ARBITRAGE

En vertu du Règlement sur le plan de garantie
des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)

Organisme d’arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :

Société pour la résolution des conflits inc. (SORECONI)

Entre

Dominique Lapierre & Jean Berthiaume

Bénéficiaires

Et

Les Habitations Gianni Grilli Inc.

Entrepreneur

Et

LA GARANTIE DES MAISONS NEUVES DE L’APCHQ INC.

Administrateur mis en cause

No dossier Garantie :          060125

No dossier SORECONI :     060712001

SENTENCE ARBITRALE

Arbitre :                                                                 Me Alcide Fournier

Pour les bénéficiaires :                                       Nil

Pour l’entrepreneur :                                            Nil

Pour l’administrateur :                                         Me Stéphane Prévost

Date(s) d’audience :                                           13 septembre 2006

Lieu d’audience :                                                 Île Bizard

Date de la décision :                                           4 octobre 2006

Identification des parties

Bénéficiaires :

Mme Dominique Lapierre M. Jean Berthiaume

261, rue Laurier

Île Bizard, Qc

H9C 3A6

Entrepreneur :

Les Habitations Gianni Grilli Inc.

95, Boulevard De Gaulle, bureau 205, Lorraine, Qc

J6Z 3R8

Administrateur :

La garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ Inc. 5930, Boul. Louis-H. Lafontaine,

Anjou, Qc

H1M 1S7

Et son procureur : Me Stéphane Paquette

Mandat

L’arbitre a reçu son mandat de Soreconi le 1^er août 2006.

Historique du dossier :

9 décembre 2003 :            Contrat d’entreprise et contrat de garantie

17 décembre 2003 :          Acte de vente

19 décembre 2003 :          Réception du bâtiment

20 février 2006 :               Lettre des bénéficiaires à l’entrepreneur avec copie à l’administrateur

28 mars 2006 :   Avis de 15 jours aux bénéficiaires et à l’entrepreneur

10 mai 2006 :                   Inspection du bâtiment par l’administrateur

14 juin 2006 :                    Décision de l’administrateur

10 juillet 2006 :                 Demande d’arbitrage

1^er août 2006 :                   Nomination de l’arbitre

2 septembre 2006 :           Convocation des parties à l’audience d’arbitrage

13 septembre 2006 :         Visite des lieux et audience

3 octobre 2006 :               Décision de l’arbitre

[1] À la visite des lieux et à l’audience, les personnes suivantes sont présentes :

-les bénéficiaires :

Mme Dominique Lapierre et M. Jean Berthiaume

-pour l’entrepreneur :

M. Pierre Paul Paré et M. Michel Turgeon

-pour l’administrateur :

M. Robert Prud’homme et Me Stéphane Paquette.

[2] À la conférence préparatoire, il est établi que seule l’Infiltration d’eau à la chambre froide fait l’objet du présent litige.

[3] De plus, aucune des parties ne conteste le fait de la survenance sporadique d’infiltration d’eau à la chambre froide.

[4] À la visite des lieux et à l’audience, un long débat a eu lieu sur les causes et les responsabilités respectives des infiltrations d’eau.

[5] Avant d’analyser le mérite des arguments des parties, l’arbitre soussigné doit d’abord statuer sur  la recevabilité de  la réclamation des bénéficiaires.

[6] L’administrateur, dans sa décision du 14 juin 2006, affirme :

« Tel que mentionné au contrat de garantie, les malfaçons, les vices cachés ou les vices majeurs, selon le cas, doivent être dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur, dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de leur découverte ou survenance ou, en cas de vices ou de pertes graduels, de leur première manifestation.

Dans le cas présent, la situation décrite au point 1 qui suit a été dénoncée par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur en date

du 23 février 2006 alors que le bénéficiaire nous a confirmé avoir constaté les premières manifestations il y a un an.

Définitivement, ce délai ne peut être considéré comme raisonnable et par conséquent, la Garantie des maisons neuves de l’APCHQ ne peut intervenir pour ce point. »

[7] Les bénéficiaires ont procédé à la réception de leur résidence le ou vers le 19 décembre 2003.

[8] Interrogé à l’audience, le bénéficiaire précise qu’il a pris conscience de la gravité du problème dès le printemps 2004.

[9] Il a alors adressé une réclamation à l’entrepreneur.

[10] L’entrepreneur est intervenu à quatre reprises, soit en calfeutrant le seuil de la porte d’entré, en  installant un tuyau pour éloigner des murs de fondation l’eau provenant des gouttières et en faisant des tests d’arrosage pour vérifier l’étanchéité des murs.

[11] La dernière intervention de l’entrepreneur remonte à l’automne 2005 et selon les bénéficiaires, le problème d’infiltration d’eau à la chambre froide persiste toujours.

[12] Le 20 février 2006, les bénéficiaires font une réclamation écrite à l’entrepreneur. La copie de cette réclamation est reçue par l’administrateur le 23 février 2006.

[13] Dans son témoignage, le bénéficiaire affirme qu’il a toujours transigé de bonne foi avec l’entrepreneur et ce n’est qu’avec la survenance prochaine de la fin de la période de garantie qu’il a décidé d’aviser l’administrateur.

[14] Les bénéficiaires reconnaissent également avoir eu en leur possession une copie du contrat de garantie mais admettent ne pas en avoir pris connaissance dans tous ses détails.

[15] Le règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (article 10) et le contrat de garantie (articles 3.2, 3.3 et 3.4) précise de façon claire que les malfaçons, vices cachés ou les vices majeurs doivent être dénoncés par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de leur découverte ou survenance.

[16] La preuve démontre de façon prépondérante que le désordre a été constaté au printemps 2004 et qu’il a été dénoncé par écrit à l’administrateur près de un an et demi plus tard, soit en février 2006.

[17] La jurisprudence des tribunaux judiciaires interprète que la computation  du  délai de 6 mois  peut débuter  la journée où le bénéficiaire prend conscience de la gravité du problème.

[18] Cette situation se produit dans le cas de dommages progressifs. Le premier constat du problème ne laisse pas présager un problème majeur, mais avec une détérioration graduelle, le problème se révèle être majeur. C’est cette dernière date que la jurisprudence retient pour calculer le délai de 6 mois.

[19] Dans le présent litige, il ne s’agit pas d’un dommage progressif et le bénéficiaire affirme lui-même avoir pris conscience de la gravité dès le printemps 2004.

[20] Aucune preuve d’impossibilité d’agir n’a été faite et l’ignorance de l’existence d’une disposition règlementaire n’est pas suffisante pour en
empêcher son application même si toutes les parties ont agi de bonne foi.

[21] La seule conclusion logique qui s’impose de l’analyse de la preuve et du règlement est que la réclamation des bénéficiaires n’est pas recevable puisqu’elle a été présentée après l’expiration du délai règlementaire pour ce faire.

[22] Bien que le règlement sur le plan de garantie ne s’applique pas, les dispositions du Code civil du Québec concernant les obligations de l’entrepreneur ne sont pas écartées pour autant et la présente décision est rendue sous toutes réserves du droit des bénéficiaires de porter leur réclamation devant les tribunaux civils, sujet, bien entendu, aux règles du droit commun et de la prescription civile.

[23] L’article 123 du règlement prévoit que l’arbitre doit partager les frais d’arbitrage entre l’administrateur et les bénéficiaires lorsque ceux-ci n’obtiennent pas gain de cause.

[24]          En vertu de l’article 116, l’arbitre soussigné estime qu’il est équitable de partager les frais d’arbitrage à parts égales.

[25]                  Après analyse de la preuve et du règlement, l’arbitre soussigné : -rejette la demande des bénéficiaires,

-maintient la décision de l’administrateur,

-condamne les bénéficiaires à payer 50% des frais d’arbitrage,

-condamne l’administrateur à payer 50 % des frais d’arbitrage.

Alcide Fournier Arbitre