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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN

DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS

(décret 841-98 du 17 juin 1998)

 

Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :

Le Groupe d'arbitrage et de médiation sur mesure (GAMM)

 

 

 

ENTRE :

Éric Belley - en sa qualité de représentant

du syndicat de copropriété Les Condos du Cerf (2147)

(ci-après le « bénéficiaire »)

 

ET :

Les Habitations de la Bourgade

(ci-après l'« entrepreneur »)

 

ET :

La Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l'APCHQ inc.

(ci-après l'« administrateur »)

 

 

No dossier APCHQ : 098330 (plaintes 1 et 2)

No dossier GAMM : 2006-09-005

 

 

SENTENCE ARBITRALE

 

 

 

Arbitre :

M. Claude Dupuis, ing.

 

Pour le bénéficiaire :

M. Éric Belley

 

Pour l'entrepreneur :

M. Gilles Bélanger

 

Pour l'administrateur :

Me François Laplante

 

Date d’audience :

22 septembre 2006

 

Lieu d'audience :

Longueuil

 

Date de la sentence :

20 octobre 2006

 

I : INTRODUCTION

[1]                À la demande de l'arbitre, l'audience s'est tenue à la résidence du représentant des copropriétaires.

[2]                À la suite d'une réclamation de la part des bénéficiaires, l'administrateur, en date du 15 décembre 2005, a émis deux rapports de décision.

[3]                Dans leur demande d'arbitrage, les bénéficiaires contestent les conclusions de l'administrateur relativement aux points suivants de ces rapports :

·        Plainte 1

B        Bardeaux manquants à la toiture

B        Bruits dans l'évent de plomberie de la cuisine - unités 2, 4 et 6

B        Mauvais drainage de la cour côté sud-est

·        Plainte 2

B        Infiltrations d'eau à la cage d'escalier arrière

B        Protection des bouteilles de gaz propane

[4]                En cours d'enquête, en plus des représentants des parties, sont intervenues les personnes suivantes :

·        Mme Hélène Lussier, copropriétaire

·        M. Michel Hamel, inspecteur-conciliateur

[5]                À l'appui de son argumentation, l'administrateur a déposé ce qui suit :

·        Gilles DOYON et Serge CROCHETIÈRE, Le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs commenté, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais inc., 1999, pages 41 à 57.

Contexte

[6]                À l'origine, l'édifice du 2147 rue du Trianon à Longueuil avait été considéré par l'administrateur comme un édifice à quatre étages et ainsi non éligible au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

[7]                L'administrateur avait donc enregistré cet immeuble sous l'ancien plan, soit La Garantie des immeubles résidentiels de l'APCHQ.

[8]                À la suite d'une plainte des bénéficiaires à cet égard, le soussigné, dans une sentence arbitrale datée du 8 juillet 2005, avait déclaré que ce bâtiment aurait dû être considéré comme ayant trois étages.

[9]                Voici la conclusion de cette sentence :

[56]       POUR CES MOTIFS, le tribunal

                         ACCUEILLE     favorablement la plainte du bénéficiaire; et

                         DÉCLARE       que le bâtiment situé au 2147, rue du Trianon à Longueuil aurait dû à l'époque être considéré comme ayant trois étages; et conséquemment

                         ORDONNE      à l'administrateur de réviser son rapport de conciliation daté du 6 janvier 2005 suivant les nouveaux paramètres applicables en vertu de la présente décision.

[10]            Dans les présentes réclamations des bénéficiaires, ce sont donc les paramètres du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs qui vont s'appliquer.

II : DÉCISION ET MOTIFS

Bardeaux manquants à la toiture

[11]            Les bénéficiaires réclament le remboursement d'une facture d'un montant de 230,05 $ et datée du 23 août 2005.

[12]            Le plan de garantie, à l'article 27, ne couvre que le parachèvement des travaux et les réparations des vices et malfaçons.

[13]            L'article 34.6° prévoit le remboursement par l'entrepreneur au bénéficiaire pour des réparations conservatoires et urgentes.

[14]            Dans le présent dossier, il n'existe pas de preuve à l'effet que la réparation de la toiture répondait à de tels critères.

[15]            Aucune infiltration d'eau n'avait été signalée.

[16]            Il a été convenu entre les parties que la date de réception des parties communes soit le 28 septembre 2001, alors que la dénonciation de cet élément par les bénéficiaires à l'administrateur a eu lieu le 13 septembre 2004, soit dans la troisième année suivant cette réception.

[17]            Or, les travaux de réfection dont la toiture a fait l'objet ne résultent pas d'un vice caché; de par leur nature, à savoir le remplacement de quelques bardeaux endommagés par le vent, ces réparations s'inscrivent plutôt dans le cadre d'un entretien régulier.

[18]            Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est rejetée.

Bruits dans l'évent de plomberie de la cuisine - unités 2, 4 et 6

[19]            Il existe une preuve non équivoque que ce problème est apparu à l'hiver 2002.

[20]            La dénonciation des bénéficiaires à l'administrateur est en date du 13 septembre 2004, soit plus de deux ans après l'apparition.

[21]            Dans le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, le délai de dénonciation pour malfaçons non apparentes au moment de la réception et pour les vices cachés ne doit pas excéder six mois de l'apparition.

[22]            Toutefois, comme le mentionne M. Belley, à l'époque, le bâtiment était plutôt enregistré sous l'ancienne garantie.

[23]            Or, sous La Garantie des immeubles résidentiels de l'APCHQ, à l'article 4.1 d), la dénonciation à l'entrepreneur par le bénéficiaire pour malfaçon cachée ou vice de construction doit être acheminée dans un délai raisonnable.

[24]            Dans la présente réclamation, le délai de plus de deux ans m'apparaît tout à fait déraisonnable, aucune preuve d'incapacité d'agir n'ayant été soulevée.

[25]            Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est rejetée.

Mauvais drainage de la cour côté sud-est

[26]            Selon le bénéficiaire, il s'agit ici d'une accumulation anormale d'eau, lors de précipitations normales de pluie, au bas des trois portes de garage, dont la cause est le mauvais fonctionnement des drains pluviaux.

[27]            Selon l'entrepreneur, cette situation ne survient que lorsqu'il y a de fortes pluies.

[28]            Ce problème a été dénoncé pour la première fois à l'entrepreneur le 21 juin 2001.

[29]            Il a été convenu entre les parties que la date de réception des parties communes soit le 28 septembre 2001 (sous l'ancien plan, il n'y avait pas de réception des parties communes effectuée par un professionnel comme c'est le cas sous le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs).

[30]            M. Belley est d'avis que s'il y avait eu réellement réception des parties communes le 28 septembre 2001, les copropriétaires auraient dénoncé la situation à ce moment - là.

[31]            L'entrepreneur est intervenu dans ce dossier une première fois en décembre 2002 et une dernière fois en décembre 2003. Toujours insatisfaits, les bénéficiaires ont dénoncé à l'administrateur le 13 septembre 2004.

[32]            Vu qu'il y a eu deux interventions de l'entrepreneur (décembre 2002 et décembre 2003), le délai de dénonciation (décembre 2003 à septembre 2004) m'apparaît raisonnable vu toutes les circonstances de cette affaire.

[33]            Je suis en accord avec le représentant des copropriétaires à l'effet que s'il y avait eu véritablement une inspection des parties communes le 28 septembre 2001, comme le prévoit le plan de garantie à son article 33, ce problème aurait été dénoncé par ceux‑ci lors de cette inspection, compte tenu du fait qu'il a été dénoncé à l'entrepreneur le 21 juin 2001, soit avant même la date d'inspection (théorique).

[34]            Le témoignage de M. Belley ainsi que la photo prise en date du 2 août 2006 déposée par ce dernier ont convaincu le tribunal qu'il s'agissait au minimum d'une malfaçon.

[35]            Le tribunal ordonne donc à l'entrepreneur d'effectuer les travaux nécessaires pour corriger cette situation.

[36]            Les travaux devront être complétés pour le 30 juin 2007.

Infiltrations d'eau à la cage d'escalier arrière

[37]            La visite des lieux n'a pas convaincu le soussigné qu'il y avait malfaçon relativement à cet élément de la réclamation.

[38]            La situation avait été dénoncée en 2001 à l'entrepreneur, et ce dernier avait apporté des correctifs à cette époque.

[39]            Or, les bénéficiaires ne reviennent à la charge qu'en juin 2005 auprès de l'administrateur, soit un délai de l'ordre de quatre ans. Ce délai n'est aucunement raisonnable, que ce soit sous le couvert de La Garantie des immeubles résidentiels de l'APCHQ ou du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

[40]            Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est rejetée.

Protection des bouteilles de gaz propane

[41]            Les bénéficiaires réclament le remboursement d'une facture au montant de 1 437,81 $.

[42]            Il s'agissait du remplacement de tubes de protection entourant les bouteilles, qui s'avéraient non conformes suite à une inspection de la Ville de Longueuil en date du 22 avril 2005. Dans sa lettre datée du 11 mai 2005, la Ville accorde un délai de 30 jours aux bénéficiaires pour effectuer les corrections.

[43]            Dans une lettre datée du 10 novembre 2005 adressée à l'administrateur, l'entrepreneur se dégage de toute responsabilité à cet égard, vu que ces installations avaient, semble-t-il, été approuvées par le Service de sécurité incendie de Longueuil.

[44]            Les bénéficiaires ont fait exécuter les correctifs, car il y avait une date butoir indiquée dans la lettre de la Ville.

[45]            En accord avec le procureur de l'administrateur, l'arbitre est d'avis que la présente mésentente n'est pas couverte par le plan de garantie.

[46]            En effet, il s'agit d'une installation extérieure n'ayant aucune propriété structurale.

[47]            Le tribunal cite l'article 29.9° du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :

29.        Sont exclus de la garantie:

      [...]

      9°   les espaces de stationnement et les locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment où se trouvent les unités résidentielles et tout ouvrage situé à l'extérieur du bâtiment tels les piscines extérieures, le terrassement, les trottoirs, les allées et le système de drainage des eaux de surface du terrain;

[48]            La visite des lieux a démontré qu'il s'agit de tubes de protection pour les bouteilles de gaz propane situées à l'extérieur du bâtiment; cette installation s'assimile aux « locaux d'entreposage situés à l'extérieur du bâtiment » dont fait mention l'article 29.9° ci‑devant cité.

[49]            Pour ces motifs, la réclamation ayant trait à cet élément est rejetée.

III : RÉSUMÉ

[50]            Pour les motifs ci-devant énoncés, le tribunal

ACCUEILLE              favorablement la réclamation ayant trait à l'élément suivant :

·        mauvais drainage de la cour côté sud-est; et

REJETTE                  les réclamations ayant trait aux éléments suivants :

·        bardeaux manquants à la toiture;

·        bruits dans l'évent de plomberie de la cuisine, unités 2, 4 et 6;

·        infiltrations d'eau à la cage d'escalier arrière;

·        protection des bouteilles de gaz propane.

[51]            Conformément au deuxième alinéa de l'article 37 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, les coûts du présent arbitrage sont à la charge de l'administrateur.

 

 

BELOEIL, le 20 octobre 2006.

 

 

 

 

 

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Claude Dupuis, ing., arbitre [CaQ]