Société pour la résolution des conflits Inc.
Plan de Garantie no : 20885 Dossier : 051118001
Bénéficiaire
c.
Groupe Immobilier Clé d’Or Inc.
Entrepreneur
et
La Garantie Qualité Habitation
Administrateur de la Garantie
ARBITRAGE EN VERTU DU RÈGLEMENT SUR LE PLAN DE GARANTIE DES BÂTIMENTS RÉSIDENTIELS NEUFS
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Arbitre
Me Michel A. Jeanniot
2, Place Alexis Nihon
Suite 1000
Montréal (Québec)
H3Z 3C1
Identification des Parties
Bénéficiaire : M. Dimitrios Koutsoukos
1143, Du Phare Street
Laval (Quebec)
H7R 6H5
Entrepreneur: Groupe Immobilier Clé d’Or Inc.
4331, Séguin Street
Laval (Quebec)
H7R 6G2
Administrateur : La Garantie Qualité Habitation
7400, boul. des Galeries-d’Anjou
Anjou (Quebec)
H1M 3M2
Et son procureur:
Me Avelino De Andrade
Décision
L’Arbitre a reçu son mandat de SORECONI, le 9 décembre 2005.
7 décembre 2003: Contrat préliminaire et contrat de garantie;
4 Juin 2004: Réception des Bénéficiaires du bâtiment;
28 juin 2005: Lettre du Bénéficiaire à l’Administrateur;
4 octobre 2005: Inspection du bâtiment;
26 octobre 2005: Décision de l’Administrateur;
18 novembre 2005: SORECONI obtient copie du dossier relatif à la décision de l’Administrateur;
7 décembre 2005: Réception de SORECONI des pièces;
9 décembre 2005: Nomination de l’Arbitre;
12 décembre 2005: Lettre de l’Arbitre aux parties;
13 décembre 2005: Lettre de l’Administrateur aux parties;
10 janvier 2006: Correspondence by Arbitrator to the Parties;
30 janvier 2006: Lettre de l’Arbitre aux parties;
3 février 2006: Lettre de l’arbitre aux parties;
21 mars 2006: Audience
Étaient présents pour les Bénéficiaires:
Monsieur Dimitrios Koutsoukos
Étaient présents pour l’Entrepreneur:
Monsieur Yves Bertrand, Président
Madame Carmen Bertrand, service après vente
Étaient présents pour l’Administrateur:
Me Avelino De Andrade
Monsieur Michel Labelle
Objection préliminaire :
[1] Aucune objection préliminaire n’a été soulevée, l’Arbitre constate que juridiction lui est acquise et l’audience de consentement est ouverte à 13h30, mardi le 21 mars 2006, au domicile des Bénéficiaires.
[2] L’enquête débute par un exposé sommaire des parties (à tour de rôle), identifiant dans les grandes lignes les problématiques à être abordées.
[3] Je rappelle que la demande d’arbitrage se limite à la décision de l’Administrateur du 26 octobre 2005, sous la plume de Monsieur Michel Labelle.
Ouverture de l’enquête :
[4] Je précise qu’il s’agit ici d’une propriété divise, les Bénéficiaires ont accusé réception du bâtiment le ou vers le 4 juin 2004.
[5] Il n’y a aucune expertise au dossier et les parties n’entendent faire entendre aucun témoin.
[6] Afin de faciliter à la fois lecture, compréhension ainsi que repérage des différents points soulevés, les prochains points seront numérotés en fonction des points qu’ils adressent à la décision précitée du 26 octobre 2005.
[7] 1. Chambre (bureau) : Finition du parquet de bois
[8] L’Arbitre constate et prend acte que les Bénéficiaires et l’Entrepreneur se sont entendu à l’effet que ce dernier refasse la finition du parquet de bois de la chambre servant de bureau à l’étage, soit le sablage, le vernis et corriger au préalable les lattes mal posées, le tout selon les règles de l’art et l’usage courant du marché. L’Entrepreneur devra adresser ces travaux dans les trente (30) jours ouvrables de la mise à la poste de la présente décision et les Bénéficiaires devront assurer accès à sa propriété en temps utile pour que l’Entrepreneur puisse se décharger de ses obligations.
[9] 2. Palier : Finition du parquet de bois
[10] L’Arbitre constate et prend acte que les Bénéficiaires et l’Entrepreneur se sont entendu à l’effet que ce dernier refasse la finition du parquet de bois du palier, soit le sablage, le vernis et corriger au préalable les lattes mal posées, toujours selon les règles de l’art et l’usage courant du marché. L’Entrepreneur devra adresser ces travaux dans les trente (30) jours ouvrables de la mise à la poste de la présente décision et les Bénéficiaires devront assurer accès à sa propriété en temps utile pour que l’Entrepreneur puisse se décharger de ses obligations.
[11] 3. Nez de palier : Éclat et attache
[12] L’Arbitre constate et prend acte que les Bénéficiaires et l’Entrepreneur se sont entendu à l’effet que ce dernier refasse la finition du nez de palier, soit le sablage, le vernis et corriger au préalable les lattes mal posées, le tout selon les règles de l’art et l’usage courant du marché. L’Entrepreneur devra adresser ces travaux dans les trente (30) jours ouvrables de la mise à la poste de la présente décision et les Bénéficiaires devront assurer accès à sa propriété en temps utile pour que l’Entrepreneur puisse se décharger de ses obligations.
[13] 4. Quarts de rond : Retouche de finition
[14] L’Arbitre constate et prend acte que les Bénéficiaires et l’Entrepreneur se sont entendu à l’effet que ce dernier refasse la finition des quarts-de-rond de l’Escalier intérieur et des quarts-de-rond au plancher de l’étage près de l’escalier, soit le sablage, le vernis et corriger au préalable les lattes mal posées, le tout selon les règles de l’art et l’usage courant du marché (finition du parquet de bois). L’Entrepreneur devra adresser ces travaux dans les trente (30) jours ouvrables de la mise à la poste de la présente décision et les Bénéficiaires devront assurer accès à sa propriété en temps utile pour que l’Entrepreneur puisse se décharger de ses obligations.
[15] 5. Finition du parquet de bois : vernis
[16] Ici, le Bénéficiaire soulève et, en contre-interrogatoire, reconnaît et confirme avoir constaté pour la première fois les défauts de vernis du parquet de bois (incluant présence de petites bulles en surface et lignes apparentes sous les reflets de la lumière), aux alentours des 2, 3 et/ou 4 juin 2004. La preuve est à l’effet que la première dénonciation écrite à l’Administrateur remonte au 28 juin 2005 et n’inclut que des éléments qui avaient été constatés en juin 2004.
[17] Le Bénéficiaire, de plus, saisit l’opportunité de l’arbitrage pour soulever un nouveau grief. Il plaide qu’il y a un problème d’espacement excessif entre les lattes de bois de ses planchers (tous ses planchers et paliers). Un élément nouveau qui n’avait pas été soulevé avant le 21 mars 2006 (du moins pas par écrit). Notre lecture du dossier en appel ne nous permet pas d’inclure ce poste de réclamation qui a été soulevé pour une première fois (verbalement) séance tenante, le 21 mars 2006. Sans préjudice et sous toutes réserves de ce qui précède, l’auteur du rapport de l’Administrateur précise qu’au cours de son inspection d’octobre dernier, alors qu’il inspectait le vernis du parquet de bois, il n’a remarqué aucun espace anormal entre les lattes de bois des divers planchers et paliers. Il précise que lors de sa visite, le bâtiment n’était pas en période de chauffe, une situation (la période de chauffe) qui cause un rétrécissement de la matière vivante qu’est le bois. Il considère les espacements constatés le 21 mars 2006 comme une réaction normale dans les circonstances.
[18] D’ailleurs, je rappelle qu’est exclus de la couverture du Plan de Garantie du Bénéficiaire :
“(..) repairs made necessary by normal behavior of materials, such as cracks and shrinkage (infine 6.7.2 du Plan de Garantie).”
même si mon constat des espacements entre les lattes du plancher me laisse croire qu’il nécessiterait des réparations, ce qui n’est pas ici dit, voire même inféré, je ne pourrais d’aucune façon donner suite à ce poste de réclamation.
[19] 6. Fissures aux murs extérieurs
[20] Je constate que ces travaux ont été adressés (faits) par l’Entrepreneur. Je prends acte de la satisfaction du Bénéficiaire.
[21] 7. Porte de garage ajustement
[22] Je constate que ces travaux ont été adressés (faits) par l’Entrepreneur. Je prends acte de la satisfaction du Bénéficiaire.
[23] 8. Escalier extérieur
[24] Je constate que ces travaux ont été adressés (faits) par l’Entrepreneur. Je prends acte de la satisfaction du Bénéficiaire.
[25] 9. Rampe d’escalier intérieur
[26] Je constate que ces travaux ont été adressés (faits) par l’Entrepreneur. Je prends acte de la satisfaction du Bénéficiaire.
[27] En vertu de l’article 123 du Règlement et vu que le Bénéficiaire a obtenu gain de cause sur au moins un des aspects de la réclamation, je départage les coûts d’arbitrage également entre l’Administrateur et l’Entrepreneur.
POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL D’ARBITRAGE :
ACCUEILLE en partie la demande d’arbitrage;
DÉCLARE que les parties ont trente (30) jours ouvrables de la mise à la poste de la présente décision pour refaire la finition du parquet de bois de la chambre servant de bureau (point 1), refaire la finition du parquet de bois du palier (point 2), refaire la finition du nez de palier (point 3) et refaire la finition quarts-de-rond;
MAINTIENT la décision de l’Administrateur sur le point 5;
CONSTATE la satisfaction et l’acceptation par le Bénéficiaire des travaux de l’Entrepreneur pour les points 6, 7, 8 et 9 de la décision du 26 octobre 2005.
Montréal, ce 28 mars 2006
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ME MICHEL A. JEANNIOT
Arbitre / SORECONI