Société pour la résolution des conflits Inc.
No Plan de Garantie : 13334 Dossier : 060309001
Bénéficiaires
-c-
Les Villas sur le Parc Rembrandt.
Entrepreneur
-et-
La Garantie Habitation du Québec Inc.
Administrateur de la Garantie
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Arbitre
Me Michel A. Jeanniot
2, Place Alexis Nihon
Suite 1000
Montréal (Québec)
H3Z 3C1
Identification des parties
Bénéficiaires : Syndicat Les Villas sur le Parc Rembrandt
5661, rue Cavendish
Côte St-Luc (Québec)
H4W 3K5
Entrepreneur: Les Villas sur le Parc Rembrandt
8000, boul. Gouin Ouest
Montréal (Québec)
H4K 1C2
Administrateur : La Garantie Qualité Habitation Inc.
7400, boul. des Galeries-d’Anjou
Bureau 200
Anjou (Québec)
H1M 3M2
Et son procureur :
Me Avelino De Andrade
Décision
L’arbitre a reçu son mandat de SORECONI le 27 mars 2006.
20 août 2001 : Acte de vente;
18 septembre 2003 : Fin des travaux et réception du bâtiment;
8 mars 2005 : Inspection du bâtiment par EGP Group;
16 mars 2005 : Lettre de EGP Group aux Bénéficiaires;
18 mai 2005 : Lettre du procureur des Bénéficiaires au procureur de l’Entrepreneur;
23 août 2005 : Réclamation écrite des Bénéficiaires;
8 septembre 2005 : Lettre de l’Administrateur aux Bénéficiaires;
7 octobre 2005 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
18 janvier 2006 : Lettre des Bénéficiaires à l’Administrateur;
20 janvier 2006 : Inspection du bâtiment et première séance de médiation;
16 février 2006 : Décision de l’Administrateur et récépissés postaux;
9 mars 2006 : Demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
22 mars 2006 : SORECONI obtient copie du dossier relatif à la décision de l’Administrateur;
27 mars 2006 : Nomination de l’arbitre;
28 mars 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties, les informant du processus à venir;
3 avril 2006 : Convocation des Parties à l’Audience prévue pour le 25 mai 2006;
2 mai 2006 : Lettre de l’arbitre aux parties, confirmant le lieu de l’arbitrage;
24 mai 2006 : Comparution du procureur de l’Entrepreneur de demande de remise de la séance d’arbitrage prévue le 25 mai 2006;
25 mai 2006 : Conférence téléphonique entre les parties afin d’établir la nouvelle date d’arbitrage;
25 mai 2006 : Correspondance de l’arbitre aux parties fixant la nouvelle date d’audience au 15 juin 2006;
26 mai 2006 : Correspondance du procureur de l’Entrepreneur à l’arbitre;
15 juin 2006 : Réception des parties de l’inventaire de pièces communiqué par le procureur de l’Entrepreneur.
15 juin 2006 : Audience
Étaient présents pour les Bénéficiaires :
Monsieur Guy Renaud
Madame Perla Lévy
Monsieur Berti Ouaknine
Était présent pour l’Entrepreneur :
Monsieur Alfredo Zeppilli
Me Karine Cherbaka
Étaient présents pour l’Administrateur :
Me Avelino De Andrade
Monsieur Sylvain Beausoleil
[1] Aucune objection préliminaire n’a été soulevée par quelque partie, l’arbitre constate que juridiction lui est acquise et l’audience est ouverte à 13h30, jeudi le 15 juin 2006.
Admission :
[2] Le bâtiment est constitué d’unités résidentielles détenues en copropriétés divises.
[3] La réclamation écrite des Bénéficiaires est en date du (et/ou vers le) 23 août 2005.
[4] La présente demande d’arbitrage se limite à la décision de l’Administrateur du 16 février 2006, sous la plume de Monsieur Sylvain Beausoleil (conciliateur).
Ouverture de l’enquête :
[5] En ouverture d’enquête, alors que le soussigné était à la recherche de possible(s) admission(s) un survol du dossier et des divers postes de réclamation furent abordés. C’est alors que les Bénéficiaires plaident et représentent qu’est absent de la demande d’arbitrage un élément important à savoir; les Bénéficiaires entendaient contester la mention incluse à la décision de l’Administrateur à l’effet que la réception de la partie commune eu lieu et/ou qu’elle soit en date effective du 18 septembre 2003.
[6] De façon plus précise, les Bénéficiaires soutiennent que les actes et gestes posés en date du ou vers le 18 septembre 2003, ne forment pas les éléments constitutifs utiles et nécessaires à qualifier ce ou ces actes comme « réception de la partie commune », tel que ce terme est défini par la Loi, par la réglementation et par la jurisprudence.
[7] Ils produisent au soutien de ce qui ci-haut précède, un document daté du 7 mars 2006, adressé à l’Administrateur chez SORECONI, confirmant par écrit ce qu’ils croyaient avoir préalablement verbalement véhiculé. La demande d’arbitrage (pièce A-1 de l’inventaire des pièces communiquées par l’Administrateur) semble avoir été préparée par un administrateur chez SORECONI suivant une conversation téléphonique avec certains représentants des Bénéficiaires. Le document du 7 mars 2006 désirant confirmer par écrit ce que l’un croyait avoir préalablement verbalement véhiculé inclus, entre autre, l’intention des Bénéficiaires de contester la date de réception de la partie commune.
[8] Bien que la demande écrite au soutien de la demande d’arbitrage souffre de précision puisque le titre de cette demande fait référence à « avis de fin des travaux », le texte qui suit ce titre et les explications données séance tenante jeudi le 15 juin 2006 en après-midi nous instruit que (indépendamment du titre de ce paragraphe) l’intention déclarée semble être de mettre en question la date de réception de la partie commune.
[9] Nous savons que le Règlement fixe les modalités et les limite du Plan de Garantie ainsi que, pour ces dispositions essentielles, le contenu du Contrat de Garantie souscrit par les Bénéficiaires de la Garantie et il prévoit la procédure s’appliquant à toutes réclamations faites en vertu du Plan.
[10] L’arbitre désigné est autorisé par la Régie à trancher tout différent découlant des plans de garantie (article 83.1 de la Loi). Ceci inclut toute question de procédure(s).
[11] Nous savons de plus que la Loi et le Règlement ne contiennent pas des clauses privatives complètes. L’arbitre a compétence exclusive, sa décision lie les parties et elle est finale et sans appel.[1]
[12] Enfin, l’arbitre doit statuer « conformément aux règles de droit »; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient[2].
[13] Suivant mon appréciation de la preuve, des témoignages et des pièces qui m’ont été exhibés, je suis d’opinion que l’ensemble de la preuve ne révèle pas qu’il s’agit ici d’erreur ou de négligence des Bénéficiaires et il s’agit ici, je suis d’opinion, qu’il est raisonnable dans les circonstances d’inclure à mon mandat, tel que si cette demande avait été inscrite au formulaire de demande d’arbitrage lors de sa confection, le 20 février 2006, un troisième point, lequel prévoit l’intention des Bénéficiaires de contester cet élément inclus à la décision de l’Administrateur et qui établi la date de réception de la partie commune au 18 septembre 2003.
[14] Considérant que cet élément « nouveau » prend par surprise l’Administrateur et l’Entrepreneur (ainsi que leur représentant et ayant droit) il a été convenu d’ajourner et de refixer la suite de l’enquête en temps utile afin de permettre à ces derniers une défense pleine et entière.
[15] Après plus de quatre-vingt-dix (90) minutes de discussions, il a de plus été convenu qu’avant de fixer la prochaine date d’enquête et audition au mérite, les Bénéficiaires procéderont à obtenir une inspection pré-réception et que cette inspection aura lieu en présence d’un représentant de l’Administrateur et un représentant de l’Entrepreneur.
[16] Suite à cette inspection, dans l’hypothèse où certains travaux correctifs, déficiences, malfaçons et/ou parachèvements sont notés et qu’il n’y a pas consensus avec l’Entrepreneur, de consentement, toujours, il fut décidé que l’Administrateur devra saisir le moment et rendre une décision en vertu du texte de Garantie Qualité Habitation. Tout ce qui ci-haut précède (inspection et rapport) devra être fait en temps utile pour habiliter les Bénéficiaires et/ou l’Entrepreneur à soumettre tout différent résultant de la décision à venir de l’Administrateur à l’arbitrage, lequel arbitrage ferait partie intégrante de la possible et/ou prochaine date d’audition (tel une réunion d’actions).
[17] Le tout est bien entendu sans préjudice et sous toutes réserves des droits de l’Administrateur et/ou l’Entrepreneur de contester un ou plusieurs éléments (quels qu’ils soient) de la présente décision, aucune conclusion de la présente décision interlocutoire devant avoir force de chose jugée avant une décision finale.
[18] La séance est ajournée et, de consentement unanime, le soussigné conserve juridiction.
PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE DÉCLARE QUE :
SERA INCLUS à la demande d’arbitrage, tel que si cette demande avait été inscrite lors de la confection de la demande d’arbitrage, la demande des Bénéficiaires de contester la date de réception, voire même la réception par le Syndicat de la Partie Commune;
CONSTATE le consentement des parties à ce que:
A) les Bénéficiaires, et avant que soit fixée une prochaine date d’enquête et audition au mérite, procèderont à obtenir une inspection pré-réception et que cette inspection aura lieu en présence d’un représentant de l’Administrateur et un représentant de l’Entrepreneur;
B) suite à cette inspection, et dans l’hypothèse où certaines travaux, correctifs, déficiences, malfaçons et/ou parachèvements seront notés, et s’il n’y a pas de consensus avec l’Entrepreneur, l’Administrateur devra saisir le moment et rendre une décision en vertu du texte de Garantie Qualité Habitation;
C) à l’intérieur du délai prévu pour se faire, dans l’hypothèse où les Bénéficiaires ne sont pas satisfaits en tout ou en partie de la décision de l’Administrateur, ils devront soumettre tout différent résultant de la décision à l’arbitrage;
D) le possible arbitrage résultant de la décision résultante de l’inspection pré-réception fera partie intégrante du présent dossier tel une réunion d’actions;
LE TOUT, sans préjudice et sous toutes réserves des parties, FRAIS à suivre.
Montréal, ce 22 juin 2006
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ME MICHEL A. JEANNIOT
Arbitre / SORECONI