ARBITRAGE

EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE

DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ)

GROUPE D’ARBITRAGE – JUSTE DÉCISION (GAJD)

DÉCISION ARBITRALE

 Arbitre :           M. Claude Prud’Homme

 Pour les Bénéficiaires :   M. Andrick Johal, 

Représentant du Syndicat,

 Pour l’Entrepreneur :   Aucun 

 Pour l’Administrateur :       Me Nancy Nantel

Date de l’audition :                                 S / O 

Date de la décision arbitrale :                25 juillet 2019

 [1]  L’arbitre a reçu son mandat du GAJD le 12 août 2017.

HISTORIQUE DU DOSSIER 

 Date Documents contractuels

04/12/12 Date du certificat de Fin des travaux (Onglet 2 C. des Pièces)

03/09/13Date de Réception des parties communes

29/07/13 Émission du Rapport "d'Inspection réception parties communes" par "Les Expertises Immobilières VS inc. (Onglet 4 C. des Pièces)

Processus d'arbitrage initié par Les Bénéficiaires (SDC) du 3920 Joseph à Verdun

22/03/17 Lettre de réclamation (à l'Administrateur ) des Bénéficiaires (Onglet 13 C. des Pièces)

18/04/17 Lettre de dénonciation (à l'Administrateur ) des Bénéficiaires (Onglet 12 C. des Pièces)

18/04/17 Réception par ABR (Administrateur ) de la dénonciation des Bénéficiaires (Onglet 12 C. des Pièces) 08/05/17              Avis 15 jours à l'Entrepreneur envoyé par l'Administrateur (Onglet 14 C. des Pièces).

01/06/17 Visite de l'Inspecteur / Conciliateur (A. Delage) de l'Administrateur.

17/07/17 Date d'émission de la "Décision" par l'Administrateur (2 Points ‐ Onglet 15 C. des Pièces).

10/08/17 Réception par GAJD de la demande d'arbitrage déposée par les Bénéficiaires (2 Points contesté ‐ Onglet 16 C. des Pièces).

12/08/17 Avis de nomination de l'Arbitre et ouverture du dossier  d'arbitrage transmise par GAJD (Onglet 16 C. des Pièces)

07/01/18 Lettres recommandées envoyées par l'Arbitre à l'Entrepreneur afin qu'il se manifeste au dossier

18/01/18 L'Arbitre avise les parties que suite au défaut de l'Entrepreneur de se manifester, l'arbitrage se fera sans lui. 19/04/18              Première demande à l'Arbitre de se prononcer sur la recevabilité de la demande d'arbitrage.

24/04/19Transmission de la Décision Interlocutoire quant à la recevabilité de la demande d'arbitrage

13/05/19 Transmission par l'Administrateur de la Décision amandée par addenda (document daté du 6 mai 2019)

14/05/19 Confirmation par courriel du désistement des Bénéficiaires suite à la réception de la Décision en leur faveur.

VALEUR DE LA RÉCLAMATION :  Entre $ 7 001 et $ 15 000.

LE LITIGE

[2]          La Décision pour ce dossier a été rendue par l’Administrateur le 17 juillet 2017.

[3]          Le présent litige vise à la contestation par les Bénéficiaires d’une partie de cette « Décision de l’Administrateur », (la « Décision ») et qui portait initialement sur 2 points. 

[4]          Les Bénéficiaires font appel d’un seul de ces deux (2) Points auxquels l’Administrateur a initialement tranché en faveur de l’Entrepreneur lors de l’émission de sa Décision, soit le Point (« Point(s) ») suivant ;

Point n° 01 :  INFILTRATION D’EAU EN PROVENANCE DU TOIT.

VISITE DES LIEUX

[5]          Le dossier a été suspendu avant d’avoir pu effectuer une visite des lieux.

ABSENCE DE L’ENTREPRENEUR

[6]          Après plusieurs tentatives infructueuses de contacter l’Entrepreneur ou l’un de ses représentants, l’arbitre au dossier a dûment avisé les parties le 18 janvier 2018 que les procédures d’arbitrage se feraient sans la présence de ce dernier.  

DÉCISION INTERLOCUTOIRE SUR LA RECEVABILITÉ DU DOSSIER.

[7]          Au mois d’avril 2019, les parties ont demandé à l’arbitre de se prononcer sur la recevabilité du présent dossier, étant donné que la base de la Décision de l’inspecteurconciliateur de l’Administrateur (17 juillet 2017) portait essentiellement sur le nonrespect du délai de 6 mois prévu au Règlement pour la dénonciation à l’Administrateur de la situation problématique.  

[8]          La décision sur laquelle des versions du Règlement devait être considérée, allait être déterminante dans l’éventuelle poursuite du présent dossier d’arbitrage.  Cette détermination allait donc préciser si la dénonciation avait été faite dans les délais ou non.  

[9]          Dans le cas où cette dernière aurait été faite hors délai, tel que soutenu par l’Administrateur, je n’aurais eu d’autre choix que de confirmer la Décision de l’Administrateur datant de juillet 2017 et ainsi rejeter la demande d’arbitrage déposée par les Bénéficiaires.  Dans le cas contraire, la procédure d’arbitrage pourrait avoir lieu.

[10]      De son côté, le représentant du Syndicat des propriétaires de condominiums soutenait que la version du Règlement applicable était celle qui était en vigueur au moment où les effets de la garantie se sont entièrement produits, à savoir au moment de la mise en demeure ou au moment de la réclamation.  La procureure de l’Administrateur quant à elle, soutenait que la version applicable du Règlement était celle qui a était en vigueur à la date de la réception de l’ouvrage.  

[11]      Après avoir analysé les argumentations de part et d’autre, dont maintes jurisprudences soumises par les deux parties, le 24 avril 2019 j’ai émis une Décision interlocutoire précisant tout d’abord que selon la jurisprudence et les arguments soutenus par les Bénéficiaires au dossier,  que la version du Règlement applicable au présent cas, était celle présentement en vigueur (1er janvier 2015).  

[12]      Dans un deuxième temps, en considération de ce qui précède, j’ai précisé qu’en vertu de l’Article 19.1 (article qui n’était pas présent dans la version antérieure du Règlement), la demande d’arbitrage des Bénéficiaires était reçue, car les délais prescriptifs / de déchéance ne peuvent s’appliquer au présent dossier en raison des agissements très clairs de l’Entrepreneur qui a toujours laissé croire aux Bénéficiaires qu’il réglerait à sa charge les problèmes qui touchent directement au présent dossier RÉVISION DE LA DÉCISON DE L’ADMINISTRATEUR SUITE À LA DÉCISION INTERLOCUTOIRE RENDUE SUR LA RECEVABILITÉ DU DOSSIER.

[13]      Suite à la transmission de la Décision interlocutoire de l’arbitre, la procureure de l’Administrateur, a confirmé par courriel que la Décision de l’inspecteur-conciliateur serait révisée pour tenir compte de ladite Décision interlocutoire.  

[14]      De ce fait, L’Administrateur transmettait aux parties le 13 mai 2019, une « nouvelle » Décision, document daté du 6 mai 2019, précisant que l’Administrateur recevait maintenant la demande des Bénéficiaires.  

[15]      Suite à cette information reçue de l’Administrateur, les Bénéficiaires se sont désistés de leur demande d’arbitrage le 14 mai 2019.  

[16]      Comme mentionné par la procureure de l’Administrateur dans son courriel du 13 mai 2019, en considération du désistement confirmé des Bénéficiaires, Me Nantel confirme que l’Administrateur va payer les frais d’arbitrage encourus à ce jour.

POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

PREND ACTE de la Décision amandée par Addenda de l’Administrateur ; 

PREND ACTE du désistement des Bénéficiaires à la suite de l’émission de leur Décision amandée du 6 mai 2019 de l’Administrateur ; 

REJETTE la demande de remboursement des frais d’expertise déposée par courriel par le représentant des Bénéficiaires, le dossier n’ayant pas été évalué sur le fond de la problématique.  De plus,  ladite expertise n’ayant finalement eu aucun impact sur la présente finalité du dossier ; 

ORDONNE à l’administrateur de payer les frais d’arbitrage.

EN FOI DE QUOI, j’ai signé le 25 juillet, 2019.

M. Claude Prud’Homme

Arbitre désigné / GAJD