ARBITRAGE
En vertu du Règlement sur le plan
de garantie
des bâtiments résidentiels neufs
(Décret 841-98 du 17 juin 1998)
Organisme d’arbitrage autorisé
par la Régie du bâtiment :
Société pour la résolution des
conflits Inc. (SORECONI)
M. Pierre Fleurant
Bénéficiaire
Et
9054-4651 Québec Inc.
Entrepreneur
Et
La Garantie des Bâtiments
résidentiels neufs de l’APCHQ Administrateur
No
dossier Garantie : 05706
No
dossier SORECONI : 060403001
SENTENCE ARBITRALE
Arbitre : Monsieur
Claude Mérineau
Pour les bénéficiaires : Me
Nathalie Brown
Pour l’entrepreneur : Me
Alexandre Franco
Pour l’administrateur : Me
Patrick Marcoux
Date(s) d’audience : 7
juin 2006
Lieu d’audience : Bâtiment
du bénéficiaire
Date de la décision : 18
septembre 2006
Historique du dossier
[1]
Le
bénéficiaire appelle de la décision de l’administrateur du 9 mars 2006.
[2]
L’arbitre reçoit son mandat de SORECONI le 2 mai 2006.
[3]
L’audition des parties est ouverte le 7 juin 2006 au domicile du
bénéficiaire.
[4]
L’arbitre
suspend l’audition pour permettre aux parties de compléter le dossier et pour
disposer de l’objection préliminaire soulevée par les procureurs de
l’entrepreneur et de l’administrateur.
[5]
Dans sa
lettre aux parties datée du 8 juin 2006,
l’arbitre demande au bénéficiaire et à l’entrepreneur de lui faire parvenir «
l’annexe E » de la « liste préétablie d’éléments à vérifier et réception
des parties communes » ainsi que la « déclaration de réception du
bâtimen » signée par le professionnel du bâtiment choisi par le syndicat
des copropriétaires.
[6]
Dans
cette lettre, l’arbitre rappelle que Me Brown, en réponse à l’objection
préliminaire soulevée, « a convenu de fournir la jurisprudence au soutien de
son argumentation à l’effet que le défaut de signifier à l’administrateur la
réclamation du bénéficiaire dans le délai de
cinq ans est un vice de procédure qui n ’est pas de nature à invalider
la réclamation puisque l’entrepreneur avait reconnu sa responsabilité en exécutant
des travaux de réparation et de correction avant et après juillet 2005 »
[7]
Le 12
juin, une lettre du procureur de l’administrateur rappelle qu’il a également
soulevé « l’irrecevabilité de la réclamation au motif que le bénéficiaire a
fait défaut d’aviser l’entrepreneur dans un délai de six mois. »
[8]
Me Brown a
produit ses notes écrites le 29 juin 2006, bien avant le délai du 15 juillet
imposé par l’arbitre.
[9]
Me Marcoux
a fait parvenir à l’arbitre ses remarques sur les notes de Me Brown, ainsi que quatre décisions arbitrales sur l’objet
de l’objection préliminaire le 7 août 2006, soit bien avant le délai du
31 août imposé par l’arbitre pour la réception des remarques de
l’administrateur et de l’entrepreneur sur les arguments invoqués par Me. Brown
[10]
Me
Alexandre Franco n’a pas jugé à propos de produire ses arguments au nom de
l’entrepreneur dans le délai imparti. L’arbitre a attendu en vain la production
de ces notes jusqu’à l’expiration du délai accordé avant de prendre le tout en
délibéré.
[11]
L’entrepreneur
n’a pas fait parvenir « l’annexe E »de la « liste préétablie
d’éléments à vérifier et réception des parties communes » ainsi que la «
déclaration de réception du bâtiment » signée par le professionnel du
bâtiment choisi par le syndicat des copropriétaires.
[12]
Dans
ses notes du 29 juin, Me Brown affirme qu’il appert que « l’annexe E » de la
« liste préétablie d’éléments à vérifier et réception des parties communes » ainsi
que la « déclaration de réception du bâtiment » n’ont pas été signé par
un professionnel du bâtiment choisi par le syndicat des copropriétaires. »
[13]
Lors des
échanges en conférence préparatoire le 7 juin, l’arbitre a noté que le
procureur de l’administrateur a reconnu que les « l’annexe E » de la « liste
préétablie d’éléments à vérifier et réception des parties communes » ainsi que
la « déclaration de réception du bâtiment » ne faisaient pas partie du
dossier de l’administrateur.
Analyse de l’argumentation des
parties
[14]
L’arbitre
ne peut accepter la prétention du bénéficiaire à l’effet que le défaut de
signifier à l’administrateur la réclamation du bénéficiaire dans le délai de
cinq ans est un vice de procédure qui n’est pas de nature à invalider la
réclamation puisque l’entrepreneur avait reconnu sa responsabilité en exécutant
des travaux de réparation et de correction avant et après juillet 2005. » Une
jurisprudence importante, citée par le procureur de l’administrateur et
transmise à Me Brown, est à l’effet contraire.
[15]
L’arbitre
reconnaît, comme le mentionne le procureur de l’administrateur dans ses notes
du 7 août, que
a) le bénéficiaire commence à
constater l’écoulement d’eau dans la salle de bain du deuxième étage au cours
du mois de novembre 2004 ;
b) ce désordre a été dénoncé à
l’administrateur par lettre du 25 janvier 2006
[16]
L’arbitre
reconnaît également qu’il s’est écoulé presque 14 mois entre la date de découverte
du désordre et sa dénonciation à l’administrateur, délai qui excède le délai
raisonnable de six mois de sa découverte prescrit par l’article 27 du
Règlement.
Décision
[17]
L’arbitre
ne doute pas de la bonne foi du bénéficiaire qui a cru en la collaboration de
l’entrepreneur qui a effectué de nombreux travaux pour corriger les vices de
constructions dénoncés à l’intérieur du délai de 5 ans depuis la réception de
la partie privative du bâtiment, mais il doit tenir compte que le contrat de
garantie exige que la dénonciation soit faite directement à l’entrepreneur et à
l’administrateur dans le délai de six mois de la découverte du désordre.
[18]
Pour ces
motifs, l’arbitre rejette la réclamation du bénéficiaire et maintient la
décision de l’administrateur.
[19]
Toutefois, compte tenu de sa bonne foi, l’arbitre réserve les droits du
bénéficiaire
devant un Tribunal civil.
[20] Considérant les dispositions de
l’article 123 du Règlement, l’arbitre départage les coûts de cet arbitrage
entre le bénéficiaire pour une somme de 100,00 $ et l’administrateur pour la
balance des coûts.
Fait et daté à Montréal, le 18
septembre 2006
Claude Mérineau, arbitre.