SENTENCE ARBITRALE
ARBITRAGE EN VERTU DU
RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE
DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(décret 841-98 du 17 juin 1998), ci-après
appelé le Règlement
Organisme d’arbitrage autorisé par la
Régie du bâtiment : GAMM (Le Groupe
d’arbitrage et de médiation sur mesure)
MME ANDRÉE LARIVIÈRE
et
M. ROBIN DUPUIS,
bénéficiaires;
- et -
MENUISERIE R. LESSARD INC.,
entrepreneur;
- et -
LA GARANTIE QUALITÉ-HABITATION,
administrateur.
M. Claude Dupuis, ing., arbitre
Audience tenue à St-Luc le 31 octobre 2002
Sentence rendue le 25 novembre 2002
I : INTRODUCTION
À la demande de l’arbitre, l’audience s’est tenue à la résidence de Mme Andrée Larivière et de M. Robin Dupuis.
Étaient présents lors de l’audience : Mme Andrée Larivière et M. Robin Dupuis, les bénéficiaires, M. Stéphane Lessard, représentant l’entrepreneur, et M. Sylvain Beausoleil, représentant l’administrateur.
Suite à une demande des bénéficiaires, l’administrateur a préparé deux rapports d’inspection dans le présent dossier; le premier rapport d’inspection est daté du 18 janvier 2002, le second du 3 octobre 2002.
Le 15 octobre 2002, les bénéficiaires soumettaient une demande d’arbitrage relativement aux points 11 et 18 du rapport d’inspection du 18 janvier 2002 et aux points 14, 15 et 16 du rapport d’inspection du 3 octobre 2002.
Dès l’ouverture de l’enquête, l’administrateur a soulevé une objection préliminaire à l’égard de la réclamation des bénéficiaires concernant les points 11 et 18 du rapport d’inspection du 18 janvier 2002.
II : DÉCISION SUR L’OBJECTION PRÉLIMINAIRE CONCERNANT LE RAPPORT D’INSPECTION DU 18 JANVIER 2002
M. Beausoleil s’objecte à ce que les points 11 et 18 de ce rapport soient considérés par le tribunal parce que la demande d’arbitrage a été présentée après le délai de 15 jours prévu au contrat.
Le Règlement est lui aussi très clair; toute demande doit être déposée dans un délai de 15 jours et toute demande déposée passé ce délai est hors de la juridiction de l’arbitre.
Or, dans le présent dossier, le rapport d’inspection est daté du 18 janvier 2002, les bénéficiaires ont reçu ce rapport le 21 janvier 2002 et la demande d’arbitrage est datée du 15 octobre 2002.
Pour leur défense, les bénéficiaires invoquent que leur lettre (pièce B-2) envoyée à l’administrateur en date du 7 février 2002 constituait une demande d’arbitrage. Sommairement, cette lettre indique que les bénéficiaires sont en désaccord avec certains points du rapport du 18 janvier 2002.
En accord avec l’administrateur, l’arbitre doit statuer qu’il n’a pas juridiction en ce qui a trait aux demandes des bénéficiaires concernant le rapport du 18 janvier 2002. Le soussigné se réfère à l’article 19 du décret relatif au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :
19. Le bénéficiaire ou l’entrepreneur, insatisfait d’une décision de l’administrateur, doit, pour que la garantie s’applique, soumettre le différend à l’arbitrage dans les 15 jours de la réception par poste recommandée de la décision de l’administrateur (...)
Il a été mis en preuve que les bénéficiaires ont reçu le rapport d’inspection le 21 janvier 2002, alors que la demande initiale d’arbitrage est datée du 15 octobre 2002.
La lettre datée du 7 février 2002 adressée par les bénéficiaires à l’administrateur, signifiant un désaccord entre les deux parties, ne constitue pas une demande d’arbitrage au sens de l’article 19 du décret.
La demande d’arbitrage doit être adressée non pas à l’administrateur, mais plutôt à un organisme d’arbitrage autorisé par la Régie, tel que stipulé à l’article 107 du décret.
Même si cette lettre pouvait être considérée comme une demande d’arbitrage, elle serait elle aussi hors délai.
Or, la jurisprudence est unanime à l’effet que le délai indiqué à l’article 19 du décret en est un de rigueur, et ce, à cause de l’emploi du terme «doit».
Il faudrait une cause de force majeure (maladie, hospitalisation, voyage à l’étranger, etc.) pour que l’arbitre puisse accéder à une demande de dérogation au délai indiqué; ceci n’a pas été prouvé dans le présent dossier.
Pour ces motifs, le soussigné accueille favorablement l’objection préliminaire de l’administrateur relativement à la demande de révision de sa décision sur les points 11 et 18 du rapport d’inspection du 18 janvier 2002.
III : DÉCISION SUR LE FOND CONCERNANT LE RAPPORT D’INSPECTION DU 3 OCTOBRE 2002
Les bénéficiaires contestent les conclusions du rapport d’inspection de l’administrateur relativement aux points 14, 15 et 16.
Point 14 : Fenêtre du sous-sol
Voici ci-après un extrait du rapport d’inspection concernant ce point :
L’expert des propriétaires mentionne que la moulure supérieure de la fenêtre de la future salle de bain au sous-sol s’est écrasée et nécessite un remplacement.
Lors de notre inspection, nous avons constaté que la moulure supérieure de ladite fenêtre bombait légèrement. Toutefois, le fonctionnement de la fenêtre en question n’est nullement affecté.
La situation constatée précédemment ne peut être considérée comme un vice caché ou un vice de construction tel que décrit au contrat de garantie.
Par conséquent, La garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.
Les bénéficiaires prétendent que le fonctionnement de cette fenêtre n’est pas adéquat, qu’il existe un problème d’humidité, qu’il y a un jour dans le haut de la fenêtre et que la partie supérieure du cadre obéit lorsqu’on appuie dessus.
L’administrateur et l’entrepreneur soutiennent que la fenêtre fonctionne bien et qu’elle est étanche, que la partie supérieure du cadre obéit afin de pouvoir enlever la fenêtre et que le jour situé dans le coin supérieur droit ne constitue pas une ouverture permettant le passage d’air.
Lors de la visite des lieux, le soussigné n’a constaté aucune anomalie à cette fenêtre. Aucun dégât résultant d’un problème d’humidité n’a été aperçu, aucun passage d’air n’a été observé et il a été démontré que la mobilité de la moulure supérieure est nécessaire pour l’enlèvement de la fenêtre.
De plus, l’arbitre a été en mesure de constater que la fenêtre coulissait adéquatement.
Le soussigné ne peut associer l’apparence et le fonctionnement de cette fenêtre à aucune malfaçon ou à aucun vice de construction.
Pour ces motifs, le tribunal refuse la réclamation à cet égard.
Point 15 : Porte d’entrée
Les bénéficiaires mentionnent que la poignée de la porte avant ne fonctionne pas bien et qu’elle n’était pas rigide lors de son assemblage.
Ils expliquent que la poignée de la porte avant ainsi que la serrure à pêne dormant (deadlock) ont du jeu et qu’ils doivent parfois s’y prendre à trois ou quatre fois pour débarrer la porte; ils affirment que ce problème n’était pas existant au moment de l’inspection.
L’administrateur prétend qu’on ne l’a jamais avisé du problème de déverrouillage de la porte avant. Il s’agit ici, dit-il, d’une porte d’acier qui réagit à la chaleur et au froid. Il ajoute que la poignée de porte fonctionne très bien et que le jeu dans la poignée et la serrure à pêne dormant s’apparente à un critère de qualité.
Suite à la visite des lieux, l’arbitre a pu constater que la poignée et la serrure à pêne dormant ne fonctionnaient pas adéquatement. Le jeu observé dans la poignée et la serrure à pêne dormant pourrait se manifester au fil des ans mais ne saurait être considéré comme normal dans le cas d’une propriété presque neuve.
Il n’y a eu aucune objection, ni de la part de l’administrateur, ni de la part de l’entrepreneur, à l’effet que cette malfaçon n’est pas apparue ou n’a pas été dénoncée dans les délais prescrits à l’article 10.3° du Règlement.
Le tribunal se réfère à l’article 116 du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs :
116. Un arbitre statue conformément aux règles de droit; il fait aussi appel à l’équité lorsque les circonstances le justifient.
Pour ces motifs, la poignée ainsi que la serrure à pêne dormant de la porte avant devront être remplacées.
Point 16 : Solive poutre vs niveau de plancher
Voici ci-après un extrait du rapport d’inspection concernant ce point :
L’expert des propriétaires mentionne qu’une dénivellation est visible au plancher à l’entrée de la cuisine et que cette situation est causée par l’agencement des poutrelles vs solive au plancher du rez-de-chaussée.
Lors de notre inspection, nous n’avons pas constaté de dénivellation significative au niveau du plancher. De plus, nous n’avons constaté aucun vice quant à la construction de la structure du plancher du rez-de-chaussée.
Par conséquent, La garantie Qualité Habitation ne peut reconnaître ce point dans le cadre de son mandat.
Lors de la visite des lieux, le soussigné a pu constater une légère dénivellation au plancher, à l’entrée de la cuisine.
Il a été prouvé de façon satisfaisante que cette dénivellation est causée par une différence de niveau de ¼ pouce entre deux poutres situées à un pied de distance au sous-sol.
Il a été admis que la finition du plancher à l’endroit où se trouve la dénivellation a été effectuée par les bénéficiaires.
L’administrateur prétend que cette dénivellation aurait dû être corrigée lors de la finition ou de la pose du plancher.
Aucun remède adéquat n’a pu être proposé, ni par les bénéficiaires, ni par l’entrepreneur, sauf celui de reprendre la finition du plancher, les autres remèdes causant plus de mal que de bien.
Le tribunal cite l’article 12.1° du Règlement :
12. Sont exclus de la garantie:
1° la réparation des défauts dans les matériaux et l’équipement fournis et installés par le bénéficiaire;
Vu que la finition du plancher a été effectuée par les bénéficiaires, vu que la dénivellation aurait pu être corrigée lors de la finition du plancher, le tribunal ne peut imputer cette malfaçon à l’entrepreneur.
Pour ces motifs, le tribunal refuse la réclamation à cet égard.
IV : DISPOSITIF
Pour les motifs ci-devant énoncés :
S le tribunal ACCUEILLE l’objection préliminaire de l’administrateur et déclare qu’il n’a pas juridiction sur les réclamations relatives au rapport d’inspection du 18 janvier 2002;
S au sujet du rapport d’inspection du 3 octobre 2002, le tribunal :
REJETTE la réclamation relative à la fenêtre du sous-sol (point 14);
REJETTE la réclamation relative à la dénivellation du plancher (point 16);
ACCUEILLE la réclamation des bénéficiaires concernant la porte d’entrée avant et ORDONNE à l’entrepreneur de remplacer, dans un délai de trente (30) jours de la date de la présente, la poignée et la serrure à pêne dormant (deadlock) de façon à éviter les problèmes qui existent actuellement;
S conformément à l’article 123 du Règlement, le tribunal ORDONNE à l’administrateur de défrayer la totalité des frais d’arbitrage.
SENTENCE rendue à Beloeil, ce 25e jour de novembre 2002.
Claude Dupuis, ing., arbitre