Consultation - Régie du bâtiment du Québec

ARBITRAGE En vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ((Décret 841-98 du 17 juin 1998, c. B-1.1, r.0.2, Loi sur le bâtiment, Lois refondues du Québec (L.R.Q.), c. B-1.1, Canada)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
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Entre
Syndicat Iberville-de Rouen
Bénéficiaire
Et
Construction Continuum Inc.
Entrepreneur
Et
La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ
Administrateur


No dossier Garantie :	166517-1
No dossier GAMM :	2012-06-003
No dossier Arbitre :	13 185-97
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SENTENCE ARBITRALE
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Arbitre :	Me Jeffrey Edwards, Arb. A.

Pour la Bénéficiaire :	Madame Noémie Lécuyer Monsieur Stephan Beaudry

Pour l’Entrepreneur :	Monsieur Jocelyn Duff

Pour l’Administrateur :	Me Élie Sawaya

Dates d’audience :	Le 1er mai 2013

Visite des lieux et lieu d’audience :	Au domicile du Bénéficiaire

Date de la décision :	Le 24 mai 2013
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APRÈS AVOIR PRIS CONNAISSANCE DES PROCÉDURES, VISITÉ LES LIEUX, ENTENDU LA PREUVE ET LES ARGUMENTS DE TOUTES LES PARTIES, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE REND LA DÉCISION SUIVANTE :

1. INTRODUCTION

[1] Il s’agit d’une demande d’arbitrage de l’Entrepreneur par rapport à une décision de l’Administrateur datée du 22 octobre 2012 (signée Jean-Claude Fillion, architecte) (« Décision »).

2. LES FAITS ET LES PROCÉDURES DE L’INSTANCE ARBITRALE

[2] De nombreuses pièces ont été produites dans cette instance arbitrale par l’Administrateur et par l’Entrepreneur.

[3] Les pièces produites dans ce dossier par l’Administrateur sont les suivantes :

A-1 : Déclaration de copropriété en date du 10 février 2010;

A-2 : Avis de fin de travaux;

A-3 : Réception du bâtiment en date du 14 décembre 2009;

A-4 : Correspondance de l’Entrepreneur au Bénéficiaire en date du 25 mars 2010;

A-5 : Correspondance du Bénéficiaire à l’Entrepreneur et à l’Administrateur en date du 30 avril 2012;

A-6 : Correspondance de l’Entrepreneur au Bénéficiaire et à l’Administrateur en date du 4 mai 2012;

A-7 : Correspondance du Bénéficiaire à l’Administrateur en date du 29 mai 2012;

A-8 : Procès-verbal du Bénéficiaire;

A-9 : CIDREQ du Bénéficiaire;

A-10 : Rapport de l’Entrepreneur;

A-11 : Correspondance du Bénéficiaire à l’Entrepreneur en date du 30 avril 2012;

A-12 : Demande de réclamation en date du 29 mai 2012;

A-13 : Avis de 15 jours en date du 22 juin 2012;

A-14 : Décision de l’Administrateur en date du 22 octobre 2012;

A-15 : Demande d’arbitrage en date du 8 novembre 2012;

A-16 : En liasse (6) plans d’architecture préparés par l’Entrepreneur.

[4] Les pièces produites par l’Entrepreneur sont les suivantes :

P-1 : Correspondance de Mme Marie-Pier Germain de la GMN de l’A.P.C.H.Q. à l’Entrepreneur en date du 21 mai 2009;

P-2 : Annexe au formulaire « Réception du bâtiment » en date du 14 décembre 2009;

P-3 : Réception des parties privatives du bâtiment;

P-4 : Note de couverture d’assurance au nom du Syndicat de copropriété en date du 12 novembre 2009;

P-5 : Correspondance de Mme Anne-Marie Spezza de la GMN de l’A.P.C.H.Q. et de l’Entrepreneur;

P-6 : Extrait du Code National du Bâtiment (C.N.B. 2005);

P-7 : Liste des points contestés par l’Entrepreneur faisant partie de la demande d’arbitrage;

P-8 : Rapport sur le solin en membrane daté du 8 mars 2013 signé par Jocelyn Duff, architecte. Ce rapport comprend les 7 documents de soutien suivants :

a) Fig. 1 : photos;

b) Fig. 2 : plan du mur mitoyen (joint de dilatation, toit voisin/mur mitoyen nord de Construction Continuum Inc.;

c) Fig. 3 : plan du mur mitoyen (joint de dilatation toit1mur) de Soprema;

d) Fig. 4 : plan de Soprema (joint de dilatation);

e) Fig. 5 : (faine optionnelle);

f) Fig. 6 : Dessin (solins bitumineux, système conventionnel, Bitume modifié, Alternative);

g) Annexes.

P-9 : Curriculum Vitae de Monsieur Jocelyn Duff.

3. LES FAITS ET LES PROCÉDURES

[5] La demande d’arbitrage concerne le Point 1 à savoir si les travaux réalisés par l’Entrepreneur suite aux infiltrations d’eau affectant le bâtiment en question et certaines de ses unités sont conformes aux règles de l’art et suffisant à régler la source du problème des infiltrations. Le Tribunal d’arbitrage a visité les lieux en compagnie des représentants de toutes les parties et l’audition a eu lieu sur place.

[6] La réception des parties communes par le Syndicat de copropriété a eu lieu le 19 mai 2010. Selon les témoignages entendus, il y a eu trois événements où des infiltrations ont eu lieu, soit en octobre 2010, en août 2011 et en avril 2012. L’Entrepreneur est revenu et a procédé à des interventions chaque fois. Le Bénéficiaire a fait une réclamation écrite le 30 mai 2012 (Pièce A-11) reçue par l’Administrateur le lendemain.

[7] Dans la Décision, le représentant de l’Administrateur, soit Jean-Claude Fillion, architecte, a résumé les faits comme suit :

« 1. INFILTRATION D’EAU AUX 2245 ET 2247, D’IBERVILLE

Les faits

Le représentant du syndicat nous a expliqué que depuis le mois d’octobre 2010, trois événements où des infiltrations d’eau se sont produites ont eu lieu, l’eau semblant provenir de la même source, à savoir le solin mitoyen entre le duplex voisin et leur bâtiment et qu’à chaque fois, l’entrepreneur est intervenu.

Le premier événement s’est produit en octobre 2010 au mur arrière du garage pour le 2245, D’Iberville, et au plancher pour le bâtiment sis au 2247, D’Iberville.

En août 2011, une infiltration d’eau survient, laquelle s’est manifestée par le mur du garage du 2245, causant également des dommages au plafond de la salle de bail du 2247.

Finalement, la dernière infiltration d’eau est survenue le 23 avril 2012, laquelle s’est manifestée une fois de plus au mur du garage du 2245.

Le représentant du syndicat se questionne sur la pertinence d’avoir installé une membrane élastomère lors de l’intervention de l’entrepreneur à la place d’un solin métallique. Il dit craindre pour la maintenance de ladite membrane puisqu’il dit croire que cette installation soit précaire et susceptible de causer d’autres infiltrations dans le futur.

Finalement, le représentant du syndicat nous a précisé que la réparation intérieure au mur du 2247 n’a toujours pas été complétée.

Nous considérons que l’entrepreneur a été diligent en intervenant à chaque fois que se sont produites les infiltrations d’eau.

Cependant, nous partageons l’avis du représentant du syndicat à l’effet que l’installation d’une membrane élastomère verticale scellée au mur mitoyen entre les deux bâtiments ne soit pas une méthode acceptable et définitive comme le serait l’installation d’un solin métallique inséré dans le mur de brique, ce qui est généralement pratique courante dans l’industrie de la construction.

ANALYSE ET DÉCISOIN (point 1) :

De l’avis de l’administrateur, les situations observées sur place en rapport avec le point 1 rencontrent tous les critères du vice caché.

Par conséquent, l’administrateur doit accueillir la demande de réclamation du syndicat à l’égard de ce point. »

[8] Le propriétaire, président et l’âme dirigeante de l’Entrepreneur est Monsieur Jocelyn Duff, architecte. Il s’agit d’un architecte de grande réputation, ayant de nombreux projets très réussis et plusieurs publications à son actif (Pièce P-9).

[9] Néanmoins, lors de son témoignage, M. Fillion confirme qu’à son avis les travaux réalisés, en particulier les interventions faites par l’Entrepreneur, ne respectent pas les règles de l’art et ne revêtent pas le caractère de durabilité requise dans le cadre de la

construction neuve et du niveau de l’étanchéité auquel les copropriétaires et le Bénéficiaires sont en doit de s’attendre.

[10] Selon les témoignages entendus et nos constatations lors de la visite des lieux, l’endroit d’ouverture le plus probable à l’origine des infiltrations d’eau est l’espace entre le mur mitoyen du nouveau bâtiment construit par l’Entrepreneur et le bâtiment très âgé à côté.

[11] Selon le témoignage de M. Duff et tel que démontré par la visite des lieux, il est clair que la conception des travaux et la réalisation en plusieurs phases des travaux par rapport à cet espace ont fait l’objet d’une certaine évolution et de modifications importantes de la part de l’Entrepreneur. Lors de son témoignage, M. Duff a décrit au Tribunal d’arbitrage les nombreux défis auxquels il a été confronté à ce sujet lors de la réalisation de ces travaux. Malheureusement, la conception et la méthode de travail envisagées à l’origine se sont révélées inadéquates.

[12] Trois incidents distincts d’infiltration d’eau se sont produits par la suite et M. Duff a dû intervenir pour modifier l’état des travaux. Il croit que les dernières modifications remontant à avril 2012 suffisent car il n’y a pas eu d’autres infiltrations par la suite.

[13] L’Entrepreneur a installé une membrane élastomère verticale scellée au mur mitoyen entre les deux bâtiments.

[14] L’inspecteur Fillion partage l’avis du Syndicat de copropriété à l’effet que la membrane installée soulève des interrogations sérieuses quant à l’entretien futur et quant à son efficacité d’étanchéité à long terme.

[15] Selon M. Fillion, la pratique courante de l’industrie de la construction pour apporter une solution durable dans ce contexte technique est l’installation d’un solin métallique inséré dans le mur de brique. Il y a un désaccord entre l’Administrateur et l’Entrepreneur quant au coût réel et à l’ampleur de travaux correctifs de cette nature. L’Administrateur considère que le coût de ces travaux se chiffre autour de 2 ou 3 000 $. Ce chiffre ne comprend pas tous les travaux correctifs, notamment pour éliminer les dommages occasionnés.

[16] Par contre, dans son témoignage, le représentant de l’Entrepreneur affirme qu’il s’agit plutôt de travaux majeurs. Monsieur Duff a préparé et a déposé au dossier d’arbitrage une expertise détaillée signée par lui-même au soutien de la position de l’Entrepreneur (Pièce P-8). Il y réfère à plusieurs exemples où l’industrie de la construction accepte d’utiliser une membrane élastomère. Il souligne que la membrane élastomère installée remonte à la construction d’origine du bâtiment en 2009. Selon M. Duff, l’installation de cette membrane est suffisante pour assurer l’étanchéité des lieux. Selon lui, mettre un solin métallique, tel que proposé par l’Administrateur, n’est pas nécessaire et constituerait une mesure excessive et superflue. Selon lui, cela reviendrait à « ajouter un casque par-dessus un chapeau » (Pièce P-8, p. 45). Il met

l’emphase sur le fait que depuis sa dernière intervention, il n’y a pas de preuve d’une autre infiltration d’eau.

[17] Cependant, en passant en revue les différents exemples cités par M. Duff dans son rapport, force est de constater que les exemples de pratiques et de méthodes auxquelles il renvoie ne s’appliquent pas précisément à la situation qui fait l’objet du présent dossier. Il soutient néanmoins que ces exemples de méthodes sont des analogies pertinentes.

[18] Selon le Tribunal d’arbitrage, en l’absence d’une preuve indépendante et d’exemples à l’appui que la technique employée en l’espèce par l’Entrepreneur est généralement reconnue comme conforme aux normes applicables dans l’industrie de la construction, nous devons conclure que l’absence d’un solin métallique dans la situation actuelle constitue une violation des règles de l’art applicables. Certes, il y a place à innovation par l’Entrepreneur qui demeure généralement maître dans le choix des méthodes et des matériaux qu’il désire employer dans un projet de construction. Cependant, l’Entrepreneur est également tenu à une obligation de résultat (art. 2100, alinéa 2s.). Or, selon les faits établis, la conception d’origine n’a pas satisfait à cette obligation de résultat car des infiltrations se sont produites à plusieurs reprises nécessitant des interventions additionnelles à chaque fois.

[19] Devant la preuve, que nous croyons être faite, que la technique normale de construction n’a pas été suivie, et devant la preuve établie que la technique de rechange utilisée par l’Entrepreneur n’a pas donné lieu à une efficacité adéquate dans les circonstances de pluies intenses et de vents très forts, avec tout le respect pour l’avis contraire, le Tribunal d’arbitrage est d’avis que les présentes circonstances constituent un vice caché en vertu de l’Article 1726 du Code Civil du Québec et de l’article 3.3 du contrat de garantie.

[20] Étant-donné que l’avis de dénonciation du problème a été donné par le Syndicat de copropriété à l’intérieur du délai de protection de trois (3) ans contre les vices cachés prévu par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs 1 (ci-après le « Règlement »), ce qui n’est pas contesté, nous sommes d’avis que la Décision de l’Administrateur est bien fondée. Nous confirmons donc cette décision.

1 Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, R.R.Q., c. B.1.1, r. 0.2

4. FRAIS D’ARBITRAGE

Étant donné qu’il s’agit d’une demande d’arbitrage de l’Entrepreneur, les frais d’arbitrage seront payés à parts égales par l’Entrepreneur et l’Administrateur (article 123, alinéa 1 du Règlement).

POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :

REJETTE la demande d’arbitrage;

CONDAMNE l’Entrepreneur à réaliser, selon les règles de l’art, les travaux correctifs mentionnés dans la décision de l’Administrateur (Pièce A-14), en plus de tous les travaux correctifs pour la remise en place des éléments au contrat d’origine endommagés par des infiltrations d’eau et leurs conséquences, et ce, dans un délai de quarante-cinq (45) jours à partir de la réception de la présente sentence arbitrale;

À défaut par l’Entrepreneur de réaliser les travaux correctifs énoncés dans le paragraphe précédent dans le délai imparti, CONDAMNE l’administrateur à réaliser lesdits travaux correctifs dans les quarante-cinq (45) jours suivants;

CONDAMNE l’Administrateur et l’Entrepreneur à payer les frais de la présente demande d’arbitrage à parts égales.

(s) Me Jeffrey Edwards

Me Jeffrey Edwards, arbitre

COPIE CONFORME

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Me Jeffrey Edwards, arbitre