ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : CCAC
ENTRE : JULIE NÉRON ET STEEVE GAUTHIER;
(ci-après les « Bénéficiaires »)
ET : GARANTIE QUALITÉ HABITATION;
(ci-après l’« Administrateur »)
Dossier CCAC : S17-011601-NP
Décision
Arbitre : Me Pamela McGovern
Pour les Bénéficiaires : Julie Néron et Steeve Gauthier
Pour l’Administrateur : Me François-Olivier Godin
Date de la Décision : 6 novembre 2017
Identification complète des parties
Bénéficiaires : Julie Néron et Steeve Gauthier
[...]
Repentigny (Quebec) [...]
Administrateur : Garantie Qualité Habitation
Montréal (Québec) H1K 4L2
Et son procureur :
Me François-Olivier Godin
9200, boul. Métropolitain Est
Montréal (Québec) H1K 4L2
Plumitif
17.01.2017 Assignation de Me McGovern à titre d’arbitre au dossier
31.01.2017 Courriel du procureur de l’Administrateur requérant des informations concernant l’Entrepreneur
05.04.2017 Notification de la demande d’arbitrage amendée transmise aux Parties
21.04.2017 Transmission du cahier des pièces de l’Administrateur
08.08.2017 Envoi aux parties convoquant un appel conférence/conférence de gestion
16.08.2017 Appel conférence/conférence de gestion à 11h30 avec Steeve Gauthier et Me François-Olivier Godin
05.09.2017 Audition
05.09.2017 Courriel de Me Godin avec copie d’une décision
Admissions
[1] Pour les fins de la présente décision, Madame Julie Néron et M. Steeve Gauthier sont les Bénéficiaires;
[2] Le 22 mai 2014, les Bénéficiaires ont signé un contrat préliminaire de vente et contrat de garantie obligatoire de maison neuve portant le numéro 510263 concernant l’immeuble situé au [...], Repentigny, Québec [...]. L’Entrepreneur est désigné comme étant Bâtiments 2000 inc. à titre de propriétaire et Paré Construction inc. à titre de « sous-contracteur », tel qu’il appert du document dans le cahier de l’Administrateur A-5;
[3] L’acte de vente entre les Bénéficiaires et Bâtiments 2000 Inc. a été signé devant le Notaire Sylvain Leduc le 19 juin 2014, tel qu’il appert du document dans le cahier de l’Administrateur A-6;
[4] La convention d’adhésion intervenue entre l’Administrateur et Bâtiments 2000 Inc. a été signée le 11 septembre 2008, tel qu’il appert du document dans le cahier de l’Administrateur A-8;
[5] Le certificat d’accréditation de Bâtiments 2000 Inc. a été émis le 16 septembre 2008, le tout tel qu’il appert du document dans le cahier de l’Administrateur A-9;
[6] Le 3 novembre 2016, le Bénéficiaire Steeve Gauthier a transmis une mise en demeure à Paré Construction inc. concernant des infiltrations d’eau, tel qu’il appert du document dans le cahier de l’Administrateur A-4;
[7] Le 3 novembre 2016, une copie de cette mise en demeure a également été transmise à l’Administrateur indiquant Paré Construction Inc. comme étant l’Entrepreneur, tel qu’il appert également des documents dans le cahier de l’Administrateur produits en liasse sous A-4;
[8] Le 7 novembre 2016, l’Administrateur a demandé des informations additionnelles concernant « l’achat de bâtiment de Ralph Bouari de Bâtiments 2000 Inc. » pour être en mesure d’étudier la réclamation des Bénéficiaires, tel qu’il appert également des documents dans le cahier de l’Administrateur produits en liasse sous A-4;
[9] L’Administrateur a rendu une décision le 15 décembre 2016 rejetant la réclamation pour le motif que le bâtiment « ne fait pas l’objet d’une garantie offerte par Qualité Habitation puisque Bâtiments 2000 Inc. n’était pas accrédité auprès de l’Administrateur » lors de la signature du contrat A-5, tel qu’il appert du document dans le cahier de l’Administrateur A-3 ;
[10] Le 16 janvier 2017, les Bénéficiaires ont demandé l’arbitrage de cette décision, tel qu’il appert du document dans le cahier de l’Administrateur A-2;
Question en litige
[11] La seule question en litige concerne le droit des Bénéficiaires de réclamer en vertu de la garantie de l’Administrateur, considérant que Bâtiments 2000 Inc. n’était pas accréditée auprès de l’Administrateur au moment de la vente en 2014;
Valeur en litige
[12] La valeur en litige est de classe 5 (60 000 $ et plus);
Les faits
[13] Il est important de souligner que le 12 mai 2010, l’Administrateur a avisé Bâtiments 2000 Inc. que son adhésion au plan de garantie était annulée et qu’une cessation d’un certificat d’accréditation a été émise le même jour, tel qu’il appert des documents A-9 et A-10 du cahier de pièces de l’Administrateur;
[14] Nonobstant le fait que Bâtiments 2000 Inc. avait été avisé qu’il ne pouvait plus utiliser les formulaires de la garantie Qualité Habitation (l’Administrateur) et qu’il devait retourner ces formulaires ainsi que le certificat d’accréditation à l’Administrateur, un tel formulaire a été utilisé le 22 mai 2014 (A-5) dans le cadre de la vente entre Bâtiments 2000 Inc. et les Bénéficiaires:
Les Bénéficiaires
[15] Les Bénéficiaires ont témoigné qu’au moment de l’achat en mai 2014, ils se sont fiés à plusieurs éléments pour conclure que Bâtiments 2000 Inc. était un entrepreneur accrédité par un plan de garantie notamment:
Ø Le contrat préliminaire de vente incluait un contrat de garantie obligatoire de maison neuve avec le logo de l’Administrateur (A-5);
Ø La déclaration du vendeur (Bâtiments 2000 Inc.) dans le contrat de vente passé devant le Notaire Sylvain Leduc (A-6) se lisait comme suit : « 13) Le vendeur déclare qu’il est un constructeur dûment qualifié, qu’il est accrédité auprès d’un plan de garantie, que la maison présentement vendue a été construite selon les règles de l’art et les normes prescrites et que l’enregistrement au programme de garantie est valide au moment de la signature des présentes. La garantie est transférable à un nouvel acquéreur. »;
Ø Le fait que Bâtiments 2000 Inc. détenait une licence auprès de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) pour des bâtiments de tout genre (catégorie 1.3);
[16] Les Bénéficiaires ont témoigné qu’ils n’ont jamais pensé que Bâtiments 2000 Inc. était malhonnête et se sont fiés également aux vérifications qui auraient été faites par le Notaire instrumentant Sylvain Leduc (A-6), l’institution financière et l’agent d’immeuble;
[17] Quant aux problèmes faisant l’objet de la réclamation des Bénéficiaires, ils ont constaté en juin 2015 qu’il y avait des signes importants d’infiltrations d’eau sur les murs extérieurs de la maison en provenance de l’intérieur de la structure du balcon du 2ième étage et sous la structure du toit de la façade de la propriété, tel que décrit dans la lettre A-4 datée du 3 novembre 2016;
[18] Le représentant de Bâtiments 2000 Inc., Ralph Bouari, a communiqué avec les Bénéficiaires en décembre 2016 et ils ont convenu que des travaux seraient exécutés au printemps 2017;
[19] Le 18 avril 2017, Bâtiments 2000 Inc. a transmis une lettre aux Bénéficiaires confirmant que cette entreprise ainsi que Paré Construction procèderaient aux réparations requises et s’assureraient « de tout calfeutrage ou acrylique nécessaire », conformément aux normes de construction. Les travaux devaient débuter vers le 30 mai 2017, selon la lettre produite lors de l’audition sous la cote A-17;
[20] Nonobstant les travaux qui auraient été effectués par un employé de Bâtiment 2000 Inc., les problématiques ont été constatées de nouveau pendant l’été 2017 et les Bénéficiaires requièrent une intervention de la part de l’Administrateur afin d’effectuer une expertise par une entreprise compétente pour régler la situation de façon définitive. Les Bénéficiaires ont produit des photos démontrant les problématiques au niveau du balcon du 2ième étage et sous la structure du toit de la façade de l’immeuble, voir photos produites sous les cotes A-14, A-15 et A-16;
L’Administrateur
[21] Pour appuyer l’argument que l’immeuble acheté par les Bénéficiaires de Bâtiment 2000 Inc. n’était pas couvert par un plan de garantie, le procureur de l’Administrateur a référé le Tribunal aux dispositions suivantes du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs[1] (Règlement):
1. Dans le présent
règlement, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par:
…
«entrepreneur»: une personne titulaire d’une licence d’entrepreneur général l’autorisant à exécuter ou à faire exécuter, en tout ou en partie, pour un bénéficiaire des travaux de construction d’un bâtiment résidentiel neuf visé par le présent règlement;
…
2. Le présent règlement s’applique aux plans de garantie qui
garantissent l’exécution des obligations légales et contractuelles d’un
entrepreneur visées au chapitre II et résultant d’un contrat conclu avec un
bénéficiaire pour la vente ou la construction:
1° des bâtiments neufs suivants destinés à des fins principalement résidentielles et non détenus en copropriété divise par le bénéficiaire de la garantie:
a) une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée;
b) un bâtiment multifamilial à partir du duplex jusqu’au quintuplex;
c) (sous-paragraphe abrogé);
2° des bâtiments neufs suivants destinés à des fins principalement résidentielles et détenus en copropriété divise par le bénéficiaire de la garantie:
a) une maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée;
b) un bâtiment multifamilial comprenant au plus 4 parties privatives superposées, sans tenir compte, dans le calcul de ces 4 parties, des espaces privatifs dont la destination est le stationnement ou le rangement;
c) (sous-paragraphe abrogé);
3° des bâtiments visés aux paragraphes 1 ou 2 et acquis d’un syndic, d’une municipalité ou d’un prêteur hypothécaire par un entrepreneur.
Malgré ce qui précède, le présent règlement ne s’applique pas lorsque le client de l’entrepreneur est un organisme sans but lucratif, une coopérative ou un office d’habitation créé en vertu de la Loi sur la Société d’habitation du Québec (chapitre S-8) et qu’il bénéficie pour l’achat ou la construction d’un bâtiment neuf, d’une aide financière dans le cadre d’un programme d’habitation mis en oeuvre par la Société d’habitation du Québec en vertu de sa loi constitutive.
La destination d’un bâtiment s’établit à la date de conclusion du contrat. Cette destination est présumée valoir pendant toute la période de garantie et la garantie s’applique à l’ensemble du bâtiment.
.
[22] Selon l’Administrateur, en raison de la cessation de l’accréditation en mai 2010, les maisons neuves construites par Bâtiments 2000 Inc. après cette date ne pouvaient donc bénéficier du plan de garantie puisque l’Entrepreneur n’était plus le « titulaire d’une licence d’entrepreneur général l’autorisant à exécuter ou à faire exécuter, en tout ou en partie, pour un bénéficiaire des travaux de construction d’un bâtiment résidentiel neuf »;
[23] Un extrait du Registre des détenteurs de licence de la Régie du Bâtiment du Québec (RBQ) produit par le témoin de l’Administrateur Alexandre Richer, lors de l’audition, démontre qu’à une certaine époque, Bâtiments 2000 Inc. détenait les catégories de licence requises pour les « Bâtiments résidentiels neufs visés à un plan de garantie classe I (1.1.10) et classe II (1.1.2), voir document A-20;
[24] Un plus récent extrait du Registre de la RBQ indique que Bâtiments 2000 Inc. détient seulement la catégorie pour bâtiments de tous genres (1.3), voir document A-19;
[25] Alexandre Richer a confirmé que lorsque l’accréditation de Bâtiments 2000 Inc. a été retirée, l’Administrateur a suivi la procédure établie c’est-à-dire d’aviser l’entrepreneur ainsi que la RBQ (voir lettre dans le cahier de l’Administrateur A-10);
[26] Suite à l’envoi de la lettre à l’entrepreneur (A-10), la confirmation de la cessation de l’accréditation a été transmise à la RBQ (A-11);
[27] Quant au formulaire A-5 signé par Bâtiments 2000 Inc. et les Bénéficiaires en mai 2014, M. Richer a reconnu qu’il s’agissait d’un formulaire de l’Administrateur et a expliqué qu’un nombre de formulaires types sont transmis aux entrepreneurs lors de leur accréditation mais il ne pouvait spécifier le nombre transmis à Bâtiment 2000 Inc. lors de son accréditation. De plus, il n’y a aucun registre pour suivre la numérotation indiquée sur les formulaires remis lors de l’accréditation;
[28] Le témoin Richer ne pouvait pas expliquer comment Bâtiments 2000 Inc. aurait pu utiliser un formulaire imprimé en 2012 alors que son accréditation a été annulée en 2010;
[29] Le formulaire A-5 portait le numéro 510263, mais le témoin de l’Administrateur ne pouvait pas confirmer à qui et quand ce formulaire aurait été remis puisqu’il n’y a aucun système de suivi pour ces formulaires;
[30] M. Richer a mentionné que certains entrepreneurs utilisent leurs propres contrats de préachat, c’est-à-dire des contrats « maison », et il est donc difficile d’établir un système de suivi de contrats dans de tels cas;
[31] Le témoin a mentionné que les municipalités transmettent une copie des permis de construction à la RBQ qui fournit une liste de ces permis aux administrateurs de plan de garantie ce qui est un des mécanismes permettant aux administrateurs de suivre la production d’un entrepreneur;
[32] Or, suite à la transmission de la lettre A-10 avisant Bâtiments 2000 Inc. qu’il n’était plus accrédité par l’Administrateur, le témoin a confirmé qu’il n’était pas capable de confirmer si l’Entrepreneur a remis les formulaires et ce, nonobstant la demande suivante dans la lettre:
Il va de soi que vous ne pourrez plus utiliser aucun des formulaires de la garantie Qualité Habitation que vous avez en votre possession. En conséquence, tel que l’exige le Règlement, veuillez-nous les retourner et principalement le certificat d’accréditation et ce, dans les meilleurs délais.
Analyse et décision
[33] Tel que mentionné par l’arbitre Jeffrey Edwards (maintenant juge à la Cour du Québec) dans la décision Agudelo c. Verre Azur Inc.[2], l’esprit du Règlement est de protéger les consommateurs à l’encontre d’un abus des entrepreneurs. Me Denys-Claude Lamontagne écrit dans son ouvrage sur le droit de la vente :
« Depuis le 1er janvier 1999, toutes les constructions résidentielles neuves sont soumises au nouveau plan de garantie instauré par la Régie du bâtiment. Avec cette protection, d’ordre public, une des plus complètes au Canada, la Régie compte mettre un point final aux cauchemars des propriétaires.»[3]
[34] Dans l’affaire Aguedelo c. Verre Azur Inc., l’entrepreneur avait encaissé un acompte et a remis une attestation d’acompte sur le formulaire officiel de l’Administrateur nonobstant le fait que son accréditation avait été suspendue par l’Administrateur;
[35] Conséquemment, l’arbitre Edwards a décidé :
[25] Compte tenu des faits en l’instance, le Tribunal d’arbitrage est d’avis que dès que la Bénéficiaire a remis au représentant dûment autorisé de l’Entrepreneur la somme de 10 500.004 en acompte du prix d’achat et que l’Entrepreneur lui a remis une attestation d’acompte sur le formulaire officiel de l’Administrateur, cette somme était protégée par le plan de garantie de l’Administrateur, à moins de preuve de connaissance par la Bénéficiaire que l’Entrepreneur n’était plus accrédité, ou en cas de fraude ou de négligence ou faute lourde de la part de la Bénéficiaire…
…
[27] La question fondamentale à laquelle le Tribunal d’arbitrage doit répondre en l’espèce est la suivante : Dans le cas où un entrepreneur accrédité auprès de l’Administrateur fait sciemment fi et outrepasse les directives de l’Administrateur, et que cet entrepreneur trompe et abuse de la confiance d’un bénéficiaire en lui soutirant de l’argent dans la forme d’un acompte, quelle partie est la mieux placée, le bénéficiaire ou l’administrateur, pour prévenir et, le cas échéant, assumer cette perte ?
[28] À notre avis, à moins de fraude, négligence grossière ou aveuglement volontaire de la part d’un bénéficiaire la réponse qui s’impose est que l’Administrateur est le mieux placé pour gérer, conformément à l’esprit de la protection du consommateur du Règlement, le risque, les conséquences et les pertes d’argent liés au comportement fautif et délinquant de son ancien membre.
…
[30] Le Règlement a été mis en place notamment pour protéger les bénéficiaires en cas d’insolvabilité de l’entrepreneur. À notre avis, cette même protection existe en vertu du Règlement à l’égard de fausses représentations et/ou dol commis par un entrepreneur envers le consommateur. Or en l’espèce, l’Entrepreneur a clairement menti à la Bénéficiaire en lui affirmant que l’acompte versé était protégé par l’Administrateur, lorsqu’il savait pertinemment que ces déclarations étaient fausses. L’Entrepreneur a aussi refusé délibérément d’obtempérer à la demande de l’Administrateur de ne pas conclure d’autres contrats de vente ou d’accepter des acomptes en rapport à de tels contrats, en en plus d’avoir déposé les fonds reçus par les bénéficiaires dans le compte bancaire d’une autre compagnie que l’Entrepreneur anciennement attitré.
[31] Devant un consommateur de bonne foi, l’Administrateur devrait assumer le risque de tels écarts de conduite de son ancien membre. L’Administrateur est beaucoup mieux placé pour contrôler et gérer ce risque, notamment :
A) en obtenant un avenant de l’assurance particulière anti-fraude ou anti-vol;
B) en fixant et en augmentant les primes auprès de ses membres en conséquence;
C) en exigeant de meilleurs garanties et sûretés auprès de ses membres et en adoptant les mesures de sélection plus exigeantes concernant l’admission de nouveau membres;
D) en adoptant des mesures plus efficaces de contrôle concernant des activités prohibées des membres dont l’adhésion est suspendue ou annulée; et, enfin;
E) en mettant dans un endroit bien en vue dans la publicité et la documentation promotionnelle e l’Administrateur, une mise en garde pour les consommateurs et les bénéficiaires potentiels qu’il est impératif, avant de signer un contrat préliminaire ou de verser un acompte, de vérifier avec l’Administrateur, par téléphone ou suivant une vérification de son site internet, si l’entrepreneur est dûment accrédité auprès de l’Administrateur;
(nos soulignements)
[36] Dans la présente affaire, les Bénéficiaires se sont fiés à plusieurs éléments pour conclure que Bâtiments 2000 Inc. était un entrepreneur dûment autorisé à signer le contrat préliminaire de vente et contrat de garantie obligatoire de maison neuve A-5 ;
[37] Le procureur de l’Administrateur a reconnu que les Bénéficiaires étaient de bonne foi. Le Tribunal d’arbitrage est du même avis;
[38] Le procureur de l’Administrateur a même mentionné que lorsque le Bénéficiaire Gauthier a fait ses vérifications, il ne pouvait pas savoir que la licence 1.1.1 était requise pour la construction d’un bâtiment neuf;
[39] De plus, le Tribunal prend note du fait qu’il n’y a eu aucune preuve concernant le suivi qui aurait été fait par l’Administrateur auprès de Bâtiments 2000 Inc. suite à l’envoi de la lettre A-10 en 2010, ni après à la réception de la réclamation transmise par les Bénéficiaires en novembre 2016;
[40] Il n’y a eu aucune preuve que l’Administrateur aurait, tel que suggéré par l’arbitre Edwards, mis dans un endroit bien en vue dans sa publicité et documentation promotionnelle, une mise en garde pour les consommateurs et les bénéficiaires potentiels de vérifier avec l’Administrateur si l’Entrepreneur était dûment accrédité;
[41] L’Administrateur n’a pas démontré que les Bénéficiaires étaient négligents et qu’ils auraient pu constater que Bâtiments 2000 Inc. n’était plus accrédité lors de la signature du contrat préliminaire de vente de contrat de garantie A-5;
[42] Le procureur de l’Administrateur a plaidé que la décision dans l’affaire Agudelo c. Verre Azur Inc. ne s’appliquait pas dans la présente affaire puisque cette décision portait une question de remboursement d’un acompte;
[43] Or, le Tribunal d’arbitrage n’est pas du même avis en raison des commentaires suivants de l’arbitre Edwards qui ne se limite pas à une réclamation pour le remboursement d’un acompte :
[28] À notre avis, à moins de fraude, négligence grossière ou aveuglement volontaire de la part d’un bénéficiaire, la réponse qui s’impose est que l’Administrateur est le mieux placé pour gérer, conformément à l’esprit de la protection du consommateur du Règlement, le risque, les conséquences et les pertes d’argent liés au comportement fautif et délinquant de son ancien membre.
[44] Dans les circonstances et en raison des faits particuliers du présent dossier, étant donné que chaque cas est un cas d’espèce, le Tribunal conclut que les Bénéficiaires ne devraient pas subir les conséquences du fait que l’Entrepreneur les a trompés et a abusé de leur confiance;
[45] Le procureur de l’Administrateur a demandé au Tribunal d’arbitrage de rendre une décision claire quant à ses droits de subrogation. A cet égard, le Tribunal réfère l’Administrateur notamment aux articles 10.2, 12.22 de la Convention d’adhésion A-8, ainsi qu’aux articles 1651 et suivants du Code civil du Québec, ainsi qu’aux articles du Code civil du Québec en matière de cautionnement incluant l’article 2356 C.c.Q.;
[46] Quant aux frais, ils sont à la charge l’Administrateur, conformément à l’article 123 du Règlement;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
REJETTE la décision de l’Administrateur;
MAINTIENT la réclamation des Bénéficiaires quant à l’applicabilité du plan de garantie à leur immeuble;
RETOURNE le dossier à l’Administrateur afin de donner suite à la réclamation des Bénéficiaires transmise le 3 novembre 2016;
RÉSERVE à l’Administrateur ses droits à être indemnisé par l’Entrepreneur, pour tous travaux, toutes actions et toutes sommes versées incluant les coûts exigibles pour l’arbitrage en ses lieux et place et ce, conformément à la Convention d’adhésion prévue à l’article 78 du Règlement ainsi que toute disposition législative applicable incluant notamment les articles 1651 et suivants du Code civil du Québec ainsi que les articles du Code civil du Québec en matière de cautionnement;
Le tout, avec les coûts du présent arbitrage à la charge de l’Administrateur conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, avec les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de la facture émise par l’organisme d’arbitrage, après un délai de grâce de 30 jours.
Montréal, le 6 novembre 2017
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Me Pamela McGovern
Arbitre / CCAC