ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS (décret 841-98 du 17 juin 1998)   Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment : Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
ENTRE :
Fabrice Provost
(ci-après le « bénéficiaire »)
ET :
Corporation immobilière Nortéka inc.
(ci-après l'« entrepreneur »)
ET :
La Garantie Habitation du Québec inc.
(ci-après l'« administrateur »)
No dossier QH : 56423-3534 No dossier GAMM : 2011-09-004
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre :	M. Claude Dupuis, ing.
Pour le bénéficiaire :	Mme Diane Le Brasseur
Pour l'entrepreneur :	M. Pierre Bédard
Pour l'administrateur :	Me Avelino De Andrade
Date d’audience :	28 avril 2011
Lieu d’audience :	Marieville
Date de la sentence :	25 mai 2011

I : INTRODUCTION

[1]           M. Provost, bénéficiaire, est propriétaire d’un logement situé dans un bâtiment détenu en copropriété divise et comportant huit unités.

[2]           Le bénéficiaire conteste une décision de l’administrateur au sujet de l’échangeur d’air.

[3]           M. Provost prétend que l’appareil installé dans son unité n’est pas un échangeur d’air, mais plutôt une chaufferette d’air frais située dans la garde-robe de la chambre des maîtres, alors que selon les plans et selon la disposition au condo modèle, cet appareil devrait être localisé dans la garde-robe d’entrée. Résultat : bruit intolérable et humidité.

[4]           Cette situation se répète dans les sept autres unités d’habitation.

[5]           Dans sa décision datée du 1^er février 2011, l’administrateur rejette la présente réclamation aux motifs que :

-       le système installé répond aux exigences du permis de construction;

-       la dénonciation à l’entrepreneur et à l’administrateur n’a pas été acheminée dans les six mois de la découverte;

-       la dénonciation ayant été acheminée dans la deuxième année de la garantie, l’administrateur est d’avis que ce point ne peut être considéré comme un vice caché.

[6]           En cours d’enquête, les personnes suivantes ont témoigné :

-       M^me Diane Le Brasseur, présidente du syndicat de copropriété

-       M. Denis Destrempes, entrepreneur en ventilation

-       M. Shawn Beaufils, ferblantier

-       M. Fabrice Provost, bénéficiaire

-       M^me Karine Pépin, conciliatrice pour l’administrateur

II : POSITION DU BÉNÉFICIAIRE

[7]           M^me Le Brasseur soumet que lors de la vente, l’entrepreneur procurait aux acheteurs un document intitulé « SOLUTION HABITATION » sur lequel apparaît, dans la liste des éléments inclus, à l’item n^o 14, un « Échangeur d’air ».

[8]           Par contre, sur un autre document également fourni par l’entrepreneur lors de la vente, soit un plan de plancher type, l’échangeur d’air est absent.

[9]           Les plans d’architecte indiquent des échangeurs d’air situés au sous-sol.

[10]        À l’aide d’un document publicitaire de la compagnie Venmar, la présidente du syndicat de copropriété fait état du fonctionnement d’un appareil qui, selon elle, est un véritable échangeur d’air.

[11]        Les huit unités d’habitation ont plutôt été munies d’une chaufferette d’air frais, modèle TER-6-2-240 de la compagnie Thermo-Air; cet appareil ne rencontre pas les exigences d’un échangeur d’air.

[12]        Au condo modèle, cette même unité était localisée dans la garde-robe d’entrée; lors de la prise de possession des condos, cet appareil était plutôt situé dans la garde-robe de la chambre des maîtres. « Cependant, nous sommes partis du principe qu’il s’agissait bel et bien d’un échangeur d’air » déclare M^me Le Brasseur.

[13]        M. Denis Destrempes, de la firme Destrempes Ventilation inc., a préparé une soumission pour le remplacement des huit unités déjà installées par huit ventilateurs récupérateurs de chaleur.

[14]        Lors de l’audience, M. Destrempes a témoigné par voie téléphonique.

[15]        Il prétend que les unités en place ne sont pas des échangeurs d’air, car il n’existe point de sortie d’air, sauf en ce qui a trait au ventilateur de la salle de bain.

[16]        Selon le témoin, le Code national du bâtiment - Canada 1995 impose un système d’échangeur d’air.

Argumentation

[17]        La présidente du syndicat explique que peu avant la prise de possession, elle pouvait remarquer, dans le condo modèle, qu’il y avait un échangeur d’air dans la garde-robe d’entrée.

[18]        M^me Le Brasseur avoue ne pas avoir dénoncé en décembre 2009 la présente situation à l’administrateur, car à ce moment-là, elle faisait confiance à l’entrepreneur.

[19]        En janvier 2010, le syndicat a contacté un spécialiste en ventilation afin de relocaliser les systèmes actuels dans les garde-robes d’entrée; c’est à ce moment que l’on a informé le syndicat qu’il ne s’agissait pas de véritables échangeurs d’air.

[20]        Inquiet, le syndicat a communiqué avec un autre spécialiste, soit M. Destrempes, lequel a confirmé la défectuosité.

[21]        À ce moment-là, soit au début de 2010, l’entrepreneur a promis au syndicat qu’il corrigerait tous les défauts situés dans les parties communes et les parties privatives.

[22]        Toutefois, après avoir effectué les réparations dans les parties communes, en octobre 2010, l’entrepreneur a avisé le syndicat qu’il n’interviendrait plus dans les parties privatives, incluant les échangeurs d’air.

[23]        Le 16 octobre 2010, les bénéficiaires ont acheminé une dénonciation à l’entrepreneur, lequel l’a peu après fait parvenir à l’administrateur.

[24]        M^me Le Brasseur cite les articles 1726, 1728 et 1739 du Code civil du Québec.

[25]        L’entrepreneur, dit-elle, savait très bien que les bénéficiaires n’étaient pas en possession de véritables échangeurs d’air.

[26]        Elle est d’avis que la présente situation mérite une prolongation du délai de dénonciation, car les relations avec l’entrepreneur étaient bonnes, et l’impossibilité d’agir constitue un motif de prolongation.

[27]        Il s’agit ici d’un vice caché, connu du vendeur; les bénéficiaires ne sont donc pas soumis aux délais raisonnables.

[28]        À l’appui de son argumentation, M^me Le Brasseur a déposé un résumé de la Régie du bâtiment du Québec relativement à l’affaire suivante : MacDonald et 9067-1959 Québec inc. (Alie Construction inc.), M^e Bernard Lefebvre, arbitre, Groupe d’arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM), 2008-07-001, PG 2008-14 et 08-319 ES, 2009-06-12.

III : POSITION DE L’ENTREPRENEUR

[29]        M. Beaufils, ferblantier, a procédé avec son équipe aux installations existantes dans les huit unités de condominium.

[30]        Le témoin avance qu’il s’agit ici d’un système d’échangeur d’air avec un dispositif d’ « entrebarrage » (interconnexion) pour démarrer le ventilateur de salle de bain; il constate toutefois qu’actuellement, ce ventilateur n’est pas interconnecté au système. Le tout est conforme aux normes du Code national du bâtiment ainsi qu’aux exigences de la ville.

[31]        M. Beaufils affirme avoir installé une centaine de systèmes de ce type.

[32]        Il soumet que pour une superficie de 2 000 pieds carrés, il n’est point nécessaire d’interconnecter le ventilateur de la salle de bain avec le système.

[33]        En contre-interrogatoire, il admet toutefois qu’il ne s’agit pas ici d’un échangeur d’air.

Argumentation

[34]        M. Pierre Bédard soumet qu’à la suite d’une plainte antérieure des bénéficiaires, il a installé des boîtes d’isolation afin de diminuer le bruit causé par le système situé dans la garde-robe des chambres principales.

[35]        Il est d’avis que le système actuel fonctionne comme un échangeur d’air, et même mieux.

IV : POSITION DE L’ADMINISTRATEUR

[36]        La position de l’administrateur est exprimée dans le rapport d’inspection en date du 1^er février 2011, préparé par M^me Karine Pépin, conciliatrice. En voici un extrait :

Lors de notre inspection, nous avons constaté que le système de ventilation mécanique localisé dans la chambre à coucher principale répond aux exigences du permis de construction. Nous devons prendre note qu’il existe plusieurs type [sic] et model [sic] d’appareil [sic] qui se font concurrence sur le marché.

De plus, tel que stipulé à l’article 6.4.2.4 du contrat de garantie, les situations décrites doivent être dénoncées par écrit à l’entrepreneur et à l’administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder six (6) mois de la découverte des vices cachés. Or, il s’est écoulé plus de six mois entre la prise de possession et la dénonciation.

De plus, n’ayant pas été dénoncé par écrit à l’entrepreneur et à La Garantie Qualité Habitation dans l’année suivant la prise de possession de l’unité résidentielle par le premier acheteur, nous devons nous prononcer dans le cadre d’un vice caché au sens de l’article 2103 du Code civil du Québec (article 6.4.2.4 du texte de garantie).

Or, selon ce qu’il nous a été possible de constater lors de notre inspection, ce point ne peut être considéré comme un vice caché.

[37]              M^me Pépin témoigne que l’installation actuelle est conforme au Code national du bâtiment - Canada 1995 et serait aussi conforme au Code national du bâtiment -Canada 2005.

Argumentation

[38]        Le procureur cite les articles 27.3 et 27.4 du décret. Jusqu’à ce jour, l’administrateur n’a reçu aucune dénonciation écrite de la part du bénéficiaire.

[39]        Il rappelle que le bâtiment a fait l’objet, en juillet 2009, d’une inspection par un professionnel du bâtiment; l’inspecteur n’a fait aucune référence au système de ventilation, alors qu’il était en mesure de constater que l’on était en présence d’un système traditionnel d’échangeur d’air et que le tout était conforme.

[40]        Il ne s’agit pas ici d’un vice caché au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec; le bien actuel n’est pas impropre à l’usage.

[41]        Certes, nous ne sommes point en présence du meilleur système de ventilation, mais il est conforme à l’article 9.32 du Code national du bâtiment, lequel spécifie un système mécanique de ventilation.

[42]        Le système d’extraction est situé dans la salle de bain et il n’est pas impropre à l’usage.

[43]        Le procureur stipule que le délai de dénonciation inscrit à l’article 27 du plan de garantie en est un de déchéance; la présente situation est là depuis le début, soit lorsque l’expert a procédé à l’inspection du bâtiment, et elle n’est point apparue de façon graduelle.

[44]        À la fois le ferblantier, M. Beaufils, ainsi que la conciliatrice, M^me Pépin, ont affirmé qu’il s’agissait d’un système mécanique de ventilation.

V : DÉCISION ET MOTIFS

[45]        L’administrateur a refusé la présente réclamation en s’appuyant sur les bases suivantes :

-       le système actuellement installé est conforme aux normes du Code national du bâtiment et aux règlements municipaux;

-       la notion de vice caché n’est pas rencontrée;

-       le délai de dénonciation n’a pas été respecté.

[46]        Le document remis au bénéficiaire par l’entrepreneur indiquait la présence d’un échangeur d’air, et non pas d’un système mécanique de ventilation.

[47]        Il s’agit là d’une obligation contractuelle, et non pas d’une mésentente contractuelle, couverte par le plan de garantie.

[48]        Également, les plans d’architecte indiquaient l’installation d’échangeur d’air.

[49]        Un véritable échangeur d’air opère de façon autonome. L’unité de ventilation principale doit comprendre un dispositif permettant l’introduction de l’air à l’intérieur ainsi qu’un dispositif d’extraction.

[50]        Dans le système actuel, il n’existe point de dispositif d’extraction sur l’unité de ventilation principale.

[51]        Les ventilateurs de salle de bain et de cuisine sont considérés comme des extracteurs supplémentaires utilisés manuellement au besoin.

[52]        L’entrepreneur considère que les fuites d’air par les matériaux ainsi que les fuites d’air par les ventilateurs (en position arrêt) de salle de bain et de cuisine produisent le même effet qu’un extracteur d’air.

[53]        La visite des lieux a démontré que le ventilateur de salle de bain n’a pas été interconnecté avec le système central.

[54]        Le procureur de l’administrateur est d’avis que le système actuel n’est pas la « Cadillac » des systèmes, mais qu’il est conforme aux normes.

[55]        Le soussigné prétend plutôt que M. Fabrice Provost ne possède pas, dans son unité d’habitation, un système d’échangeur d’air tel qu’on lui avait promis lors de la vente; de plus, sans interconnexion entre le système central et le ventilateur de la salle de bain, il n’existe pas à proprement parler, dans le moment, un système d’échangeur d’air.

[56]        Il faut rappeler aussi que le système n’a pas été installé à l’endroit spécifié lors de la vente.

Qualité du vice

[57]        Selon le soussigné, cette installation non conforme à l’obligation contractuelle constitue un vice caché au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec.

[58]        L’installation actuelle rend le système impropre à l’usage auquel il était destiné. Avec le système présentement en place, les opportunités de revente peuvent être grandement affectées.

Délai de dénonciation

[59]        Vu qu’il s’agit d’un vice caché, l’article 27.4° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs trouve application :

27.  La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:

[…]

  4°    la réparation des vices cachés au sens de l'article 1726 ou de l'article 2103 du Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au sens de l'article 1739 du Code civil;

[60]        Le délai indiqué dans cet article est considéré par la jurisprudence comme un délai de rigueur ne pouvant être prorogé.

[61]        À cet égard, je cite les propos de l’arbitre Ewart[1] :

[54]       En résumé, la dénonciation prévue à l’article 10 du Règlement se doit d’être par écrit, est impérative et essentielle, le délai de six mois prévu au même article emporte et est un délai de déchéance, et si ce délai n’est pas respecté, le droit des Bénéficiaires à la couverture du plan de garantie visé et au droit à l’arbitrage qui peut en découler sont respectivement éteints, forclos et ne peuvent être exercés.

[62]        La difficulté réside le plus souvent sur le moment où le délai commence à courir.

[63]        Je cite ci-après l’article 1739 du Code civil du Québec :

1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

[64]        Le procureur de l’administrateur prétend que ce délai débute en juillet 2009, soit au moment où l’édifice a été inspecté par un professionnel du bâtiment; en tout respect, le mandat de ce professionnel consistait à inspecter les parties communes et non pas les parties privatives où sont logés les systèmes de ventilation; cette date ne peut donc être retenue.

[65]        Toutefois, dès janvier 2010, M^me Le Brasseur a contacté un expert en ventilation; ce dernier lui a affirmé que le système actuel n’était point un échangeur d’air.

[66]        Pour dissiper ses doutes, M^me Le Brasseur a consulté un autre expert, soit M. Destrempes; celui-ci lui a fait la même affirmation et lui a présenté une offre de services, datée du 16 février 2010, pour le remplacement des huit unités existantes.

[67]        Au plus tard le 16 février 2010, les bénéficiaires étaient en mesure de soupçonner la gravité et l’étendue du problème.

[68]        Malgré cela, M. Provost, à ce jour, n’a pas encore dénoncé à l’administrateur, tel que prévu à l’article 27.4° du plan de garantie; ce n’est que le 16 octobre 2010 qu’il a acheminé une dénonciation à l’entrepreneur, lequel l’a fait parvenir à l’administrateur en date du 20 octobre 2010.

[69]        Dans son rapport d’inspection, l’administrateur a considéré cette date du 20 octobre 2010 comme étant la date de dénonciation du bénéficiaire à l’administrateur.

[70]        Or, entre la date de découverte, soit le 16 février 2010, et la date de dénonciation à l’administrateur, soit le 20 octobre 2010, il s’est écoulé huit mois.

[71]        Pour ne pas avoir dénoncé plus tôt, M^me Le Brasseur a invoqué la bonne relation avec l’entrepreneur durant cette période; ceci ne peut constituer un motif valable de prorogation.

[72]        Le soussigné ne doute point de la bonne foi de M^me Le Brasseur quant au fait qu’elle était confiante que l’entrepreneur procéderait aux modifications requises; toutefois, l’article 27.4° du plan de garantie ne permet aucun délai supérieur à six mois à compter de la découverte pour la dénonciation et à l’entrepreneur et à l’administrateur.

[73]        M^me Le Brasseur n’a pu démontrer au tribunal qu’elle était dans l’impossibilité d’agir durant cette période.

[74]        Il n’existe aucune preuve que ce vice était connu du vendeur; d’ailleurs, même l’inspectrice mandatée par l’administrateur est d’avis que le système actuel est conforme.

[75]        Pour ces motifs, la présente réclamation est REJETÉE.

Portée de la sentence

[76]        La présente demande d’arbitrage porte sur l’unité numéro 1, dont M. Fabrice Provost est le propriétaire, d’un bâtiment détenu en copropriété divise; cet immeuble comporte sept autres unités.

[77]        La demande d’arbitrage de M. Provost est datée du 8 mars 2011.

[78]        Le 15 mars 2011, M^me Le Brasseur, présidente du syndicat de copropriété, faisait parvenir au GAMM une autre demande d’arbitrage relativement cette fois à sa propre installation de ventilation; elle habite l’unité numéro 8.

[79]        La lettre accompagnant cette dernière demande se présente comme suit :

Je vous envoies la decision de l’administrateur Qualité Habitation au sujet des échangeurs d’air. C’est la même a chaque copropriétaires.

(S) Diane Le Brasseur

Diane Le Brasseur

Syndicat de Copropriété 2380 Des Roseaux apt 8 Marieville P.Q.

[sic]

[80]        La date et le contenu du rapport d’inspection de l’administrateur accompagnant cette demande d’arbitrage sont identiques à ceux du rapport d’inspection du présent demandeur, soit M. Provost.

[81]        Conséquemment, la présente sentence trouve application dans les huit unités de la copropriété.

Les coûts d’arbitrage

[82]        Au mérite, la présente demande d’arbitrage était bien fondée; malheureusement pour le bénéficiaire, le délai de dénonciation n’a pas été respecté.

[83]        Conformément à l’article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le tribunal départage les coûts du présent arbitrage de la façon suivante : cinquante dollars (50,00 $) à la charge du bénéficiaire et le solde à la charge de l’administrateur.

 

BOUCHERVILLE, le 25 mai 2011.
	__________________________________ Claude Dupuis, ing., arbitre