ARBITRAGE
EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE
DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
((L.R.Q., c. B-1.1, a. 185, par. 19.30 à 19.60 et 38 et 192))
CANADA
PROVINCE DE QUÉBEC
Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)
(Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment)
Dossier no : Plan de Garantie : GCR : 175821-5575
GAMM : 2021-10-04
DOYLE : 1600-043
ENTRE :
Monsieur Francis Corbeil
(ci-après le « Bénéficiaire »)
Noveco Construction Inc.
(ci-après « l'Entrepreneur »)
LA GARANTIE DE CONSTRUCTION RÉSIDENTIELLE (GCR)
(ci-après « L'Administrateur »)
DEVANT L'ARBITRE : M. Jean Doyle B.A LL.L.
Pour le Bénéficiaire : | Monsieur Francis Corbeil |
Pour l'Entrepreneur : | Monsieur Keven Roux |
Pour l'Administrateur : | Me Marc Baillargeon |
PIÈCES DE L'ADMINISTRATEUR
Document(s) contractuel(s)
A-1 Contrat de garantie signé par le Bénéficiaire et l'Entrepreneur le 20 décembre 2019;
A-2 Contrat préliminaire signé par le Bénéficiaire et l'Entrepreneur le 20 décembre 2019;
A-3 Avis de fin de travaux signé par les Bénéficiaires et l'Entrepreneur le 1 er décembre 2018;
A-4 Acte de vente signé par le Bénéficiaire et l'Entrepreneur le 21 juillet 2020;
Dénonciation s et réclamations
A-5 Courriel de dénonciation envoyé par le Bénéficiaire à l'Entrepreneur le 25 janvier 2021 auquel est joint :
- Le formulaire de dénonciation envoyé le 25 janvier 2021 ;
- Formulaire de réclamation signé par le Bénéficiaire le 10 mai 2021 ;
- Courriel de l'avis de 15 jours envoyé à l'Entrepreneur le 31 mai 2021 auquel sont joints :
Le formulaire des mesures à prendre par l'Entrepreneur (non inclus à la présente);
- Le courriel de dénonciation déjà soumis en A-5;
- Courriel d'ajout du Bénéficiaire à l'Entrepreneur daté du 30 juin 2021 auquel sont joints :
Formulaire de dénonciation envoyé par le Bénéficiaire le 30 juin 2021 ; 12 photos;
A-9 Courriel d'ajout du Bénéficiaire à l'Entrepreneur daté du 1er juillet 2021 auquel est joint :
Formulaire de dénonciation envoyé par le Bénéficiaire te 1 er juillet 2021
Correspondances
A-10 Échange de courriels entre le Bénéficiaire et l'Entrepreneur daté du 25 et 27 avril 2021 ;
A-11 Courriel du Bénéficiaire à l'Entrepreneur daté du 30 avril 2021 auquel est jointe :
Une photo;
A-12 Échange de courriels entre le Bénéficiaire, l'Administrateur et l'entrepreneur daté du 29 juin ainsi que du 7 et 8 juillet 2021 ;
Autre document pertinent
A-13 Formulaire d'inspection préréception signé par le Bénéficiaire et l'Entrepreneur le 16 juillet 2020;
Décision s et demande s d'arbitra e
A-14 En liasse, la décision de l'Administrateur datée du 13 août 2021 et la preuve de réception de Postes Canada du Bénéficiaire daté du 16 août 2021 ;
A-15 Courriel d'échec de la médiation envoyé par l'arbitre le 27 septembre 2021 ;
A-16 Courriel de la notification de l'organisme d'arbitrage daté du 5 octobre 2021 auquel sont joints :
La demande d'arbitrage du Bénéficiaire datée du 4 octobre 2021 ;
La lettre de nomination de l’arbitre datée du 5 octobre 2021 ; La décision de l'Administrateur déjà soumise en A-14;
A-17 Curriculum vitae de Benoit Pelletier.
PIÈCES DU BÉNÉFICIAIRE
BI -ACOMPTES ET FRAIS
B2-CHOlX DES MATÉRIAUX
B3.PREMlER CONTRAT D'ACHAT
B4-DEUXlÈME CONTRAT SUR NOUVEAU TERRAIN
B5-CONTRAT PRELIMINAIRE ET + SUR 103 RUE YVES
B6-DOCUMENT DE GARANTIE PRESQUE FINAL
B7-PHOTOS 17 AVRIL 2020 ET 7 MAI 2020
B8-CÉDULE 103 RUE YVES
B9-DÉTAlL DES OPTIONS ET MODIFICATIONS 103 RUE YVES
BIO-COURRIEL ESTIMATION POUR LES JOINTS
BI 1-PHOTOS RELATIVES AU GYPSE
BI 2-PHOTOS SOUS-SOL ARKA, DAROH, PALMO, ZERMATT ET ZURIK
BI 3-SITE INTERNET HABITATIONS NOVECO
814-175821-6585 DÉCISION DE L'ADMINISTRATEUR - 7 OCTOBRE 2021
BI 5-LICENSE RBQ VALIDE (NOVECO)
BI 6-LICENSE RBQ VALIDE (MES ENTREPRENEURS)
BI 7-LICENSE RBQ NON VALIDE
BI 8-LES MENUISERIES ATYPIQUES (OLIVIER) BI 9-FORMULAIRE SUIVI DES TRAVAUX 175821-5575
B20%JOlNTS RÉPARÉS
B21 -REPRÉSENTATIVITÉ 2019 B22-MAlSON LIVRÉE SALE
B23.QUARTZ SALLE DE BAIN
LE MANDAT
1 . Le soussigné a été désigné comme arbitre dans le présent litige par lettre du Groupe d'Arbitrage et de Médiation sur Mesure (GAMM) le 5 octobre 2021, suite à une demande de procéder à l'arbitrage de la part du Bénéficiaire M. Francis Corbeil, le 4 octobre 2021. Cette demande d'arbitrage faisait suite elle-même à une décision de l'Administrateur rendue le 13 août 2021.
2. Le mandat du tribunal porte ainsi sur les points en litige mentionnés à la lettre de demande d'arbitrage du Bénéficiaire : 5, 9, 12, 13, 14, 15) 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24. Le point 25 sera peut-être ajouté, selon la décision de la deuxième dénonciation attendue sous peu.
LA PREUVE
Prémisse
Il est important, de statuer dès le départ, sur l'affirmation maintes fois inscrite dans les décisions de mes collègues arbitres que le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, est inscrit dans la lignée des lois visant la protection du consommateur.
C'est d'ailleurs dans cet esprit que l'article 116 du Règlement est rédigé comme suit :
« Un arbitre statut conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l'équité lorsque les circonstances le justifient ».
Il ne faut cependant pas négliger te respect obligatoire des dispositions strictes des articles relatifs aux délais stipulés au Règlement.
L'audience a débuté par une visite des lieux, requise par le bénéficiaire, avec le consentement des autres parties, te 9 mai 2022.
Point No 18 : Gypse de piètre qualité au sous-sol et au garage
Le Bénéficiaire souhaite commencer sa preuve par le point numéro 18 pour lequel il souhaite faire entendre un témoin ordinaire, M. Pascal Charrette, entrepreneur électricien.
M. Charrette témoigne à l'effet qu'il a, pendant ses travaux de sous-traitance, remarqué que les panneaux de placoplâtre, devant servir au rez-de-chaussée,
sont arrivés sur un camion, avec grue, puis déplacés avec soin, pour être déposés dans chaque pièce, appuyés à différents murs.
Par contre, lorsque ce fut le temps de la livraison des panneaux de placoplâtre devant servir à une installation au sous-sol et au garage, ceux-ci furent livrés par camionnette, en plusieurs voyage, et couchés, à plat, tant au sous-sol qu'au garage.
Le témoin a remarqué, lors de la livraison de ces panneaux destinés au sous-sol et au garage, qu'ils étaient sales et abimés à divers endroits.
Le Bénéficiaire souhaite, par conséquent, que des travaux correctifs soient apportés à ces panneaux, soit en les changeant, soit en les réparant, au besoin.
M. Corbeil allègue également que des traces de moisissures apparaissent sur certains panneaux, qu'il qualifie de seconde main. Il craint que, dans certains cas, de la moisissure n'apparaisse sur la face cachée de certains panneaux, pouvant ainsi mener à une prolifération de champignons à l'intérieur des murs.
Aucun témoin ordinaire ou expert n'est venu appuyer ses dires.
La visite des lieux a permis de constater que certaines taches sombres apparaissaient sur les surfaces visibles de certains des panneaux sans pour cela pouvoir déterminer s'il s'agit de moisissures.
Par ailleurs, quant aux bris apparaissant sur certains panneaux au sous-sol et au garage, l'Entrepreneur fait valoir, tel qu'il appert au « choix des matériaux » apparaissant à la page 46, des pièces du Bénéficiaire, en annexe au contrat préliminaire, que la section charpente indique quant au sous-sol : Non aménagé
L'installation des panneaux de placoplâtre au sous-sol, pourtant considéré « non aménagé », est obligatoire par règlementation, afin de protéger l'isolant sous-jacent.
Considérant ces déficiences dans la preuve, le tribunal n'a aucun moyen de conclure à l'effet que les moisissures affectent effectivement les panneaux de placoplâtre positionnés au sous-sol et au garage, et ne peut, par conséquent, accorder, sur cette base, quelque correction que ce soit.
Point No. 5 : Béton apparent— fenêtres du sous-sol
Le même constat doit s'appliquer au point numéro 5.
Le sous-sol est « non-aménagé »
Le béton apparent fut camouflé par l'Entrepreneur par l'application d'une mousse isolante à l'uréthane qui est maintenant visible au pourtour de chacune des fenêtres du sous-sol.
Ce surplus de mousse, figée, peut être aisément découpé pour faire place à la finition éventuelle de chacune des fenêtres.
Pour le même motif que ci-haut mentionné, le sous-sol n'étant « pas aménagé », l'Entrepreneur ne sera pas obligé d'apporter ce correctif.
Sur ces deux points no 5 et 18 le tribunal rejettera la demande d'arbitrage.
Point no 13 : agencement des clefs aux portes
Le Bénéficiaire dit avoir souhaité et manifesté, avant la construction de la maison, ne vouloir qu'une seule clef pour la porte principale avant et la porte arrière du garage, donnant sur le jardin.
Or, chacune des portes doit être actionnée par une clef différente,
L'administrateur de la garantie fait valoir, avec raison, que ce détail ne fait pas l'objet du contrat de garantie car il ne s'agit d'aucun des points mentionnés au point mentionné au paragraphe 10 du Règlement soit, le parachèvement des travaux, la réparation des vices et malfaçon apparent, la réparation des malfaçons existantes et non apparente, vices cachés, ou vice de conception, construction et réalisation.
Les clefs sont fonctionnelles et, s'il s'agissait là d'une déficience ou d'un défaut, il était visible au moment de l'inspection préréception, alors qu'il aurait dû être dénoncé dans les trois jours suivants la réception puisque apparent.
Point no 14— moustiquaire de la porte fenêtre coulissante manquant.
Ce point a été corrigé.
Points no 20 et 21 — vis apparentes au mur de la descente d'escalier et du garde-robe walk-in
Les deux points, similaires, seront traités simultanément.
Il est aisé de constater, lors de la visite des lieux, que de nombreuses têtes de vis sont apparentes aux murs de descente de l'escalier.
L'administrateur de la Garantie a rejeté cette demande de correction sur ta base qu'il s'agit d'une situation qui est attribuable au comportement normal des matériaux lors du séchage.
L'Administrateur de la garantie dans sa décision mentionne, qu'au Règlement, l'article 12 stipule:
« 12, sont exclus de la garantie :
20 Les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux, tel les fissures et les rétrécissements. »
Les têtes de vis sont apparentes dans deux sections circonscrites, de la descente d'escalier. Partout ailleurs, dans la résidence, une telle déficience n'apparait pas.
L'administrateur n'étant pas apte à donner au tribunal une explication pour cette apparence des têtes de vis, à cet endroit précis, qui serait due au comportement des matériaux, force est de conclure que l'ouvrier qui a procédé à la fixation des panneaux dans cette section du mur de l'escalier, a omis d'enfoncer les vis suffisamment. De là, la problématique actuelle qui devra être corrigée.
Ces deux points ayant été dénoncés à l'Administrateur dans un délai raisonnable. Ils seront alloués au Bénéficiaire.
Point no 15—Équerrage déficient des comptoirs de cuisine.
Lors de la visite des lieux, le bénéficiaire a démontré, clairement, que le comptoir de quartz, sur les modules d'armoires, au côté gauche de la cuisinière, n'avaient pas la même dimension, à l'extrémité gauche, qu'à l'extrémité droite, près de la cuisinière
D'autre part, lorsqu'on regarde au plancher, on peut percevoir aisément que le comptoir ne suit pas la ligne des carreaux de céramique au plancher, un écart est plus important à l'extrémité gauche qu'à l'extrémité droite, près de la cuisinière. Cela était évident.
Il est clair que ce comptoir a été soit mal fabriqué, soit mal installé, soit que le mur derrière n'est pas à l'équerre.
Le Bénéficiaire cite un extrait pertinent d'une décision de Me Robert Masson, du 29 juin 2006, dans Anne-Marie Cordeiro et José Carlos Cabral c. Construction Simon Cousineau Inc. et fa Garantie des bâtiments résidentiels neufs de I'APCHQ, Soreconi no 060305001 et GMN no 090474
[73] Il en va cependant autrement des 3 autres points qui sont :
2 : Mur de cuisine légèrement bombé derrière le comptoir.
6 : Armoire de la cuisine non parallèle au plancher de céramique. 8 : Mur de salle de bain légèrement bombé
[74] Tous trois ont trait à l'installation des systèmes intérieurs,' à l'installation du gypse. Si cela apparaît évident des points numéros 2 et 8, c'est l'appellation du point numéro 6 qui est trompeuse. Les points 2 et 6 signalent des dépressions dans les murs de gypse. Des dépressions inacceptables Des dépressions telles qu'en voulant appuyer contre le mur le comptoir de cuisine et une armoire, il a fallu les forcer. Résultat. On a l'impression que le plancher de cuisine en carreaux de céramique est posé maladroitement et qu'il n'est pas d'équerre. Mais le désalignement du comptoir de cuisine et de l'armoire au droit du plancher de céramique n'est que la manifestation apparente de défauts plus graves qu'on a voulu amenuiser.
[75] L'entrepreneur a réparé l'écart causé par la dépression dans le mur de gypse entre le mur et le comptoir de cuisine, noté au point numéro 2 du rapport de l'inspecteur, en comblant l'écart. L'inspecteur a noté la correction et s'en est déclaré satisfait. Les bénéficiaires ne sont pas satisfaits de la correction exécutée. Le Tribunal d'arbitrage est d'opinion qu'une réparation comme celle faite demeure inacceptable pour un endroit aussi passant et en vue que celui-ci et est d'opinion que ce n'est pas l'écart qui doit être bouché. C'est le mur qui doit être réparé.
[76] Quant à la dépression derrière l'armoire, elle passe inaperçue alors qu'on a forcé l'armoire à suivre la courbure du mur de gypse à un point tel que le dos de cette armoire est complètement ouvert. Le Tribunal d'arbitrage est d'opinion que ce n'est pas uniquement l'armoire qui doit être réparé. Le mur aussi doit l'être.
[78] Le Tribunal d'arbitrage est d'opinion que les décisions de l'inspecteur de ne pas considérer les points 2, 6 et 8 de son rapport d'inspection daté du 13 février 2006 sont erronées.
[79] En conséquence, le Tribunal d'arbitrage modifie ces trois décisions de l'inspecteur, en les regroupant, pour qu'elles se lisent : « L 'entrepreneur doit défaire les parties des murs de gypse défectueux derrière le comptoir de cuisine, derrière l'armoire de cuisine et derrière la porte de la salle de bain, après avoir enlevé l'ameublement de cuisine afin d'assurer que les parties défectueuses soient complètement dégagées; il doit réparer ou remplacer les colombages défectueux occasionnant les dépressions ou bombements aux murs, refaire les parties de murs détruits et refaire au complet les joints de plâtre là où les réparations ont été effectuées en prenant soin de ne pas bomber les murs lors de ces travaux de correction. L'entrepreneur doit appliquer une couche de peinture d'apprêt et 2 couches de peinture sur ces murs en prenant soin d'apparier la couleur de la peinture à celle déjà posée à défaut de quoi, il doit repeindre la pièce au complet
L'entrepreneur doit aussi réparer l'armoire endommagée. L'entrepreneur doit exécuter tous les travaux nécessaires selon les règles de l'art et s'assurer de faire le moins de poussière possible tout en contenant la poussière inévitable pour ce genre de travaux. »
En contre-interrogatoire de l'avocat de l'Administrateur, le Bénéficiaire admet que le comptoir est parfaitement fonctionnel et sert aux fins auxquelles il est destiné.
Cette déficience, bien que désagréable, était apparente au moment de l'inspection préréception et de la prise de possession de la maison.
Considérant que le Règlement est très clair, à l'article 10 no 2
« La garantie d'un plan dans le cas d'un manquement de l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir la réparation des vices et malfaçon apparent visé à l'article 21 11 du Code Civil et dénoncé par écrit, au moment de la réception ou, tant que le Bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les trois jours qui suivent la réception.
Dans les circonstances, tel que préalablement constaté et discuté, cette déficience esthétique était apparente au moment de la réception du bâtiment et la demande d'arbitrage devra être rejetée sur ce point.