’irrecevabilité de la demande d’arbitrage en fonction du texte en vigueur à la date de cette décision. Ainsi la disposition de la dénonciation dans un délai raisonnable, ne pouvant excéder six mois, s’applique en l’espèce. »

5. La Cour Supérieure du Québec a eu à se prononcer sur la date d’application du Règlement à compter du 1^er janvier 2015 dans un jugement de l’Honorable André Prévost rendu le 23 février 2015 dans l’affaire de La Garantie Abritat Inc. et Habitations Voyer-Le-Haut Corbusier Inc. c. La Régie du bâtiment du Québec et La Garantie de construction résidentielle (GCR) (No 500-17-085794-140).

6. L’Honorable Juge Prévost formule ainsi la question en litige :

[17] « Les bâtiments pour lesquels un permis de construction a été délivré avant le 1^er janvier 2015 mais,

a) dont les travaux de construction ne débutent qu’à compter du ou après le 1^er janvier 2015, et

b) dont le contrat préliminaire ou le contrat d’entreprise entre un Bénéficiaire et un entrepreneur accrédités n’est signé qu’à compter de cette date, doivent-ils être enregistrés auprès de GCR?

7. Le juge répond ainsi à la question en litige :

« [37] L’intention du législateur d’appliquer les nouvelles règles se rapportant au plan de garantie prévue par le Règlement apparait évidente. D’ailleurs, la première phrase du premier alinéa de l’article 54 [du décret 155-2014], l’énonce clairement. »

et de poursuivre

[42] Le Gouvernement a donc créé une règle, soit la mise en vigueur des modifications au Règlement le 1^er janvier 2015. Par l’application a contrario du deuxième alinéa de l’article 54 du Décret, seuls demeurent soumis aux anciennes limites les plans de garantie dont les travaux ont débuté avant le 1^er janvier 2015 ou dont le contrat entre le Bénéficiaire et l’Entrepreneur alors accrédité a été signé avant cette date. C’est l’exception. »

8. Avec respect pour l’opinion de l’Honorable juge André Prévost, le tribunal considère que celui-ci a perçu erronément, dans la précision apportée par le 2^e sous-paragraphe de l’article 54 du décret, une ouverture à interprétation qui n’y est pas.

9. Nous considérons plutôt que le Législateur a voulu strictement préciser des paramètres particuliers pour l’application des limites financières de la garantie. Justement afin d’éviter tout débat, le 2^e sous-paragraphe de l’article 54 clarifie les paramètres de mise en vigueur des limites : il faut que le début des travaux et le contrat [préliminaire] interviennent après le 1^er janvier 2015. Ainsi, toute problématique visant à scinder les permis de construction, le contrat préliminaire et les travaux de construction est réglée.

10. Ce 2^e sous-paragraphe de l’article 54 s’applique à trois (3) articles du Règlement nommément désignés. Rien n’autorise le lecteur par analyse « a contrario » ou directement à lui donner une portée générale contraire à l’économie générale du droit qui n’autorise pas l’effet rétroactif d’une Loi ou d’un amendement à une loi sans une disposition transitoire claire et directe publiée par le Législateur.

11. D’ailleurs, l’Honorable Juge Prévost exprimait au paragraphe 38 de sa décision que :

« Le deuxième alinéa de l’article 54 du Décret prévoit indirectement le maintien de certaines situations en cours. »

12. Le mot « indirectement » prend toute son importance dans la justification de l’application rétroactive d’une disposition législative.

13. Tout comme les arbitres dans les autorités citées plus haut et pour les motifs mentionnés en prémisse, le tribunal n’a d’autre conclusion à proposer que l’application dans le présent dossier du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs d’avant le 1^er janvier 2015.

LA FIN DES TRAVAUX

14. Pour déterminer la date de fin des travaux, il y a lieu, d’abord, de discuter des étapes à franchir et de vérifier si les différentes étapes ont été effectivement respectées, dans l’ordre, selon ce qui est prévu au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

15. Il y a lieu de reprendre ici le texte des articles 25 et 25.1 du Règlement reproduits ici pour fin de référence.

«25. Pour l’application de la présente sous-section, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par :

« fin des travaux des parties communes » : la date à laquelle tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine;

« fin des travaux des parties privatives » : la date à laquelle tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs à sa partie privative sont exécutés ou au plus tard la date de fin des travaux des parties communes;

« parachèvement des travaux » : le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et prévus au contrat original conclu entre le bénéficiaire et l’entrepreneur et celui des travaux supplémentaires convenus par écrit entre les parties;

« parties communes » : celles faisant partie du bâtiment et énumérées à l’acte constitutif de copropriété ou, en l’absence de dispositions spécifiques dans cet acte, celles énumérées à l’article 1044 du Code civil.

« réception de la partie privative » : l’acte par lequel le bénéficiaire déclare accepter la partie privative qui est en état de servir à l’usage auquel on la destine et dont, s’il y a lieu, certains travaux sont à parachever ou à corriger;

« réception des parties communes » : l’acte dont copie a été transmise à chaque bénéficiaire connu, au syndicat et à l’entrepreneur, par lequel un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat de copropriétaires déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu’il indique. Cette déclaration s’effectue à la suite de la réception d’un avis de fin des travaux expédié par l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires, lorsque celui-ci est formé et qu’il n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur. La réception et cette déclaration se font à la fin des travaux de chacun des bâtiments qui font l’objet d’une copropriété par phases. »

« 25.1. Aux fins de la présente sous-section, la réception est présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception de l’avis de fin de travaux si les conditions suivantes sont remplies :

1^o les travaux sont terminés;

2^o le syndicat est formé et n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur;

3^o l’avis de fin de travaux transmis par l’entrepreneur au syndicat, au moment où ce dernier n’était plus contrôlé par l’entrepreneur, l’informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception;

4^o il s’est écoulé un délai de 6 mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n’a pas reçu les parties communes.

16. On peut constater que, dans la séquence d’événements, il y a, à la fin des travaux, l’avis de fin des travaux remis par l’Entrepreneur et la réception des parties communes.

A. La fin des travaux

17. La fin des travaux des parties communes survient, selon l’article 25, premier paragraphe, à la date à laquelle tous les travaux de l’Entrepreneur, convenus, par écrit, avec le Bénéficiaire et relatifs aux parties communes, sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine.

18. Dans le cas présent, la date que l’Administrateur veut faire reconnaître par le Tribunal comme étant « la fin des travaux » : le 16 juillet 2012, date à laquelle des avis de fin des travaux ont été transmis au représentant du Syndicat, monsieur Yves David, et à des propriétaires.

19. Dans les faits, tel qu’il appert de la règlementation et de la preuve, différents éléments requis pour la reconnaissance de la fin des travaux, tel qu’énumérés ci-haut, se produisent, semble-t-il, de façon concomitante. C’est-à-dire que, lorsque l’Entrepreneur considère que les travaux sont terminés, il remet un avis, à cette même date ou dans les jours suivants, au Syndicat et aux copropriétaires, et leur demande de procéder, avec l’assistance d’un professionnel de leur choix, à la réception des parties communes et des parties privatives, dans le but de dresser la reconnaissance de la bonne exécution des travaux ou l’énumération de certains travaux à parachever ou à corriger. Le tout doit être consacré, dans cette même période, par une assemblée des copropriétaires afin de transmettre le passage de l’autorité du Syndicat, du promoteur aux copropriétaires.

20. Dans le cas présent, peut-on constater que, selon l’exigence de l’article 25 du Règlement, la réception des parties communes a été faite après la remise d’un avis de fin des travaux expédié, par l’Entrepreneur, à chaque Bénéficiaire connu et au Syndicat de copropriétaires?

B. L’avis de fin des travaux

21. Dans leurs témoignages, sur ce point précis, Messieurs Richard Daigle et Yves David affirment solennellement qu’ils n’ont jamais reçu de tel avis. Donc sur cet élément, l’Entrepreneur ou promoteur, était en défaut par rapport au Règlement.

22. En plus, tel qu’il appert de la preuve et, particulièrement du témoignage de monsieur Pierre Bonneville, technologue retenu pour l’inspection préréception, et de la lecture que l’on peut faire de sa liste de déficiences et travaux à parachever, apparaissant en annexe au formulaire d’inspection préréception, de très nombreux travaux étaient encore à effectuer, lors de son rapport rédigé le 19 juillet 2012 - voir PB-1.

23. De plus, selon la preuve, cette liste a été complétée le 19 juillet 2012, alors que l’assemblée des copropriétaires s’est déroulée le 16 juillet 2012, soit trois jours avant que ce document ne soit complété et requérir lors de cette assemblée du 16 juillet 2012 une reconnaissance de la réception des parties communes, avant même que la liste complète des travaux à compléter ne soit rédigée et remise. Encore en contravention avec le Règlement.

24. Au surplus, tel qu’il appert des témoignages de messieurs Yves David, Richard Daigle et de madame France Michaud, en aucun temps monsieur Camil Barbeau, directeur général du chantier et représentant de l’Entrepreneur auprès des copropriétaires bénéficiaires n’a-t-il dévoilé à l’été 2012, au moment de l’acquisition, par les copropriétaires, de chacune de leur unité, les malfaçons majeures relativement à la déflection des planchers, que l’Entrepreneur connaissait depuis déjà le mois de février 2012, tel qu’il appert d’un affidavit de monsieur Steve Fortin, apparaissant en P-54, au paragraphe 18, qui se lit comme suit :

« 18. Or, le ou vers la fin du mois de février 2012, la demanderesse constatait une déflection dans le plancher des phases 5, 6, 7, 8 et 9 »

25. Cette déflection s’avérait déjà importante, comme le soulignait monsieur Camil Barbeau dans son témoignage, alors qu’il affirme qu’il connaissait le Guide de Performance de l’APCHQ. Il dit s’être rendu avec l’ingénieur Charest en février 2012 et tous deux ont constaté la déflection des planchers mais il ne se souvient pas de la date précise.

26. Il fut par ailleurs étonné de la constatation faite à l’effet qu’il s’agissait d’une déflection, ou déformation verticale, de 1.25 pouce alors que la tolérance dans le Guide, selon lui, est de ¾ de pouce.

27. Il était déjà au courant de cela, depuis au moins le 10 juillet 2012, lorsqu’il a pris connaissance d’une lettre de M. Charest manifestant cette déflection.

28. En aucun moment il n’a cru bon en faire part au Bénéficiaire, de quelque façon que ce soit, avant, pendant ou au moment de la vente des unités d’habitation ou du processus de réception des parties communes.

C. L’inspection préréception

29. D’autre part, M. Pierre Bonneville, technologue professionnel depuis 1974, dont les honoraires furent payés par l’Entrepreneur, procéda avec deux des représentants du Bénéficiaire à la visite des parties communes, entre le 1^er et le 20 juillet 2012.

30. Détenteur d’un mandat signé par Monsieur Yves David, représentant du Bénéficiaire, que l’on peut étudier en P-22 et qui lui donne l’autorisation de procéder selon le Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs à la réception des parties communes, Monsieur Bonneville était au courant, suite à une décision de Me Jeffrey Edwards, à l’occasion d’un dossier auquel il a participé, que le mandat devait être donné par les copropriétaires. Monsieur Bonneville a fait rédiger un mandat qui pouvait contourner cette obligation même s’il était payé par l’Entrepreneur, puisque, selon lui, le fait de dévoiler que les honoraires étaient acquittés par l’Entrepreneur le mettait à l’abri de toute obligation d’être parfaitement impartial selon l’esprit du Règlement.

31. Dans la cause de Syndicat de la copropriété du 5700 Place Trenet et Domaine des Manoirs Inc. et La Garantie Habitation du Québec, l’arbitre Yves Fournier s’exprime ainsi :

[72] . . . J’ajouterai que le technologue professionnel est au fait et/ou devrait savoir que ses services doivent être retenus et payés par le Bénéficiaire et que celui-ci doit être présent lors de l’inspection. Peut-on lui accorder quelque crédibilité dans les circonstances? Pour le soussigné, poser la question, c’est y répondre.

32. Mis au courant de l’existence de la connaissance, par monsieur Fortin, de l’existence d’une déformation des planchers, (P-54 par. 18), monsieur Bonneville dit que cela fut discuté mais, qu’étant donné les discussions déjà entamées avec l’ingénieur Charest et la compagnie Fermetec, il se sentait à l’aise! Des discussions ne confirmaient effectivement aucune détermination de l’existence réelle d’une déflection importante, au niveau du mur coupe-feu, et de flèche à d’autres endroits dans l’immeuble affectant les planchers.

33. Il n’a pas cru bon l’indiquer, dans son formulaire, parce qu’il n’était pas suffisamment assuré que ces dites déformations étaient hors normes!

34. Au moment de sa visite, il appert de la preuve que M. Bonneville n’avait aucun instrument de mesure et que même dans les appartements où il a constaté qu’il y avait effectivement des déflections, aucune mesure ne fut prise.

35. Pour ces diverses raisons, il est difficile de croire à l’impartialité de M. Bonneville pourtant professionnel, dans l’application de l’esprit du Règlement, quant à son détachement et à l’exécution rigoureuse du mandat qu’il dit s’être fait confier par le Bénéficiaire.

36. Le fait que chaque bénéficiaire connu, au moment de la remise apparente de l’avis de fin des travaux, ne se soit pas vu remettre l’avis obligatoire, et que monsieur Fortin reconnaît, lors de son témoignage, que l’avis a été remis au Syndicat, mais pas à tous les copropriétaires, la fin des travaux doit être déterminée à une date ultérieure au 16 juillet 2012, telle que prétendue par l’Entrepreneur et l’Administrateur de la Garantie.

37. Pour tous les motifs ci-haut exprimés, dont certains agissements, en apparence frauduleux, le tribunal considère que la fin réelle des travaux ne saurait être reconnue comme étant le 16 juillet 2012.

38. Tel qu’il appert dans Syndicat des copropriétaires Les Villa du Golf Phase II, et les Maisons Zibeline et la Garantie Qualité Habitation ainsi que la Garantie des Maisons Neuves de l’APCHQ, à l’onglet 12 du cahier d’autorités du Bénéficiaire, aux paragraphes 25 et 26 qui se lisent comme suit :

«25. Sur la question d’absence de réception des parties communes, il ressort de la preuve et de l’argumentaire qui s’ensuivie que ce qui initialement était le document de réception des parties communes ne peut être opposable aux Bénéficiaires. Cet acte n’ayant été transmis à chaque copropriétaire alors connu et ne fut préparé par un professionnel du bâtiment choisi par le Syndicat de copropriétaires et/ou si le mandat venait du Syndicat, (ce qui n’est pas admis voire même inféré), chose certaine, à l’époque du choix du professionnel, le Syndicat était en tout point contrôlé par l’Entrepreneur;

26. Considérant donc que de l’avis du tribunal ce formulaire signé par le représentant de l’Entrepreneur n’est valide (selon la jurisprudence arbitrale en semblable matière), il ne saurait constituer réception des parties communes et je n’ai d’autre choix que de déclarer le formulaire en l’espèce non conforme et inopposable aux Bénéficiaires. »

D. A quelle date devons-nous fixer la date réelle de fin des travaux?

39. Le tribunal est d’avis de donner raison au procureur du Bénéficiaire en ce qui a trait au report de la réception des parties communes du bâtiment, non pas au 16 juillet 2012 ni même, tel que prévu au paragraphe 25.1, présumément, six mois après la réception de l’avis 25.1, paragraphe 4, puisque l’avis de fin des travaux n’a pas été donné, conformément au paragraphe 25 du Règlement et en fraude de la réalité quant aux travaux, loin d’être finis, comme le savait l’Entrepreneur déjà à cette époque. La date de fin des travaux doit plutôt être arrêtée au 9 mai 2013, pour respecter la preuve, tel qu’il appert à la pièce P-47, alors que M. Georges Fallah, architecte, mandaté par les Bénéficiaires reconnait que :

« Que les travaux relatifs aux parties communes du bâtiment sont terminés, sous réserve de travaux à corriger ou de menus travaux à compléter, identifiés sur la présente liste, (liste à venir selon le document) et que le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel il a été destiné. »

40. Dans le cahier des autorités du demandeur à l’onglet 9, dans la cause Le Syndicat de copropriété Les Jardins St-Hippolyte et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ et 9129-2516 Québec Inc. Les Jardins Saint-Hippolyte, Me Johanne Despatis, datée du 20 novembre 2008, GAMM : 2008-09-002 :

[25] Ainsi, selon cette disposition, la réception des parties communes est l’aboutissement d’un processus par lequel le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat, donc l’acheteur, reconnait qu’on a complété les travaux relatifs aux parties communes à une date donnée. L’article 25 veut que cette reconnaissance soit mise en mouvement par la transmission à chaque copropriétaire connu d’un avis formel de l’entrepreneur le notifiant qu’il estime avoir complété les travaux.

[. . .]

[29] Cette disposition crée une présomption selon laquelle malgré l’absence de réception formelle, il peut néanmoins y avoir constat de réception. Cette présomption assujettit pareil constat à des conditions strictes. Son texte ne laisse d’ailleurs aucun doute sur le fait que si l’une de ces conditions n’est pas remplie, il ne saurait y avoir présomption de réception des parties communes.

[. . .]

[33] En l’espèce, il est déjà admis qu’il n’y a pas eu réception formelle des parties communes au sens de l’article 25 et également que même si on appliquait le nouvel article 25.1 à l’espèce, il n’y en aurait pas eu de présumée non plus. »

[34] Pourquoi? Parce que les copropriétaires n’ont jamais reçu l’avis de fin des travaux que doit expédier l’entrepreneur à chaque bénéficiaire connu ainsi qu’au syndicat, et ce aussi bien selon l’article 25 que l’article 25.1. En outre, dans ce dernier cas, les autres conditions de réalisation de la présomption n’étaient pas non plus remplies à la date d’entrée en vigueur de cette disposition en février 2006.

[. . .]

[44] S’agissant de la question de la réception, lorsque l’entrepreneur ne remplit pas ses engagements en l’occurrence celui de notifier l’acquéreur de la fin des travaux, ce n’est pas au bénéficiaire, selon la volonté exprimée par le législateur en adoptant l’article 25.1, d’en payer la note. A cet égard, je souscris aux propos de l’arbitre Robert Masson dans Syndicat de la copropriété du 8673, 8675 et 8677 Centrale et Constructions Melval Inc., Organismes d’arbitrage, SOQUIJ AZ-50507627, lorsqu’il commente les responsabilités de chacun :

[45] On le voit, pour le cas en l’instance, la réception des parties communes ne peut non plus être présumée car toutes les conditions imposées à cet égard par l’article 25.1 ne sont pas réalisées.

[46] En l’espèce, les travaux sont terminés bien que ce ne soit pas ce que laisse entendre le syndicat. Le représentant du bénéficiaire indique que les travaux ne sont pas terminés car il faut, à tout le moins, refaire la toiture qui selon les allégations du bénéficiaire souffre de malfaçons importantes ou de vices de construction. Mais ce qu’il faut retenir, c’est que les travaux sont terminés, Ils sont peut-être mal faits mais ils sont faits. Également, le syndicat est formé et n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur depuis le 19 mai 2005. Mais le paragraphe 3^o de l’article 25.1 n’est pas réalisé, ce qui empêche toute présomption quant à la réception des travaux. Car il ne s’agit pas ici de la négligence du syndicat à recevoir les parties communes mais plutôt d’un défaut de l’entrepreneur qui empêche la réception, réelle ou présumée, de l’ouvrage.

[. . . ]

[50] Or l’article 25.1 du Règlement explique que l’avis de fin des travaux que transmet l’entrepreneur informe aussi de la fin de ses obligations en regard de la réception. En ne s’acquittant pas de son obligation de son obligation de transmettre l’avis de fin des travaux, l’entrepreneur n’a pas été libéré de ses obligations à l’égard de la réception, notamment celle de fixer le point de départ de la computation de tous les délais relatifs à la garantie offerte, tel que le stipule l’article 27 du Règlement.

[51] En conséquence de ce qui précède, si la date de réception du bâtiment était fixée en juin ou en décembre 2004, le bénéficiaire serait lésé dans ses droits. Or l’article 140 du Règlement empêche le bénéficiaire de « renoncer aux droits que lui confère le présent règlement », encore moins qu’on lui en fasse perdre.

[52] L’administrateur de la garantie, caution de l’entrepreneur, était donc bien fondé d’agir en lieu et place de l’entrepreneur pour préserver ses droits et mettre un terme au flottement qui existait suite au défaut de ce dernier de transmettre l’ais de fin de travaux; et de demander au bénéficiaire de mandater un professionnel pour inspecter les parties communes du bâtiment pour que son rapport d’inspection serve d’acte de réception du bâtiment et fixe ainsi la date de réception de l’ouvrage. D’où la « Note A » de l’inspecteur au début du rapport d’inspection du 10 octobre 2007 qui fixe la date de réception de l’ouvrage au 7 juillet 2007. (Caractères gras ajoutés)

[45] Je conclus de tous ce qui précède en l’espèce, l’administrateur a eu tort de conclure qu’il y avait eu réception de parties communes au 10 juillet 2005. De la sorte ses conclusions fondées sur cette prémisse sont mal fondées puisqu’il n’y a jamais eu réception des parties communes au sens du Règlement.

[46] Concrètement, les parties m’ont demandé au terme de l’audience de bien vouloir fixer une date pour la réception de l’immeuble parmi celles qu’elles ont suggérées plutôt que de leur renvoyer la question afin de permettre à cette affaire de connaitre une issue sans plus de délai.

[47] En conséquence, je retiens la suggestion faite de bonne foi par le bénéficiaire et fixe au 27 février 2007 la date de réception des parties communes. Je choisis cette date qui est en fait celle où les copropriétaires ont été informés de la teneur du rapport final de l’inspecteur en bâtiment qu’ils avaient retenu pour inspecter la copropriété. »

41. Dans le cahier des autorités du demandeur à l’onglet 10, dans la cause Syndicat 241 rue Deslières et Société en commandite Clairevue (9136-7243 Canada Inc.) et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, Me Albert Zoltowski, datée du 5 décembre 2008, CCAC : S08-090601-NP :

[43] La Déclaration de réception des parties communes signée le 19 juin 2007 par monsieur Rodrigue, le professionnel du bâtiment choisi par le Bénéficiaire répond à la première exigence de cette définition. Cependant, l’absence de l’avis de la fin des travaux devant être expédié par l’Entrepreneur fait en sorte que la deuxième (2^e) exigence de la définition n’est pas rencontrée.

[44] Selon la preuve, l’avis de la fin des travaux des parties communes n’a pas été reçu par le Bénéficiaire après qu’il eut obtenu son indépendance de l’Entrepreneur ou par les copropriétaires.

[45] Est-ce que cette omission de l’Entrepreneur est fatale pour qu’une réception des parties communes valable au sens de cette définition puisse avoir lieu en date du 19 juin 2007?

[46] Aucune jurisprudence sur ce point précis n’a été soumise au Tribunal.

[47] Quoi qu’il en soit le Tribunal possède la compétence nécessaire en équité afin de décider de la date de la réception des parties communes sans faire référence à une interprétation stricte de la définition de cette expression selon l’article 116 du Règlement :

« 116. Un arbitre statue conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient. »

[48] Dans le cas sous étude, l’absence de réception par le Bénéficiaire (après l’acquisition de son indépendance de l’Entrepreneur en date du 25 janvier 2006) et par les copropriétaires connus de l’avis de fin des travaux des parties communes qui devait leur être expédié par l’Entrepreneur résulte uniquement d’une omission négligente de ce dernier qui n’a pas répondu aux deux (2) demandes du Bénéficiaire contenues dans ses lettres du 23 novembre 2006 (pièce A-6.2) et du 27 avril 2007 (pièce A-8). De plus, la représentante de l’Administrateur a passé sous silence l’existence de cet avis au cours des conversations téléphoniques à l’automne 2007 et au début de 2008 avec le Bénéficiaire malgré le fait qu’une copie de cet avis (pièce A-2) se trouvait au dossier de l’Administrateur.

[49] Les circonstances décrites au paragraphe précédent permettent au Tribunal de déclarer que la date de réception des parties communes est le 19 juin 2007, soit celle qui apparait sur la Déclaration de réception des parties communes signée par le professionnel du bâtiment du Bénéficiaire, monsieur Rodrigue (pièce A-9).

[50] Est-ce que le choix de cette date du 19 janvier 2007 crée une situation d’injustice grave pour l’Administrateur?

[51] Le Tribunal est d’avis que la différence de onze (11) mois entre la date préconisée par l’Administrateur (le 25 juillet 2006) et la date du 19 juin 2007 déterminée par le Tribunal ne créera pas pour l’Administrateur une telle situation. »

42. Dans le cahier des autorités du demandeur à l’onglet 13, dans la cause Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson et Développement Magma Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, arbitre Guy Pelletier, datée du 14 mars 2010 :

[38] L’article 25 du Règlement est très formel quant à la procédure à suivre pour faire la réception des parties communes. Notamment l’entrepreneur doit expédier un avis de fin des travaux à chaque bénéficiaire connu, soit une personne physique ou morale qui a conclu un contrat de vente.

43. Au cahier des autorités du demandeur à l’onglet 16, dans la cause Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est c. 9101-9901 Québec Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, Me Jean Philippe Ewart, datée du 5 août 2011:

[24] Le Bénéficiaire soumet que le Règlement requiert que le Bénéficiaire et les copropriétaires doivent respectivement recevoir de l’Entrepreneur un ais de fin de travaux, et qu’il n’y a pas eu de tel envoi et donc qu’il n’y a jamais eu de réception des parties communes au sens du Règlement. »

44. Le 9 mai 2013 sera également la date retenue pour la réception des parties communes;

LA NORME APPLICABLE

45. Aux plans de l’ingénieur en structure, François Charest CLA expert conseil, apparaissant en annexe II de la pièce P-57 et en pièce 5B de l’inventaire amendé des pièces communiquées par le Bénéficiaire, Syndicat de la Copropriété 400 Place du Louvre, on peut lire aux notes générales du plan « pour permis » à la note 10.7.

« Calculez les fermes/poutrelles et l’entretoisement conformément à la norme CAN/CSA-086.1 et en fonction des charges et critère de flèche indiquées aux plans. Les éléments préfabriqués des planchers devant être conformes aux exigences du CNB relativement aux critères de vibration. »

46. Le témoin Georges Fallah, architecte, entendu au début de la preuve du Bénéficiaire, a manifesté au tribunal que le type de bâtiment, auquel nous avons affaire, soit trois étages et moins, sur moins de 600m², est régi par la partie 9 du Code du Bâtiment.

47. Pour son inspection, selon son mandat, il a vérifié le Code du bâtiment, les règlements municipaux, les normes des fabricants de poutrelles de fermes et de murs préfabriqués, ainsi que les plans d’architecture, afin de déceler des vices de conception ou de construction.

48. Le témoin n’a pas écrit ni analysé quelle norme devait être appliquée au plan structural puisque ça ne faisait pas partie de son mandat.

49. Monsieur Fallah n’a pas témoigné sur la structure du bâtiment, il a même mentionné clairement, au contraire, à la fin de son rapport, en page 10 de A48, que : « nous vous recommandons l’expertise d’un ingénieur en structure ».

Témoignage de monsieur Paul Croteau, ingénieur

50. Le témoignage de l’ingénieur Croteau devant le tribunal avait été précédé par le dépôt de ses rapports produits au dossier en :

- P-57 du 21 février 2014;

- P-67 du 8 août 2014;

- P-72 du 4 juin 2015;

- Onglet 10 du cahier des procédures daté du 9 novembre 2015.

(Le rapport conjoint des experts)

51. La question de la norme applicable relativement à la planéité des planchers est particulièrement discutée à son rapport du 8 août 2014 (P-67), à la section 4 en page 11 :

«4. Normes de planéité des planchers

Le règlement de construction 1088 de la Ville de Mascouche ne fait pas référence au Code de construction du Québec ou au Code nationale du bâtiment du Canada, mais les dessins d’architecture et de structure y font référence. Les dessins d’architecture mentionnent que les immeubles sont assujettis au chapitre 9 du Code.

Relativement à la structure en bois, l’ingénieur en structure a spécifié la norme CSA O86.1.

10.7 Calculer les fermes/poutrelles et l’entretoisement conformément à la norme CAN/CSA-086.1 et en fonction des charges et critère de flèches indiquées aux plans. Les éléments préfabriqués des planchers devront être conformes aux exigences du CNB relativement aux critères de vibration.

L’art. 4.5.2. de la norme CSA 086-1 stipule que la flèche élastique sous les combinaisons de charges en service ne doit pas dépasser 1/180 de la portée (soit, pour L=20’, 34mm). Cependant, pour les éléments de charpente qui supportent des charges continues supérieures à 50% des combinaisons de charges de calcul en service, l’art. 4.5.3. indique la flèche à ne pas dépasser sous les charges continues est de 1/360 de la portée, soit 17 mm. C’est cette dernière exigence qui s’applique dans le cas présent³.

Selon le schéma de la Figure 4, qui représente des conditions représentatives aux trois (3) immeubles étudiés, les déformations permanentes des solives de plancher dépassent donc la limite permise de 17 mm au rez-de-chaussée et au 2^e étage dans les travées centrales et à tous les niveaux, soit aux trois (3) niveaux, dans les travées latérales.

Nous sommes donc en accord avec l’ordonnance de la Régie du bâtiment du Québec faite au promoteur le 10 juillet 2014 par Avis de correction, de limiter la flèche des éléments structuraux des planchers à 1/360 de la portée à tous les étages. »

52. Monsieur Croteau renvoie également le tribunal au Guide de Performance de l’APCHQ, aux sections 2-20 et 21, en page 60 et 61 du Guide, qui se lisent respectivement comme suit :

Éléments structuraux

« ÉLÉMENTS STRUCTURAUX - solives et faux-planchers :

Structure de plancher hors niveau

PERFORMANCE MINIMALE ATTENDUE

Les planchers et les plafonds devraient être de niveau à l’intérieur d’une même pièce.

Un écart maximum de 3/4 po (20 mm) sur une longueur de 20 pi (6 m) (ou proportionnellement à l’intérieur d’une pièce fermée) est considéré comme normal, et ce, pour l’ensemble des planchers et plafonds.

Correctif à apporter

L’entrepreneur réparera toute déficience excédant la performance attendue.

Remarque

Cette exigence ne tient pas compte des flèches admissibles.

Éléments structuraux - solive et faux-planchers

Bosse ou déflexion apparaissant

sur le plancher

PERFORMANCE MINIMALE ATTENDUE

Les planchers ne devraient pas avoir de bosses ou déflexions supérieures à 1/4 po (6 mm) à l’intérieur de toute mesure de 32 po (813 mm).

Les flèches admissibles des poutres et solives établies par le code en vigueur doivent être respectées.

Correctif à apporter

L’entrepreneur corrigera ou réparera tout plancher et plafond qui n’offre pas la performance attendue. »

53. Le témoin continue en mentionnant que le bâtiment dont nous traitons est assujetti au chapitre 9 du Code du bâtiment. Il confirme ainsi le témoignage de l’architecte Fallah.

54. Le témoin a également participé à une rencontre d’experts avec l’ingénieur François Goulet, le 30 octobre 2015 et produit un rapport conjoint, daté du 9 novembre 2015, produit en l’onglet 10 du « cahier des procédures » produit par le Bénéficiaire.

55. Dans ce rapport conjoint, en page 2 de 4, on peut lire ce qui suit :

« Goulet est d’avis que la conception relativement à la flèche doit être régie par la partie 9 du C.C.Q. et que les exigences de cette dernière sont considérées comme les règles de l’art pour tout bâtiment répondant aux critères de la partie 9 du C.C.Q.

Croteau est d’avis que la partie 9 du C.C.Q. prescrit des exigences minimums et que la conception décrite aux plans qui réfèrent à CSA 086.1 doit gouverner, en plus des règles de l’art.

Goulet et Croteau sont d’accords pour dire que les exigences de la partie 9 sont un minimum. »

56. La partie 9 du C.C.Q., dont on peut prendre connaissance, partiellement, à l’annexe jointe au rapport de François Goulet, daté du 24 septembre 2013, apparaissant en A-19, on peut lire, à l’article du Code National du Bâtiment A-9.23.4.22) que :

« Les portées des solives, chevrons et poutres qui ne font pas l’objet des tableaux, y compris celles des essences américaines et des essences qui ne font pas partie des groupes décrits dans les tableaux peuvent être calculés conformément à la norme CAN/CSA-086, « règles de calcul des charpentes en bois » ».

57. Le témoin Croteau tire de cette citation que le législateur a prévu que la norme CAN/CSA-086 soit utilisée par défaut d’autres bases de calcul.

58. Cette conclusion du témoin est vivement contestée par l’ingénieur François Goulet, expert, déposé par l’Administrateur de la Garantie.

Témoignage de monsieur François Goulet, ingénieur

59. Monsieur Goulet, quant à lui, sur ce point, avance plutôt que, compte tenu du fait que le terme « peuvent » est utilisé, il s’agit là d’une option et non d’une obligation d’utiliser la norme CAN/CSA-086.

Analyse

60. Il y a lieu ici d’analyser dans quel contexte le mot « peuvent » est utilisé et s’il ouvre effectivement la porte à une interprétation d’usage facultatif de la norme CAN/CSA-086.

61. Il convient donc de reprendre ici une portion importante de l’article de la section A-9.23.4.2.2) :

« Les portées maximales des tableaux sont mesurées à partir du bord ou de la face intérieure des supports.

Dans le cas d’éléments d’ossature de toit inclinés, les portées sont mesurées selon la distance horizontale entre les points d’appui et non selon la longueur de l’élément incliné lui-même. Il en va de même pour les surcharges dues à la neige, qui sont réparties sur la projection horizontale du toit incliné. On peut déterminer les portées des éléments de dimensions non courantes par interpolation simple entre les deux valeurs voisines.

Les tableaux visent les éléments ne supportant qu’une surcharge uniforme. Les éléments destinés à supporter une charge concentrée doivent être calculés conformément à la sous-section 4.3.1.

La longueur de solive supportée dans les tableaux A-8, A-9 et A-10 s’obtient en divisant par 2 la somme des portées de chaque côté de la poutre. Si la longueur supportée tombe entre les valeurs données au tableau, leur portée maximale peut être déterminée par simple interpolation.

Les tableaux A-1 à A-16 s’appliquent uniquement aux types de construction les plus courantes. Pour les planchers, par exemple, il en existe une foule d’autres, notamment les planchers avec revêtement de sol collé, avec chapes de béton et en bois de construction classé par contrainte mécanique, etc. Les tableaux de portées qui se rapportent à ces types différents de construction sont présentés dans « Le livre des portées » publié par le Conseil canadien du bois. Bien que ces tableaux n’aient pas été officiellement révisés par voie de comité, le Conseil établit, pour le compte de la CCCBPI, tous les tableaux de portées des éléments d’ossature en bois utilisés dans le CNB. Les utilisateurs du CNB ont donc l’assurance que les tableaux du livre des portées sont identiques à ceux du CNB ainsi qu’aux exigences pertinentes.

Les portées des solives, chevrons et poutres qui ne font pas l’objet des tableaux, y compris celles des essences américaines et des essences qui ne font pas partie des groupes décrits dans les tableaux, peuvent être calculées conformément à la norme CAN/CSA-086, « Règles de calcul des charpentes en bois. » »

62. Nous constatons qu’à chacun des paragraphes où les mots « peut », « peut être » ou « peuvent » sont utilisés, c’est lorsqu’aucun tableau ou méthode de calcul n’est pas disponible à l’ingénieur en structure, pour effectuer ses calculs sur les capacités portantes.

63. Alors, si aucun tableau n’est disponible, ni aucune méthode, le Code indique, alors, aux professionnels la méthode alternative pour un calcul approprié à la capacité visée.

64. Il ne s’agit pas, selon nous, d’une option entre deux méthodes de calcul, mais plutôt d’une indication quant à la façon de faire, en l’absence d’une méthode apparaissant à un tableau ou à une méthode de calcul.

65. Donc, au dernier paragraphe de la section A.9.23.4.2, l’ingénieur en structure qui ne peut pas se référer à un tableau apparaissant au Code, s’en réfère alors à la norme CAN/CSA 086.

66. Et l’Entrepreneur ne peut certainement pas, lui, inférer de ce paragraphe qu’il n’a aucune obligation de suivre la norme CAN/CSA 086.

67. Il est important de rappeler que les plans de monsieur François Charest, l’ingénieur en structure qui a préparé les plans et devis, à l’origine des bâtiments concernés, obligent l’Entrepreneur et ses sous-traitants à suivre cette norme CAN/CSA 086.1 pour les poutrelles dont il est question dans la présente affaire.

68. Le tribunal conclut, par conséquent sur ce chapitre de la norme applicable, que dans les circonstances du présent dossier, la norme applicable en vertu du Code de la Construction/Code du National du Bâtiment, est la norme CAN/CSA 086.1 et qu’il apparaît évident que l’Entrepreneur devait suivre cette même norme CAN/CSA 086.1 imposée par l’ingénieur en structure François Charest.

LA PLANÉITÉ DES PLANCHERS

69. Il y a lieu de procéder, tout d’abord, avec la lecture du rapport du conciliateur de l’Administrateur de la Garantie apparaissant en A-1 du premier cahier de pièces de l’Administrateur de la Garantie, alors qu’on peut lire en page de 4 de 46 :

« Point numéro 1 Unités [3] et [4] : plancher - dénivellation.

· Constatation du conciliateur

Lors de notre visite, nous avons fait les observations suivantes :

Ø Dénivellement du plancher observé principalement dans la cuisine et la salle de bain.

Ø Ilot de cuisine hors niveau.

Ø Porte de la salle de lavage donnant dans la cuisine hors niveau.

Ø Dénivellement du plancher de cuisine unité [3].

Ø Porte de la salle de lavage hors niveau.

Ø Plancher salle de bain unité [3].

Ø Plancher de cuisine unité [4].

Décision

Considérant que le dénivellement de plancher observé excède la tolérance permise soit ¾ de pouces sur une longueur de 20 pieds (guide tolérance);

. . .

Par conséquent, l’Entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis pour rencontrer les performances attendues selon les règles de l’art, et l’usage courant du marché. »

70. L’ingénieur Paul Croteau, quant à lui, nous commente, à son rapport du 21 février 2014, produit en P-57, à la page 5 :

« Les observations suivantes sont récurrentes d’un appartement à l’autre, et dans les deux immeubles :

- Plusieurs indices sont reliés à une déflexion excessive des solives de plancher dans la travée centrale, celle qui supporte la cloison transversale coupe-feu et les comptoirs et accessoires des cuisines et des salles de bain.

- Les planchers sont fortement inclinés vers le centre de cette travée, soit vers le mur coupe-feu.

- Cependant les comptoirs placés contre les cloisons sont relativement horizontaux.

- Les coins des fonds de comptoir sont fissurés à la verticale.

- Les finis de la cloison parallèle aux solives qui délimite le garde-manger/salle mécanique présentent des fissures aux coins des portes et au joint entre le mur et le plafond.

- Les portes parallèles aux solives sont hors d’équerre, souvent difficiles à ouvrir et à fermer et certaines ont dû être rajustées à répétition.

- Des fissures verticales dans les finis des murs des couloirs ont été observées au droit de la cloison centrale coupe-feu. Les fissures les plus larges sont de 0.8 mm au 3^e étage et de 1.5 mm au 2^e étage.

Ces défauts sont clairement reliés aux défauts de planéité des planchers, dont l’amplitude a été mesurée dans un grand nombre d’appartements. »

71. Et monsieur Croteau de poursuivre, en page 7 du même rapport :

« De façon générale, les travées centrales où sont situées les cuisines, les salles de bain et la petite chambre, sont fortement fléchies vers la cloison de séparation placée au centre de la portée. Selon nos mesures, la flexion dans cette travée est de l’ordre de 50 mm au rez-de-chaussée et diminue de moitié au 2^e étage, environ 25 mm, et encore de moitié au 3^e étage, soit environ 10 mm. »

72. Le témoin en ajoute davantage à son rapport du 8 août 2014, où l’on peut lire en page 5, 7 et 8 ce qui suit :

« Page 5 :

La planéité des planchers a été évaluée dans les 12 unités de condos de l’immeuble 390. Les niveaux relatifs de chaque plancher ont été mesurés à l’aide d’un niveau laser placé au sol à proximité de l’axe porteur intérieur (B ou C selon la position de l’appartement) (voir Figure 2), comme précédemment pour les immeubles 400 et 420. Les dénivellations des planchers mesurées par rapport à l’élévation près de l’axe porteur sont résumées au Tableau 1 pour le 390, le 400 et le 420.

Page 7 :

Un affaissement vertical des axes porteurs intérieurs par rapport aux murs extérieurs a aussi été observé. Celui-ci augmente avec les étages. Ainsi les dénivellations sont de l’ordre de 10-20 mm au rez-de-chaussée, 25-40 mm au 2^e étage et de 30-60 mm au 3^e étage. Des mesures intermédiaires ont aussi permis de constater que le niveau est très variable entre les axes porteurs; la réalisation du fini de la chape de béton laisse à désirer.

Page 8 :

Bien que les dessins d’atelier indiquent une hauteur constante, on observe des variations significatives de hauteur le long des solives et aussi d’une solive à l’autre. Des déflexions importantes au centre des solives ont été relevées. Celles-ci sont de l’ordre de 48 à 53 mm, ce qui est similaire aux dénivellations du plancher au rez-de-chaussée des immeubles 390, 400 et 420. Les déflexions observées dans les unités du rez-de-chaussée sont dues à une action de la structure, non à des erreurs de finition. »

73. Lors de son témoignage, le témoin fait particulièrement la démonstration de ce qu’il a constaté, en expliquant et démontrant la courbe de dénivellation de la travée centrale, vers le mur coupe-feu, comme on peut le voir à la figure 4, apparaissant en page 10 de son rapport du 8 août 2014, produit en A-67 et reproduit également à la page 2 de son rapport du 4 juin 2015 produit en A-72.

74. A l’aide de ce schéma, non contesté par l’ingénieur de l’Administrateur de la Garantie, qui a pu constater les mêmes dénivellations, comme nous le verrons plus tard, il apparaît que la dénivellation des planchers et l’affaissement des poutrelles commencent déjà au niveau des travées latérales, mais principalement dans la travée centrale, bordée par les axes B et C. Sur ce schéma des dénivellations des planchers - coupe d’avant vers l’arrière du bâtiment - on peut également constater que les semelles des murs porteurs ont souffert d’un tassement différentiel qui a, soit causé, soit est le résultat de l’affaissement des murs porteurs.

75. Quant à l’ingénieur Croteau, ses constatations relatives à la planéité des planchers vont comme suit :

« A son rapport du 24 septembre 2013 apparaissant en pièce A-19, à la page 23 de 24 au paragraphe 5.3, le témoin mentionne ceci :

Ainsi, une partie de la dénivellation des planchers est évidemment due à l’application des charges mortes et vives, mais nous croyons également qu’une partie de cette dénivellation est le résultat de la fabrication de poutrelles avec une déformation à l’usine (mauvais contrôle de leur assemblage) et, dans certains cas, la dénivellation causée par cette déformation a pu être accentuée de quelque millimètre au moment de l’application de la chape en béton et/ou des finis de planchers, potentiellement par les tolérance de travail des finisseurs, sous forme d’une épaisseur inégale des différents matériaux (béton, adhésif à céramique). »

76. De plus, au rapport conjoint des ingénieurs, à l’onglet 10 du cahier des procédures, les experts se sont mis d’accord sur ceci :

« 1. Dénivelées des planchers

Tous les planchers des immeubles cités ont des défauts de planéité.

Les mesurages faits par l’arpenteur géomètre Roch Labelle au 400 sont les plus complets et les plus précis dont nous disposons. Par comparaison avec les autres mesurages, ces résultats dégagent une tendance similaire dans les trois immeubles en rubrique. Les dénivelés maximums dans l’immeuble du 400 sont de l’ordre de :

	Travée centrale	Travées latérales
3^e étage	19 mm	46 mm
2^e étage	32mm	35 mm
RC	46 mm	23 mm

Les tendances décrites ci-dessus sont à l’effet que les travées centrales sont plus déformées vers le bas de l’immeuble et à l’effet que les travées latérales sont plus déformées vers le haut de l’immeuble. »

77. Lors de son témoignage devant le tribunal, l’ingénieur Goulet a convenu que le tableau des dénivellations ci-dessus était représentatif, effectivement, des immeubles visités.

78. Par conséquent, force est de conclure, quant au présent chapitre, que les planchers des trois étages du 400, Place du Louvre accusent une dénivellation importante, qui fait l’unanimité des témoins ordinaires et experts, bien au-delà des tolérances de la règlementation, des normes et des usages du marché applicables dans les présentes circonstances.

79. En conséquence, l’Entrepreneur devra apporter les correctifs nécessaires pour niveler tous les planchers du 400, Place du Louvre, à l’intérieur des tolérances des normes et des usages du marché.

LA FLÈCHE

80. Le débat sur les critères de flèche et sur l’existence ou non d’une flèche à certains endroits, sur les trois étages du 400, Place du Louvre, est abordé dans le rapport conjoint des experts. Le débat est encadré comme suit :

« 3. Critères de flèche

Les normes disponibles suivantes fournissent des critères d’acceptation quant à la flèche des planchers : Partie 9 du Code de construction du Québec (ou Code national du bâtiment du Canada), Partie 4 du Code de construction du Québec qui réfère à CSA 086.1, les plans de l’ingénieur Charest de CLA. Selon la norme utilisée, les critères sont les suivants :

Norme utilisée	Exigence	Constat Goulet	Constat Croteau
Partie 9 - CCQ	L/360 = 17 mm sous charge vive, (L étant la portée de la travée considérée, soit 20’-6 ¨); la flèche due à la charge vive est une déformation variable dans le temps au gré des fluctuations de la charge vive; Aucune exigence sous les charges permanentes	Conforme, selon les calculs théoriques	Conforme, selon les calculs théoriques
Partie 4 - CCQ ou CSA 086.1	L/360 = 17 mm sous charge vive, L/360 = sous les charges permanentes (mortes) (L étant la portée de la travée considérée)	Non conforme, par endroits	Non conforme, à tous les planchers
Plans de charest	Réfère à CSA 086.1, voir ci-haut	Non conforme, par endroits	Non conforme, à tous les planchers

Goulet est d’avis que la conception relativement à la flèche doit être régie par la Partie 9 du CCQ et que les exigences de cette dernière sont considérées comme les règles de l’art pour tout bâtiment répondant aux critères de la Partie 9 du CCQ.

Croteau est d’avis que la Partie 9 du CCQ prescrit des exigences minimums et que la conception décrite aux plans qui réfèrent à CSA 086.1 doit gouverner, en plus des règles de l’art.

Goulet et Croteau sont d’accord pour dire que les exigences de la partie 9 sont un minimum. »

81. On peut percevoir, dans le tableau ci-haut, une certaine définition du mot flèche :

« La flèche due à la charge vive est une déformation variable dans le temps au gré des fluctuations de la charge vive; »

82. Par ailleurs, dans le rapport de François Goulet, daté du 24 septembre 2013, produit en A-19, au paragraphe 5.3, on peut y lire qu’il définit la flèche de la façon suivante :

« Une flèche est une déformation causée par l’application des charges (mortes et vives) sur tout élément structural, tel que les poutrelles. »

83. Monsieur Goulet dans un même élan, ajoute que :

« Une partie de cette dénivellation est le résultat de la fabrication de poutrelles avec une déformation à l’usine (mauvais contrôle de leur assemblage) et, dans certains cas, la dénivellation, causée par cette déformation, a pu être accentuée de quelques millimètres au moment de l’application de la chape en béton et/ou des finis de planchers, potentiellement par les tolérances de travail des finisseurs, sous forme d’une épaisseur inégale des différents matériaux (béton, adhésif à céramique). »

84. Considérant que les experts se sont mis d’accord pour que la norme L/360 soit celle devant être considérée comme critère de flèche, et que ces mêmes experts ont également admis que cette norme se traduisait par une flèche maximale acceptable de 17 mm, il faut donc analyser la malfaçon relative à la planéité des planchers, selon ces critères et selon les tableaux produits par l’ingénieur J-P. Ouellette (JPO-2);

85. Des déformations, ou flèches, à différents endroits de chacun des planchers de l’immeuble, ont été constatées et répertoriées dans des relevés d’arpentage de l’arpenteur géomètre Roch Labelle, produits en P-55 et ont fait l’objet d’une analyse suivie de certains constats, par les ingénieurs Jean-Philippe Ouellette que François Goulet qui, dans ces deux cas, ont effectivement noté que de nombreuses déformations, donc des flèches, affectaient les planchers sur une hauteur de plus de 17 millimètres, soit supérieure à la tolérance de L/360, selon la norme CSA086.1 que le tribunal a précédemment considéré comme norme applicable au présent dossier.

86. Une étude des trois tableaux, produits par l’arpenteur-géomètre Roch Labelle en P-55, représentant ses relevés pour les trois étages du 400 Place du Louvre et annotés par différentes lignes courbes par l’ingénieur François Goulet, lignes courbes qui ne servent qu’à relier les points et non à indiquer des inclinaisons ou déformations ou flèches, démontre des flèches qui varient aux points marquant les dénivelés. Les points médians sont ensuite repris en tableaux comparatifs de dénivellation, à la pièce JPO-2.

87. On peut aisément percevoir du tableau JPO-2 que la plupart des pièces des unités, aux trois étages, sont affectées par des déformations des planchers dénotant des flèches de plus de 17 mm.

88. Il y a donc lieu de conclure que ces trois planchers, dans leur ensemble, sont affectés de déformations qui dépassent la flèche admissible, parfois dans des proportions importantes, sinon alarmantes.

89. Il apparait donc nécessaire que des correctifs soient apportés à ces planchers, dans toutes les unités mais, sauf certaines pièces de certaines unités ci-après notées :

- Unité [3] - chambre 2

- Unité [5] - chambre 1

- Unité [5] - chambre 2

- Unité [7] - cuisine

- Unité [8] - chambre 2

- Unité [10] - chambre 2

- Unité [10] - salle de bain

- Unité [11] - cuisine

- Unité [11] - chambre 2

- Unité [11] - salle de bain

- Unité [12] - cuisine

- Unité [12] - chambre 2

- Unité [12] - salle de bain;

90. Les pièces des unités qui ne font pas partie de la nomenclature ci-haut verront leurs planchers corrigés, selon une méthode à être choisie par l’Administrateur, mais dans le cadre de l’ordonnance à venir plus loin.

LE TRANSFERT DE CHARGES

91. Lors de son témoignage, l’ingénieur Paul Croteau a insisté sur les contacts qui existent, selon lui, d’un étage à l’autre et même à partir des fermes de toit avec les cloisons dans le plafond du 3^e étage.

92. Monsieur Croteau attire l’attention du tribunal sur le consensus des experts apparaissant au point numéro 6. « Transfert de charge dans la travée centrale », à la page 3 de la note de service datée du 9 novembre 2015 et produite au dossier du tribunal, en onglet 10 du Cahier des procédures, produit par le Bénéficiaire, qui se lit comme suit :

« 6. Transfert de charge dans la travée centrale

Les inspections des zones de contact entre des olives de plancher (ou des fermes de toit) et les cloisons pare-feu ont donné les observations suivants :

	Observations
Au toit	Espace sous 1 solive, 11 juin 2014 (Goulet et Croteau) Contact à plusieurs des endroits observés, lors des inspections dans les combles (Ouellette, 4 et 13 mars 2015)
Au plancher du 3^e étage	Espace étroit sous une solive, 11 juin 2004 (Goulet et Croteau)
Au plancher du 2^e étage	Contact sous une solive, 11 juin 2004 (Goulet, Croteau) Contact sous une solive, 11 juillet 2003 (Goulet)

Il y a donc contact au plancher au 2^e étage. Vu l’espace étroit au 3^e et les contacts observés dans les combles, Croteau estime que le contact entre les planchers et les cloisons pare-feu est avéré au 2^e étage, et probable aux autres niveaux.

Goulet estime qu’un contact n’implique pas nécessairement un transfert de charge et que, de toute manière, les ouvriers qui ont érigé la cloison ont logiquement introduit le contact nécessaire au clouage de la cloison à son sommet et à sa base.

Croteau estime qu’un contact implique nécessairement un transfert de charge, compte tenu de la rigidité respective des solives et des cloisons. Goulet suggère que des essais in situ via des ouvertures systématiques soient réalisés pour mesurer et/ou vérifier le transfert de charge présumé par Croteau. »

93. Bien qu’ils en arrivent à des conclusions différentes relativement au transfert de charge, on peut constater dans ce libellé du rapport conjoint qu’essentiellement, les deux experts ont constaté, à des occasions et dates différentes, des contacts existant entre les cloisons des différents étages, au niveau de la travée centrale et, plus particulièrement, du mur pare-feu, au centre de ladite travée centrale.

94. Le témoin mentionne même que, lors de sa visite des combles, il a noté une multitude de contacts entre les cloisons et les fermes de toit au niveau du plafond du 3^e étage. Il est en cela corroboré par son collègue Jean-Philippe Ouellette.

95. Même si l’on devait ignorer le poids de la toiture, imputé au contact des fermes avec le plafond du 3^e étage, et que l’on se concentre sur la cloison pare-feu à compter du plancher du 3^e étage, il appert, selon l’ingénieur Croteau, que la charge morte de la cloison pare-feu elle-même, ainsi que de la chape de béton, peut provoquer les contacts entre les différents étages et, selon lui, inévitablement, un transfert de charge.

96. La pose des chapes de béton, selon les planchers, se fait normalement à partir du plancher du rez-de-chaussée vers les étages supérieurs successivement.

97. Cependant, lors du témoignage de M. Camil Barbeau, le contremaître d’Habitation Euphoria pendant la période en litige, le tribunal a pu apprécier, qu’à trois reprises, en réponse à des questions des procureurs du Bénéficiaire, le témoin a clairement indiqué ceci :

« - ça se peut que j’ai déjà commencé par un 3^e étage »

« - On peut commencer par un troisième, puis . . . l’important c’est étage par étage, pour pas surcharger un bâtiment »

« - c’est une chose peut-être qui est possible »

98. Nous verrons, un peu plus tard, l’importance de ces réponses, lors de l’analyse du témoignage de monsieur François Goulet sur ce point.

99. Continuons cependant avec le témoignage de l’ingénieur Paul Croteau, dont on peut lire le résumé à son rapport du 4 juin 2015, produit en onglet 72, du cahier des pièces du Bénéficiaire et, plus particulièrement, à la page 3, alors qu’on peut lire ce qui suit :

« B. Planéité des planchers - déflexion de la travée centrale.

De façon systématique, on note une déflexion excessive de la portée centrale, soit la portée entre les axes B et C. Selon les relevés que nous avons effectués dans les trois (3) immeubles, cette déflexion est de l’ordre de 50 mm au rez-de-chaussée, de 25 mm au 2^e étage et de 10 mm au 3^e étage (voir Figure1).

Une cloison coupe-feu qui est appuyée, à chaque niveau, sur la portée centrale, est située directement à la mi-portée. Des ouvertures exploratoires au droit de cette cloison ont été réalisées le 10 juin 2014 et ont permis de valider qu’il y avait contact entre la cloison coupe-feu au niveau du plancher du rez-de-chaussée et du plancher du 2^e étage.

Ce contact se traduit par un transfert des charges des unités supérieures vers le centre de portée des unités inférieures, induisant ainsi une déflexion des plus en plus importantes aux étages inférieurs. Compte tenu des contacts observés lors de l’inspection du 10 juin 2014 et des calculs théoriques conséquents, les solives du rez-de-chaussée et du 2^e étage seraient surchargées.

Des ouvertures exploratoires ont été réalisées, le 24 avril 2014, dans le plafond du garage des immeubles 305, 330 et 390 afin d’inspecter les solives de la portée centrale du plancher du rez-de-chaussée. Des déflexions de 48 mm à 53 mm ont été notées au centre de la portée des solives, ce qui est similaire aux déflexions observées dans les logements situés au rez-de-chaussée des immeubles 390, 400 et 420.

Plusieurs défauts de construction des solives ont aussi été relevés :

- plaquettes de fixation aux nœuds mal alignées;

- imprécisions dans la découpe des éléments inclinés, d’où des contacts incomplets entre les membrures qui devraient être en contact aux nœuds;

- membrures hors de la verticale au centre de la portée, à cause d’un découpage imprécis; bâillement dans le joint à l’appui;

- arrachement et déformation importante de certaines plaquettes de jonction métalliques. »

100. Quant au transfert de charge qui proviendrait des fermes de toit sur le plafond du 3^e étage, nous pouvons lire, au même rapport ce qui suit, en page 4 :

« Contact avec la cloison porteuse

Lors de l’inspection du comble, nous avons vérifié s’il y avait contact entre la membrure horizontale inférieure des fermes de toit et la cloison coupe-feu centrale. Aux trois (3) immeubles, cette vérification a été réalisée sur 50% des fermes dans la section centrale du toit, soit la section où les fermes de toit ont une membrure verticale alignée directement avec la cloison coupe-feu. Cette section est délimitée, de façon approximative, dans chacun des logements, par le mur séparant le salon de la grande chambre.

Contrairement à ce qui avait été noté lors des inspections de mai 2014, il y avait un contact franc entre la membrure inférieure de la ferme de toit et la sablière de la cloison coupe-feu à la majorité des endroits vérifiés. »

101. Il n’y a aucun besoin d’élaborer davantage sur la pensée et l’approche technique de l’ingénieur Paul Croteau qui se commet sans réserve sur deux points :

· Il y a contact entre des fermes de toit et le plafond du 3^e étage au niveau de la cloison pare-feu.

· Il y a contact et transfert de charge entre chacun des étages jusqu’aux poutrelles du sous-sol, alors que, tout comme l’ingénieur François Goulet, il a pu constater que, lors d’exploration au plafond du garage, les poutrelles de la travée centrale avaient fléchi au niveau du mur pare-feu.

102. Tel qu’il appert au tableau produit en page 2, du même rapport du 4 juin 2015 et, comme le soussigné a pu le constater sur un exemplaire agrandi, produit par le témoin, lors de son témoignage, on peut percevoir que la déflection, au niveau du plancher du 3^e étage, est à l’appui du mur pare-feu de 10 mm, alors qu’il passe à 25 mm au plancher du 2^e étage et à 50 mm au plancher du rez-de-chaussée.

103. Par ailleurs, lors de son témoignage, subséquent à celui de l’ingénieur Croteau, l’ingénieur François Goulet, présenté par l’administrateur de la Garantie, reprend sensiblement les mêmes tableaux et les mêmes déflexions et inclinaisons au niveau du mur pare-feu mais s’inscrit en faux, quant au transfert de charge opéré d’un étage à l’autre jusqu’au sous-sol, à partir des fermes de toit.

104. Le témoin affirmait pourtant au départ, quant aux déflexions au niveau du centre de la travée centrale, analysées, à la page 6 de 12 de son rapport du 14 mai 2014, au point 3.6, premier paragraphe que :

« Jusqu’à maintenant, il a été mentionné que la déformation des planchers augmentait dans la portée centrale des poutrelles (entre les 2 axes) - porteur intérieur et ce, du 3^e étage pour atteindre un maximum au rez-de-chaussée. Le relevé de l’arpenteur Roch Labelle montre une telle augmentation. »

105. Il y a donc lieu de conclure, à tout le moins, que les deux experts conviennent aisément que la portée centrale a fléchi de manière importante, au niveau de l’appui du mur pare-feu.

106. Pour expliquer les dénivellations de planchers, particulièrement observables au niveau du mur porteur, tel qu’il appert au paragraphe 3.1 du rapport du 24 septembre, produit en onglet 19 du cahier de l’administrateur de la Garantie :

« 3.1 Les charges mortes et vives indiquées sur ces dessins d’atelier sont conformes à celles indiquées au plan de structure de ce projet. Toutefois, aucune charge morte n’a été indiquée (ni utilisée) pour tenir compte du poids propre de la cloison (située entre les logements avant et arrière) à mi- portée des poutrelles. D’après nos calculs (voire en annexe), cette cloison pourrait représenter 17.6% de charge supplémentaire que la combinaison des charges mortes et vives indiquées sur les dessins d’atelier. »

107. Nous arrivons ensuite à des éléments cruciaux du rapport de l’ingénieur François Goulet, dans son rapport du 14 mai 2014 en page 7 de 12 :

« 4.6 Quant à la seconde analyse faite par l’ingénieur Croteau, elle a été faite en présumant un transfert des charges du toit, ce qui nous apparaît impossible, et des planchers supérieurs ce qui nous apparaît invraisemblable pour les raisons suivantes :

4.6.1 D’après les informations qui nous ont été transmises par le contremaître du chantier, le bétonnage des planchers aurait été effectué en commençant par le rez-de-chaussée, puis en effectuant celui du 2^e étage et finalement, celui du 3^e étage.

Dans une telle situation, lorsque le rez-de-chaussée est bétonné, il descend, amenant la cloison dite mitoyenne à s’écarter des poutrelles du plancher du 2^e étage : cela créerait un « jeu » entre la sablière de la cloison et les poutrelles du plancher du 2^e étage. Puis, au moment du bétonnage du plancher 2^e étage, le « jeu » entre la sablière de la cloison au rez-de-chaussée et les poutrelles du plancher du 2^e étage se refermerait, tout en ouvrant un nouveau « jeu » entre la sablière de la cloison du 2^e étage et les poutrelles du plancher du 3^e étage, qui se refermerait à son tour au moment du bétonnage du plancher du 3^e étage.

Dans l’éventualité où le clouage de la sablière de la cloison sous les poutrelles sus-jacentes serait suffisamment résistant en arrachement, à chaque bétonnage d’un plancher, la charge du béton serait répartie entre les poutrelles des trois (3) planchers et ainsi, de façon corollaire, les poutrelles des trois (3) planchers partageraient le poids total du béton des trois (3) planchers, évitant ainsi une surcharge des poutrelles du plancher du rez-de-chaussée en particulier.

4.6.2. Si les informations qui nous ont été transmises étaient fausses et que le bétonnage des planchers ait été effectué en commençant par le 3^e étage, puis en effectuant celui du 2^e étage et finalement celui du rez-de-chaussée, la situation serait différente : un transfert de la charge du béton seul (pas celui des autres charges) des planchers supérieurs se ferait aux planchers inférieurs et en particulier, celui du rez-de-chaussée.

Ainsi, la déformation due au béton au 3^e étage serait de 5mm (voir le paragraphe 4.4 ci-dessus) / 3 niveaux de poutrelles sous le béton = 1.7 mm.

La pire situation surviendrait si les clous entre la sablière de la cloison au 2^e étage, n’étaient pas assez résistants (en arrachement) pour tirer le plancher du 3^e étage, lors du bétonnage du plancher du 2^e étage et la déformation du plancher du 2^e étage atteindrait alors (5 mm/3 niveaux de poutrelles sous le béton de l’étape précédente de bétonnage + 5 mm/2 niveaux de poutrelles sous le béton de cette nouvelle étape (2^e) de bétonnage) = 4.2 mm. Pour la même raison, la déformation du plancher du rez-de-chaussée serait de (5 mm/3 niveaux de poutrelles sous le béton de la première étape de bétonnage + 5 MM/2 niveaux de poutrelles sous le béton de la deuxième étape de bétonnage + 5 mm/1 niveau de poutrelles sous le béton de la troisième (3^e) étape de bétonnage) = 9.2 mm.

Nous sommes très loin des déformations observées dans les planchers de tous les étages y compris le rez-de-chaussée. »

108. Comme cité précédemment, le témoignage de monsieur Camil Barbeau, vient effectivement appuyer cette crainte exprimée par l’ingénieur François Goulet : les informations de base ne peuvent être confirmées.

109. L’ingénieur François Goulet témoigne également dans son rapport du 9 octobre 2015 produit en A-22, de sa certitude qu’il n’y a aucune preuve technique ou observable d’un transfert de charge par la cloison coupe-feu :

« 2.5 -: à la page 4 de 8 qui se lit comme suit : La section 5. du rapport de l’ingénieur Croteau est basé sur l’hypothèse non démontrée du transfert des charges par la cloison coupe-feu. Le terme « hypothèses » est utilisé au 4^e et au 5^e paragraphe de la page 12 de son rapport. Au dernier paragraphe de cette même page, monsieur Croteau juge « improbable » qu’il n’y ait jamais aucun transfert de charge provenant du 3^e étage du toit. Nous, par contre, sur la base de nos observations relatées dans notre rapport du 7 août 2014, sommes sûrs que ce transfert de charge qu’il évoque n’existe pas. »

110. Monsieur Goulet parle ici du transfert de charge en provenance du toit vers le plafond du troisième étage seulement et, non pas, du transfert de charge par le mur pare-feu d’un étage à l’autre.

111. Compte tenu de l’opinion des deux experts, divergentes sur certains points et convergentes sur d’autres, dont le fait que l’immeuble ploie au centre de la travée centrale avec une croissance des chiffres partant du plancher du troisième étage jusqu’au plancher du premier étage ne peut faire autrement que de porter le tribunal à conclure à un transfert de charge des murs porteurs entre les trois étages sinon, à partir des fermes de toit. L’accroissement de la flexion au centre de la portée centrale ne peut logiquement se produire que par transfert de charge, même si un tel transfert n’a pas été observé, selon des techniques mentionnées et proposées par l’expert de l’administrateur de la Garantie.

112. Dans le rapport du 8 août 2014, produit en onglet 67 du cahier de pièces du Bénéficiaire, on peut lire, au titre 2-E, de la part de monsieur Paul Croteau, suite à des ouvertures exploratoires :

· Au deuxième étage et au rez-de-chaussée, il y a un contact suffisant entre les listes inférieures des cloisons coupe-feu et la structure des planchers pour permettre un transfert de charge entre les étages. Le transfert de charge est également démontré par l’augmentation des déflections des planchers aux étages inférieurs.

113. Force est de conclure par le tribunal que, selon le témoignage conjoint des experts Croteau et Goulet ainsi que la démonstration point par point calculée par l’ingénieur Ouellette et l’arpenteur géomètre M. Roch Labelle démontre qu’il y a effectivement fléchissement de l’immeuble au centre de la portée centrale, là où l’on retrouve le mur pare-feu.

114. Y a-t-il transfert de charge de la structure du toit vers le plafond du troisième étage de l’immeuble ou non? Il n’en demeure pas moins que le transfert de charge du troisième étage, vers le plancher du premier étage, par le mur pare-feu, parait être la cause qui s’impose d’elle-même, pour le fléchissement de l’immeuble en son centre.

115. Il y aura donc lieu, pour l’Administrateur de la Garantie, d’apporter les correctifs requis pour redresser cette situation et remettre les planchers des étages, tel que stipulé dans une autre section de la présente décision, selon les normes et de l’usage du marché.

LES BALCONS

116. Monsieur Paul Croteau, lors de son témoignage devant le tribunal, a ouvert le débat relativement à l’installation des balcons, non-conforme au plan de l’ingénieur Charest et à l’impact de cette dérogation, sur la déformation qui frappe la planéité des planchers qui affecte, selon lui, tant la travée centrale que les travées latérales.

117. L’ingénieur Charest avait prévu aux plans que les balcons devaient être fixés à la charpente de l’immeuble, avant que le parement de briques n’y soit apposé.

118. Il appert, cependant, qu’une simple constatation visuelle permette de confirmer que le parement de brique a été érigé sur l’ensemble des façades de l’immeuble avant que les balcons n’y soient fixés par des tirefonds, passant à travers les briques, pour aller s’ancrer à la charpente.

119. Ceci entraîne alors, selon l’ingénieur Croteau, que le parement devient structural, puisqu’il supporte en partie la charge imposée par les balcons et empêche ainsi le tassement normal des travées latérales par rapport à la travée centrale qui, elle, peut obéir à un tassement différentiel sans entrave.

120. Les murs extérieurs, reposant sur les fondations et, retenus par la fixation des balcons, à travers la brique, n’ont connu aucun affaissement.

121. Selon le témoin, on peut constater ceci, lorsqu’on regarde le tableau apparaissant en page 2 de la pièce P-72, qui démontre que la déformation des travées extérieures s’accentue au fur et à mesure que l’on monte d’étage.

122. Monsieur Croteau se dit convaincu que « l’empêchement » de tassement, entre autres, par séchage, des murs extérieurs, est dû au fait que les balcons sont supportés ou ancrés à travers le parement de briques.

123. Il est vrai que les murs extérieurs sont appuyés sur des semelles beaucoup plus larges que les axes intérieurs mais ceci explique, en partie, le tassement différentiel jusqu’à un certain point, mais pas totalement et l’ancrage des balcons doit également être tenu en compte.

124. D’autre part, lors de son témoignage l’ingénieur Jean-Philippe Ouellette déclare que les soffites sous les balcons ayant été retirés pour fin d’inspection, il lui a été loisible de constater qu’aux endroits inspectés, aucun tirefond n’était déformé, que la brique n’était pas fissurée et qu’il n’avait pu repérer aucun désordre.

125. L’ingénieur Goulet, amené sur le point de l’ancrage des balcons, lors de son témoignage, a témoigné sur le fait de retenue des balcons ancrés ou boulonnés à la rive de pourtour du bâtiment, à travers le parement de brique plutôt que directement.

126. Lors de sa visite des lieux, il a retiré les soffites aux mêmes endroits que déjà inspectés par l’ingénieur Jean-Philippe Ouellette et a pu constater, qu’effectivement, les balcons étaient fixés par des tirefonds à travers le parement de brique jusqu’à la structure du pourtour de l’immeuble. Cependant, cette vérification lui a également permis de constater que ces mêmes tirefonds pouvaient être retirés et repoussés aisément dans les trous, sans résistance.

127. Par la suite, il a visité l’intérieur des appartements et n’a constaté aucune fissure à l’intérieur des unités de logement correspondant aux endroits où les balcons sont fixés à l’immeuble.

128. Selon le témoin, s’il y avait un effet de retenue causé par les balcons, des désordres auraient certainement été constatés.

129. A la page 10 de son rapport du 4 juin 2015 en P-72, l’ingénieur Croteau rapportait ceci :

« Dans la configuration actuelle, on note plutôt que la brique est continue et que la poutre de rive et la poutre Parallam sont connectés par des tirefonds de 10 pouces qui traverse la brique. La poutre de rive, le parement de brique et la poutre Parallam sont donc solidaires. »

130. Cependant, à la page 14, il rapporte, au moment de discuter du mouvement différentiel des murs porteurs intérieurs et extérieurs, que :

« Toutefois, les ouvertures exploratoires au niveau de la connexion entre la structure du mur et les balcons, ont révélé que la structure des balcons était fixée à la structure des murs porteurs par des tirefonds qui traversent la brique. Selon nos observations, un rang de tirefond espacé au 18¨ (voir P-72 page 14 en rose dans le haut)/C est a été installé. Ceci n’est pas conforme aux plans de structure (plan S neuf), qui indique deux rangs de tirefonds aux 16 pouces / C. Puisque les murs porteurs extérieurs sont mécaniquement reliés au parement de briques, par le biais des tirefonds, les murs extérieurs ne sont pas libres de se déformer. En effet, le parement de briques ne subira que des déformations négligeables par rapport à la structure de bois. Ceci est dû au fait que la brique est plus rigide que la structure de bois et qu’elle se déforme très peu en fonction des conditions environnementales, alors que les changements de dimensions du bois sous l’effet des variations d’humidité sont très importants.

Puisque les murs porteurs intérieurs sont libres de se déformer que les murs extérieurs sont retenus par le parement de briques, chaque étage subira une déformation verticale différentielle entre les axes porteurs intérieurs et extérieurs. Cependant, aucune photographie ni aucune constatation n’est rapportée quant à la visualisation quel qu’elle soit d’un appui des tirefonds sur le parement de briques. Les experts ont tous convenu que les balcons étaient fixés à l’aide de tirefonds traversant le parement de briques pour aller s’ancrer dans la structure extérieure du bâtiment, mais aucun désordre au parement ni aux tirefonds n’a été constaté. » (Nos soulignements)

131. D’autre part, à la page 7 de son rapport du 9 octobre 2015, déposé en A-22, au paragraphe 3.7, l’ingénieur Goulet rapporte plutôt que :

« A la page 14 de son rapport, monsieur Croteau énonce une théorie à l’effet que les tirefonds des balcons appuyés sur le parement en briques restreindrait les mouvements de la charpente en bois des murs extérieurs. Aucun calcul n’est présenté pour démontrer que la capacité du bois dans lequel ces tirefonds sont encastrés, serait suffisante pour permettre une telle restreinte. En outre, cette théorie ne tient pas compte du fait que les balcons ne couvrent pas le périmètre complet du bâtiment et encore moins la pleine largeur des façades avant ou arrières. (nos soulignements) Le soussigné a examiné les lieux à nouveau le 12 août 205 et a fait percer des ouvertures exploratoires le long de la rive des balcons. Notre examen des lieux a révélé l’inexistence de fissures dans les finis intérieurs des murs extérieurs entre les parties de murs extérieurs soit disant restreintes par les balcons et leur tirefonds et dans les parties de murs extérieurs le long desquels il n’y a pas de balcon. Donc, pour nous, cette théorie n’est pas fondée. »

132. Ainsi, il apparaît au tribunal que le témoignage, tant écrit que verbal de l’ingénieur Goulet, est prépondérant quant à l’absence de lien de causalité à effet entre l’ancrage des balcons à travers le parement de briques, bien que non conforme aux plans originaux.

133. Il serait bon à ce moment-ci de consulter les autorités citées par les parties.

134. Le Bénéficiaire suggère au tribunal l’ouvrage du professeur Vincent Karim dans sa troisième édition du traité Contrats d’entreprise (ouvrages mobiliers et immobiliers : construction et rénovation) Contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, 3^e édition 2015 :

« 296. La conformité au contrat sous-entend d’ailleurs aussi la conformité aux plans et devis⁵⁵⁴. Ces documents, faisant partie du contrat, contiennent souvent une description de l’ouvrage à réaliser et l’entrepreneur doit s’y conformer afin de s’acquitter de ses obligations. En présence d’une description minutieuse de l’ouvrage dans les devis, l’entrepreneur doit y accorder la plus grande importance et possiblement faire exception aux termes du contrat pour s’y conformer⁵⁵⁵. »

135. Par ailleurs, dans la décision de Germain Gaudreault c. 9113-0039 Québec Inc., l’Honorable Juge Micheline Paradis, J.C.Q. dont la décision est proposée par l’Administrateur de la garantie, on peut lire aux paragraphes 173 et suivants, ce que le tribunal, dans cette instance, était entrainé à conclure :

« [174] Le choix du demandeur de vouloir faire reconstruire sa résidence de façon conforme aux plans et devis originaux, quitte à en faire assumer le prix par la partie défenderesse, n’apparaît guère judicieux. »

136. Bien qu’il y ait une distinction importante à faire avec le présent dossier, il n’en demeure pas moins que le coût des réparations, en ce qui a trait aux balcons de l’immeuble du Bénéficiaire, serait important et n’apporterait aucune plus-value à l’immeuble.

137. D’ailleurs, dans une décision du soussigné, dans l’affaire du Syndicat des copropriétaires Promenades du Golf 4 804 433 et 9211-4388 Québec Inc. et la Garantie Qualité Habitation, le tribunal concluait comme suit, au paragraphe 51 :

« Considérant par ailleurs, subsidiairement, que toute exigence imposée à l’Entrepreneur de reprendre l’isolation dans l’immense espace garage serait, dans les circonstances du présent dossier, excessive. »

138. Pour ces motifs, le tribunal conclut qu’il n’y a pas lieu à ordonner à l’Administrateur de la Garantie de procéder à quelque correctif que ce soit pour rendre les balcons strictement conformes aux plans et devis.

TRAVAUX CORRECTIFS

139. Dans son rapport, du 8 août 2004, produit en onglet 67 du cahier des pièces du Bénéficiaire, monsieur Paul Croteau recommandait en page 16 les « travaux majeurs suivants :

· « restaurer la planéité des planchers du rez-de-chaussée du 2^e et du 3^e étage, sans ajout de poids.

· renforcer les travées centrales des solives du rez-de-chaussée et du 2^e étage; la consolidation peut se faire par le doublement de la corde inférieure et l’ajout de plaque de renfort en contreplaqué aux extrémités, tel qu’illustrée à la figure 5. »

140. L’ingénieur Croteau continue à son rapport du 4 juin 2015, produit en onglet 72, en page 18 du cahier de pièces du Bénéficiaire et s’exprime davantage comme suit :

« En résumé, les travaux suivants sont recommandés :

1. Introduire au moins un joint de contrôle vertical dans la maçonnerie des murs latéraux, remplacer les briques endommagées et refaire les joints de mortier fissurés. Cette recommandation avait été émise dans le rapport d’étape 1 pour contrôler la fissuration causée par la variation de dimension des matériaux sous l’effet des changements de température.

2. Afin de limiter les flèches et de corriger la surcharge des solives de plancher de la travée centrale, les solives de la portée centrale du RDC et du 2^e étage doivent être renforcées selon le croquis présenté dans le rapport d’étape 2, repris ci-après à la figure 12.

3. Rétablir la liberté de mouvement vertical des murs porteurs extérieurs selon le croquis de la Figure 13 :

a. Installer des poteaux composés de 4-2x6 (3 poteaux au RDC et au 2^e étage et 2 poteaux au 3^e étage) afin de supporter les balcons devant le parement de brique. Ces poteaux sont alignés avec les poteaux existant qui supportent l’extrémité extérieure des balcons.

b. Retirer un par un les tire-fonds reliant le balcon à la structure de brique, agrandir le percement dans la brique à un diamètre de 1.5¨, injecter avec un matériel isolant compressible et réinstaller le tire-fond avec une plaque d’appui de 2¨x2¨x 1/8¨. Ceci permet d’assurer une retenue latérale des balcons sans empêcher le mouvement vertical du mur porteur extérieur.

c. Installer un recouvrement architectural sur les nouvelles colonnes, identique à celui des colonnes existantes.

d. Refaire le soffite et les solins.

4. Suite au renforcement des solives, des travaux de restauration de la planéité des planchers devront être entrepris sans ajouter de poids supplémentaires. S’il s’avérait qu’une charge supplémentaire est inévitable alors les renforcements nécessaires des solives de la travée centrale seront ajustés en conséquence et les solives des travées extérieures seront renforcées au besoin, par une méthode similaire à la solution de la Figure 12.

5. Rétablir l’appui de fermes de toit sur les linteaux au 3^e étage. Ceci peut être fait en installant des cales métalliques sous chacun des appuis déficients et en reclouant ensuite les linteaux.

141. Quant à l’expert de l’Administrateur, monsieur François Goulet, dont les rapports du 24 septembre 2013, 14 mai 2014, 7 août 2014 et 9 octobre 2015 sont produits en onglet 19 à 22 inclusivement du cahier de pièces de l’Administrateur, nulle part, l’ingénieur Goulet ne conteste-t-il les recommandations de l’ingénieur Croteau citées préalablement;

142. En conséquence, sauf pour ce qui est des recommandations de l’ingénieur Croteau relativement à des correctifs qu’il considère nécessaire à l’ancrage des balcons, toutes ses recommandations ci-haut devront être appliquées, selon la méthode choisie par l’Administrateur de la Garantie et l’Entrepreneur, choisi par ce dernier, pour effectuer lesdits travaux correctifs, le tout conformément à la jurisprudence constante en semblable matière.

143. Pour arriver à cette conclusion, le tribunal a tenu compte entre autres, de la sentence arbitrale suggérée par le Bénéficiaire de Me Albert Zoltowski, dans l’affaire du Syndicat de Copropriété 4767 à 4827, 8^e avenue et 3189 rue Claude-Jodoin et St-Luc Habitation Inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ apparaissant en onglet 14 du cahier du bénéficiaire et plus particulièrement,

« [87] Après avoir consulté la jurisprudence soumise par les parties ainsi que celle qui lui est connue, le tribunal d’arbitrage constate que les décisions arbitrales relativement aux mesures correctives que l’administrateur et l’arbitre peuvent ordonner à un entrepreneur ne sont pas constantes.

[88] La seule décision soumise dans le cadre de l’audition qui émane d’un tribunal civil et qui traite des pouvoirs du tribunal d’arbitrage d’ordonner des travaux correctifs en vertu du Règlement, est la décision de l’Honorable Jacques Dufresne J.C.S. [3]

[89] Au paragraphe 91 de sa décision, le Juge Dufresne écrit ceci :

« 91 . . . L’Arbitre a-t-il, toutefois, excéder sa compétence en imposant à l’entrepreneur de vérifier certaines composantes de la structure avant de procéder au relèvement du plancher de bois franc? Le tribunal ne le croit pas.

92. Après avoir constaté, à la lumière de la preuve entendue, dont la preuve d’expert présentée par les parties, l’existence et la nature du vice, l’Arbitre agit à l’intérieur de sa compétence lorsqu’il fixe les conditions de correction ou de réfection du plancher. Il détermine les travaux que l’Entrepreneur devra effectuer en vertu de la loi, et en définit les modalités d’exécution. En ce faisant, l’Arbitre accomplit son mandat à l’intérieur de la compétence que lui accorde la loi. »

[90] En ce qui concerne les décisions arbitrales à ce sujet, ce tribunal d’arbitrage préfère suivre le raisonnement de l’arbitre Me Johanne Despatis qu’elle expose dans la cause de Lisa Rae et Michael Nutter[4]. Malgré le fait que cette décision a fait l’objet d’une révision judiciaire et d’un jugement de l’Honorable Kirkland Casgrain, J.C.S. [5] et que ce jugement a été porté en appel devant la Cour d’appel du Québec [6]., la partie de la décision de l’arbitre Johanne Despatis qui nous intéresse n’est pas affectée par le jugement de la Cour supérieure.

[91] Dans sa décision, l’arbitre Despatis cite avec approbation l’extrait suivant d’une décision de l’arbitre Jean Morrissette dans la cause Ménard et Les Entreprises Christian Dionne et Fils inc. :

« (34) S’il est d’usage pour l’Administrateur de ne pas s’immiscer dans la correction visant la malfaçon, ce n’est pas que le Règlement ne lui donne pas ce pouvoir. Interpréter le règlement autrement laisserait les Bénéficiaires à la merci d’un entrepreneur incompétent, ce qui va à l’encontre de l’existence même du Plan de Garantie des maisons neuves. Le pouvoir de statuer comporte le pouvoir de choisir les travaux pour corriger la malfaçon.

(35) L’Administrateur peut statuer sur les travaux que doit faire l’entrepreneur et dans ce cas-ci, suivant l’opinion de son expert qu’il avait mandaté spécialement sur le correctif approprié, il l’a fait. L’Administrateur a choisi, conclu et ordonné par la suite à l’entrepreneur de changer complètement le parement de briques … »

Et l’arbitre Despatis continue :

« (116) Je souscris à ces propos. L’administrateur a l’autorité, pour paraphraser Me Morissette de statuer sur les travaux que doit faire l’entrepreneur assujetti au Plan.

(117) Cet énoncé, avec égards, ne contredit pas celui de l’argument de l’administrateur voulant que l’entrepreneur ait le libre choix des méthodes correctives. En effet, puisque l’administrateur a le pouvoir de statuer sur la malfaçon, il a aussi, selon la jurisprudence, celui de choisir les travaux (à faire) pour corriger la malfaçon. En cela, le choix des travaux et méthodes d’exécution, renvoie à des réalités distinctes, la première désignant l’objet à faire et la seconde la façon d’y arriver.

(118) De nier en l’espèce à l’administrateur cette faculté reviendrait à lui permettre de contester sa propre décision en affirmant qu’à part de faire un constat de malfaçon ou de vice, l’administrateur serait inhabile à ordonner tels ou tels travaux correctifs. Ce serait là une interprétation absurde de la législation et contraire à l’esprit du plan.

(119) Il est de commune renommé qu’une sentence arbitrale à l’instar de tout jugement doit être exécutable. Or, des conclusions arbitrales qui ne porteraient que sur des formulations générales, susceptibles faute de précision de toutes les applications où les interprétations ne seraient pas conformes à ce principe fondamental qu’un jugement doit être exécutable. Cela signifie que si l’administrateur peut suivant le Plan indiquer les travaux à faire, l’arbitre susceptible de réviser la décision de l’administrateur peut donc également le faire lorsque l’administrateur ne l’a pas fait en conformité du Plan.

(120)

(121) Comme l’arbitre a le pouvoir de se pencher sur une telle question, une partie se portant en arbitrage peut fatalement lui demander de le faire. En cela, la position des bénéficiaires est admissible devant l’arbitre, tout comme elle aurait pu être considérée par l’administrateur si on la lui avait présentée à l’époque. »

[92] L’arbitre Despatis a réitéré les mêmes propos dans Marianne Beaufort, une décision plus récente [7].

[93] En adoptant les motifs invoqués par l’arbitre Despatis et cités ci-haut dans la cause Lisa Rae et Michael Nutter et conformément à la décision précitée de l’Honorable Jacques Dufresne J.C.S. dans La Garantie Habitation du Québec et Sotramont inc., le tribunal d’arbitrage conclut que dans la présente cause, il possède la compétence d’ordonner à l’Entrepreneur d’effectuer des mesures correctives spécifiques. Ceci signifie que la compétence du tribunal d’arbitrage, lorsque le vice ou la malfaçon sont prouvés, ne se limite pas à rendre une ordonnance de mesures correctives qui sont laissées au libre choix de l’Entrepreneur en autant que le résultat final soit satisfaisant.

[94] Il est évident que le tribunal d’arbitrage devra exercer ce pouvoir de façon judicieuse, sur la base de la preuve prépondérante que les parties pourraient décider de lui soumettre lors d’une audience ultérieure. »

144. Le Bénéficiaire demande au tribunal de procéder lui-même au choix des mesures correctrices requises dans les présentes circonstances, citant pour cela, en onglet 15 de son cahier d’autorités, aux paragraphes 117 et suivants, les propos de l’arbitre Jean-Philippe Ewart dans Syndicat des copropriétaires du 716 St-Ferdinand et Tyler Hall et Alan Doucet et Anne Quillet et Luc Pellecuer c. Développements TGB Inc. et La Garantie des Bâtiments résidents neufs de l’APCHQ :

Choix des mesures correctrices, rapport d’expertise et Plan et devis

[117] Le Bénéficiaire requiert que l’Administrateur procède à faire exécuter les travaux selon les termes du Rapport d’expertise Croteau et que la somme prévue pour effectuer ces travaux soit versée à l’expert Paul Croteau afin qu’il puisse faire exécuter ceux-ci, ce qui emporte que le Bénéficiaire requiert que la coordination et surveillance des travaux soit effectuée par l’expert qu’il a mandaté.

[118] Accorder ces demandes telles que formulées serait déroger de façon significative à la mécanique de mises en œuvre de la Garantie et ces demandes sont donc rejetées.

[119] L’Administrateur a plaidé qu’il est le maître du choix des méthodes correctrices selon l’art. 2099 C.c.Q. qui accorde ce droit à l’Entrepreneur et conséquemment à l’Administrateur s’il prend en charge les corrections à défaut par l’Entrepreneur d’y pourvoir :

« 2009. L’entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d’exécution du contrat et il n’existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. »

Et l’on note également le libellé du para. 6 de l’art. 34 du Règlement :

« 6^o à défaut par l’entrepreneur … de corriger les travaux et en l’absence … de contestation en arbitrage de la décision de l’administrateur par l’une des parties, l’administrateur … prend en charge le parachèvement ou les corrections, convient pour ce faire d’un délai avec le bénéficiaire et entreprend, le cas échéant, la préparation d’un devis correctif et d’un appel d’offres, choisit des entrepreneurs et surveille les travaux; » (Nos soulignés)

[120] Quoique l’art. 2099 C.c.Q. se retrouve au chapitre du contrat d’entreprise, il s’applique aussi aux circonstances d’un contrat de vente par l’application de l’article de droit nouveau 2124 C.c.Q. qui assimile le promoteur immobilier (entre autres constructeur et vendeur d’une construction qui peut avoir assumé la conception et réalisation) à l’entrepreneur tant pour les fins de 2099 C.c.Q. que de 2118 C.c.Q.

[121] L’Administrateur est donc, dans le cas de défaut de l’Entrepreneur, pleinement en droit de pourvoir aux plans et devis requis à sa discrétion sujet toutefois à son obligation de renseignement envers le Bénéficiaire préalablement et dans le cours de la mise en place des mesures correctrices et travaux et, de plus, dans les circonstances présentes, que ces plans, devis et travaux afférents soient en forme et substance appropriées pour permettre d’obtenir tout permis ou autorisation réglementaire applicables (entre autres tel que pourvu aux Avis VdeM).

[122] Il doit être d’autre part souligné que l’obligation de renseignement de l’Entrepreneur et de l’Administrateur emporte la possibilité pour le Bénéficiaire d’assurer une surveillance des travaux par un expert de son choix, uniquement toutefois pour son compte et information, et à ses frais, tenant compte d’une part que ceci ne peut retarder ou empêcher l’Entrepreneur ou l’Administrateur de procéder - mais d’autre part que l’Entrepreneur ou l’Administrateur permettent de bonne foi cette surveillance par un mandataire du Bénéficiaire.

[123] L’article 34(6) du Règlement prévoit que l’obligation de l’Administrateur de pourvoir à la préparation du devis correctif (et donc son droit à le faire) est en absence d’une contestation en arbitrage; ceci est conséquent avec la possibilité d’intervention du Tribunal dans le cas de différend entre les Parties relativement à ces mesures et méthodes correctives. Dans les circonstances présentes, les éléments ci-dessus se doivent d’être mis en œuvre afin de permettre au Bénéficiaire suite à la réception des plans et méthodes correctrices choisies par l’Entrepreneur ou l’Administrateur, avec réception de la documentation suffisante pour en évaluer le résultat prévu, de pouvoir, avant dépôt auprès des autorités municipales ou autres ayant juridiction, contester ce choix (ou un de ses éléments) devant le Tribunal qui conserve juridiction.

145. Pour les différentes raisons invoquées dans une jurisprudence constante, dont certains extraits sont ci-haut rapportés, le tribunal considère que l’Administrateur et l’Entrepreneur, éventuellement choisi par ce dernier, ont et auront certainement la compétence et l’intérêt pour assurer la qualité et la bonne marche des travaux correctifs ordonnés.

146. L’Administrateur aura, par conséquent, plein contrôle dans le choix de l’Entrepreneur et de la méthode à suivre.

147. Ceci nous amène à une transition vers la surveillance des travaux correctifs.

SURVEILLANCE DES TRAVAUX CORRECTIFS

148. Tel que décidé par Me Jean-Philippe Ewart dans la cause du SDC des copropriétaires du 716 St-Ferdinand, citée ci-haut, il y a lieu d’ordonner à l’Administrateur de la garantie de faire parvenir au Bénéficiaire, les plans et devis des travaux correctifs afférents à la problématique de la planéité des planchers et de flèche et de mise en place desdits travaux ainsi que de l’échéancier.

149. Par ailleurs, conformément également à cette décision de Me Ewart, le tribunal considère que tout en ordonnant à l’Administrateur de la garantie d’autoriser le Bénéficiaire à déléguer sur le chantier un expert de son choix, l’Administrateur ne sera cependant en aucun moment tenu de défrayer les coûts d’une telle surveillance par un mandataire du Bénéficiaire.

150. Cette surveillance ne devra en aucun temps, également, retarder ou suspendre de quelque façon que ce soit le déroulement des travaux correctifs.

151. Le tribunal gardera juridiction pour tout différend à intervenir sur cette question de délivrance des plans et devis pour les travaux correctifs au Bénéficiaire ainsi que de la surveillance des travaux.

152. Le tout, conformément à l’opinion du procureur de l’Administrateur de la garantie soulignée dans une décision de l’arbitre Me Pierre Boulanger dans la cause du Syndicat de la Copropriété Ste-Hélène contre Les propriétés Belcourt et Qualité Habitation, à l’onglet 8 du cahier de l’Administrateur de la garantie aux paragraphes 102 et 103 qui se lisent comme suit :

[102] Dans son argumentation écrite, le syndicat insiste pour que j’ordonne que les travaux à exécuter soient supervisés par un professionnel indépendant. Mais il ajoute que la supervision devrait être faite par l’ingénieur Bélanger et l’architecte Fallah.

[103] Au soutien de cette demande, le syndicat a fait valoir une décision rendue le 7 octobre 2010 par l’arbitre Jean Morissette.⁵ Cette décision fait elle-même référence à d’autres précédents. Mais il s’agissait d’un cas où les relations tendues entre les parties pouvaient le justifier. Dans le présent cas, je ne crois pas qu’il soit opportun d’ordonner une supervision des travaux, d’autant plus que l’entrepreneur devra, au préalable, obtenir un permis municipal après avoir fait préparer un plan d’architecte.

153. Le tribunal considère, à l’instar de l’arbitre Boulanger, que dans le présent dossier, il n’y a aucune tension dans les relations entre le Bénéficiaire et l’Administrateur de la garantie qui ici est maître d’œuvre, en l’absence de l’Entrepreneur original qui n’est plus en affaire et n’a plus la licence requise pour effectuer les travaux correctifs à venir sous l’égide de Qualité Habitation.

FRAIS DE RELOCALITASION ET ENTREPOSAGE

154. Les travaux correctifs importants requis au présent dossier, exigeront que les copropriétaires et occupants de l’immeuble soient relocalisés pendant cette période et que leurs effets personnels et contenus des unités soient entreposés.

155. Les procureurs du Bénéficiaire requièrent du tribunal qu’il ordonne à Qualité Habitation de défrayer :

· « Les dépenses de gîte et de couvert des copropriétaires et occupants de l’immeuble;

· Les frais de déménagement, d’entreposage et d’emménagement des effets mobiliers des copropriétaires et occupants de l’immeuble. »

156. Et pour ce faire, amènent le tribunal à l’onglet 24 de leur cahier de pièce à la cause de Gabriela Dumitru et Dan Dumitru et Immobilier Veridis I Inc. et La Garantie Habitation du Québec Inc., alors que l’arbitre Me France Desjardins aux paragraphes 103, 104 et 105 de sa décision s’exprime comme suit :

[103] Les Bénéficiaires réclament aussi les frais de relogement, déménagement et entreposage pendant les travaux.

[104] La disposition législative pertinente à cette demande, en vigueur depuis le 1^er janvier 2015 en vertu de l’article 54 du Décret 156-2014 du 19 février 2014, se lit comme suit :

10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir :

(…)

6^o le relogement, le déménagement et l’entreposage des biens du bénéficiaire, lorsque, lors de travaux correctifs, le bâtiment n’est plus habitable;

7^o la remise en état du bâtiment et la réparation des dommages matériels causés par les travaux correctifs.

[105] En application de cette nouvelle règle, les Bénéficiaires pourront donc soumettre, s’il y a lieu, leur réclamation à l’Entrepreneur et à l’Administrateur afin que ceux-ci en disposent selon la procédure prescrite à l’article 18 du Règlement. »

157. Or, dans cette décision, Me Desjardins fonde sa décision sur le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs en vigueur à compter du 1^er janvier 2015.

158. Tel que déjà décidé aux présentes, le tribunal considère que le Règlement applicable en l’instance est le Règlement antérieur au 1^er janvier 2015 qui ne comporte aucune disposition relativement au remboursement des frais de relocalisation pendant l’exécution de travaux correctifs, tel que demandé par le Bénéficiaire en l’instance.

159. Le tribunal s’en réfère plutôt aux autorités remises par l’Administrateur de la garantie et, plus particulièrement, à l’onglet 9, dans la décision de monsieur Claude Dupuis, ingénieur, dans la cause de François Gagnon et les Maisons Zibeline Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs, lorsqu’au paragraphe 73, l’arbitre Dupuis s’exprime comme suit :

[73] Dans l’hypothèse où il obtiendrait gain de cause, le bénéficiaire demande à l’arbitre le remboursement des dépenses pour le relogement, le déménagement et l’entreposage de ses biens durant les travaux.

[74] Le tribunal ne peut acquiescer à cette partie de la réclamation, car ce remboursement n’est pas prévu au plan de garantie.

[75] En effet, seuls les frais encourus par le bénéficiaire lorsqu’il ne peut prendre réception du bâtiment à la date convenue avec l’entrepreneur ou lorsqu’il est dans l’obligation d’effectuer des réparations conservatoires et urgentes sont admissibles à un remboursement.

[76] L’article 27, qui traite du parachèvement des travaux ainsi que des réparations, est muet relativement au remboursement des dépenses du bénéficiaire occasionnées par ces réparations.

[77] Le tribunal est d’avis que rien dans le Règlement ne lui permet donc d’ordonner un tel remboursement. »

133. Ainsi que dans la décision de l’arbitre Me Jean Morissette dans la cause de Jimmy Bureau et Martine Contant et le Groupe Platinum Construction 2001 Inc. et la Garantie des Bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. reproduit en onglet 10, du cahier des autorités de l’Administrateur de la Garantie, alors qu’au paragraphe 16, Me Morissette s’exprime comme suit :

« Les articles 9 et 10 du Règlement sont clairs et ne comportent aucune ambiguïté. Je n’ai d’autre choix que de constater que les frais de relogement entreposage et déménagement ne sont payables que pour les événements visés à l’article 9 qui se produisent avant la réception du bâtiment. »

160. Ainsi, malgré toute la sympathie que le tribunal pourrait avoir pour les copropriétaires, éventuellement soumis à des travaux correctifs imposants, il ne peut étendre sa juridiction au-delà des dispositions claires du règlement et ces dispositions claires ne donnent aucune ouverture à l’application de la marge d’équité conférée à l’arbitre en vertu de l’article 116 du Règlement.

DÉLAIS POUR LES TRAVAUX CORRECTIFS

161. Le tribunal reprend ici les commentaires du procureur de l’Administrateur dans son argumentation, et considèrera que des tiers seront impliqués dans :

· la préparation de plans et devis;

· dans la préparation du cahier de charge de l’Entrepreneur;

· l’approbation des travaux correctifs par la Régie du Bâtiment du Québec;

· l’obtention d’un permis auprès de la municipalité de Mascouche;

· l’étude des soumissions d’Entrepreneurs licenciés compétents;

· du contrat à intervenir entre un tel entrepreneur et l’Administrateur de la Garantie;

162. En conséquence, le tribunal ORDONNE à l’Administrateur de la garantie de débuter la fin des travaux correctifs dans les soixante jours suivants l’obtention du permis de la Ville de Mascouche;

163. Cependant, ce délai de soixante (60) jours devra se terminer au plus tard le 1^er juin 2017. A défaut, le tribunal garde juridiction sur cet élément du dossier afin d’entendre les parties sur toute cause qui pourrait interférer dans cette ordonnance.

164. Considérant, par ailleurs, les commentaires des procureurs du Bénéficiaire au même titre, le tribunal ORDONNE à l’Administrateur de la garantie de procéder à la mise à exécution de la séquence ci-haut mentionnée pour amorcer l’échéancier des travaux correctifs, par la retenue d’un ingénieur en structure de son choix dans les trente (30) jours suivants la réception de la présente décision.

VIBRATIONS

165. D’autre part, il ne faut pas négliger les témoignages rendus par les copropriétaires, membres du Syndicat de la Copropriété 400 Place du Louvre, déposés via affidavit au cahier des affidavits daté du 17 mars 2016 et, plus précisément, ceux de monsieur Richard Daigle en onglet 1, monsieur Gilbert Harvey en onglet 2, madame Dorothy Mozenck en onglet 3, monsieur René Beauchamp en onglet 6 et monsieur Pierre Rousseau en onglet 7, ainsi que les témoignages « viva voce » à l’audience de madame France Michaud, messieurs Yves David, Pierre Rousseau, et Claude Gauthier qui ont tous témoigné à l’effet qu’ils ont constaté les dénivellations de planchers dans leurs appartements respectifs, dont la plupart d’entre eux, après avoir été sensibilisés, à cette problématique, lors de l’assemblée des copropriétaires du 7 décembre 2012.

166. Madame Michaud, quant à elle, produit au dossier une vidéo, dans laquelle, lors du visionnement, le tribunal a pu constater qu’un verre de vin rouge, placé sur une table, émettait, à sa surface, des ondes, témoignant d’une vibration ressentie également par le témoin.

167. Madame Michaud affirme que sa vidéo-caméra était placée sur une surface plane et stable qui ne peut apporter aucun doute au document visuel.

168. D’autre part, par d’autres témoins, il fut déterminé que de telles vibrations étaient ressenties alors qu’aucune voie ferrée, ni aucune autoroute à circulation lourde n’est située à proximité de l’immeuble. Les vibrations ressenties par les copropriétaires devront éventuellement faire l’objet d’une étude spécifique afin de déterminer si les correctifs appropriés sont justifiés théoriquement et légalement, à moins que les travaux requis pour régler la problématique de planéité et de flèches ne suffisent, tel que suggéré par les deux parties. Le tribunal gardera juridiction sur ce point.

LES FRAIS D’EXPERTS

169. Conformément à l’article 124 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs « l’arbitre doit statuer, s’il y a lieu, quant au quantum des frais raisonnables d’expertises pertinentes que l’Administrateur doit rembourser aux demandeurs, lorsque celui-ci a gain de cause total ou partiel.

170. Ainsi, les frais de trois experts sont demandés par les Bénéficiaires soit ceux de l’architecte George Fallah, de l’ingénieur Paul Croteau et de M. P. Gamache.

171. Le rapport de monsieur George Fallah, daté du 17 mai 2013 et produit en P-48, n’a pas été dressé et produit pour fin d’arbitrage mais pour dénoncer les déficiences et malfaçons au bâtiment au moment, contesté, de la fin des travaux et de l’acceptation des travaux.

172. Les coûts reliés à l’inspection, la confection et la production de ce rapport ne sont pas ouverts à remboursement par l’Administrateur au sens de l’article 124 du Règlement.

173. Cependant, le témoignage de l’architecte Fallah, lors de l’audition et, tel que reconnu, d’ailleurs, par le procureur de l’Administrateur, donne ouverture à un remboursement pour la somme de 3587,22$, tel que décrit et consigné à la facture de l’architecte produit sous la cote GF-3, que le tribunal ordonne à l’Administrateur de rembourser au Bénéficiaire.

174. Quant aux frais pour l’ingénieur Paul Croteau & Associés Inc., quatre (4) factures, soumises au tribunal en PC-5, se détaillent comme suit :

« Facture #1033 du 4 mars 2014 - 19 428,06$

Facture #1067 du 16 août 2014 - 26 507,18$

Facture #1260 du 17 juillet 2015 - 33 623,51$

Facture #1394 du 29 février 2016 - 21 020,30$

TOTAL : 100,579,05$

174A. La facture numéro 1394 du 16 mai 2016, au montant de 28 461,49$ est présentée au tribunal, jointe à une correspondance du 18 mai 2016 et sera traitée différemment.

175. Le procureur du Bénéficiaire, à la page 18 de son plan d’argumentation demande au tribunal de condamner Qualité Habitation « à rembourser au Syndicat la facture de P. Gamache Inc., au montant de 747,34$.

176. Ce témoin n’a pas été entendu en audition ni quelque rapport que ce soit rédigé de sa part produit au dossier et cette requête ne répond, en conséquence, d’aucune façon aux critères du Règlement.

177. Pour les motifs exposés par Me Pierre Boulanger dans la cause de Syndicat de la copropriété Ste-Hélène Condominium, contre les Propriétés Belcourt Inc. et Qualité Habitation (La Garantie Habitation du Québec Inc.) en page 19N, de l’onglet 8, du cahier des autorités de l’Administrateur de la Garantie :

« [110] Tel que mentionné au paragraphe 101 de la présente décision, il y a lieu de réduire ce total vu que je n’ai pas retenu la partie de l’opinion de l’ingénieur Bélanger au sujet des inserts qu’il propose pour fixer les pieds des garde-corps. A cet égard, j’entends soustraire un montant de 3500$ plus taxes. Ce montant correspond, suivant l’offre de service de l’ingénieur Bélanger du 26 juillet 2012, pièce P-37A, au coût de ses honoraires pour la conception et le design du plancher, étant précisé que dans ce document, le tout est relié à l’ancrage des garde-corps. »

178. A l’onglet 5, du cahier d’autorités de l’Administrateur de la Garantie, on peut lire dans l’affaire Serge Lafontaine et IGR Construction Inc. et la Garantie des maîtres bâtisseurs que Me Jeffrey Edwards s’exprimait comme suit :

[102] L’Administrateur reconnaît que le rôle joué par cet expert a été utile lors de l’audition. Cependant, puisque le rapport d’expertise produit et les honoraires réclamés comprennent aussi du temps investi quant à des items qui n’étaient pas à l’arbitrage, il demande à ce que les frais soient ajustés en conséquence.

[103] Le tribunal d’arbitrage est d’accord avec ce procédé. Après analyse des factures (pièce B-2 en liasse) et du rapport d’expertise, ce dernier évalue que la moitié du rapport touche des problèmes non liés au présent arbitrage. »

179. Le tribunal a relevé un certain nombre d’activités dans les factures soumises par l’ingénieur Paul Croteau qui ne sont pas directement reliées à étayer la preuve devant le tribunal.

180. Une partie du rapport du 4 juin 2015, produit en P-12, a plutôt trait à des travaux correctifs suggérés par l’ingénieur Croteau et, encore-là, n’ont pas trait à assister le tribunal dans l’appréciation de la preuve au dossier.

181. En conséquence, le tribunal est disposé à retrancher 10% à la facturation de l’ingénieur Croteau (P-5) et non pas 30%, comme suggéré par le procureur de l’Administrateur de la Garantie, ce qui nous parait excessif.

182. La somme de 100,579.05$ amputée de 10%, soit 10 057,91$ laisse un solde de 90,521.14$;

182A. Quant à la facture no 1394 du 16 mai 2016 au montant de 28,461.49$ pour frais de préparation de témoignage et témoignage à l’audience, celle-ci doit être traitée différemment, sans réduction, puisqu’entièrement dédiée à éclairer le tribunal à l’audience.

182B. Ainsi les sommes de 90,521,14$ plus 28,461.49$ forment un total de 118,982.63$, que le tribunal ordonne à l’Administrateur de rembourser au Bénéficiaire, conformément à l’article 38 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

LES CONCLUSIONS

LE TRIBUNAL, après avoir entendu les témoignages des copropriétaires du Bénéficiaire, des experts et autres intervenants, analysé l’abondante preuve documentaire, analysé également les autorités soumises par les parties et l’argumentation de leurs avocats, et sur le tout délibéré :

CONSTATE que 9119-3557 Québec Inc. connue sous la dénomination sociale « EUPHORIA » et, tel que admis par son ex-président, le témoin Steve Fortin n’a plus de licence d’Entrepreneur et ne s’est pas présenté comme défenderesse à l’audition;

CONCLUT que le règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs applicable en l’instance est le Règlement d’avant le 1^er janvier 2015.

CONCLUT que la fin réelle des travaux est arrêtée au 9 mai 2013.

CONCLUT que la date de réception des parties communes est le 9 mai 2013;

CONCLUT que la norme applicable en l’instance en vertu du Code de la Construction/Code National du bâtiment, est la norme CAN/CSA 086.1 et que l’Entrepreneur devait suivre cette norme.

CONCLUT que les planchers des trois étages du 400 Place du Louvre accusent une dénivellation importante, bien au-delà des tolérances de la règlementation, des normes et des usages du marché.

CONCLUT que ces trois planchers sont affectés de déformations qui dépassent la flèche admissible.

CONCLUT qu’il y a un transfert de charge du troisième étage vers le plancher du premier étage au niveau du mur pare-feu;

CONCLUT que l’immeuble ploie en son centre au niveau du mur pare-feu de façon importante et bien au-delà des normes et des usages;

CONCLUT qu’il n’y a pas lieu d’ordonner à l’Administrateur de la Garantie de procéder à quelque correction que ce soit aux balcons.

ORDONNE à l’Administrateur de la Garantie d’apporter les correctifs requis pour redresser les trois planchers de l’immeuble, quant aux inclinaisons aux déflections et aux flèches affectant la planéité des planchers sauf aux pièces suivantes:

- Unité [3] - chambre 2

- Unité [5] - chambre 1

- Unité [5] - chambre 2

- Unité [7] - cuisine

- Unité [8] - chambre 2

- Unité [10] - chambre 2

- Unité [10] - salle de bain

- Unité [11] - cuisine

- Unité [11] - chambre 2

- Unité [11] - salle de bain

- Unité [12] - cuisine

- Unité [12] - chambre 2

- Unité [12] - salle de bain;

ORDONNE à Qualité Habitation de voir aux travaux correctifs nécessaires et, sans restreindre la généralité du mot « nécessaire », mais plus spécifiquement :

· « restaurer la planéité des planchers du rez-de-chaussée du 2^e et du 3^e étage, sans ajout de poids.

ORDONNE que quant aux pièces qui ne font pas partie de la nomenclature ci-haut leurs planchers devront être corrigés selon une méthode à être choisie par l’Administrateur, mais en respect des normes applicables et usages du marché.

ORDONNE à l’administrateur de la Garantie, à la fin des travaux correctifs, de procéder à la remise en état du bâtiment et à la réparation des dommages matériels causés par lesdits travaux correctifs;

DÉCIDE que l‘Administrateur de la Garantie aura plein contrôle sur la méthode d’application des correctifs spécifiés ci-haut;

ORDONNE à l’Administrateur de la Garantie de divulguer la portée et les modalités d’exécution des travaux au Bénéficiaire, l’arbitre conservant juridiction pour tout différend entre les parties relativement aux méthodes et/ou travaux correctifs;

ORDONNE à l’Administrateur de la Garantie de transmettre tous les plans et devis et l’échéancier des travaux dès que disponible et au plus tard lorsque les services d’un Entrepreneur auront été retenus;

ORDONNE à l’administrateur de la Garantie d’accepter la présence d’un représentant du Bénéficiaire sur le chantier pendant l’exécution des travaux. Qu’il soit entendu que ce mandataire ne pourra en aucun temps s’ingérer ou retarder le déroulement des travaux;

ORDONNE à l’administrateur de la Garantie de procéder aux travaux correctifs selon les échéances suivantes :

- Débuter les travaux correctifs dans les 60 jours suivant l’obtention du permis de la Ville de Mascouche ce délai ne devant cependant pas dépasser le 1^er juin 2017.

- Transmettre dès que disponible au Bénéficiaire la décision de la Régie du bâtiment quant aux travaux correctifs autorisés;

- Transmettre dès que disponible au Bénéficiaire l’obtention du permis de construction auprès de la Municipalité de Mascouche;

- Transmettre dès que disponible au Bénéficiaire le contrat intervenu entre l’Administrateur de la Garantie et l’Entrepreneur de son choix;

ORDONNE à l’Administrateur de la Garantie de rembourser au Bénéficiaire la somme de 3 587,22$ pour les honoraires de l’architecte George Fallah et la somme de 118,982.63$ pour les honoraires des ingénieurs Paul Croteau et Jean Philippe Ouellette.

ORDONNE à l’Administrateur de la Garantie de procéder à la mise à exécution de la séquence ci-haut mentionnée pour amorcer l’échéancier des travaux correctifs, par la retenue d’un ingénieur en structure de son choix dans les trente (30) jours suivants la réception de la présente décision.

ORDONNE à l’Administrateur de la Garantie de procéder, dans les soixante (60) jours de la date de la présente décision, à la correction plus particulière de la fissure mentionnée aux points numéro 77 du rapport de l’architecte Fallah dans son rapport du 17 mai 2013 et qui se lit comme suit :

· « Fissures sur le mur niveau RDC intégrité des composantes - corriger selon les règles de l’art »

CONSERVE JURIDICTION sur les problématiques de vibrations et de déficiences au niveau des fermes de toit.

CONSERVE JURIDICTION sur le rapport et les addendas des 6, 10 et 27 septembre 2013 (A-1, A-2 et A-3) - points 16, 19, 20, 22, 24, 36 et 37, rapport du 7 mars 2014 (A-4) - Points 2 et 3, rapport du 4 février 2015 (A-7) et rapport du 7 juillet 2015 (A-8);

CONSERVE juridiction sur tout différent pouvant survenir quant aux et pendant les travaux correctifs à venir.

RESTE saisi et garde juridiction sur tous les autres points dans tous les rapports de l’administrateur de la Garantie dont la nomenclature est faite au début de la décision;

Le tout avec entiers dépens d’arbitrage que le tribunal ORDONNE à l’Administrateur de la Garantie de défrayer conformément aux articles 37 et 123 du Règlement sur le plan de Garantie des bâtiments résidentiels neufs.

MONTRÉAL, le 5 décembre 2016

___________________________________

Jean Doyle, avocat

Arbitre

JDY-1500-013 et ss.

CAHIER D’AUTORITÉS DE L’ADMINISTRATEUR

LA GARANTIE HABITATION DU QUÉBEC INC.

Ø Loi le bâtiment, chapitre B-1.1.;

Ø SDC Les Façades de l’île secteur O. Phase 2 c. 9198-6976 Québec Inc. et al

Ø CCAC S14-090801-NP;

Ø Syndicat des copropriétaires Lot 3 977 437 c. Gestion Mikalin Limitée, GAMM 2013-15-011

Ø Syndicat en copropriété 670 Manoir Masson c. Développement Magman Inc. et al, SORECONI 090304001

Ø Lafontaine c. I.G.R. Construction Inc. et al, CCAC S05-1009-NP;

Ø SDC Prince-Of-Wale XV c. APCHQ et al, GAMM 2011-19-006;

Ø Bellehumeur c. Groupe J.F. Malo Inc. et al, CCAC S08-010401-NP;

Ø SDC Ste-Hélène Condominium c. Les Propriétés Belcourt Inc. et al, SORECONI 111811001, 111811002, 111811003, 111811004, 111811005, 111811006, 111811007, 120703001, 120612001

Ø Gagnon c. Les Maison Zibeline Inc. et al, GAMM 2006-19-005

Ø Bureau c. Le Groupe Platinum Construction 2001 Inc. et al, GAMM 2006-19-002

Ø SDC Place de la Falaise 556 c. Memora Construction Inc. et al, SORECONI 070309002, 080918002, 090505001, 090527001, 090924001

Ø Pelletier c. C=BO2 Inc. et al, SORECONI 050923001

Ø Marcoux c. Brunelle Entrepreneur Inc., 2009, QCCQ 14228, 540-32-019492-071

Ø SDC Château du Golf 25 rue du Colonial c. 3223701 Canada Inc. et al, SORECONI 121605001

Ø SDC Promenades du Golf 4 804 433 c. 9211-4388 Québec Inc. et al, 2016, GAMM 2015-16-002

Ø Gaudreault c. 9113-0039 Québec Inc., (Construction Richard Belley), 2008 QCCQ 7582

Ø 9108-2116 Québec Inc. c. Aerts, 2013 QCCS 4623

CAHIER DES AUTORITÉS DU DEMANDEUR

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ 400 PLACE DU LOUVRE

A) SUR LA FIN DES TRAVAUX

Ø Garantie Abritat Inc. c. Régie du bâtiment du Québec, 2015 QCCS 682, par. 37

Ø Syndicat de la copropriété du 14815 Sherbrooke Est c. 9101-9901 Québec Inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Centre canadien d’arbitrage commercial (CCAC), S09-230701-NP, 2011-08-05, par. 24 et 42-56

Ø Syndicat de copropriété Les Jardins St-Hippolyte c. 9129-2516 Québec Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., Me Johanne Despatis, arbitre, Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-09-002 et 074352-1 (08-047 FL), 2008-11-20, par. 25, 33-37 et 44

Ø Syndicat 241 rue Deslières c. Société en commandite Clairevue et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Albert, Zoltowski, arbitre, Centre canadien d’arbitrage commercial (CCAC), S08-090601-NP, 2008-12-05, par. 31, 39-41 et 44-49

Ø Syndicat en Copropriété 670 Manoir Masson c. Développement Magma Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 09-078ES et 090304001, 2010-03-15, par. 14-16, 38-41, 53

Ø Montréal Briques et pierres inc. c. Tambosso, 2009 QCCQ 185, par. 23-29

Ø Construction Laprise inc. c. Aubé, 2014 QCCQ 3112, par. 47 et 61-66

B) SUR LA RÉCEPTION DES PARTIES COMMUNES ET LES CONSÉQUENCES DE SON INVALIDITÉ

Ø Syndicat de copropriété Les Jardins St-Hippolyte c. 9129-2516 Québec Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., par. 29, 37-47

Ø Syndicat 241 rue Deslières c. Société en commandite Clairevue et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., par. 43 et 48-51

Ø Syndicat en Copropriété 670 Manoir Masson c. Développement Magma Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., par. 52-53

Ø F. Vallée et le Syndicat des Copropriétaires Chs-Baudelaire c. Habitation Vally Inc. et Garantie des Maîtres Bâtisseurs Inc., M. Claude Mérineau, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), A-20152, U-502061 et 070123001, 2007-04-19, par. 6-13

Ø Marleau c. Les Constructions G. Melatti Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits Inc. (SORECONI), 007257 et 041104001, 2005-01-06 (décision rectifiée le 2005-01-17), par. 13, 21-24

Ø Syndicat de copropriété MRLH c. Les Constructions G. Mélatti Inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Jeffrey Edwards, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 05071S001 et 13 249-10, 2006-06-07, p. 5-6

Ø Syndicat des copropriétaires Les Cours Montrougeau (905-925) c. Construction Bernard & Lapointe inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., M. Guy Pelletier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 081121001 et 08-356FL, 2009-05-04, par. 45-54, 63-66

Ø Syndicat des copropriétaires du 716 Saint-Ferdinand c. Développements TGB inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 102106001, 102906002, 102906003 et 102906001, 2011-04-15 (Désistement de la requête en révision judiciaire, C.S. 2011-09-27), par. 62-70

Ø Syndicat des copropriétaires Les Villas du Golf et al c. Les Maisons Zibeline et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Michel A. Jeanniot, arbitre, Centre canadien d’arbitrage commercial (CCAC), S09-180801-NP et S09-100902-NP, 2010-03-15, par. 25-26

Ø Loi sur la protection du consommateur, RLRQ, chapitre P-40.1, art. 219, 228 et 270

Ø Gagandeep Mukkar et Sunny Singh Ahluwlia c. Construction Nordi Inc. et la Garantie Habitation du Québec Inc., Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 070202001 et (40585-1 GQH), 2008-04-30, par. 108-110

Ø Anne-Marie Cordeiro et Jose Carlos Cabral c. Construction Simon Cousineau Inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Robert Masson, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 060305001 et 090474 (GMN), 2006-06-29, par. 47-49

Ø Syndicat de copropriété « Le Carré Rosemont-Boyer » c. Société Immobilière Leroux Inc. et la Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc., M. Alcide Fournier, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 052896 et 050513001, 2005-10-10, par. 24

C) SUR L’OBLIGATION DE LIVRER UN IMMEUBLE CONFORME AUX PLANS ET DEVIS

Ø Vincent KARIM, Contrats d’entreprise (ouvrages mobiliers et immobiliers : construction et rénovation), contrat de prestation de services et l’hypothèque légale, 3^e édition, 2015, Montréal, Wilson & Lafleur, pages 119-121

D) SUR LA COMPÉTENCE DE L’ARBITRE D’ORDONNER À L’ENTREPRENEUR DE PROCÉDER À DES TRAVAUX CORRECTIFS SPÉCIFIQUES ET MESURES CONNEXES

Ø Syndicat de copropriété 4767 à 4827 8^e Avenue et 3189 rue Claude-Jodoin c. St-Luc Habitation inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 091221002, 2010-04-27, par. 87-94

Ø Pierre Gauthier et Maurice Bibeaud c. Frank-Fort Construction inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, Me Jean Philippe Ewart, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 122105001, 2013-04-05, par. 52-53 et 62.

Ø En première instance : Piquette et Leguy c. Sotramont Québec inc. c. Sotramont Québec inc. et la nouvelle garantie des maisons neuves de la garantie qualité habitation, M. Gilles LeBire, arbitre, Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI), 2001-03-26, p. 5

Ø En révision judiciaire : La Garantie Habitation du Québec inc. et Sotramont Québec inc. c. Gilles Lebire et SORECONI : Société pour la résolution des conflits inc. et Lise Piquette et Claude Leguy et Maurice Garzon, J.E. 2002-1514 (C.S.) par. 90-99

Ø Syndicat des copropriétaires du 716 Saint-Ferdinand c. Développements TGB inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., par. 117-124

Ø Syndicat de la copropriété 4767 À 4827 8^E Avenue c. 3189 rue Claude-Jodoin et St-Luc Habitation inc. et La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., Me Albert Zoltowski, arbitre, Société pour la résolution de conflits inc. (SORECONI), 091221002, 2010-12-21, par. 140 et 146

Ø Isabelle Galibois et Sébastien Paquet c. Gignac Construction inc. et La Garantie Habitation du Québec Inc., Jean Morin, arbitre, Le Centre d’Arbitrage Commercial national et International du Québec, 00-0204, AZ-50390989, 2000-04-25, p. 5

Ø Gabriela Dumitri et Dan Dumitru et Immobilier Veridis Inc. et La Garantie Habitation du Québec inc., Me France Desjardins, arbitre, Centre canadien d’arbitrage commercial (CCAC), S15-051201-NP, 2016-04-05, par. 103 à 105