TRIBUNAL D’ARBITRAGE
Sous l’égide de
SOCIÉTÉ POUR LA RÉSOLUTION DES CONFLITS inc.
(SORECONI)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE
DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Canada
Province de Québec
Dossier Soreconi no : 190502001
SDC DE LA COPROPRIÉTÉ CONDOS W ÉDIFICE 2000
Bénéficiaire
c.
9226-0520 QUÉBEC INC.
Entrepreneur
et
Raymond Chabot administrateur provisoire inc.
ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie
de La Garantie Abritat Inc./GMN
Administrateur
________________________________________________________________
DÉCISION ARBITRALE
________________________________________________________________
Arbitre :
Me Jean Philippe Ewart
Pour le Bénéficiaire :
Me Richard Lavoie
Pour l’Entrepreneur :
Me Marco Lavoie
Me Marie-Christine Lepage
Pour l’Administrateur :
Me Nicolas Gosselin
Me Raphael Leclerc-Audet
BCF Avocats d’affaires
M. Michel Hamel
Inspecteur-conciliateur
Date de la décision arbitrale : 15 septembre 2023
Identification des Parties
BÉNÉFICIAIRE : SDC de la copropriété Condos W Édifice 2000
Attention : Me Richard Lavoie
Conseillers juridiques, droit de la copropriété
10, rue Notre-Dame Est, 4e étage
Montréal (Québec) H2Y 1B7
(« Bénéficiaire »)
entrepreneur: 9226-0520 Québec inc.
Attention: Me Marco Lavoie
Lévesque Lavoie
2500 chemin du Petit-Village, bur. 101
Québec (Québec) G1C 1V6
(« Entrepreneur »)
ADMINISTRATEUR : Raymond Chabot administrateur provisoire inc.
ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie de
La Garantie Abritat Inc./GMN
Attention: Me Nicolas Gosselin
(« Administrateur »)
- Introduction
[1] Les présentes visent un bâtiment en copropriété situé rue de Candiac, Ville de Sherbrooke (le « Bâtiment »). et adresse initialement cinq points de réclamation du Bénéficiaire.
[2] La présente décision arbitrale s’inscrit en suivi d’une demande d’arbitrage du Bénéficiaire par la voie de son procureur en date du 5 février 2019, visant alors les Points 3 à 7 plus amplement décrits à la rubrique ‘Litige’ ci-dessous.
[3] Diverses suspensions de l’instance et une conférence de gestion de l’instance du 2 septembre 2022 sont suivies d’une Instruction le 27 septembre 2022.
[4] Le Tribunal a été informé que les Points 3,4,5 et 7 ont été réglés, et que seul le Point 6 demeure en litige lors de l’Instruction.
[5] Le litige soulevé par l’arbitrage emporte que le Point 6 n’est pas compris à un avis ou dénonciation écrite mais plutôt identifié verbalement lors de la visite des lieux par l’Administrateur et d’autre part que celui-ci considère ne pas être en mesure d’établir que la situation cause alors un déficit d’usage ou rendait le bien impropre à l’usage auquel il était destiné et conclut que la situation dénoncée ne rencontrait pas les critères du vice caché au sens de l’article 27.4 du Règlement.
[6] Subsidiairement, le procureur de l’Administrateur plaide que l’Entrepreneur a effectué des travaux correctifs relativement au Point 6 subséquemment à la décision de l’Administrateur (alors que cette décision avait refusé la réclamation du Bénéficiaire) et sans en aviser l’Administrateur qui n’a donc pas eu inter alia l’occasion d’inspecter plus avant la situation, préalablement ou en cours de travaux correctifs.
[7] De consentement des Parties, Instruction est fixée au 27 septembre 2022, par visioconférence.
- Mandat et Juridiction
[8] Le Tribunal est saisi du dossier en conformité du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (L.R.Q. c. B-1.1, r.8) («Règlement» et quelquefois en référence à un article cité du Règlement « R. ») adopté en vertu de la Loi sur le bâtiment (L.R.Q. c. B-1.1), par nomination du soussigné en date du 22 février 2019, le tout suite à réclamation pour couverture sous le plan de garantie visé par les présentes («Garantie» ou «Plan»), relativement à une demande d’arbitrage du Bénéficiaire en date du 5 février 2019 (« Demande Arb») à Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI).
[9] Une objection déclinatoire a été soulevée par le procureur de l’Administrateur et, dans les circonstances de ce dossier et de la preuve alors déposée, le Tribunal a confirmé sous son pouvoir de gestion de l’instance, à la demande du procureur, que cette objection soit adressée lors de l’Instruction au fond.
- Pièces
[10] Les Pièces contenues au Cahier de l’Administrateur sont identifiées comme A- avec sous-numérotation équivalente à l’onglet applicable au Cahier visé; les Pièces déposées par le Bénéficiaire sont identifiées sous cote 1 à 14 selon son «Index des Pièces» et deux séries de photos cotées lors de l’Instruction sous les cotes B-15 et B-16, l’Entrepreneur, quant à lui, a déposé une Pièce cotée E-1. Le Bénéficiaire a également déposé un ‘Historique sur écoulement d’eau 2103’, que le Tribunal a coté sous B-17.
[11] Aucune objection quant à l’origine de la preuve documentaire écrite ou photographique ou à l’intégrité de l’information qu’elle porte n’a été soulevée.
- Le Règlement
[12] Le Règlement est d’ordre public tel que confirmé à diverses reprises par notre Cour d’appel[1].
[13] Le Règlement prévoit que toute disposition d’un plan de garantie qui est inconciliable avec le Règlement est nulle [2] et conséquemment, le Tribunal se réfère aux articles du Règlement, lorsque requis, sans rechercher la clause correspondante au contrat de garantie, s’il en est.
[14] L’arbitrage en conformité du Règlement est une procédure de novo d’une décision de l’Administrateur [3] et le différent soulevé par une partie demanderesse à l’arbitrage peut ne pas être fonction de la seule réclamation déposée sous dénonciation [4].
[15] La décision arbitrale est finale et sans appel et lie les parties dès qu’elle est rendue [5].
[16] Le Tribunal statue conformément aux règles de droit et fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient [6], et quoique non lié [7] par le Code de procédure civile s’en inspire, si d’à-propos.
[17] Tant l’objection déclinatoire soulevée par le procureur de l’Administrateur posée en cours d’instruction lors des plaidoiries tel que préalablement autorisé par le Tribunal, que l’économie générale de l’Analyse et Motifs requiert que le Tribunal s’adresse à une détermination de la version applicable du Règlement aux présentes.
- Chronologie
[18] Sommaire de la chronologie du présent arbitrage :
2016.12.01 Lettre de Gilles Bernard, ing., Groupe Conseil Sid inc., adressée à l’Entrepreneur (Pièce A-1).
2016.12.14 Rapport d’inspection des parties communes (Gilbert Inspection) (Pièce A-2).
2017.01.18 Formulaire d’inspection pré-réception (Pièce A-3).
- - - - - En liasse, lettres de dénonciation du Bénéficiaire (Pièce A-4).
2018.09.17 Lettres du Service de conciliation, division des garanties Abritat, adressées au Bénéficiaire et à l’Entrepreneur (Pièce A-5).
2018.10.25 Visite des lieux par l’inspecteur, auteur de la décision Adm.
2018.10.11 Courriel du Bénéficiaire à Garanties GMN & Abritat (Pièce A-6).
2019.01.07 Décision de l’Administrateur (Pièce A-7).
2019.02.05 Demande d’arbitrage du Bénéficiaire (Pièce A-8).
2022.02.02 Conférence préparatoire et sommaire.
2022.06.23 Suivi du Greffe auprès des Parties.
2022.06.27 Demande de reprise du processus d’arbitrage (procureur du Bénéficiaire) afin que soit fixée une date d’Instruction.
2022.07.14 Suivi du Greffe pour conférence de gestion.
2022.07.18 Suivi du Greffe pour conférence de gestion.
2022.09.02 Conférence de gestion de l’instance et sommaire.
2022.09.19 Greffe aux Parties re. date d’Instruction.
2022.09.27 Instruction et prise en délibéré.
- Litige
[19] La Demande Arb découle initialement d’une décision de l’Administrateur en date du 7 janvier 2019 (no 360891-1) (Pièce A-7) (« Décision Adm »).
[20] La Demande Arb vise le Bâtiment (copropriété divise) et adresse initialement les points de réclamation suivants :
- Point 3 : Balcons;
- Point 4 : Fissures de retrait au parement de briques;
- Point 5 : Absence de main courante dans les cages d’escalier;
- Point 6 : Écoulement d’eau sur le parement extérieur à jonction des balcons;
- Point 7 : Surfaçage du balcon de l’unité 2301.
[21] Seul le Point 6 fait l’objet de la présente décision. Le Tribunal a été informé que les autres Points ont été réglés à la satisfaction du Bénéficiaire.
[22] Sous la Décision Adm, l’Administrateur sous sa rubrique « Analyse et Décision (points 3 à 6) » a rejeté le Point 6 (de même que les Points 3, 4 et 5) considérant que, bien que la situation observée ait été découverte et dénoncée par écrit dans les trois (3) ans de sa découverte conformément aux exigences de l’article 27.4 du Règlement en ce qui a trait aux vices cachés, l’Administrateur n’était pas en mesure d’établir que ladite situation causait un déficit d’usage ou rendait le bien impropre à l’usage auquel il était destiné et conclut que la situation dénoncée ne rencontrait pas les critères du vice caché au sens de l’article 27.4 du Règlement.
VII. Déroulement Procédural du Dossier et de l’Instance.
[23] Notons une première série de quatre demandes initiales de suspension qui ont été accordées, soit entre autres se terminant respectivement en mai, juillet et septembre 2019 puis au printemps 2020, sans qu’aucune gestion ou conférence préparatoire ne soit intervenue.
[24] C’est le 5 mai 2021 que le procureur du Bénéficiaire, son client n’ayant toujours pas de nouvelles de l’Entrepreneur, demande que l’arbitrage soit réactivé pour les seuls Points 3, 6 et 7. Le Tribunal comprend alors que les Points 4 et 5 ont été réglés.
[25] Le Greffe dans le cadre de fixer un appel pour conférence préparatoire. est informé que Me Marco Lavoie a repris le dossier comme procureur de l’Entrepreneur (initialement Me Garneau).
[26] Suite à facturation intérimaire, le Tribunal juge opportun, compte tenu du déroulement particulier de ce dossier de noter que le Bénéficiaire s’est promptement acquitté de sa part; toutefois, le paiement de l’Entrepreneur ne sera reçu que le 11 novembre 2021. Le processus d’arbitrage pouvait alors reprendre, sauf qu’en raison tant d’une situation médicale affectant le Tribunal (le soussigné subissant une chirurgie d’importance fixée de longue date au lendemain, le 12 novembre 2021) que des disponibilités respectives des Parties, l’appel de conférence préparatoire a été fixé au 2 février 2022.
[27] Le Tribunal est informé que les Points 3 et 7 sont maintenant réglés et que, quant au Point 6, une problématique demeure qui implique des tests additionnels mais hors saison hivernale.
[28] Tenant compte de cette nécessité non contestée par les Parties de tests additionnels, le Tribunal accorde à la demande et de consentement des Parties, suspension au 15 juin 2022.
[29] En date du 27 juin 2022, le procureur du Bénéficiaire, Me Richard Lavoie, avise que son client n’a pas eu de nouvelles de l’Entrepreneur et qu’il requiert une suite aux procédures; le Tribunal instruit alors le Greffe de fixer un appel de gestion d’instance.
[30] En fonction des disponibilités des procureurs, cet appel de gestion est fixé au 2 septembre 2022.
[31] De consentement des Parties, Instruction est fixée au 27 septembre 2022, par visioconférence.
[32] Le Tribunal a pris bonne note, ainsi que souligné à la Décision Adm, qu’il n’y a pas eu réception des parties communes en bonne et due forme, tel que prévu, sous certaines conditions, à l’article 25.1 R., et que l’Administrateur, stipulant et considérant :
- un avis de fin des travaux daté 2016.03.29 a été émis et envoyé à toutes les parties;
- en date du 2016.03.29, le bâtiment était en état de servir conformément à l’usage auquel il était destiné et pouvait être reçu;
a fixé la date de réception des parties communes au 29 septembre 2016 soit six mois postérieurement à la date de la réception de l’avis de fin des travaux par le syndicat de copropriété.
VIII. Faits Pertinents
[33] Le Bâtiment est un bâtiment en copropriété divise de quatre étages et de 17 unités (portes 2101 à 2403) avec garage commun en sous-sol.
Intervenants
[34] Une preuve documentaire diverse et des témoignages à l’Instruction nécessitent d’identifier certains des témoins, représentants, auteurs ou récipiendaires documentaires dans les périodes alors visées, dans le cadre des présentes, soient :
Bénéficiaire
André Blais, président du syndicat des Bénéficiaires (« Blais »),
Roger Coté, propriétaire de l’unité 2301 (condo) (« Coté »)
Entrepreneur
Jean Audet, administrateur et président de l’Entrepreneur (« Audet »), (quelquefois identifié comme Président de Grand Times Hotel ou Hotel Times).
Robert Gendron, représentant de l’Entrepreneur (« Gendron »)
Gilles Poulin, représentant de l’Entrepreneur (« Poulin »)
Jean Boivin, administrateur de l’Entrepreneur.
Le Bénéficiaire sous la preuve documentaire dont il est l’auteur réfère à l’Entrepreneur comme le ‘promoteur’ et identifie Martin Ouimette (« Ouimette ») comme ‘entrepreneur’ du promoteur, mais le Tribunal peut comprendre que Ouimette est soit un sous-traitant ou à tout le moins un représentant de l’Entrepreneur.
Administrateur
Nicole Cassie, alors Adjointe Administrative, Garanties GMN & Abritat, récipiendaire de correspondances et dénonciations, (« Cassie »)
Michel Hamel, T.P., Inspecteur-conciliateur et auteur de la Décision Adm (« Hamel »).
Ces termes définis des différents intervenants principaux sont uniquement pour alléger le texte.
Dénonciations
[35] La Décision Adm identifie des avis du Bénéficiaire reçus par l’Administrateur
(Pièce A-4 en liasse) :
reçu par l’Administrateur le 11 août 2017 (« D1/A17 »)
reçu par l’Administrateur le 13 juillet 2018 (« D2/J18 »)
daté du 14 août et reçu par l’Administrateur le 17 août 2018 (« D3/A18 ») et
daté et reçu par l’Administrateur le 17 septembre 2018 (« D4/S18 »).
[36] La D1/A17 est composée d’une série de courriels en liasse entre le 17 mai 2017 et le 17 juillet 2017 (courriels transmis à Administrateur, Cassie, en date du 11 août 2017) qui peut se résumer tel cet extrait du 17 juillet 2017 de Blais, à Audet :
« Est-ce que le Groupe Conseil SID peut nous confirmer d’avoir au préalable autorisé l’entrepreneur de construire les contre-murs de maçonnerie sur les bacons (et que cette surcharge n’aura aucune conséquence sur un affaissement éventuel de nos balcons, sur des fissures qui pourraient apparaître dans les contre-murs de maçonnerie et sur une infiltration d’eau à la jonction des bacons et des murs extérieurs) ou s’agit-il d’une malfaçon qui risque de nous créer des ennuis plus tard? »
(nos soulignés)
[37] On note que cette confirmation requise par le Bénéficiaire est, en suivi de l’extrait précité, en juillet 2017:
« … pour nous sécuriser dans notre achat et dans l’éventualité de la vente de notre condo. Cette information vous sera également utile pour la vente de vos condos. »
Nous y reviendrons.
[38] La D2/J18 adressée à l’Administrateur (Cassie) dénonce que :
« … certains joints de mortier de la brique sur 3 étages coté sud-est sont ouverts.»
[39] La D3/A18 adresse une demande de :
« … réparer tous les joints de mortier de briques fissurés (ouverts) et de remplacer les briques cassées sur 3 étages […] coté sud-est du bâtiment.
[…] également que tous les joints de mortier et de scellant du bâtiment soient vérifiés et réparés … ».
[40] La lettre de dénonciation (D4\S18) du 17 septembre 2018 se lit, en reprenant textuellement la preuve déposée (Pièce A-4 en liasse) dans une correspondance courriel du 7 septembre 2018 à l’Administrateur, sauf à insérer « (2018) » après l’expression ‘cet été’ et qui indique avec photos en pièces jointes (nos 5239, 5240, 5241, 5237 et 5242) (le Tribunal comprend que Roger est Coté),
[41] On retrouve les photos nos 5237, 5239, 5241 précitées en Pièce B-16, datées en descriptif de ‘2016’.
Disposition des lieux
[42] Un commentaire factuel sur la disposition des lieux; le Tribunal comprend par la lecture documentaire que les D1/J18 et D3/A18 visent le coté sud-est du Bâtiment et visent des joints fissurés (et D3/A18 requiert entre autres une vérification et réparation du tous les joints de mortier et de scellant du bâtiment), alors que le Point 6 et les balcons des condos 2301 et 2201 sont ‘coté sud et ouest’ (Pièce B-17).
[43] Donc, on comprend que le balcon 2301, qui aurait à une certaine époque un nivellement en pente vers le Bâtiment dirigeant une accumulation d’eau à la jonction du balcon et du Bâtiment, surplombe le balcon de l’unité 2201.
Point 6
[44] Le Point 6 sous le titre ‘ Écoulement d’eau sur le parement extérieur à la jonction des balcons’ est décrit à la Décision Adm tel :
« Le représentant du syndicat nous a informé que de l’eau s’écoule entre le parement de briques et les balcons des étages lorsqu’il pleut, et ce, surtout près des plaques d’acier soutenant les balcons. […] »
[45] La preuve est à l’effet que ce Point 6 n’est pas compris à un avis ou dénonciation écrite mais plutôt identifié verbalement par le Bénéficiaire lors de la visite des lieux par l’Administrateur le 25 octobre 2018.
Historique du Bénéficiaire
[46] La pièce B-17 sous le titre «Historique concernant l'écoulement d'eau sur les parements extérieurs (coté sud et ouest) du condo 2201 sous le balcon du condo 2301», document préparé par le président du Bénéficiaire et daté de 2022 (en bas de la 2e page) (« Historique ») nous informe de plusieurs éléments factuels et d’une chronologie d’intérêt :
« […]
(5*) À l'automne 2017, le promoteur à [sic] ajouté un produit pour tenter de corriger la surface du balcon du condo 2301 car avec la pluie il s'accumulait une flaque d'eau assez importante en face des deux portes patio. Nous avons vite constaté que ni l'esthétique et ni le résultat n'étaient concluant et acceptable. Nous avons alors demandé de corriger le problème rapidement. (Voir Photo 074 de 2017).
(6*) Nous avons aussi constaté un écoulement d'eau sur le parement extérieur (coté sud et ouest) du condo 2201 sous le balcon du condo 2301 lors de pluies fortes par grand vent venant surtout du nord ouest. Nous avons cru que l'accumulation d'eau sur le balcon du 2301 pouvait s'infiltrer sous le seuil des portes patio et ruisseler sur le revêtement du condo 2201 et être la cause du problème. (Voir photos 5237 de 2016 et 0089,0092,0096,0097 de 2018) **
(7*) En août 2019, le promoteur a mandaté l’entrepreneur Martin Ouimette pour faire des tests d'infiltration d'eau à partir du seuil des deux portes patio du condo 2301. Il a décidé d'enlever plusieurs briques au-dessus de la porte patio du condo 2201 pour voir l'état de la structure de l'immeuble et constaté que l'infiltration d'eau avait déjà fait son œuvre et contaminé le bâtiment. Il a changé la partie endommagé par l'eau, installé une nouvelle membrane d'étanchéité et refait le recouvrement de briques. (Voir photos 1683,1699,1701,1703,1704,1705 et 1706 de 2016) ***
(8*) Déjà en 2017, le promoteur avait fait décontaminé la structure de l'immeuble au-dessus des portes patio du condo 2101 (sous le condo 2201) et refait la membrane d'étanchéité. »
* Quoique la Pièce B-17 ne comporte pas de numérotation de paragraphes, le Tribunal a numéroté ci-dessus pour fins de facilité de référence aux présentes.
** La référence à la photo 5237 au para. 6 est de 2016 (Pièce B-16 en liasse) et permet au Tribunal d’y lier (entre autre par présence d’un boyau noir) les photos 5239 et plus particulièrement la photo 5241 (Pièce B-16 en liasse), qui identifie l’étendue de l’accumulation d’eau sur le balcon, mais sans plus.
*** Quoique que le texte indique que les photos au para. 7 sont « de 2016 », ces photos sont soumises en liasse à la Pièce B-16 et ces numéros de photos portent une estampille sur la photo 1683 du 28/08/2019 et sur les photos 1699, 1701, 1703, 1704, 1705 et 1706, une estampille du 02/09/2019.
Travaux correctifs
[47] La problématique d’accumulation d’eau au balcon 2301 (qui est un élément factuel soulevé dans le cadre du Point 6) se retrouve à ce qui est identifié de dénonciation à la D4/S18 (datée du 17 septembre 2018) et qui indique que suite à une visite en juillet 2017, l’Entrepreneur effectue des réparations en septembre 2017 (mince couche de béton que l’on comprend est une tentative soit de colmatage et/ou de renivellement de la pente du balcon tentant de corriger une pente inversée vers le Bâtiment afin d’assurer une pente de surface vers l’extérieur du Bâtiment).
[48] De plus, il est allégué que la problématique du Point 6 et les travaux correctifs précités seraient reliés à une accumulation d’eau en temps de fortes pluies sur le balcon de l’unité 2301.
[49] Dans ce dossier, le Tribunal relève 3 séries de travaux correctifs, et afin d’éviter un imbroglio quelconque, et les références sous la preuve ne sont pas toutes explicites, on doit comprendre:
Déjà en 2017, le promoteur avait fait décontaminé la structure de l'immeuble au-dessus des portes patio du condo 2101 (sous le condo 2201) et refait la membrane d'étanchéité. (« Travaux 2101/17 ») (extrait de l’Historique);
À l'automne 2017, le promoteur à [sic] ajouté un produit pour tenter de corriger la surface du balcon du condo 2301 («Travaux 2301/17») (extrait de l’Historique);
En août 2019, le promoteur a mandaté l’entrepreneur Martin Ouimette pour faire des tests d'infiltration d'eau à partir du seuil des deux portes patio du condo 2301. Il a décidé d'enlever plusieurs briques au-dessus de la porte patio du condo 2201 […] (extrait de l’Historique);
L’Entrepreneur procèdera en effet (en août 2019) à des travaux correctifs subséquemment à la Décision Adm sous laquelle la réclamation du Bénéficiaire n’est pas reconnue et alors qu’il n’a pas d’obligation quant à cet élément sous la Décision Adm, il effectuera des travaux correctifs emportant le retrait de certaines briques du parement pour considérer selon ce que l’on comprend être la possibilité d’infiltration d’eau entre le parement de briques et la structure du Bâtiment (« Travaux PostD/19 »).
[50] Il est mentionné sans contredit à l’Instruction que les Travaux PostD/19 auraient entre autres compris le remplacement d’une portion de membrane que l’on comprend sans plus de détails être un membrane d’étanchéité (Pièce B-17) derrière le parement installé sur la structure du Bâtiment.
[51] Les Travaux PostD/19 effectués, la briquerie retirée sera remise en place et l’ouverture refermée, alors que l’Administrateur informe à l’Instruction qu’il n’a pas été avisé soit par l’Entrepreneur ou par le Bénéficiaire d’une quelconque étape de ces travaux. Nous y reviendrons.
IX. Décision Adm et Prétentions des Parties
Décision Adm
[52] Tel que mentionné ci-dessus, sous la Décision Adm « Analyse et Décision » quant entre autre au Point 6, l’Administrateur conclut que le Point 6 ne rencontre pas les critères du vice caché au sens du Règlement et indique :
« … l’administrateur n’est pas en mesure d’établir que ces situations causent un déficit d’usage ou rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. »
[53] La description du Point 6 par le Bénéficiaire contenu à la Demande Arb se lit :
«Point 6. Écoulement d’eau sur le parement extérieur à la jonction des balcons.
Le syndicat de copropriété considère aussi qu’il s’agit de vices cachés puisqu’il y a effectivement des infiltration d’eau derrière la brique près des plaques d’acier du condo 2201 soutenant le balcon du condo 2301. Lors des pluies avec grand vent, le client a constaté que la brique et les joints de brique deviennent mouillés sous les plaques d’acier au-dessus de la porte patio sud du condo 2201. »
[54] L’analyse du Point « 3 – Balcons » à la Décision Adm s’avère aussi d’intérêt :
« Au moment de l’inspection, nous n’avons constaté aucun indice nous permettant de croire qu’il s’agit de la même situation que le bâtiment voisin. De plus, aucune infiltration d’eau n’a été observée à l’intérieur du bâtiment. Tous les balcons, selon le représentant du syndicat, ont une pente vers l’extérieur à l’exception du balcon de l’unité 2301.
Le syndicat n’a pas été en mesure de nous démontrer qu’il y avait effectivement un problème de structure important relié à la construction des balcons et à l’enveloppe du bâtiment.
En ce sens, l’administrateur ne peut exiger de l’entrepreneur qu’il fournisse les expertises demandées par le syndicat. »
(nos soulignés)
Bénéficiaire
[55] Le procureur du Bénéficiaire plaide que l’Administrateur lors de la visite des lieux d’octobre 2018 aurait dû dans les circonstances ‘aller plus loin’ dans son investigation de la cause mais surtout des conséquences potentielles de cet écoulement d’eau.
[56] Le procureur du Bénéficiaire plaide que les Travaux PostD/19 sont une ‘reconnaissance’ par l’Entrepreneur que la situation derrière la brique aux unités condos 2201 et 2301 est une situation de vices cachés, caractérisée entre autre par le remplacement de la membrane par Ouimette préalablement à la repose de la briquerie.
[57] De même, il n’était pas requis d’une nouvelle dénonciation post visite des lieux afin de permettre la couverture du Plan, et le procureur plaide une série d’avis du Bénéficiaire à l’Entrepreneur (après le dépôt de la Demande Arb ainsi que suite à la nomination du Tribunal) tel le 15 février 2019 et en Août, Septembre et Novembre 2019 (Pièces B-2, B-3, B-4, B-5 et B-11), en Octobre 2020 (Pièce B-14) et plus récemment le 22 septembre 2022 par le dépôt de photos (Pièce B-16) et témoignages.
Entrepreneur
[58] Le procureur de l’Entrepreneur plaide que le Bénéficiaire n’a pas satisfait son fardeau de preuve quant à un vice caché, que le Bénéficiaire n’a dénoncé lors de la visite des lieux par l’inspecteur conciliateur (à laquelle le Tribunal note qu’il n’y a aucun représentant de l’Entrepreneur, nonobstant avis préalable de l’Administrateur (Pièce A-6)) qu’un écoulement sur le parement et non une infiltration derrière celui-ci.
[59] Le procureur de l’Entrepreneur plaide que le fait de pourvoir à des travaux correctifs nonobstant le refus de couverture du Plan à la Décision Adm n’est pas un aveu quelconque, mais que l’Entrepreneur qui d‘ailleurs a corrigé l’ensemble des problématiques soulevées initialement par la Demande Arb n’a fait que de prendre ses responsabilités.
[60] Le procureur souligne que la preuve de ces correctifs identifie que l’Entrepreneur, après avoir ouvert le parement de brique, a (i) décontaminé, (ii) remplacé la membrane, (iii) effectué des tests d’eau et (iv) reposé la brique.
[61] Finalement, Hamel en témoignage souligne que la brique n’est pas un matériel imperméable et qu’il est prévu des couches de matériaux derrière le parement pour protéger l’intégrité du Bâtiment.
Administrateur
[62] Le procureur de l’Administrateur, en parallèle à la position de l’Entrepreneur, plaide que la situation dénoncée est la présence d’eau en façade du Bâtiment seulement, qu’il considère corrigée par les Travaux PostD/19, correctifs de l’Entrepreneur postérieurement à la Décision Adm, et subsidiairement que ceci, selon la preuve devant le Tribunal ne permet pas une caractérisation de vice caché quant à l’ensemble de cette situation.
[63] Le procureur plaide d’autre part (i) que l’Administrateur n’est pas lié par des gestes ou démarches de l’Entrepreneur de son propre chef hors de la connaissance de l’Administrateur, par défaut ou mauvaise exécution de ceux-ci (ndlr : les Travaux PostD/19, postérieurs à la Décision Adm), qui ne peut faire naître l’application du Plan et (ii) qu’une nouvelle dénonciation aurait été requise de cette problématique que le Bénéficiaire allègue perdure (après les Travaux PostD/19) afin qu’il y ait ouverture du droit à l’application du Plan et que puisse être déclenché le rôle de l’Administrateur qui emporte inspection et analyse de la situation.
[64] De plus, l’Administrateur plaide que le départ du délai de dénonciation sur la problématique de l’eau en ruissellement sur la façade est celle de la date d’inspection du 25 octobre 2018, problématique qui n’est pas comprises dans les dénonciations écrites au dossier.
X. Questions sous étude
[65] Plusieurs questions sont soulevées au présent dossier, inter alia :
1. Version du Règlement.
Quelle est la version du Règlement applicable, alors que la Décision Adm cite une version du Règlement qui précède celle de janvier 2015 sous laquelle un délai de dénonciation est spécifiquement :
« dans un délai raisonnable lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte»,
alors délai de déchéance (tant pour les malfaçons existantes et non apparentes (art. 27 (3) R.), que pour les vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil (art. 27 (4) R.) pour les vices au sens de l'article 2118 C.c.Q.)
ou soit la version subséquente qui retire le concept de délai maximum de six (6) mois pour ne stipuler qu’un délai raisonnable ?
2. Date de réception des parties communes fixée par l’Administrateur.
L’Administrateur constate qu’une date de réception des parties communes n’a pas été fixée et a-t-il erré en fixant une date de réception sur la base uniquement qu’un avis de fin des travaux a été transmis daté du 29 mars 2016 ?
3. Conséquence d’une décision de l’Administrateur sur une réclamation sans dénonciation préalable, emporte-t-elle acceptation de dénonciation ?
4. Caractérisation du Point 6.
S’agit-il d’un vice caché au sens du Règlement et aux références expresses de l’art. 27 (4) R. au Code civil du Québec (« C.c.Q. »)?
5. Délai de dénonciation.
Selon la version applicable du Règlement, le délai de dénonciation permet-il la couverture du Plan dans les circonstances et selon la preuve au dossier? Objection déclinatoire par l’Administrateur.
6. Couverture du Plan.
Y-a-t-il ouverture à la couverture du Plan pour des travaux correctifs effectués par l’Entrepreneur subséquemment à la décision de l’Administrateur qui a rejeté la réclamation du Bénéficiaire, l’Entrepreneur ayant procédé de son propre chef et hors la connaissance de l’Administrateur ?
XI. Analyse et Motifs
Liminaire
[66] Que nous soyons en présence d’un contrat de vente ou d’entreprise dans les circonstances du Règlement, la garantie prévue est applicable tant par l’effet de l’art. 1794 C.c.Q. qui assujettit la vente par un entrepreneur d’un fond et immeuble d’habitation aux règles du contrat d’entreprise relatives aux garanties et qui y inclut le promoteur immobilier – de même que de l’art. 2124 C.c.Q. [8].
[67] Quoique la Décision Adm identifie les avis D1/17 et autres avis précités comme le dépôt de demandes de réclamation, force est de constater par une lecture attentive de la D1/A17 que cet avis n’est pas une réclamation quelconque ou une dénonciation au sens du Règlement. Notons d’autre part que les D2/J18 et D3/A18 sont pour des problématiques alléguées autres, et que seule la D4/S18 est d’une certaine utilité aux présentes.
Inférences
[68] Le concept d’inférence par le Tribunal est d’importance dans l’analyse de ce dossier, tant par les positions contradictoires d’une part du Bénéficiaire qui plaide vice caché, et d’autre part de l’Entrepreneur et de l’Administrateur relativement à l’absence d’inférence selon la preuve devant le Tribunal ne permettant pas d’inférer, dans ce cadre d’une question mixte de fait et de droit, une caractérisation de vice caché quant à l’ensemble de cette situation.
[69] On retrouvera aussi entre autres la nécessité d’analyse d’inférence dans la détermination de la version applicable du Règlement ainsi que dans la revue de la date de réception des parties communes.
[70] L’inférence et son application qui doivent guider le Tribunal se retrouvent entre autres à notre Code Civil qui stipule :
« 2846. La présomption est une conséquence que la loi ou le tribunal tire d’un fait connu à un fait inconnu. »
et
« 2849. Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l’appréciation du tribunal qui ne doit prendre en considération que celles qui sont graves, précises et concordantes. »
[71] En sommaire, tel que nous enseigne la Cour suprême dans l’affaire Hinse[9] (2015) et repris récemment (2022) dans l’affaire Dunkins [10] (toutes en suivi d’un arrêt charnière de la Cour d’appel sous la plume de l’Hon. Antonio Lamer, par la suite Juge en Chef de la Cour Suprême) [11], les présomptions (et donc l’inférence) se doivent d’être :
graves, lorsque les rapports du fait connu au fait inconnu sont tels que l’existence de l’un établit, par une induction puissante, l’existence de l’autre;
précises, lorsque les inductions qui résultent du fait connu tendent à établir directement et particulièrement le fait inconnu et contesté. S’il était également possible d’en tirer les conséquences différentes et même contraires, d’en inférer l’existence de faits divers et contradictoires, les présomptions n’auraient aucun caractère de précision et ne feraient naître que le doute et l’incertitude, et
sont enfin concordantes, lorsque, ayant toutes une origine commune ou différente, elles tendent, par leur ensemble et leur accord, à établir le fait qu’il s’agit de prouver.
Version applicable du Règlement
[72] Cet exposé est d’intérêt car l’art. 2878 al.2 C.c.Q. stipule une responsabilité particulière du Tribunal en matière de délai de déchéance:
« 2878. Le tribunal ne peut suppléer d’office le moyen résultant de la prescription.
Toutefois, le tribunal doit déclarer d’office la déchéance du recours, lorsque celle-ci est prévue par la loi. Cette déchéance ne se présume pas; elle résulte d’un texte exprès. »
(nos soulignés)
[73] Le fardeau de preuve quant à l’application d’un délai de déchéance repose sur l’Entrepreneur et/ou l’Administrateur (2803 al. 2 et 2804 C.c.Q.).
[74] La version actuelle du Règlement, plus particulièrement pour nos fins quant aux délais prévus à l’article 27 du Règlement, est initialement entrée en vigueur le 1er janvier 2015. En effet, le 5 mars 2014, le Législateur a modifié entre autres l’article 27 du Règlement en vigueur sous sa forme actuelle depuis le 1er janvier 2015 (par la voie du Décret 156-2014).
[75] Diverses conditions d’application du Règlement pour des périodes antérieures sont confirmées par la jurisprudence arbitrale [12] et de même par la Cour Supérieure, sous requête pour jugement déclaratoire dans l’affaire Garantie Abritat inc. c. Régie du bâtiment du Québec[13] qui rappelle a contrario dans son examen approfondi sous ratio decidendi pour nos fins :
[42] Le Gouvernement a donc créé une règle, soit la mise en vigueur des modifications au Règlement le 1er janvier 2015. Par l’application a contrario du deuxième alinéa de l’article 54 du Décret, seuls demeurent soumis aux anciennes limites les plans de garantie dont les travaux ont débuté avant le 1er janvier 2015 ou dont le contrat entre le Bénéficiaire et l’entrepreneur alors accrédité a été signé avant cette date. C’est l’exception. »
[76] La version du Règlement citée et utilisée dans la Décision Adm sous « Analyse et Décision » est :
27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
[…]
4° la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception du bâtiment et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;
[77] La jurisprudence a confirmé que cette version qui prévoit un délai de rigueur et de déchéance de six (6) mois, si ce délai n’était pas respecté, emporte le droit d’un bénéficiaire à la couverture du plan de garantie et son droit à l’arbitrage qui peut en découler était respectivement éteint, forclos et ne pouvait être exercé.
[78] La version postérieure à la mise en vigueur au 1er janvier 2015 retirant le concept de délai de déchéance de six mois, se lit: (sauf tel que précité, soit dont les travaux ont débuté avant le 1er janvier 2015 ou dont le contrat entre le Bénéficiaire et l’entrepreneur alors accrédité a été signé avant cette date) :
« 27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
[…]
4° la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil;
(nos soulignés)
[79] Notre Cour d’appel a d’autre part déterminé qu’il n’est pas nécessaire d’avoir le mot déchéance ou forclusion spécifiquement mentionné à une disposition législative mais que :
« …, une mention formelle du terme « déchéance » ne me parait pas obligatoire. Il faut cependant que l’intention du législateur est d’en faire un tel délai. »[14]
[80] À la question du Tribunal sur le choix de la version du Règlement cité au Point 6 de la Décision Adm, le témoignage de Hamel indique que c’est la version antérieure au 1er janvier 2015 qui s’applique, ne pourvoyant à titre de support que si ce n’était le cas, l’Administrateur n’aurait pas été saisi du dossier mais plutôt celui-ci aurait été sous l’autorité de l’unique plan de garantie maintenant en vigueur.
[81] Cette proposition sans autre support, sans éléments de preuve au dossier ou à la Décision Adm quant à la date ou chronologie de contrats préliminaires ou de début de construction, n’est pas suffisante pour appuyer une inférence que la version du Règlement applicable est celle d’avant le 1er janvier 2015.
[82] Alors que la visite des lieux par l’auteur de la Décision Adm est le 25 octobre 2018, le cahier de l’Administrateur présente en Pièce A-3 un formulaire d’inspection pré-réception pour les parties communes (document pré-imprimé de l’Administrateur) qui identifie sous signature des Parties une réception le 20 décembre 2016, avec réserve, contresigné par les Parties le 18 janvier 2017.
[83] Ce formulaire pré-réception fait référence pour ces réserves au rapport d’inspection des parties communes de même date (Pièce A-2), réalisé le 14 décembre 2016 et imprimé le 20 décembre 2016, sous signature de Miguel Gilbert, T.P., («Rapport Gilbert») et porte une estampille de l’Administrateur pour réception du document (Pièce A-3) le 17 août 2018, donc précédant la visite des lieux précitée et la date de la Décision Adm du 7 janvier 2019, donc certes à la connaissance alors de l’Administrateur.
[84] L’importance des travaux correctifs recommandés au Rapport Gilbert, souligne que les critères aux définitions pertinentes de l’art. 25 R. tant qu’à ce qu’il s’agit alors de plus que ‘de menus travaux à parachever’ et, conséquemment, que le critère ‘le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine’ au 29 septembre 2016, date fixée par l’Administrateur, n’est possiblement pas alors rencontré:
« « fin des travaux des parties communes »: la date à laquelle tous les travaux de l’entrepreneur convenus par écrit avec le bénéficiaire et relatifs aux parties communes sont exécutés et le bâtiment est en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine’ »
« «réception des parties communes»: l’acte […] par lequel un professionnel du bâtiment […] déclare la date de la fin des travaux des parties communes sous réserve, le cas échéant, de menus travaux à parachever qu’il indique
(nos soulignés)
[85] De même, et a contrario, la mention précitée (para. 36 des présentes) par le Bénéficiaire en juillet 2017 à la D1/A17 (Pièce A-4 en liasse) :
« Cette information vous sera également utile pour la vente de vos [ndlr : l’Entrepreneur] condos. »
porte à croire que, tant l’avis unilatéral de fin des travaux que le transfert du contrôle du syndicat, critère de l’art. 25.1, para. 2 du Règlement, [i.e. syndicat est formé et n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur; - voir aussi ci-dessous la rubrique Avis de Fin des travaux et Réception des parties communes du Bâtiment], ne permettent pas une inférence que c’est la version pré-janvier 2015 qui s’applique, et ceci a un impact sur la responsabilité du Tribunal de soulever et adjuger si requis sur un délai de déchéance.
[86] De même, et de plus d’impact pour nos fins, l’Historique indique, ce qui n’a pas été contredit à l’Instruction :
« La construction de l'immeuble a débuté au printemps 2015 pour se terminer en 2016. » (caractères gras du Tribunal)
[87] Et quoique purement indicatif et parcellaire si considéré isolément, quant à ce que le syndicat Bénéficiaire n'est plus sous le contrôle de l'Entrepreneur, l’État de renseignements d'une personne morale au registre des entreprises indique une date de début de charge de Blais comme administrateur et président du Bénéficiaire au 10 mai 2016.
[88] Le Tribunal ne peut inférer selon la preuve au dossier que la version applicable du Règlement est celle qui comporte ce délai de six mois, délai de déchéance, et conséquemment, et d’ailleurs par la preuve circonstancielle et inférence, c’est la version subséquente en suivi du Décret 156-2014 (précité) qui doit s’appliquer.
Avis de Fin des travaux et Réception des parties communes du Bâtiment
[89] L’Administrateur constate qu’une date de réception des parties communes n’a pas été fixée et a-t-il erré en fixant une date de réception sur la base uniquement qu’un avis de fin des travaux a été transmis daté du 29 mars 2016 ?
[90] La Décision Adm « …constate qu’il n’y a pas eu de réception en bonne et due forme » et alors que l’Administrateur indique qu’un avis de fin des travaux daté du 29 mars 2016 a été transmis à toutes les parties, sans autre précisions ou support en preuve, il fixe la réception des parties communes au 29 septembre 2016, soit six mois par la suite.
[91] L’Administrateur fixe cette date de réception au 29 septembre 2016, et on peut comprendre qu’il s’appuie possiblement sur l’art. 25.1 du Règlement, alors toutefois que le formulaire d’inspection préréception pour les parties communes (formulaire préimprimé de l’Administrateur) daté du 20 décembre 2016 (Pièce A-3) sélectionne le choix « Réception - avec réserve » et manuscritement indique:
« voir rapport 161232 en date du 20 décembre »
et que cette référence 161232 est au numéro de dossier du Rapport Gilbert; ce formulaire préréception Pièce A-3 (signé aussi par Miguel Gilbert) est contresigné le 18 janvier 2017 par les Parties pour confirmer leur présence respective lors de la visite de réception des travaux du 20 décembre 2016.
[92] L’article 25.1 du Règlement, se lit :
« 25.1. Aux fins de la présente sous-section, la réception est présumée avoir eu lieu au plus tard 6 mois après la réception de l'avis de fin de travaux si les conditions suivantes sont remplies:
1° les travaux sont terminés;
2° le syndicat est formé et n'est plus sous le contrôle de l'entrepreneur;
3° l'avis de fin de travaux transmis au syndicat par l'entrepreneur l'informait de la fin des travaux et de ses obligations en regard de la réception;
4° il s'est écoulé un délai de 6 mois depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n'a pas reçu les parties communes. »
.
[93] Le Rapport Gilbert apporte à la rubrique au titre de ‘Résumé’ deux conclusions que l’on ne peut ignorer, en partie contradictoires pour nos fins soit d’une part que le Bâtiment ‘… est en état de servir à l’usage auquel il est destiné’ mais d’autre part qu’il ‘sera essentiel de procéder à des travaux correctifs’ :
« … cette propriété est affectée de certaines déficiences qu’il faudrait corriger afin d’augmenter sa longévité et prévenir l’apparition de problèmes plus sérieux. En conséquence, malgré le fait que le bâtiment est en état de servir à l’usage auquel il est destiné, il sera essentiel de procéder à des travaux correctifs … »
(nos soulignés)
[94] Quant à ces travaux correctifs, le Rapport Gilbert caractérise le ‘revêtement extérieur’ ‘d’isolant recouvert d’acrylique’ et au chapitre ‘EXTÉRIEUR’, on retrouve des rubriques telles ‘Revêtements extérieurs’, ‘Maçonnerie’, ‘Solins et scellements’, ‘Terrasses, balcons et perrons’ (pp. 8 à 16), illustrées de nombreuses photographies et dessins techniques, pour adresser des ‘défauts à corriger’, soit, et ce que pour nos fins :
présence de « moulures en ‘U’ qui emprisonnent l’eau à l’isolant recouvert d’acrylique »;
« le revêtement d’acrylique présente des fissurations … »
un manque de chantepleures;
« Il n’y a aucun solin apparent; absence de chantepleures; le larmier (ndlr : type de solin) ne recouvre pas complètement les panneaux isolants »
« …constaté la présence de traces de corrosion à proximité d’un linteau de maçonnerie, cette situation est anormale particulièrement en considérant qu’il s’agit d’un bâtiment pratiquement neuf. » (p.11);
Sous la rubrique ‘Solins et scellements’, le Rapport Gilbert énumère d’autre part (i) absence d’espace d’air entre le dessus des solins et le revêtement extérieur, (ii) à divers endroits et photos : un constat qu’il n’y a aucun solin, ni aucun dispositif de drainage.
(nos soulignés)
[95] Le lecteur doit comprendre que l’absence d’espace d’air peut correspondre à un manque de ventilation passive qui permettrait de réduire ou prévenir la condensation et infiltration d’eau; que des solins (conçus entre autre pour diriger l’écoulement d’eau) se doivent d’être intégrés à la construction tel que requis pour écoulement selon la géométrie, et finalement que des chantepleures (ndlr : trous d’évacuation sur la maçonnerie) sont nécessaires pour ventiler l’espace entre la maçonnerie et la charpente du bâtiment, et qu’une corrosion apparente à un linteau [ici de fenêtre, et d’acier], linteau qui rejoint horizontalement (et soutient) la maçonnerie du bâtiment est un autre indicatif d’un préjudice et d’une problématique.
[96] À tout le moins, le Rapport Gilbert non seulement indique des travaux à parachever, mais dénote des problématiques requérant des travaux correctifs sur différentes causes potentielles pouvant résulter en des infiltration d’eau, entre le revêtement extérieur et la structure du bâtiment, incluant certains qui visent spécifiquement la maçonnerie.
[97] Nous reviendrons sur ces énoncés dans le cadre du délai de dénonciation et de la découverte par le Bénéficiaire du vice allégué.
[98] Le Tribunal sur la base de la preuve documentaire non contredite, modifie conséquemment la date de réception des parties communes au 18 janvier 2017.
Conséquence d’une décision de l’Administrateur sur une réclamation sans dénonciation préalable.
[99] Qu’en est-il d’une décision de l’Administrateur d’adresser et de rendre une décision sur un élément problématique dénoncé uniquement et verbalement lors de l’inspection par l’Administrateur et donc sans dénonciation écrite préalable.
[100] D’une part, sous le Règlement à l’art. 27 R., reprenons pour facilité de lecture le paragraphe pertinent (27(4) R.) pour nos fins ciblées (et notant de même teneur l’art. 27 (5) R.):
« 27. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
[…]
4° la réparation des vices cachés au sens de l’article 1726 ou de l’article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable de la découverte des vices cachés au sens de l’article 1739 du Code civil;
[101] D’emblée, le texte de l’art. 27 stipule une dénonciation par écrit.
[102] L’art. 27 (4) R. réfère à l’art. 1739 C.c.Q. qui est de même teneur :
« 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » (nos soulignés)
[103] Dans cette lecture, on doit noter en tout premier lieu qu’il n’y a pas toutefois d’extension de la portée du 2e alinéa de 1739 C.c.Q. à l’obligation de dénonciation du Bénéficiaire envers l’Administrateur en conformité du Règlement. Cette approche ne s’applique pas à une dénonciation devant être à l’Administrateur (entre autres quant à l’absence généralement de la connaissance requise par l’Administrateur du vice comme condition d’application) sujet toutefois aux dispositions du Règlement entre autres sous l’article 35.1 R [15] et à la raisonnabilité du délai de dénonciation à l’Administrateur (que nous adressons en plus de détails ci-dessous).
[104] Généralement, la jurisprudence [16] et la doctrine [17], contrairement à certains autres cas de demandes extra judiciaires, considérait aussi que cet avis se doit d’être par écrit, et qu’il est impératif et de nature essentielle.
[105] Dans l’affaire Immeubles de l'Estuaire [18] où notre Cour d’appel en 2006 analyse la conséquence d’absence d’une dénonciation sous la plume de l’Hon. Bich, JCA, la Cour, ayant ciblé la raison d’être d’une dénonciation (sous le terme de ‘préavis’), nous indique :
[158] Selon cette disposition, le défaut de préavis est généralement considéré comme fatal au recours de l'acheteur, même dans le cas où le vendeur connaissait ou était présumé connaître le vice. Pierre-Gabriel Jobin, dans son ouvrage sur la vente, écrit que :
[…] Le but de ce préavis, on l'a vu, est de permettre au vendeur de réparer le vice et, le cas échéant, de vérifier si le vice est grave et s'il est attribuable à une mauvaise utilisation par l'acheteur; cet objectif est tout aussi pertinent pour le vendeur professionnel que pour celui qui ne l'est pas.
(nos soulignés)
[106] Toutefois, notre Cour d’appel à diverses reprises et de manière plus contemporaine [19], a traité des principes applicables à une dénonciation selon diverses circonstances.
[107] Malgré l’absence d’avis préalable quant au Point 6 spécifiquement, force est de constater que l’Entrepreneur a choisi de ne pas se présenter à la visite des lieux par l’Administrateur (autrement avisé de cette visite, Pièce A-6).
[108] La Cour d’appel adresse en effet à diverses reprises la possibilité du vendeur ou entrepreneur (ici, en 2014, dans l’affaire Fogel [20], l’appelante [ndlr l’entrepreneur]) de vérifier la gravité et cause d’un vice, et de procéder, ou non, à y remédier :
[12] De fait, l'appelante [ndlr : a choisi de nier ou d'éluder toute responsabilité […]
[13] En pareilles circonstances, l'appelante ne saurait soutenir avoir été privée de la possibilité de vérifier l'existence du vice et d'y remédier […]
[109] De nouveau, la Cour d’appel confirme les principes de la dénonciation du vice, et plus avant dans l’affaire Joyal (2014) [21], sous la plume de l’Hon. Dalphond, JCA (« Joyal 1 ») reprend l’objectif de la dénonciation [para. 27] citée par l’Hon. Bich, JCA. dans Immeubles de l’Estuaire (précitée), et ajoute :
[35] Considérant que les dispositions relatives à la garantie légale de qualité et du droit de propriété ont été adoptées principalement afin de protéger l’acheteur – […] – je suis d’avis que les conséquences du défaut de dénonciation dans un délai raisonnable doivent correspondre à un préjudice réel pour le vendeur, et non à un simple préjudice de droit, afin de pouvoir justifier l’irrecevabilité du recours intenté par l’acheteur.
(nos soulignés)
La Cour souligne d’autre part [22] que cette solution est aussi validée par le Professeur Jobin (précité dans Immeubles de l’Estuaire) qui s’inscrit en faveur d'une certaine souplesse dans la sanction du préavis:
« … uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer ». [para 169].
[110] La Cour d’appel reprend de nouveau et confirme en 2015 l’approche de l’arrêt Joyal 1 (au banc, l’Hon. N. Kasirer, maintenant de notre Cour Suprême, et les Hon. Bich et Vauclair), dans l’affaire Bernadet, traitant de vice cachés alors que les deux représentants au dossier pour l’entrepreneur n’étaient pas ‘disponibles’ pour s'attaquer au problème après avoir été avisés de la situation, stipulant d’abondant :
« … ce qui, dans les circonstances, peut être interprété comme une renonciation à recevoir l'avis prévu par l'article 1739 C.c.Q. » [23]
[111] Cette approche est confirmée de nouveau par la Cour d’appel en 2019 (au banc Hon. Dufresne, Healy, Cotman, JCA) dans l’affaire Joyal 2 [24] :
« [7] L’article 1739 du C.c.Q. impose à l’acheteur qui souhaite se prévaloir de la garantie de qualité l’obligation de dénoncer le vice à son vendeur dans un délai raisonnable. L’objectif d’une telle dénonciation est de « permettre au vendeur de constater le vice, d’examiner la preuve et de procéder aux réparations en limitant les coûts ». La transmission de l’avis de dénonciation est considérée comme une condition de fond à l’exercice d’un recours basé sur la garantie de qualité. En conséquence, le défaut de faire parvenir un avis de dénonciation au vendeur entraîne généralement le rejet de la demande.
[8] Cependant, tel qu’établi par l’arrêt Joyal, « les conséquences du défaut de dénonciation dans un délai raisonnable doivent correspondre à un préjudice réel pour le vendeur, et non à un simple préjudice de droit, afin de pouvoir justifier l’irrecevabilité du recours intenté par l’acheteur ».»
[4 citations omises – nos soulignés]
[112] Finalement, de nouveau en 2020 dans l’arrêt Rouleau c Beauregard [25] , la Cour d’appel (au banc Hon. Gagné, Cotman, Beaupré, JCA) accueille l’appel (infirmant le jugement de 1ère instance et retournant le dossier à la Cour supérieure) :
« essentiellement en raison des principes énoncés dans l’affaire Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd » [para 7]
[113] Sans adjuger directement sur la question générique sur une réclamation sans dénonciation écrite préalable, et alors que le Tribunal serait porté à considérer que lorsque l’Administrateur se saisit d’une réclamation en cours d’inspection et rend une décision sur celle-ci que ceci emporte renonciation explicite de l’Administrateur, on ne peut que conclure dans les circonstances en preuve que l’exigence d’une dénonciation écrite n’est pas essentielle ou impérative lorsque les circonstances équivalent à un simple préjudice de droit dans le cadre du Règlement tel que dans les circonstances du présent dossier pour ces fins (et ce qui requerrerait d’adresser d’autre part la position de l’entrepreneur, sauf qu’au présent dossier, tant par l’absence de l’Entrepreneur à la visite des lieux que par ses Travaux Post D/19, cette question ne se pose plus).
[114] S’agit-il d’un vice caché?
[115] Il est exact que l’obligation de base de l’Entrepreneur est sauf exceptions codifiées une obligation de résultat (inter alia en conformité de l’art. 2100 C.c.Q.[26] qui, nous notons, est d’ordre public de protection [27]) et requiert que l’entrepreneur, sous son obligation de bonne exécution technique des travaux, agisse avec prudence et diligence et se conforme au contrat, s’il en est, et aux usages et règles de son art.
[116] Toutefois, quoique considéré, ceci n’est pas d’une utilité ultime pour déterminer une caractérisation ou non de vice caché et si le fardeau de preuve requis est rencontré (2803, al. 1 et 2804 C.c.Q.).
[117] Il est surtout d’intérêt de saisir le sens à donner des vices cachés au dans le cadre de l’art. 27 (4) R. sous la référence à l’art. 1726 C.c.Q. (soit la garantie de qualité du vendeur établie par le C.c.Q. communément, souvent, la garantie légale du vendeur pour vices cachés),
« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. ».
[118] Dans ABB Inc. c. Domtar Inc.[28], la Cour suprême du Canada reprend les énoncés principaux codifiés et définit ainsi le vice caché :
« 50 Les différentes qualifications du vice peuvent parfois se chevaucher. […] Cependant, quelle que soit la qualification du vice, il doit présenter quatre caractères, tous essentiels à la garantie : il doit être caché, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l’acheteur. […]
52 La simple présence d’un déficit d’usage ne suffit pas en elle-même pour justifier la qualification de vice caché. Encore faut-il que ce déficit d’usage soit grave, c’est-à-dire qu’il rende le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement l’utilité que son acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix. ».
[119] Une jurisprudence abondante[29] traite des conditions nécessaires pour engager la garantie de qualité du vendeur pour vice caché. Les enseignement de la Cour Suprême tel dans ABB précitée demeurent d’actualité tel alors que notre Cour d’appel les résume entre autre dans l’affaire Leroux c. Gravano [30] :
« Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées :
(i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »;
(ii) que le vice existait au moment de la vente;
(iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et
(iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. »
(nos soulignés)
[121] Le Tribunal a relevé précédemment aux présentes, au Rapport Gilbert, le commentaire « … des problématiques requérant des travaux correctifs sur différentes causes potentielles pouvant résulter en des infiltration d’eau, entre le revêtement extérieur et la structure du bâtiment » mais circonscrit pour une définition de vice caché qu’il avise le lecteur à des causes potentielles.
[122] Le procureur du Bénéficiaire a plaidé que le fait en 2019 de commenter sur les Travaux PostD/19, que ceux-ci ont emporté le retrait de briques, que l’Entrepreneur a procédé à ‘décontaminer’ et le remplacement d’une section de membrane est suffisant pour caractériser le Point 6 de vice caché. Avec respect, le Tribunal est d’un autre avis.
[123] Le Tribunal réfère à l’Historique pour un premier commentaire, soit l’énoncé par le président du Bénéficiaire qu’en août 2019, Ouimette :
« … décidé d'enlever plusieurs briques au-dessus de la porte patio du condo 2201 pour voir l'état de la structure de l'immeuble et constaté que l'infiltration d'eau avait déjà fait son œuvre et contaminé le bâtiment. Il a changé la partie endommagé par l'eau, installé une nouvelle membrane d'étanchéité et refait le recouvrement de briques. »
[124] L’Historique se poursuit par l’énoncé :
[125] Non seulement il y a absence à la preuve de ce qu’emporte ces ‘décontaminations’ ou de la gravité du vice allégué, mais le Tribunal comprend que ces deux interventions indiquent qu’il s’agit de deux situations qui sont localisées chacune à un balcon respectivement et uniquement.
[126] Ce qui scelle la conclusion du Tribunal tenant compte de la carence autre de la preuve est une étude attentive des photos des Pièces B-15 et B-16, et plus particulièrement des photos qui visent la position du Bénéficiaire qu’il s’agit au Point 6 d’un vice caché, soit les photos soumises à la Pièce B-16 en liasse qui portent (voir aussi le commentaire du Tribunal au *** de l’extrait Historique) une estampille sur la photo 1683 du 28/08/2019 et sur les photos 1699, 1701, 1703, 1704, 1705 et 1706, une estampille du 02/09/2019.
[127] Cette preuve photographique (et malgré qu’elle soit postérieure à la Décision Adm, élément qu’il ne sera pas nécessaire d’adjuger pour les fins du dispositif aux présentes) est utile pour les fins de la présente rubrique indiquant clairement l’étendue de l’ouverture et l’état de la membrane (photo 1683) - de peu de superficie – alors que les photos autrement citées représentent une superficie d’écoulement d’eau en surface du parement de brique sous un balcon et, d’autre part dans ce contexte l’état d’un panneau qui semble de copeaux aspenite (photos 1703, 1704) et une pièce de bois en jonction d’une laine minérale (photos 1705, 1706).
[128] En effet, le tout tel que stipulé et la carence à la preuve ne permettent pas de conclure à « vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »», et ce de plus pour un Bâtiment de quatre étages mais surtout de 17 unités.
[129] En effet, non seulement le Tribunal ne peut par inférence se rallier à la position du Bénéficiaire, mais au contraire considère que le Point 6 ne rencontre clairement pas les critères du vice caché dans les circonstances au présent dossier et le fardeau de preuve afférent.
Délai de dénonciation.
[130] Une première étape dans l’évaluation du délai est de déterminer son point de départ, soit le moment de la « découverte » du vice au sens de 1739 du C.c.Q., axée sur la notion de l’acheteur raisonnable et de sa connaissance.[31] Ce délai relève d’un point de départ de prescription tel que nous enseigne la Cour Suprême [32] et donc le point de départ de la prescription est le jour où le droit d'action a pris naissance (art. 2880 al 2 C.c.Q) et notant que le Point 6 n’est pas un préjudice qui se manifeste graduellement ou tardivement (art. 2926 C.c.Q.) c’est un préjudice ponctuel.
[131] Une analyse jurisprudentielle du délai de 1739 C.c.Q. peut s’étendre à son prédécesseur l’art.1530 Code civil du bas Canada (C.c.B.C.) alors que le législateur n’avait déjà pas retenu un délai fixe maximal et quoique ce délai alors s’appliquait au droit d’intenter une action en justice et non pour notifier le vice à compter de sa découverte, lors de la réforme du Code civil cette exigence d’une poursuite judiciaire (1530 C.c.B.C.) a toutefois été abandonnée au profit de celle de la dénonciation écrite, le Législateur ayant voulu déjudiciariser.
[132] La diversité des jugements ou arrêts en jurisprudence des tribunaux de l’ordre judiciaire souligne ce que tous s’accordent à confirmer :
« … l'appréciation souveraine que doivent ultimement exercer nos tribunaux. » [33]
[133] Il est exact que cette évaluation de la diligence est liée à divers critères d’appréciation tel dans l’affaire Poirier, qui a été longtemps un point de référence sur la question, la Cour d’appel [34] (P.A. Michaud, alors Juge en Chef du Québec et les Hon. M. J. Fish et T. Rousseau-Houle, JCA) considérait que des délais entre 7 et 12 mois ont été jugés raisonnables (tenant compte qu’une expertise et des travaux soient requis pour établir la preuve de tels vices).
[134] Quoique des délais de plus d’un an ou de 18 mois ont été dans des circonstances particulières considérés raisonnables [35], la jurisprudence semble plutôt se diriger tel que l’on retrouve sous l’analyse du juge dans l’affaire Labrèche qui cite différentes causes (de 2006, 2007 et 2011) et conclut que des délais de deux ans, et de 18 mois, sont déraisonnables et généralement qu’un délai d’un an serait le maximum raisonnable. L’affaire Labrèche est citée d’autre part sous l’affaire subséquente sous la plume de l’Hon. P. Théroux J.C.Q. dans l’affaire Leblanc [36] qui procède à une analyse minutieuse de la jurisprudence et de l’application de l’antériorité quant à l’art. 1530 C.c.B.C.
[135] Dans les circonstances, le Tribunal considère que le Bénéficiaire a connaissance d’une problématique qui s’apparente à la situation du Point 6 incluant quant à une infiltration d’eau entre le revêtement extérieur et la structure du bâtiment dès le 18 janvier 2017, soit donc plus de 21 mois de la dénonciation verbale lors de la visite des lieux du 25 octobre 2018, tenant compte :
le Rapport Gilbert indique déjà à l’acheteur prudent et diligent qu’il y a travaux correctifs requis et (précité) dénote des problématiques requérant des travaux correctifs sur différentes causes potentielles pouvant résulter en des infiltration d’eau, entre le revêtement extérieur et la structure du bâtiment, incluant certains qui visent spécifiquement la maçonnerie.
et du constat par le Bénéficiaire confirmé sous l’Historique alors qu’il écrit :
« Déjà en 2017, le promoteur avait fait décontaminé la structure de l'immeuble au-dessus des portes patio du condo 2101 (sous le condo 2201) et refait la membrane d'étanchéité. »
[136] Dans les circonstances, ce délai de dénonciation de 21 mois est déraisonnable.
Couverture du Plan – suite à la Décision Adm et intervention de l’Entrepreneur sans la connaissance préalable de l’Administrateur.
[137] L’Administrateur est-il lié par des travaux correctifs effectués par l’Entrepreneur suite à une décision de l’Administrateur qui rejette la réclamation du Bénéficiaire ayant conclu que le vice allégué ne rencontre pas les critères du vice caché au sens de l’art. 27 (4) R. et alors que l’Administrateur n’a pas été informé de l’exécution de ces travaux correctifs (préalablement aux ouvertures exploratoires, correctifs et fermeture des ouvertures) ? et, tel que plaidé par son procureur, n’a donc pas eu entre autre l’opportunité d’inspection d’une problématique alléguée et dénoncée.
[138] Tenant compte des conclusions précitées du Tribunal, il n’est pas nécessaire de poursuivre plus avant une analyse ou adjudication de cette question (alors que la jurisprudence arbitrale sous le Règlement ne semble pas avoir adressé cette question, malgré une plaidoirie de l’Administrateur dans l’affaire Asselin [37] adjugée sous d’autre considérants par le tribunal arbitral).
XII. Conclusion
[139] La demande d’arbitrage aux présentes est rejetée.
XIII. Coûts d’arbitrage
[140] En conformité de l'article 123 du Règlement, le Tribunal détermine que les coûts du présent arbitrage se doivent être assumés par l’Administrateur sauf quant à un montant de cinquante dollars ($50) à la charge du Bénéficiaire.
POUR CES MOTIFS LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
[141] REJETTE la demande d’arbitrage et la réclamation du Bénéficiaire qui y est énoncée.
[142] MAINTIENT les conclusions de l’Administrateur à la réclamation sujette de l’arbitrage mais pour des raisons autres que celles énoncées par celui-ci, tel que plus amplement décrites par le Tribunal aux présentes.
[143] ORDONNE que les coûts du présent arbitrage soient départagés, pour $50 à la charge du Bénéficiaire et le solde assumé par l’Administrateur en conformité de l’art. 123 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
[144] RÉSERVE à Raymond Chabot Administrateur provisoire inc., ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat inc. ses droits à être indemnisé par l’Entrepreneur, pour tous travaux, toute action et toute somme versée, incluant les coûts exigibles pour l’arbitrage (paragr.19 de l’annexe II du Règlement), en ses lieu et place et ce, conformément à la Convention d’adhésion prévue à l’article 78 du Règlement.
[145] LE TOUT, avec les coûts et frais de l’arbitrage, sauf quant au montant dont assumation par le Bénéficiaire tel qu’ordonné aux présentes, à la charge de Raymond Chabot Administrateur provisoire inc., ès qualités d’administrateur du Plan de garantie de La Garantie Abritat inc. conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs avec les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de la facture émise par l’organisme d’arbitrage, après un délai de grâce de 30 jours.
DATE: 15 septembre 2023
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Me Jean Philippe Ewart