Introduction :
[01] Le 5 mai 2007, les
Bénéficiaires signent un contrat préliminaire et de garantie pour la
construction d’une unité d’habitation en copropriété. Le bâtiment est couvert
par le Règlement sur le Plan de garantie des bâtiments résidentiels
neufs (ci-après le Règlement).
[02] La réception des
travaux de la partie privative a lieu un an plus tard, le 20 mai 2008.
[03] À maintes reprises, à
partir du 2 juin suivant, les Bénéficiaires adressent à l’Entrepreneur seul,
des listes de réparations et d’ajustements.
[04] Huit mois après la
réception des travaux, soit à partir du 30 janvier 2009, les Bénéficiaires adressent
progressivement à l’Administrateur plusieurs demandes de corrections.
[05] Le 25 juin 2009, l’Administrateur
rend une décision portant sur 21 points dont 16 sont rejetés.
[06] Insatisfaits de cette
décision, les Bénéficiaires demandent l’arbitrage le 1ier juillet
suivant.
[07] Le 18 octobre 2010,
l’Administrateur émet un rapport complémentaire à la demande des Bénéficiaires.
[08] Les points en litige,
selon la numérotation utilisée par l’Administrateur, sont les suivants :
Décision
du 25 juin 2009
3.
Grille de
ventilation au plancher (réclamation accueillie, mais méthode corrective
contestée)
6.
Regard de
nettoyage
7.
Porte de garage
8.
Porte d’entrée
9.
Plancher de lattes
de bois
10.
Ouvre porte de
garage
11.
Coin de métal et
têtes de vis
12.
Infiltration d’air
par la porte d’entrée
13.
Bruit de plomberie
14.
Mur de vestibule
courbé
15.
Mur du salon dans
le haut
16.
Mur de l’escalier
menant au sous-sol
17.
Mur de l’escalier
entre le deuxième et troisième
18.
Plafond de la
chambre à coucher
19.
Tache au plafond
dans la chambre no.1
20.
Bruit du
climatiseur
21.
Tache au plafond
du sous-sol
Décision
du 18 octobre 2010 (rapport complémentaire) :
1.
Marche d’escalier
2.
Dénivellation des
planchers
3.
Espacement entre
les lattes
4.
Plancher en lattes
le long du mur du salon
5.
Mur du vestibule
6.
Porte d’entrée
7.
Cadre de la porte
d’entrée
8.
Mur du sous-sol
9.
Coins de métal et
têtes de vis
10.
Arrêt de porte de
la chambre no.2
11.
Joint de placoplâtre
le long du mur du salon
12.
Ouvre-porte de
garage
13.
Nez des marches
d’escaliers
[09] Les Bénéficiaires
retiennent les services de l’expert Stéphane Bossus du Centre d’Expertise
Légales en Bâtiments (CELB), pour la production d’un rapport d’expertise.
[10] D’autre part, le
sous-traitant de l’Entrepreneur, qui a exécuté le revêtement de plancher en
bois, Les Planchers Québécois ltée, fait appel aux services d’expert de
l’architecte Felice Vaccaro.
[11] Une première journée
d’audition est tenue le 25 février 2010 et porte uniquement sur le point 9, plancher
de lattes de bois.
[12] À la fin de cette
journée, les Bénéficiaires font état du fait que l’Administrateur aurait omis
de se prononcer dans sa décision sur certains points de leur réclamation.
[13] L’Administrateur
accepte d’examiner les points qui n’auraient pas fait l’objet de sa décision.
[14] Le 18 octobre 2010, l’Administrateur
émet un rapport d’inspection complémentaire (décision), portant sur 13 points.
[15] Le 13 mai 2011, une
deuxième journée d’audition est tenue.
[16] Considérant le temps
écoulé depuis la première journée d’audition, les parties conviennent que les
experts feront une nouvelle inspection des planchers afin de compléter la
preuve. Cette visite a lieu le 3 juin suivant.
[17] Le 22 novembre 2011, se
tient la troisième journée d’audition.
LA PREUVE ET L’ANALYSE
[18] Durant les
procédures d’arbitrage, les points suivants ont été considérés comme réglés ou
ont fait l’objet d’une entente, à savoir :
|
Points (Décision - 25 juin 2009)
|
résultat
|
|
6. Regard de nettoyage
|
Réglé
|
|
7. Porte de garage
|
Réglé
|
|
8. Porte
d’entrée
|
L’Entrepreneur fournira la peinture en
vaporisateur
|
|
10. Ouvre porte de
garage
|
Réglé
|
|
18. Plafond de la
chambre à coucher
|
Retiré par les Bénéficiaires
|
|
20. Bruit du
climatiseur
|
Retiré par les Bénéficiaires
|
|
Points (Décision - 18 octobre 2010)
|
|
|
1. Marche
d’escalier
|
Réclamation accueillie, l’Entrepreneur fera
les réparations requises. (réglé)
|
|
4. Plancher en
lattes le long du mur du salon
|
Retiré par les Bénéficiaires
|
|
8. Mur du
sous-sol
|
Retiré par les Bénéficiaires
|
|
10. Arrêt de porte
de la chambre no.2
|
L’Entrepreneur installera l’arrêt de porte
|
|
12. Ouvre porte de
garage
|
Réglé
|
[19]
Dans la présente décision, pour faciliter la
lecture et la compréhension, les points présentant des similitudes seront regroupés en fonction
de la présentation de la preuve et l’argumentation.
Point
3, Grille de ventilation au plancher (25 juin 2009)
La preuve :
[20]
L’Administrateur a
accueilli la réclamation des Bénéficiaires sur ce point et il a rendu la
décision suivante :
« Lors de notre
inspection, nous avons constaté la situation au niveau de la cuisine et du
salon. Toutefois dans certains cas, il s’agissait tout simplement de faire en
sorte que la grille devienne fixe. Or dans de tel cas, de simples gouttes de
silicone pourraient être une méthode à utiliser. Par conséquent,
l’entrepreneur devra faire les vérifications nécessaires et les correctifs requis
selon les règles de l’art et l’usage du marché. »
(nos soulignés)
[21]
Bien que ce point
ait été accueilli par l’Administrateur, les Bénéficiaires contestent la méthode
corrective proposée.
[22]
M. Paquette
témoigne à l’effet que les coupes faites dans le plancher pour installer les
grilles de ventilation sont trop grandes de telle sorte que l’ouverture est
apparente et les lattes en bois se sont déplacées.
[23]
Selon l’expert des
Bénéficiaires, M. Bossus, la coupe des ouvertures n’a pas été faite
conformément aux règles de l’art de telle sorte qu’il faut « procéder
au remplacement des lattes auprès desdites trappes, de façon à ce que celles-ci
s’insèrent par pression (et sans mouvement) ».
[24]
M. Normand Pitre,
conciliateur de l’Administrateur, explique la décision qu’il a rendue, en ce
sens qu’il n’a pas dicté la méthode de correction et que celle-ci est laissée à
la discrétion de l’Entrepreneur.
[25]
Le procureur des
Bénéficiaires, Me Cyrille Duquette, argumente qu’il faut appliquer
la solution recommandée par l’expert Bossus.
[26]
Me
Avelino De Andrade, procureur de l’Administrateur argumente que l’arbitre ne
peut imposer une méthode corrective. À cet effet, il fait référence à l’article
2099
du Code Civil du Québec :
« 2099. L'entrepreneur ou le
prestataire de services a le libre choix des moyens d'exécution du contrat et
il n'existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son
exécution. »
L’analyse :
[27] La question qui se
pose ici est d’établir si les Bénéficiaires peuvent imposer à l’Entrepreneur la
solution correctrice préconisée par leur expert.
[28]
Il convient ici de
rappeler que l’article
2099
du Code Civil du Québec donne à
l’entrepreneur le choix des moyens pour exécuter les travaux.
[29] Plusieurs décisions
arbitrales vont en ce sens. Mentionnons notamment :
Alcide
Fournier, le 6 mars 2008 :
[36] En vertu du code civil et du
règlement sur le plan de garantie, l’entrepreneur a une obligation de résultat,
c’est-à-dire comme dans le présent litige, de faire cesser les infiltrations
d’eau au sous-sol.
[37] En contrepartie, l’entrepreneur a
le choix des moyens pour parvenir au résultat qui lui est imposé par la loi et
le règlement, à moins qu’il ne soit prouvé que la méthode choisie n’est pas
adéquate, ne peut donner les résultats escomptés ou est contraire au code du
bâtiment. »
Me Michel A. Jeanniot, le 2 septembre
2009 :
59] Je rappelle de plus à tous
que, et considérant que l’Entrepreneur (ou le prestataire de services) a le
libre choix des moyens d’exécution et qu’il n’existe entre ce dernier,
l’Administrateur et le Bénéficiaire aucun lien de subordination, le choix des
correctifs et/ou la méthode de correction appartient à l’Entrepreneur […].
[30]
Considérant de
plus que l’Administrateur a ordonné à l’Entrepreneur d’effectuer les correctifs
requis « selon les règles de l’art et l’usage du marché », le
soussigné est d’avis qu’il n’a pas à intervenir sur ce point et doit maintenir
la décision de l’Administrateur.
Point
13. Bruit de plomberie (25 juin 2009)
La preuve :
[31]
Les Bénéficiaires
ont dénoncé un problème de bruit de la tuyauterie.
[32]
L’Administrateur a
rejeté cette réclamation au motif que le problème est un résultat de la
dilatation de la tuyauterie et constitue un comportement normal des matériaux.
[33]
Selon le
témoignage de M. Paquette, le problème aurait été découvert vers le 5 mai 2009.
[34]
Lors de la visite
des lieux, M. Paquette ouvre les robinets pour faire entendre les bruits de
plomberie mais, à ce moment-là, la manifestation du problème n’a pu être
observée.
[35]
L’expert Bossus
témoigne à l’effet qu’il n’a pas entendu le bruit de dilatation de la plomberie
lors de la visite des lieux, mais signale que celui-ci était perceptible lors
de l’inspection qu’il a faite le 11 août 2009, tel que noté dans son rapport. Son
explication et à l’effet que ce bruit se produit « si l’eau chaude
coule longtemps à plein régime ».
[36]
Selon M. Pitre, le
phénomène rapporté pourrait être un bruit de cognement, dilatation normale qui
se produit surtout l’hiver.
[37]
M. Martin Côté,
représentant de l’Entrepreneur, témoigne qu’il n’a jamais entendu ce bruit et
que le problème ne lui a jamais été signalé.
[38]
Me De
Andrade argumente que la preuve d’un vice ou d’une malfaçon n’a pas été faite
et qu’il n’y a rien qui permette de renverser la décision rendue.
L’analyse :
[39]
La question est de
déterminer si le problème signalé répond aux critères d’une malfaçon ou d’un
vice de construction couvert par la garantie.
[40]
Pour établir si
l’Entrepreneur a manqué à ses obligations de résultat sur ce point, il aurait
fallu démontrer que le bruit entendu était anormal et excessif résultant de
coups de bélier suite à une installation déficiente.
[41]
Or, le bruit n’a
pas été entendu lors de la visite des lieux et l’expert Bossus a témoigné à
l’effet que le bruit se produit dans des conditions particulières, ce qui
semble confirmer que ce puisse être un phénomène de dilatation des matériaux.
[42] À cet effet, je
partage l’avis de l’arbitre Jeanniot
qui s’exprime ainsi :
[52]
« À
défaut d’éléments à l’effet contraire, il appert que ce son provient d’une
dilatation des tuyaux dû à leur utilisation.
[53]
La
dilatation est une chose normale, l’accessoire devant suivre le principal, tout
bruit relatif à la dilatation est, sauf exception, normal.
[54]
S’agit-il
d’un bruit excessif et/ou anormal? […], je ne le pense pas.
[55]
Tel que
préalablement repris en appel, le fardeau de preuve incombe à la partie
appelante et, sans exiger que ce fardeau soit, indûment lourd, je suis
d’opinion que les Bénéficiaires ne se sont pas déchargés de leur fardeau de
preuve sur ce volet… »
[43] Considérant la
faiblesse de la preuve à l’effet qu’il y a vice ou malfaçon, la décision de
l’Administrateur est maintenue sur ce point, en application de l’article 29 du Règlement :
29.
Sont exclus de la garantie:
1° la
réparation des défauts dans les matériaux et l'équipement fournis et installés
par le bénéficiaire;
2° les
réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux
tels les fissures et les rétrécissements; […]
Point
14. Mur de vestibule courbé (25 juin 2009)
Point
15. Mur du salon dans le haut (25 juin 2009)
Point
16. Mur de l’escalier menant au sous-sol (25 juin 2009)
Point
17. Mur de l’escalier entre le deuxième et troisième (25 juin 2009)
La preuve :
[44]
Ces quatre points
ont été rejetés par l’Administrateur, le 25 octobre 2009, au motif que les
situations décrites étaient apparentes au moment de la prise de possession et qu’elles
n’ont pas été dénoncées dans le délai prescrit de 6 mois.
[45]
Selon le
témoignage de monsieur Paquette, le point 14 a été découvert en octobre
2008. Le bombement du mur, dit-il, est visible « sous un certain
angle et un éclairage particulier ».
[46]
L’expert Bossus
témoigne à l’effet que la courbure dépasse 1/4" dans les deux axes, ce qui
excède les tolérances reconnues. Il ajoute que « ce problème devait
être là depuis le début, mais que ça ne saute pas aux yeux ».
[47]
Normand Pitre
explique que ce qui est apparent, doit être dénoncé lors de l’inspection pour
la prise de possession et, dans ce cas-ci, le délai raisonnable de 6 mois n’a
pas été respecté.
[48]
Me
Duquette argue que ce n’est pas une situation évidente, facilement observable
lors de l’inspection, mais que les Bénéficiaires ayant découvert la situation
en octobre 2008, l’ont dénoncée rapidement à l’Administrateur en janvier 2009.
[49]
Quant au point
15 relatif à l’existence de boursouflures en haut du mur du salon, M.
Paquette répond à Me De Andrade qu’il ne sait pas quand est apparu
le problème dénoncé en janvier 2009.
[50]
En ce qui concerne
le point 16, les Bénéficiaires ont dénoncé en mars 2009 une vingtaine de
trous de vis dans le mur de l’escalier menant au sous-sol. Selon le témoignage
de M. Paquette, cette situation aurait été découverte en juin 2008.
[51]
Le point 17
fait état d’une courbure dans un angle du mur de l’escalier menant au sous-sol.
M. Paquette confirme que ce problème a été dénoncé à l’Administrateur le 5 mai
2009.
[52]
L’expert Bossus
témoigne à l’effet que cette courbure est excessive et « pas
acceptable ». Il ajoute que ce n’est pas un désordre structural car il
n’y a pas de fissures. « C’est là depuis le début mais ça ne saute
pas aux yeux», confirme-t-il.
[53]
Normand Pitre
explique que ce problème aurait dû être vu dans la première semaine de la
garantie car « ça l’a frappé tout de suite ».
[54]
Me De
Andrade argue que l’expert Bossus exagère en qualifiant cette déformation
d’importante. C’est tellement minime que ce n’est qu’en faisant une nouvelle
liste avec leur expert que les Bénéficiaires ont noté la situation.
L’analyse :
[55] La question qui se
pose quant à aux points 14, 15,16 et 17, est d’établir si on est en
présence de malfaçons et, en tel cas, déterminer si elles été dénoncées au
moment et dans le délai prescrit par l’article 27 du « Règlement » :
« 27.
La garantie d'un plan dans le cas de manquement de l'entrepreneur à ses
obligations légales ou contractuelles après la réception de la partie privative
ou des parties communes doit couvrir:
1° le
parachèvement des travaux dénoncés, par écrit:
a) par
le bénéficiaire, au moment de la réception de la partie privative ou, tant que
le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la réception ;
b) par
le professionnel du bâtiment, au moment de la réception des parties communes ;
2° la
réparation des vices et malfaçons apparents visés à l'article
2111
du
Code civil et dénoncés, par écrit, au moment de la réception ou, tant
que le bénéficiaire n'a pas emménagé, dans les 3 jours qui suivent la
réception; »
3° la
réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la
réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux
articles
2113
et
2120
du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur
et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6
mois de la découverte. »
[56] Concernant le point
14, la preuve est quelque peu contradictoire quant à l’importance de la
courbure. Les Bénéficiaires ont dénoncé à l’Entrepreneur le problème en ces
termes, dans leur lettre du 7 octobre 2008: « on voit clairement une
courbe dans le mur… ».
[57] Or selon le
témoignage de l’expert Bossus, c’est un problème « qui est là depuis le
début mais qui ne saute pas aux yeux. »
[58] Par contre dans son
rapport l’expert Bossus note « que le mur affiche une courbure prononcée. »
[59] La preuve est à
l’effet que cette situation était plus ou moins apparente au moment de la
réception. Conséquemment, la malfaçon, s’il en est une, aurait dû être dénoncée
par les Bénéficiaires lors de l’inspection pré-réception. Dans le cas contraire,
si elle est à ce point difficilement perceptible, il y a lieu de se questionner
sur l’existence réelle d’une malfaçon.
[60] Quant au point 15,
boursouflure de la finition au haut du petit mur du salon, la preuve
présentée est identique à celle faite au point précédent, en ce sens qu’il
s’agirait d’une malfaçon plus ou moins apparente dénoncée en janvier 2009. M.
Paquette n’a pu préciser à quel moment il a découvert la situation.
[61] Il n’a pas été prouvé
que cette boursouflure soit survenue après l’inspection pré-réception, moment
où elle aurait dû être signalée.
[62] Quant au point 16,
monsieur Paquette témoigne à l’effet que le problème de têtes de vis a été
observé en juin 2008 et que des retouches ont été faites par la suite.
Cependant les réparations sont visibles, écrit-il. Cette situation a été dénoncée
à l’Administrateur dans la lettre du 8 mars 2009.
[63] Le délai de
dénonciation depuis la découverte du problème excède celui de 6 mois prescrit
dans le « Règlement ».
[64] Quant au point 17,
l’expert Bossus a témoigné à l’effet que la courbure à l’angle des deux murs
dans l’escalier « n’est pas le résultat d’un désordre structural et
que c’est là depuis le début. » Il a qualifié cette déformation
d’excessive, non acceptable et non conforme aux normes.
[65] Monsieur Paquette écrit
dans sa lettre du 5 mai 2009 à l’Administrateur « on voit clairement
une courbure importante dans le mur; je me suis rendu compte de cet important
défaut aujourd’hui seulement ».
[66] Cette malfaçon aurait
dû être dénoncée lors de l’inspection pré-réception puisqu’elle est si
importante et visible depuis le début.
[67] Bref, selon la preuve
présentée, les points 14, 15, 16 et 17 ne sont pas la manifestation de
problèmes engendrés par des vices cachés, mais étaient existants et visibles
dans la première année de la garantie.
[68] Les malfaçons n’ayant
pas été dénoncées au moment et dans le délai prescrit, je dois maintenir la
décision de l’Administrateur sur les points 14, 15, 16 et 17, conformément
aux exigences de l’article 27 du « Règlement ».
Point
11. Coin de métal et têtes de vis (25 juin 2009)
Point
9. Coins de métal et têtes de vis (18 octobre 2010)
La preuve :
[69]
L’Administrateur a
rejeté le point 11 (et le même point 9 du rapport du 18 octobre
2010) au motif que les réparations rendues nécessaires par un « comportement
normal des matériaux lors de leur assèchement après la livraison de l’unité »
sont exclues, tel que stipulé à l’article 6.7.2 du contrat de garantie.
[70]
Le 30 janvier
2009, les Bénéficiaires ont dénoncé à l’Administrateur que « les
retouches de peinture appliquées après les réparations des trous ou
boursouflures… demeurent visibles à certains endroits… ».
[71]
Le 6 mars 2009,
les Bénéficiaires ont dénoncé à l’Administrateur que « la languette de
gypse s’est carrément décollée…spontanément ces dernières semaines ».
[72]
L’expert Bossus
explique que les coins de métal ont été mal posés et que le décollage des coins
et l’apparition des têtes de vis est dû au séchage et à la compression.
[73]
Normand Pitre est
en partie d’accord avec l’expert Bossus sur l’identification de la cause, soit
l’assèchement et la compression mais non sur le fait que les travaux ont été
mal faits.
[74]
Interrogé par Me
De Andrade, Normand Pitre témoigne à l’effet que l’absence d’humidificateur a,
en toute probabilité, accéléré l’assèchement des matériaux.
L’analyse :
[75] Selon les
Bénéficiaires, le coin s’est décollé au printemps 2009.
[76] L’expert Bossus
explique dans son rapport que le problème observé n’est pas un cas de séchage
mais plutôt de mauvaise mise en œuvre.
[77] Par contre, dans son
témoignage, M. Bossus, commentant les photos qu’il a prises de deux coins de
métal, explique qu’il s’agit d’un problème de compression dans l’escalier car
l’ouverture se prolonge sur plusieurs étages. Il rejoint ainsi le témoignage du
conciliateur Pitre qui attribue la cause à un assèchement et à la compression
des matériaux.
[78] La preuve a établi
qu’il n’y avait pas d’humidificateur dans l’unité d’habitation à l’hiver
2008-2009. Considérant que ce phénomène s’est produit
« spontanément » près de 10 mois après la réception, le soussigné est
d’avis que la thèse du séchage des matériaux à la suite de la saison de chauffe
est crédible et que la situation est exclue de la garantie par l’article 29 du « Règlement » :
29.
Sont exclus de la garantie:
[…]
2° les
réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux tels
les fissures et les rétrécissements;
[79]
La décision de
l’Administrateur est maintenue sur ces points.
Point
12. Infiltration d’air par la porte d’entrée (25 juin 2009)
Point
7. Cadre de la porte d’entrée (18 octobre 2010)
La preuve :
[80]
L’Administrateur a
rejeté ces points au motif que la situation dénoncée n’a pas été observée lors
de l’inspection du conciliateur Pitre et n’a pas été suivie d’une demande de
vérification des Bénéficiaires par la suite, au moment où aurait pu être
constaté le problème d’infiltration d’air tel que demandé.
[81]
D’après le
témoignage de monsieur Paquette, le problème aurait été porté à sa connaissance
le 29 janvier 2009 par le serrurier qu’il a mandaté pour changer la serrure. La
situation a été dénoncée le lendemain, le 30 janvier.
[82]
Selon l’expert
Bossus, le cadre de la porte est gauchi et devrait être réinstallé à l’aide de
cales car la déformation observée dépasse les tolérances acceptables.
[83]
Selon le
conciliateur Pitre, la porte est bien appuyée sur le cadre et l’étanchéité
n’est pas en cause. Il ajoute que la lumière perceptible dans le jambage est l’effet
de la lumière qui passe au travers du coupe-froid translucide.
[84]
Me Duquette
argumente que le cadre doit être réinstallé tel que le recommande l’expert
Bossus puisqu’il y a infiltration d’air et qu’on voit la lumière dans le
jambage.
[85]
Me De
Andrade rappelle qu’il n’y a pas eu d’avis pour constater le problème et que
l’expert Bossus ne parle pas d’infiltration d’air.
L’analyse :
[86] Le problème d’installation
du cadre de la porte qui permettrait l’infiltration d’air, a été dénoncé par
les Bénéficiaires le 30 janvier 2009, soit le lendemain de sa découverte par le
serrurier. L’Administrateur n’a pu constater l’existence de ce problème lors de
l’inspection en juin 2009 et a demandé que lui soit rapporté le phénomène lors
de sa manifestation afin qu’il puisse en prendre acte.
[87] Bien que l’expert
Bossus ait noté une déformation du cadre du côté du pêne, il n’a pas rapporté
le problème d’infiltration d’air, son inspection ayant eu lieu en été.
[88] Force est de conclure
que les Bénéficiaires n’ont pas fait la preuve de l’existence du problème
dénoncé alors qu’ils avaient le fardeau de convaincre le Tribunal, tel
qu’établi par la jurisprudence dont notamment dans la décision
rendue par l’arbitre Me Johanne Despatis :
[29] En cette matière, la charge de la
preuve repose sur les bénéficiaires et le tribunal d’arbitrage doit, comme
c’est la règle, l’apprécier au regard de la norme de la prépondérance.
[89]
La décision de
l’Administrateur est maintenue sur ces points.
Point 19. Tache au plafond dans la chambre #1 (25 juin
2009)
Point 21. Tache au plafond du sous-sol (25
juin 2009)
La preuve :
[90]
Des réparations
ont été faites localement aux plafonds. Deux d’entre elles sont apparentes
selon le témoignage de monsieur Paquette, même s’il est difficile de les
apercevoir sur les photographies déposées en preuve. Il ajoute plus
spécifiquement qu’elles ne sont pas visibles sur la photographie numéro 90 du
rapport de l’expert.
[91]
La réclamation des
Bénéficiaires a été rejetée par l’Administrateur au motif qu’il s’agit de
travaux correctifs exécutés localement et qu’on ne peut exiger de repeindre
toute la surface du plafond car il est normal que les retouches soient apparentes.
On lit dans la décision au point 21, que ces réparations sont exclues
car « la situation est attribuable au comportement normal des matériaux
lors de leur assèchement après la livraison de l’unité résidentielle. »
[92]
Selon l’expert
Bossus, les réparations devraient être reprises et les plafonds devraient être
repeints au complet en continu.
[93]
Normand Pitre
témoigne à l’effet que les retouches ponctuelles sont pratique courante et
qu’ «avec le temps ça va disparaître ».
[94]
Me De
Andrade argue que le plan de garantie n’a pas pour mission de régler des
questions d’esthétisme mais de corriger les vices et malfaçons.
L’analyse :
[95] Les Bénéficiaires
demandent que les réparations (retouches) soient reprises et que les plafonds
soient repeints au complet.
[96] Lors de la visite des
lieux, le soussigné a dû porter une grande attention aux réparations pour
percevoir la différence de texture et de teinte de la peinture aux plafonds.
[97] Le soussigné partage
l’avis de l’Administrateur à l’effet que les « retouches »
font partie des méthodes généralement répandues dans la construction pour
corriger certains problèmes tel qu’en fait état aussi l’arbitre Fournier :
« [48]
Quant aux différences de teinte des retouches par rapport à la peinture
originale, il est pratiquement impossible d’avoir une teinte identique avec une
peinture fraîche posée sur une peinture appliquée depuis un certain temps
puisque la couleur de celle-ci peut s’altérer avec le temps. »
[98] La question qui se
pose ici est de déterminer si la qualité du travail effectué respecte les
règles de l’art.
[99] La Régie du bâtiment
du Québec donne dans ses publications grand public
une définition des règles de l’art:
Règles de
l’art : Ensemble des techniques et pratiques de construction reconnues,
approuvées ou sanctionnées. Ces règles ont un caractère évolutif car les
méthodes de construction, les équipements et les matériaux disponibles évoluent
constamment.
Elles
trouvent notamment leurs sources dans les documents suivants:
·
les instructions ou guides fournis par les fabricants d’équipements
ou de matériaux entrant dans la construction des immeubles;
·
les normes ou standards publiés par les organismes de
normalisation;
·
les lois ou règlements contenant des prescriptions obligatoires
relativement à l’ouvrage à construire;
·
les publications scientifiques ou techniques utilisées à des fins
d’enseignement des professions ou des métiers, ou servant à la diffusion du
savoir le plus récent.»
[100] Dans ce cas-ci,
l’appréciation du travail accompli repose davantage sur des bases subjectives
que sur des écarts aux normes et pratiques reconnues.
[101] Compte tenu du fait
que la preuve présentée n’a pas permis d’établir qu’il s’agissait d’une
intervention anormale aux effets démesurés, je suis d’avis que les retouches
difficilement perceptibles, résultant d’une pratique habituelle et raisonnable
dans la construction, ne peuvent être assimilées à un vice ou une malfaçon au
sens du « Règlement ».
[102] La décision de
l’Administrateur est maintenue sur ces points.
Point 2. Dénivellation des planchers
(18 octobre 2010)
Point 3. Espacement entre les lattes
(18 octobre 2010)
Point 5. Mur du vestibule (18
octobre 2010)
Point 6. Porte d’entrée (18 octobre
2010)
Point 11. Joint de placoplâtre le long
du mur du salon (18 octobre 2010)
Point 13. Nez des marches d’escaliers
(18 octobre 2010)
La preuve :
[103]
La réclamation
relative à ces points a été faite le 2 juin 2010.
[104]
Pour justifier le
rejet de tous ces points, qui ont fait l’objet du rapport complémentaire en
date du 18 octobre 2010, l’Administrateur a invoqué le fait qu’ils ont été
dénoncés à la fin de la deuxième année de la garantie et qu’il ne pouvait
qualifier les situations dénoncées de vices cachés. Ainsi, selon lui, le délai
raisonnable de 6 mois pour dénoncer les malfaçons découvertes n’a pas été
respecté.
[105]
Quant au point
2, dénivellation des planchers, les Bénéficiaires dénoncent le fait
que les planchers ne sont pas de niveau dans la cuisine et le boudoir.
[106]
Monsieur Paquette
dit avoir rapporté ce problème à l’Entrepreneur dans sa lettre du 2 juin 2008.
Selon son témoignage, ce dernier lui aurait dit que cette situation était
conforme aux normes.
[107]
Selon Normand
Pitre, il n’y a rien d’apparent pour qualifier les dénivellations d’anormales.
[108]
Me De
Andrade argue que le problème est tellement minime qu’il ne peut être considéré
comme un vice caché. Pour appuyer son argumentation, celui-ci cite le
paragraphe 35 d’une décision
rendue par le soussigné le 10 novembre 2010 qui se lit ainsi :
[35] Pour l'application de
l’article 10.4o du Règlement, il y a lieu de se référer à l’article
1726
du Code civil du Québec qui définit ainsi la notion de vices cachés:
1726. Le vendeur est tenu
de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente,
exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le
destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas
acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.
[109]
Me De Andrade dépose aussi la décision
rendue par l’arbitre Jean Morissette le 12 septembre 2006, et se référant à
l’article 52, il conclut que ce problème ne peut relever de la garantie sur les
vices cachés :
[52] Un vice caché doit être
tel qu’il atteint à la qualité, à la sécurité ou à l’utilisation de l’ouvrage […]
[110]
Quant au point
3, espacement entre les lattes, monsieur Paquette témoigne à l’effet
que certaines lattes de planchers présentent un espacement important à leurs extrémités,
à l’endroit où des ouvertures ont été pratiquées pour l’installation des
grilles de ventilation.
[111]
Normand Pitre
indique que le problème dénoncé était visible, donc qu’il ne peut être traité
comme étant un vice caché.
[112]
Me De
Andrade reprend l’argument précédent à l’effet que le problème était visible et
qu’il ne répond pas aux critères de l’article
1726
du Code Civil du Québec.
[113]
Quant au point 5,
Mur du vestibule, le problème soulevé semble difficile à décrire par
monsieur Paquette. Il s’agirait du même problème de courbure du mur du
vestibule qui a été traité au point 14 de la décision du 25 juin 2009.
[114]
Bien que ce puisse
être apparent, Me Duquette arque que ce n’est pas facile à observer
à l’inspection-réception des travaux pour une personne normale qui n’est pas
experte en matière de construction.
[115]
Me De
Andrade, s’appuyant sur les critères applicables aux vices cachés, rappelle
qu’il s’agit d’une situation apparente dénoncée tardivement.
[116]
Quant au point
6, Porte d’entrée, interrogé par Me Duquette, monsieur
Paquette explique qu’il s’agit de la clenche de la porte d’entrée qui frotte
sur le cadre de la porte et qui crée une trace noire sur la peinture du cadre.
Il indique que ce point n’a pas été dénoncé à la garantie et n’est pas dans le
rapport de l’expert Bossus.
[117]
Me De
Andrade plaide qu’il s’agit d’une situation apparente que ne rencontrent
nullement les critères du vice caché.
[118]
Quant au point
11, joint de placoplâtre le long du mur du salon, monsieur Paquette
témoigne à l’effet que son agente d’immeuble lui a fait remarquer que le mur du
salon n’était pas parfaitement plat lorsqu’on le regardait sous un certain
angle et avec un éclairage particulier. Monsieur Paquette confirme que le
problème n’est pas visible le soir mais seulement le jour.
[119]
L’expert Bossus
constate que le mur est bombé et que la situation se corrige par un glaisage.
[120]
Interrogé par Me
De Andrade, monsieur Paquette admet que « ce n’est pas facilement
détectable et qu’il faut être dans l’axe ».
[121]
S’adressant à
l’expert Bossus, Me De Andrade s’interroge sur les règles
applicables en de tels cas, ce à quoi celui-ci répond qu’il fait appel à son
expertise.
[122]
Normand Pitre
affirme que ça prend une condition spéciale pour détecter une telle situation
qui probablement n’aurait pas été constatée si la pièce avait été meublée.
[123]
Me
Duquette plaide que les témoignages démontrent qu’on est en présence de
malfaçons non apparentes.
[124]
Me De
Andrade ajoute ironiquement « qu’on va à la pêche pour trouver des
problèmes » et qu’il ne peut s’agir d’un vice caché affectant la
qualité, la sécurité ou l’utilisation de l’immeuble.
[125]
Quant au point
13, Nez des marches, monsieur Paquette indique que la dimension du
nez des marches varie de 1 ¼ pouce à 1 ½ pouce alors que la norme est
de 1 pouce. Il ajoute que ce constat lui a été fait lors de la visite de
l’expert Bossus en août 2009.
[126]
Interrogé par Me
De Andrade quant à la solution pour régler cette situation, Stéphane Bossus soumet
qu’on peut changer la marche pour une autre plus étroite ou « vivre
avec ».
[127]
Normand Pitre
confirme la non-conformité mais n’a constaté aucun inconfort ni insécurité lors
de l’utilisation de l’escalier.
[128]
Considérant le
niveau d’expertise requis pour détecter un tel problème, Me Duquette
argue que cette non-conformité au Code doit être considérée comme un
vice caché.
[129]
Me De
Andrade dépose une décision de la Cour d’appel
datée du 6 janvier 1998 qui se lit ainsi à l’article 4 de l’opinion du juge
Pidgeon :
« Les appelants prétendent que les
travaux ne respectent pas les diverses dispositions du Code national du
Bâtiment et que ce défaut devrait entraîner la responsabilité de constructeur.
Or ces normes qui garantissent, d’après les données actuelles de la science et
de la technique, une construction exempte de vices et de défauts … ne sont pas
obligatoires pour l’entrepreneur en construction. »
[130] Me De Andrade argue qu’il n’y a aucune
preuve de dommage et qu’en plus, l’expert Bossus considère qu’une des solutions
alternatives est de « vivre avec ». Il ajoute que la dénonciation a
été faite le 2 juin 2010, soit 7 mois après la découverte de la situation en
août 2009, de telle sorte que le délai de 6 mois pour dénoncer le problème, n’a
pas été respecté.
L’analyse :
[131] La couverture de la
garantie est établie ainsi à l’article 27 du « Règlement » :
27. La garantie d'un plan dans le cas de manquement de
l'entrepreneur à ses obligations légales ou contractuelles après la réception
de la partie privative ou des parties communes doit couvrir:
1° […]
3° la
réparation des malfaçons existantes et non apparentes au moment de la
réception et découvertes dans l'année qui suit la réception, visées aux
articles
2113
et
2120
du Code civil et dénoncées, par écrit, à l'entrepreneur
et à l'administrateur dans un délai raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois
de la découverte des malfaçons;
4° la
réparation des vices cachés au sens de l'article
1726
ou de l'article 2103 du
Code civil qui sont découverts dans les 3 ans suivant la réception et
dénoncés, par écrit, à l'entrepreneur et à l'administrateur dans un délai
raisonnable, lequel ne peut excéder 6 mois de la découverte des vices cachés au
sens de l'article
1739
du Code
civil;
[132] Pour être examinée
sous l’angle des malfaçons, la réclamation doit répondre à deux critères :
la découverte a été faite dans la première année de la garantie et la
dénonciation a été faite dans un délai maximum de 6 mois.
[133] Ces points ayant été
dénoncés en juin 2010, soit plus de deux ans après la réception des travaux, je
partage la position de l’Administrateur à l’effet que, dans une telle
situation, la réclamation ne peut être analysée que sous l’angle des vices
cachés (article 27.4o).
[134] L’article 1726
définit ainsi les vices cachés :
1726. Le vendeur est tenu de garantir
à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts
de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui
diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou
n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.
[135] Quant au point 2,
le témoignage de Pitre est à l’effet que la dénivellation est à peine
perceptible et ne peut être ressentie en marchant.
[136] L’expert Bossus n’a
pas traité ce point dans son rapport.
[137] Dans ce cas-ci, les
Bénéficiaires n’ont pris aucune mesure ni fait aucune preuve de désordre
structural ou encore de non-conformité aux codes ou aux normes de tolérances
reconnues.
[138] Quant au point 3,
il a été dénoncé que l’extrémité des lattes de bois présentait un écartement à
certains endroits près des grilles de ventilation.
[139] Cette situation
visible depuis longtemps n’a pas une gravité telle qu’il faudrait la qualifier
de vice caché.
[140] Quant au point 5,
cette situation a déjà été dénoncée et traitée au point 14 de la
décision du 25 juin 2009. De plus aucun élément nouveau n’a été apporté en
preuve.
[141] Quant au point 6,
aucune preuve n’a été faite par les Bénéficiaires à l’effet que le frottement
du pêne sur le cadre de la porte pouvait être la conséquence d’un vice caché.
[142] Quant au point 11,
le procureur des Bénéficiaires a plaidé que le bombement du mur constituait une
malfaçon non apparente.
[143] D’autre part,
l’expert Bossus a expliqué que le problème se réglait par un glaisage des
surfaces.
[144] La preuve n’a pas été
faite que ce problème avait une gravité telle qu’on pourrait lui attribuer les
critères du vice caché.
[145] Quant au point 13,
il a été mis en preuve par l’expert Bossus que la longueur du nez de certaines
marches excédait de ¼ à ½ pouce la dimension maximale de 1 pouce prescrite
selon les normes du Code du national du bâtiment.
[146] Appelé à se prononcer
sur la gravité du problème, l’expert Bossus a avancé qu’une des solutions était
de « vivre avec »!
[147] Il y a lieu de
rappeler que le jugement rendu par la Cour d’appel en janvier 1998, auquel se
réfère Me De Andrade, pour argumenter que le
respect du Code n’est pas obligatoire, est antérieur à l’adoption du « Règlement ».
[148] Une jurisprudence
abondante en arbitrage a établi que le manquement aux règles de l’art et le
non-respect des normes constituent une malfaçon couverte par l’article 27 du
« Règlement ».
[149] Cependant, je partage
l’avis de l’arbitre Jeanniot,
sur un cas semblable à celui-ci, à l’effet qu’une telle non-conformité
antérieurement acceptable avant sa découverte par l’expert, ne peut se
qualifier comme vice caché :
[5] « A: Hauteur
de l’échappée »
Force nous est de
constater que sous l’extrémité du prolongement du plancher de l’étage,
l’échappée n’est que de soixante-quinze (75) pouces (1.91 mètres) alors que la
norme exigée est de soixante-seize point huit (76.8) pouces (1.95 mètres).
[6] L’éveil sur cet
élément et/ou situation n’origine pas des Bénéficiaires mais plutôt de leurs
lectures d’un rapport commandé par les Bénéficiaires plus de deux (2) ans après
leur prise de possession du bâtiment.
[7] Cette anormalité
n’est pas évidente sans toutefois pouvoir se qualifier comme «vice caché ». Il
s’agit donc à mes yeux d’une malfaçon, une condition qui aurait due (sic) être
révélée dans le cadre d’une inspection préoccupation. Bien que j’ai questionné
quant à la présence et/ou l’existence d’une telle inspection, les Bénéficiaires
n’ont pu répondre. Les Bénéficiaires ont par contre soulevé une insatisfaction
avec la hauteur de l’échappée, une insatisfaction dont l’origine remonte à leur
prise de possession. La non-conformité avec le Code du Bâtiment de la hauteur
de l’échappée fut connue après deux (2) ans d’occupation, suite à la réception
du rapport commandé. Bien que j’accepte que l’acquis de la connaissance des
normes exigées au Code National du Bâtiment ont rendu aux yeux des
Bénéficiaires inacceptable, ce qui autrefois semblait à peine tolérable, le
délai de vingt-quatre (24) mois excède d’approximativement dix-huit (18) mois
le délai dans lequel les découvertes de malfaçons doivent être dénoncées à
l’Administrateur (encore que l’argument que cette malfaçon était décelable lors
de la prise de possession de l’unité résidentielle ne serait pas dépourvu de
tout bon sens).
[8] Par conséquent, cet aspect de la
plainte est rejeté.
[150] Considérant que les
anomalies dénoncées tardivement ne peuvent se qualifier comme vices cachés, je
maintiens la décision de l’Administrateur sur les points 2, 3, 5, 6, 11 et
13.
Point
9. Plancher de latte de bois (25 juin 2009)
La preuve :
[151] L’Administrateur a
rejeté la réclamation concernant la présence d’espacements entre les lattes de
bois au motif que le problème est causé par un manque d’humidité dans l’unité
de logement. La décision se lit ainsi :
« …Il a été fortement conseillé
au bénéficiaire de procéder à l’installation d’un humidificateur sur le système
central et de vérifier que le taux d’humidité à l’intérieur de l’unité se
maintiendra entre 40% et 45% à longueur d’année à défaut de quoi, les
espacements deviendront permanents sur la superficie totale du plancher de
lattes de bois compte tenu que les cellules du bois auront été asséchées.
Par conséquent, La garantie Qualité
Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat, celle-ci (sic)
étant directement reliée avec l’usage et l’entretien fait par le bénéficiaire
de son unité.
De toute évidence, la situation
constatée est reliée avec le contrôle d’humidité à l’intérieur de la
propriété. »
[152] Interrogé par Me Duquette, M. Paquette témoigne à
l’effet qu’il a visité le chantier à quelques reprises et a observé que la pose
du gypse s’est faite en mars 2008. Il ajoute que le 31 mars, le plancher
n’était pas encore installé.
[153] M. Paquette précise
avoir dénoncé le problème des espacements entre les lattes dans sa lettre à
l’Entrepreneur le 7 décembre 2008.
[154] D’après son
témoignage, il dit avoir rencontré le sous-traitant en plancher de bois, M. Gruslin,
le 8 décembre. Ce dernier lui aurait dit d’utiliser un humidificateur, de
mettre de l’eau dans le bain et de ne pas utiliser l’extracteur d’air de la
salle de bain pour contrer le manque d’humidité.
[155] M. Paquette poursuit
son témoignage en affirmant n’avoir jamais reçu de guide d’utilisation de
l’échangeur d’air ni de cahier d’instructions relativement au contrôle de
l’humidité dans l’unité. Il ajoute avoir appliqué les recommandations du
sous-traitant Gruslin à partir de décembre 2008.
[156] Appelé à témoigner
pour les Bénéficiaires, Stéphane Bossus présente les constats notés dans son
rapport. Notamment, lors de sa visite du 11 août 2009, il dit avoir observé
plusieurs écartèlements entre les lattes dans le salon, la salle à manger et à
l’étage.
[157] Utilisant un vernier,
il a mesuré des espacements de 1/8 pouces et plus à certains endroits. Il a
noté aussi des décrochements verticaux et des « signes de gondolement
et d’ondulation ».
[158] Bossus dit avoir
enregistré un taux d’humidité variant de 6.5% à un peu plus de 7.5% à même les
lattes de bois alors que le taux d’humidité dans l’air était de 51.4% à une
température ambiante de 72.10 F. Selon le tableau du manuel Wood as an
Engineering Material, le taux d’humidité dans le bois devrait varier de
8.5% à 9.2% dans de telles conditions.
[159] Bossus explique à
l’aide de son rapport que la cause la plus probable d’une telle situation est
que « le bois des lattes était probablement trop sec lors de son
installation et que celui-ci n’a pu s’ajuster à l’humidité ambiante des
pièces. »
[160] Appelé à témoigner,
Jean Gruslin de l’entreprise Les planchers québécois ltée, dit avoir
rencontré le bénéficiaire Paquette et avoir constaté un rétrécissement dû à la
sécheresse.
[161] Me Duquette dépose le rapport de
l’installateur daté du 8 janvier 2008. On y lit un taux d’humidité du bois de
7% et un taux d’humidité du faux-plancher de 9% lors de l’installation.
[162] Contre-interrogé par Me
Duquette, M. Gruslin dit avoir installé le plancher en mai 2008 et non en
janvier, et que la date du 8 janvier 2008 inscrite sur son « rapport de
l’installateur » est une erreur.
[163] Mandaté par le sous-traitant
en plancher, l’architecte Felice Vaccaro est appelé à témoigner sur son
rapport.
Il indique qu’il a visité les lieux le 10 décembre 2009 et qu’il n’a pas
remarqué d’espacement supérieur à 1/16 de pouce. Avec photographies à l’appui,
il témoigne à l’effet que les lames de bois sont bien fermées (sauf 4) au
rez-de-chaussée. À l’étage, il n’a observé aucune anomalie tandis qu’à la
mezzanine, il a observé un écartèlement entre deux lames. Il a aussi mesuré des
taux d’humidité variant de 6.1% à 6.9% dans les lattes à différents endroits.
[164] M. Vaccaro conclut en
disant ne pas avoir observé les désordres (ondulations, décrochements
verticaux, écartèlements anormaux) mentionnés par l’expert Bossus. Il ajoute
qu’il y a eu un assèchement des lattes dû à un mauvais contrôle de l’humidité
et que le problème n’est pas causé par une défaillance du sous-plancher, auquel
cas une déformation des lattes « cupping » aurait été visible. Ce
qu’il a vu est, selon lui, dans les limites de tolérance du guide de l’APCHQ.
[165] Témoignant pour
l’Entrepreneur, M. Martin Côté, explique que l’humidificateur n’a pas été
fourni ni installé par Axxco. Cet équipement pouvait être ajouté en
« extra » mais ce n’était pas inclus dans ce contrat. Il ajoute que
le problème de plancher dénoncé par les Bénéficiaires est le seul sur des
dizaines de cas similaires.
[166] Selon M. Pitre, le 7
mai 2009, il n’y avait pas d’humidificateur dans l’unité de logement, ce qui
explique l’assèchement et il n’y a pas de problème de sous-face du plancher car
il n’a pas observé de gondolement des lattes.
[167] M. Pitre est retourné
visiter les lieux en septembre 2010 et dit avoir trouvé le plancher dans un
état acceptable. Il n’y avait pas d’espace entre les lattes selon son
témoignage.
[168] Contre-interrogé par Me Duquette, M. Pitre affirme qu’en
septembre, les lattes avaient repris leur gonflement normal et que le phénomène
« irréversible » ne s’était pas concrétisé.
[169] Afin d’apporter un
complément d’expertise, les experts Pitre et Bossus font une nouvelle visite pour
inspecter les lieux, le 3 juin 2011.
[170] Dans son rapport
complémentaire, M. Bossus, dit avoir observé plusieurs ouvertures dans les
planchers variant au rez-de-chaussée de 1/32 de pouce à un peu plus de 1/8 de
pouce à l’étage.
[171] L’humidité mesurée
dans les lattes à ce moment-là variait de 6% à 7.1% alors que l’humidité de
l’air était de 45.2% à une température ambiante de 65.4oF, ce qui
fait dire à l’expert Bossus que le « plancher est en état de
perte ».
[172] M. Bossus a effectué
une autre visite seul le 11 octobre 2011 et dit avoir fait le même constat. « La
molécule du bois ne sera pas rétablie, la situation est irréversible. »
[173] Contre-interrogé par Me De Andrade, l’expert Bossus confirme
que l’humidité ait pu tomber trop bas mais qu’il n’a pas pris de mesure durant
la période de chauffe. Il répond de façon affirmative à la question de Me De Andrade à savoir que le taux
d’humidité peut être plus bas lorsqu’un condo est inoccupé comparativement à un
autre qui serait habité, puisque l’activité humaine génère de l’humidité.
[174] En argumentation, Me Duquette plaide que les Bénéficiaires
n’ont reçu aucun guide d’entretien et que l’installation d’un humidificateur
n’est pas prévue dans le contrat alors que ça semble si important.
[175] Me Duquette argue qu’il n’y a pas eu
prise de mesure du taux d’humidité lors de l’installation et qu’on ne peut
s’appuyer sur un rapport de l’installateur invalide et douteux puisqu’il est
daté de janvier 2008, soit plusieurs mois avant l’installation du plancher.
[176] Me Duquette ajoute que le taux
d’humidité dans la latte ne varie presque pas malgré la variation du taux
d’humidité de l’air ambiant. Il y a donc assèchement permanent. L’unité ayant
été utilisée de façon normale on ne peut imputer la responsabilité aux
Bénéficiaires car c’est l’Entrepreneur qui a une obligation de résultats.
[177] Pour appuyer son
argumentation, Me Duquette dépose la décision
de l’arbitre Morissette qui se lit ainsi aux paragraphes 72 et suivants :
[72]
« Si
un humidificateur devait être installé pour maintenir le taux d’humidité
relative de manière à faire obstacle aux effets naturels du séchage de la fibre
de bois, cet équipement devait alors faire partie de la construction proposée
par l’entrepreneur aux bénéficiaires. La preuve est à l’effet que l’entrepreneur
n’a pas inclus cet humidificateur dans son contrat de type clé en main et
n’a suggéré cet équipement qu’en février 2005. Avant sa lettre, A-4, les
bénéficiaires n’avaient pas reçu d’information sur ce sujet.
[…]
[78]
Si un
humidificateur devait être installé, il appartenait à l’entrepreneur de le
spécifier aux bénéficiaires et de le prévoir dans son contrat de type clé en
main. L’entrepreneur a toujours dit que l’installation d’un humidificateur
était de la responsabilité des usagers et je ne suis pas de cet avis. Son avis
de maintenir un taux d’humidité relative contenu dans son courrier du 1ier
février 2005, pièce A-4, ne peut servir à renverser sa responsabilité dans la
présente affaire. »
[178] Me Duquette dépose une décision
de l’arbitre Marcel Chartier afin d’appuyer son argumentation à l’effet qu’on
ne peut reprocher à un bénéficiaire de ne pas découvrir rapidement un problème
majeur alors qu’il est difficile pour un expert de le déceler :
[16]
« Si
une experte comme Mme Tremblay trouve que c’est mineur du côté nord et qu’elle
ne voit rien du côté sud, comment le bénéficiaire qui est un profane peut-il
soupçonner que la toiture comporte des vices cachés?
[…]
[18]
Comment
peut-on reprocher à un profane de n’avoir pas dénoncé les vices majeurs mais
seulement ce qui était mineur? En fait, ces vices majeurs étaient des vices
cachés en dessous du toit.
[…]
[23]
Donc, de la
découverte plus sérieuse en août 2006, le bénéficiaire n’a pris que quelques
jours pour aviser l’administrateur et non pas 6 mois. »
[179] L’Entrepreneur
argumente que la décision citée par le procureur des Bénéficiaires ne peut être
considérée car on y fait référence à un projet « clé en main »,
alors que le contrat signé par les Bénéficiaires est un contrat de construction
comportant des options et pour lequel ils ont payé plus de 17,000$ en extras.
[180] Finalement Me De Andrade représente qu’il faut se
questionner sur la crédibilité de l’expert Bossus qui a endossé clairement la
cause de son client en utilisant un vocabulaire démesuré pour qualifier ses
observations. À cet effet, le procureur de la garantie cite la décision de l’Honorable
Monique Fradette qui se lit ainsi :
[88]
« La
crédibilité des experts doit, quant à elle, être évaluée en tenant compte du
rôle d’un témoin expert. Celui-ci doit éclairer le tribunal et non d’être
l’avocat d’une partie.
[89]
L’expert se
doit avant tout d’être impartial. Le témoin expert doit, par sa compétence
spécialisée, aider le tribunal à apprécier une preuve sur des questions
scientifiques ou techniques.
[90]
Malheureusement,
il est apparu au Tribunal que l’expert des demandeurs […] n’a pas compris son
rôle d’expert devant le Tribunal. Loin d’être impartial, celui-ci a
manifestement « épousé » la cause de ses clients. »
[181] En réponse à cet
argument, le procureur des Bénéficiaires s’interroge sur le fait qu’il y aurait
alors lieu de questionner aussi la crédibilité de l’expert de la garantie qui
est un salarié de l’Administrateur.
L’analyse :
[182] La question qui se
pose dans ce cas-ci est de déterminer si l’écartèlement des lattes de bois constitue
un vice ou une malfaçon couvert par l’article 27 du « Règlement ».
[183] L’argument des
Bénéficiaires est à l’effet que la cause probable de ce désordre serait une
mauvaise installation du plancher.
[184] Les faits relatifs à
l’absence d’humidificateur et l’inoccupation des lieux pendant les premiers
mois suivant la réception de l’unité ont été mis en preuve et n’ont pas été
contestés.
[185] Considérant cette
situation comme aggravante, l’Administrateur argumente que la cause du problème
est un manque de contrôle du taux d’humidité résultant d’une mauvaise
utilisation du bâtiment de la part des Bénéficiaires,
[186] Les données
d’installation contenues dans le « rapport de l’installateur »,
ne peuvent être retenues en preuve. Par ailleurs, aucune autre n’a été faite
par les Bénéficiaires à l’effet que l’installation du plancher est déficiente.
[187] L’expert Bossus
ayant soumis que la cause probable est le taux d’humidité trop bas dans les
lattes lors de l’installation, ne rejette pas que d’autres causes potentielles puissent
expliquer la situation, comme le suggère l’Administrateur.
[188] Me Duquette a longuement plaidé que,
malgré les différentes causes probables, on ne pouvait retenir la faute des
Bénéficiaires alors que l’Entrepreneur a admis ne pas avoir fourni de guide ou
d’instructions aux Bénéficiaires en regard des précautions à prendre pour
préserver le plancher contre la dégradation causée par un manque d’humidité.
[189] Argumentant que
l’Entrepreneur avait une obligation de résultat, Me Duquette a rappelé la décision de l’arbitre Morissette
qui conclut que l’entrepreneur aurait dû fournir un humidificateur puisque celui-ci
était requis dans le projet clé en main.
[190] Le contrat signé par
les Bénéficiaires est un contrat de vente comportant plusieurs options et une
liste d’extras en annexe. La décision de l’arbitre Morissette n’est pas
pertinente dans ce dossier puisque le contrat en cause n’en est pas un de type
« clé en main » où le donneur d’ouvrage demande des propositions pour
la construction d’un immeuble répondant à ses besoins particuliers et aux
performances qu’il a définies.
[191] D’autre part, dans
une décision
rendue le 15 septembre 2006, dans un cas similaire à celui-ci, l’arbitre
Jeanniot s’exprime ainsi quant à la responsabilité de l’Entrepreneur d’avoir
omis de fournir des instructions ou renseignements sur la façon d’utiliser
l’unité d’habitation :
« [18] Je constate d’ailleurs que
les interstices les plus prononcés sont autour des trappes d’aération, ce qui
appuie la thèse que l’humidité ambiante (et/ou l’air sec circulé par le système
d’air pulsé) en est la cause principale.
[19] Même si mon constat des espacements
entre les lattes du plancher me laisse croire que certaines d’entre elles sont
excessives, il s’agirait d’une réaction normale considérant le bas taux
d’humidité subi par les planchers. Pour cette raison, je ne pourrai donner
suite à ce poste de réclamation.
[20]
D’ailleurs, je rappelle qui est exclu de la couverture du Plan de Garantie de l’Administrateur
:
«
Les réparations rendues nécessaires par un comportement normal des matériaux
tels les fissures et les rétrécissements (art. 12.20 du Règlement)»
et
«
Les réparations rendues nécessaires par une faute du Bénéficiaire, tel que
l’entretien inadéquat, la mauvaise utilisation du bâtiment (…) etc… (art. 12.2
du Règlement) ».
[21] L’Administrateur renchérit et
plaide que puisque le plancher a déjà été en très bonne condition, pour lui
c’est un signe indéniable que tout dommage et/ou problème de rétrécissement
excessif fut causé par une baisse, elle aussi excessive dans le taux
d’humidité.
[22] Nous savons que l’obligation de
l’Entrepreneur qui découle de la Loi et du Code civil est beaucoup plus large
que celle de l’Administrateur, laquelle (obligation et responsabilité) se
limite à ce qui est prévu au Règlement.
[23] Je rappelle que les Bénéficiaires
sont en demande et qu’à cet effet, ils ont le fardeau de la preuve et doivent
démontrer qu’une situation est incorrecte, en quel cas qu’ils ne sont ni auteur
et/ou autrement responsable de cette situation, en quel cas, l’Administrateur
devra (à l’intérieur des paramètres du Plan de Garantie) faire honneur à ses
obligations.
[24] Nul ne peut plaider sa propre
turpitude et aussi regrettable soit-elle, l’absence de donnée et/ou
avertissement de l’Entrepreneur aux Bénéficiaires (quant au taux d’humidité
recommandé pour le maintien des planchers de bois) n’est pas une faute
attributive de responsabilité en vertu du Règlement sur le Plan de Garantie des
Bâtiments Résidentiels Neufs. »
[192] Le Tribunal en vient
à la conclusion, selon la prépondérance de la preuve, que la faute de
l’Entrepreneur n’a pu être établie quant au problème d’écartèlement des lattes
de bois, dans ce dossier.
[193] En conséquence, en
vertu de l’article 12.2o du « Règlement », la décision de
l’Administrateur est maintenue sur le point 9.
DÉCISION :
[194] L’arbitre doit
statuer « conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à
l’équité lorsque les circonstances le justifient (art. 116 du Règlement).
[195] À titre d’Arbitre
désigné, le soussigné est autorisé par la Régie du bâtiment du Québec (art.
107 du Règlement) à trancher tout différend découlant de l'application du
plan de garantie.
[196] La décision doit
prendre appui sur le texte du Règlement sur le plan de garantie des
bâtiments résidentiels neufs.
[197] En vertu de
l’article 123 du Règlement, l’arbitre doit statuer sur les coûts
d’arbitrage :
« 123.
Les coûts de l'arbitrage sont partagés à parts égales entre l'administrateur et
l'entrepreneur lorsque ce dernier est le demandeur.
Lorsque
le demandeur est le bénéficiaire, ces coûts sont à la charge de
l'administrateur à moins que le bénéficiaire n'obtienne gain de cause sur aucun
des aspects de sa réclamation, auquel cas l'arbitre départage ces coûts. »
[198] Puisqu’il y a eu
entente sur certains points, l’arbitre considère que les Bénéficiaires ont eu
partiellement gain de cause.
[199] Le procureur des
Bénéficiaires a déposé une requête pour le remboursement des honoraires de
l’expert dont le montant total s’élève à 3 405,68$.
[200] En vertu de
l’article 38 du Règlement, « l'arbitre doit statuer, s'il y a
lieu, quant au quantum des frais raisonnables d'expertises pertinentes que
l'administrateur doit rembourser au demandeur lorsque celui-ci a gain de cause
total ou partiel. »
[201] Considérant que
le témoignage de l’expert Bossus a éclairé le tribunal sur le comportement du
plancher en lattes de bois lorsqu’il est soumis à diverses conditions
d’humidité, l’arbitre est d’avis que seuls les frais portant sur ce sujet sont
pertinents et méritent d’être analysés. Par contre, le soussigné est aussi
d’avis que la contribution de l’expert n’a pas permis de déterminer de façon
probante, dans ce dossier, la cause du désordre qu’il a rapporté. Ainsi les
frais pertinents de 2 170,31$ devraient être partagés en parts égales
entre les Bénéficiaires et l’Administrateur.
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL
D’ARBITRAGE :
[202] REJETTE la
demande d’arbitrage des Bénéficiaires sur les points suivants;
Décision du
25 juin 2009
3. Grille de ventilation au plancher
9. Plancher de latte de bois
11. Coin de métal et têtes de vis
12. Infiltration d’air par la porte
d’entrée
13. Bruit de plomberie
14. Mur de vestibule courbé
15. Mur du salon dans le haut
16. Mur de l’escalier menant au
sous-sol
17. Mur de l’escalier entre le
deuxième et troisième
19. Tache au plafond dans la chambre
no.1
21. Tache au plafond du sous-sol
Décision du 18 octobre 2010 (rapport complémentaire) :
2. Dénivellation des planchers
3. Espacement entre les lattes
5. Mur du vestibule
6. Porte d’entrée
7. Cadre de la porte d’entrée
9. Coins de métal et têtes de vis
11. Joint de placoplâtre le long du
mur du salon
13. Nez des marches d’escaliers
[203] RÉSERVE les recours des
Bénéficiaires devant un Tribunal civil, s’il y a lieu.
[204] CONDAMNE l’Administrateur à
rembourser aux Bénéficiaires des frais d’expertise de 1,085.16$.
[205] COMDAMNE les Bénéficiaires à
payer un montant de 420.00$, représentant les frais encourus lors de la remise
in situ de l’audition du 11 octobre 2011, demandée par le procureur des
Bénéficiaires et l’Administrateur à payer la balance des frais d’arbitrage.
Guy Pelletier,
Arbitre, architecte
