Consultation - Régie du bâtiment du Québec

1.0 INTRODUCTION

À la suite du rapport d’inspection de l’inspecteur de l’APCHQ, Monsieur Yvan Gadbois,T.P., daté du 21 novembre 2002, les bénéficiaires, le 4 décembre 2002, n’étant pas entièrement d’accord avec toutes les décisions dudit rapport, ont demandé que les points litigieux soient soumis à l’arbitrage suivant l’article 11. du Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Ce rapport d’inspection fait référence à la demande de réclamation des bénéficiaires et l’inspection de l’unité résidentielle située au […], Jonquière, Saguenay, Québec a eu lieu le 5 novembre 2002 dans le cadre du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, Décret 841-98, 17 juin 1998 et Décret 842-98, 17 juin 1998.

Le Centre d’arbitrage commercial national et international du Québec (CACNIQ) a procédé à ma nomination comme arbitre le 27 janvier 2003, conformément aux articles 11. à 21. dudit Règlement, mentionné ci-haut, suite à une demande d’arbitrage de la part des bénéficiaires concernant des décisions de l’inspecteur de l’APCHQ indiquées au rapport d’inspection, daté du 21 novembre 2002.

En conséquence, ayant accepté ladite nomination, j’ai convoqué les parties le 11 mars 2003 pour l’audition à compter de 10h00, le mardi 25 mars 2003, au […], Jonquière, Saquenay, QC, […], avec l’assentiment des parties.

2.0 DÉROULEMENT DE L’AUDITION

L’audition a eu lieu, telle que prévue, le mardi 25 mars 2003, à 10h00 à l’unité résidentielle.

Les personnes présentes à cette occasion en plus de l’arbitre étaient :

Mme Pauline Villeneuve, bénéficiaire

M. Jocelyn Tremblay, bénéficiaire

M. Yvan Gadbois,T.P., inspecteur de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.

Me Jacinthe Savoie, avocate, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc.

M. Guy Cuerrier, ing., ingénieur de projets, TECHMAT INC. (Présence partielle)

M. Pierre Gauvreau, ing., expert-conseil (Présence partielle)

M. Louis Parent, T.P., inspecteur de IMMOTECH inc. (Présence partielle)

M. Michel Duchesne, Fissures MD inc. (Présence partielle)

Au début de l’audition, j’ai procédé à une visite des endroits où sont situés les défauts de construction mentionnés par les bénéficiaires et les experts présents, notamment une visite à l’extérieur de l’unité résidentielle afin de constater l’étendue des fissures des murs de fondation.

.1 Déposition de Monsieur Jocelyn Tremblay, bénéficiaire

Après avoir affirmé solennellement de dire la vérité, M. Jocelyn Tremblay a fait état de ses exigences au sujet des points suivants du rapport d’inspection de l’APCHQ :

1. NOMBREUSES FISSURES À LA DALLE DE BÉTON DU SOUS-SOL

Le bénéficiaire indique qu’il désire une solution plus élaborée que celle mentionnée comme solution alternative dans le rapport de TECHMAT INC. signé par Guy Cuerrier,ing. et Pierre Jean,ing.. Cette solution n’indique pas la pose d’un coupe-vapeur et ne corrige pas les dénivellations dans la dalle de béton afin de poser les plaques de céramique prévues comme finition de plancher.

Le bénéficiaire demande une garantie que le plancher en céramique ne fissurera pas et qu’un coupe-vapeur soit installé de façon continue.

5. PLUSIEURS FISSURES CAPILLAIRES AUX MURS DE FONDATION

Le bénéficiaire indique qu’il a fait faire une inspection des murs de fondation par M. Michel Dufresne de Fissures M.D. inc. et que ce dernier a recommandé certains travaux de réparation. Devant l’absence de cet entrepreneur spécialisé, le bénéficiaire s’empresse de le contacter afin qu’il puisse témoigner de vive voix, l’avocate de l’APCHQ s’objectant à des propos attribués à un tiers sans qu’il puisse témoigner et être contre-interrogé. Je prends note de l’objection et je décide d’entendre le témoin sous réserve vu que c’est un élément nouveau porté séance tenante à l’audition sans connaissance préalable de la part de La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., l’audition est alors suspendue pour cette partie en attente de la déposition dudit témoin.

.2 Déposition de Monsieur Michel Dufresne

À la reprise de l’audition sur cette partie de la réclamation des bénéficiaires, M. Michel Dufresne, après avoir fait l’affirmation solennelle de dire la vérité, a indiqué qu’il lui avait été demandé par Domicilex inc. de présenter une estimation du coût de réparation des problèmes de fissures à la dalle du plancher du sous-sol et à la fissure du solage au coin de la galerie d’entrée à l’unité résidentielle concernée.

Domicilex inc. étant en faillite, il a alors contacté Monsieur Tremblay, le bénéficiaire, afin de lui offrir ses services. Il a fait le tour du solage à l’extérieur et, à la suite d’une deuxième visite, il a donné une estimation du coût de réparation du solage. Il a décelé cinq (5) fissures sur la façade avant et deux (2) sur la façade arrière à l’occasion de ses visites.

.3 Déposition de Monsieur Guy Cuerrier,ing.

Me Jacinthe Savoie dépose le Curriculum Vitae du témoin et demande de l’accepter comme témoin expert. Je l’accepte comme témoin expert de l’APCHQ.

M. Guy Cuerrier,ing. affirme solennellement qu’il dira toute la vérité et indique que TECHMAT INC. a reçu le mandat d’effectuer une expertise au sujet des fissures dans la dalle du sous-sol et des dénivellations du plancher à l’endroit de ces fissures, le 21 mars 2002.

À l’occasion de la visite des lieux, il a pu observer à peu près 50% de la surface de la dalle de plancher du sous-sol et il y a décelé de nombreuses fissures ainsi que des dénivellations à l’endroit de ces mêmes fissures. Il observe sensiblement les mêmes défauts aujourd’hui.

Lors de son expertise, il a prélevé une carotte de béton à deux endroits différents. Il a relevé à chacun des endroits de carottage des vides sous la dalle entre le béton et le remblai granulaire de sable sur une épaisseur de vingt (20) cm environ. En dessous de la couche de sable, c’est un sol naturel argileux dont la compacité est très élevée à chacun des deux tests, c’est une argile sèche non saturée.

La cause de ces fissures importantes est due à un manque d’humidification de la dalle lors de la coulée du béton de sorte que l’eau nécessaire à l’hydratation du béton a été évaporée dans l’air ambiant ou absorbée par la couche granulaire et le mûrissement a été trop rapide.

Tel qu’indiqué dans son rapport d’expertise, il propose deux solutions : l’une exhaustive consistant à enlever la dalle existante et à recommencer la construction en prenant les mesures nécessaires pour prévenir la fissuration ; l’autre alternative consistant à combler et sceller les fissures tout en procédant à de l’injection de coulis de béton afin de combler les vides sous la dalle existante. À son avis, une fois les vides comblés sous la dalle, vu qu’il n’y a aucun mouvement du sol sous-jacent, il n’y aucune raison de ne pas obtenir un rendement acceptable de la dalle de béton.

Pour mettre en oeuvre cette solution alternative, le béton devra être enlevé sur une distance approximative de 300mm (1 pi), le remblai granulaire devra être recompacté pour ensuiter ajouter une quantité de béton nécessaire pour combler l’ouverture avec mûrissement approprié.

Étant donné qu’il n’y a pas de gaz souterrain dangereux à l’endroit de l’unité résidentielle, il n’est pas nécessaire d’avoir un pare-vapeur spécifique parce que le remblai granulaire fait fonction de pare-vapeur pour le contrôle de l’humidité. Aux deux endroits de carottage et de visite, la compacité du sable était lâche; elle sera accrue lors des réparations à exécuter à l’endroit des fissures sur une largeur de 300mm (1 pi) à 450mm (1½ pi) approximativement. Les ouvertures devront se faire de 6 po (150mm) à 8 po (200mm) de chaque côté des fissures. L’injection de coulis de béton devra être exécutée à tous les endroits où un vide sera décelé. Toutes les opérations devront être exécutées sous surveillance constante de TECHMAT INC..

Le bénéficiaire soulève alors la possibilité de changement dans la nappe phréatique à la suite de développement domiciliaire voisin de l’unité résidentielle; le témoin expert lui répond que c’est une situation bien peu problable vu la construction de services publics d’aqueduc et d’égout en tranchées facilitant le drainage et par conséquent l’abaissement de la nappe phréatique.

.4 Déposition de Monsieur Pierre Gauvreau, ing.

Me Jacinthe Savoie dépose le Curriculum Vitae de M. Pierre Gauvreau,ing., et demande de le reconnaître comme témoin expert. Je le reconnais comme témoin expert de l’APCHQ.

Monsieur Pierre Gauvreau,ing., après avoir fait l’affirmation solennelle de dire la vérité, indique qu’il a reçu un mandat de l’APCHQ afin de donner une opinion d’expert au sujet d’une fissure dans le mur de fondation avant de l’unité résidentielle à la suite du dépôt du rapport d’inspection de IMMOTECH inc. signé par Monsieur Louis Parent, T.P..

L’expert indique que la construction du perron avant montre un détail de construction inusité pour ce genre de bâtiment. La visite d’expertise a été tenue le 18 février 2003.

À son avis, la fissure sous le perron est caractéristique. Après une vérification des charges induites dans le mur de fondation par le perron, il en est venu à la conclusion que les contraintes n’étaient pas assez élevées pour occasionner cette fissure dans le mur. Il a de plus conclu que la fissure était due au retrait du béton; la largeur de la fissure à droite du perron est constante de haut en bas, elle est verticale et est située à peu près au centre de la longueur du mur qui mesure 41 pi. et il n’y a pas de fissure indentique du côté gauche du perron à l’endroit de l’appui. De plus la largeur de la fissure est de même dimension à l’extérieur et à l’intérieur. Une fissure de 1mm à 2mm permettrait à la longue l’infiltration d’eau à l’intérieur du bâtiment à cause de l’action du gel et du dégel. Ces problèmes de fissures verticales sont très fréquents dans les murs de fondation sans ce détail de construction de soutien de perron à son avis. La largeur de ces fissures pourraient être de l’ordre de 3mm à 4mm.

Comme recommandation, il indique que la fissure devrait être colmatée avec un remplissage à joint flexible par l’extérieur afin de rendre étanche le mur de fondation. La restauration de l’étanchéité du mur de fondation est la seule raison pour effectuer des réparations de colmatage à ce mur de fondation de cette unité résidentielle.

.5 Recommandations de Monsieur Michel Duchesne

L’entrepreneur spécialisé a ensuite donné sa version des travaux qu’il préconise pour les réparations du mur de fondation avant de l’unité résidentielle. Il ferait l’excavation à l’extérieur du mur sur toute sa longueur afin de le dégager de haut en bas jusqu’à la semelle de fondation. Il ferait ensuite l’ajout de plaques métalliques ancrées de chaque côté à l’endroit de la fissure la plus importante pour ensuite ajouter une membrane d’étanchéité sur toute la surface du mur. L’ajout de concassé sur toute la hauteur du mur permettrait ensuite un bon drainage tout en ajoutant contre ledit mur une isolation genre Styrofoam afinde minimiser les pertes de chaleur.

Contre-interrogé par Me jacinthe Savoie, il indique qu’il cherche le pourquoi des fissures. À la question de savoir si les fissures sont normales dans le béton, il répond par la négative. Il déclare qu’il est détenteur d’une License en imperméabilisation des fondations des maisons résidentielles de la Régie du bâtiment du Québec. Il a exécuté sept (7) réparations de fissures l’été dernier et il indique de plus qu’il ne fait que cela.

.6 Déposition de Monsieur Louis Parent, T.P.

M. Louis Parent, T.P. afirme solennellement qu’il dira la vérité et fait un résumé de ses constations.

Les petites fissures au haut du mur de fondation sont dues à une plus grande exposition. Les fissures sont dues à un tassement différentiel dépendant du type de sol. Il n’y a pas de tassement différentiel quand les semelles de fondation sont appuyées sur le roc, mais il y en a quand elles sont appuyées sur le sable ou l’argile. Il a vu une fissure et il a constaté que le mur de fondation avait craqué en deux parties. Il n’y a pas de déplacement dans ce mur de l’extérieur vers l’intérieur, il n’y a donc pas de pression suffisante pour causer un déplacement. La fissure répérée n’est pas plus dramatique que celles existantes sur d’autres maisons. À son avis, ça va bouger durant les sept (7) premières années suivant la construction d’une maison sur sable ou argile.

Au sujet des fissures et des dénivellations du plancher du sous-sol, il déclare que cette situation n’est pas normale et adéquate. Il ajoute ensuite qu’il va falloir ajouter un coupe-vapeur pour contrôler l’humidité.

Il déclare enfin que sa recommandation inscrite dans son rapport d’inspection est suffisante et adéquate.

En contre-interrogatoire par Me Jacynthe Savoie, il précise les faits suivants. Il est technologue en bâtiments depuis 1997. Il a suivi son cours au CÉGEP de Jonquière. Il a fait depuis sa graduation au-delà de deux mille (2000) inspections pré-achat et ± quatre cents (400) expertises à la cour. À l’Ordre des technologues professionnels du Québec, il a fait l’étude de trois (3) cas de litige dans des inspections de pré-achat.

À une serie de questions de la part de l’avocate de l’APCHQ, il donne les réponses qui suivent au sujet des fissures:

*Il ne conclut pas que la maison a bougé, mais il y a des tassements différentiels.

*Il y a d’autres petites fissures qui sont dues au retrait.

*Il ne peut pas dire quelle est la cause exacte et ces fissures ne sont pas des fissures ouvertes.

*Il donne son opinion basée sur observations et déductions logiques.

*Il y a deux (2) fissures à réparer par l’extérieur par remplissage avec un matériau flexible ou par ajout de membrane extérieure.

Quant au coupe-vapeur pour le plancher du sous-sol, il maintient qu’à son avis il est nécessaire.

.7 Recommandation de Monsieur Pierre Gauvreau, ing.

À la suite des dépositions des autres témoins, M. Pierre Gauvreau,ing. recommande de colmater la fissure du mur de fondation sous le perron du côté droit par un matériau flexible. L’ajout d’une membrane extérieure étanche n’est pas nécessaire ainsi que l’ajout de plaques métalliques ancrées de chaque côté de la fissure.

.8 Recommandation de Monsieur Guy Cuerrier, ing.

Pour la dalle du plancher du sous-sol, M. Guy Cuerrier,ing., maintient que les recommandations contenues dans le rapport de TECHMAT INC. pour la solution alternative sont suffisantes pour corriger les défauts de ladite dalle de béton.

.9 Libération des experts de l’APCHQ

Les dépositions des témoins experts de l’APCHQ ayant été entendues, Me Jacinthe Savoie demande qu’ils soient libérés. Cette libération est alors accordée.

.10 Reprise de la déposition de Monsieur Jocelyn Tremblay

Après le départ des témoins experts de l’APCHQ, M. Jocelyn Tremblay procède à la reprise de sa déposition et fait état de ses exigences au sujet des points suivants du rapport d’inspection de l’APCHQ :

2. DÉNIVELLATION AU PLANCHER DE LA CHAMBRE DES MAÎTRES

Le bénéficiaire prétend que cette situation n’est pas acceptable à son avis et n’accepte donc pas la décision de l’inspecteur de l’APCHQ à ce sujet.

M. Yves Gadbois, T.P. maintient la décision rendue dans son rapport et soutient que le plancher en question est dans les limites des tolérances acceptées dans l’industrie de la construction résidentielle.

3. REMBLAI DES FONDATIONS AVEC DE L’ARGILE

Le bénéficiaire prétend que la dénonciation respecte le délai prescrit à l’article l’article 3.3 du Contrat de Garantie car à son avis c’est un vice caché.

L’inspecteur de l’APCHQ maintient que cette situation ne peut pas être considérée comme un vice caché mais plutôt comme une malfaçon existante et non apparente au moment de la réception et découverte dans l’année qui suit la réception. Or la réception a eu lieu le 4 août 2000 et la dénonciation n’en a été faite seulement le 21 août 2001; le délai étant supérieur à un (1) an, l’administrateur ne peut pas la considérer de l’avis de l’inspecteur.

4. FISSURE AU MUR DE FONDATION LOCALISÉE SOUS LE PERRON

4. PLUSIEURS FISSURES CAPILLAIRES AUX MURS DE FONDATION

Les deux fissures aux murs de fondation avant et arrière ont été décrites précédemment et ont fait l’objet de recommendation de colmatage de la part du témoin expert de l’APCHQ, M. Pierre Gauvreau,ing., telle qu’indiqué dans un paragraphe précédent. Quant aux fissures capillaires, M. Yvan Gadbois, T.P. maintient la décision rendue dans le rapport d’inspection de l’APCHQ.

11. FRAIS D’INSTALLATION DE MOULURE À LA TÊTE DES ARMOIRES DE CUISINE

Le bénéficiaire réclame le coût d’installation d’une valence à la tête des armoires de cuisine. La valence étant installée à l’heure actuelle, l’administrateur n’a pas l’obligation de dédommager le bénéficiaire pour des travaux qui n’ont pas fait l’objet de mention écrite au contrat de l’entrepreneur selon l’inspecteur.

3.0 PLAIDOYER DE Me JACINTHE SAVOIE

En premier lieu, Me Jacynthe Savoie indique que le fardeau de la preuve appartient aux bénéficiaires et que c’est le Règlement d’arbitrage sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui s ‘applique au présent arbitrage.

Les nombreuses fissures à la dalle de béton du sous-sol sont un vice caché, la preuve en a été faite dans le rapport de TECHMAT INC.. Les travaux de réparation doivent être surveillés par le personnel de cette même firme. D’autre part, un pare-vapeur n’est pas nécessaire d’après les conclusions de l’inspecteur M. Yvan Gadbois,T.P. et le témoin expert M. Guy Cuerrier,ing..

La dénivellation au plancher de la chambre des maîtres est dans les normes de tolérances dans la construction de bâtiments résidentiels.

Le remblai des fondations avec de l’argile n’est pas un vice caché. Cette situation a été dénoncée à l’administrateur après le délai d’un an après la réception. Si les bénéficiaires sont d’avis que c’est un vice caché, ils doivent le démontrer, ce qui n’a pas été fait. Pour que ce soit considéré comme un vice caché, ce doit être un vice qui possède une certaine gravité. Il n’y a pas de conséquences à l’heure actuelle à ce que le remblai des fondations ait été exécuté avec de l’argile.

La fissure au mur de fondation localisée sous le perron doit être colmatée à l’extérieur au moyen d’un matériau flexible. Cependant, ce n’est pas très grave et les réparations à faire sont de l’ordre de 250,00$ à 350,00$ d’après l’évaluation de l’inspecteur. Cette fissure n’a pas été dénoncée à l’administrateur en moins d’un an par les bénéficiaires apès la réception de l’unité résidentielle, c’est donc de la responsabilité desdits bénéficiaires de voir à faire effectuer les réparations et d’en assumer le coût. Ce n’est pas un vice caché car il ne répond pas au critère de gravité.

Quant aux Fissures capillaires aux murs de fondations, M. Louis Parent, T.P., témoin des bénéficiaires, a témoigné qu’elles n’étaient pas préjudiciables.

Les frais d’installation de moulure à la tête des armoires de cuisine ne sont pas couverts selon l’article 8. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

L’avocate de l’APCHQ dépose ensuite plusieurs documents d’interprétation du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ayant fait l’objet de sentences arbitrales dans le cadre d’arbitrages sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

4.0 COMMENTAIRES DE MONSIEUR JOCELYN TREMBLAY

Le bénéficiaire, M. Jocelyn Tremblay maintient qu’à son avis le Remblai des fondations avec de l’argile est un vice caché.

Les nombreuses fissures à la dalle de béton du sous-sol doivent être réparées selon les termes du Contrat de garantie.

5.0 ANALYSE ET DÉCISION

À la suite de l’audition et de la consultation de mes notes, je procède à l’analyse des dépositions des témoins et de la plaidoirie de l’avocate de l’APCHQ, Me Jacinthe Savoie.

1. NOMBREUSES FISSURES À LA DALLE DE BÉTON DU SOUS-SOL

Je suis d’avis que la solution préconisée par le témoin expert de l’APCHQ, M. Guy Cuerrier,ing., est adéquate pour permettre la pose des tuiles de céramique auquelle veulent procéder les bénéficiaires. La surveillance des travaux par le personnel de TECHMAT INC. est une garantie que les travaux de réhabilitation de la dalle donneront des résultats satisfaisants.

5. PLUSIEURS FISSURES CAPILLAIRES AUX MURS DE FONDATION

Les petites fissures capillaires décelées sur les murs de fondations ne sont pas préjudiciables tel qu’affirmé par le témoin expert des bénéficiaires, M. Louis Parent, T.P., lors de son témoignage. De plus, tel que mentionné dans le rapport de l’inspecteur de l’APCHQ, M. Yvan Gadbois, T.P., suivant l’article 4.2 du Contrat de garantie, les réparations rendues nécessaires dues à un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements sont exclues de la garantie.

2. DÉNIVELLATION AU PLANCHER DE LA CHAMBRE DES MAÎTRES

J’ai observé la petite dénivellation en question dans la chambre des maîtres et je suis du même avis que l’inspecteur de l’APCHQ en affirmant que que cette situation est à l’intérieur des normes acceptées dans l’industrie de la construction résidentielle et que, de plus, elle ne peut être considérée comme étant une malfaçon, tellequ’indiquée à l’article 3.2 du Contrat de garantie.

3. Remblai des fondations avec de l’argile

Cette situation ne peut être considérée comme un vice caché, à mon avis, mais plutôt comme une malfaçon existante et non apparente au moment de la réception et découverte dans l’année qui suit ladite réception. La réception ayant eu lieu le 4 août 2000 et la dénonciation n’en ayant été faite que seulement le 21 août 2001, le délai étant supérieur à un (1) an, l’administrateur est justifié de ne pas la considérer suivant l’article 3.2 du Contrat de garantie.

11. FRAIS D’INSTALLATION DE MOULURE À LA TÊTE DES ARMOIRES DE CUISINE

Je suis de même opinion que celle de l’inspecteur de l’APCHQ, M. Yvan Gadbois, T.P. établissant que vu que cette situation ne fait pas mention des travaux prévus au contrat original, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. ne peut considérer ce point dans le cadre du Contrat de garantie selon l’article 8. du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

6.0 SENTENCE ARBITRALE

En conséquence, je rejette les demandes des bénéficiaires à l’administrateur, La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., sauf pour la réparation des nombreuses fissures à la dalle de béton du sous-sol qui devra être réparée suivant les directives indiquées dans le rapport de TECHMAT INC. et suivant une surveillance continue du personnel d’un laboratoire de matériaux tel que celui mentionné ci-haut.

J’ordonne donc à La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc. d’exécuter les travaux de réparation de cette dalle du sous-sol dans les plus brefs délais suivant les directives du rapport de TECHMAT INC..

Jean Royer,ing.,M.Sc.,arb.c. Beaumont, le 7 avril 2003

Arbitre

Dossier 03-208 Arbitrage RAPGBRN 02-1202

Canada

ARBITRAGE

Pauline Villeneuve

Domicilex inc.

Dossier APCHQ : 012851 Avril 2003