[1] À
la suite d’une demande d’arbitrage par les bénéficiaires Carl et Nathalie
Tremblay, les procureurs de la mise en cause comparaissaient le 5 juillet
2004 et requéraient de M. Jacques E. Ouellet, de SORECONI, le référé de la
demande d’arbitrage des bénéficiaires à un arbitre. C’est ainsi que le
soussigné était désigné à la mi-juillet pour entendre et disposer du présent
litige.
[2] Les
parties étaient dûment convoquées par avis d’audition du 14 septembre
2004. L’enquête s’est déroulée au Palais de Justice d’Alma, le
28 septembre suivant.
[3] Les
parties au litige étaient les bénéficiaires de la garantie, M. Carl et Mme
Nathalie Tremblay, qui agissaient pour eux-mêmes, l’entrepreneur J. M.
Gaudreault pour Construction J. M. enr., se représentant aussi lui-même ainsi
que l’Administrateur de la garantie, dûment représenté par Me
Véronique Racicot.
[4] Au
préalable, les parties avaient déposé une preuve documentaire.
L’Administrateur avait constitué un recueil de 12 pièces pour son dossier
portant le no 04-185SB. Ce corpus incluait entre autres la demande
d’arbitrage faite le 25 mai 2004 par Carl et Nathalie Tremblay avec
l’énumération de 17 points litigieux (A-12).
[5] De
son côté, l’entrepreneur avait fourni une liasse de divers documents comprenant
les items suivants :
1.- Confirmation
de finition des travaux;
2.- Déboursés
finals par le notaire;
3.- Facturation
de l’entrepreneur;
4.- Lettre de
l’entrepreneur;
5.- Mise en
demeure de l’entrepreneur;
6.- Avis de
jugement;
7.- Lettre de
l’entrepreneur en réponse à la demande de finir les travaux;
8.- Communication
APCHQ;
9.- Demande
d’arbitrage à SORECONI.
[6] Après avoir élaboré sur plusieurs points de leur
réclamation, les bénéficiaires ont référé le Tribunal à une décision qui
avait été rendue par la Cour du Québec, division des petites créances, sous la
plume de M. le juge Jean-Paul Aubin, j.c.q.
[7] C’est ainsi que dans un jugement du 13 mai 2003, le
juge Aubin accueillait en partie une requête de l’entrepreneur Jean-Marc
Gaudreault pour un montant de 3 696,45 $, avec intérêts au taux
légal, plus l’indemnité additionnelle ainsi que les dépens de 75,00 $.
Soulignons que la réclamation initiale du constructeur était de
6 686,69 $. La requête a été jugée bien fondée en partie pour la
somme de 3 213,61 $, plus les taxes et les frais.
[8] Il s’agissait d’une réclamation de l’entrepreneur pour
des surplus de matériel et de main-d’œuvre utilisés dans le cadre de la
construction de la résidence des bénéficiaires.
[9] C’est au par. [19] de sa décision que le juge précisait
les quatre (4) sujets qui avaient fait l’objet de travaux supplémentaires et qui
étaient acceptés par la Cour. D’ailleurs, il mentionnait qu’il s’agissait là
d’un contrat d’entreprise selon plans et devis fournis par les bénéficiaires et
tel que cela est défini à l’art. 2098 du Code civil du Québec. Le
contrat écrit était intervenu entre les parties pour un montant forfaitaire de
86 705,85 $, comprenant taxes provinciales et fédérales.
[10] Au cours de leur preuve, les bénéficiaires ont attiré
l’attention du Tribunal sur les 17 points qu’ils voulaient soumettre à
l’arbitrage et tel qu’ils sont décrits et définis dans leur formulaire de
demande d’arbitrage, adressé à SORECONI. Après avoir fait le tour de certains
de ces points, l’Administrateur a soulevé un moyen de droit.
[11] C’est ainsi qu’il a établi que la date de réception
du bâtiment remontait au 9 septembre 2001. Cette date avait été arrêtée à
partir de la déclaration de réception du bâtiment signée par le constructeur
lui-même, les bénéficiaires ayant refusé de signer (A-3).
[12] Quoi qu’il en soit, l’Administrateur a souligné que
l’étape 5 s’était soldée par la fourniture de la liste pré-établie d’éléments à
vérifier et réception du bâtiment, document qui aurait été reçu par la Garantie
des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ inc., le 12 ou le 22 mars 2002.
D’ailleurs, les initiales de M. Gilbert Poirier, directeur du service
d’enregistrement des unités à la garantie des maisons neuves de l’APCHQ,
apparaissent à la fin du document et une double estampille paraît à l’entête de
la première page du document (A-3).
[13] L’Administrateur a aussi attiré l’attention du Tribunal
sur la lettre de M. Carl et de Mme Nathalie Tremblay, missive
qui était adressée au constructeur J. M. Gaudreault, le 22 mars 2002 (A-4).
[14] Dans cette lettre, les bénéficiaires énuméraient 17 points
qui feront l’objet de 17 réclamations à l’occasion de la demande
d’arbitrage. Entre autres, dans cette missive, les bénéficiaires écrivaient ce
qui suit à la page 2 :
La
garantie de l’APCHQ est la responsabilité du constructeur. Nous vous rappelons
que c’est une assurance pour vous protéger vous et votre entreprise.
[15] Le 12 décembre 2003, les bénéficiaires
avaient formulé une demande de réclamation qu’ils adressaient à l’APCHQ, la
Garantie, qui ouvrait alors son propre dossier portant le no 039442.
Dans la demande de renseignements supplémentaires, il y était mentionné
qu’aucune somme d’argent n’était due à l’entrepreneur à ce moment-là et que, de
plus, aucune procédure judiciaire n’était en cours à l’époque (A-6). Ce qui
était exact puisque le jugement de M. le juge Aubin fut rendu le 13 mai 2003.
[16] Dans son rapport d’inspection produit
le 11 mars 2004 (A-9), M. Yvan Gadbois apportait certains éclaircissements. Il
y précisait que le bâtiment concerné était situé au 195, rue d’Avignon, à Alma,
que la réception de ce bâtiment tel que défini au contrat de garantie était le
22 mars 2002, que la réclamation écrite avait été formulée le 14 août
2003 et que l’inspection s’était déroulée le 11 mars 2004.
[17] Dans ce même rapport du 13 avril 2004
(A-9), l’inspecteur précisait que la Garantie ne saurait couvrir les points 2 à
16 inclusivement de la réclamation des bénéficiaires.
[18] Ainsi, comme l’a plaidé la procureure
de l’Administrateur, on est en présence de travaux de parachèvement qui, contrairement
aux exigences de l’art. 3.1 du contrat de garantie, n’ont pas été dénoncés par
écrit au moment de la réception du bâtiment. La première réclamation écrite
des bénéficiaires remonte au 22 mars 2002 et elle constituerait selon le
contrat de garantie la date de réception du bâtiment (art. 1).
[19] Effectivement, les bénéficiaires ont
reconnu avoir occupé leur maison à la fin de septembre 2001. Cependant, ils
plaident qu’ils n’ont jamais signé la déclaration de réception du bâtiment,
comme le précise l’art. 8, al. 3 du règlement, à savoir :
La
réception d’un bâtiment, c’est l’acte par lequel le bénéficiaire déclare
accepter le bâtiment qui est en état de servir à l’usage auquel on le destine
et qui indique, le cas échéant, les travaux à parachever ou à corriger.
[20] En pratique, les bénéficiaires ont
occupé le bâtiment à la fin de septembre 2001, l’ayant alors reçu du
constructeur aux fins d’habitation. Le 8 septembre 2001, ils ont refusé
de signer la déclaration de réception du bâtiment (A-3), bien que le
constructeur l’ait fait ce même jour. Toutefois, cette déclaration aurait été
transmise à l’administrateur de l’APCHQ au plus tôt le 12 mars 2002 ou le
22 mars.
[21] Dès lors, l’Administrateur retient la
date du 22 mars comme étant la date de réception au sens de la réglementation.
D’ailleurs, la lettre des bénéficiaires du 22 mars 2002 qui n’aurait été portée
à la connaissance de l’Administrateur que le 30 octobre 2003, démontre
clairement que les bénéficiaires occupent la maison, et cela depuis plusieurs
mois. Ils y étaient depuis au moins six mois (de septembre 2001 au 22 mars
2002).
[22] La procureure de l’Administrateur
attire l’attention du Tribunal sur l’art. 10, par. 1 du règlement, qui
précise que la garantie d’un
plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou
contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir :
1.- Le
parachèvement des travaux relatifs au bâtiment et dénoncés, par écrit, au
moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n’a pas emménagé, dans les
trois (3) jours qui suivent la réception.
[23] Dès lors, tous les travaux de parachèvement, compris aux
items 2 à 16 inclusivement de la réclamation, pouvaient être couverts par la
garantie, en autant qu’ils sont dénoncés dans les trois (3) jours qui suivent
la réception de l’immeuble.
[24] Même si l’immeuble a été reçu de facto en septembre 2001, il faut prendre
pour acquis que c’est la date du 22 mars 2002 qu’on pourrait retenir comme
étant la date la plus tardive de la réception légale.
[25] Pour le parachèvement des travaux, la Garantie ne
pourrait jouer que s’il y a un avis écrit servi à l’Administrateur dans les
trois (3) jours qui suivent la réception, soit au plus tard le 25 ou le 26 mars
2002. L’Administrateur n’aurait pris connaissance de la lettre des
bénéficiaires adressée au constructeur et datée du 22 mars 2002 que le 30
octobre 2003. Les délais de trois (3) jours de l’art. 10, par. 1) et 2),
étaient depuis longtemps écoulés. Il en est de même des délais de six (6) mois
de l’art. 10, par. 3) et 4) pour la découverte des malfaçons et des vices
cachés.
[26] En ce qui concerne les réclamations touchant la
réparation de vices ou de malfaçons apparents visés à l’art. 2111 du Code
civil du Québec et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant
que le bénéficiaire n’a pas emménagé, dans les trois (3) jours qui suivent la
réception, encore-là, le législateur prévoit une dénonciation par écrit et un
délai de trois (3) jours qui suit la réception.
[27] De plus, sur les réparations de malfaçons existantes et
non apparentes au moment de la réception, découvertes dans l’année qui suit la
réception, les bénéficiaires ont alors un délai de six (6) mois de la
découverte des malfaçons pour dénoncer et agir. Il en est de même pour la
réparation des vices cachés au sens de l’art. 1726 ou de l’art. 2103 du C.c.Q.
qui sont découverts dans les trois (3) ans qui suivent la réception du bâtiment
et dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’Administrateur dans un délai raisonnable.
On précise que ce délai ne doit pas dépasser six (6) mois de la découverte ou
de la survenance du vice.
[28] Se basant sur ces dispositions réglementaires
restrictives, la procureure de l’Administrateur plaide que les bénéficiaires
n’ont pas agi en temps utile. Ils ne pourraient pas réclamer les avantages ou
bénéfices du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, à l’exception
des points 1 et 17 évoqués dans leur demande d’arbitrage.
[29] Ceci ne signifierait pas néanmoins que les bénéficiaires
perdent tout recours, si tant est qu’ils ont encore un recours à faire valoir
contre l’entrepreneur. D’ailleurs, ce dernier a lui-même fait valoir contre
eux un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances, pour
des travaux excédentaires. Un jugement de la Cour du Québec (no
160-32-000205-026) du 13 mai 2003, lui a donné en partie raison.
[30] Quoi qu’il en soit, la procureure de l’Administrateur
rappelle qu’il y a eu une demande de conciliation dans ce dossier le 30 octobre
2003. Celle-ci devait se tenir le 11 mars 2004 lors de la visite de
l’inspecteur. À cette occasion, les bénéficiaires auraient demandé d’être
seuls et de ne pas avoir à confronter l’entrepreneur, puisque le climat des
relations contractuelles était passablement dégradé.
[31] Dans son rapport d’inspection produit le 13 avril 2004,
l’inspecteur se disait incapable de statuer sur le point no 17 à
cause de la présence de neige au sol. Sur ce point, les bénéficiaires se
plaignaient que l’escalier arrière était trop court pour rejoindre le sol.
Quoi qu’il en soit, à l’occasion de l’audition, les bénéficiaires ont déclaré
que ce point avait été réglé par eux-mêmes et sans l’intervention de
l’entrepreneur. Ils l’avaient fait à leurs frais.
[32] Quant au point no 1 concernant la main
courante absente à l’escalier du sous-sol, l’inspecteur disait lui-même l’avoir
constaté lors de sa visite. Il y mentionnait que l’entrepreneur devait
installer une main courante en conformité à l’art. 9.8.7.1 du Code national
du bâtiment du Canada.
[33] Quoi qu’il en soit, lors des représentations de la
procureure de l’Administrateur, on a souligné qu’aucun des 15 autres points ne
devait être couvert par le plan de garantie, puisqu’aucun délai légal n’avait
été respecté. La réclamation du 14 août 2003 par les bénéficiaires Carl et
Nathalie Tremblay était produite hors délai.
[34] Prenant pour acquis que la réception du bâtiment de jure a eu lieu le 22
mars 2002 et non en septembre 2001, on avait tout au plus trois (3) jours pour
donner l’avis de dénonciation par écrit, au moment de la réception, du
non-parachèvement des travaux ainsi que des réparations des vices et malfaçons
apparents visés à l’art. 2111 C.c.Q. D’autre part, on avait un délai de six
(6) mois pour dénoncer par écrit à l’entrepreneur et à l’Administrateur
les malfaçons existantes et non apparentes comme la découverte de vices cachés
au sens des art. 1726 et 2103 C.c.Q. Encore-là, la dénonciation par écrit
devait être faite à la fois à l’entrepreneur et à l’Administrateur.
Entre les 22 mars 2002 et 14 août 2003, il s’est écoulé un délai de plus de
seize (16) mois.
[35] En conséquence, la procureure de l’Administrateur
demande au Tribunal de déclarer le Plan de garantie des bâtiments résidentiels
neufs non applicable au bâtiment de Carl et Nathalie Tremblay, parce qu’ils ne
se sont pas soumis aux exigences réglementaires. Le plan de garantie doit être
conforme aux normes et critères établis dans le règlement. Les exigences de la
couverture de la garantie sont clairement énoncées aux art. 8, 9 et 10 du
règlement.
[36] Par ailleurs, on rappelle que le défaut de se conformer
aux règles de l’art ou à une norme en vigueur applicable au bâtiment, notamment
celle contenue au Code national du bâtiment du Canada, au Code canadien
de l’électricité et au Code de plomberie, constitue une malfaçon,
sauf s’il ne porte pas atteinte ou n’est pas de nature à porter atteinte à la
qualité, à la sécurité ou à l’utilisation du bâtiment.
[37] Pour les bénéficiaires, on soutient ne pas connaître les
exigences très particulières de la réglementation sur le Plan de garantie des
bâtiments résidentiels neufs. On n’était pas au courant comment il fallait
procéder.
[38] Dans un deuxième temps, les bénéficiaires plaident avec
énergie qu’ils n’ont pas accepté le bâtiment et qu’ils n’ont pas fait la
déclaration de réception du bâtiment au sens de l’art. 8, al. 3. Jamais ils
n’ont déclaré ni verbalement, ni par écrit n’avoir reçu le bâtiment, bien que de facto ils reconnaissent
l’avoir habité à compter de la fin de septembre 2001.
[39] S’ils n’ont pas pu avoir des échanges ouverts avec
l’entrepreneur, c’est qu’ils estimaient ce dernier de mauvaise foi et
intransigeant. D’ailleurs, la preuve a démontré qu’il a entrepris lui-même des
procédures judiciaires pour des travaux excédentaires dès le début de 2002,
après avoir transmis aux bénéficiaires le 16 novembre 2001 une facture leur
réclamant 6 686,69 $. Les bénéficiaires ont alors répondu aux
prétentions de l’entrepreneur dans une lettre du 22 mars 2002 (A-4) en
mentionnant les divers manquements aux plans et devis ainsi qu’au contrat
d’entreprise (A-1) qui était intervenu entre eux et le constructeur.
[40] Selon les bénéficiaires, ils étaient d’opinion que
lorsqu’un recours judiciaire est entrepris devant le Tribunal de droit commun,
leur recours administratif était suspendu en ce qui concerne le Plan de
garantie des bâtiments résidentiels neufs devant l’Administrateur. Ils
attendaient que le juge Jean-Paul Aubin ait statué sur la requête de M.
Jean-Marc Gaudreault. C’est pourquoi ils ont activé leur dossier après le
jugement de la Cour du Québec, rendu le 13 mai 2003. D’ailleurs, ils y
formuleront par écrit leur propre réclamation le 14 août 2003 (A-5). Ce
document sera porté à la connaissance de l’Administrateur le 30 octobre 2003.
[41] L’APCHQ émettait un avis le 5 janvier 2004 à l’attention
du constructeur Jean-Marc Gaudreault et des bénéficiaires Carl et Nathalie
Tremblay. On demandait au constructeur d’aviser l’APCHQ, en vertu du contrat
de garantie, des mesures qu’il entendait prendre, et cela dans un délai de
quinze (15) jours suivant l’avis qui lui était servi. Cet avis était également
acheminé aux bénéficiaires le 5 janvier 2004 (A-7). Prima facie, on
pourrait prétendre que l’Administrateur a renoncé au délai de l’art. 10 même
sans l’indiquer formellement.
[42] De toute évidence, l’arbitre se doit d’appliquer les
dispositions du règlement, à savoir le décret 841-98 du 17 juin 1998.
[43] Les bénéficiaires ont manqué à certaines de leurs
obligations légales en ne dénonçant pas par écrit dans le délai de trois (3)
jours de la réception de l’immeuble les travaux qui devaient être parachevés.
Ils avaient aussi un délai de six (6) mois pour dénoncer les malfaçons
existantes et non apparentes. Ainsi, il devait le faire par écrit en avisant à
la fois l’entrepreneur et l’Administrateur de l’APCHQ.
[44] Quant aux vices et malfaçons apparentes, ils devaient le
faire par écrit au moment de la réception ou dans les trois (3) jours qui suivent
la réception.
[45] Force m’est de constater qu’on n’a pas agi en temps
utile. C’est malheureux à la fois pour les bénéficiaires et pour le
constructeur. Ils ne peuvent pas profiter des avantages d’une législation et
d’une réglementation qui leur seraient normalement applicables.
[46] Dès lors, seuls les recours de droit commun demeurent à
leur disposition. C’est ce qu’a fait l’entrepreneur en s’adressant à la Cour
du Québec pour réclamer le paiement de travaux excédentaires, et c’est ce
qu’ont annoncé que feraient les bénéficiaires en déclarant qu’ils réclameraient
devant cette même Cour le parachèvement des travaux relatifs au bâtiment ainsi
que la correction de vices et malfaçons existantes et non apparentes qu’ils ont
pu constater depuis qu’ils occupent leur résidence neuve.
[47] D’ailleurs, selon les propos tenus par les
bénéficiaires, même le juge Aubin aurait mentionné lors de l’audition que les
bénéficiaires pouvaient faire valoir leurs droits devant la Cour, en autant
qu’ils présentent eux-mêmes une procédure autonome, indépendante de la
réclamation qu’avait produite M. Jean-Marc Gaudreault au début de l’année 2002.
[48] L’ensemble de la preuve et des discussions qui ont eu
lieu entre les parties devant le présent tribunal administratif et en présence
aussi de l’Administrateur, m’ont convaincu du bien-fondé du rapport
d’inspection et des conclusions auxquelles en arrive l’inspecteur Yvan Gadbois.
[49] C’est ainsi que les points 2 à 16 faisant l’objet de la
présente demande d’arbitrage ne sont pas couverts par la garantie des bâtiments
résidentiels neufs de l’APCHQ inc. Nous sommes en présence de travaux de
parachèvement qui, contrairement aux exigences de l’art. 3.1 du contrat de
garantie, n’ont pas été dénoncés par écrit au moment de la réception du
bâtiment. La première réclamation écrite des bénéficiaires est datée du 22
mars 2002 (A-4) et constitue de
jure la réception du bâtiment au sens de l’art. 8, al. 3.
[50] Par contre, sur les points 1 et 17 faisant partie de la
demande d’arbitrage, l’inspecteur était d’opinion que la main courante absente
à l’escalier du sous-sol contrevenait à l’art. 9.8.7.1 du Code national du
bâtiment du Canada. Il était d’opinion qu’il s’agissait d’un vice caché
pouvant porter atteinte à la sécurité et à l’utilisation du bâtiment qui,
conformément à l’art. 3.3. du contrat de garantie, a été constaté par lui-même
lors de son inspection ou de la visite des lieux.
[51] S’agissant prétendument d’un vice caché selon son
opinion au sens de l’art. 10, par. 4 du décret et par application des art. 1726
ou 2103 C.c.Q., l’inspecteur soulignait que les bénéficiaires avaient un délai
de six (6) mois pour dénoncer par écrit ce vice caché selon l’art. 1739 C.c.Q.
VU les pouvoirs qui me sont conférés par la Loi
sur le bâtiment (L.R.Q., c. B-1.1) et le Règlement sur le Plan de
garantie des bâtiments résidentiels neufs (décret 841-98 du 17 juin 1998);
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL :
ACCUEILLE sur les points 1
et 17 la demande d’arbitrage effectuée par les bénéficiaires le 25 mai 2004 à
la suite du rapport d’inspection émis le 13 avril 2004 par l’inspecteur Yvan
Gadbois, consécutivement à son inspection tenue le 11 mars 2004;
REJETTE la demande des
bénéficiaires sur les points 2 à 16 inclusivement, tel que reproduite au
formulaire d’arbitrage (A-12);
ORDONNE à l’Administrateur
de s’assurer de la couverture des points 1 et 17 de la réclamation des
bénéficiaires en faisant supporter par la Garantie les frais encourus ou à
encourir par les bénéficiaires;
RÉSERVE aux bénéficiaires
leurs droits et recours contre l’entrepreneur, s’il y a lieu, étant entendu que
le contrat de garantie ne saurait jouer en leur faveur en-dehors des points 1
et 17 apparaissant à leur demande d’arbitrage;
LE TOUT pour valoir à toutes
fins que de droit.
(s) Léonce-E. Roy
LÉONCE-E. ROY, avocat
Arbitre
