Consultation - Régie du bâtiment du Québec

ARBITRAGE

En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :

Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI)

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Entre

Mme Fernande Spooner et M. Pierre Bergeron

Bénéficiaires

9020-8034 Québec Inc. (Les Entreprises Robert Gagnon)

Entrepreneur

LA GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS DE L’APCHQ INC.

Administrateur mis en cause

N^o dossier Garantie :

073490-1-2

N^o dossier SORECONI :

060803001

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SENTENCE ARBITRALE

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Arbitre :

Alcide Fournier

Pour les bénéficiaires :

Nil

Pour l’entrepreneur :

Nil

Pour l’administrateur :

Me François Laplante

Date(s) d’audience :

24 novembre 2006

Lieu d’audience :

Carignan

Date de la décision :

19 décembre 2006

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Identification des parties

Bénéficiaires :

M. Pierre Bergeron

266, Pente Douce

Magog, Qc

J1X 3W3

Entrepreneur :

Les Entreprises Robert Gagnon

655, chemin des Patriotes

Saint Mathias sur Richelieu,Qc

J3L 6A2

Administrateur :

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc.

5930, boul. Louis-H. Lafontaine

Anjou, Qc

H1M 1S7

Et son procureur :

Me François Laplante

(Savoie Fournier)

Mandat : L’arbitre a reçu son mandat de Soreconi le 25 août 2006-12-05

Historique du dossier :

29 mars 2004 : Contrat préliminaire et contrat de garantie

3 août 2004 : Liste préétablie d’éléments à vérifier et réception

6 janvier 2005 : Décision de l’administrateur

11 août 2005 : Décision de l’administrateur

12 décembre 2005 : Décision de l’administrateur

29 mars 2006 : Sentence arbitrale portant sur les 3 décisions antérieures

10 juillet 2006 : Décision de l’administrateur

31 août 2006 : Demande d’arbitrage du bénéficiaire (formulaire complété)

29 septembre 2006 : Expédition par l’administrateur des pièces du dossier d’arbitrage

1^er octobre 2006 : convocation des parties à l’arbitrage

23 octobre 2006 : Demande de remise faite par l’administrateur

7 novembre 2006 : Convocation des parties à l’arbitrage

24 novembre 2006 : Visite des lieux et audience

12 décembre 2006 : Réception par l’arbitre de documents des parties mettant fin à l’audience

[1] À la visite des lieux et à l’audience, les personnes suivantes sont présentes :

-M. Pierre Bergeron. Mme Spooner s’est présentée à compter de midi.

-Mme Joanne Tremblay et Me François Laplante, tous deux représentants de l’administrateur.

[2] L’entrepreneur a été convoqué à sa dernière adresse connue, mais l’avis a été retourné. L’administrateur n’a pu, lui aussi, contacter l’entrepreneur pour exécuter des travaux à la résidence des bénéficiaires.

[3] Il est donc décidé de procéder à l’arbitrage sans la présence de l’entrepreneur.

[4] À la conférence préparatoire est dressée la liste des points faisant l’objet du présent litige, à savoir :

-brique déplacée au côté latéral droit de la porte de garage,

-cabinets d’aisance tachés,

-plancher du salon endommagé par un lavage à l’eau chlorée,

-vérification pour la mise à la terre du réseau électrique,

-garde corps du sous-sol,

-infiltration d’eau par le tuyau d’arrivée d’eau du puits,

-entente entre les bénéficiaires et l’administrateur pour l’exécution de certains travaux,

-à l’audience, les deux points suivants ont fait l’objet d’une décision verbale de l’administrateur et du consentement des parties pour qu’ils fassent partie du présent arbitrage :

-Fissure à la fondation sous l’escalier,

-trous de 10 pouces dans le contreplaqué de la petite toiture.

[5] Dès le début de l’audience, le bénéficiaire soumet que l’administrateur n’a pas respecté le délai prévu au règlement pour rendre sa décision.

[6] L’inspection du bâtiment a eu lieu le 17 mai 2006 et la décision a été rendue le 10 juillet suivant, soit après l’expiration du délai de 20 jours prévu au règlement.

[7] En conséquence, le bénéficiaire demande que la décision du 10 juillet soit déclarée nulle et que toutes les demandes qui y sont contenues lui soient accordées.

[8] Le procureur de l’administrateur soumet que les délais prévus au règlement ne sont pas des délais de rigueur et que l’arbitre peut les extensionner.

[9] Interrogée par son procureur, Mme Tremblay explique que durant cette période, elle a dû, entre autre, s’occuper à régler les problèmes de qualité d’eau qu’éprouvent le bénéficiaire.

[10] Beaucoup de discussions ont eu lieu durant cette période, plusieurs analyses de l’eau ont été effectuées et le bénéficiaire a été tenu au courant de ces démarches.

[11] En consultant son dossier, elle ajoute que le 5 juin, elle a eu des discussions avec le puisatier pour qu’il reprenne les analyses d’eau; le 6 juin, elle a rencontré le bénéficiaire pour l’exécution de certains travaux; le 9 juin, elle a eu d’autres discussions avec le puisatier; le 27 juin, le bénéficiaire fait une soumission pour l’exécution de certains travaux contenus dans la décision du 10 juillet; le 4 juillet, il y a eu une prise d’échantillon d’eau, etc.…

[12] Mme Tremblay affirme qu’elle a priorisé la solution des problèmes d’eau plutôt que de prioriser l’écriture de sa décision.

[13] En argumentation, le procureur de l’administrateur précise que les délais prévus du règlement sont des délais de procédure, et comme aucun préjudice n’a été causé, il demande que l’arbitre prolonge ce délai qu’a l’administrateur pour rendre sa décision.

[14] L’arbitre soussigné partage l’avis du procureur de l’administrateur à l’effet que des délais prévus au règlement sont des délais de procédure et qu’ils peuvent, s’il n’y a pas préjudice, être extensionnés.

[15] L’arbitre soussigné estime, vu l’urgence de régler des problèmes de qualité de l’eau, que l’administrateur a agi de bonne foi et que le délai de 20 jours doit être extensionné.

[16] En conséquence, la décision rendue par l’administrateur le 10 juillet 2006 est réputée avoir été rendue dans les délais.

Brique déplacée de chaque côté au bas de la porte de garage

[17] À la visite des lieux, l’arbitre soussigné a pu constater la situation des briques inégales de chaque côté de la porte.

[18] Le bénéficiaire ajoute que du côté droit, au bas de la porte, de l’eau s’infiltre entre le cadre de porte et la brique.

[19] Dans sa décision, l’administrateur refuse la demande du bénéficiaire parce que la situation aurait due être dénoncée à l’entrepreneur à la réception du bâtiment.

[20] Le bénéficiaire dépose un document signé par l’entrepreneur le 3 août 2004, par lequel ce dernier s’engage « à arranger correctement chaque côté de la porte en bas. »

[21] Après avoir pris connaissance du document, Mme Tremblay admet que le bénéficiaire a raison et affirme que l’administrateur va effectuer les travaux qui s’imposent selon les règles de l’art.

[22] En conséquence, l’arbitre soussigné prend acte de l’engagement de l’adminis-trateur de réparer la brique, en bas, des deux côtés de la porte de garage, ainsi que de l’infiltration d’eau entre le cadre de porte et la brique du côté droit en bas.

Cabinet d’aisance taché

[23] Dans une décision antérieure rendue le 11 août 2005, Mme Tremblay avait précisé que ces « appareils devaient être remis dans leur état d’origine ».

[24] À la visite des lieux, l’arbitre soussigné a pu constater que les cuvettes avaient été nettoyées mais que les réservoirs étaient tachés à l’intérieur.

[25] Dans sa décision du 29 mars 2006, l’arbitre, Me Michel Jeanniot, écrit qu’il n’a pas à intervenir sur cet élément puisque l’administrateur devait faire les travaux.

[26] Dans sa décision du 10 juillet 2006, toujours sur ce même point, l’administra-teur constate que les réservoirs des toilettes sont demeurées tachés après le nettoyage mais que cela ne cause aucun préjudice au bâtiment et rejette la demande du bénéficiaire.

[27] L’arbitre soussigné considère que par sa décision du 10 juillet, l’administrateur révise sa décision du 11 août 2005 à l’effet que les toilettes devaient être remises dans leur état d’origine.

[28] Or, en vertu du règlement sur le plan de garantie, l’administrateur n’a pas le pouvoir de réviser ses décisions; ce pouvoir étant réservé aux arbitres.

[29] Ainsi, c’est la décision de l’administrateur du 11 août 2005 qui s’applique de sorte que les réservoirs des toilettes devront être nettoyées et si ce n’est pas possible, ils devront être changés.

[30] Pour éviter que les toilettes ne soient tachées à nouveau, et à la demande de l’administrateur, les travaux seront exécutés après que les problèmes d’eau soient réglés.

Plancher du salon endommagé par un lavage à l’eau chlorée

[31] Le bénéficiaire explique qu’après des travaux exécutés dans sa maison par l’entrepreneur engagé par l’administrateur, il a utilisé l’eau de la maison pour laver le plancher du salon, qui est alors devenu plus mat qu’auparavant.

[32] Cette modification du fini du plancher a été provoquée par la présence de chlore en trop grande quantité dans l’eau suite à une erreur de manipulation des valves du système de filtration d’eau, manipulation faite par l’entrepreneur engagé par l’administrateur.

[33] Lassé d’attendre que l’administrateur répare la situation, le bénéficiaire a sablé légèrement à la main le plancher et y a appliqué une couche de vernis.

[34] Le bénéficiaire ajoute que des bulles sont présentes à la surface du plancher particulièrement près du mur de façade de la maison.

[35] L’arbitre soussigné, n’ayant pas vu le plancher auparavant, ne peut dire si aujourd’hui le plancher du salon est plus mat qu’il ne l’était auparavant.

[36] Quant aux bulles dans le vernis, elles sont si minuscules qu’il faut passer la main sur le plancher pour les déceler et ce, à l’endroit désigné par le bénéficiaire.

[37] Même en admettant l’existence de ces bulles, il est impossible de déterminer si ces bulles étaient présentes avant le lavage du plancher ou ont été provoquées lors de l’application d’une couche de vernis par le bénéficiaire.

[38] Faute de preuve prépondérante, l’arbitre soussigné rejette cette demande des bénéficiaires.

Vérification pour la mise à la terre du réseau électrique

[39] Mme Tremblay affirme que l’administrateur a engagé un entrepreneur électricien pour effectuer la vérification du système électrique.

[40] Mme Tremblay affirme, dans sa décision du 10 juillet 2006, avoir retranscrit le rapport de l’entrepreneur électricien, qui disait :

« La décision effectuée était de type standard, c’est-à-dire au moyen d’un tester de polarité et de continuité de masse, appliqué à chacune des prises de courant, vérifications qu’utilisent les inspecteurs de la Régie du bâtiment du Québec.

Toutefois, ce test ne peut discerner si la continuité des masses est par fil de cuivre (selon le Code) ou mécanique (vis de fixation).

À cet effet, il est nécessaire, pour effectuer ce type de vérification, à savoir un fil de cuivre pour la continuité à la masse, de défaire chacune des prises de courant, chaque interrupteur et chaque luminaire, pour une vérification visuelle. »

[41] Le bénéficiaire, quant à lui, affirme, qu’en voulant brancher une lampe à une prise électrique du salon, son épouse a subi un choc électrique.

[42] Selon lui, la vérification faite, étant seulement visuelle, ne peut être concluante à la conformité au code électrique.

[43] De plus, en s’inspirant du libellé même de la décision du 10 juillet qui dit « si la continuité des masses est par fil de cuivre (selon le Code) ou mécanique (vis de fixation), il soumet que si la continuité est mécanique, elle n’est pas conforme au code électrique.

[44] Après un long échange, il est finalement convenu que le circuit électrique devrait être conforme au code électrique et que si des travaux sont nécessaires, ils devront être exécutés par l’administrateur.

[45] Personne n’ayant en main une copie du code électrique, il est convenu que Me Laplante va s’Informer des dispositions du code et en faire parvenir le texte aux parties.

[46] Le 12 décembre 2006, Me Laplante fait parvenir aux parties copie de l’article 10-906 paragraphe 1 et 3 du Code canadien de l’électricité, qui énonce :

19.906- Connexion du conducteur de continuité de masses aux circuits et à l’appareillage.

1. Le conducteur de continuité de masses ou le cavalier de jonction doit être relié aux circuits, conduits, coffrets, appareillages devant être relié à la terre par continuité de masses au moyen de cosses, de connecteurs de fil à pression ou d’une manière aussi efficace.

2. …

3. le conducteur de continuité de masses doit être fixé à chaque boîte électrique au moyen d’une vis de continuité de masses qui ne doit servir qu’à cet usage.

[47] Cet article confirme donc qu’une prise de courant peut être mise à la terre au moyen de connecteurs à pression ou au moyen d’une vis de continuité de masse, tel que mentionné dans la décision du 10 juillet 2006 rendue par l’administrateur.

[48] Le même jour, le bénéficiaire, tout en reconnaissant la pertinence de l’article du Code électrique cité par Me Laplante, soumet que l’on devrait également prendre en considération l’article 26-700 alinéa 6 du même Code.

[49] L’alinéa 6 parle des prises de courant de 30 ampères et plus, ce qui n’est pas le cas dans le présent litige.

[50] L’alinéa 7, quant à lui, énonce :

7. Si, sur une installation électrique existante, on remplace des prises de courant sans mise à la terre par des prises avec mise à la terre, la borne de mise à la terre doit être efficacement reliée à la terre par continuité des masses et il est permis d’utiliser l’une des façons suivantes :

a) en la raccordant à une canalisation ou gaine métallique reliée à la terre par continuité de masses,

b) en la raccordant au réseau de mise à la terre au moyen d’un conducteur de continuité de masses séparé,

c) en la reliant à un tuyau métallique de distribution d’eau froide situé à proximité et mis à la terre.

[51] À la lecture de cet article, l’on comprend que le Code offre des solutions alter-natives pour réaliser des mises à la terre lorsqu’on procède au remplacement de pri-ses sans mise à la terre par des prises avec mise à la terre dans un circuit existant.

[52] Cet article n’invalide pas les dispositions de l’article 10-906, au contraire, il le complète en ajoutant que la mise à la terre peut être faite au moyen d’un tuyau d’eau froide, par exemple.

[53] Après analyse, l’arbitre soussigné estime que la décision de l’administrateur concernant la vérification du réseau de mise à la terre doit être maintenue.

Garde corps du sous-sol

[54] Suite à une demande présentée par le bénéficiaire, l’entrepreneur engagé par l’administrateur a procédé à l’installation d’un garde corps à l’escalier du sous-sol.

[55] Ce garde corps couvre 4 contremarches à partir du bas de l’escalier, la partie plus haute de l’escalier, est fermée par des murs des deux côtés.

[56] Il a été construit avec des madriers 2 pouces par 4 pouces, de la même dimension que ceux du mur adjacent.

[57] Le bénéficiaire affirme que ce garde corps n’est conforme aux normes du Code du bâtiment et réclame l’installation d’un garde corps ergonomique et conforme aux normes.

[58] Pour l’administrateur, le garde corps est une construction temporaire que le bénéficiaire pourra remplacer à sa guise lorsqu’il finira son sous-sol.

[59] L’administrateur ajoute que le contrat de construction ne prévoit pas la finition du sous-sol.

[60] Toujours selon l’administrateur, le garde corps temporaire répond aux pratiques et usages en la matière, et est uniquement destiné à prévenir les chutes.

[61 L’entrepreneur s’est engagé par contrat à construire une maison pour le béné-ficiaire, le sous-sol étant à finir par le bénéficiaire ou une personne engagée par lui.

[62] Or, l’installation d’une rampe d’escalier ergonomique et conforme aux normes fait partie de la finition du sous-sol, finition qui n’est pas du ressort de l’entrepreneur et, par conséquent, de l’administrateur.

[63] Le code de sécurité sur les chantiers de construction prévoit l’installation de garde corps lorsqu’il y a danger de chute.

[64] Il s’agit essentiellement d’une construction temporaire faite avec des madriers pour prévenir les chutes, ce qui correspond à la situation du bénéficiaire.

[65] En conséquence, la demande du bénéficiaire est rejetée sur ce point.

Infiltration d’eau via le tuyau d’arrivée d’eau du puits

[66] Dans sa décision du 10 juillet 2006, l’administrateur avait déjà accepté d’exécuter certains travaux.

[67] Une entente est intervenue à l’audience par laquelle l’administrateur non seulement accepte de réparer le trou dans le mur où est situé le tuyau d’alimentation en eau mais aussi de réparer le bas de ce mur et du mur adjacent qui ont été affectés par l’eau.

[68] Il est précisé que tous les matériaux (gypse, bois, laine minérale) contaminés par l’eau et comportant des spores noires devront être remplacés.

[69] Après ces travaux, l’administrateur devra faire les joints, les sabler et ensuite peindre ces murs de façon à ce que la couleur soit uniforme.

Entente entre l’administrateur et le bénéficiaire du 13 juin 2006

[70] Cette entente portait notamment sur l’aménagement autour du puits, l’installation de sono tubes pour le balcon et la remise en état du terrain.

[71] Il y a cependant eu confusion entre les parties, le bénéficiaire ayant expédié un document sommaire (qui ne comprenait pas les salaires, les coûts de location d’équipements lourds) alors que l’administrateur avait compris qu’il s’agissait d’une soumission.

[72] À l’audience, il est convenu de suspendre tous les travaux et de mettre fin à l’entente du 13 juin 2006.

[73] Il est également convenu que le bénéficiaire fera parvenir à l’administrateur les factures pour les travaux déjà exécutés.

[74] Cette nouvelle entente ne modifie pas l’engagement de l’administrateur de finir les travaux qui étaient prévus.

Fissure à la fondation sous l’escalier

[75] Le bénéficiaire affirme avoir découvert cette fissure le 29 mars 2006.

[76] La fissure est située sous l’escalier et derrière le réservoir d’eau chaude de sorte que le bénéficiaire ne peut préciser depuis quand existe ladite fissure.

[77] Pour l’administrateur, il s’agit d’une fissure due au retrait du béton lors du curage, puisqu’elle est très petite et qu’il n’y a pas eu d’infiltration d’eau.

[78] À la visite des lieux, l’arbitre soussigné a pu constater qu’il s’agit d’une fissure verticale minime, et qu’il n’y a pas eu d’infiltration d’eau.

[79] Cette fissure a toutes les apparences d’une fissure de retrait du béton lors du séchage.

[80] L’article 12 du règlement prévoit que sont exclus de la garantie les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels les fissures et les rétrécissements.

[81] En conséquence, l’arbitre soussigné estime que la fissure est due au mouve-ment normal du béton lors du séchage et qu’elle n'est pas couverte par la garantie.

Trou de 10 pouces dans le contreplaqué de la petite toiture.

[82] Après échanges et discussions, l’arbitre soussigné prend acte de l'engage-ment de l’administrateur de procéder aux travaux requis pour corriger la situation.

[83] Selon le règlement, les bénéficiaires ayant eu gain de cause sur au moins un point, les frais d’arbitrage sont à la charge de l’administrateur.

[84] Prenant acte des ententes ci haut mentionnées, l’arbitre soussigné :

-ordonne à l’administrateur de réparer la brique en bas des deux côtés de la porte de garage ainsi que l’infiltration d’eau entre le cadre de porte et la brique en bas du côté droit,

-ordonne à l’administrateur de remettre les réservoirs des cabinets d’aisance dans leur état d’origine ou de procéder à leur remplacement,

-ordonne à l’administrateur de réparer le mur près de l’entrée d’eau et le mur adjacent conformément à l’engagement pris,

-ordonne à l’entrepreneur de procéder à la réparation du petit toit conformément à l’entente,

-ordonne à l’administrateur d’exécuter les travaux dans les 60 prochains jours si les conditions climatiques le permettent, sauf pour les réservoirs des toilettes qui pourront être nettoyés ou remplacés lorsque les problèmes d’alimentation en eau seront solutionnés,

-rejette les autres demandes des bénéficiaires,

-condamne l’entrepreneur à payer les frais d’arbitrage.

Alcide Fournier

Arbitre