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ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE
DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
Organisme d'arbitrage autorisé par la Régie du bâtiment :
CENTRE CANADIEN D'ARBITRAGE COMMERCIAL (CCAC)
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ENTRE : JOHANNIE SAVARD
CHARLES TRUDEL
(ci-après désignés « les Bénéficiaires »)
KS CONSTRUCTION INC.
(ci-après désignée « l’Entrepreneur »)
RAYMOND CHABOT ADMINISTRATEUR PROVISOIRE INC. ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie LA GARANTIE ABRITAT INC.
(ci-après désignée « l'Administrateur »)
No dossier CCAC : S17-030801-NP
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DÉCISION ARBITRALE
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Arbitre : Me Luc Chamberland
Bénéficiaires : Mme Johannie Savard
M. Charles Trudel
Pour l'Entrepreneur : Absent (en faillite)
Pour l'Administrateur : Me Nancy Nantel
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Date de l'audition : Le 22 mars 2018
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Date de la décision : Le 6 avril 2018
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Identification complète des parties
Arbitre : Me Luc
Chamberland
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Bénéficiaires : Madame Johannie Savard Monsieur Charles Trudel [...] Québec (Québec) [...]
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Entrepreneur : M. Karl Sirois KS Construction inc. 12603, rue du Grand-Pré Québec (Québec) G2A 2R4
Absent (en faillite)
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Administrateur : Raymond Chabot, administrateur provisoire inc. ès qualités d’administrateur provisoire du plan de garantie La Garantie Abritat inc. 7333, Place des Roseraies, bur. 300 Anjou (Québec) H1M 2X6 Et son avocate : Me Nancy Nantel
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DÉCISION ARBITRALE
[1] Le 27 novembre 2013, les Bénéficiaires soulevaient la problématique du revêtement en bois des planchers des deux étages de leur résidence au moment de la Déclaration de réception du bâtiment (A-3).
[2] Le 5 juin 2016, les Bénéficiaires déposaient une dénonciation à l’Entrepreneur principalement parce que leur plancher présentait une « apparence gondolée » (A-5).
[3] Le 19 septembre 2016, l’Administrateur rendait une première décision après avoir procédé à une inspection (A-8). Il ordonnait que des travaux correctifs soient effectués parce qu’il s’agissait d’un vice et malfaçon apparents :
1. ONDULATION DU PLANCHER DE BOIS FRANC
Lors de l’inspection, nous avons constaté que le plancher de bois franc était ondulé sur les deux niveaux, situation présente depuis l’occupation du bâtiment et qui fut dénoncée au formulaire préréception du bâtiment et pour laquelle l’entrepreneur avait indiqué aux bénéficiaires que les lattes pouvaient reprendre leur forme lors de la première année d’occupation, ce qui ne fut pas le cas.
En octobre 2015, le sous-traitant Couvre plancher Pelletier aurait informé les bénéficiaires à l’effet que l’état du plancher était irréversible, ce dernier soumettant aux bénéficiaires une correspondance datée du 12 novembre 2014 qui lui avait été fournie par le fournisseur de lattes Lauzon, laquelle indiquait que lesdites lattes de bois avaient été soumises à un excès d’humidité.[1]
[4] À la suite de cette décision, l’Entrepreneur a repris les travaux sur les planchers en procédant au sablage, à la teinture et à la pose de vernis. Les Bénéficiaires ayant manifesté leur insatisfaction quant aux correctifs apportés, l’Administrateur a rendu une seconde décision le 13 février 2017 (A-9). On peut ainsi y lire les paragraphes suivants :
Les bénéficiaires s’en déclarant toutefois insatisfaits, nous avons procédé à une inspection supplémentaire afin de revoir la situation, visite au cours de laquelle il fut constaté ce qui suit :
1. ONDULATION DU PLANCHER DE BOIS FRANC
Nous avons constaté que l’entrepreneur a effectué les travaux correctifs.
La bénéficiaire dénonce toutefois que certaines planches sont demeurées ondulées, alors que celles fissurées devant l’escalier n’ont pas toutes été remplacées et qu’un nœud est ressorti d’une planche devant l’escalier, créant un trou.
Nous avons également noté la présence de cheveux et poils collés dans le vernis ainsi que des gouttes de vernis à certains endroits.
Finalement, dans un coin de mur, la surface est demeurée rugueuse et mal sablée.
Nous avons observé que le plancher est égratigné, lesquelles égratignures ont été causées par les enfants des bénéficiaires.
À cet égard, la bénéficiaire prétend que le plancher préverni était plus résistant aux égratignures.
En ce qui a trait aux espacements observés devant la plinthe électrique sous la fenêtre du salon, ils ne faisaient pas partie de la dénonciation des bénéficiaires et l’administrateur n’a pas à rendre de décision sur ce point puisque nous sommes d’avis que lesdits espacements étaient sûrement présents avant les travaux effectués par l’entrepreneur.
Dans l’ensemble, sous un éclairage naturel (lumière du jour), en position debout et à une distance de 2 mètres, le travail de l’entrepreneur nous est apparu acceptable et conforme aux pratiques courantes et règles de l’art et seules quelques petites imperfections devront être corrigées.
En effet, le manque d’uniformité doit être évalué d’un point de vue normal et une déformation concave ou convexe allant jusqu’à 2 mm est jugée acceptable.
Correctifs supplémentaires
L’entrepreneur devra obturer le trou laissé par le nœud et remplacer la planche fissurée au bas de l’escalier, situation qui avait été dénoncée par les bénéficiaires.
Il devra également polir la surface rugueuse dans un coin et vernir à nouveau, retirer les poils collés dans le vernis, lesquels sont à être identifiés par les bénéficiaires et effectuer par la suite les retouches de teinture et vernis nécessaires.
Finalement, il devra enlever les gouttes de vernis, lesquelles seront également identifiées par les bénéficiaires, et effectuer les retouches de teinture et vernis nécessaires.[2]
[5] En mars 2017, les Bénéficiaires contestaient la décision de l’Administrateur en arbitrage. Bien que la demande d’arbitrage porte la date du 5 mars 2014, il est probable qu’il s’agisse plutôt du 5 mars 2017 parce que le Centre canadien d’arbitrage a reçu la demande le 8 mars 2017 (A-10). Les principaux paragraphes de la demande d’arbitrage exposent :
La Garantie Abritat nous a donné raison en septembre 2017 et il a obligé l’entrepreneur à venir effectuer les travaux. Il nous a d’abord offert de remplacer les quelques planches abîmées et de nous compenser pour la somme de 1000$. Suite à notre refus, il nous a dit qu’il voulait aller en arbitrage, mais le délai était dépassé. Nous nous attendions à ce qu’il vienne finalement installer entièrement un nouveau plancher, mais il a plutôt choisi de la sabler et de les revernir.
Nous avions fait part de nos réticences à l’inspecteur d’Abritat qui nous a confirmé qu’il s’agissait d’un correctif acceptable selon eux. Ce dernier nous affirmant que si le travail n’était pas satisfaisant, nous pourrions reporter plainte et qu’il viendrait inspecter de nouveau. Ce que nous avons dû faire immédiatement après les travaux puisque le plancher présente maintenant une ondulation dans le sens de la longueur des planches. Il y avait aussi de nombreuses gouttes de vernis ainsi que des poils et des cheveux pris dans le vernis. Plusieurs coins de murs et des sections près des armoires n’ont pas été bien sablés et ils sont encore rugueux. Suite à la deuxième inspection, l’inspecteur a exigé que seules les imperfections des surfaces rugueuses devront être corrigées. Il affirme que les ondulations sont normales et que le travail a été fait selon les règles de l’art. Ce que nous désirons contester.
De plus, le vernis posé est incontestablement moins solide que le vernis original de nos planchers. De nombreuses égratignures sont déjà présentes. En plus, la vie de notre plancher a été raccourcie puisque nous ne pourrons plus les sabler qu’une fois ou deux seulement. Nous sommes donc également en désaccord avec le type de réparation effectuée. Nous estimons que la valeur de notre maison est maintenant moindre à cause de la piètre qualité de mon plancher. Par ailleurs, nous avons fait preuve de bonne foi en déménageant notre famille de cinq personnes pendant une semaine, et ce, à nos frais, pour finalement être déçus par le travail effectué. De plus, on nous avait informés que nous n’aurions que quelques petites retouches de peinture à faire sur nos plinthes de bas de mur. Toutefois, nous avons dû les repeindre au complet et à deux reprises à certains endroits afin de faire disparaître les traces de teinture présentes. On devra également repeindre les murs puisque le vernis a tâché la peinture par endroit et qu’on peut voir plusieurs irrégularités sur la peinture que les employés ont essayé de nettoyer. La porte-patio a également été tachée lors de l’opération ainsi que le bas des armoires de la cuisine. Bref, on dirait que les surfaces qui auraient dû être protégées, ne l’ont pas été.[3]
[nos soulignés]
[6] Le 22 mars 2018 en présence des parties, sauf l’Entrepreneur, l’arbitre a procédé à une inspection minutieuse du plancher pendant une période d’au moins une heure.
Le droit
L’article 10 paragraphe 2 du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, RLRQ c. B-1.1, r. 8 (le « Règlement ») énonce :
10. La garantie d’un plan dans le cas de manquement de l’entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception du bâtiment doit couvrir:
[…]
2° la réparation des vices et malfaçons apparents visés à l’article 2111 du Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant que le bénéficiaire n’a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception. Pour la mise en œuvre de la garantie de réparation des vices et malfaçons apparents du bâtiment, le bénéficiaire transmet par écrit sa réclamation à l’entrepreneur et en transmet copie à l’administrateur dans un délai raisonnable suivant la date de fin des travaux convenue lors de l’inspection préréception;
Analyse et motifs
[7] À la suite de la seconde décision de l’Administrateur, les planchers de bois ont été sablés, teints et revernis sur les deux étages. Les Bénéficiaires se sont déclarés insatisfaits des travaux correctifs effectués. Leur principale demande consiste à obtenir un plancher neuf composé de nouvelles planches de bois préfini, comme à l’origine.
[8] Les Bénéficiaires ont le fardeau de la preuve de démontrer le bien-fondé de leur réclamation (art. 2803 C.c.Q.). Ils ont tenté de faire la preuve que la durée de vie utile du plancher et que le vernis était de moindre qualité, tant par leur témoignage que par un courriel d’un M. Stéphane Daigle d’Économie Plancher. L’arbitre a accueilli une objection de l’Administrateur à ce sujet, notamment en raison du fait qu’il s’agit d’une preuve d’expert, que celui-ci n’était pas présent pour témoigner sous serment et que l’Administrateur était dans l’impossibilité de le contre-interroger.
[9] Il importe de rappeler que le tribunal, dans une décision interlocutoire rendue le 21 décembre 2017, avait accordé aux Bénéficiaires un délai se terminant le 14 février 2018 pour produire un rapport d’expert. Ceux-ci ont décidé de ne pas produire de rapport d’expert. Le simple dépôt de fiches techniques (B-1 à B-3) décrivant les produits posés par le fournisseur Lauzon Planchers sur une essence de bois différente du hêtre utilisé dans la résidence, ne suffit pas à relever leur fardeau de preuve.
La demande portant sur un plancher entièrement neuf
[10] Les Bénéficiaires demandent d’obtenir un plancher entièrement neuf, soit d’enlever tout le revêtement de bois actuellement dans leur résidence pour le remplacer par des matériaux préfinis sortis de l’usine.
[11] La « réparation des vices et malfaçons apparents » prévue à l’art. 10 du Règlement n’implique pas nécessairement un remplacement par des matériaux neufs, cela dépend des faits en litige.
[12] L’arbitre est d’avis que la réparation doit être conforme aux règles de l’art, elle n’a pas à être totalement parfaite sous tous ses aspects. Il n’est pas toujours possible de se replacer dans les conditions d’origine à des coûts raisonnables. Comme l’indique l’arbitre Me Johanne Despartis, la solution n’a pas à être idéale :
[135] La question, selon le Plan, à l’examen, n’est pas pour l’administrateur de retenir la solution qui serait idéale, qu’on l’appelle permanente ou autrement, mais bien de s’assurer de la conformité au Plan de la solution retenue, i.e. celle qui réparera la malfaçon ou le vice. Concrètement, il ne s’agit donc pas de rechercher et de choisir la solution parfaite ni celle qui paraitrait parfaitement satisfaisante mais plutôt celle qui assurera la réparation de la malfaçon ou du vice décelé. C’est là le sens et la portée de la garantie offerte par le Plan contre les malfaçons et les vices.
[136] Ainsi, ce que les bénéficiaires devaient démontrer est que les solutions retenues par l’administrateur ne rencontrent pas ces attentes du Plan.[4]
[13] En appel, la Cour d’appel a infirmé le jugement de la Cour supérieure qui avait accueilli la révision judiciaire à l’encontre de la décision arbitrale de Me Despartis. Dans un arrêt unanime, la Cour d’appel après avoir repris, notamment les paragraphes 135 et 136, écrit :
[27] Peut-on dire que, du point de vue d’une personne raisonnable, la solution adoptée par la Garantie et contestée par les intimés devant l’arbitre ne suffit pas à garantir « la réparation des malfaçons, etc. » dont est affligée la résidence des intimés - soit le manque d’étanchéité du radier? Je ne vois pas comment on pourrait tirer cette conclusion du dossier tel qu’il est constitué. Bien que la solution qu’ils critiquent ne soit pas celle que préfèrent les intimés, il s’agit de mesures correctives importantes et coûteuses; l’expert des intimés le reconnaît lui-même dans son expertise écrite, où il signale qu’il faudra travailler en sous-œuvre pour les mettre à exécution. L’arbitre motive explicitement sa conclusion sur ce point, les raisons qu’elle livre sont non seulement intelligibles mais cohérentes, et elles sont à vrai dire considérablement plus substantielles que les motifs contenus dans le jugement de la Cour supérieure.
[…]
[30] Certes, la solution recommandée par l'expert des intimés serait plus durable que celle favorisée par la Garantie et par l'arbitre. Toutefois, le rôle de l'arbitre, rappelons-le encore une fois, n'était pas de vérifier si l'administrateur avait choisi « la meilleure solution possible », mais seulement de s'assurer que la solution retenue était conforme au plan. En outre, la preuve est lacunaire sur la durée de vie de la membrane d’étanchéité.[5]
[14] Le tribunal ne peut donc accueillir la demande des Bénéficiaires à cet égard.
Existent-ils des vices et malfaçons apparents?
[15] Les Bénéficiaires se plaignent que leur plancher présente une « ondulation dans le sens de la longueur des planches ». L’arbitre a procédé à une inspection des lieux pendant une durée d’au moins une heure. En station debout ou agenouillé, sous plusieurs angles, le soussigné n’a pas observé un plancher anormal ou des ondulations qui rendraient les réparations effectuées inacceptables. Avec un niveau d’environ un mètre, nous avons mesuré les variations de hauteur du plancher, lesquelles étaient parfois nulles, parfois de 1 mm, parfois d’environ 2 mm. Une seule variation dans la chambre des Bénéficiaires nous apparaissait plus grande que les autres, mais les Bénéficiaires n’ont pas démontré qu’elle résultait de la réparation des planchers, ni n’avait été dénoncée avant la visite des lieux.
[16] Au surplus, le Guide de performance de l’APCHQ (A-11) prévoit que :
Règles générales applicables aux constats répertoriés
Guide de performance de l’APCHQ
En ce qui a trait à l’ensemble de constats répertoriés dans ce guide, les trois éléments d’information qui suivent s’appliquent :
[…]
3. Lorsqu’il est fait référence à un constat, il est important d’observer sous un éclairage naturel (lumière du jour), à partir d’une position debout et à une distance de 6 pieds 6 pouces (2 mètres).
[…]
Déformation des lames d’un parquet en bois dur pouvant aller jusqu’au détachement
Après l’installation, les lames d’un parquet en bois dur doivent être fixées solidement selon les recommandations du fabricant et ne doivent pas présenter de déformations concaves ou convexes supérieures à 1/16 po (2 mm) pour une largeur de planche de 3 ¼ po (80 mm).[6]
[17] Ils se plaignent également que la surface du plancher est rugueuse très près des murs (1 mm env.). L’arbitre a touché à cette surface qui est un peu rugueuse, mais qui au plan visuel n’est pas observable, même agenouillé sur la surface. Il ne s’agit pas d’un vice ou malfaçon apparent.
[18] Au sujet des gouttes de teinture, j’ai pu observer l’existence de quelques gouttes lorsque j’étais agenouillé et que les Bénéficiaires dirigeaient mon attention à cet endroit. En position debout, sous un éclairage normal, on ne pouvait voir ces gouttes de teinture.
[19] Au sujet des poils incrustés dans le plancher, l’arbitre ne pouvait les déceler en position debout. Même agenouillé, on pouvait difficilement les distinguer des égratignures au plancher. C’est en touchant ces poils, d’une longueur de 1 mm en moyenne, qu’on pouvait les identifier. Il ne s’agit pas d’un vice ou malfaçon apparent.
[20] Je suis d’avis que le critère applicable en l’espèce n’est pas celui des Bénéficiaires; soit de se placer dans le contexte d’une personne qui lave son plancher à la recherche de saleté.
[21] Il est vrai que le tribunal n’est pas placé dans la même situation que l’Administrateur qui avait procédé à une inspection visuelle, plus d’une année auparavant. Toutefois, je n’ai pu constater de vice ou malfaçon apparent à cet égard.
[22] Même si les faits étaient différents, concernant les principes applicables nous reproduisons des extraits de la sentence arbitrale de Me Jeanniot dans l’affaire Jean-François Paquin :
[15] Il s’agit d’une situation et/ou condition que je n’ai pu considérer, qui n’est pas généralisée, et présent à certains endroits, visible, une fois que notre attention y fut dirigée. Force me fut de constater qu’à moins d’y porter une attention toute particulière, les quelques imperfections étaient discrètes et indiscernables, à moins d’y porter une attention toute particulière;
[…]
[25] C’est ici que le bas blesse, le Bénéficiaire aimait l’apparence de ce joint en ‘V’, désire conserver l’apparence de ce joint en ‘V’ et est déçu du fait que son plancher a maintenant l’apparence d’un plancher de bois brut avec les avantages de ne pas avoir de joints en ‘V’;
[26] Bien que je sympathise avec le Bénéficiaire, je ne peux considérer que les travaux correctifs accomplis puissent être considérés ‘malfaçon’. Les travaux correctifs effectués par l’Entrepreneur sont acceptables et conformes aux Règles de l’art, ils ne sont simplement pas au goût du Bénéficiaire.[7]
[23] Au sujet des correctifs ordonnés par l’Administrateur dans sa décision du 13 février 2017, le tribunal n’étant pas saisi d’une demande d’arbitrage sur ces points, je suis d’avis que je n’ai pas à disposer de ceux-ci.
[24] En vertu de l’article 123 du Règlement et comme les Bénéficiaires n’ont pas obtenu gain de cause sur aucun des aspects de leur réclamation, je me dois de départager les coûts de l’arbitrage entre l’Administrateur et les Bénéficiaires.
[25] Les frais d’arbitrage aussi bien en droit qu’en équité, selon les articles 116 et 123 du Règlement, seront partagés entre les Bénéficiaires (pour la somme de cinquante dollars (50 $)) et l’Administrateur pour le solde du coût du présent arbitrage.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
[26] REJETTE la demande d’arbitrage des Bénéficiaires;
[27] CONFIRME la décision de l’Administrateur du 13 février 2017;
[28] CONDAMNE les Bénéficiaires à cinquante dollars (50 $) au titre des coûts d’arbitrage avec les intérêts au taux légal;
[29] CONDAMNE l’Administrateur, Raymond Chabot, administrateur provisoire ès qualités d’administrateur du plan de garantie La Garantie Abritat inc. au solde des coûts d’arbitrage conformément au Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, avec les intérêts au taux légal, majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec à compter de la date de la facture émise par l’organisme d’arbitrage, après un délai de grâce de 30 jours.
Québec, le 6 avril 2018
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Luc Chamberland, avocat
Arbitre / Centre canadien d'arbitrage commercial (CCAC)
[1]. Décision de l’Administrateur du 19 septembre 2016, p. 16 (A-8).
[2]. Décision de l’Administrateur du 13 février 2017, p. 2 (A-9).
[3]. Demande d’arbitrage, 5 mars 2017 (A-10).
[4]. Lisa Rae et al. c. Garantie des bâtiments résidentiels neufs de l’APCHQ, 10 juin 2018, no : 095186106-216 P.M.).
[5]. Construction Réal Landry inc. c. Rae, 2011 QCCA 1851.
[6]. Guide de performance de l’APCHQ (A-11), p. 3, 249.
[7]. Jean-François Paquin c. Trinité Construction inc. et La Garantie des maisons neuves de l’APCHQ, Me Michel A. Jeanniot, 27 juillet 2010, no : S09-031201-NP.